限購(gòu)令對(duì)南京市住宅商品房?jī)r(jià)格影響

1、“限購(gòu)令”對(duì)南京市住宅商品房?jī)r(jià)格的影響分析12級(jí)金企2班 12030519 王妍【摘要】自1978年房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革在我國(guó)推行以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展的時(shí)期。特別是2010年北京率先實(shí)施房地產(chǎn)限購(gòu)令后,更是引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注和多位學(xué)者的研究。然而,這些相關(guān)文獻(xiàn)中并未有以南京為例進(jìn)行的研究，所以本文對(duì)“限購(gòu)令”對(duì)南京市住宅商品房?jī)r(jià)格進(jìn)行影響分析。整理研究前人文獻(xiàn)后,通過(guò)對(duì)南京實(shí)施限購(gòu)政策時(shí)期的成果比較, 理論分析和實(shí)證研究檢驗(yàn)限購(gòu)政策是否有成效,本文得出限購(gòu)政策對(duì)于住宅商品房?jī)r(jià)格的影響效果，基于這樣的研究提出對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的幾點(diǎn)建議。【關(guān)鍵詞】限購(gòu)令；住宅商品房?jī)r(jià)格；影響因素Analy

2、sis of the Influence of the "Purchase Order" on the Price of Commercial Housing in NanjingAbstract：Since 1978, the real estate market-oriented reforms implemented in our country, the real estate industry has entered a period of rapid development. Especially after the first implementation o

3、f the 2010 Beijing real estate restriction orders, it is attracting wide attention and a number of research of scholars. However, the literature has not conducted Nanjing as an example, this article on the "restriction order" in Nanjing residential real estate prices impact analysis. Finis

4、hing previous research literature by Nanjing embodiment compare the results of purchase of the policy period, the theoretical analysis and empirical studies have examined the restriction policy is effective, This paper draw a conclusion of the affection on the residential real estate prices affected

5、 by restriction policy and proposed the advices for the development of real estate market on the basis of the research.Keywords: House purchase restriction Residential real estate price Factors Development suggestions目 錄摘 要iAbstractii一、引言1二、相關(guān)概念界定1（一）限購(gòu)令1（二）住宅商品房概念及價(jià)格1三、“限購(gòu)令”影響下南京市住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀2（一）限購(gòu)令的具

6、體措施2（二）“限購(gòu)令”影響下的南京市住宅房地產(chǎn)概述3四、南京市住宅商品房?jī)r(jià)格影響因素的構(gòu)成分析7（一）經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平7（二）居民消費(fèi)水平8（三）住宅商品房的銷(xiāo)售面積8（四）消費(fèi)者的心理預(yù)期8（五）消費(fèi)者的購(gòu)房需求9五、實(shí)證研究9（一）理論基礎(chǔ)9（二）模型的設(shè)計(jì)與建立10（三）數(shù)據(jù)的收集10（四）實(shí)證分析11（五）檢驗(yàn)分析12（六）結(jié)論13六、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策存在的問(wèn)題14（一）過(guò)度強(qiáng)調(diào)“限購(gòu)”，無(wú)法抑制投機(jī)需求14（二）住宅商品房銷(xiāo)售構(gòu)成不合理，無(wú)法滿足住房剛性需求14（三）沒(méi)有引導(dǎo)居民進(jìn)行理性投資15七、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的建議15（一）適度稅收政策替代限購(gòu)政策，以抑制投機(jī)需求1

7、5（二）增加改善性住房的供應(yīng)，滿足居民的住房剛性需求15（三）增加投資選擇性，避免居民投資盲目性16參考文獻(xiàn)16致 謝1718一、引言自1978年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)不斷蓬勃壯大，現(xiàn)如今已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)文化的發(fā)展的重中之重。與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的壯大對(duì)我國(guó)其他行業(yè)也起到帶動(dòng)作用，從而對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展起到關(guān)鍵影響。如何解決房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)不平衡、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快和房地產(chǎn)市場(chǎng)不健全等具體問(wèn)題已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理之重要課題。住宅商品房?jī)r(jià)格的飛速上漲逐漸變成全國(guó)各城市需要共同面對(duì)的難題。住宅商品房的價(jià)格也是價(jià)格，受到供給和需求的相互影響。再看房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的基礎(chǔ)是土地供應(yīng)量。我國(guó)對(duì)土地供應(yīng)量進(jìn)行嚴(yán)格

8、控制以確保農(nóng)耕用地的充足。但是，房地產(chǎn)價(jià)格并沒(méi)有像價(jià)值規(guī)律一樣發(fā)展，所以居民多不了解房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，盲目在房地產(chǎn)行業(yè)里進(jìn)行投資。全國(guó)各地住宅商品房?jī)r(jià)格一直高漲，老百姓都十分關(guān)注。住宅商品房?jī)r(jià)格問(wèn)題不僅與老百姓切身利益息息相關(guān)，而且對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展起到?jīng)Q定性作用?？墒强v觀我國(guó)住宅房地市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，出現(xiàn)了很多問(wèn)題，已經(jīng)無(wú)法僅僅采用市場(chǎng)這只“無(wú)形的手”進(jìn)行調(diào)控，部分城市中開(kāi)始出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫化的現(xiàn)象，經(jīng)濟(jì)也走向了非健康發(fā)展的道路。為遏制投機(jī)行為和保障居民正常需求，“限購(gòu)令”作為最強(qiáng)有效的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策應(yīng)運(yùn)而生，自北京率先出臺(tái)限購(gòu)令后，全國(guó)各個(gè)城市均相應(yīng)中央號(hào)召，推出各個(gè)城市有針對(duì)性的

9、細(xì)化“限購(gòu)令”，以期對(duì)本地房?jī)r(jià)進(jìn)行控制。二、相關(guān)概念界定（一）限購(gòu)令2010年中，北京頒布了“國(guó)十條”，條例中首次了提出了“限購(gòu)令”的概念。在這一細(xì)則提出后，各地方政府便緊接著頒布了一系列新的樓盤(pán)新政策。在這一系列的新政頒布的背后，限購(gòu)令也在不斷的快速成熟和完善起來(lái)。到現(xiàn)在，北京、上海、深圳、杭州、南京等城市已經(jīng)開(kāi)始試行限購(gòu)令，基本原則非?！皬?qiáng)硬”，限定每家只能購(gòu)買(mǎi)一套住房，在社會(huì)上引起較強(qiáng)烈的反響，輿論褒貶不一。與之相比下，南京、深圳等地的限購(gòu)政策則相對(duì)人性化，規(guī)定每家每戶可以購(gòu)買(mǎi)兩套住房。然而，在這些大中型城市中的限購(gòu)令施行所帶來(lái)的收益與風(fēng)險(xiǎn)，都是相對(duì)未知的，以下將以南京市住宅商品房市場(chǎng)的

10、影響為例，分析限購(gòu)令的施行帶給這些大中型城市的利與弊。（二）住宅商品房概念及價(jià)格住宅商品房是指專(zhuān)供居民居住的房地產(chǎn)，包括公寓、別墅、集體宿舍、職工家屬宿舍等房地產(chǎn)，但不包括旅館、病房、托兒所、療養(yǎng)院等具有專(zhuān)門(mén)用途的房地產(chǎn)，也不包括住宅房地產(chǎn)中不住人或人防用的地下室等。 桑田.住宅房地產(chǎn)價(jià)格影響因素研究基于南京市1994-2012年季度數(shù)據(jù)的實(shí)證檢驗(yàn)D.南京：南京工業(yè)大學(xué)，2012：5.若從不同的方面來(lái)將住宅商品房進(jìn)行分類(lèi)，則可以更好的探究其價(jià)值，從而對(duì)比價(jià)格得出結(jié)論。首先，按功能進(jìn)行分類(lèi)，住宅商品房可以分為居住功用，辦公功用，商業(yè)功用以及公共區(qū)域。其次，按規(guī)模進(jìn)行分類(lèi)，住宅商品房可以分為大型、

11、中型以及小型。最后按照建筑級(jí)別的高低來(lái)進(jìn)行分類(lèi)，住宅商品房又可以分為簡(jiǎn)易、普通和高級(jí)等。住宅商品房?jī)r(jià)格是指住宅商品房在開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，所耗費(fèi)的全部社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)所形成的價(jià)值與土地所有權(quán)價(jià)格綜合的貨幣表現(xiàn)。 李紅衛(wèi).房?jī)r(jià)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究J.中國(guó)科技縱橫，2013(11):180. 并且，住宅商品房的價(jià)格問(wèn)題一直是房地產(chǎn)商以及廣大民眾較為關(guān)心的問(wèn)題，商品房?jī)r(jià)格的高低與價(jià)值的相匹配程度也成為判定該樓盤(pán)性價(jià)比的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。三、“限購(gòu)令”影響下南京市住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀（一）限購(gòu)令的具體措施1. 全國(guó)范圍 從2010年在北京提出“限購(gòu)令”的細(xì)則之后，“限購(gòu)令”的施行城市逐漸從大中型城市逐漸擴(kuò)展開(kāi)來(lái)

12、，現(xiàn)已有國(guó)家城鄉(xiāng)建設(shè)制定的40個(gè)城市正在施行限購(gòu)政策?！跋拶?gòu)令”在其施行過(guò)程中也在不斷的改進(jìn)與完善，不斷配合各個(gè)城市的特點(diǎn)以及政策，盡量做到不損害大多數(shù)家庭的居住以及投資等一些根本的要求，并在一定程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)以及經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)發(fā)展。并且，在人流量相對(duì)較大，外地人口與不斷增加的北上廣等一線城市，限購(gòu)令也在一定程度上盡量配合了其特殊性，即增加了外來(lái)人員的一年等后期制度等規(guī)則，最大程度保護(hù)了居民的利益?！跋拶?gòu)令”在北上廣等發(fā)達(dá)城市的施行，可謂既是難點(diǎn)又是重點(diǎn)。既要保護(hù)好原住地居民的利益，又要給予外來(lái)人員以生活空間，從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。北京作為“限購(gòu)令”的發(fā)布市以及首都，需要起到良好

13、的帶頭作用。在北京，將對(duì)“限購(gòu)令”的施行進(jìn)行分類(lèi)，根據(jù)每戶不同的情況來(lái)具體實(shí)施方案。首先，若該戶家庭已在該市擁有一套住房，則規(guī)定不允許繼續(xù)購(gòu)入住房。其次，若該戶在該市沒(méi)有自己所擁有的住宅，則可以在連繳五年保險(xiǎn)及交出個(gè)人所得稅的前提下購(gòu)入一套住宅商品房。最后，政策中指出，將暫停對(duì)名下有兩套及以上住宅商品房的本市戶口的居民、名下有一套及以上住宅商品房的非本市戶口居民沒(méi)有該市暫住資格未繳納5年以上保險(xiǎn)和個(gè)人所得稅的非本市戶口居民進(jìn)行售房。各部門(mén)將嚴(yán)格監(jiān)視“限購(gòu)令”在不同情況的家庭中的施行情況，同時(shí)，將啟動(dòng)各監(jiān)管部門(mén)以及施行部門(mén)的獎(jiǎng)懲機(jī)制，努力將公平公正最大化，保證每戶家庭的利益。在住房類(lèi)借貸方面，也

14、將施行嚴(yán)格的管控機(jī)制，要求各擁有借貸條件的金融機(jī)構(gòu)對(duì)于住房擁有者的二套購(gòu)房?jī)r(jià)格嚴(yán)格遵循政策，即首付的不利不能低于60%等。限購(gòu)令在上海的施行相對(duì)于北京來(lái)說(shuō)則較為溫和。首先，若該居民非本市戶籍且不擁有個(gè)人住房，則可以在繳納一年及以上的保險(xiǎn)或者個(gè)人所得稅的前提下在金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款購(gòu)房。可以看出，上海相較北京，限購(gòu)令的施行更為寬松，原因是經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展帶動(dòng)了城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍，所以政策的施行也相對(duì)靈活。其次，上海在住房類(lèi)借貸方面上的政策也有所調(diào)整，即不允許已經(jīng)有兩套住房的本市籍居民在第三套住房的購(gòu)買(mǎi)時(shí)進(jìn)行貸款。最后，政府將增加普通商品房的供應(yīng)，為外來(lái)居民提供良好的生活空間，也為本市居民帶來(lái)便利，促

15、進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，快速發(fā)展。廣州的限購(gòu)令也相對(duì)嚴(yán)格，大體來(lái)說(shuō)，任何家庭不允許進(jìn)行第二套住房的購(gòu)買(mǎi)，非常住家庭不準(zhǔn)在廣州購(gòu)買(mǎi)，境外購(gòu)房，按國(guó)家有關(guān)政策施行。2. 南京市范圍在國(guó)家“限購(gòu)令”政策出臺(tái)一年之后即2011年，南京市政府也快速制定并開(kāi)始施行限購(gòu)令。其主要內(nèi)容包括：本地戶口居民不得購(gòu)買(mǎi)超過(guò)兩套住宅商品房、非本地戶口居民在在繳納一年社會(huì)保險(xiǎn)和個(gè)人所得稅的前提下不得購(gòu)買(mǎi)超過(guò)一套住宅商品房?？v觀“限購(gòu)令”在南京市的施行情況及其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。2011年，政策頒布，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)極為不景氣。2012年，樓市復(fù)蘇，量?jī)r(jià)回升。2013年初，全年住宅商品房?jī)r(jià)格瘋長(zhǎng)的景象。同年3月31日，南京頒

16、布“國(guó)五條”，具體提出了穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目標(biāo)。所以全年南京市新建住宅商品房?jī)r(jià)格的增長(zhǎng)幅度比居民可支配收入的增長(zhǎng)幅度要低。在2013年的后半年，南京市也開(kāi)始逐漸放寬了對(duì)于二手房的限購(gòu)政策，與樓市的活躍相呼應(yīng)。2014年9月21日，南京市終于發(fā)表了全面將限購(gòu)政策取消的公文。該公文發(fā)表后迅速在房地產(chǎn)市場(chǎng)及民間引起巨大反響。從2011年“限購(gòu)令”開(kāi)始至2014結(jié)束，限購(gòu)政策在南京的施行畫(huà)上了圓滿的句號(hào)。限購(gòu)放開(kāi)之后，南京樓市異?；鸨?。（二）“限購(gòu)令”影響下的南京市住宅房地產(chǎn)概述1. 雙房銷(xiāo)售情況良好，銷(xiāo)售面積波段性增加銷(xiāo)售面積一定程度上可以反映居民的購(gòu)房需求，所以限購(gòu)政策的頒布及加大力度，在一定程度上，會(huì)降

17、低一部分居民的購(gòu)房需求。從而達(dá)到政策的實(shí)施效果。在國(guó)家“限購(gòu)令”出臺(tái)一年后的2011年，南京市正式頒布并施行了“限購(gòu)令”。“限購(gòu)令”頒布之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)史無(wú)前例地進(jìn)入冷淡期，具體表現(xiàn)在銷(xiāo)售量的下滑。南京市商品房銷(xiāo)售面積下降6.74%，南京市住宅商品房銷(xiāo)售面積下降9.80%。而從2012開(kāi)始至2013年，商品房和住宅商品房銷(xiāo)售回升，兩年間，南京市商品房銷(xiāo)售面積增加59.18%，南京市住宅商品房銷(xiāo)售面積增加了67.89%。正是2012年樓市復(fù)蘇的具體表現(xiàn)。2013年，南京頒布“國(guó)五條”，加強(qiáng)了對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控力度。所以，2013年至2014年，商品房和住宅商品房銷(xiāo)售面積有了小幅度的回落。商品房銷(xiāo)售面積

18、下降1.18%，住宅商品房銷(xiāo)售面積下降1.61%。而2014年南京市正式取消限購(gòu)令后，2015年，南京市雙房銷(xiāo)售面積均有大幅度的提升。商品房銷(xiāo)售面積上漲27.79%，住宅商品房銷(xiāo)售面積上漲27.07%。（圖3.1）所以總體來(lái)看，限購(gòu)令實(shí)施前后的這6年間，只有政策力度加大的2011年和2013年，銷(xiāo)售面積有回落，其余年份呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，也就是“限購(gòu)令”僅在短期對(duì)雙房銷(xiāo)售有影響。圖3.1 20102015年南京市商品房和住宅商品房銷(xiāo)售面積（數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)）2. 雙房銷(xiāo)售價(jià)格波段性上升，居民購(gòu)房意愿增強(qiáng)銷(xiāo)售價(jià)格可以反映居民的購(gòu)房意愿和購(gòu)房能力，2011年南京市商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格下降2.66%，南

19、京市住宅商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格下降8.80%。2014年商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格下降2.58%，住宅商品房銷(xiāo)售價(jià)格下降2.90%。其余時(shí)間呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。（圖3.2）從2011年至2015年幾年里，商品房以及住宅商品房的銷(xiāo)售面積都呈現(xiàn)出大致增長(zhǎng)的趨勢(shì)。這說(shuō)明了居民的購(gòu)房意愿在不斷增強(qiáng)，樓市的銷(xiāo)售情況也在不斷好轉(zhuǎn)。在2011年南京市限購(gòu)令頒布和2013年底，可以看出在限購(gòu)令實(shí)施力度加強(qiáng)這兩段時(shí)間內(nèi)，南京市商品房和住宅商品房的銷(xiāo)售面積都有小部分的回落， 限購(gòu)政策的出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售產(chǎn)生影響。首先，任何政策的出臺(tái)都具有滯后性，具有內(nèi)部時(shí)滯和外部時(shí)滯。所以，在2011年年初，南京國(guó)八條出臺(tái)后，2011年全年，雙房銷(xiāo)

20、售面積和平均銷(xiāo)售價(jià)格有了明顯的回落。而2013年年底，寧八條的出臺(tái)，未對(duì)2013年雙房銷(xiāo)售面積和平均銷(xiāo)售價(jià)格的增勢(shì)帶來(lái)太大影響。而是對(duì)2014年的樓市產(chǎn)生了一定的效應(yīng)，使得雙房銷(xiāo)售面積和平均銷(xiāo)售價(jià)格回落。然而，其余限購(gòu)政策并未推陳出新或是加大力度的年份，雙房銷(xiāo)售面積和平均銷(xiāo)售價(jià)格仍然保持一個(gè)較高的增長(zhǎng)幅度。所以，仍然可以得出，“限購(gòu)令”僅在短期影響住宅商品房及商品房?jī)r(jià)格。圖3.2 20102015年南京市商品房和住宅商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格（數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)）3. 市場(chǎng)呈供不應(yīng)求趨勢(shì)，成交面積穩(wěn)步上升住宅商品房供求面積對(duì)比可以反映開(kāi)放商房源的充足性，房源的充足與否對(duì)房?jī)r(jià)也有一定的影響。2010

21、年和2011年住宅商品房供應(yīng)面積分別比住宅商品房銷(xiāo)售面積多了150萬(wàn)平方米和220萬(wàn)平方米。市場(chǎng)呈供大于求狀態(tài)。20122014年住宅商品房供應(yīng)面積分別比銷(xiāo)售面積少了90萬(wàn)平方米、30平方米和110萬(wàn)平方米。市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求狀態(tài)。但20102014年間，整體房源供應(yīng)量和成交量呈上升趨勢(shì)，分別上升了65%和144%。（圖3.3）在“限購(gòu)令”實(shí)施的這4年間，南京市住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸由買(mǎi)方市場(chǎng)，過(guò)渡為賣(mài)方市場(chǎng)，由房源充足轉(zhuǎn)換為房源緊缺。而整體來(lái)看，成交面積迅速上升，市場(chǎng)反應(yīng)較好，但因?yàn)檎叩南拗疲康禺a(chǎn)商的房源供應(yīng)收到一定的影響。上升較慢。具體轉(zhuǎn)折點(diǎn)是2012年南京市“限購(gòu)令”實(shí)施后的第一年。圖3.

22、3 20102014年南京市年度供銷(xiāo)量對(duì)比（數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局）4. 住宅銷(xiāo)售面積構(gòu)成變化，房屋需求改善90平米至144平米的商品住宅滿足大多數(shù)居民的改善性需求，被稱為改善性住宅。多數(shù)居民愿意為改善性住宅投入的資金就是其所能接受的最高房?jī)r(jià)，鎖改善性住宅銷(xiāo)售占比的變化一定程度上也能反映價(jià)格的變化?？v觀南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)，格局不斷變化，需求不斷回升。南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)在2015年呈現(xiàn)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)。南京市商品住宅銷(xiāo)售構(gòu)成上，90平米以下和90144平米之間的商品住宅銷(xiāo)售比例占絕大部分，分別是47.1%和40.0%。144平米以上的商品住宅銷(xiāo)售比例只占12.9%。（圖3.4）另外，在2012年，改善

23、性住宅占總體銷(xiāo)量的比重最大，為50.2%，2013年改善性住宅比重有所下降，為48.5%，2014年，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)低迷態(tài)勢(shì)，改善性住宅銷(xiāo)量占比下降了很大幅度，為37.7%。2015年，改善性住宅占比回升，提升至40.00%（圖3.5）所以房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷出臺(tái)，降息降準(zhǔn)、下調(diào)購(gòu)房首付比例以及更為靈活的公積金貸款政策等一系列支持居民改善住房條件的調(diào)控政策的推出刺激改善性需求釋放。所以限購(gòu)政策在短期內(nèi)對(duì)改善型住宅的銷(xiāo)售產(chǎn)生影響，進(jìn)而影響住宅商品房?jī)r(jià)格。圖3.4 2015年南京市商品住宅銷(xiāo)售構(gòu)成（數(shù)據(jù)來(lái)源：中央人民政府網(wǎng)）圖3.5 20122015年改善性占比（數(shù)據(jù)來(lái)源：中央人民政府網(wǎng)）四、南

24、京市住宅商品房?jī)r(jià)格影響因素的構(gòu)成分析影響住宅商品房?jī)r(jià)格的因素主要有兩類(lèi)，一類(lèi)是經(jīng)濟(jì)因素一類(lèi)是社會(huì)因素。主要經(jīng)濟(jì)因素有國(guó)家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)情況、居民消費(fèi)水平、財(cái)政收支等。主要社會(huì)因素有消費(fèi)者的心理預(yù)期，消費(fèi)者的購(gòu)房需求等。這些因素會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求關(guān)系產(chǎn)生影響，特別是影響需求，進(jìn)而需求影響價(jià)格，以下將對(duì)幾種影響因素進(jìn)行具體分析。（一）經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平一般情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增加有多方面的原因，例如地區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提高。一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提高、使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加合理、提高就業(yè)率，提高使居民收入水平，財(cái)政收入穩(wěn)定等。迅速增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求會(huì)導(dǎo)致地區(qū)住宅商品房?jī)r(jià)格的提升。

25、反之，地區(qū)房?jī)r(jià)會(huì)降低。從我國(guó)的總體情況來(lái)看，改革開(kāi)放已經(jīng)進(jìn)行了30多年，現(xiàn)如今的房產(chǎn)價(jià)格與改革初相比，有了翻天覆地的變化，就是因?yàn)槿珖?guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民消費(fèi)水平等一系列經(jīng)濟(jì)因素的突飛猛進(jìn)的發(fā)展。而從目前來(lái)看，東部沿海地區(qū)與中西部?jī)?nèi)陸地區(qū)，北京、上海、廣州、深圳等一線城市與城市三線城市之間，房?jī)r(jià)水平仍然有非常明顯的差異，這也是因?yàn)樯鲜龀鞘性诮?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民消費(fèi)水平等經(jīng)濟(jì)因素方面存在著差異。（二）居民消費(fèi)水平居民消費(fèi)水平的高低也是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要因素。 “居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)”是度量居民生活消費(fèi)和服務(wù)價(jià)格水平隨時(shí)間變動(dòng)的相對(duì)數(shù)，綜合反映居民購(gòu)買(mǎi)的生活消費(fèi)品和服務(wù)價(jià)格水平的變動(dòng)情況。它包括了

26、對(duì)居民生活中一切具體指出的衡量，反應(yīng)了居民的消費(fèi)能力，也從一個(gè)側(cè)面反映出了限購(gòu)政策實(shí)施期間房地產(chǎn)市場(chǎng)的興衰。消費(fèi)能力一定程度上可以決定居民的消費(fèi)水平，住宅對(duì)居民來(lái)說(shuō)是剛性需求也是投機(jī)性需求，消費(fèi)能力的高低，一定程度上可以催生房屋價(jià)格的變化。（三）住宅商品房的銷(xiāo)售面積另外，住宅商品房的銷(xiāo)售面積一定程度上也可影響房屋的銷(xiāo)售價(jià)格，這是由供求關(guān)系決定的。在供大于求的買(mǎi)方市場(chǎng)上，成交價(jià)格由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)生市場(chǎng)均衡價(jià)格，此均衡價(jià)格一般較低。而在供不應(yīng)求的賣(mài)方市場(chǎng)上則正好相反，因?yàn)槭琴u(mài)方市場(chǎng)，供應(yīng)不足，所以賣(mài)方占有主導(dǎo)權(quán)，賣(mài)方在一定程度上可以提升成交價(jià)格。同時(shí)，房屋銷(xiāo)售面積的變化和房屋銷(xiāo)售價(jià)格的變化一般是不可分

27、割的，具有相關(guān)性。也可反映限購(gòu)政策中對(duì)住房套數(shù)限購(gòu)的狀態(tài)。其中，新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)可較直觀地反映我國(guó)住宅商品房?jī)r(jià)格的變化，該指數(shù)以前一期為基地，可以比較好地反映限購(gòu)期間市場(chǎng)對(duì)住宅商品房的需求。（四）消費(fèi)者的心理預(yù)期消費(fèi)者的心理預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格也有一定的影響，“限購(gòu)令”的出臺(tái)無(wú)疑是帶給了這個(gè)社會(huì)一個(gè)重大信息，房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲。21世紀(jì)初，房?jī)r(jià)的巨幅上漲便是離不開(kāi)居民對(duì)的房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲的心理預(yù)期。居民看到房?jī)r(jià)上漲，便會(huì)形成未來(lái)房?jī)r(jià)依然會(huì)上漲的心理預(yù)期，況且在通脹率飆高的現(xiàn)實(shí)情況下，居民擔(dān)心未來(lái)無(wú)法以現(xiàn)有資產(chǎn)滿足剛性住房需求，或是預(yù)期現(xiàn)有房?jī)r(jià)的投資收益率比其他投資產(chǎn)品收益率要高，所以會(huì)趕緊籌資購(gòu)買(mǎi)

28、以免損失。房?jī)r(jià)上漲的幅度越大，人們的購(gòu)買(mǎi)欲望就越強(qiáng)烈，使得住房剛性需求被夸大，甚至出現(xiàn)“恐慌性需求”，于是便在許多城市出現(xiàn)了“鬼城”現(xiàn)象。所以，居高不下的房?jī)r(jià)和較低的入住率是供需矛盾的主要體現(xiàn)。雖然“限購(gòu)令”實(shí)施后，房屋銷(xiāo)售量相前幾年同期而言減少了，但是房屋價(jià)格依然處于高位。從上文現(xiàn)狀分析中可以看出，每到政策出現(xiàn)調(diào)整或力度下調(diào)的時(shí)候，房屋價(jià)格都會(huì)迅速甚至畸形地上漲。所以不合理的消費(fèi)者心理預(yù)期會(huì)導(dǎo)致住宅商品房?jī)r(jià)格的扭曲發(fā)展。（五）消費(fèi)者的購(gòu)房需求從房地產(chǎn)市場(chǎng)中的需求來(lái)看，購(gòu)房需求可大致分為三類(lèi)，分別是：消費(fèi)、投資與投機(jī)?！跋拶?gòu)令”對(duì)這三種需求的影響力度不同，三種需求受到政策調(diào)控后，反映程度也不同

29、。首先，來(lái)看消費(fèi)類(lèi)需求，消費(fèi)是自己購(gòu)買(mǎi)自己使用，是一種剛性需求。“限購(gòu)令”對(duì)此類(lèi)剛性需求影響不大。對(duì)此類(lèi)需求而言，住宅是生活必需品，無(wú)論房?jī)r(jià)上漲或者下跌，都不會(huì)改變此種需求。并且，對(duì)這類(lèi)消費(fèi)者而言，他們一般沒(méi)有空閑資金對(duì)房屋住宅進(jìn)行投資或者投機(jī)，他們僅有可維持生活必需的資金。其次，從投資需求來(lái)看，房地產(chǎn)作為長(zhǎng)期資本性投資的代表，具有價(jià)值高增長(zhǎng)性、高保值性和高穩(wěn)定性。所以投資者紛紛對(duì)其進(jìn)行長(zhǎng)期投資。“限購(gòu)令”的出臺(tái)在一定程度上會(huì)影響此類(lèi)投資者的利益。但若是長(zhǎng)期投資者，則影響不大，因?yàn)榫臀磥?lái)而言，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格仍然有著上漲的趨勢(shì)。所以投資者即使在“限購(gòu)令”出臺(tái)的大環(huán)境下，仍然會(huì)堅(jiān)持長(zhǎng)期投資。為了在

30、未來(lái)獲得更大的收益。最后，從投機(jī)需求來(lái)看，它是投機(jī)者使用財(cái)務(wù)杠桿，通過(guò)房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)來(lái)投資的需求。 “限購(gòu)令”主要就是為了打擊這種危害市場(chǎng)秩序的投機(jī)行為。五、實(shí)證研究（一）理論基礎(chǔ)限購(gòu)政策出臺(tái)以來(lái)，引起了學(xué)術(shù)界的高度關(guān)注。復(fù)旦大學(xué)的劉堯（2012）通過(guò)建立誤差修正模型(VECM) 研究了限購(gòu)政策對(duì)上海房地產(chǎn)綜合指數(shù)的影響，結(jié)果顯示限購(gòu)政策在短期內(nèi)可遏制房?jī)r(jià)增速，他認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵不在于限購(gòu)，而是管理房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期和增加市場(chǎng)投機(jī)者持有成本。賈生華、孟楨超（2012）通過(guò)向量自回歸模型(VAR) 模型和脈沖響應(yīng)辨析限購(gòu)政策的持續(xù)性效果，結(jié)果顯示，限購(gòu)政策導(dǎo)致城市商品住宅市場(chǎng)出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”，但時(shí)間不同

31、步，交易量是價(jià)格的格蘭杰原因, 對(duì)價(jià)格產(chǎn)生同向滯后影響。王瑞璠、黃楚興的限購(gòu)令對(duì)房?jī)r(jià)的影響以天津市為例，建立多元線性回歸方程，研究“限購(gòu)令”對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，分析在“限購(gòu)令”影響下，住宅商品房?jī)r(jià)格是如何變化的。通所以，經(jīng)過(guò)前人的相關(guān)證明，說(shuō)明用多元線性回歸方程來(lái)分析限購(gòu)令對(duì)房?jī)r(jià)的影響是可行的。（二）模型的設(shè)計(jì)與建立 1. 設(shè)計(jì)思想本文采用多元線性回歸模型是因?yàn)樵趯?shí)際經(jīng)濟(jì)問(wèn)題中，一個(gè)變量往往受到多個(gè)變量的影響。例如，家庭消費(fèi)支出，除了受家庭可支配收入的影響外，還受諸如家庭所有的財(cái)富、物價(jià)水平、金融機(jī)構(gòu)存款利息等多種因素的影響。所以假設(shè)住宅商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格，受到居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、新建住宅房屋銷(xiāo)

32、售價(jià)格指數(shù)和住宅商品房平均銷(xiāo)售面積的影響。建立多元線性回歸模型。另外，由于自變量之間存在的多重共線性關(guān)系會(huì)引起誤差，并且隨機(jī)誤差項(xiàng)包含一些影響因變量 y 的因素，當(dāng)這些因素中有變量隨自變量 x 的變化而對(duì)因變量 y 產(chǎn)生不同影響時(shí)，會(huì)產(chǎn)生異方差，因此要對(duì)模型分別進(jìn)行多重共線性檢驗(yàn)和對(duì)異方差檢驗(yàn)。2. 變量的選取因?yàn)橛绊懡?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的變量過(guò)多，切衡量經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的指標(biāo)也過(guò)多，不好判斷具體哪個(gè)指標(biāo)對(duì)住宅商品房?jī)r(jià)格影響最大，所以此模型中不予選取。居民消費(fèi)水平一定程度上決定了居民對(duì)住宅商品房?jī)r(jià)格支付的最大限度。而居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)則是對(duì)居民消費(fèi)水平的最好反映，且限購(gòu)政策對(duì)居民消費(fèi)水平也有影響，所以模型中

33、選取此指標(biāo)。住宅商品房的銷(xiāo)售面積可反映住宅商品房的銷(xiāo)售狀況，進(jìn)而反映住宅商品房的銷(xiāo)售價(jià)格，同時(shí)，限購(gòu)政策是對(duì)住宅商品房購(gòu)房套數(shù)進(jìn)行限制，因?yàn)榭梢暂^直觀反映限購(gòu)政策對(duì)住宅商品房?jī)r(jià)格的影響，所以此處選取新建住宅商品房銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)和住宅商品房銷(xiāo)售面積兩個(gè)變量。而消費(fèi)者的心理預(yù)期和消費(fèi)者的購(gòu)房需求等社會(huì)因素因?yàn)闆](méi)有客觀數(shù)據(jù)，無(wú)法衡量，不便建立模型，所以不予選取。所以最終選取居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、新建住宅商品房銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)和住宅商品房銷(xiāo)售面積作為自變量，住宅商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格作為因變量。3. 模型的構(gòu)建采用居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、新建住宅房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)、住宅商品房銷(xiāo)售面積、住宅商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格等變量，建立模型

34、對(duì)住宅商品房?jī)r(jià)格影響因素進(jìn)行實(shí)證分析：建立多元線性回歸方程，Y=南京市住宅商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格，X1=居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，X2=新建住宅商品房銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)，X3=住宅商品房銷(xiāo)售面積，=誤差項(xiàng)：Y=0+ 1X1 + 2X2 + 3X3 + （1）其中居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、新建住宅房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)和住宅商品房銷(xiāo)售面積是自變量，新建住宅商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格是因變量。（三）數(shù)據(jù)的收集鑒于數(shù)據(jù)的可得性，本文選擇2006年至 2015 年的年度數(shù)據(jù)，指數(shù)相關(guān)數(shù)據(jù)均以前一年為基期。住宅商品房銷(xiāo)售面積、住宅商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格原始數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局；居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、新建住宅房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)原始數(shù)據(jù)來(lái)源于南京市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)

35、。（表5.1） 表5.1 20062015年影響房?jī)r(jià)的相關(guān)數(shù)據(jù)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)新建住宅商品房銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)住宅商品房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平方米）住宅商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格（元/平方米）2006101.6104.61429.184270.362007104.3108.31064.525010.942008105.4103.6659.124808.00200999.699.21114.036893.002010103.8110.4754.829227.002011105.3101.3680.898414.622012102.798.5876.259674.842013102.7103.91143.1511078

36、.002014102.6103.51124.7310964.002015102.0102.31429.1812060.40(數(shù)據(jù)來(lái)源: 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)，南京市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng))（四）實(shí)證分析采用多元線性回歸模型，判斷住宅商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格和居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、新建住宅商品房銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)及住宅商品房銷(xiāo)售面積是否存在線性關(guān)系。將表5.1數(shù)據(jù)輸入Eviews6. 0 軟件，采用多元線性分析方式，再進(jìn)行結(jié)果分析: Y=20985.9+11.97X1-148.51X2+1.36X3(0.215) (0.012) (-0.424) (0.229)R²=0.056 F=0.118 d=0.456模型中參數(shù)表示

37、，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)每增長(zhǎng)1點(diǎn)，南京市住宅商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格增長(zhǎng)11.97元。新建住宅房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)每增長(zhǎng)1點(diǎn)，南京市住宅商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格減少148.51元。住宅商品房銷(xiāo)售面積每增加1萬(wàn)平方米，南京市住宅商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格增加1.36元。結(jié)果可以看出，反映擬合優(yōu)度的可決系數(shù)R²接近于0，F(xiàn)統(tǒng)計(jì)量很小，d值不在1.52.5之間，變量之間相互獨(dú)立性不夠好，殘差存在自相關(guān)。各解釋變量都不是很顯著。另外經(jīng)過(guò)雙邊檢驗(yàn)，查表知在5%的顯著性水平下，自由度為3的t分布臨界值為3.1824，各變量的t檢驗(yàn)值0.215、0.012、-0.424和0.229均小于3.1824，所以接受原假設(shè)。所以，說(shuō)

38、明Y與X1、X2和X3之間不存在明顯的線性關(guān)系，即南京市住宅商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格與居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、新建住宅房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)和住宅商品房銷(xiāo)售面積不存在明顯的線性關(guān)系。說(shuō)明10年這個(gè)長(zhǎng)期時(shí)間段，限購(gòu)政策對(duì)住宅商品房?jī)r(jià)格的影響并不明顯。（五）檢驗(yàn)分析1. 多重共線性檢驗(yàn)多重共線性檢驗(yàn)法可檢驗(yàn)出各變量之間有無(wú)線性關(guān)系，判斷各變量之間有無(wú)自相關(guān)性。所以此處進(jìn)行多重共線性檢驗(yàn)。將表5.1數(shù)據(jù)輸入Eviews6. 0 軟件，以下進(jìn)行結(jié)果分析: 從分析結(jié)果中可以看出，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和新建住宅房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)的相關(guān)系數(shù)為0.385404，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和住宅商品房銷(xiāo)售面積的相關(guān)系數(shù)為-0.702006，居民

39、消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和南京市住宅商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格的相關(guān)系數(shù)為-0.160831，新建住宅房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)和住宅商品房銷(xiāo)售面積的相關(guān)系數(shù)為-0.063340，新建住宅房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)和南京市住宅商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格的相關(guān)系為-0.197559，南京市住宅商品房銷(xiāo)售面積和南京市住宅商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格的相關(guān)系數(shù)為0.141273。因此，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、新建住宅房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)和住宅商品房銷(xiāo)售面積與南京市住宅商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格之間相關(guān)性較低。（在多重共線性檢驗(yàn)中，各個(gè)變量相關(guān)性所對(duì)應(yīng)的數(shù)值越接近1，變量相關(guān)性越高。反之，變量相關(guān)性越低。）2. 異方差檢驗(yàn)( white檢驗(yàn))異方差的檢驗(yàn)主要有兩種：一是圖示檢

40、驗(yàn)法；二是懷特（H.White）檢驗(yàn)法。由于圖示檢驗(yàn)法不夠客觀，因此本文在檢驗(yàn)異方差是否存在時(shí)采用懷特檢驗(yàn)法。將表5.1數(shù)據(jù)輸入Eviews6. 0 軟件， 進(jìn)行結(jié)果分析：由上述分析可知，Obs*R-squared=6.428222，在自由度是（4-1）=3，在顯著性水平為5%的情況下查表，卡方值為7.8147，,大于6.428222，不存在異方差。（當(dāng) White檢驗(yàn)中，得出的Obs*R-squared的值小于給定的顯著性水平下的卡方值，則原假設(shè)成立，即不存在異方差；反之則拒絕原假設(shè)，即存在異方差。）所以模型的建立是有效的。（六）結(jié)論從上述分析中可以看出，限購(gòu)政策在短時(shí)間內(nèi)能夠一定程度上抑制

41、住宅商品房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲的勢(shì)頭。并且短時(shí)間內(nèi)，限購(gòu)政策有效地減少了居民對(duì)住宅商品房的投資需求。同時(shí)，由于住房需求是剛性的，居住是一種必需品，限購(gòu)政策還加快改善了居民對(duì)房屋的剛性需求。改善了住宅商品房的銷(xiāo)售構(gòu)成，滿足了大多數(shù)居民對(duì)住房的和改善性需求。使政策真正落實(shí)于民，服務(wù)于民。可是長(zhǎng)期來(lái)看，限購(gòu)政策的影響就不是那么顯著。無(wú)法很好的抑制房?jī)r(jià)，改善居民購(gòu)房需求。通過(guò)實(shí)證分析的結(jié)果可以看出，限購(gòu)政策對(duì)住宅商品房?jī)r(jià)格并沒(méi)有多少抑制作用，相關(guān)變量之間也沒(méi)有明顯的線性關(guān)系。在房?jī)r(jià)必然會(huì)上升的情況下，限購(gòu)政策的影響微乎其微。從中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，供需矛盾突出在很大程度上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲起決定性作用，這在中

42、國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是是很普遍的。為了將這種供需矛盾解決，僅僅依靠抑制房屋的投資性需求是不可能從根本上解決房?jī)r(jià)問(wèn)題的，和解決居民的住房問(wèn)題。耕地保護(hù)政策使得我國(guó)政府不得不對(duì)土地供給量進(jìn)行嚴(yán)格把控。所以，房屋供給上來(lái)看，貨源并不充足。土地價(jià)格也一直高漲不落。同時(shí)，中國(guó)人口眾多，所以伴隨著新人口的出生，居民對(duì)住房需求源源不斷。因此，越來(lái)越多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從銀行貸款重金投入這個(gè)市場(chǎng)，以獲得更多的房源來(lái)擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模。所以這些高額的土地成本及銀行貸款利息就形成開(kāi)發(fā)成本，成本高，售價(jià)自然就高。所以房屋價(jià)格上漲成為了必然。六、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策存在的問(wèn)題綜上所述，“限購(gòu)令”在短時(shí)間內(nèi)確實(shí)對(duì)住宅商品房市場(chǎng)有一定的

43、影響，對(duì)住宅商品房銷(xiāo)售面積和住宅商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格的增長(zhǎng)起到了一定的抑制作用。遏制了一部分居民對(duì)住宅商品房的投資需求。但是，從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展仍然存在很多隱患，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的根本問(wèn)題供求關(guān)系并沒(méi)有得到解決。而因?yàn)楣┣竺芤鹆艘幌盗邢嚓P(guān)問(wèn)題。（一）過(guò)度強(qiáng)調(diào)“限購(gòu)”，無(wú)法抑制投機(jī)需求南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策集中在對(duì)購(gòu)房套數(shù)的限制上。例如本地戶口居民不得購(gòu)買(mǎi)超過(guò)兩套住宅商品房、非本地戶口居民在在繳納一年社會(huì)保險(xiǎn)和個(gè)人所得稅的前提下不得購(gòu)買(mǎi)超過(guò)一套住宅商品房。但這樣僅僅限制了購(gòu)房套數(shù)，并不能很好地抑制居民的投機(jī)需求，居民依然會(huì)通過(guò)其他途徑購(gòu)買(mǎi)住宅。所以住宅商品房的銷(xiāo)售面積仍

44、然呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)上仍然存在著大批量的投機(jī)資本。（二）住宅商品房銷(xiāo)售構(gòu)成不合理，無(wú)法滿足住房剛性需求因?yàn)楹暧^調(diào)控政策不夠全面，僅以限購(gòu)的方式來(lái)控制房?jī)r(jià)，以求保障居民正常購(gòu)房需求。這樣是效果欠佳的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)上住宅商品房包括公寓、別墅、集體宿舍、職工家屬宿舍等。因?yàn)榫用褓?gòu)房套數(shù)受到限制，所以房地產(chǎn)商為了追求最大利潤(rùn)，會(huì)在高檔公寓、別墅上進(jìn)行大量投資。相對(duì)而言，對(duì)改善性住房的投資會(huì)減少。使得改善性住房在住宅商品房銷(xiāo)售構(gòu)成中占比變少。因而造成住宅商品房銷(xiāo)售構(gòu)成不合理，無(wú)法滿足居民的住房剛性需求。（三）沒(méi)有引導(dǎo)居民進(jìn)行理性投資因?yàn)檎呦拗屏速?gòu)房的數(shù)量，居民的住房剛性需求沒(méi)有得到滿足。住宅商

45、品房?jī)r(jià)格仍然呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。而從投資需求來(lái)看，房地產(chǎn)作為長(zhǎng)期資本性投資的代表，具有價(jià)值高增長(zhǎng)性、高保值性和高穩(wěn)定性。所以投資者紛紛對(duì)其進(jìn)行長(zhǎng)期投資。“限購(gòu)令”的出臺(tái)在一定程度上會(huì)影響此類(lèi)投資者的利益。但若是長(zhǎng)期投資者，則影響不大，因?yàn)榫臀磥?lái)而言，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格仍然有著上漲的趨勢(shì)。所以投資者即使在“限購(gòu)令”出臺(tái)的大環(huán)境下，仍然會(huì)堅(jiān)持長(zhǎng)期投資。為了在未來(lái)獲得更大的收益。使得居民紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)投資，房地產(chǎn)市場(chǎng)上充斥著大量的閑置資本，加速了房地產(chǎn)泡沫的形成。七、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的建議我們要對(duì)限購(gòu)政策重新進(jìn)行考量評(píng)定。分析利與弊，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。有針對(duì)性全面完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的限購(gòu)政策。為了穩(wěn)定住

46、宅商品房?jī)r(jià)格，針對(duì)現(xiàn)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)限購(gòu)政策，提出以下幾點(diǎn)建議：（一）適度稅收政策替代限購(gòu)政策，以抑制投機(jī)需求限購(gòu)政策雖然在短期對(duì)住宅商品房?jī)r(jià)格有一定的抑制作用，但是對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是不利的，因?yàn)樽≌唐贩績(jī)r(jià)格和住宅商品房銷(xiāo)售面積的下降都是暫時(shí)的。供大于求的狀態(tài)也是暫時(shí)性的。而政策力度一旦減輕，則會(huì)帶來(lái)住宅商品房?jī)r(jià)格迅速上漲；如果限購(gòu)政策長(zhǎng)期一直存在，整體房地市場(chǎng)將會(huì)萎縮，因此，在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控時(shí)，政府因采用經(jīng)濟(jì)手段而非行政手段。為了抑制居民對(duì)住宅商品房的投資與投機(jī)需求，政府頒布了限購(gòu)政策，但是以戶籍為區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)的限購(gòu)政策對(duì)非本地人口是相當(dāng)不利的。可采用提高商業(yè)貸款利率、增收交易稅和提

47、高首付比例的方式來(lái)代替限制戶籍，抑制投機(jī)需求。具體表現(xiàn)為，在居民購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)，對(duì)其名下住宅數(shù)量進(jìn)行核查，首套房可享受較低的商業(yè)貸款利率、較低的交易稅及較低的首付比例。二套房及以上則需要承擔(dān)較高的商業(yè)貸款利率、交易稅和首付比例。另外，針對(duì)不同戶型也可采取不同的增稅方式。若是90平方米以下或是在90140平方米之間的住宅商品房可享受較低的利率，140平方米以上的住房、別墅和商品房則可以增加稅率。這樣可以有效抑制居民對(duì)住宅商品房的投機(jī)和投資需求。 （二）增加改善性住房的供應(yīng)，滿足居民的住房剛性需求住宅商品房市場(chǎng)的供求不平衡狀況是其價(jià)格持續(xù)走高的主要原因。南京作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展較好的城市，擁有眾多外來(lái)

48、人口。一大波有志青年來(lái)寧求學(xué)、就職及創(chuàng)業(yè)。推動(dòng)南京GDP的增長(zhǎng)，為南京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展筑基。并為南京經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展提供保障。但是，由于源源不斷增長(zhǎng)的外來(lái)人口眾多，而南京市的土地供應(yīng)量又有限，所以在導(dǎo)致供求不平衡的狀況下，使得南京市的住宅商品房呈現(xiàn)稀缺狀態(tài)，進(jìn)而擁有了增值的空間。從而引起了大量的投資者和投機(jī)者的興趣。因此，限購(gòu)政策并不能將房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求不平衡問(wèn)題處理好。為此，政府應(yīng)該合理規(guī)劃城市住宅用地格局，鼓勵(lì)地產(chǎn)商多進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房及改善型住宅的開(kāi)放，并給予地產(chǎn)商一定的優(yōu)惠政策或是獎(jiǎng)勵(lì)。來(lái)滿足持續(xù)增長(zhǎng)的住房剛性需求。通過(guò)改善供給結(jié)構(gòu)來(lái)使房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求矛盾不平衡狀況減輕，使住宅商品房?jī)r(jià)格可以達(dá)到較為穩(wěn)定的狀態(tài)。（三）增加投資選擇性，避免居民投資盲目性2011年開(kāi)始，南京實(shí)行住宅限購(gòu)政策，對(duì)首套房實(shí)行限購(gòu)，二套房增收交易稅和房產(chǎn)稅，使得居民在購(gòu)買(mǎi)時(shí)會(huì)考慮自身所能承擔(dān)的交易成本和持有成本。短期內(nèi)，限購(gòu)政策確實(shí)達(dá)到了一定的效果?？墒窍拶?gòu)政策的措施是無(wú)法合乎市場(chǎng)規(guī)律的，也會(huì)導(dǎo)致宏觀市場(chǎng)的