步行街雙首層產(chǎn)品等設(shè)計(jì)1127498288

1、 步行街雙首層產(chǎn)品設(shè)計(jì)修改方案 百勝商城項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)（步行街雙首層產(chǎn)品設(shè)計(jì)修改方案）xxxxxxx項(xiàng)目咨詢有限公司2004年1月10日一. 方案背景提要11 本方案是基于原2003年12月份的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案基礎(chǔ)上，進(jìn)行增加容積率，實(shí)現(xiàn)更大投資利潤(rùn)率。2004年1月4日開發(fā)方華業(yè)房地產(chǎn)公司、策劃營(yíng)銷代理方和建筑設(shè)計(jì)方，就如何增加容積率，增加銷售面積的問題進(jìn)行了初步磋商。 12 秉持認(rèn)真負(fù)責(zé)的項(xiàng)目精神，以項(xiàng)目總體定位、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)及為開發(fā)商創(chuàng)造最大的科學(xué)利潤(rùn)為出發(fā)點(diǎn)，由項(xiàng)目小組召集項(xiàng)目總監(jiān)、市場(chǎng)總監(jiān)、設(shè)計(jì)總監(jiān)、策劃總監(jiān)召開了項(xiàng)目規(guī)劃修改綜合研究分析的研討，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃提出新的構(gòu)思要點(diǎn)，有助于實(shí)

2、現(xiàn)修改的目標(biāo)及今后的營(yíng)銷推廣。待開發(fā)方華業(yè)房地產(chǎn)公司審核后，可作為與項(xiàng)目建筑規(guī)劃溝通文件和設(shè)計(jì)指導(dǎo)性文件。二 方案規(guī)劃設(shè)計(jì)的目標(biāo)21 直接目標(biāo)：此次產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)修改方案是通過增加容積率的辦法，增加建筑銷售面積，實(shí)現(xiàn)更多利潤(rùn)的目的。22 通過規(guī)劃設(shè)計(jì)修改方案，全面支持項(xiàng)目西南民族嶺南建筑風(fēng)格、城市標(biāo)志性建筑群的理念；23 通過規(guī)劃設(shè)計(jì)修改方案，建成集精品步行街、綜合商場(chǎng)一體的超大型情景商業(yè)中心，強(qiáng)調(diào)商業(yè)建筑風(fēng)格、強(qiáng)調(diào)商業(yè)休憩景觀、強(qiáng)調(diào)情感消費(fèi)，營(yíng)造出商城鮮明的商業(yè)文化主題及氛圍，成為亮化工程城市名片；24 形成商城規(guī)劃、建筑外立面、民俗景觀的和諧統(tǒng)一，達(dá)到商業(yè)環(huán)境營(yíng)造效果與投資利潤(rùn)的合理平衡。三

3、 增加容積率修改方案的方向31 方案一：上面加2層住宅面積的設(shè)計(jì)方案可行性初步評(píng)估311 增加利潤(rùn)550萬元：通過在原來3層半建筑上加建2層的方法，可以增加12000住宅銷售面積，實(shí)現(xiàn)增加利潤(rùn)為：12000×（1000元/住宅銷售均格 - 550元/磚混結(jié)構(gòu)建筑成本）= 550萬元。312 方案導(dǎo)致建筑風(fēng)格出現(xiàn)的變化，及對(duì)價(jià)格的影響參數(shù)：3121 住宅樓層增多，影響了步行街的商業(yè)氛圍，對(duì)以商業(yè)定位的項(xiàng)目營(yíng)銷概念造成極大的障礙。解決思路：夾層住宅樓的內(nèi)置生活陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，盡量避免晾曬衣服等影響街景，可以起到一定的緩解作用。影響價(jià)格：綜合評(píng)定對(duì)原商業(yè)銷售面積的影響參數(shù)為150元/。-150元

4、/ ×13000原商業(yè)面積 = -195萬元3122 100多米長(zhǎng)的街面，增加了視覺的狹長(zhǎng)、壓抑感。解決思路： 豐富外立面的裝飾造型如屋檐、窗檐、窗臺(tái)等錯(cuò)落、和多采用弧型的建筑造型，破呆板感。影響價(jià)格： 綜合評(píng)定對(duì)原商業(yè)銷售面積的影響參數(shù)為 50元/。-50元/×13000原商業(yè)面積 = -65萬元影響價(jià)格： 綜合評(píng)定對(duì)原住宅銷售面積的影響參數(shù)為 80元/。-80元/ ×12000原住宅面積 = -95萬元3123 對(duì)單元住宅的居住舒適度的影響參數(shù)。解決思路： 頂層綠化園藝營(yíng)造私有的休閑空間，考慮做帶空中花園的樓中樓，可以解決5層和半層的舒適感。影響價(jià)格： 綜合評(píng)

5、定對(duì)原住宅銷售面積的影響參數(shù)為 20元/。-20元/ ×12000原住宅面積 =-24萬元313 方案一產(chǎn)生的理論利潤(rùn)： 550萬元-（195 + 65 + 95 + 24）= 170萬元方案一評(píng)估結(jié)論：風(fēng)險(xiǎn)太大，沒有實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。32 方案二：一層架空建成大型商業(yè)空間，上面保持原三層半步行街的方案評(píng)估321 增加理論利潤(rùn)1150萬元：保持原來3層半步行街建筑，整體架空1層建大型商業(yè)空間的方法，可以增加9290商業(yè)鋪面銷售面積，實(shí)現(xiàn)增加利潤(rùn)為：9290×（2000元/鋪面銷售均格 - 750元/框架結(jié)構(gòu)建筑成本）= 1150萬元。322 導(dǎo)致建筑風(fēng)格出現(xiàn)的變化，及對(duì)價(jià)格的影

6、響參數(shù)：3211 整體加高一層商場(chǎng)后，影響了步行街首層概念的商業(yè)價(jià)值。解決思路： 地面±0往一層商場(chǎng)下08m臺(tái)階，往步行街首層上35m臺(tái)階，可以起到雙首層作用。影響價(jià)格： 綜合評(píng)定對(duì)原商業(yè)銷售面積的影響參數(shù)為 300元/。-300元/ ×7500原商業(yè)面積 = -230萬元3212 對(duì)單元住宅的居住舒適度的影響參數(shù)。解決思路： 頂層綠化園藝營(yíng)造私有的休閑空間，考慮做帶空中花園的樓中樓，可以解決4層和半層的舒適感。影響價(jià)格： 綜合評(píng)定對(duì)原住宅面積均價(jià)的影響參數(shù)為 50元/。-50元/ × 12000原住宅面積 = -60萬元323 方案二產(chǎn)生的理論利潤(rùn)： 1150萬

7、元-（230 + 60）= 850萬元方案二評(píng)估結(jié)論： 方案可行。四 方案二的總平規(guī)劃設(shè)計(jì)41 規(guī)劃目標(biāo)：增加商業(yè)面積，實(shí)現(xiàn)增加投資利潤(rùn)。42 設(shè)計(jì)方法：421 在原來產(chǎn)品設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，整體架空一樓做室內(nèi)步行街。422 通過大碼頭臺(tái)階、小緩坡下沉等高差的處理， 1、2層雙首層的概念，提高2層商業(yè)價(jià)值。423 創(chuàng)新室內(nèi)步行街概念，采用新型理念的造景方式，由1層室內(nèi)步行街的景觀樹延伸到二樓，解決室內(nèi)步行街的綠化、采光、通風(fēng)等問題，最大限度的提高了其商業(yè)價(jià)值?？?平 圖 剖 面 圖五綠化造景精神51 讓1層大面積的商業(yè)空間活起來，最大限度提高其商業(yè)價(jià)值，并盡量縮短銷售周期，是我們這次規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo)。如

8、果按照傳統(tǒng)的商場(chǎng)式鋪面路線，本項(xiàng)目1、2期的商場(chǎng)面積將達(dá)到2萬，這對(duì)先天商業(yè)氛圍不足的本項(xiàng)目地塊來講無疑是雪上加霜。52 引景入室、引光入室、通風(fēng)入室的設(shè)計(jì)思路引導(dǎo)下，我們創(chuàng)新了室內(nèi)步行街的概念，通過打破采光天窗讓景觀數(shù)從1層延伸到2層露天步行街，將很好的解決了傳統(tǒng)商場(chǎng)的困境。同時(shí)，可以考慮在1層排水系統(tǒng)上的設(shè)計(jì)，在部分不影響商業(yè)人流的景觀處展露出來，如遇下雨的時(shí)候，雨水可以從景觀數(shù)的天窗灑落下來，更是一番很美妙的風(fēng)景。步行街新概念綠化示意圖兩層步行街透視剖面圖 -下面黃顏色是贈(zèng)送的簡(jiǎn)歷模板不需要的可以下載后編輯刪除簡(jiǎn)歷智聯(lián)招聘男 | 已婚 | 1988 年月生 | 戶口：湖南 | 現(xiàn)居住于廣

9、東深圳-寶安區(qū)3年工作經(jīng)驗(yàn) | 團(tuán)員 | 廣東省深圳市寶安區(qū)福永鎮(zhèn)陳屋村2巷518101e-mail: 求職意向·工作性質(zhì)： 全職·期望職業(yè)： 銷售業(yè)務(wù)、銷售管理、市場(chǎng)·期望行業(yè)： 專業(yè)服務(wù)/咨詢(財(cái)會(huì)/法律/人力資源等)、教育/培訓(xùn)/院校、通信/電信運(yùn)營(yíng)、增值服務(wù)·工作地區(qū)： 深圳·期望月薪： 4001-6000元/月·目前狀況： 我目前處于離職狀態(tài)，可立即上崗職業(yè)目標(biāo)喜歡營(yíng)銷管理類工作，喜歡有挑戰(zhàn)的工作，大學(xué)四年一直在挑戰(zhàn)自己，挑戰(zhàn)自己的極限，一直在做營(yíng)銷的兼職，堅(jiān)信“也精于勤而荒于嬉”一直嚴(yán)于律己，在各方面都要從嚴(yán)要求自己。相信

10、自己總有一天會(huì)成功的！只有自己不敢做的，沒有做不成的，做銷售10分靠天，九分靠人做，市場(chǎng)是人做出來的。 工作經(jīng)歷2013/01 - 2014/04 超越電腦專賣店 | | 市場(chǎng)主管 行業(yè)類別：計(jì)算機(jī)硬件 | 企業(yè)性質(zhì)：民營(yíng) | 規(guī)模：20人以下 | 職位月薪：4001-6000元/月工作描述：在各工業(yè)區(qū)和住宅小區(qū)做廣告宣傳為店鋪銷售做鋪墊，并且為各用戶提供售后維護(hù)工作。2011/06 - 2012/11 衡陽(yáng)市教育培訓(xùn)學(xué)校 | | 銷售主管 行業(yè)類別：教育/培訓(xùn)/院校 | 企業(yè)性質(zhì)：民營(yíng) | 規(guī)模：20-99人 | 職位月薪：2001-4000元/月工作描述：為學(xué)校制定招生計(jì)劃，帶領(lǐng)招生專員在各社區(qū)以及學(xué)校周圍做廣告（包括粘貼墻體廣告，入戶拜訪宣傳）開展招生工作，定期到中小學(xué)校門口駐點(diǎn)宣傳，聯(lián)系各學(xué)校任課老師開展招生工作。項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)教育經(jīng)歷2007/09 -2011/06 在校學(xué)習(xí)情況曾獲 院校級(jí)三等獎(jiǎng) 在校實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)2008/03 - 2010/10 大學(xué)生英語周刊衡陽(yáng)市推銷員到衡陽(yáng)市區(qū)域經(jīng)理 *2008年推銷員，在學(xué)校新生開學(xué)期間向?qū)W生和家長(zhǎng)推銷學(xué)生英語報(bào)*2009-2010年學(xué)生英語報(bào)衡陽(yáng)地區(qū)區(qū)域經(jīng)理，負(fù)責(zé)在衡陽(yáng)各高校組建團(tuán)隊(duì)銷售學(xué)生英語報(bào)，團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)，團(tuán)隊(duì)維護(hù)，最后指導(dǎo)團(tuán)隊(duì)銷售。*2009-2010年。衡陽(yáng)行