房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告終結(jié)

1、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告00 八年二月二十六號八、評估說明 28目錄致 委 托 方 函 3估 價(jià) 師 聲 明 4估價(jià)的假設(shè)和限制條件 5估 價(jià) 結(jié) 果 報(bào) 告 6一、委托方： 6二、估價(jià)方： 6三、估價(jià)對象： 6四、估價(jià)目的： 9五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 9六、價(jià)值定義： 9七、估價(jià)依據(jù)： 9八、估價(jià)原則： 9九、估價(jià)方法： 10十、估價(jià)結(jié)果： 11十一、估價(jià)作業(yè)日期： 11十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期： 11房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 12一、估價(jià)對象個(gè)別因素分析 12二、估價(jià)對象區(qū)位因素分析 12三、市場背景分析 14四、最高最佳使用分析 17五、估價(jià)方法選用 17六、估價(jià)測算過程 18七、估價(jià)結(jié)果確定 27致委托方函北

2、京必勝客比薩餅有限公司：承蒙貴單位委托， 我們對位于鄭州市金水區(qū)花園路鄭州國貿(mào)中心 項(xiàng)目的兩層商業(yè)部分房地產(chǎn)進(jìn)行了市場價(jià)值評估， 所評估的房產(chǎn)總建 筑面積為1927.33m2其中：第一層的房產(chǎn)建筑面積為868.17m2第二 層的房產(chǎn)建筑面積為1059.16m2注：實(shí)際房產(chǎn)面積以房管局最終測量 面積為準(zhǔn) ) 。估價(jià)目的：為委托方了解該房地產(chǎn)的市場價(jià)值提供參考依據(jù)。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)： 2008 年 2 月 21 日 估價(jià)結(jié)果：估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)的估價(jià)方法， 在認(rèn)真分析所掌握資料與影響估價(jià)對象價(jià)值諸因素的基礎(chǔ)上， 最后確 定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場總價(jià)值為人民幣萬元(一、二

3、層均價(jià):36581元/m2，大寫：人民幣柒仟零伍拾萬肆仟元整。二 00 八年二月二十六日估價(jià)師聲明鄭重聲明：1、本公司在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、 意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象沒有利害關(guān)系，也與當(dāng)事人沒有 個(gè)人利害關(guān)系或偏見。4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn) GB/T50291-1999房地產(chǎn)估 價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5、我們已對本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查勘，但僅限于對 評估對象的外觀、內(nèi)部狀況、周圍環(huán)境和景觀的查勘。估價(jià)

4、人員不承 擔(dān)對評估對象的建筑結(jié)構(gòu)、 質(zhì)量等進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任和其他被遮蓋、 未 暴露及難于接觸到部分進(jìn)行檢視的責(zé)任。實(shí)地查勘人：高炳、馮湘、 王靜雯、王德美。6、本估價(jià)報(bào)告所依據(jù)的項(xiàng)目相關(guān)資料（比如：面積、價(jià)格等）由甲 方提供， 甲方對資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。 因資料失實(shí)造成評估結(jié)果有誤差 的，估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。7、如發(fā)現(xiàn)本報(bào)告內(nèi)的文字或數(shù)字因校對或其它類似原因出現(xiàn)差錯(cuò)時(shí)， 請通知本公司進(jìn)行更正，否則報(bào)告誤差部分無效。8、建議有關(guān)部門考慮相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)和未來國家政策對行業(yè)的影響。9、本報(bào)告僅提供給委托方為此次評估目的使用，未經(jīng)估價(jià)人員同意 不得做其它用途。估價(jià)的假設(shè)和限制條件一、本估價(jià)報(bào)告結(jié)論基于以下

5、假設(shè)：1、委托方提供的相關(guān)資料是真實(shí)的、合法的、完整的，以房產(chǎn)所有 人擁有估價(jià)對象的全部產(chǎn)權(quán)為估價(jià)前提。2、根據(jù)委托方所提供資料確定的房屋的合法用途來評估估價(jià)對象的 市場價(jià)值。3、估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場為公開公平市場，賣方愿意出售，并有合 理的時(shí)間讓買賣雙方來議價(jià)。4、議價(jià)期間房地產(chǎn)市場基本保持穩(wěn)定。5、估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)后能夠正常合理的使用和轉(zhuǎn)讓。6、不考慮特殊性質(zhì)買家的附加叫價(jià)。 二、估價(jià)報(bào)告使用的限制條件：1、估價(jià)結(jié)論為滿足全部假設(shè)與限制條件下的市場價(jià)值。2、本估價(jià)報(bào)告結(jié)論未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化及遇有自 然力和其他不可抗力的影響， 亦未考慮特殊交易方式對估價(jià)結(jié)論的影 響。3、本

6、估價(jià)報(bào)告是按照既定目的提供給委托方使用，若改變估價(jià)目的 及使用條件，則需重新估價(jià)。4、本估價(jià)報(bào)告的有效期限自估價(jià)作業(yè)完成起一年內(nèi)有效。估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方： 北京必勝客比薩餅有限公司 二、估價(jià)方： 河南中原房地產(chǎn)顧問有限公司三、估價(jià)對象：1、估價(jià)對象區(qū)位狀況： 估價(jià)對象坐落于鄭州國貿(mào)中心配套商業(yè)用房東南角， 臨花園路和 室內(nèi)商業(yè)步行街主出入口。 鄭州國貿(mào)中心位于承東啟西的總部大道農(nóng) 業(yè)路和貫通南北的形象大道花園路交匯處，更融合了鄭州交匯中心、 城市金融中心、河南行政中心、商業(yè)中心、商務(wù)辦公中心、文化教育 中心、休閑娛樂中心、品質(zhì)居住中心等八大城市職能，以 56 萬平方 米超大規(guī)模、高輻射性區(qū)

7、域優(yōu)勢、高素質(zhì)消費(fèi)群體，融合街區(qū) SHOPPINGMA（即街MALL、酒店式公寓及甲級寫字樓多種業(yè)態(tài)成 就鄭州史無前例的全業(yè)態(tài)復(fù)合地標(biāo)。估價(jià)對象所處在的街區(qū) SHOPPINGMA鄭州國貿(mào)中心？國貿(mào)街MALL率先導(dǎo)入第四代商業(yè) 模式城市商業(yè)街生活中心， 在商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)上， 集展示、商務(wù)、 購物、娛樂、休閑、餐飲、旅游、文化、康體、情感交融等十大商業(yè) 功能于一體。中原首創(chuàng)室內(nèi)化商業(yè)街、遠(yuǎn)大區(qū)域中央空調(diào)、河南鄭州 國貿(mào)商業(yè)有限公司負(fù)責(zé)商業(yè)運(yùn)營管理、第一太平戴維斯的物業(yè)管理。 商業(yè)配套設(shè)施所提供的服務(wù)延伸、人氣、地理因素、先進(jìn)的規(guī)劃、運(yùn) 營模式等，獨(dú)創(chuàng)了華人百貨領(lǐng)軍大商新瑪特、 世界 500強(qiáng)家樂福

8、商業(yè) 雙引擎模式，吸引 100多家國際、國內(nèi)頂級品牌巨頭競相入駐。周邊 有丹尼斯花園路店和融元店、關(guān)虎屯商業(yè)步行街、融元廣場、正道花 園商廈、紫荊山百貨大樓、正道中環(huán)百貨、緯四路服裝市場、易初蓮 花、家世界、世紀(jì)聯(lián)華等組成了一個(gè)強(qiáng)大的購物商圈，云集了中行、 建行、農(nóng)行、工行的省分行，人行、交行、光大、興業(yè)、中信銀行等 的鄭州分行，以及中國移動(dòng)、中國聯(lián)通、蘇寧電器及各大手機(jī)品牌經(jīng) 銷商，是一個(gè)金融、商務(wù)的聚集地。河南博物院、鄭州市動(dòng)物園、文 博廣場、奧斯卡影都、 科技市場、 國泰君安證券公司、 海通證券公司、 中州國際飯店都近在咫尺，周邊咖啡館、酒吧、歌房、茶樓、洗浴中 心齊全，河南省科技館、河

9、南省農(nóng)科院，各種教育配套及其他公共配 套設(shè)施都較齊全。該估價(jià)對象所處地段道路通達(dá)，附近有長途汽車客運(yùn)北站及有 9 路、29 路、909 路、K9 路、47 路、62 路、63 路、72 路、77 路、90 路、118 路、208 路、220 路、732 路、32 路、69 路、39 路、42 路、251路、30路、K39路、K62路、2路、K2路和96路等多條公交線路 從此經(jīng)過，交通便利。綜上所述，由于該評估對象處于金水區(qū)花園路與農(nóng)業(yè)路交匯處， 道路通達(dá)，商業(yè)氛圍濃厚，隨著鄭州國貿(mào)中心和丹尼斯花園路店交工 營業(yè)，加之政府部門對該商圈的一系列扶持政策， 勢必會帶動(dòng)花園路 /農(nóng)業(yè)路商圈商業(yè)的快速發(fā)

10、展，因此該評估對象所處在此地段有較好 的商業(yè)發(fā)展前景和升值潛力。路估價(jià)對象位置圖2、估價(jià)對象實(shí)體狀況：估價(jià)對象為鄭州市金水區(qū)花園路鄭州國貿(mào)中心地上一、二層的部 分商業(yè)房地產(chǎn)。本次評估的房產(chǎn)總建筑面積為1927.33 m2其中：第一層的房產(chǎn) 建筑面積為868.17m2第二層的房產(chǎn)建筑面積為1059.16m2注：實(shí)際 房產(chǎn)面積以房管局最終測量面積為準(zhǔn)），設(shè)計(jì)用途為商業(yè)服務(wù)。評估 對象所在建筑物為一棟29層框剪結(jié)構(gòu)建筑物，三層以上為甲級寫字 樓，預(yù)計(jì)于2008年12月交付使用，現(xiàn)在建。評估物交房標(biāo)準(zhǔn)：外立 面貼面磚，室內(nèi)簡單裝修，5A智能化系統(tǒng)，水電、電梯、步梯、通 訊設(shè)施各種配套齊全。3、估價(jià)對象

11、權(quán)益狀況：估價(jià)對象產(chǎn)權(quán)所有人現(xiàn)仍為河南新田置業(yè)有限公司（該樓盤的開發(fā)商，五證齊全）。國有土地使用權(quán)證證號為鄭國用（2006）第0593 號，土地使用權(quán)人為河南新田置業(yè)有限公司， 坐落于鄭州市金水區(qū)花 園路與農(nóng)業(yè)路交匯處，用途性質(zhì)為混合住宅，使用權(quán)類型為出讓，土 地使用權(quán)總面積為47466.2m2終止日期為2076年8月。四、估價(jià)目的： 為委托方了解該房地產(chǎn)的市場價(jià)值提供參考依據(jù)。 五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) ：二 00 八年二月二十一日六、價(jià)值定義： 本次評估采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)七、估價(jià)依據(jù)：1、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 ；2、中華人民共和國土地管理法 ；3、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn) GB/T5029仁

12、1999房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范；4、委托方提供的有關(guān)資料；5、估價(jià)人員所搜集掌握的相關(guān)資料。八、估價(jià)原則：本次估價(jià)遵守獨(dú)立、客觀、公正原則，合法原則，謹(jǐn)慎原則及最 高最佳使用原則，估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，替代原則等技術(shù)性原則。（一）獨(dú)立、客觀、公正原則要求估價(jià)人員有完全獨(dú)立性， 與估價(jià)對象及相關(guān)當(dāng)事人沒有利害 關(guān)系，不受外部干擾因素影響，從實(shí)際出發(fā)，公平合理地進(jìn)行估價(jià)。（二）合法原則應(yīng)以估價(jià)對象的合法使用、合法處分為前提進(jìn)行。所謂合法，是 指符合國家法律、 法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定， 其權(quán)益才能受法律保 護(hù)，并體現(xiàn)其權(quán)益價(jià)值。（三）謹(jǐn)慎原則在面臨不確定因素的情況下做出判斷時(shí)， 應(yīng)保持必要的謹(jǐn)慎， 充 分估計(jì)估價(jià)

13、對象未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失， 不高估也不低估房地產(chǎn) 的市場價(jià)值。（四）最高最佳使用原則 應(yīng)以估價(jià)對象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。在合法使用前提下， 房地產(chǎn)只有在最高最佳使用狀態(tài)下才能發(fā)揮最大效用。 最高最佳使用 應(yīng)是法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證， 能使估價(jià)對象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用方式。（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。（六）替代原則估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。 同 一供求范圍內(nèi)，在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面類似的房地產(chǎn) 之間具有相互影響作用，其價(jià)格會相互牽掣而趨于一致。九、估價(jià)方法：根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)

14、對象的狀況，可分別采取不同的估價(jià)方法。 估價(jià)方法通常有市場比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法四種。本 次估價(jià)對象為商業(yè)用途房地產(chǎn)， 存在較穩(wěn)定的潛在收益， 且市場上類 似商業(yè)房產(chǎn)交易實(shí)例和租賃實(shí)例都較多， 所以宜采用市場比較法和收 益還原法兩種方法進(jìn)行評估， 根據(jù)兩種方法計(jì)算結(jié)果的簡單算術(shù)平均 數(shù)最終確定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值。市場比較法是將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房 地產(chǎn)進(jìn)行比較， 對這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?以此估 算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益還原法是運(yùn)用某種適當(dāng)?shù)馁Y本化率， 將預(yù)期的估價(jià)對象房地 產(chǎn)未來各期的正常凈收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值

15、， 求其之和， 以此 估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。十、估價(jià)結(jié)果：估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)的估價(jià)方法， 在認(rèn)真分析所掌握資料與影響估價(jià)對象價(jià)值諸因素的基礎(chǔ)上， 最后確 定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場總價(jià)值為人民幣萬元， 大寫：人 民幣柒仟零伍拾萬肆仟元整。十一、估價(jià)作業(yè)日期：二00八年二月二一日至二 0C八年二月二十六日十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期：本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期一年，自報(bào)告出具之日算起房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、估價(jià)對象個(gè)別因素分析1、房地產(chǎn)實(shí)體狀況 估價(jià)對象為鄭州市金水區(qū)花園路鄭州國貿(mào)中心地上一、二層的部 分商業(yè)房地產(chǎn)。本次評估的房產(chǎn)總建筑面積為 1927.3

16、3 m2其中：第 一 層 的 房 產(chǎn) 建 筑 面 積 為 868.17m2； 第 二 層 的 房 產(chǎn) 建 筑 面 積 為 1059.16m2（ 注： 實(shí)際房產(chǎn)面積以房管局最終測量面積為準(zhǔn) ），設(shè)計(jì)用途 為商業(yè)服務(wù)。評估對象所在建筑物為一棟 29 層框剪結(jié)構(gòu)建筑物，三 層以上為甲級寫字樓，預(yù)計(jì)于 2008 年 12 月交付使用，現(xiàn)在建。評估 物交房標(biāo)準(zhǔn) ： 外立面貼面磚， 室內(nèi)簡單裝修， 5A 智能化系統(tǒng)， 水電、 電梯、步梯、通訊設(shè)施各種配套齊全。2、房地產(chǎn)權(quán)益狀況 估價(jià)對象產(chǎn)權(quán)所有人現(xiàn)仍為河南新田置業(yè)有限公司 （ 該樓盤的開 發(fā)商，五證齊全 ）。國有土地使用權(quán)證 證號為鄭國用 （2006）

17、第 0593 號，土地使用權(quán)人為河南新田置業(yè)有限公司， 坐落于鄭州市金水區(qū)花 園路與農(nóng)業(yè)路交匯處，用途性質(zhì)為混合住宅，使用權(quán)類型為出讓，土 地使用權(quán)總面積為47466.2m2終止日期為2076年8月。二、估價(jià)對象區(qū)位因素分析估價(jià)對象坐落于鄭州國貿(mào)中心配套商業(yè)用房東南角， 臨花園路和 室內(nèi)商業(yè)步行街主出入口。 鄭州國貿(mào)中心位于承東啟西的總部大道農(nóng) 業(yè)路和貫通南北的形象大道花園路交匯處，更融合了鄭州交匯中心、 城市金融中心、河南行政中心、商業(yè)中心、商務(wù)辦公中心、文化教育 中心、休閑娛樂中心、品質(zhì)居住中心等八大城市職能，以 56 萬平方 米超大規(guī)模、高輻射性區(qū)域優(yōu)勢、高素質(zhì)消費(fèi)群體，融合街區(qū) SHO

18、PPINGMA（即街MALL、酒店式公寓及甲級寫字樓多種業(yè)態(tài)成 就鄭州史無前例的全業(yè)態(tài)復(fù)合地標(biāo)。估價(jià)對象所處在的街區(qū) SHOPPINGMAt鄭州國貿(mào)中心？國貿(mào)街MALL率先導(dǎo)入第四代商業(yè) 模式城市商業(yè)街生活中心， 在商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)上， 集展示、商務(wù)、 購物、娛樂、休閑、餐飲、旅游、文化、康體、情感交融等十大商業(yè) 功能于一體。中原首創(chuàng)室內(nèi)化商業(yè)街、遠(yuǎn)大區(qū)域中央空調(diào)、河南鄭州 國貿(mào)商業(yè)有限公司負(fù)責(zé)商業(yè)運(yùn)營管理、第一太平戴維斯的物業(yè)管理。 商業(yè)配套設(shè)施所提供的服務(wù)延伸、人氣、地理因素、先進(jìn)的規(guī)劃、運(yùn) 營模式等， 獨(dú)創(chuàng)了華人百貨領(lǐng)軍大商新瑪特、 世界 500 強(qiáng)家樂福商業(yè) 雙引擎模式，吸引 100多家

19、國際、國內(nèi)頂級品牌巨頭競相入駐。周邊 有丹尼斯花園路店和融元店、關(guān)虎屯商業(yè)步行街、融元廣場、正道花 園商廈、紫荊山百貨大樓、正道中環(huán)百貨、緯四路服裝市場、易初蓮 花、家世界、世紀(jì)聯(lián)華等組成了一個(gè)強(qiáng)大的購物商圈，云集了中行、 建行、農(nóng)行、工行的省分行，人行、交行、光大、興業(yè)、中信銀行等 的鄭州分行，以及中國移動(dòng)、中國聯(lián)通、蘇寧電器及各大手機(jī)品牌經(jīng) 銷商，是一個(gè)金融、商務(wù)的聚集地。河南博物院、鄭州市動(dòng)物園、文 博廣場、奧斯卡影都、 科技市場、國泰君安證券公司、 海通證券公司、 中州國際飯店都近在咫尺，周邊咖啡館、酒吧、歌房、茶樓、洗浴中 心齊全，河南省科技館、河南省農(nóng)科院，各種教育配套及其他公共配

20、 套設(shè)施都較齊全。該估價(jià)對象所處地段道路通達(dá)，附近有長途汽車客運(yùn)北站及有 9 路、29 路、909 路、K9 路、47 路、62 路、63 路、72 路、77 路、90 路、 118路、 208路、 220路、 732路、 32路、 69路、 39路、 42路、 251路、30路、K39路、K62路、2路、K2路和96路等多條公交線路 從此經(jīng)過，交通便利。綜上所述，由于該評估對象處于金水區(qū)花園路與農(nóng)業(yè)路交匯處， 道路通達(dá)， 商業(yè)氛圍濃厚， 隨著鄭州國貿(mào)中心和丹尼斯花園路店交工 開業(yè)， 加之政府部門對該商圈的一系列扶持政策， 勢必會帶動(dòng)花園路 / 農(nóng)業(yè)路商圈商業(yè)的快速發(fā)展，因此該評估對象所處在此

21、地段有較好 的商業(yè)發(fā)展前景和升值潛力。三、市場背景分析鄭州作為商朝前期的都城，歷來就有“商都”的美譽(yù)，悠久的商 代文化孕育了鄭州濃厚的商業(yè)氣息。從目前和未來幾年發(fā)展趨勢來 看，鄭州市有六大代表性的商圈：二七商圈，是鄭州市的核心商業(yè)中心區(qū)， 代表性商業(yè)項(xiàng)目有大商新瑪特金博大店、 丹尼斯百貨人民路 店、元旦百盛購物中心、大上海城、正弘名品店、北京華聯(lián)、亞細(xì)亞 商場、鄭州百貨大樓、鄭州華聯(lián)商廈、商城大廈、天然商廈、鄭州友 誼國際廣場、百年德化、光彩市場、沃爾瑪鄭州旗艦店、丹尼斯百貨 二七路旗艦店等?；疖囌旧倘?，專業(yè)的批發(fā)市場，代表性商業(yè)項(xiàng)目 有銀基商貿(mào)城、世貿(mào)商城、天隆服裝城、錦榮商貿(mào)城、天榮時(shí)裝城

22、、 恒泰服裝廣場、 金城服飾廣場、敦睦路服裝市場、 喬家門路服裝市場、 錢塘衣城、鄭州國際小商品城、苑陵商場、大同路箱包城、新世紀(jì)箱 包城、通訊器材大世界、金智萬博商城、鄭州箱包城等。碧沙崗商 圈：鄭州西區(qū)老牌商業(yè)中心，代表性商業(yè)項(xiàng)目有鄭州商業(yè)大廈、中原 商貿(mào)城、泰隆大廈、天龍大廈、丹尼斯嵩山路店、蘇寧電器、五星電 器、鑫苑國際廣場、美麗源廣場等。紫荊山商圈：與二七商圈，碧 沙崗商圈并稱鄭州市三大傳統(tǒng)商圈， 代表性商業(yè)項(xiàng)目有紫荊山百貨大 樓、正道花園商廈、易初蓮花、緯四路服裝市場、方圓創(chuàng)世商業(yè)項(xiàng)目 等。花園路/農(nóng)業(yè)路商圈，從長遠(yuǎn)來看，是目前最具發(fā)展?jié)撡|(zhì)和消 費(fèi)能力的新興商圈，代表性商業(yè)項(xiàng)目有正

23、道中環(huán)百貨、融元廣場、關(guān) 虎屯生活廣場、 世紀(jì)聯(lián)華經(jīng)三路店、 鄭州國貿(mào)中心、 丹尼斯花園路店、 中原數(shù)碼港商業(yè)街、天旺廣場等。龍湖商圈，是政府規(guī)劃的 CBD區(qū) 未來市級商圈。（ 1）估價(jià)對象所處商圈現(xiàn)狀估價(jià)對象房地產(chǎn)處于花園路 /農(nóng)業(yè)路商圈內(nèi)，花園路、農(nóng)業(yè)路集 中了省直機(jī)關(guān)各單位和鄭州市各大金融機(jī)構(gòu)及多個(gè)較高檔次的社區(qū)， 花園路/農(nóng)業(yè)路商圈內(nèi)的消費(fèi)群及消費(fèi)能力同比其他各商圈較強(qiáng)，另 一方面， 城市的發(fā)展方向是向東向北發(fā)展， 花園路/農(nóng)業(yè)路商圈位于 鄭州市的東北區(qū)， 符合城市發(fā)展的方向， 將成為未來客流人流的集散 樞紐，商業(yè)位置得天獨(dú)厚，該商圈內(nèi)項(xiàng)目開發(fā)起點(diǎn)高，定位明確，大 大提升了該商圈的檔次

24、，目前，該商圈的商業(yè)氛圍已初步形成。 （2）估價(jià)對象所處商圈未來走勢分析花園路/農(nóng)業(yè)路商圈的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在鄭州市開發(fā)潛力最大?；?園路地處城市中央，貫穿市區(qū)南北，現(xiàn)打通后的農(nóng)業(yè)路承東啟西，周 圍的城市改造規(guī)模較大， 成熟居民小區(qū)尤其是大型高檔社區(qū)較多， 花 園路兩側(cè)遍布的各類省直機(jī)構(gòu)多，人口稠密，區(qū)域消費(fèi)能力強(qiáng)，消費(fèi) 層次高。規(guī)劃中的地鐵一號線和二號線在該地段的出站口項(xiàng)目建成 后，發(fā)達(dá)的路網(wǎng)道路體系，便利的出行方式，為該商圈的商業(yè)地產(chǎn)提供了優(yōu)越的交通條件，有利于人流量的匯聚。該商圈其特殊的地理位 置和成熟的居民區(qū)環(huán)境在鄭州市區(qū)內(nèi)無可替代， 越來越多的房地產(chǎn)企 業(yè)和商業(yè)經(jīng)營公司在此開發(fā)大型商業(yè)體

25、。 隨著鄭州國貿(mào)中心和丹尼斯 花園路店的交付營業(yè)，加之政府部門對該商圈的一系列扶持政策， 勢 必是會帶動(dòng)該商圈商業(yè)的快速發(fā)展，因此估價(jià)對象所處該商圈發(fā)展?jié)?力大。(3)同類型房地產(chǎn)價(jià)值比較項(xiàng)目名稱位置租售情況備注融元廣場花園路畜牧路 交匯處出租：一層最高420元/m2?月出售：一層45000元/ m爼右一層鋪位，二、三層 超市和鋪位北晨頤商苑文化路北環(huán)路 交匯處主要出租一層最高400元/m2月一層超市和鋪位，二 層、地下一層鋪位丹尼斯花園 路店農(nóng)業(yè)路花園路 交匯處自建自營以鋪位經(jīng)營種類返點(diǎn)獲利高層百貨賣場正道中環(huán) 百貨花園路紅專路 交匯處南自建自營以鋪位經(jīng)營種類返點(diǎn)獲利，部分出租地下一層超市，

26、一層 以上鋪位正道花園商廈花園路緯四路交匯處南自建自營，以鋪位經(jīng)營種類返點(diǎn)獲 禾旺季時(shí)高達(dá)800元/m2月五層均為鋪位紫荊山百 貨大樓紫荊山路與人 民路交匯處以鋪位經(jīng)營種類返點(diǎn)獲利，部分出租一層至六層為營業(yè) 大廳，其他為寫字間銀基商貿(mào)城喬家門路操場 街交匯處出租，出售。一層售價(jià)最高達(dá)10萬/m2租金也高達(dá)近1000元/m2月分割成套，服裝批發(fā) 和零售世貿(mào)商城喬家門路西二 馬路交匯處出售，一層售價(jià)最高達(dá)8萬/ m2均 價(jià)6萬/ m2部分出租分割成套，服裝批發(fā) 和零售大榮時(shí)裝城喬家門路菜市 街交匯處出售，一、二層均價(jià)4萬/m2出租， 一、二層租金均價(jià)為350元/m2月分割成套，服裝批發(fā) 和零售大上

27、海城二七路與東太 康路交匯處租售結(jié)合，一層售價(jià)均價(jià)為5萬/ m2商業(yè)步行街由此可以看出，鄭州國貿(mào)中心以其獨(dú)特的商圈優(yōu)勢， 優(yōu)越的便利交通和地理位置， 明確的市場定位及全新的項(xiàng)目復(fù)合業(yè)態(tài)， 使其在同 類商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中升值潛力最大。四、最高最佳使用分析最高最佳使用應(yīng)是法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過 充分合理的論證， 能使估價(jià)對象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用方式。 該估價(jià)對 象設(shè)計(jì)用途為商業(yè)服務(wù)， 現(xiàn)為在建工程項(xiàng)目， 由于周邊已形成相當(dāng)濃 厚的商業(yè)氛圍， 且該估價(jià)對象所處位置附近人流量大， 因此我們認(rèn)為 保持現(xiàn)狀用途使用最為有利，目前的使用用途為最高最佳使用狀態(tài)。五、估價(jià)方法選用根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)

28、對象的狀況，可分別采取不同的估價(jià)方法。 估價(jià)方法通常有市場比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法四種。本 次估價(jià)對象為商業(yè)用途房地產(chǎn)， 存在較穩(wěn)定的潛在收益， 且市場上類 似商業(yè)房產(chǎn)交易實(shí)例和租賃實(shí)例都較多， 所以宜采用市場比較法和收 益還原法兩種方法進(jìn)行評估， 根據(jù)兩種方法計(jì)算結(jié)果的簡單算術(shù)平均 數(shù)最終確定估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值。六、估價(jià)測算過程（一）市場比較法測算過程（1） 選擇依據(jù)在替代原理指導(dǎo)下， 利用市場比較法， 必須以發(fā)育健全的房地產(chǎn) 市場為基本條件， 并掌握有充足的交易實(shí)例資料。 由于估價(jià)對象所在 區(qū)域鄭州市金水區(qū)的同類型房地產(chǎn)交易實(shí)例較多， 與估價(jià)對象比較具 有相關(guān)性和替代性

29、，故可以采用市場比較法，即 : 將估價(jià)對象與在較 近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似實(shí)例進(jìn)行對照比較， 并依據(jù)后者的已知 價(jià)格，參照該項(xiàng)目的交易情況、 交易日期、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別， 修正得出估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格的方法。（2）估價(jià)過程1、比較實(shí)例選擇本報(bào)告選取可比交易實(shí)例時(shí)，遵循了以下原則： 其與估價(jià)對象房地產(chǎn)處于同一供求范圍內(nèi) 其用途與估價(jià)對象房地產(chǎn)的用途相同 其規(guī)模與估價(jià)對象房地產(chǎn)的規(guī)模相當(dāng) 其建筑結(jié)構(gòu)與估價(jià)對象房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)相同 其檔次與估價(jià)對象房地產(chǎn)的檔次相當(dāng) 其權(quán)利性質(zhì)與估價(jià)對象房地產(chǎn)的權(quán)利性質(zhì)相同 其成交日期與估價(jià)對象房地產(chǎn)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)接近 其交易類型與估價(jià)對象房地產(chǎn)的估價(jià)目的應(yīng)吻

30、合 其成交價(jià)格應(yīng)是正常市場價(jià)格或可修正為正常市場價(jià)格 對交易案例進(jìn)行分析后，選擇以下三個(gè)正常交易案例作為比較案例： 實(shí)例A:坐落于花園路與農(nóng)業(yè)路交匯處鄭州國貿(mào)中心內(nèi)，框剪結(jié)構(gòu)， 建造年代為 2007年（現(xiàn)在建 ） ，總層數(shù)為 29層，交易實(shí)例處于第 1-2 層，設(shè)計(jì)用途為商業(yè)服務(wù)，交易日期為 2008年 1 月，該交易為正常 交易，交易價(jià)格第一層為40000元/m2,第二層為25000元/m2,該房 產(chǎn)交房標(biāo)準(zhǔn)為簡單裝修，水電、電梯、 5A 智能化系統(tǒng)、通訊等配套 設(shè)施齊全。地下停車位較充足，預(yù)計(jì)出租率較好，車流量和人流量都 非常大，交通便利，但只臨室內(nèi)商業(yè)步行街。實(shí)例B:坐落于花園路與農(nóng)業(yè)路

31、交匯處鄭州國貿(mào)中心內(nèi)，框剪結(jié)構(gòu)， 建造年代為 2007年（現(xiàn)在建），總層數(shù)為 30層，交易實(shí)例處于第 1-2 層，設(shè)計(jì)用途為商業(yè)服務(wù)，交易日期為 2008年 1 月，該交易為正常 交易，交易價(jià)格第一層為38000元/m2,第二層為24000元/m2,該房 產(chǎn)交房標(biāo)準(zhǔn)為簡單裝修，水電、電梯、 5A 智能化系統(tǒng)、通訊等配套 設(shè)施齊全。地下停車位較充足，預(yù)計(jì)出租率較好，車流量和人流量都 非常大，交通便利，但只臨室內(nèi)商業(yè)步行街。實(shí)例C:坐落于花園路與畜牧路交匯處融元廣場內(nèi)，框剪結(jié)構(gòu)，建造 年代為 2004年，總層數(shù)為 20層， 1-3 層為商業(yè)用房，交易實(shí)例處于 第 1-2 層，設(shè)計(jì)用途為商業(yè)服務(wù)，交

32、易日期為 2008 年 1 月，該交易 為正常交易，交易價(jià)格第一層為45000元/m2,第二層為26000元/m2, 該房產(chǎn)簡單裝修， 外墻為高級石材，智能高速電梯，高檔入戶門， 綠彩鋁鋼窗。水電、智能化系統(tǒng)、通訊等配套設(shè)施齊全。停車位較充 足，出租率較好，車流量和人流量都非常大，交通便利，臨花園路。表一：可比實(shí)例比較表、實(shí)例項(xiàng)目比，估價(jià)對象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C商業(yè)房產(chǎn)商業(yè)房產(chǎn)商業(yè)房產(chǎn)物業(yè)名稱 、鄭州國貿(mào)中心鄭州國貿(mào)中心鄭州國貿(mào)中心融元廣場坐落花園路農(nóng)業(yè)路花園路農(nóng)業(yè)路花園路農(nóng)業(yè)路花園路畜牧路總樓層數(shù)共29層共29層共30層共20層所處樓層第1-2層第1-2層第1-2層第1-2層交易日期估價(jià)時(shí)點(diǎn)2

33、008年1月2008年1月2008年1月交易情況-正常交易正常交易正常交易交易單價(jià)-一層:40000一層:38000一層:45000（元/ m2-二層:25000二層:24000二層:26000建筑結(jié)構(gòu)框剪框剪框剪框剪建成年份2008 年2008 年2008 年2004 年土地類型出讓出讓出讓出讓簡單裝修，水電、簡單裝修，水電、簡單裝修，水電、簡單裝修，水電、房產(chǎn)狀況步梯、電梯、通訊步梯、電梯、通訊步梯、電梯、通訊步梯、電梯、通等設(shè)施齊全等設(shè)施齊全等設(shè)施齊全訊等設(shè)施齊全公共交通便捷，臨:公共交通便捷，臨公共交通便捷，臨公共交通便捷，周圍環(huán)境大商新瑪特河南總大商新瑪特河南總大商新瑪特河南總臨丹尼

34、斯融元店店和家樂福超市，店和家樂福超市，店和家樂福超市，和汽車北站，商商業(yè)氛圍濃厚商業(yè)氛圍濃厚商業(yè)氛圍濃厚業(yè)氛圍濃厚2、對交易情況進(jìn)行修正以上交易均為正常交易，無需修正，三個(gè)可比實(shí)例的交易情況修正系 數(shù)見下表：表二:交易情況修正系數(shù)表實(shí)例A100/100實(shí)例B100/100實(shí)例C100/1003、對交易日期進(jìn)行修正實(shí)例A、B C交易時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相接近，且期間內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格較平穩(wěn)，所以交易日期無需修正，三個(gè)可比實(shí)例的交易日期修正系數(shù)見下表：表三：交易日期修正系數(shù)表實(shí)例A100/100實(shí)例B100/100實(shí)例C100/1004、進(jìn)行區(qū)域因素修正以估價(jià)對象區(qū)域因素為100，則實(shí)例所在區(qū)域與估價(jià)對象所

35、在區(qū) 域因素比較列表如下：表四：區(qū)域因素修正表區(qū)域因素權(quán)數(shù)估價(jià)對象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C繁華程度20202018交通便捷程度20202020區(qū)域環(huán)境景觀20202020r市政配套設(shè)施20202020公共配套設(shè)施20202020綜合10010010098通過比較，確定可比實(shí)例的區(qū)域因素修正系數(shù)見下表表五:區(qū)域因素修正系數(shù)表實(shí)例A100/100實(shí)例B100/100實(shí)例C100/985、進(jìn)行個(gè)別因素修正以估價(jià)對象的個(gè)別因素為100，則實(shí)例與估價(jià)對象個(gè)別因素比較如下表六:個(gè)別因素修正表房地產(chǎn)狀況權(quán)數(shù)估價(jià)對象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C新舊程度10101010配套設(shè)施10101010所在樓層1

36、0101010裝修狀況10101011建筑規(guī)模1010107戶型、面積10658坐落朝向10549工程質(zhì)量10101010臨路狀況10669物業(yè)管理10101010綜合1100878594通過比較，確定可比實(shí)例的區(qū)域因素修正系數(shù)見下表 表七：個(gè)別因素修正系數(shù)表實(shí)例A100/87實(shí)例B100/85實(shí)例C100/946、計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)格二可比實(shí)例價(jià)格x交易情況修正系數(shù)x交易日期修正系數(shù)x區(qū)域因素修正系數(shù)x個(gè)別因素修正系數(shù)。計(jì)算結(jié)果見下表：表八:比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算表可比實(shí)例第一層 交易價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期 修正系數(shù)區(qū)域因素 修正系數(shù)個(gè)別因素 修正系數(shù)第一層 比準(zhǔn)價(jià)格A40000100/1001

37、00/100100/100100/8745977B38000100/100100/100100/100100/8544705C45000100/100100/100100/98100/9448849可比實(shí)例第二層交易情況交易日期區(qū)域因素個(gè)別因素第二層交易價(jià)格修正系數(shù)修正系數(shù)修正系數(shù)修正系數(shù)比準(zhǔn)價(jià)格A25000100/100100/100100/100100/8728735B24000100/100100/100100/100100/8528235C26000100/100100/100100/98100/94282247、計(jì)算結(jié)果的確定三個(gè)可比實(shí)例與估價(jià)對象都具有較強(qiáng)的可比性，取三個(gè)可比實(shí)例

38、比準(zhǔn)價(jià)格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為市場比較法的計(jì)算結(jié)果。該評估對象的單價(jià)：一層房地產(chǎn)的單價(jià) 仁(45977+44705+48849)+ 3 =46510 元/ m2二層房地產(chǎn)的單價(jià) 2=(28735+28235+28224)+ 3 =28398 元/m2 則:所評房地產(chǎn)總價(jià)值二第一層房產(chǎn)建筑面積單價(jià)1+二層房產(chǎn)建筑面積單價(jià)=(萬元)2(二)收益還原法測算過程(1) 計(jì)算公式a1V = -4r(1+r)n式中:V表示房地產(chǎn)收益價(jià)格；a表示房地產(chǎn)年凈收益；r表示資本化 率；n表示房地產(chǎn)使用年限或收益的年限。(2) 估價(jià)過程1、計(jì)算年總收入估價(jià)人員調(diào)查了鄭州市商業(yè)房產(chǎn)的租金水平，選取了與估價(jià)對象處于同一供

39、求范圍內(nèi)且與估價(jià)對象類似的商業(yè)房產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的租 金收益情況作為可比實(shí)例，并對其進(jìn)行修正，以確定估價(jià)對象客觀的 租金收益：實(shí)例A:融元廣場，坐落于花園路與畜牧路交匯處，建造年代為2004 年，總層數(shù)為20層，1-3層為商業(yè)用房，處于花園路/農(nóng)業(yè)路商圈， 該實(shí)例簡單裝修，外墻為高級石材，智能高速電梯，高檔入戶門，綠 彩鋁鋼窗。水電、智能化系統(tǒng)、通訊等配套設(shè)施齊全。停車位較充足， 出租率較好，車流量和人流量都非常大，交通便利。該可比實(shí)例在估 價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的月租金一層為 320-420元/ m2二層為100-180元/ m2 經(jīng)估價(jià)人員調(diào)查研究綜合考慮確定該實(shí)例在較好位置商業(yè)項(xiàng)目的第 一、二層平均租金為

40、280元/ m2實(shí)例B:北晨頤商苑，坐落于北環(huán)路與文化路交匯處，建造年代為 2004年，1-2層為商業(yè)用房，該實(shí)例簡單裝修，外墻為高級石材， 地板磚地坪。水電、智能化系統(tǒng)、通訊等配套設(shè)施齊全。停車位較充 足，出租率較好，車流量和人流量都較大，交通便利。該可比實(shí)例在 估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的月租金一層為 300-400元/ m2二層為80-150元/ m2 經(jīng)估價(jià)人員調(diào)查研究綜合考慮確定該實(shí)例在較好位置商業(yè)項(xiàng)目的第 一、二層平均租金為 220元/ m2實(shí)例C:正道花園商廈，坐落于花園路與緯四路交匯處，處于紫荊 山商圈，共五層，該實(shí)例簡單裝修。水電、智能化系統(tǒng)、通訊等配套 設(shè)施齊全。停車位較充足，出租率較好，車流量和人流量都非常大， 交通便利。該可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的全年平均月租金一層為350-450元/ m2-月，二層為120-200元/ m2-月，經(jīng)估價(jià)人員調(diào)查 研究綜合考慮確定該實(shí)例在較好位置商業(yè)項(xiàng)目的第一、二層平均租金為300元/ m2-月。租金可比實(shí)例修正情況見下表:房地產(chǎn)狀況權(quán)數(shù)估價(jià)對象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C繁華程度108711交通便捷程度10101010區(qū)域環(huán)境景觀1010612市政配套設(shè)施10101010公共配套設(shè)施10101010新舊程度10101010坐落朝向109710所在樓層10101