房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策

1、房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策 1涉及稅種房地產(chǎn)企業(yè)主要涉及以下稅種：營(yíng)業(yè)稅、增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、房產(chǎn) 稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、車船使用稅等稅種。流轉(zhuǎn)稅一、營(yíng)業(yè)稅（一）納稅義務(wù)人根據(jù)營(yíng)業(yè)稅暫行條例規(guī)定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)人。這里的“單位、機(jī)構(gòu)和個(gè)人”，包括從事房 地產(chǎn)開發(fā)公司、住宅開發(fā)公司等；也包括偶爾發(fā)生銷售不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的 單位和個(gè)人，如：企業(yè)、行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、軍事單位、學(xué)校、社會(huì)團(tuán)體、個(gè)體 工商戶及其他個(gè)人。（二）征收范圍1、銷售不動(dòng)產(chǎn)范圍（1）建筑物、構(gòu)筑物是

2、指通過(guò)建筑、安裝和工程作業(yè)等生產(chǎn)方式形成的建筑產(chǎn) 品；（2）銷售建筑物或構(gòu)筑物是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為，以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物；（3）銷售其他土地附著物是指建筑物或構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動(dòng)產(chǎn);（4 ）其他視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收范圍單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)；在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅；以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè) 稅.但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán),應(yīng)按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。2、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的征收范圍（1 ）土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓屬于無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓范圍；（2）以

3、土地使用權(quán)換取不動(dòng)產(chǎn)；（3 ）土地使用權(quán)股權(quán)轉(zhuǎn)讓。3、其他征收范圍中介、咨詢、服務(wù)、出租等業(yè)務(wù)應(yīng)按規(guī)定征收營(yíng)業(yè)稅（三）稅目稅率納稅人不動(dòng)產(chǎn)銷售行為按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目；納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目：中介，咨詢，服務(wù)，出租，動(dòng)、拆遷等業(yè)務(wù)按“服務(wù)業(yè)”稅目以上稅目均適用5%稅率。（四）收入的確定1、銷售不動(dòng)產(chǎn)收入的確定（1 ）、納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額為納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià) 外費(fèi)用。這里的價(jià)外費(fèi)用是指向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代 墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。凡價(jià)外收費(fèi)，無(wú)論會(huì)計(jì)制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額計(jì)繳應(yīng)納稅額（2 ）、納稅人將不動(dòng)

4、產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，或銷售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低而無(wú)正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)按下列順序核定其營(yíng)業(yè)額：*按納稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定。*按納稅人最近時(shí)期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定。*按下列公式核定計(jì)稅價(jià)格：計(jì)稅價(jià)格：營(yíng)業(yè)成本或工程成本x（1+成本利潤(rùn)率）+（1 營(yíng)業(yè)稅稅率）（3）、納稅人銷售自建房產(chǎn)（是指納稅人自己投資建造的房產(chǎn) ）,應(yīng)按銷售收入依5% 的稅率全額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅；納稅人購(gòu)進(jìn)房產(chǎn)（指他人投資建造，購(gòu)進(jìn)后無(wú)需繼續(xù)投資建造的成品房，包括成品期房 ）再予以出售，按銷售收入減去購(gòu)進(jìn)價(jià)格后的余額依5 %的稅率計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。銷售收入包括銷售房產(chǎn)的同時(shí)，價(jià)

5、外收取的各種其他費(fèi)用，如 服務(wù)費(fèi)、咨詢費(fèi)、介紹費(fèi)、材料費(fèi)、裝修改造費(fèi)、利息補(bǔ)貼費(fèi)等等；購(gòu)進(jìn)價(jià)格僅指 購(gòu)房原價(jià)，不包括因購(gòu)房發(fā)生的其他費(fèi)用，并且必須憑購(gòu)進(jìn)發(fā)票計(jì)算扣除。2、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)收入的確定（1）.納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的應(yīng)納稅營(yíng)業(yè)額為納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞?取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。這里的價(jià)外費(fèi)用是指向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資 費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。凡價(jià)外收費(fèi)，無(wú)論會(huì)計(jì)制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額計(jì)算應(yīng)納稅額。（2）.根據(jù)本市企、事業(yè)單位 （房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除外）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的具體情況，對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的應(yīng)納稅營(yíng)業(yè)額作了如下規(guī)定:企、事業(yè)單位將原行政劃撥、

6、無(wú)償使用的土地通過(guò)政府批租出讓給外商企業(yè)從受讓方取得的補(bǔ)償收入視同土地所有者收回土地使用權(quán)給予的補(bǔ)償暫緩征收營(yíng)業(yè) 稅。企、事業(yè)單位將原行政劃撥，無(wú)償使用的土地通過(guò)補(bǔ)繳出讓金形式轉(zhuǎn)讓土地使 用權(quán)從受讓方取得的收入，可扣除用于市政“七通一平”的費(fèi)用以及停工損失后的 余額為應(yīng)納稅營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。企、事業(yè)單位將已有償取得的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓后從受讓方取得的收入，不論 通過(guò)何種方式辦理土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓手續(xù)，均應(yīng)全額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，不能扣除任何費(fèi) 用。（3）.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，均應(yīng)按規(guī)定全額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅3、 對(duì)個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人的行為，是否視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅根據(jù)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)

7、則第四條規(guī)定 ,"單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人 視同銷售不動(dòng)產(chǎn)",應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅由此可見，只有單位無(wú)償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)的行為才視同 銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅，對(duì)個(gè)人無(wú)償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)的行為，不應(yīng)視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng) 業(yè)稅。4、對(duì)于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)售定金，其納稅義務(wù)時(shí)間的確定依據(jù)營(yíng)業(yè) 稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十八條規(guī)定：“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，采 用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天?！贝隧?xiàng)規(guī)定所稱預(yù)收 款，包括預(yù)收定金。因此，預(yù)收定金的營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收定金的 當(dāng)天。5、以"還本"方式銷售建筑物，如何計(jì)征營(yíng)業(yè)稅以&qu

8、ot;還本"方式銷售建筑物，是指商品房經(jīng)營(yíng)者在銷售建筑物時(shí)許諾若干年后可將房屋價(jià)款歸還購(gòu)房者，這是經(jīng)營(yíng)者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的一種促銷手段.對(duì)以"還本"方式銷售建筑物的行為，應(yīng)按向購(gòu)買者收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用征收營(yíng)業(yè)稅，不得減除所謂"還本"支出。6、對(duì)合作建房行為應(yīng)如何征收營(yíng)業(yè)稅合作建房，是指由一方（以下簡(jiǎn)稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡(jiǎn)稱乙方）提 供資金，合作建房.合作建房的方式一般有兩種：第一種方式是純粹的"以物易物",即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán) 相互交換.具體的交換方式也有以下兩種：（1）土地使

9、用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán).在這一合作過(guò)程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán),發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為.因而合作建房的雙方都發(fā)生了營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅行為對(duì)甲方應(yīng)按"轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)"稅目中的"轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)"子目征稅；對(duì)乙方應(yīng)按"銷售不 動(dòng)產(chǎn)"稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定 分別核定雙方各自的營(yíng)業(yè)額。 如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出 去,則又發(fā)生了銷

10、售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)其銷售收入再按"銷售不動(dòng)產(chǎn)"稅目征收營(yíng)業(yè)稅。（2）以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán).例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年,乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方.在這一經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，乙方是以建筑物為代價(jià)換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取建筑物甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為,對(duì)其按"服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)"征營(yíng)業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，對(duì)其按"銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征營(yíng)業(yè)稅.對(duì)雙方分別征稅時(shí)，其營(yíng)業(yè)額也按稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第 十五條的規(guī)定核定.第二種方式是甲方

11、以土地使用權(quán)乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房.對(duì)此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅。*房屋建成后如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利潤(rùn)共享的分配方式，按照營(yíng)業(yè)稅"以無(wú)形資 產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅"的規(guī) 定，對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股,對(duì)其不征營(yíng)業(yè)稅；只對(duì)合營(yíng)企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅；對(duì)雙方分得的利潤(rùn)不征營(yíng)業(yè)稅。*房屋建成后甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤(rùn),則不屬營(yíng)業(yè)稅所稱的投資入股不征營(yíng)業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營(yíng)企業(yè)的行為，那么,

12、對(duì)甲方取得的固定利潤(rùn)或從銷售收入按比例提取的收 入按"轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)"征稅；對(duì)合營(yíng)企業(yè)按全部房屋的銷售收入依"銷售不動(dòng)產(chǎn)"稅目征收營(yíng)業(yè)稅。*如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營(yíng)行為，也未構(gòu)成營(yíng)業(yè)稅所稱的以無(wú)形資產(chǎn)投資入股,共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不征營(yíng)業(yè)稅的行為.因此,首先對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按"轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)"征稅,其營(yíng)業(yè)額按實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定.因此,對(duì)合營(yíng)企業(yè)的房屋，在分配給甲乙方后，如果各自銷售，則再按"銷售不動(dòng)產(chǎn)"征 稅。7、房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與包銷商簽訂合同 ，將房產(chǎn)交給包銷商根據(jù)市場(chǎng)情況自訂價(jià)格

13、進(jìn)行銷售,由房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向客戶開具房產(chǎn)銷售發(fā)票，包銷商收取價(jià)差或手續(xù)費(fèi)，在合同期滿未售出的房產(chǎn)由包銷商進(jìn)行收購(gòu) ，征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題。在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷售,所取得的手續(xù)費(fèi)收入或者價(jià)差應(yīng)按 "服務(wù)業(yè)-代理業(yè)"征收營(yíng)業(yè)稅；在合同期滿后 房屋未售出，由包銷商進(jìn)行收購(gòu)，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對(duì)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按"銷售不動(dòng)產(chǎn)"征收營(yíng)業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對(duì)包銷商也應(yīng)按"銷售不動(dòng)產(chǎn)"征收營(yíng)業(yè)稅。8、關(guān)于受托動(dòng)、拆遷取得的收入的營(yíng)業(yè)稅征稅問(wèn)題納稅人接受其他單位委托(包括接受政府有

14、關(guān)部門委托)，對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土 地上的單位和居民進(jìn)行動(dòng)、拆遷工作從委托方取得的收入，一般由兩部分組成：一 部分是被動(dòng)、拆遷單位和居民所需的費(fèi)用；另一部分是為拆除建筑物、平整土地所 需費(fèi)用。對(duì)受托方取得的這些收入，可按以下情況征收營(yíng)業(yè)稅。(1) 受托方接受動(dòng)、拆遷項(xiàng)目時(shí)，如果動(dòng)遷房源由委托方提供，受托方僅負(fù)責(zé)動(dòng)、拆遷組織服務(wù)工作和拆除建筑物、平整土地等工作，則對(duì)受托方取得的收入可扣除支付給單位和居民的補(bǔ)償性費(fèi)用后的余額依“服務(wù)業(yè)”稅目計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。(2) 受托方接受動(dòng)、拆遷項(xiàng)目時(shí)，如果動(dòng)遷房源由受托方負(fù)責(zé)提供，則對(duì)受托方 取得的收入扣除支付給單位和居民的補(bǔ)償性費(fèi)用及購(gòu)買動(dòng)遷房源的價(jià)款后的余額依

15、“服務(wù)業(yè)”稅目計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。(3) 如果受托方將拆除建筑物、平整土地等建安業(yè)務(wù)再委托其他單位進(jìn)行施工作業(yè)，貝U受托方可扣除這部分費(fèi)用后的余額依“服務(wù)業(yè)”稅目計(jì)征營(yíng)業(yè)稅(4) 受托方接受有關(guān)政府部門委托，對(duì)受托土地上的單位和居民進(jìn)行動(dòng)、拆遷工 作，政府以無(wú)償提供該土地或其他土地形式作為受讓方進(jìn)行動(dòng)、拆遷工作的補(bǔ)償， 對(duì)受托方取得的土地使用權(quán)不再作價(jià)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)，對(duì)受托方進(jìn)行動(dòng)、拆遷工 作所支付的費(fèi)用也不得在今后的房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或土地轉(zhuǎn)讓中扣除計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。(5) 受托方在直接參與政府有關(guān)部門對(duì)外商進(jìn)行土地使用權(quán)的出讓過(guò)程中，同受 讓土地的外商直接簽訂土地動(dòng)、拆遷合同，并直接從該外商取得動(dòng)、拆遷工作的補(bǔ)

16、 償收入暫緩征收營(yíng)業(yè)稅。9、關(guān)于其他出售房產(chǎn)行為的征稅問(wèn)題。(1) 納稅人以拍賣、轉(zhuǎn)讓企業(yè)為名，在企業(yè)的債權(quán)、債務(wù)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況下， 將房產(chǎn)估價(jià)后出售給其他單位，另外，由于受讓方的需要，原企業(yè)的部分人員也隨 之被受讓方有選擇地招聘。對(duì)這種形式的所謂拍賣、轉(zhuǎn)讓企業(yè)的行為，實(shí)際上是納 稅人出售房產(chǎn)的行為。因此，在這一過(guò)程中，不論原企業(yè)的人員是否被受讓方聘用， 其房產(chǎn)價(jià)款收入均應(yīng)按規(guī)定征收營(yíng)業(yè)稅。(2) 企業(yè)以房產(chǎn)為抵押，發(fā)生無(wú)法償還債務(wù)而將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人的行為，應(yīng)按 銷售不動(dòng)產(chǎn)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。其計(jì)稅依據(jù)按所低押的債款額確定。(3) 納稅人將長(zhǎng)期租用的公有房產(chǎn)，因各種原因發(fā)生轉(zhuǎn)讓從續(xù)租方(或受讓方)取得的補(bǔ)償收入，比照轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)使用權(quán)行為照章征收營(yíng)業(yè)稅。(4) 納稅人以投資為名，但在不改變被投資方或所謂的聯(lián)營(yíng)方的股本結(jié)構(gòu)變化， 并且在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)處理上也不作長(zhǎng)期投資的情況下，將房產(chǎn)提供給其他單位使用，并 按定額取得收入的行為，實(shí)際上是出租房產(chǎn)使用權(quán)的行為，對(duì)其取得的收入應(yīng)按租 賃收入征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)納稅人以房產(chǎn)與外商合作經(jīng)營(yíng)，其取得的收入應(yīng)按滬地稅地（1995）52