產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概念及運(yùn)營

1、工業(yè)地產(chǎn)概述1.工業(yè)地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。在中國，工業(yè)房地產(chǎn)的土地批租年限為50年。工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商取得工業(yè)用地后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣后，與已確定主題的產(chǎn)業(yè)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，按產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求量身訂制工業(yè)廠房等產(chǎn)品項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)最低風(fēng)險(xiǎn)下的項(xiàng)目收益。中文名工業(yè)地產(chǎn)我國年限50年簡(jiǎn)    介工業(yè)類土地使用性質(zhì)期    限年

2、限為50年2.行業(yè)概述發(fā)展2013-2017年中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、中國產(chǎn)業(yè)技術(shù)的升級(jí)、國家推動(dòng)重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)以及住宅地產(chǎn)受到宏觀政策調(diào)控等諸多因素的影響下，工業(yè)地產(chǎn)需求穩(wěn)步上升，投資價(jià)值逐步顯現(xiàn)，工業(yè)物業(yè)的租售價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)。以上海市為例，2010年上海整個(gè)工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)租金走勢(shì)呈上漲態(tài)勢(shì)，其中第三季度的增長(zhǎng)幅度達(dá)到了年度高峰，租金均價(jià)的環(huán)比增長(zhǎng)率高達(dá)1.65%。工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)保持了良好的發(fā)展勢(shì)頭。首先是國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍工業(yè)地產(chǎn)，住宅地產(chǎn)強(qiáng)勢(shì)調(diào)控的重壓，及商業(yè)地產(chǎn)“躍進(jìn)”的隱憂，國內(nèi)房企開始將目光投入到工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，有15%的傳統(tǒng)房地

3、產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)投工業(yè)園建設(shè)項(xiàng)目。其次，大量國際資本看準(zhǔn)中國市場(chǎng)，紛紛加大對(duì)華投資力度，如普洛斯、安博置業(yè)、豐樹地產(chǎn)以及嘉民集團(tuán)。第三，私募基金、風(fēng)險(xiǎn)投資以及信托等融資手段進(jìn)入中國工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，給工業(yè)地產(chǎn)帶來新的融資方式。前瞻網(wǎng)分析認(rèn)為，投資主體熱衷于開發(fā)工業(yè)地產(chǎn)，與工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成本較低有關(guān)。工業(yè)地產(chǎn)的土地投入相對(duì)較低，基準(zhǔn)地價(jià)只是商業(yè)地產(chǎn)用地的四分之一，甚至五分之一到十分之一。因此，工業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)入門檻與其他的地產(chǎn)門類相比要低很多，未來工業(yè)地產(chǎn)的投資主體必將多元化。分類重工業(yè)房地產(chǎn)、輕工業(yè)房地產(chǎn)、倉儲(chǔ)房地產(chǎn)（物流地產(chǎn)）、自由貿(mào)易區(qū)房地產(chǎn)（指帶有特殊政策的貿(mào)易加工型通用型工業(yè)地產(chǎn)）。特性投資規(guī)模大、快

4、速啟動(dòng)、提供增值服務(wù)、追求長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)。策劃工業(yè)地產(chǎn)策劃是對(duì)工業(yè)園區(qū)或倉儲(chǔ)物流、廠房進(jìn)行前期考察立項(xiàng)，園區(qū)規(guī)劃、建設(shè)、招商推廣、進(jìn)駐后物業(yè)管理的統(tǒng)籌。工業(yè)地產(chǎn)策劃是區(qū)別于房地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)策劃等的另一新興地產(chǎn)策劃。目前我國的工業(yè)地產(chǎn)策劃市場(chǎng)不太成熟，需要不斷完善。工業(yè)地產(chǎn)策劃覆蓋我國西南地區(qū)、珠三角地區(qū)以及長(zhǎng)三角地區(qū)的多個(gè)工業(yè)重地。工業(yè)地產(chǎn)策劃，包括戰(zhàn)略規(guī)劃、開發(fā)運(yùn)營、投資融資、招商推廣和管理咨詢服務(wù)。3.開發(fā)模式工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式目前我國各級(jí)地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，也是我國工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主要載體，其運(yùn)作主體一般是開發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)管委會(huì)下設(shè)的開發(fā)公司。缺陷：不熟悉工業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作方法，項(xiàng)

5、目前期缺乏科學(xué)合理的定位與策劃等不足導(dǎo)致其在工業(yè)園的整體運(yùn)作中不夠?qū)I(yè)化，致使大部分工業(yè)園區(qū)閑置與擱荒。工業(yè)地產(chǎn)商模式指房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地項(xiàng)目，在進(jìn)行項(xiàng)目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉庫、研發(fā)等房產(chǎn)項(xiàng)目的營建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營的方式進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營、管理，最后獲取合理的地產(chǎn)開發(fā)利潤。主體企業(yè)引導(dǎo)模式指在某個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大的綜合實(shí)力的企業(yè)，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身更好的發(fā)展與獲取更大的利益價(jià)值，通過獲取大量的工業(yè)土地，以營建一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大的凝聚力與號(hào)召力，通過土地出讓、項(xiàng)目租售

6、等方式引進(jìn)其他同類企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。如上海金山的上海石化工業(yè)園區(qū)。綜合運(yùn)作模式指對(duì)上述的工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行混合運(yùn)用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。私人業(yè)主開發(fā)模式在小廠房這一塊，私人業(yè)主開發(fā)占了很大一部分比例。主要是因?yàn)閺S房租金持續(xù)上揚(yáng)，其利潤回報(bào)率已經(jīng)超過商業(yè)地產(chǎn)，且操作建設(shè)都比較簡(jiǎn)單的緣故。但由于工業(yè)地產(chǎn)政策的逐步完善特別是工業(yè)用地的緊縮，這類開發(fā)模式會(huì)逐漸減少，再加上私人業(yè)主開發(fā)的廠房在其設(shè)計(jì)和配套設(shè)施等方面都沒有競(jìng)爭(zhēng)力，時(shí)常也逐漸將其淘汰。4.盈利模式主要以土地溢價(jià)增值而獲取利潤投資開發(fā)商在完成項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣

7、，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目中部分土地或整體土地的轉(zhuǎn)讓、出讓房地產(chǎn)投資基金或其他專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商。進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，長(zhǎng)期持有經(jīng)營收益或出售產(chǎn)品項(xiàng)目投資開發(fā)商，或獨(dú)立，或聯(lián)合，進(jìn)行項(xiàng)目的整體開發(fā)，通過已建成房地產(chǎn)項(xiàng)目的出租、出售或租售結(jié)合等方式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的收益。通常表現(xiàn)為在項(xiàng)目地塊上建造標(biāo)準(zhǔn)的廠房、研發(fā)中心、配套服務(wù)等設(shè)施后，進(jìn)行已定的產(chǎn)業(yè)主題類企業(yè)招商引進(jìn)，從而獲取項(xiàng)目銷售后所帶來的利潤或長(zhǎng)期持有項(xiàng)目而取得經(jīng)營管理收益。如“物流房地產(chǎn)商”普洛斯公司在取得土地之后，進(jìn)行一級(jí)開發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，打造設(shè)施平臺(tái)，吸引物流企業(yè)入駐。普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是開發(fā)商而非物流

8、商。星月集團(tuán)開發(fā)的上海松江的“大業(yè)領(lǐng)地”等項(xiàng)目亦如此。通過與工業(yè)企業(yè)聯(lián)合，按需訂制地產(chǎn)開發(fā)模式工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商取得工業(yè)用地后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣后，與已確定主題的產(chǎn)業(yè)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，按產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求量身訂制工業(yè)廠房等產(chǎn)品項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)最低風(fēng)險(xiǎn)下的項(xiàng)目收益。5.國內(nèi)發(fā)展我國工業(yè)地產(chǎn)的興起國際經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局層面：改革開放、敞開國門，融入世界經(jīng)濟(jì)一體化大勢(shì)；同時(shí)，憑借低廉的勞動(dòng)力資源，開放的民族使得世界的制造產(chǎn)業(yè)向中國轉(zhuǎn)移；國內(nèi)各個(gè)城市經(jīng)營發(fā)展角度：各個(gè)城市之間的發(fā)展、競(jìng)爭(zhēng)，促使各個(gè)地區(qū)都不同程度地加大了招商引資力度，各種形式的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)和工業(yè)園區(qū)以及以主體產(chǎn)業(yè)為核心，相關(guān)鏈條產(chǎn)業(yè)跟進(jìn)聚集的產(chǎn)業(yè)園

9、區(qū)層出不窮，在很大程度上拉動(dòng)工業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)性需求；政策層面：出于城市經(jīng)營的戰(zhàn)略性需求，基于城市產(chǎn)業(yè)形態(tài)的布局與發(fā)展層面的考慮，各類以工業(yè)為主體產(chǎn)業(yè)形態(tài)的城市，都在招商引資環(huán)節(jié)上對(duì)工業(yè)地產(chǎn)投資者在政策、稅收、低價(jià)等諸多環(huán)節(jié)上給與大幅度的優(yōu)惠與支持。我國工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀1）我國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展仍處于初級(jí)階段，相對(duì)西方開發(fā)較晚。地方工業(yè)用地：自行發(fā)展規(guī)劃發(fā)展導(dǎo)向發(fā)展集聚發(fā)展工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和使用仍處于非常初級(jí)的階段，以降低投資者的投資成本成為主要手段吸引企業(yè)投資落戶，吸引的企業(yè)大多是勞動(dòng)密集型的低端行業(yè)，在推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和提高產(chǎn)業(yè)高度集中并沒有發(fā)揮出預(yù)期的作用和效果。圈地運(yùn)用，機(jī)構(gòu)、企業(yè)、集體、個(gè)人紛

10、紛在圈地運(yùn)動(dòng)中謀劃著從工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)獲取豐厚的投資回報(bào)，造成土地資源開發(fā)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際接納能力，大量的土地閑置、大量的廠房空存，甚至還有部分機(jī)構(gòu)及企業(yè)以工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為名義大量圈地囤積資源，尋求機(jī)會(huì)以做商用地產(chǎn)投資開發(fā)，獲取更高的投資利潤。2）作為工業(yè)地產(chǎn)的載體-工業(yè)園的建設(shè)中存在的問題“明星園區(qū)”太少，重復(fù)建設(shè)嚴(yán)重；上海、蘇州、東莞等?！拔覀兿Ｍ軌蛑贫ㄒ粋€(gè)工業(yè)園區(qū)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，給工業(yè)園區(qū)設(shè)一道門檻，來防止園區(qū)建設(shè)過多過濫。”招商引資機(jī)制不完善，來者不拒；政府（政績(jī)）與入駐企業(yè)實(shí)現(xiàn)“雙贏”貪大求洋，面子工程資金供應(yīng)鏈不完善，融資成瓶頸。工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)1）發(fā)展趨勢(shì)的影響因素政府

11、政策的影響：監(jiān)管調(diào)控力度加大，有利于工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的健康規(guī)范成熟，有利于吸引外資與可持續(xù)發(fā)展；通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)勝劣汰，可保存有實(shí)力企業(yè)；市場(chǎng)供求的影響：經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持強(qiáng)勁發(fā)展速度，有利于吸引外資；“世界工廠”的確立，對(duì)工業(yè)的重視；發(fā)展模式的影響：模式改變，都是以人性化發(fā)展為目標(biāo)，工業(yè)區(qū)的發(fā)展關(guān)系大量人口的生存條件與環(huán)境及其發(fā)展；可持續(xù)發(fā)展的節(jié)約型模式：充分利用有限的土地優(yōu)化配置創(chuàng)造最大的效益；投資回報(bào)的影響：隨著工業(yè)地產(chǎn)的不斷擴(kuò)展，可開發(fā)的土地將會(huì)越來越少，國家對(duì)土地的調(diào)控力度將會(huì)加大，土地的價(jià)值不可避免向上攀升。市場(chǎng)的規(guī)范透明成熟將導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)激烈化，地產(chǎn)商的投資利潤會(huì)有所下降，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)前景來看，工

12、業(yè)地產(chǎn)需求強(qiáng)勁，投資回報(bào)相對(duì)穩(wěn)定。而工業(yè)地產(chǎn)的銷售方式會(huì)出現(xiàn)與房地產(chǎn)等有所不同，鑒于土地的升值，競(jìng)爭(zhēng)的激烈，多數(shù)產(chǎn)權(quán)持有者不會(huì)出售轉(zhuǎn)為出租，以保其產(chǎn)權(quán)的升值持有。隨著需求的增加而地產(chǎn)的有限，地產(chǎn)租金也會(huì)不斷上漲。2）中國工業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢(shì)政策將強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)對(duì)工業(yè)用地的配置作用，促進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格回歸到真實(shí)價(jià)值。國外地產(chǎn)巨頭攜手投資基金聯(lián)合進(jìn)入將成大勢(shì)，操作方式將不斷創(chuàng)新。開發(fā)模式可以分為兩種：一是定制開發(fā)，根據(jù)客戶需求制定廠房標(biāo)準(zhǔn)，反租給客戶;二是帶租收購，收購一些帶有租約的好的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)品。這兩種模式共同點(diǎn)是長(zhǎng)期持有物業(yè)，待價(jià)而沽等待上市，通過REITs包裝上市，融到大筆的資金。由于國內(nèi)全面產(chǎn)業(yè)

13、轉(zhuǎn)移和發(fā)達(dá)地區(qū)總部經(jīng)濟(jì)的規(guī)模形成，投資熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒉粩鄶U(kuò)大，更多城市將得到發(fā)展機(jī)遇。5.商業(yè)模式工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè)，有其獨(dú)有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動(dòng)。工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的盈余體現(xiàn)在能夠快速啟動(dòng)、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余，與此相對(duì)應(yīng)的，工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備“大投資、快啟動(dòng)、提供增值服務(wù)、追求長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)”的四大特性。6.招商法則1、營商：從籌劃、管理、建設(shè)角度構(gòu)建項(xiàng)目招商資本2、誘商：設(shè)置誘因，誘惑商家3、引商：以造勢(shì)、喧勢(shì)的方式經(jīng)營注意力4、鏈商：打通產(chǎn)業(yè)鏈的上下游，鏈接更廣泛的商家5、聚商：以近交的方式，

14、一次性網(wǎng)羅目標(biāo)商家6、洽商：情感招商，攻心為上7、招商：制定招商政策，深度誘惑商家8、選商：選擇符合定位與業(yè)態(tài)的商家工業(yè)地產(chǎn)招商（培訓(xùn)）隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，越來越多的境外企業(yè)來華投資，不少企業(yè)還在中國設(shè)置生產(chǎn)基地，工業(yè)地產(chǎn)投資日趨升溫。在國內(nèi)一些城市，為適應(yīng)發(fā)展的需要，工業(yè)用地逐漸升級(jí)為符合新經(jīng)濟(jì)和新型工業(yè)化發(fā)展的產(chǎn)業(yè)需要，不少房地產(chǎn)企業(yè)也轉(zhuǎn)型走工業(yè)地產(chǎn)投資路線。特別是最近兩年，國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)投資日趨火熱，內(nèi)地城市工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目也越來越多。招商是實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)收益的主要形式之一。工業(yè)園區(qū)招商引資成功與否將直接影響工業(yè)園區(qū)的生存。一、什么叫工業(yè)地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以

15、及該類土地上的建筑物和附屬物。作為有別于住宅、商服和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地，工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。在我國，工業(yè)房地產(chǎn)土地的使用年限為50年。二、工業(yè)地產(chǎn)有什么特點(diǎn)工業(yè)地產(chǎn)有著其自身的特點(diǎn)工業(yè)地產(chǎn)作為有別于住宅、商服和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地，有著其自身的特點(diǎn)，在其將來發(fā)展趨勢(shì)上也必然有著其自身的優(yōu)勢(shì)與制約。以下可以從幾方面粗略窺探一下：1、政府政策的影響。由于工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)之前一直處于次要的開發(fā)焦點(diǎn)，政府監(jiān)管調(diào)控力度松懈，許多地方政府與商家的地產(chǎn)交易混亂無序，各自為著自身利益鉆著調(diào)控監(jiān)管不到位的空隙，濫占、濫用有的

16、甚至違法經(jīng)營。這種狀況不可能長(zhǎng)久維持下去，隨著工業(yè)地產(chǎn)被廣泛關(guān)注與投資開發(fā)，國家為著長(zhǎng)期良性的發(fā)展戰(zhàn)略，必然要理清現(xiàn)存的混亂無序與違法經(jīng)營。近來國家關(guān)于規(guī)范工業(yè)用地市場(chǎng)的行政律令、通知頻出：去年國土部要求工業(yè)用地出讓必須實(shí)行招拍掛，后又出臺(tái)全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，要求2007年1月1日起全面施行最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；國土資源部和監(jiān)察部下發(fā)關(guān)于落實(shí)工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度有關(guān)問題的通知，決定2007年在全國開展工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作專項(xiàng)執(zhí)法監(jiān)察；閑置土地治理辦法近來正火熱進(jìn)行中等等。由此可見政府的監(jiān)管調(diào)控力度不斷加大，這當(dāng)然會(huì)令那些鉆營者失去取巧的機(jī)會(huì)與利益，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，健康的規(guī)范成熟的工業(yè)

17、地產(chǎn)對(duì)于吸引外資與可持續(xù)發(fā)展才是正途。通過市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)勝劣汰，有實(shí)力的公司企業(yè)自然長(zhǎng)存。2、市場(chǎng)供求的影響。從國際大環(huán)境上看，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展始終保持著強(qiáng)勁的增長(zhǎng)速度，每年的GDP增長(zhǎng)都在8%至10%，處于世界各國經(jīng)濟(jì)發(fā)展前幾位。我國對(duì)于外資的吸引力也一直處于世界前列。自2001年加入WTO后的5年，我國進(jìn)出口貿(mào)易總額增速年均28%，到去年底，總規(guī)模達(dá)到1.76萬億美元；累計(jì)實(shí)際利用外資超過6850億美元。全球500強(qiáng)有480多家在華投資。隨著國家工業(yè)化進(jìn)程步伐的加快，制造業(yè)方興未艾，越來越多的外資企業(yè)在中國落戶，工業(yè)發(fā)展前景大好，世界工廠的局勢(shì)漸成。從地區(qū)環(huán)境上看，由于其他三類的地產(chǎn)市場(chǎng)趨

18、于飽和，工業(yè)地產(chǎn)將成新一輪的競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域。國家重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)，政策上給以大力支持，國家工業(yè)不斷發(fā)展壯大，必然拉動(dòng)工業(yè)地產(chǎn)的需求。從工業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)上看，工業(yè)制造廠房、物流倉庫和工業(yè)研發(fā)樓宇等將會(huì)大量建造，并且發(fā)展方向趨于綜合型配套型多樣化。3、發(fā)展模式的影響。一般來說工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式有四種:工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運(yùn)作模式。近來更提出一種產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的新模式。然而，無論何種模式的創(chuàng)新，長(zhǎng)遠(yuǎn)來說必將都以人性化為發(fā)展目標(biāo)。工業(yè)區(qū)的發(fā)展定然關(guān)系著大量人口的發(fā)展，關(guān)系著人的生活條件與環(huán)境，并且一切經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最終目的也是改善人的生活條件與環(huán)境。上世紀(jì)90年代以來，流動(dòng)人口迅猛增加。在

19、過去10年里，流動(dòng)人口大約增加了1倍，目前已經(jīng)超過了全國人口總數(shù)的10%，接近1.5億。隨著工業(yè)地產(chǎn)的深化，人性化的發(fā)展模式將被廣泛關(guān)注和共識(shí)。這也是工業(yè)地產(chǎn)高層次發(fā)展的趨勢(shì)。再有一個(gè)就是可持續(xù)發(fā)展的節(jié)約型的模式。充分利用有限的土地優(yōu)化配置創(chuàng)造最大的效益。4、投資回報(bào)的影響。國家土地是有限的，面對(duì)近年來耕地面積的急劇減少，今年國務(wù)院確定了堅(jiān)守全國耕地不少于18億畝的“底線”和“紅線”。隨著工業(yè)地產(chǎn)的不斷擴(kuò)展，可開發(fā)的土地將會(huì)越來越少，國家對(duì)土地的調(diào)控力度將會(huì)加大，土地的價(jià)值不可避免向上攀升。市場(chǎng)的規(guī)范透明成熟將導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)激烈化，地產(chǎn)商的投資利潤會(huì)有所下降，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)前景來看，工業(yè)地產(chǎn)需求強(qiáng)勁，投資

20、回報(bào)相對(duì)穩(wěn)定。而工業(yè)地產(chǎn)的銷售方式會(huì)出現(xiàn)與房地產(chǎn)等有所不同，鑒于土地的升值，競(jìng)爭(zhēng)的激烈，多數(shù)產(chǎn)權(quán)持有者不會(huì)出售轉(zhuǎn)為出租，以保其產(chǎn)權(quán)的升值持有。隨著需求的增加而地產(chǎn)的有限，地產(chǎn)租金也會(huì)不斷上漲。工業(yè)地產(chǎn)近一兩年被轉(zhuǎn)為焦點(diǎn)投資方向，其發(fā)展還處在開端階段，市場(chǎng)空間廣闊，國家調(diào)控才剛開始，各方面的規(guī)范化，市場(chǎng)化還非常欠缺。工業(yè)地產(chǎn)的投用與發(fā)展是與整個(gè)社會(huì)的工業(yè)化程度分不開的，隨著工業(yè)發(fā)展的成熟，工業(yè)地產(chǎn)布局也必將更合理。就拿上海來說，到2006年各類工業(yè)區(qū)的數(shù)量將比2003年減少一半左右，基本形成汽車、鋼鐵、石化等6大產(chǎn)業(yè)基地、19個(gè)市級(jí)以上工業(yè)開發(fā)區(qū)，外加50家左右重點(diǎn)配套區(qū)的格局。工業(yè)地產(chǎn)帶來的工

21、業(yè)繁榮，也必然對(duì)著四周的經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人們的生活水平與生活方式產(chǎn)生鏈條效應(yīng)。比如工業(yè)地產(chǎn)中介，就是工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展所催生的頗具發(fā)展前景的行業(yè)。工業(yè)地產(chǎn)與居住類房地產(chǎn)在本質(zhì)上有以下區(qū)別：（1）涵蓋范圍大，門類多，專業(yè)性較強(qiáng)；需要更加深入細(xì)化的產(chǎn)業(yè)分析、定位和規(guī)劃。（2）資源配置要求高；如區(qū)域產(chǎn)業(yè)支持、稅收優(yōu)惠政策、人才技術(shù)支持等軟資源，及區(qū)位、環(huán)境、交通、通訊、水電、原材料、上下游配套等硬資源都有程度不同的配置要求。（3）開發(fā)水平要求更高；需要投資者有產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗(yàn)和產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)布局、產(chǎn)業(yè)功能需求的了解、把控能力，和更大范圍的資源、產(chǎn)業(yè)整合能力，及資本、市場(chǎng)運(yùn)作能力。（4）開發(fā)模式不同；不同于住宅開發(fā)模式

22、，住宅開發(fā)的拿地-設(shè)計(jì)-開發(fā)建設(shè)-銷售過程更像生產(chǎn)制造類生產(chǎn)模式，而工業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃-政策協(xié)調(diào)-整體規(guī)劃分類開發(fā)-產(chǎn)業(yè)組織-物業(yè)運(yùn)營-整體轉(zhuǎn)讓或資本市場(chǎng)退出的整體運(yùn)營更接近資本運(yùn)營模式。（5）盈利模式不同；住宅開發(fā)往往周期較短，快進(jìn)快出，現(xiàn)金流較好，其利潤來源主要以開發(fā)利潤和開發(fā)期間的物業(yè)升值為主。而工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作周期相對(duì)更長(zhǎng)，資金占?jí)狠^大，利潤來源主要為經(jīng)營性物業(yè)的租金，物業(yè)升值空間更大，開發(fā)利潤因其經(jīng)營型物業(yè)資產(chǎn)估值更高，整體轉(zhuǎn)讓或資本市場(chǎng)退出時(shí)可體現(xiàn)更大的價(jià)值。三、工業(yè)地產(chǎn)的營銷傳播特點(diǎn)在工業(yè)地產(chǎn)的營銷中，傳播是最重要但又最難操作的環(huán)節(jié)。許多工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，預(yù)算了高額的廣告費(fèi)用，結(jié)果大把的

23、錢扔出去，通通石沉大海，不見效果。可能大部分工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都有過類似的嘗試與教訓(xùn)，于是很多人大呼廣告?zhèn)鞑?duì)工業(yè)地產(chǎn)的招商和營銷毫無用處。其實(shí)這種觀點(diǎn)也不對(duì)，廣告?zhèn)鞑ヒ廊皇枪I(yè)地產(chǎn)招商最重要、最有效、最快速的工具。前提是一定要懂得工業(yè)地產(chǎn)傳播的特點(diǎn)和它的特殊性。1、傳播內(nèi)容復(fù)雜性企業(yè)選擇工業(yè)園區(qū)投資落戶需要了解的內(nèi)容很多，工業(yè)地產(chǎn)廣告必須清晰完整的描述項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)環(huán)境、優(yōu)惠政策、交通路網(wǎng)、物業(yè)情況、價(jià)格成本、配套服務(wù)等。這些內(nèi)容集中起來會(huì)使傳播十分復(fù)雜，而且特別枯燥，經(jīng)常以大量的文字、數(shù)據(jù)、圖表形式呈現(xiàn)，無法引起受眾的興趣。一些工業(yè)園區(qū)動(dòng)轍弄出一本幾十頁的厚厚的招商宣傳冊(cè)，試問誰有時(shí)間有興趣看完這么

24、枯燥的東西？工業(yè)地產(chǎn)的宣傳資料尤其需要下工夫，令其美觀、簡(jiǎn)潔、大氣、吸引人。要將枯燥的工業(yè)廠房設(shè)計(jì)出美的感覺。不要指望一下子將項(xiàng)目的全部信息都讓受眾接收，尤其在受眾開始接觸項(xiàng)目的信息時(shí)，應(yīng)該抓住幾個(gè)亮點(diǎn)，吸引受眾的眼球，然后逐步深入。全面系統(tǒng)的項(xiàng)目介紹應(yīng)等到企業(yè)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生投資興趣，想要詳細(xì)了解時(shí)在進(jìn)行。2、傳播受眾狹窄性工業(yè)地產(chǎn)傳播受眾群體范圍狹窄，局限于工業(yè)制造業(yè)企業(yè)家。根據(jù)不同的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其具體的目標(biāo)受眾又須再細(xì)分。受眾地域分布不均工業(yè)制造業(yè)企業(yè)家們主要集中于沿海工業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)，內(nèi)地?cái)?shù)量少，且分布十分廣泛。受眾空間分布不集中你只知道某個(gè)地區(qū)（例如東莞）集中著許多工業(yè)企業(yè)家，但他們不在更小

25、的空間上集中。而同一行業(yè)的幾千家企業(yè)可能分散分布在全國各地。學(xué)生集中在學(xué)校里，工人集中在工廠里，白領(lǐng)集中在都市寫字樓里，工業(yè)企業(yè)家集中在哪里？昊信聯(lián)行統(tǒng)計(jì)并掌握的制造業(yè)企業(yè)數(shù)據(jù)2007年為：245萬家。中國平均1000人包含的工業(yè)地產(chǎn)目標(biāo)受眾為2人。則利用大眾媒體傳播目標(biāo)受眾的千人成本比大眾商品高500倍！3、傳播訴求功利性（功利：狹礙的效益、目的性）工業(yè)地產(chǎn)傳播的目的是激起企業(yè)家投資的渴望，帶有很強(qiáng)的功利性。一方面由于傳播者不懂得工業(yè)地產(chǎn)階段性傳播特征與媒介組合策略，另外一方面是源于招商的政績(jī)壓力。昊信聯(lián)行對(duì)目前工業(yè)地產(chǎn)的各種形式廣告進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，無論是電視、網(wǎng)絡(luò)、雜志、報(bào)紙，80%以上直接強(qiáng)

26、烈表達(dá)招商的訴求。但企業(yè)家反應(yīng)冷淡，他們回避排斥此類廣告。2007年，各地政府在深圳、東莞、廣州舉辦招商會(huì)達(dá)200多場(chǎng)次。昊信聯(lián)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，幾乎所有企業(yè)家排斥、反感這種功利主義、形式主義的傳播方式。傳播者竭力表達(dá)招商引資的渴望受眾（企業(yè)家）努力回避、排斥4、傳播輻射弱擴(kuò)散性普通民眾對(duì)工業(yè)地產(chǎn)毫無興趣！他們的視覺和思維會(huì)自覺回避工業(yè)地產(chǎn)廣告。更不能指望由他們引發(fā)大眾傳播的鏈?zhǔn)椒磻?yīng)。大眾傳播的目的是為了引發(fā)大眾的消費(fèi)或消費(fèi)性投資行為。而工業(yè)地產(chǎn)與大眾的生活基本毫無關(guān)系，其傳播目的是為了引發(fā)工業(yè)企業(yè)家的生產(chǎn)性投資行為。工業(yè)地產(chǎn)傳播內(nèi)容枯燥，互動(dòng)性差。品牌創(chuàng)意的擴(kuò)散性弱，無法形成多受眾之間復(fù)雜的溝通,

27、也無法形成一種不間斷并無限擴(kuò)散的鏈?zhǔn)椒磻?yīng)。要引起主動(dòng)擴(kuò)散的鏈?zhǔn)絺鞑ヒ髠鞑?nèi)容能夠滿足“獵奇、情色、貪財(cái)、憐憫”等吵作基本條件。同時(shí)要求受眾參與度高，互動(dòng)性強(qiáng)。5、傳播主體分散性工業(yè)地產(chǎn)的傳播主體（傳播者）是分散的，并不局限于項(xiàng)目開發(fā)商。政府、投融資機(jī)構(gòu)、招商中介、地產(chǎn)中介、土地交易機(jī)構(gòu)、企業(yè)家構(gòu)成工業(yè)地產(chǎn)的主體傳播者。因此工業(yè)地產(chǎn)招商具有代理特性。但并非所有工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都適用代理招商，代理機(jī)構(gòu)只會(huì)選擇利益最大的項(xiàng)目代理。產(chǎn)業(yè)環(huán)境不成熟的區(qū)域代理招商很難產(chǎn)生好的效果。6、傳播反饋偶然性昊信聯(lián)行研究發(fā)現(xiàn)：企業(yè)二次工廠選址時(shí)間間隔平均為4.51年，大部分企業(yè)在經(jīng)營至5年左右時(shí)，產(chǎn)生二次選址需求。廠

28、房選址在企業(yè)的經(jīng)營環(huán)節(jié)中屬于偶發(fā)性需求，企業(yè)及企業(yè)家只會(huì)在產(chǎn)生選址投資需求時(shí)才會(huì)關(guān)注。在其它時(shí)間里，企業(yè)家基本不會(huì)關(guān)注工業(yè)地產(chǎn)信息。受眾對(duì)傳播內(nèi)容非持續(xù)性關(guān)注受眾不是傳播內(nèi)容的被動(dòng)接收者，而是信息的主動(dòng)尋求者。因此，可以看出，在工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目向目標(biāo)企業(yè)家傳播的過程中，由于受眾狹窄、分散，大眾媒體傳播成本高、浪費(fèi)大，輻射擴(kuò)散性弱等原因，要求工業(yè)地產(chǎn)必須精準(zhǔn)傳播。同時(shí)，在目標(biāo)企業(yè)家尋找工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，由于受眾對(duì)傳播內(nèi)容非持續(xù)性關(guān)注，傳播內(nèi)容復(fù)雜枯燥、傳播難度大，傳播主體分散等原因，要求工業(yè)地產(chǎn)必須深度營銷。四、工業(yè)地產(chǎn)招商都有哪些環(huán)節(jié)構(gòu)成1、客戶拜訪：2、電話接聽：3、預(yù)約來訪：4、客戶接待：5、客

29、戶跟進(jìn)：6、客戶洽談：7、合同簽訂：8、回款保障：9、裝修入住：10、物業(yè)服務(wù)：前七項(xiàng)占50%，后三項(xiàng)占50%，銷售始于售后，讓客戶轉(zhuǎn)介紹，擴(kuò)大成交量。工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營策略一、 工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式       工業(yè)地產(chǎn)不單純指一種物業(yè)形式，更代表一種投資模式，一種盈利模式，一種產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式。（一）開發(fā)模式1、工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式。各級(jí)政府直接成立工業(yè)園區(qū)開發(fā)公司或委托專業(yè)的園區(qū)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行園區(qū)建設(shè)和管理工作，依托工業(yè)園區(qū)資源稟賦，創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)扶持政策、稅收優(yōu)惠等條件營造獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，打造

30、特定類型的產(chǎn)業(yè)基地。2、主體企業(yè)引導(dǎo)模式。一般是指在某個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大綜合實(shí)力的企業(yè)，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)模擴(kuò)張或獲取更大的經(jīng)濟(jì)利益，在獲得大量工業(yè)土地開發(fā)權(quán)后，建設(shè)自身企業(yè)入駐且占主的工業(yè)園區(qū)。發(fā)揮主體企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的引領(lǐng)示范效應(yīng)，通過土地出讓、項(xiàng)目租售等方式吸引其他同類企業(yè)聚集，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。3、工業(yè)地產(chǎn)商模式。工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商通過獲取工業(yè)土地，獨(dú)立或聯(lián)合其他企業(yè)對(duì)土地進(jìn)整體開發(fā)，包括進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉庫、辦公樓、商業(yè)服務(wù)等物業(yè)，后以轉(zhuǎn)讓、租賃或合資合作經(jīng)營的方式進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營、管理，最后獲取合理的地產(chǎn)開發(fā)利潤。4、綜合運(yùn)作模式。是指對(duì)上述的工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主

31、體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行混合運(yùn)用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。（二）盈利模式不同的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式有其各自的盈利模式，總結(jié)來看主要有以下幾種：1、土地一級(jí)開發(fā)帶來土地溢價(jià)增值。開發(fā)主體在完成土地一級(jí)開發(fā)后，將土地出讓給項(xiàng)入駐企業(yè)，獲得土地出讓金，在彌補(bǔ)一級(jí)開發(fā)成本后形成土地一級(jí)開發(fā)收益。2、項(xiàng)目開發(fā)與經(jīng)營收益。項(xiàng)目開發(fā)主體在項(xiàng)目地塊上建造標(biāo)準(zhǔn)廠房、研發(fā)中心、辦公樓、商服配套等設(shè)施后，通過出售、出租或租售結(jié)合等方式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的收益。3、定制開發(fā)收益。工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商取得工業(yè)用地后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣后，企業(yè)需求量身訂制工業(yè)廠房等產(chǎn)品項(xiàng)目，以此獲得定制開發(fā)工業(yè)物業(yè)的收益。4、運(yùn)營管理服務(wù)性收

32、益。工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目管理主體為入駐企業(yè)提供運(yùn)營管理方面的服務(wù)，獲得包括物業(yè)管理費(fèi)、治污費(fèi)、水電管理費(fèi)、設(shè)施維修費(fèi)、注冊(cè)登記咨詢費(fèi)、管理咨詢費(fèi)等各類服務(wù)性收益。5、合資合作經(jīng)營收益。項(xiàng)目主體企業(yè)以自己營建的相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)內(nèi)土地出資入股，與聚集的企業(yè)開展合資合作經(jīng)營，可以獲取相應(yīng)的經(jīng)營性收益。6、增值服務(wù)收益。圍繞項(xiàng)目入駐企業(yè)提供信息服務(wù)、科技服務(wù)、融資服務(wù)、創(chuàng)業(yè)支持、產(chǎn)業(yè)孵化、知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)、生活配套等增值服務(wù)取得收益。7、產(chǎn)業(yè)相關(guān)的增值效益。通過工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)，能夠促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)聚集，從而促進(jìn)企業(yè)在相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈方面發(fā)展的產(chǎn)業(yè)增值協(xié)同效益。二、我國工業(yè)地產(chǎn)營銷推廣中存在的問題  &

33、#160;   我國工業(yè)地產(chǎn)營銷推廣中存的問題我國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間較短，很多企業(yè)在營銷推廣方面還不完善，存在許多問題：1、營銷管理專業(yè)化水平低。在我國從事工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，多數(shù)都是從事商業(yè)地產(chǎn)開或以某一產(chǎn)業(yè)為主，兼顧工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)。很多工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利模式簡(jiǎn)單，大過于看重短期利潤，不愿作長(zhǎng)期的戰(zhàn)略規(guī)劃，缺乏戰(zhàn)略眼光和可持續(xù)發(fā)展能力。這就使工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)營銷管理活動(dòng)中存在著專業(yè)化的問題。2、市場(chǎng)定位不準(zhǔn)。一些開發(fā)商在獲得工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)權(quán)后，市場(chǎng)調(diào)研缺乏認(rèn)識(shí)、分析不足對(duì)項(xiàng)目的總體定位、產(chǎn)品定位、面積定位、價(jià)格定位、投資者定位不準(zhǔn)。在缺乏專業(yè)的市場(chǎng)研究和項(xiàng)目策劃的前提下，在沒有明確的

34、目標(biāo)、明確的客戶，甚至沒有明確將要對(duì)哪些功能板塊、產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行組合的情況下就定方案，然后就以企業(yè)為中心，想方設(shè)法把產(chǎn)品推銷出去。其結(jié)果必然是忽視客戶的真正需求，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)緊隨而來。3、營銷理念錯(cuò)位。有些企業(yè)用住宅開發(fā)的模式來運(yùn)營工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，如先建設(shè)，后招商，重招商，輕策劃，容易患“營銷近視癥”。工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃與區(qū)域發(fā)展規(guī)劃脫節(jié)，項(xiàng)目建設(shè)不能與項(xiàng)目周邊基礎(chǔ)設(shè)施配套，產(chǎn)品功能忽視工業(yè)生產(chǎn)特有的功能需求。許多項(xiàng)目在選址、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、倉儲(chǔ)設(shè)施、生活配套等方面無法滿足產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求，形成無效供給，造成爛尾樓現(xiàn)象。4、競(jìng)爭(zhēng)無序，營銷創(chuàng)新不足。一些地方政府為追求政績(jī)，積極促進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。投資商出于自身利

35、益的需要，追求短期高利潤回報(bào)，更引發(fā)了工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展的高潮。因此，搶商機(jī)爭(zhēng)項(xiàng)目，盲目圈地搞建設(shè)，加劇了同業(yè)之間的惡性競(jìng)爭(zhēng)。產(chǎn)品定位和招商與市場(chǎng)脫節(jié)，缺乏獨(dú)特賣點(diǎn)，項(xiàng)目布局不合理、業(yè)態(tài)培育緩慢，繼而營銷困難。這種重功利營銷行為，導(dǎo)致工業(yè)地產(chǎn)商營銷戰(zhàn)術(shù)的膚淺、跟風(fēng)營銷的盛行、實(shí)效營銷新手段的缺乏。三、對(duì)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營銷推廣策略的認(rèn)識(shí)      更好地進(jìn)行工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷推廣，提高招商工作的效率和效果，成為工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目取得成功的重要保證。制定工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的營銷推廣策略要注意以下幾點(diǎn)：1、重視項(xiàng)目策劃。工業(yè)地產(chǎn)營銷應(yīng)該重視項(xiàng)目的前期策劃工作。首先，對(duì)于區(qū)域的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)、

36、工業(yè)結(jié)構(gòu)、文化，以及區(qū)域的未來規(guī)劃與發(fā)展，進(jìn)行充分的研究與調(diào)查。尋求區(qū)域的發(fā)展空間、產(chǎn)業(yè)需求空間、產(chǎn)業(yè)布局，從而確定工業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)需求。其次，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。工業(yè)地產(chǎn)的服務(wù)對(duì)象是特定產(chǎn)業(yè)內(nèi)的企業(yè)群體，因此，一定要根據(jù)區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)、項(xiàng)目自身?xiàng)l件對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確定位，確定項(xiàng)目的目標(biāo)產(chǎn)業(yè)。再次，進(jìn)行符合市場(chǎng)的概念設(shè)計(jì)與規(guī)劃。概念設(shè)計(jì)要立意鮮明、創(chuàng)意新穎、設(shè)計(jì)獨(dú)特，充分考慮未來產(chǎn)業(yè)經(jīng)營者使用的需要，建筑規(guī)劃要與區(qū)域的文化與習(xí)慣相符合。2、重視目標(biāo)市場(chǎng)的選擇和對(duì)客戶需求的研究。研究經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r和目標(biāo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，確定工業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)市場(chǎng)，招商范圍一般包括：（1）城市化進(jìn)程中，伴隨著城市化改造，面臨拆遷的城區(qū)內(nèi)工業(yè)企業(yè)；（2）需要擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)騰籠換鳥的工業(yè)企業(yè)，提供新的生產(chǎn)基地；（3）為區(qū)域外企業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移提供依托載體；（4）為目標(biāo)產(chǎn)業(yè)高端人才和專業(yè)人士創(chuàng)業(yè)提供孵化基地；（