首開榆垡項目市場定位報告

1、受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！謹呈：首開億信北京榆垡項目市場研究報告北京榆垡項目市場研究報告受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-2目目 錄錄2 23 3項目發(fā)展背景分析項目發(fā)展背景分析1 1項目定位項目定位項目發(fā)展環(huán)境分析項目發(fā)展環(huán)境分析4 4物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-3項目發(fā)展背景分析項目發(fā)展背景分析宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場環(huán)境宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場環(huán)境 北京別墅市場北京別墅市場受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-4宏觀經(jīng)濟背景宏觀經(jīng)濟背景經(jīng)濟增長速度放緩，周期性下降趨勢漸顯，國內(nèi)實體經(jīng)濟將受沖擊經(jīng)濟增長速度放緩

2、，周期性下降趨勢漸顯，國內(nèi)實體經(jīng)濟將受沖擊項目項目2008 2008 年前三季年前三季度度2007 2007 年前三季年前三季度度2007 2007 年增長年增長gdpgdp增速增速9.90%9.90%11.50%11.50%11.90%11.90%對外出口增速對外出口增速22.30%22.30%27.10%27.10%25.70%25.70%全國規(guī)模以上工業(yè)利全國規(guī)模以上工業(yè)利潤潤19.40%19.40%37%37%36.70%36.70%v0808三季度三季度gdpgdp增速增速9.99.9，比上年同期，比上年同期回落回落2.32.3個百分點個百分點；出口增速；出口增速22.322.3，同

3、期，同期回落回落4.84.8個百分點個百分點；工業(yè)利潤增長僅有；工業(yè)利潤增長僅有19.419.4，同比，同比回落回落17.617.6個個百分點百分點；v從經(jīng)濟運行的周期性規(guī)律看，我國此輪經(jīng)濟增長在從經(jīng)濟運行的周期性規(guī)律看，我國此輪經(jīng)濟增長在20072007年第二季度已達年第二季度已達到峰值，從第三季度開始步入周期下降階段，到峰值，從第三季度開始步入周期下降階段，20082008年美國金融危機導(dǎo)致年美國金融危機導(dǎo)致全球經(jīng)濟亦進入周期性調(diào)整；兩相疊加，全球經(jīng)濟亦進入周期性調(diào)整；兩相疊加，我國經(jīng)濟運行的周期性下降特我國經(jīng)濟運行的周期性下降特征已日趨明顯征已日趨明顯；v 未來一段時間，全球性的經(jīng)濟衰退

4、將未來一段時間，全球性的經(jīng)濟衰退將對國內(nèi)實體經(jīng)濟進一步產(chǎn)生影響對國內(nèi)實體經(jīng)濟進一步產(chǎn)生影響，國內(nèi)金融行業(yè)及國內(nèi)金融行業(yè)及房地產(chǎn)、汽車等大宗消費品行業(yè)首當(dāng)其沖房地產(chǎn)、汽車等大宗消費品行業(yè)首當(dāng)其沖。受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-5本輪中國房地產(chǎn)市場調(diào)整的主要特征本輪中國房地產(chǎn)市場調(diào)整的主要特征規(guī)模、價格、投資、需求及預(yù)期均出現(xiàn)向下調(diào)整規(guī)模、價格、投資、需求及預(yù)期均出現(xiàn)向下調(diào)整 全國市場銷售規(guī)模及各個主要城市的銷售規(guī)模在全國市場銷售規(guī)模及各個主要城市的銷售規(guī)模在0808年三季度持續(xù)萎縮年三季度持續(xù)萎縮 在銷售規(guī)模調(diào)整的同時，各地房價增幅明顯放緩，甚至出現(xiàn)下降在銷售規(guī)模調(diào)整的同時，

5、各地房價增幅明顯放緩，甚至出現(xiàn)下降v 1 1至至8 8月份，全國商品房銷售面積為月份，全國商品房銷售面積為3.43.4億平米，同比下降了億平米，同比下降了13.85%13.85%。v 深圳、北京、南京、上海、廣州、成都、武漢、天津、無錫、蘇州、杭州、大深圳、北京、南京、上海、廣州、成都、武漢、天津、無錫、蘇州、杭州、大連、鄭州等大部分熱點城市都不同程度的出現(xiàn)了市場萎縮。連、鄭州等大部分熱點城市都不同程度的出現(xiàn)了市場萎縮。 v 1818個一、二線熱點城市個一、二線熱點城市1-81-8月份房價同比上漲月份房價同比上漲4.70%4.70%，漲幅比去年下降了，漲幅比去年下降了9 9個百個百分點。分點。

6、v 深圳、青島、武漢、上海、大連、南京和重慶等七個城市房價下降，其他多數(shù)深圳、青島、武漢、上海、大連、南京和重慶等七個城市房價下降，其他多數(shù)城市房價持穩(wěn)，北京漲幅僅為城市房價持穩(wěn)，北京漲幅僅為2.16%2.16%。 受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-6 房地產(chǎn)投資及新開工量雖保持增長，但市場調(diào)整壓力較大，未來勢必出房地產(chǎn)投資及新開工量雖保持增長，但市場調(diào)整壓力較大，未來勢必出現(xiàn)下降現(xiàn)下降 購房需求在購房意愿及預(yù)期上都已經(jīng)全面趨于弱化購房需求在購房意愿及預(yù)期上都已經(jīng)全面趨于弱化本輪中國房地產(chǎn)市場調(diào)整的主要特征本輪中國房地產(chǎn)市場調(diào)整的主要特征規(guī)模、價格、投資、需求及預(yù)期均出現(xiàn)向下調(diào)

7、整規(guī)模、價格、投資、需求及預(yù)期均出現(xiàn)向下調(diào)整v 1818月全國商品房新開工面積同比增長月全國商品房新開工面積同比增長13.12%13.12%；房地產(chǎn)投資額同比增速達；房地產(chǎn)投資額同比增速達29.09%29.09%。v 表明：第一，房地產(chǎn)市場還沒有調(diào)整到位，未直接影響投資增長，但已經(jīng)對新表明：第一，房地產(chǎn)市場還沒有調(diào)整到位，未直接影響投資增長，但已經(jīng)對新開工量有一定的影響，增幅較之上半年回落了六個百分點；第二，銷售下降，開工量有一定的影響，增幅較之上半年回落了六個百分點；第二，銷售下降，供應(yīng)大幅增長，供大于求態(tài)勢持續(xù)擴大，未來市場調(diào)整恐將持續(xù)深化。供應(yīng)大幅增長，供大于求態(tài)勢持續(xù)擴大，未來市場調(diào)整

8、恐將持續(xù)深化。 v 各地購房投資開始全面退潮；另一方面正常的居住需求受制于高房價也趨于萎各地購房投資開始全面退潮；另一方面正常的居住需求受制于高房價也趨于萎蘼。蘼。v 預(yù)期房價會繼續(xù)上漲的比例持續(xù)下降，已經(jīng)遠低于認為房價會下降的比例，絕預(yù)期房價會繼續(xù)上漲的比例持續(xù)下降，已經(jīng)遠低于認為房價會下降的比例，絕大部分消費者都認為房市已明顯進入調(diào)整階段；大部分消費者都認為房市已明顯進入調(diào)整階段；受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-7本輪房地產(chǎn)市場的調(diào)整與以往明顯不本輪房地產(chǎn)市場的調(diào)整與以往明顯不同同整體市場將從短期觀望性質(zhì)的波動，演變成中長周期趨勢性的修正整體市場將從短期觀望性質(zhì)的波動，演

9、變成中長周期趨勢性的修正v20062006年和年和20072007年中期，在相關(guān)調(diào)控政策出臺之際，由于消費端對政策效果的觀望年中期，在相關(guān)調(diào)控政策出臺之際，由于消費端對政策效果的觀望情緒，市場也不同程度地出現(xiàn)了波動，但沒有改變市場向上運行的既有趨勢。情緒，市場也不同程度地出現(xiàn)了波動，但沒有改變市場向上運行的既有趨勢。v不同于以往，目前影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀經(jīng)濟、供求關(guān)系、政策導(dǎo)向、消費預(yù)不同于以往，目前影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀經(jīng)濟、供求關(guān)系、政策導(dǎo)向、消費預(yù)期等關(guān)鍵因素均已發(fā)生重大變化，期望市場再次在短期內(nèi)重新走強并不現(xiàn)實。期等關(guān)鍵因素均已發(fā)生重大變化，期望市場再次在短期內(nèi)重新走強并不現(xiàn)實。

10、v市場調(diào)整走勢將至少維持到市場調(diào)整走勢將至少維持到20092009年上半年，甚至有看法認為到年上半年，甚至有看法認為到20102010年以后才有望年以后才有望出現(xiàn)復(fù)蘇。出現(xiàn)復(fù)蘇。 調(diào)整范圍將從中心城市局部性的調(diào)整，演變成為全國性的市場調(diào)整調(diào)整范圍將從中心城市局部性的調(diào)整，演變成為全國性的市場調(diào)整v截止截止20082008年三季度，全國主要城市的宏觀市場指標都已經(jīng)發(fā)出了調(diào)整的信號，盡年三季度，全國主要城市的宏觀市場指標都已經(jīng)發(fā)出了調(diào)整的信號，盡管各個城市在調(diào)整的步調(diào)和形式上有所不同，但未來必將向相近方向調(diào)整管各個城市在調(diào)整的步調(diào)和形式上有所不同，但未來必將向相近方向調(diào)整通過上述特征，我們認為市場

11、調(diào)整有以下兩個變化通過上述特征，我們認為市場調(diào)整有以下兩個變化對本輪中國房地產(chǎn)市場調(diào)整的基本判斷對本輪中國房地產(chǎn)市場調(diào)整的基本判斷受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-8對近期救市政策的評估對近期救市政策的評估實質(zhì)性意義有限，短期內(nèi)可能會導(dǎo)致觀望加重，后期實質(zhì)性政策有期可望實質(zhì)性意義有限，短期內(nèi)可能會導(dǎo)致觀望加重，后期實質(zhì)性政策有期可望普通住宅標準指房屋建筑面積小于普通住宅標準指房屋建筑面積小于140140平米，建筑容積率在平米，建筑容積率在1.01.0以上，房屋交易價格低于同級別土以上，房屋交易價格低于同級別土地上交易價格的地上交易價格的1.21.2倍。倍。v從政策的扶持力度看，

12、相當(dāng)有限，但政策具有相當(dāng)強的指引性，重點鼓從政策的扶持力度看，相當(dāng)有限，但政策具有相當(dāng)強的指引性，重點鼓勵普通住房的發(fā)展；勵普通住房的發(fā)展；v由于政策實質(zhì)性意義有限，導(dǎo)致市場對政策預(yù)期加重，短期內(nèi)觀望可能由于政策實質(zhì)性意義有限，導(dǎo)致市場對政策預(yù)期加重，短期內(nèi)觀望可能會加強，導(dǎo)致成交下降；會加強，導(dǎo)致成交下降；v一旦觀望進一步增強，必然會導(dǎo)致更加有實質(zhì)性意義的政策出臺。一旦觀望進一步增強，必然會導(dǎo)致更加有實質(zhì)性意義的政策出臺。受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-9北京商品房市場的供應(yīng)狀況北京商品房市場的供應(yīng)狀況預(yù)售供應(yīng)量依然有所增長預(yù)售供應(yīng)量依然有所增長v0808年三季度商品房累計

13、批準預(yù)售規(guī)模年三季度商品房累計批準預(yù)售規(guī)模15131513萬平米萬平米, ,同比增長同比增長5.99%5.99%；商品；商品住宅的累計預(yù)售供應(yīng)量為住宅的累計預(yù)售供應(yīng)量為1139.071139.07萬平米萬平米, ,同比增長同比增長14.97%14.97%。v其中其中, ,第三季度供應(yīng)的增長，很大一部分來自限價房的集中上市，約占當(dāng)?shù)谌径裙?yīng)的增長，很大一部分來自限價房的集中上市，約占當(dāng)季供應(yīng)的季供應(yīng)的24%24%。受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-10北京商品房市場的供應(yīng)狀況北京商品房市場的供應(yīng)狀況潛在供應(yīng)面積明顯增長潛在供應(yīng)面積明顯增長v供地的規(guī)劃建筑面積為供地的規(guī)劃建筑面積

14、為10371037萬平米，已達到萬平米，已達到0707年全年總成交規(guī)劃建筑面年全年總成交規(guī)劃建筑面積的積的84%84%，同比增長，同比增長164%164%；受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-11北京商品房市場的供應(yīng)狀況北京商品房市場的供應(yīng)狀況開工節(jié)奏明顯開始放緩開工節(jié)奏明顯開始放緩v0808年年1-31-3季度，全市商品房新開工面積季度，全市商品房新開工面積1507.21507.2萬平方米，由萬平方米，由1-81-8月增長月增長12.2%12.2%轉(zhuǎn)為同比下降轉(zhuǎn)為同比下降1.5%1.5%。其中，住宅新開工面積。其中，住宅新開工面積1017.81017.8萬平方米，增萬平方米，增

15、長長2.3%2.3%，比，比1-81-8月回落月回落16.216.2個百分點。個百分點。受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-12北京商品房市場的銷售狀況北京商品房市場的銷售狀況銷售規(guī)模繼續(xù)萎縮銷售規(guī)模繼續(xù)萎縮v0808年年1-91-9月份北京商品房預(yù)售成交月份北京商品房預(yù)售成交778778萬平米，同比下降萬平米，同比下降45.28%45.28%；其中商；其中商品住宅預(yù)售成交品住宅預(yù)售成交567567萬平米，同比下降萬平米，同比下降49.58%49.58%；v同時，在三季度的成交當(dāng)中還有相當(dāng)比例的限價房。同時，在三季度的成交當(dāng)中還有相當(dāng)比例的限價房。受人之托，忠人之事！受人之托，忠

16、人之事！page-13北京商品房市場的銷售均價北京商品房市場的銷售均價預(yù)售均價增幅趨緩，進入高位震蕩期預(yù)售均價增幅趨緩，進入高位震蕩期v0808年年1-91-9月份北京商品住宅預(yù)售均價接近月份北京商品住宅預(yù)售均價接近1400014000元元/ /平米。平米。v雖然上半年預(yù)售均價還有雖然上半年預(yù)售均價還有9%9%左右的同比增長，但增速已經(jīng)明顯放緩，同左右的同比增長，但增速已經(jīng)明顯放緩，同時從環(huán)比角度上看，時從環(huán)比角度上看，4 45 5月份預(yù)售均價環(huán)比甚至出現(xiàn)明顯下降。月份預(yù)售均價環(huán)比甚至出現(xiàn)明顯下降。受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-14小結(jié)小結(jié)2008年以來，宏觀經(jīng)濟形勢的變化

17、及政策的持續(xù)性緊縮推動中國房地產(chǎn)市場進入了一個中長期的，全國性的調(diào)整階段；進入08年以來北京供應(yīng)指標明顯好轉(zhuǎn)，而銷售規(guī)模卻出現(xiàn)大規(guī)模萎縮，供需關(guān)系出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)；08年三季度北京房價增幅出現(xiàn)明顯放緩，同比房價雖然還有一定幅度的上漲，但增幅已經(jīng)明顯放緩，環(huán)比房價甚至出現(xiàn)了負增長。受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-15項目發(fā)展背景分析項目發(fā)展背景分析宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場環(huán)境宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場環(huán)境 北京別墅市場分析北京別墅市場分析 受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-16別墅市場整體成交情況別墅市場整體成交情況v北京別墅均價已達到北京別墅均價已達到1968719687元元/

18、 /平米；平米；v平均單套面積為平均單套面積為328328平米；平米；v北京別墅的平均置業(yè)門檻：北京別墅的平均置業(yè)門檻：646646萬元萬元/ /套。套。成交套數(shù)成交套數(shù)成交面積成交面積銷售額銷售額平均單價平均單價套均面積套均面積套均總價套均總價25542554838585.8838585.81650955.81650955.819687 19687 328 328 646 646 受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-17分總價區(qū)間成交情況分總價區(qū)間成交情況價格區(qū)間價格區(qū)間成交套數(shù)成交套數(shù)套數(shù)比套數(shù)比成交面積成交面積面積比面積比平均單價平均單價套均面積套均面積套均總套均總價價30

19、0萬以下47618.6%100301.1912.0%10477 211 221 300500萬65825.8%163635.0319.6%15239 249 379 500800萬84833.2%275914.3733.0%20013 325 651 8001000萬34713.6%129400.9615.5%23148 373 863 10002000萬1315.1%77163.519.2%23853 589 1405 2000萬以上933.6%90089.3810.8%27053 969 2621 市場主流別墅的成交總價集中在市場主流別墅的成交總價集中在800800萬元以下萬元以下受人之托

20、，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-18分總價區(qū)間成交情況分總價區(qū)間成交情況最集中的別墅單套成交總價集中在最集中的別墅單套成交總價集中在320380320380萬和萬和580600580600萬萬v在北京成交別墅的散點分布圖中，可以清晰的發(fā)現(xiàn)，最為集中的在北京成交別墅的散點分布圖中，可以清晰的發(fā)現(xiàn)，最為集中的成交總價區(qū)間為成交總價區(qū)間為320-380320-380萬和萬和580-600580-600萬；萬；受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-19分總價區(qū)間成交情況分總價區(qū)間成交情況v300300萬以下的產(chǎn)品，集中分布在懷柔、大興、通州等非主流別墅區(qū)；萬以下的產(chǎn)品，集中分布在

21、懷柔、大興、通州等非主流別墅區(qū)；v300300萬以上的產(chǎn)品幾乎全部分布在順義、海淀、昌平等主流別墅區(qū)；萬以上的產(chǎn)品幾乎全部分布在順義、海淀、昌平等主流別墅區(qū)；在成交總價的行政區(qū)域分布上，在成交總價的行政區(qū)域分布上，300300萬為一個分水嶺萬為一個分水嶺受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-20分面積區(qū)間成交情況分面積區(qū)間成交情況面積區(qū)間面積區(qū)間成交套成交套數(shù)數(shù)套數(shù)比套數(shù)比成交面積成交面積面積比面積比平均單價平均單價套均面積套均面積套均總價套均總價300平米以下141355%317666.6138%19105 225 430 300-500平米94937%359162.4143%1

22、8158 378 687 500-800平米893%58515.957%21551 657 1417 800平米以上1034%103240.7912%25744 1002 2580 500500平米以下產(chǎn)品占據(jù)著市場成交主流，平米以下產(chǎn)品占據(jù)著市場成交主流，300300平米以下的超過總成交套數(shù)的一半平米以下的超過總成交套數(shù)的一半受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-21v其中其中300300平米以下的產(chǎn)品較之平米以下的產(chǎn)品較之300300500500平米的產(chǎn)品，其價格實現(xiàn)平米的產(chǎn)品，其價格實現(xiàn)度略高。度略高。分面積區(qū)間成交情況分面積區(qū)間成交情況500500平米以下的別墅成交價格低于

23、市場平均值平米以下的別墅成交價格低于市場平均值受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-22v500500平米以上的大戶型產(chǎn)品仍分布在順義、昌平等傳統(tǒng)主流別墅區(qū)；平米以上的大戶型產(chǎn)品仍分布在順義、昌平等傳統(tǒng)主流別墅區(qū)；分面積區(qū)間成交情況分面積區(qū)間成交情況大戶型產(chǎn)品仍集中分布在傳統(tǒng)別墅板塊大戶型產(chǎn)品仍集中分布在傳統(tǒng)別墅板塊受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-23目目 錄錄2 23 3項目發(fā)展背景分析項目發(fā)展背景分析1 1項目定位項目定位項目發(fā)展環(huán)境分析項目發(fā)展環(huán)境分析4 4物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-24項目發(fā)展環(huán)境分析項目發(fā)展

24、環(huán)境分析區(qū)域現(xiàn)狀與發(fā)展規(guī)劃區(qū)域現(xiàn)狀與發(fā)展規(guī)劃 競爭市場分析競爭市場分析 典型個案分析典型個案分析 區(qū)域客戶研究區(qū)域客戶研究 受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-25區(qū)域交通現(xiàn)狀區(qū)域交通現(xiàn)狀v項目所在榆垡鎮(zhèn)位于京開高速北京境內(nèi)南端，距天安門車程約項目所在榆垡鎮(zhèn)位于京開高速北京境內(nèi)南端，距天安門車程約5050分鐘，分鐘，但通勤成本高，單次往返過路費需但通勤成本高，單次往返過路費需4040元。元。v京開高速北京段北起玉泉營立交橋，南至北京與河北固安縣交界處的固京開高速北京段北起玉泉營立交橋，南至北京與河北固安縣交界處的固安大橋，全長安大橋，全長4242公里，未來將南至河南省開封市，總長

25、將達到公里，未來將南至河南省開封市，總長將達到670670公里。公里。區(qū)域交通通達性好，京開高速貫通后，將成為京南門戶區(qū)域交通通達性好，京開高速貫通后，將成為京南門戶受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-26區(qū)域產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀區(qū)域產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀v目前榆垡現(xiàn)狀仍以農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)加工為主，企業(yè)以食品加工和家具建材目前榆垡現(xiàn)狀仍以農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)加工為主，企業(yè)以食品加工和家具建材類企業(yè)為主，集中分布在京開高速西側(cè)的榆垡工業(yè)集中區(qū)。類企業(yè)為主，集中分布在京開高速西側(cè)的榆垡工業(yè)集中區(qū)。產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀落后，第一產(chǎn)業(yè)為主產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀落后，第一產(chǎn)業(yè)為主受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-27區(qū)域配套情況區(qū)域配套情況

26、v區(qū)域內(nèi)城市級生活配套缺乏，商業(yè)方面僅有一家物美綜合超市，且規(guī)區(qū)域內(nèi)城市級生活配套缺乏，商業(yè)方面僅有一家物美綜合超市，且規(guī)模檔次均較低。模檔次均較低。v其他如萬國競技場等項目發(fā)展、經(jīng)營狀況均不佳。其他如萬國競技場等項目發(fā)展、經(jīng)營狀況均不佳。 物美綜合超市：位于榆垡路（京開物美綜合超市：位于榆垡路（京開高速西側(cè)），椿榕園小區(qū)綜合樓；高速西側(cè)），椿榕園小區(qū)綜合樓； 榆垡中學(xué)：占地面積榆垡中學(xué)：占地面積107107畝，建筑面畝，建筑面積近積近3.53.5萬平米，現(xiàn)有萬平米，現(xiàn)有4242個教學(xué)班，個教學(xué)班，近近17001700名學(xué)生，名學(xué)生，240240名教職工；名教職工； 北京黃埔大學(xué)：是一所以自考

27、助學(xué)北京黃埔大學(xué)：是一所以自考助學(xué)為主的民辦院校，招生情況不佳，為主的民辦院校，招生情況不佳，在校師生規(guī)模不大。在校師生規(guī)模不大。生活配套缺乏，檔次較低生活配套缺乏，檔次較低受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-28區(qū)域景觀資源區(qū)域景觀資源v區(qū)域周邊無獨占性的景觀資源，北京野生動物園與萬畝梨園等均屬于區(qū)域周邊無獨占性的景觀資源，北京野生動物園與萬畝梨園等均屬于地標性的普通資源。地標性的普通資源。 北京野生動物園：國內(nèi)規(guī)模最大的動北京野生動物園：國內(nèi)規(guī)模最大的動物園之一，飼養(yǎng)展出的動物共計物園之一，飼養(yǎng)展出的動物共計200200余種余種1000010000余只，其中國家一級保護余只，

28、其中國家一級保護種類種類5454種，二級保護種類種，二級保護種類6262種，國外種，國外引進動物引進動物4242種。內(nèi)設(shè)有中國瀕危野生種。內(nèi)設(shè)有中國瀕危野生動物研究中心，擁有全世界最大的金動物研究中心，擁有全世界最大的金絲猴繁育研究基地，是一家集動物展絲猴繁育研究基地，是一家集動物展示、動物保護、科普教育、科學(xué)研究示、動物保護、科普教育、科學(xué)研究于一體的機構(gòu)。于一體的機構(gòu)。山、水景觀資源匱乏，野生動物公園僅能起到地標作用山、水景觀資源匱乏，野生動物公園僅能起到地標作用受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-29區(qū)域現(xiàn)狀小結(jié)區(qū)域現(xiàn)狀小結(jié)區(qū)域交通通達性較好，與北京市區(qū)的交通聯(lián)系緊密，但區(qū)

29、域交通通達性較好，與北京市區(qū)的交通聯(lián)系緊密，但通勤成本較高；通勤成本較高；區(qū)域內(nèi)缺少城市生活配套，獨占性資源匱乏；區(qū)域內(nèi)缺少城市生活配套，獨占性資源匱乏；區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)及人群與北京市區(qū)的聯(lián)系較弱，為典型的城區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)及人群與北京市區(qū)的聯(lián)系較弱，為典型的城市遠郊區(qū)縣的城鎮(zhèn)面貌。市遠郊區(qū)縣的城鎮(zhèn)面貌。受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-30北京城市規(guī)劃北京城市規(guī)劃v榆垡位于大興區(qū)南部，東鄰河北省廊坊市，南接河北省固安縣，西靠榆垡位于大興區(qū)南部，東鄰河北省廊坊市，南接河北省固安縣，西靠河北省涿州市，北接龐各莊鎮(zhèn)，處于北京西部生態(tài)帶上。河北省涿州市，北接龐各莊鎮(zhèn)，處于北京西部生態(tài)帶上。南中軸

30、線，西部生態(tài)帶南中軸線，西部生態(tài)帶受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-31北京城市規(guī)劃北京城市規(guī)劃v重點建設(shè)國家級農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)示范基地重點建設(shè)國家級農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)示范基地，以萬畝生態(tài)旅游區(qū)為基礎(chǔ)，以萬畝生態(tài)旅游區(qū)為基礎(chǔ)，以北京野生動物園和其他娛樂項目為核心，結(jié)合永定河綠色生態(tài)帶，以北京野生動物園和其他娛樂項目為核心，結(jié)合永定河綠色生態(tài)帶，發(fā)展會展、休閑、娛樂、康體等休閑旅游娛樂業(yè)發(fā)展會展、休閑、娛樂、康體等休閑旅游娛樂業(yè)，完成北京育才小學(xué)，完成北京育才小學(xué)榆垡分校等公共配套設(shè)施建設(shè)，榆垡分校等公共配套設(shè)施建設(shè)，建設(shè)京南旅游休閑生態(tài)新鎮(zhèn)建設(shè)京南旅游休閑生態(tài)新鎮(zhèn)。同時，。同時，輻射帶動

31、禮賢鎮(zhèn)南部發(fā)展。輻射帶動禮賢鎮(zhèn)南部發(fā)展。大興區(qū)十一五規(guī)劃對榆垡的發(fā)展定位大興區(qū)十一五規(guī)劃對榆垡的發(fā)展定位受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-32第二機場規(guī)劃第二機場規(guī)劃v首都第二機場將于首都第二機場將于20102010年前動工，大致選址范圍應(yīng)在京津之間，都與年前動工，大致選址范圍應(yīng)在京津之間，都與本項目較為接近，而北京地界的備選地址據(jù)透露在大興區(qū)禮賢鎮(zhèn)，與本項目較為接近，而北京地界的備選地址據(jù)透露在大興區(qū)禮賢鎮(zhèn)，與本項目緊鄰。本項目緊鄰。 選址工作已經(jīng)過選址、預(yù)備性調(diào)研、可行性研究等三個階段，已于今年選址工作已經(jīng)過選址、預(yù)備性調(diào)研、可行性研究等三個階段，已于今年9 9月底上報月底

32、上報國務(wù)院，目前在等待上級部門批復(fù)。國務(wù)院，目前在等待上級部門批復(fù)。 備選地址已確定在北京南側(cè)，基本圈定北京大興、天津武清、河北廊坊三個區(qū)域。備選地址已確定在北京南側(cè)，基本圈定北京大興、天津武清、河北廊坊三個區(qū)域。 大興新城規(guī)劃大興新城規(guī)劃：“做好第二機場落戶大興的準備，預(yù)留足夠的用地，適時開展做好第二機場落戶大興的準備，預(yù)留足夠的用地，適時開展與新空港配套的集疏運交通設(shè)施建設(shè)的規(guī)劃準備工作。與新空港配套的集疏運交通設(shè)施建設(shè)的規(guī)劃準備工作?！钡诙C場或?qū)⒙鋺舸笈d第二機場或?qū)⒙鋺舸笈d禮賢鎮(zhèn)禮賢鎮(zhèn)榆垡鎮(zhèn)榆垡鎮(zhèn)受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-33榆垡鎮(zhèn)鎮(zhèn)域規(guī)劃（榆垡鎮(zhèn)鎮(zhèn)域規(guī)劃（20

33、05-20202005-2020）v榆垡新市鎮(zhèn)的規(guī)劃主要由榆垡新市鎮(zhèn)的規(guī)劃主要由“工業(yè)用地區(qū)、旅游度假區(qū)、高檔住宅區(qū)和工業(yè)用地區(qū)、旅游度假區(qū)、高檔住宅區(qū)和綜合配套區(qū)綜合配套區(qū)”四個板塊構(gòu)成，規(guī)劃面積四個板塊構(gòu)成，規(guī)劃面積16491649公頃，為市鎮(zhèn)核心區(qū)。公頃，為市鎮(zhèn)核心區(qū)。v其周邊近萬公頃范圍的農(nóng)田、林地，既是相關(guān)產(chǎn)業(yè)的資源腹地，又是其周邊近萬公頃范圍的農(nóng)田、林地，既是相關(guān)產(chǎn)業(yè)的資源腹地，又是構(gòu)成中心城鎮(zhèn)的自然生態(tài)支撐系統(tǒng)。構(gòu)成中心城鎮(zhèn)的自然生態(tài)支撐系統(tǒng)。工業(yè)、旅游、住宅、配套四大板塊工業(yè)、旅游、住宅、配套四大板塊受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-34v上圖為本次規(guī)劃的鎮(zhèn)區(qū)范

34、圍。優(yōu)先發(fā)展公共設(shè)施是本次規(guī)劃的宗旨，上圖為本次規(guī)劃的鎮(zhèn)區(qū)范圍。優(yōu)先發(fā)展公共設(shè)施是本次規(guī)劃的宗旨，公共設(shè)施用地主要結(jié)合居住區(qū)布置，盡量使其服務(wù)半徑覆蓋全鎮(zhèn)域。公共設(shè)施用地主要結(jié)合居住區(qū)布置，盡量使其服務(wù)半徑覆蓋全鎮(zhèn)域。v在本次規(guī)劃后結(jié)合專項規(guī)劃進行公共設(shè)施空間布局分析，保證公共設(shè)在本次規(guī)劃后結(jié)合專項規(guī)劃進行公共設(shè)施空間布局分析，保證公共設(shè)施用地的落實，切實做到公共設(shè)施先行。施用地的落實，切實做到公共設(shè)施先行。鎮(zhèn)域規(guī)劃范圍結(jié)合居住區(qū)，優(yōu)先發(fā)展公共設(shè)施鎮(zhèn)域規(guī)劃范圍結(jié)合居住區(qū)，優(yōu)先發(fā)展公共設(shè)施榆垡鎮(zhèn)鎮(zhèn)域規(guī)劃（榆垡鎮(zhèn)鎮(zhèn)域規(guī)劃（2005-20202005-2020）受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事

35、！page-35v產(chǎn)業(yè)發(fā)展是榆垡鎮(zhèn)在當(dāng)前乃至以后相當(dāng)長時段的重點內(nèi)容，工業(yè)是榆產(chǎn)業(yè)發(fā)展是榆垡鎮(zhèn)在當(dāng)前乃至以后相當(dāng)長時段的重點內(nèi)容，工業(yè)是榆垡鎮(zhèn)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，本次規(guī)劃在原有工業(yè)區(qū)的基礎(chǔ)上擴大了用地規(guī)垡鎮(zhèn)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，本次規(guī)劃在原有工業(yè)區(qū)的基礎(chǔ)上擴大了用地規(guī)模，總用地模，總用地336336公頃。公頃。產(chǎn)業(yè)用地規(guī)劃在原有工業(yè)區(qū)基礎(chǔ)上擴大規(guī)模產(chǎn)業(yè)用地規(guī)劃在原有工業(yè)區(qū)基礎(chǔ)上擴大規(guī)模榆垡鎮(zhèn)鎮(zhèn)域規(guī)劃（榆垡鎮(zhèn)鎮(zhèn)域規(guī)劃（2005-20202005-2020）受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-36v居住用地主要集中在鎮(zhèn)區(qū)北側(cè)，以原京開路為界，西側(cè)主要是一般住居住用地主要集中在鎮(zhèn)區(qū)北側(cè)，以原京開

36、路為界，西側(cè)主要是一般住宅，東側(cè)為高檔小區(qū)，是經(jīng)北京市人民政府批準的北京南郊唯一一個宅，東側(cè)為高檔小區(qū)，是經(jīng)北京市人民政府批準的北京南郊唯一一個符合市政府控規(guī)的高檔住宅區(qū)，總居住用地為符合市政府控規(guī)的高檔住宅區(qū)，總居住用地為188188公頃。公頃。居住用地規(guī)劃南郊唯一符合市政府控規(guī)的高檔住宅區(qū)居住用地規(guī)劃南郊唯一符合市政府控規(guī)的高檔住宅區(qū)榆垡鎮(zhèn)鎮(zhèn)域規(guī)劃（榆垡鎮(zhèn)鎮(zhèn)域規(guī)劃（2005-20202005-2020）受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-37v城市發(fā)展備用地主要是為應(yīng)對城市未來發(fā)展的不確定性而存儲的備用城市發(fā)展備用地主要是為應(yīng)對城市未來發(fā)展的不確定性而存儲的備用土地，在城市按

37、預(yù)期發(fā)展的情況下，城市發(fā)展備用地應(yīng)保持其現(xiàn)狀用土地，在城市按預(yù)期發(fā)展的情況下，城市發(fā)展備用地應(yīng)保持其現(xiàn)狀用地功能，本次規(guī)劃城市發(fā)展備用地共地功能，本次規(guī)劃城市發(fā)展備用地共460460公頃。公頃。 發(fā)展備用地規(guī)劃保持其現(xiàn)狀用地功能發(fā)展備用地規(guī)劃保持其現(xiàn)狀用地功能榆垡鎮(zhèn)鎮(zhèn)域規(guī)劃（榆垡鎮(zhèn)鎮(zhèn)域規(guī)劃（2005-20202005-2020）受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-38產(chǎn)業(yè)規(guī)劃情況產(chǎn)業(yè)規(guī)劃情況 榆垡鎮(zhèn)國家級農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)示范基地榆垡鎮(zhèn)國家級農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)示范基地 規(guī)劃面積規(guī)劃面積43004300畝，畝， 20042004年被確定，目標是建成一個供應(yīng)首都市場、輻射年被確定，目標是建成一個

38、供應(yīng)首都市場、輻射華北地區(qū)、面向國際化的現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)基地。至今已有華北地區(qū)、面向國際化的現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)基地。至今已有4545家企業(yè)落戶，家企業(yè)落戶，其中農(nóng)產(chǎn)品加工及關(guān)聯(lián)企業(yè)其中農(nóng)產(chǎn)品加工及關(guān)聯(lián)企業(yè)2727家，主要是以李記醬菜、申安梨汁為代表的家，主要是以李記醬菜、申安梨汁為代表的勞動力密集型企業(yè)；以牧洋園腸衣、哈比特食品為代表的生物工程外向型勞動力密集型企業(yè)；以牧洋園腸衣、哈比特食品為代表的生物工程外向型企業(yè)；以嘉亮林海農(nóng)機制造有限公司為代表的農(nóng)產(chǎn)品加工機械設(shè)備制造企企業(yè)；以嘉亮林海農(nóng)機制造有限公司為代表的農(nóng)產(chǎn)品加工機械設(shè)備制造企業(yè)。業(yè)。 中關(guān)村科技園區(qū)榆垡高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地中關(guān)村科技園區(qū)

39、榆垡高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地 規(guī)劃面積規(guī)劃面積4 4平方公里，平方公里，20082008年年3 3月成為中關(guān)村科技園區(qū)的產(chǎn)業(yè)基地，目前月成為中關(guān)村科技園區(qū)的產(chǎn)業(yè)基地，目前已累計投入建設(shè)資金已累計投入建設(shè)資金4 4億元。入?yún)^(qū)企業(yè)億元。入?yún)^(qū)企業(yè)5050家，形成了以節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)、農(nóng)家，形成了以節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)為主導(dǎo)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群，入園企業(yè)可享受中產(chǎn)品加工業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)為主導(dǎo)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群，入園企業(yè)可享受中關(guān)村科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟、開放實驗室、創(chuàng)業(yè)投資、信用擔(dān)保等產(chǎn)業(yè)投融資關(guān)村科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟、開放實驗室、創(chuàng)業(yè)投資、信用擔(dān)保等產(chǎn)業(yè)投融資等方面的政策支持。等方面的政策支持。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃已明

40、晰，亟待形成規(guī)模效應(yīng)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃已明晰，亟待形成規(guī)模效應(yīng)v國家級農(nóng)產(chǎn)品加工示范基地與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地均已得到政策支持，國家級農(nóng)產(chǎn)品加工示范基地與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地均已得到政策支持，并已形成一定規(guī)模，但目前還缺少知名企業(yè)、實力企業(yè)的入駐，未來并已形成一定規(guī)模，但目前還缺少知名企業(yè)、實力企業(yè)的入駐，未來應(yīng)仍有一定發(fā)展空間。應(yīng)仍有一定發(fā)展空間。受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-39區(qū)域規(guī)劃小結(jié)區(qū)域規(guī)劃小結(jié)中長遠景較好、短期缺乏支持中長遠景較好、短期缺乏支持本區(qū)域中、長期發(fā)展遠景較好；本區(qū)域中、長期發(fā)展遠景較好；短期內(nèi)對本項目的發(fā)展支持偏弱。短期內(nèi)對本項目的發(fā)展支持偏弱。v重點小城鎮(zhèn)、第二機

41、場的規(guī)劃，特別是京開高速貫通后更將帶來高重點小城鎮(zhèn)、第二機場的規(guī)劃，特別是京開高速貫通后更將帶來高速沿線產(chǎn)業(yè)帶效應(yīng)；速沿線產(chǎn)業(yè)帶效應(yīng)；v鎮(zhèn)域規(guī)劃規(guī)劃清晰，政府支持到位的話，該區(qū)域未來或?qū)⑿纬梢粋€鎮(zhèn)域規(guī)劃規(guī)劃清晰，政府支持到位的話，該區(qū)域未來或?qū)⑿纬梢粋€特色鮮明生態(tài)型、科技型的新興產(chǎn)業(yè)區(qū)域。特色鮮明生態(tài)型、科技型的新興產(chǎn)業(yè)區(qū)域。v上述規(guī)劃的落實尚需時日，大多在項目運作周期之外，短期內(nèi)區(qū)域上述規(guī)劃的落實尚需時日，大多在項目運作周期之外，短期內(nèi)區(qū)域仍缺乏有效的支撐。仍缺乏有效的支撐。受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-40項目發(fā)展環(huán)境分析項目發(fā)展環(huán)境分析區(qū)域現(xiàn)狀與發(fā)展規(guī)劃區(qū)域現(xiàn)狀與發(fā)展

42、規(guī)劃 競爭市場分析競爭市場分析 典型個案分析典型個案分析 區(qū)域客戶研究區(qū)域客戶研究受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-41本案競爭市場界定本案競爭市場界定本案處于非主流別墅板塊，項目稀少，可參考價值較低，競爭板塊應(yīng)界定本案處于非主流別墅板塊，項目稀少，可參考價值較低，競爭板塊應(yīng)界定為北京市邊遠、非主流板塊為北京市邊遠、非主流板塊區(qū)域的價格實現(xiàn)水平有限，區(qū)域的價格實現(xiàn)水平有限，300300萬為明顯的分界點，競爭對象應(yīng)界定為萬為明顯的分界點，競爭對象應(yīng)界定為300300萬元以下項目萬元以下項目北京六環(huán)外，主力總價北京六環(huán)外，主力總價300300萬元以下別墅萬元以下別墅受人之托，忠人之

43、事！受人之托，忠人之事！page-42琉璃湖別墅琉璃湖別墅渡外云居渡外云居加州水郡加州水郡青龍湖別墅青龍湖別墅中體奧林匹克中體奧林匹克靠山居藝墅靠山居藝墅原鄉(xiāng)墅原鄉(xiāng)墅溫泉馨苑溫泉馨苑原鄉(xiāng)美利堅原鄉(xiāng)美利堅龍聚山莊龍聚山莊山水墅山水墅龍山新新家園龍山新新家園馭水山居馭水山居塞班假日塞班假日湯湯househouse賞星悅木賞星悅木碧水花園碧水花園茉莉山莊茉莉山莊易郡易郡和安花園和安花園盛通綠色家園盛通綠色家園大運河孔雀城大運河孔雀城美壹棟美壹棟尚東庭尚東庭珠江國際城珠江國際城獨墅逸致獨墅逸致孔雀城孔雀城果嶺假日果嶺假日翡翠城（新）翡翠城（新）以獨棟為主以獨棟為主以聯(lián)排為主以聯(lián)排為主以疊拼為主以疊拼為

44、主項目分布項目分布受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-43區(qū)域區(qū)域項目名稱項目名稱物業(yè)類型物業(yè)類型開盤時間開盤時間規(guī)模規(guī)模容積率容積率面積區(qū)間面積區(qū)間 （平米）（平米）單價區(qū)間單價區(qū)間 （元（元/ /平米）平米）總價區(qū)間總價區(qū)間（萬元）（萬元）密云密云賞星悅木獨棟2004-8-16建筑面積：40000平米;共153套 0.353406300220碧水花園獨棟2005-1建筑面積：100000平米;共800戶1.32503506800170238茉莉山莊獨棟2003-9-6建筑面積：4.28萬平米,別墅部分12萬平方米 0.232243609000200324通州通州盛通綠色家園獨

45、棟2001-8-1建筑面積：10萬平米;共430套0.522403708600200320美壹棟聯(lián)排2003-6-15建筑面積：140000平米0.483007500230尚東庭聯(lián)排、疊拼2005-6-11建筑面積：128152.8平米；其中聯(lián)排共418套，疊拼共168套0.93聯(lián)排：185238疊拼：180聯(lián)排：13000疊拼：8000聯(lián)排：240300疊拼：144北京北京300300萬以下別墅基本信息萬以下別墅基本信息表一表一受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-44區(qū)域區(qū)域項目名稱項目名稱物業(yè)類型物業(yè)類型開盤時間開盤時間規(guī)模規(guī)模容積容積率率面積區(qū)間面積區(qū)間 （平米）（平米）單

46、價區(qū)間單價區(qū)間 （元（元/ /平米）平米）總價區(qū)間總價區(qū)間（萬元）（萬元）大興大興果嶺假日聯(lián)排2006-1-20建筑面積：一期8.5萬平米;共120棟別墅1.3200-26010000200260翡翠城（新）聯(lián)排2008-12建筑面積：約15萬平米1.27昌平昌平湯house聯(lián)排、疊拼2004-6-12建筑面積：15.35萬平米；一期368戶二期276戶0.83聯(lián)排：200-260疊拼：140-220聯(lián)排：14000疊拼：10000聯(lián)排：280-360疊拼：140-220順義順義易郡獨棟2004-11-28建筑面積：83500平方米;共350套0.32303688693200320豐臺豐臺中體

47、奧林匹克花園疊拼2005-11-26建筑面積：約30萬平米118020011000198220靠山居藝墅疊拼2004-10-12建筑面積：135040.9平米0.605 16019010000160-190北京北京300300萬以下別墅基本信息萬以下別墅基本信息表二表二受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-45區(qū)域區(qū)域項目名稱項目名稱物業(yè)類型物業(yè)類型開盤時間開盤時間規(guī)模規(guī)模容積率容積率面積區(qū)間面積區(qū)間 （平米）（平米）單價區(qū)間單價區(qū)間 （元（元/ /平米）平米）總價區(qū)間總價區(qū)間（萬元）（萬元）房山房山琉璃湖別墅獨棟、聯(lián)排2006-5-8建筑面積：52543平米；一期83套，二期11

48、8套0.379 獨棟：347聯(lián)排：272獨棟：7000聯(lián)排：6000獨棟：240聯(lián)排：163渡外云居獨棟2006-7-22建筑面積：28000平方米;共91套0.37193-3267500140240加州水郡聯(lián)排2005-10-15建筑面積：138萬平方米0.6524040010453240400青龍湖別墅聯(lián)排2004-5-1建筑面積：9100平方米1265-3385170137-175燕郊燕郊和安花園獨棟2001-8-18建筑面積：215000平米；共614套0.38 302-32911000330360北京北京300300萬以下別墅基本信息萬以下別墅基本信息表三表三受人之托，忠人之事！受人

49、之托，忠人之事！page-46區(qū)域區(qū)域項目名稱項目名稱物業(yè)類型物業(yè)類型開盤時間開盤時間規(guī)模規(guī)模容積容積率率面積區(qū)間面積區(qū)間 （平米）（平米）單價區(qū)間單價區(qū)間 （元（元/ /平米）平米）總價區(qū)間總價區(qū)間（萬元）（萬元）延慶延慶原鄉(xiāng)墅獨棟2006-6-18建筑面積：15000平米；共60套0.2824027029807080溫泉馨苑獨棟、聯(lián)排2005-10-15建筑面積：39000平米；別墅32套0.8獨棟：530聯(lián)排：236獨棟：5800聯(lián)排：5500獨棟：307聯(lián)排：130原鄉(xiāng)美利堅獨棟2005-10-18建筑面積：18萬平米；共700余套0.181303209800127313龍聚山莊獨棟、

50、聯(lián)排2001-10-1建筑面積：13萬平米；其中別墅共258套0.38獨棟：260-480聯(lián)排：201獨棟：7000聯(lián)排：4000獨棟：180330聯(lián)排：80北京北京300300萬以下別墅基本信息萬以下別墅基本信息表四表四受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-47區(qū)域區(qū)域項目名稱項目名稱物業(yè)類型物業(yè)類型開盤時間開盤時間規(guī)模規(guī)模容積容積率率面積區(qū)間面積區(qū)間 （平米）（平米）單價區(qū)間單價區(qū)間 （元（元/ /平米）平米）總價區(qū)間總價區(qū)間（萬元）（萬元）懷柔懷柔山水墅獨棟、聯(lián)排2004-10-15 建筑面積：23877平米；其中31套獨棟0.36獨棟：313聯(lián)排：302獨棟：10000聯(lián)排

51、;6600獨棟：313聯(lián)排：200馭水山居獨棟2000-6-15建筑面積：88000平米0.22150起600090起龍山新新家園獨棟2004-3總建筑面積:360000平方米0.4724037011000260400塞班假日聯(lián)排2005-5-28建筑面積：41000平米；114套0.64233-3305800135-190香河香河大運河孔雀城獨棟、聯(lián)排、疊拼2008-5建筑面積：365835平米1獨棟：330-350聯(lián)排：180-330疊拼：160-18095-300獨棟：270-350聯(lián)排：190-230疊拼：160-330獨棟：200-260聯(lián)排：120-150疊拼：57-135北京北京

52、300300萬以下別墅基本信息萬以下別墅基本信息表五表五受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-48v如圖所示，獨棟如圖所示，獨棟別墅的面積區(qū)間別墅的面積區(qū)間主要集中在主要集中在250-250-350350平米。平米。主力總價主力總價300300萬以下萬以下獨棟獨棟項目概況項目概況面積區(qū)間面積區(qū)間受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-49v如圖所示，獨棟如圖所示，獨棟別墅的單價主要別墅的單價主要集中在集中在6000600080008000元元/ /平米。平米。主力總價主力總價300300萬以下萬以下獨棟獨棟項目概況項目概況單價區(qū)間單價區(qū)間受人之托，忠人之事！受人之托，忠人

53、之事！page-50v如圖所示，獨如圖所示，獨棟別墅的總價棟別墅的總價區(qū)間主要集中區(qū)間主要集中在在200320200320萬萬元元/ /套。套。主力總價主力總價300300萬以下萬以下獨棟獨棟項目概況項目概況總價區(qū)間總價區(qū)間受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-51v如圖所示，聯(lián)排如圖所示，聯(lián)排別墅的面積區(qū)間別墅的面積區(qū)間主要集中在主要集中在200-200-300300平米。平米。主力總價主力總價300300萬以下萬以下聯(lián)排聯(lián)排項目概況項目概況面積區(qū)間面積區(qū)間受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-52v如圖所示，聯(lián)如圖所示，聯(lián)排別墅的單價排別墅的單價主要集中在主要集中在

54、6000750060007500元元/ /平米。平米。主力總價主力總價300300萬以下萬以下聯(lián)排聯(lián)排項目概況項目概況單價區(qū)間單價區(qū)間受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-53v如圖所示，聯(lián)如圖所示，聯(lián)排別墅的總價排別墅的總價區(qū)間主要集中區(qū)間主要集中在在180300180300萬萬元元/ /套。套。主力總價主力總價300300萬以下萬以下聯(lián)排聯(lián)排項目概況項目概況總價區(qū)間總價區(qū)間受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-54競爭市場小結(jié)競爭市場小結(jié)在售在售300300萬以下經(jīng)濟型別墅主要分布在萬以下經(jīng)濟型別墅主要分布在6 6環(huán)以外的非傳統(tǒng)環(huán)以外的非傳統(tǒng)別墅板塊，懷柔、密云、延

55、慶、房山等區(qū)域較為集中別墅板塊，懷柔、密云、延慶、房山等區(qū)域較為集中絕大多數(shù)項目都分布在交通干道沿線或擁有獨特景觀資絕大多數(shù)項目都分布在交通干道沿線或擁有獨特景觀資源的區(qū)域源的區(qū)域產(chǎn)品主要以獨棟為主，隨著別墅用地的進一步限制，未產(chǎn)品主要以獨棟為主，隨著別墅用地的進一步限制，未來將以混合型低密度產(chǎn)品供應(yīng)為主來將以混合型低密度產(chǎn)品供應(yīng)為主獨棟產(chǎn)品的價格實現(xiàn)比聯(lián)排產(chǎn)品的價格實現(xiàn)高約獨棟產(chǎn)品的價格實現(xiàn)比聯(lián)排產(chǎn)品的價格實現(xiàn)高約15001500元元左右左右受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-55項目發(fā)展環(huán)境分析項目發(fā)展環(huán)境分析區(qū)域現(xiàn)狀與發(fā)展規(guī)劃區(qū)域現(xiàn)狀與發(fā)展規(guī)劃 競爭市場分析競爭市場分析 典

56、型個案分析典型個案分析 區(qū)域客戶研究區(qū)域客戶研究 受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-56典型個案分布典型個案分布龍熙順景龍熙順景富力丹麥小鎮(zhèn)富力丹麥小鎮(zhèn)獨墅逸致獨墅逸致孔雀城孔雀城本案本案受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-57孔雀城孔雀城項目概況項目概況v位置：京開高速，永定河固安大橋西南位置：京開高速，永定河固安大橋西南v規(guī)模：共約規(guī)模：共約20002000多套；多套；v容積率：容積率：0.490.49；v建筑風(fēng)格：北美特色，南加州風(fēng)情建筑風(fēng)格：北美特色，南加州風(fēng)情受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-58孔雀城孔雀城產(chǎn)品情況產(chǎn)品情況v獨棟：地上面

57、積獨棟：地上面積270270平米左右，地下面積平米左右，地下面積8080平米左右，花園面積約平米左右，花園面積約200200平米（二期、三期基本為類獨棟產(chǎn)品，庭院面積大幅縮水）；平米（二期、三期基本為類獨棟產(chǎn)品，庭院面積大幅縮水）；v聯(lián)排：三、四、六聯(lián)，無地下室，面積約聯(lián)排：三、四、六聯(lián)，無地下室，面積約170170230230平米；平米；v疊拼：三層疊拼，面積約疊拼：三層疊拼，面積約160160330330平米；平米；v板樓：七層帶電梯，板樓：七層帶電梯，9090177177平米，兩居和三居。平米，兩居和三居。受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-59分期情況分期情況v一期約一期

58、約200200套，以獨棟為主；套，以獨棟為主；v二期約二期約700700套，獨棟約套，獨棟約3030多套，聯(lián)排約多套，聯(lián)排約7070多套，其他為疊拼；多套，其他為疊拼；v三期約三期約10001000套，獨棟套，獨棟30304040套，聯(lián)排套，聯(lián)排70708080套，其他為疊拼和電梯板樓；套，其他為疊拼和電梯板樓；v規(guī)劃中的四期用地手續(xù)尚未辦理。規(guī)劃中的四期用地手續(xù)尚未辦理。孔雀城孔雀城受人之托，忠人之事！受人之托，忠人之事！page-60銷售情況與價格變化銷售情況與價格變化v一期一期0606年年9 9月開盤即基本銷售完畢；月開盤即基本銷售完畢；v二期二期0707年初開盤，年底基本售罄；年初開盤

59、，年底基本售罄；v三期三期0707年年1111月開盤，獨棟銷售約月開盤，獨棟銷售約5050，聯(lián)排基本售罄，其他產(chǎn)品銷售不佳；，聯(lián)排基本售罄，其他產(chǎn)品銷售不佳；v三期三期沃土將于沃土將于1111月月1515日開盤。日開盤。v類獨棟：一期均價類獨棟：一期均價40004000元，二期均價約元，二期均價約70007000元，三期最高漲至元，三期最高漲至90009000元，元，20082008年年1010月一度回落到月一度回落到70007000元；目前三期沃土的類獨棟報價復(fù)又升至元；目前三期沃土的類獨棟報價復(fù)又升至90009000。v聯(lián)排：二期聯(lián)排聯(lián)排：二期聯(lián)排45004500元，三期最高漲至元，三期最

60、高漲至70007000元，目前回落到元，目前回落到5500550060006000元；元；v疊拼：自二期推出以來，價格基本在疊拼：自二期推出以來，價格基本在4000400042004200元；元；v板樓：板樓：0808年年9 9月底推出，價格為月底推出，價格為38003800元。元?？兹赋强兹赋鞘苋酥校胰酥?！受人之托，忠人之事！page-61富力丹麥小鎮(zhèn)富力丹麥小鎮(zhèn)項目概況項目概況v位置：京開高速龐各莊瓜香橋西位置：京開高速龐各莊瓜香橋西1 1公里；公里；v總占地面積：總占地面積：90.8990.89萬平米；萬平米；v總建筑面積：總建筑面積：69.3769.37萬平米；萬平米；v容積率：