物業(yè)能源管理

1、物業(yè)能源管理（PEM ）截止到十一五”末，全國物業(yè)管理行業(yè)實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入超過 2000億元，從 業(yè)人員300萬人左右（加上專業(yè)分包從業(yè)人員達到 600萬人左右），物業(yè)服務(wù)企 業(yè)6萬家左右。預(yù)計在“期間結(jié)構(gòu)變化等新的背景下，化發(fā)展仍將呈現(xiàn)持續(xù)加速， 業(yè)內(nèi)市場競爭進一步加劇，物業(yè)管理公司經(jīng)營管理的理念、 模式、路徑等的創(chuàng)新 將成為全行業(yè)持續(xù)發(fā)展的主旋律。1.1、節(jié)能服務(wù)是傳統(tǒng)物業(yè)管理公司集體突圍的新方向現(xiàn)有的物業(yè)管理公司目前運行的主業(yè)是傳統(tǒng)型四保業(yè)務(wù)”保安、保潔、保修、保綠，承擔著物業(yè)項目正常運行的管理、服務(wù)、維護工作，其主要的社會形 象多以保安為象征，以至于中國物業(yè)管理協(xié)會一再強調(diào)要求改成秩序

2、維護員”的文雅稱謂。長期以來，物業(yè)管理公司的傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)普遍面臨著市場空間狹小、 收費難、履約率低、生存環(huán)境日益窘迫的問題，虧損率居高不下，可持續(xù)發(fā)展能 力不強。究其原因，除了從業(yè)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)普遍偏低等因素以外，一個重要的原因是物業(yè)資源和市場的開發(fā)始終鮮有創(chuàng)新， 如果沒有房地產(chǎn)業(yè)的強力拉動，物業(yè) 管理行業(yè)自身的獨立發(fā)展十分有限。 進入 十二五”期間，物業(yè)管理行業(yè)的激烈競 爭逼迫人們不得不加緊考慮開發(fā)新的物業(yè)資源市場，全行業(yè)都在思考如何能夠盡 快實現(xiàn)在逆境中突圍，其中有關(guān)建筑節(jié)能的市場資源就被業(yè)界首先看好。1.2、導(dǎo)入合同能源管理業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)身節(jié)能服務(wù)關(guān)聯(lián)企業(yè)作為能源管理和節(jié)能服務(wù)的新模式，合同能源

3、管理”方式目前在國內(nèi)發(fā)展迅猛，這為物業(yè)管理公司提供了一個十分誘人的突圍戰(zhàn)略選擇。合同能源管理是一種由節(jié)能服務(wù)公司提供節(jié)能服務(wù)，包括解決方案、投資、技術(shù)、設(shè)備、運行管理 等，而業(yè)主則不用投入，只需把節(jié)能量效益拿出來與節(jié)能服務(wù)方分成即可。這種 方式與物業(yè)管理行業(yè)有著天然的聯(lián)系： 一方面，在建筑節(jié)能領(lǐng)域合同能源管理方 式的節(jié)能服務(wù)必須通過物業(yè)管理平臺實現(xiàn)落地， 能源審計、節(jié)能診斷、能耗分析、 解決方案、節(jié)能量計量和認證等幾乎整個鏈條的所有環(huán)節(jié)都離不開物業(yè)管理公司 的配合；另一方面，節(jié)能服務(wù)的全程管理和維護也需要物業(yè)管理公司共同參與， 因為對業(yè)主的節(jié)能服務(wù)的常態(tài)化特征決定了必須有一個當?shù)赝泄芊健倍蟛?/p>

4、分專業(yè)節(jié)能服務(wù)公司做不到這一點。節(jié)能服務(wù)公司需要物業(yè)管理公司，而現(xiàn)實中物業(yè)管理公司卻常常并不配合節(jié) 能服務(wù)公司，這是因為在這二者之間沒有形成一個利益鏈機制，物業(yè)管理公司看不到節(jié)能服務(wù)業(yè)務(wù)里自己的位置，也沒有發(fā)現(xiàn)這是一個巨大的物業(yè)管理市場資源。 節(jié)能服務(wù)與物業(yè)管理之間的分離是很不合理、也很不理性的現(xiàn)象，雙方為什么不 能聯(lián)合起來共同發(fā)展呢？可以試想， 如果節(jié)能服務(wù)公司都是物業(yè)管理公司， 那么 建筑節(jié)能領(lǐng)域的合同能源管理就會獲得更加迅速的發(fā)展；同時，如果物業(yè)管理公司也都是節(jié)能服務(wù)公司，那么物業(yè)管理的業(yè)務(wù)收益將會大大提高。 事實上，物業(yè) 管理公司有必要、也有條件全面參與節(jié)能服務(wù)業(yè)務(wù)，把物業(yè)管理公司轉(zhuǎn)變

5、為節(jié)能 服務(wù)關(guān)聯(lián)企業(yè)的可行性是現(xiàn)實存在的。2、物業(yè)能源管理（ PEM ）的服務(wù)對象是物業(yè)業(yè)主作為建筑節(jié)能領(lǐng)域合同能源管理的節(jié)能服務(wù)平臺， 物業(yè)能源管理的服務(wù)對象 就是那些既有建筑物業(yè)的業(yè)主單位， 即各類物業(yè)的業(yè)主就是建筑節(jié)能服務(wù)管理的 客體。2.1、十大物業(yè)業(yè)主體系就是十大建筑節(jié)能服務(wù)行業(yè) 物業(yè)管理的業(yè)態(tài)大體上可以劃分為十大物業(yè)，這也是建筑節(jié)能的分類，即：（1）商場物業(yè)（商場、超市、商亭、步行街、商業(yè)街、批發(fā)賣場）（2）商業(yè)物業(yè)（餐飲、娛樂、廣場、游樂、美容、健身、影劇院、網(wǎng)吧）（3）住宅物業(yè)（居民小區(qū)、公寓群、別墅區(qū)、街道、廣場、花園）（4）工廠物業(yè)（廠區(qū)、車間、辦公區(qū)、宿舍區(qū)、廣場、景觀）

6、（5）公建物業(yè)（機場、車站、碼頭、地鐵、公園、圖書館、體育場館、博 物館、展覽館、電視臺、公廁）（6）辦公物業(yè)（辦公區(qū)、辦公樓、寫字樓）（7）賓館物業(yè)（星級酒店、快捷酒店、招待所）（8）醫(yī)院物業(yè)（醫(yī)院、醫(yī)務(wù)所、養(yǎng)老院、療養(yǎng)院、殯儀館）（9）校園物業(yè)（大學(xué)、中學(xué)、小學(xué)、托兒所、幼兒園、培訓(xùn)基地）（10）園區(qū)物業(yè)（工業(yè)區(qū)、開發(fā)區(qū)、主題園區(qū)）2.2、各業(yè)主體系的十大附屬設(shè)施即十大節(jié)能服務(wù)項目 每一類物業(yè)管理的業(yè)主形態(tài)都有自己的附屬設(shè)施， 就像任何公共建筑里都有 廁所一樣，這些都是建筑節(jié)能的業(yè)務(wù)所必須涵蓋的內(nèi)容。（1）停車場、（2）廣場、（3）庫房、（4）景觀、（5）街道、（6）水務(wù)、（ 7）機房、（

7、 8）油料、（ 9）地下室、（ 10）廣告媒體3、物業(yè)能源管理（ PEM ）的內(nèi)容是建筑節(jié)能應(yīng)用在建筑節(jié)能領(lǐng)域?qū)嵤┑奈飿I(yè)能源管理服務(wù)， 大體上分為既有建筑運行節(jié)能和 既有建筑節(jié)能改造兩個大類， 而今后的發(fā)展方向則是智能化、 自動化、 數(shù)字化的 物聯(lián)網(wǎng)體系的應(yīng)用。3.1、既有建筑 “運行節(jié)能 ”十大系統(tǒng)（1）暖通空調(diào)系統(tǒng)：冷熱源、風(fēng)系統(tǒng)、輸送系統(tǒng)（2）照明系統(tǒng)：室內(nèi)燈、戶外燈、景觀燈、路燈（3）拖動系統(tǒng)：電梯（平梯、直梯、滾梯）、提升機（4）家用電器：家用空調(diào)、電冰箱、電視機、餐廚電器、衛(wèi)浴電器（5）用水系統(tǒng)（水泵）：冷水、熱水、飲用水，水處理、循環(huán)水（6）燃氣系統(tǒng)：天然氣管道、控制系統(tǒng)、安全系

8、統(tǒng)（7）安防系統(tǒng)：門禁、聲像、監(jiān)測、報警、控制系統(tǒng)（8）保潔系統(tǒng)：樓宇保潔、垃圾處理、循環(huán)利用（9）綠化系統(tǒng)：庭院綠化、社區(qū)景觀、屋頂綠化（10）維保系統(tǒng)：裝置維護、設(shè)備保養(yǎng)、運行監(jiān)控3.2、既有建筑 “節(jié)能改造 ”十大趨勢（1）電機變頻化：風(fēng)機、水泵（2）照明 LED 化：節(jié)能燈（3）用水循環(huán)化：中水回用（4）控制自動化：電、熱、氣、水、油（5）圍護節(jié)能化：外墻、屋頂、門窗（6）建材節(jié)能化：墻體材料、玻璃、地?zé)岵牧希?）部件節(jié)能化：配電柜、弱電系統(tǒng)、管線、水管、閥門（8）新能源應(yīng)用：太陽能、地?zé)崮?、自然光、生物質(zhì)能、風(fēng)能（9）智能儀表應(yīng)用：能源管網(wǎng)、計量、分配、自動控制（10）供應(yīng)集中化：冷

9、熱電三聯(lián)供3.3、建筑節(jié)能服務(wù)管理的發(fā)展方向 智能建筑是我國未來建筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢， 應(yīng)用信息化技術(shù)開展建筑節(jié) 能是今后我國節(jié)能發(fā)展的主攻方向， 在物業(yè)能源管理的規(guī)劃起步階段就要全面考 慮從這個高起點切入，為物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型跨越發(fā)展奠定基礎(chǔ)。國家建設(shè)部、 科技部 2005年 10 月 27 日發(fā)布的綠色建筑技術(shù)導(dǎo)則規(guī)定了綠色建筑的智能 技術(shù)要點，提出要促進智能技術(shù)與智能化系統(tǒng)的發(fā)展。（1）智能化：可采用綜合性智能采光控制、地?zé)崤c協(xié)同控制、外遮陽自動 控制、能源消耗與水資源消耗自動統(tǒng)計與管理、 空調(diào)與新風(fēng)綜合控制、 中水雨水 利用綜合控制等技術(shù)。智能建筑的 “智能化結(jié)構(gòu) ”通常指的是樓宇自

10、動化系統(tǒng) （BAS）、辦公自動化系統(tǒng)（OAS）、通信自動化系統(tǒng)（CAS）的 三化”在節(jié)能領(lǐng)域需 要加上第四化 “節(jié)能自動化 ”，即把“三化”應(yīng)用在節(jié)能方面。（2）自動化：借助樓宇自動化系統(tǒng)（BAS）對整個建筑的所有公用機電設(shè)備， 包括建筑的中央空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)，進 行集中監(jiān)測和遙控來提高建筑的管理水平， 降低設(shè)備故障率， 減少能源消耗和維 護及營運成本。（3）數(shù)字化：隨著我國大力推進電力需求側(cè)管理節(jié)能模式，智能抄表系統(tǒng) 將成為建筑節(jié)能智能化發(fā)展的先行官。 源自智能電網(wǎng)組成部分的智能電表技術(shù)目 前正在廣泛應(yīng)用在建筑節(jié)能領(lǐng)域， 通過實施電力載波技術(shù)、 無線傳感網(wǎng)

11、技術(shù)、 自 組網(wǎng)技術(shù)（公用事業(yè)能源計量信息化管理平臺） 等，在感知、計量、分析、通信、 控制路徑等方面，實現(xiàn)對建筑業(yè)主電表、水表、氣表、熱表的智能化和網(wǎng)絡(luò)化管 理。4、物業(yè)能源管理（ PEM ）的方式是合同能源管理合同能源管理（EPC）模式由三種方式組成：效益分享型、目標保證型、運 行托管型， 第一種方式是政府財政獎勵的主要節(jié)能服務(wù)方式， 其最重要的特征就 是節(jié)能服務(wù)方要墊資投入技術(shù)、 設(shè)備、管理服務(wù)等， 而這一點物業(yè)管理公司恰恰 難以做到。 因此，將合同能源管理模式引入物業(yè)管理的節(jié)能服務(wù)，基本上不能考慮采取墊資投入的方式， 而是主要依靠物業(yè)管理資源開展節(jié)能服務(wù)。 當然，如何 在工商注冊（或增

12、項）成為 “專業(yè)的 ”節(jié)能服務(wù)公司，如何獲得政府財政獎勵，還 要另想辦法。4.1、合同能源管理的集成運營商方式 物業(yè)能源管理首選的節(jié)能服務(wù)模式應(yīng)該是 “集成運營商 ”，這是因為物業(yè)管理 公司都是資源性平臺，有條件綜合運營節(jié)能技術(shù)、設(shè)備、管理的落地。從另一個 角度看，物業(yè)管理公司實際上在節(jié)能方面一無所有，沒有節(jié)能的資本、技術(shù)、設(shè) 備、運行機制、管理人才等，所以無法成為節(jié)能服務(wù)的專業(yè)公司，在他們面前只 有一個選擇：做平臺（即 “二房東 ”），成為合同能源管理模式的節(jié)能服務(wù)公司進 入建筑節(jié)能市場的 “接入商 ”，就像城市燃氣公司一樣，沒有氣源、沒有設(shè)備、沒 有技術(shù)，只管接入，實際上是靠賣平臺資源賺錢

13、。其實，目前節(jié)能服務(wù)公司十分需要像物業(yè)管理公司這樣的平臺接入商， 他們 在建筑節(jié)能的市場開發(fā)和準入方面也面臨著不得其門而入的困境， 一些節(jié)能服務(wù) 公司雖然進去了， 但是往往還遭到物業(yè)管理公司的冷遇甚至刁難， 當然這也是因 為物業(yè)管理公司沒有什么利益所使然。 在現(xiàn)有條件下物業(yè)管理公司轉(zhuǎn)身為節(jié)能服 務(wù)公司最直接、 最省力的方式， 應(yīng)該是變成節(jié)能服務(wù)的集成運營商： 廣泛接待甚 至招徠各類節(jié)能服務(wù)公司， 與他們簽訂整體節(jié)能改造合作協(xié)議， 向他們提供節(jié)能 審計、規(guī)劃、計量、運行的全鏈條一條龍配合支持，向他們出售第一張市場準入 的門票，而且是一張多年限的 “套票 ”。4.2、合同能源管理的節(jié)能目標保證型方

14、式與集成運營商模式相區(qū)別， 物業(yè)管理公司也可以開展單項節(jié)能服務(wù)， 只不過 需要轉(zhuǎn)包運行，就像物業(yè)管理業(yè)務(wù)中的洗衣、 保安、保潔等業(yè)務(wù)的對外分包一樣。 在不需要墊資投入的合同能源管理模式中，可以采取第二種 “節(jié)能目標保證型 ” 方式，即：向業(yè)主保證一定的節(jié)能量業(yè)績，由業(yè)主進行投資采購，而物業(yè)管理公 司出面組織供應(yīng)商和安裝工程。既然是保證方式，風(fēng)險控制就是關(guān)鍵了， 物業(yè)能源管理公司可以從這一個 “保 再牽出兩個 “保 ”來：一方面與節(jié)能設(shè)備供應(yīng)商和施工方簽署保證性協(xié)議 （可協(xié)商 保證金機制），另一方面向保險公司投保， 最大限度地分解自己頭上的經(jīng)營風(fēng)險。 事實上，保證型方式對于專業(yè)的節(jié)能服務(wù)公司來說

15、也是一種困惑， 由于節(jié)能過程 的長期性特征， 保證標的的兌現(xiàn)是很漫長的， 這就導(dǎo)致節(jié)能服務(wù)公司的賬期被拉 長，財務(wù)成本和風(fēng)險就增加了， 所以他們也一直在尋找一種解決辦法。 如果物業(yè) 管理公司能夠參與共同保證， 或許會為節(jié)能服務(wù)公司分擔一部分成本和風(fēng)險， 當 然他們需要用攤薄利潤來對沖這部分成本。4.3、合同能源管理的節(jié)能運行托管型方式 節(jié)能服務(wù)的過程管理一直是節(jié)能服務(wù)公司的一個痛點， 一個公司不可能為多 個項目的全程管理而養(yǎng)人， 對外委托管理是合同能源管理模式 “運行托管型 ”方式 的一個最好選擇。 雖然節(jié)能服務(wù)公司為了增加收益而愿意拉長合同期， 但是常態(tài) 化的節(jié)能運行管理也給他們帶來了很多麻

16、煩， 同時也有可能增加一些管理成本和 風(fēng)險，所以大部分節(jié)能服務(wù)公司還是愿意把后期運行管理委托出去， 只不過需要 加強業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)測而已。物業(yè)管理公司可以模仿節(jié)能服務(wù)公司的托管模式， 讓業(yè)主將物業(yè)節(jié)能項目交 給自己運營管理， 事實上，目前業(yè)主交給物業(yè)管理公司的物業(yè)管理業(yè)務(wù)都是一種 托管，只不過沒有把節(jié)能任務(wù)單獨委托而已。 物業(yè)管理公司十分熟悉和適應(yīng)來自 業(yè)主的托管業(yè)務(wù)， 現(xiàn)在需要的就是自己為業(yè)主創(chuàng)造出一種節(jié)能托管需求， 方法是 組織各類節(jié)能服務(wù)公司的技術(shù)人才開展這項業(yè)務(wù)。 節(jié)能托管的服務(wù)收益不僅僅是 運營維保費用， 還要加上節(jié)能量的分成或獎勵， 這是物業(yè)能源管理公司理應(yīng)得到 的增值收益。5、物業(yè)

17、能源管理（ PEM ）的作用是節(jié)能減排和增加收益 物業(yè)能源管理模式作為直接節(jié)能和間接減排行為， 具有較高的社會效益和經(jīng) 濟效益，對于物業(yè)管理公司而言，無疑開辟了一個可持續(xù)發(fā)展的 “第二戰(zhàn)場 ”，為 他們在傳統(tǒng)主營業(yè)務(wù)保底運行之外實現(xiàn)了增值收益。5.1、直接節(jié)能和間接減排 物業(yè)能源管理公司通過對電、水、熱、燃氣、油、建材等的節(jié)約運行，直接 實現(xiàn)節(jié)能指標， 按節(jié)電量計算電費并且折算出噸標煤， 同時還可以計算出折合二 氧化碳的排放量， 據(jù)此形成碳交易收益。 據(jù)測算，我國既有的近 400 億平方米建 筑，僅有 1%為節(jié)能建筑。建筑能耗占已占到社會總能耗的 30%40%，成為耗 能大戶，我國每年新增房屋

18、 20 億平方米中，其中 95%以上是高能耗建筑。我們 希望通過物業(yè)能源管理模式能夠增加建筑節(jié)能的 1%，就是一個巨大的貢獻。5.2、增加經(jīng)營管理收益物業(yè)能源管理公司的經(jīng)濟收益大體上有節(jié)能量、 維保費、 減排指標交易、 補 貼獎勵等幾種，最低限度可以實現(xiàn)向?qū)I(yè)節(jié)能服務(wù)公司收取中介費，如資源費、 入場費、咨詢服務(wù)費等。據(jù)國家統(tǒng)計局第二次全國經(jīng)濟普查數(shù)據(jù)， 2008 年全國 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管房屋建筑面積達 200 億平方米，如果能實現(xiàn)每年每平米節(jié)能 20度電（20元錢），整個產(chǎn)業(yè)的節(jié)能效益總額就是 2500億元，相對于 6 萬個物 業(yè)管理公司平均每家就是參與節(jié)能的效益為 400 萬元，物業(yè)管理公司

19、收取其中的 20%即 80 萬元，基本上相對于每年的人工開支。6、物業(yè)能源管理（ PEM ）的創(chuàng)新價值 物業(yè)能源管理模式的形成具有現(xiàn)實的創(chuàng)新價值， 這個意義是雙向的， 一方面 對傳統(tǒng)的物業(yè)管理行業(yè)有提升和擴展作用， 另一方面對專業(yè)的節(jié)能服務(wù)行業(yè)有拓 展市場和全程配合作用。6.1、促進提升物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)是為主業(yè) “四保 ”：保安、保潔、保修、保綠，之外較少 增加新的服務(wù)管理內(nèi)容， 在這樣一個缺乏彈性的市場空間里， 物業(yè)管理公司長期 以來把主要精力集中在探討市場化、 經(jīng)營化、 集團化的問題， 與其他行業(yè)相比顯 然已經(jīng)落后了。 物業(yè)管理行業(yè)的創(chuàng)新層次較低， 最大的創(chuàng)新可以說是近年來出

20、現(xiàn) 的有關(guān)規(guī)?；?、兼并重組、資產(chǎn)管理、 “自留地化 ”等的變革方面，并沒有把功夫 下在物業(yè)資源和市場的開拓上。最明顯的例子就是， 2007 年修訂的物業(yè)管理 條例對節(jié)能的服務(wù)和管理竟然只字未提，與節(jié)能減排、低碳發(fā)展、應(yīng)對氣候變 化的時代步伐嚴重脫節(jié)。 物業(yè)能源管理新模式的出現(xiàn)應(yīng)該說是打破這種僵局的一 個好辦法、好路徑，值得業(yè)界認真研究推廣。6.2、拓寬合同能源管理產(chǎn)業(yè) 目前合同能源管理產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也遇到了一些問題， 尤其是在建筑節(jié)能領(lǐng)域出 現(xiàn)了缺平臺、 落地難、過程管理孤軍奮戰(zhàn)的被動局面， 急需物業(yè)管理公司提供物 業(yè)資源和市場準入方面的幫助和合作。 物業(yè)能源管理模式的出現(xiàn)也給節(jié)能服務(wù)公 司帶來了

21、一線生機， 能夠讓他們看到在所有的建筑業(yè)主身邊都站著一個可以合作 的“管家 ”群體，這支生力軍即將通過與他們 “通婚”而變成親屬，建筑節(jié)能市場的 大門正在向他們打開。 事實上，物業(yè)管理行業(yè)的兼并重組也可以考慮在他們與節(jié) 能服務(wù)公司之間雙向展開， 物業(yè)管理公司參股節(jié)能服務(wù)公司， 節(jié)能服務(wù)公司也可 以參股物業(yè)管理公司， 這種運作的市場意義比之房地產(chǎn)公司整合物業(yè)管理公司的 情況似乎更大。7、物業(yè)能源管理（ PEM ）模式的可持續(xù)發(fā)展 其實，物業(yè)能源管理模式的出現(xiàn)是早晚的事， 因為兩個行業(yè)都已經(jīng)看到了這 個必然趨勢，兩個行業(yè)一定會走到一起來的。 2010年 10 月，中國物業(yè)管理協(xié)會 在北京組織召開了 “物業(yè)管理與既有建筑節(jié)能 ”主題論壇， 探討了國內(nèi)外既有建筑 節(jié)能改造的推廣和運作機制， 提出了一些發(fā)展思路， 為物業(yè)能源管理模式下一步 的形成和發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。7.1、行業(yè)啟動要靠政府的政策扶持 物業(yè)能源管理新模式在傳統(tǒng)的物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)動與響應(yīng)如何形成？如何 把它形成產(chǎn)業(yè)化發(fā)展趨勢？借鑒合同能源管理產(chǎn)業(yè)的經(jīng)驗， 希望寄托在政府身上。 眾所周知， 合同能源管理一直沒有一個具有統(tǒng)合能力的行業(yè)協(xié)會組織， 這個產(chǎn)業(yè) 在僅僅一年時間里竟然擴容了十幾倍， 靠的就是政府政策的推動， 一紙文件發(fā)下 來，全