萬里大廈可研報告

1、萬里大廈項目 可行性研究報告二o一三年四月淮北市萬里大廈建設項目可行性研究報告目 錄一、總 論4（一）項目背景4（二）項目概況7二、需求分析與建設規(guī)模9（一）需求分析9（二）建設規(guī)模12三、場址選擇與建設條件14（一）場址現(xiàn)狀14（二）建設條件14四、工程建筑方案22（一）工程設計指導思想和原則22（二）項目總體規(guī)劃方案23（三）建筑工程方案25（四）公用工程方案30（五）社區(qū)主要經(jīng)濟技術指標36五、節(jié)能節(jié)水措施38（一）節(jié)能措施38（二）節(jié)水措施39六、環(huán)境影響評價40（一）項目環(huán)境保護執(zhí)行的法規(guī)、標準40（二）環(huán)境現(xiàn)狀40（三）環(huán)境影響分析40七、勞動安全保護與消防45（一）勞動安全45（

2、二）消防措施47八、組織機構與人力資源配置49（一）項目建成后組織機構49（二）人力資源配置49（三）人員來源50（四）人員培訓50九、項目實施進度51（一）建設工期51（二）項目實施進度安排51十、投資估算與資金籌措52（一）投資估算依據(jù)52（二）建設投資估算52（三）資金籌措方案54十一、財務分析55（一）財務評價基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選取55（二）銷售收入估算55（三）項目財務效益分析57（四）盈利能力分析57（五）償貸能力分析58（六）不確定分析59（七）財務評價結論60十二、社會評價61（一）項目對社會的影響分析61（二）項目與所在地區(qū)互適性分析61（三）社會評價結論62十三、風險分析63（

3、一）項目主要風險識別63（二）風險程度分析64（三）風險防范措施65十四、工程招標68（一）發(fā)包方式68（二）招標組織形式68（三）招標方式69（四）本項目招標形式和招標內(nèi)容70十五、結論與建議72（一）結論72（二）建議7273一、總 論（一）項目背景1、項目名稱：淮北市萬里大廈建設項目2、承辦單位概況（1）承辦單位：淮北市萬里置業(yè)有限公司（2）聯(lián)系電話3）單位概況淮北市萬里置業(yè)有限公司注冊地址位于安徽省淮北市南黎路號，主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與銷售；經(jīng)銷房產(chǎn)建筑與裝飾材料；房屋租賃，室內(nèi)外裝飾，物業(yè)管理。于2007年12月13日在淮北工商注冊，業(yè)務經(jīng)理陳文軍，公司目前已

4、經(jīng)成為淮北房地產(chǎn)開發(fā)商行業(yè)的知名企業(yè)，公司堅持誠信、互利，為客戶提供最好的服務和最實惠的價格。3、可行性研究報告編制依據(jù)（1）項目建設單位編制可研報告的委托書（2）淮北市“十二五”發(fā)展規(guī)劃綱要（3）淮北市城市總體規(guī)劃（20062020年）（4）淮北市住房建設規(guī)劃（20082015年）（5）安徽省人民政府關于進一步加快城鎮(zhèn)住宅建設的決定（6）淮北市人民政府關于促進我市房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見（7）淮北統(tǒng)計年鑒2012（8）國家及安徽省有關城市規(guī)劃和住宅建設現(xiàn)行法規(guī)（9）建設項目經(jīng)濟評論方法與參數(shù)第三版（10）建設單位提供的其它有關資料4、項目建設背景房地產(chǎn)業(yè)是投資大、風險高、回報顯著的行業(yè)，

5、是國家重點調(diào)控的行業(yè)之一。21世紀以來，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，推動和支持了國民經(jīng)濟持續(xù)、健康、快速的發(fā)展。近兩年我國由于商品房價格快速上漲，引起了社會各界人士對我國房地產(chǎn)市場的強烈關注。2010年3月3日，十屆全國人民代表大會四次會議和政協(xié)第十屆全國委員會四次會議正式拉開帷幕，“住房”話題成為最受公眾關心的重中之重。溫家寶總理作政府工作報告時表示，要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。保增長、防通脹、調(diào)預期、促穩(wěn)定將是今年樓市的基調(diào)?；诜康禺a(chǎn)對中國經(jīng)濟的拉動作用，在整個國家經(jīng)濟沒有完全好轉的前提下，中央政府對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政

6、策就不會發(fā)生根本性的變化，只是會采取一些針對性的措施抑制投資和投機性買房，即保持房地產(chǎn)市場持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展的戰(zhàn)略不變。國家出臺一系列有關土地、房地產(chǎn)市場調(diào)控的系列政策，將抑制沿海及大城市房價過快上漲，擠出部分大城市房地產(chǎn)泡末，但對于房價較低的二三線城市、特別是中西部的中小城市，該政策的負面影響較小，反而可以促進這些地區(qū)房地產(chǎn)市場積極理性、健康發(fā)展。 “十二五”是我國全面建設小康社會的關鍵時期，而我國城鎮(zhèn)住房定量的理想化目標應為，到“十二五”期末，城鎮(zhèn)戶均建筑面積80平方米，2020年戶均90平方米。因此，“十二五”的發(fā)展目標就是要做到“人人有房住”。改革開放以來，我國城鎮(zhèn)居民的住房總面積已經(jīng)從

7、1990年的20億平方米增長到了2008年的124億平方米。在住房建設規(guī)模和速度上，以及人均住房面積水平上，我們都已經(jīng)創(chuàng)造了一個世界性、歷史性的奇跡?？陀^判斷，我們已經(jīng)走過了嚴重的“房荒”階段，已經(jīng)解決了“大多數(shù)人有房子住”的問題，從總體上已經(jīng)基本實現(xiàn)了住房“脫困”的目標。但由于起點的住房水平過低、發(fā)展歷史短、城鎮(zhèn)化速度不斷加快、發(fā)展不平衡等原因，低收入群體住房困難狀況仍然普遍存在，城鎮(zhèn)化過程中向城鎮(zhèn)聚集人口的住房需求遠未滿足，普通工薪階層住房改善的迫切要求面臨收入和房價的尖銳矛盾。“十二五”到2020年，我國城鎮(zhèn)住房發(fā)展仍處于“脫困優(yōu)先、適度改善”的階段。在“大多數(shù)人有房住”的基礎上，我們要

8、努力實現(xiàn)的下一戰(zhàn)略目標應是“人人有房住”、“大多數(shù)人適度改善”和“中低收入群體優(yōu)先改善”。也就是說，下一戰(zhàn)略周期內(nèi)，我國城鎮(zhèn)住房基本目標，仍是“住有所居”。當前淮北市委、市政府提出的建設百平方公里、百萬人口“雙百城市”的目標和要求以及城市發(fā)展戰(zhàn)略，使得房地產(chǎn)業(yè)在國民生產(chǎn)和日常生活中發(fā)揮著越來越重要的作用。淮北市房地產(chǎn)業(yè)近年來得到了長足的發(fā)展，已成為繼煤炭、紡織、電力、釀酒支柱產(chǎn)業(yè)之后的又一生力軍，成為我市經(jīng)濟增長亮點。隨著招商力度的不斷加大，大批外商陸續(xù)進入淮北，帶動并激活民間資本，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展增添了新的活力；隨著消費觀念的更新，信貸投放的增加，市場將進一步開放。根據(jù)淮北市委市政府的統(tǒng)一部

9、署，以黨的十七大和十七屆三中全會精神統(tǒng)攬房地產(chǎn)發(fā)展全局，按照全面建設小康社會和“加快發(fā)展、富民強省”的要求，樹立全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的發(fā)展觀，加快建立和完善房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控機制，著力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，進一步加大房地產(chǎn)開發(fā)投資力度，努力搞活住房市場，正確引導住房消費，大力促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速協(xié)調(diào)健康發(fā)展；努力改善中低收入家庭住房困難問題，認真解決住房拆遷建設和流通消費過程中的矛盾糾紛，切實維護群眾利益；加快住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進程，全面提高住宅建設質(zhì)量和物業(yè)管理水平。綜上所述，無論是從國家政策還是地方政府都對房地產(chǎn)業(yè)采取著積極的調(diào)控政策，保證房地產(chǎn)業(yè)良性健康發(fā)展。因此，根據(jù)淮北市城市經(jīng)濟社會的

10、快速進步和房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，淮北市萬里置業(yè)有限公司提出建設萬里大廈項目。本項目的建設符合國家政策，符合淮北市城市發(fā)展需要，項目的建設是必要的。（二）項目概況1、擬建地點本項目擬建地點位于淮海路與閘合路交叉口以東，淮海路以北，東臨天香花苑，西接供電公司辦公大樓，北為供電公司住宅小區(qū)。項目占地面積約6200平方米，約9.3畝。2、建設規(guī)模及內(nèi)容本項目共由建筑2棟高層（25層，住宅二十層，裙樓五層）及其它綜合配套設施組成。地上總建筑面積約40766平方米：其中辦公建筑約17610平方米首層5.1m，2-4層4.7m，5層3.6m；住宅約23156平方米，6-25層，層高3m。地下建筑約9250平方

11、米，兩層，首層4.2m，二層4.7m。道路廣場1752平方米。小區(qū)總居住戶數(shù)156戶，總居住人口約546人(按3.5人/戶估算)，綜合容積率6.58，綠地率32.5%，地下機動車泊位154個，非機動車位722個。3、主要技術經(jīng)濟指標（1）項目總投資：10000萬元，其中項目承辦單位自籌資金3000萬元，申請銀行貸款3000萬元，剩余部分4000萬元由銷售房收入補充。（2）利潤總額：5293萬元（3）投資利潤率：40%（4）銷售利潤率：20%（5）項目投資財務內(nèi)部收益率（稅后）：47.42%（6）項目投資財務凈現(xiàn)值（稅后，ic=13%）：907.14萬元 （7）項目投資回收期（稅后，含建設期）：

12、3.9年（8）建設借款資金償還期（含建設期）：4.5年（9）盈虧臨界點：71.22%二、需求分析與建設規(guī)模（一）需求分析1、淮北市房地產(chǎn)建設現(xiàn)狀2009年1-12月份房地產(chǎn)開發(fā)完成投資17.5億元，同比增長40%；開發(fā)建設面積237萬平方米，同比增長10%；房屋銷售面積86萬平方米；銷售額178858萬元，商品房均價2160元/平方米，同比增長8%。2010年，新建住宅17110套，總建筑面積約140萬平方米。其中，規(guī)劃普通商品住房8830套，建筑面積約87.4萬平方米；規(guī)劃保障性住房8280套（經(jīng)濟適用房6820套，廉租住房1460套），建筑面積約52.6萬平方米。2011年淮北市總開發(fā)面積

13、348.98萬平方米，同比增長9.37%，完成開發(fā)投資29.3億元，同比增長31.48%，商品房銷售面積168.6（包括存量房）萬平方米，同比增長67.47%，銷售額41.15（包含存量房）億元，同比增長79.85%。與市政府下達的目標任務開發(fā)建設面積（250萬平方米）和開發(fā)投資（19億元）相比較，分別增長39.35%和54.74%，大幅度超額完成任務。2012年淮北市房地產(chǎn)市場呈健康、平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。淮北市新建商品房均價為3638元/平米，同比增長23.36%；總開發(fā)面積為488.56萬平方米，同比增長40%；新開工面積218.84萬平方米，同比增長27.4%；完成開發(fā)投資39億元，同比增長

14、32.65%；發(fā)放預售許可證面積137.33萬平方米，同比增長24.2%；銷售額37.36億元，同比增長17.41%。除銷售面積和竣工面積分別同比下降4.73%和51.36%外，其他主要指標均出現(xiàn)兩位數(shù)漲幅。2、淮北市房地產(chǎn)市場需求分析隨著淮北市全社會固定投資額不斷增長，城市建設步伐加快，淮北市房地產(chǎn)市場逐漸活躍，開發(fā)力度進一步加大，預示房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出不斷走好的趨勢。2012年全市累計完成固定資產(chǎn)投資366.9億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)完成投資42.5億元。從房地產(chǎn)投資額占全社會固定投資額的比例來看，一直維持在11%左右，顯示市場相對較理性。根據(jù)淮北市城市總體規(guī)劃（2006-2020）、淮北市城市

15、近期建設規(guī)劃（2006-2015）和淮北市房地產(chǎn)“十二五”發(fā)展規(guī)劃提出的發(fā)展目標，結合近幾年中心城區(qū)人口增長速度以及住房面積增長趨勢進行預測，至2015年，淮北市中心城區(qū)總人口將達到78萬，人均住房建筑面積將達到31平方米。而至2012年底，淮北市市區(qū)居民人均住房建筑面積僅為25.7平方米。依此預測，2010-2015年，淮北市中心城區(qū)住房建設用地總需求約為360公頃，住房面積總需求約為613萬平方米。2、淮北市房產(chǎn)市場發(fā)展分析淮北市房地產(chǎn)市場的啟動與最近幾年房地產(chǎn)投資的快速增長，很大程度上依賴于市區(qū)與礦區(qū)城鎮(zhèn)建設差距擴大所形成的礦區(qū)職工對市區(qū)住宅商品房需求的不斷增加?；幢笔惺且粋€以煤炭產(chǎn)業(yè)為

16、支柱的工業(yè)城市，礦區(qū)職工約19萬人占全市職工總數(shù)的62.2，其中大部分分布在12個礦區(qū)城鎮(zhèn)。由于市區(qū)與礦區(qū)城鎮(zhèn)建設差距擴大因素的催化作用，礦區(qū)職工對市區(qū)住宅商品房的需求在2002年以后持續(xù)增長，并導致出現(xiàn)了淮北市市區(qū)商品房供不應求的狀況，這使得國家對房地產(chǎn)市場的各項調(diào)控措施在淮北市房地產(chǎn)市場上均未能產(chǎn)生較大的政策效應，2004年初以來針對房地產(chǎn)市場的多項經(jīng)濟金融宏觀調(diào)控措施，也沒有影響淮北市房地產(chǎn)投資繼續(xù)加速增長的總體趨勢。3、房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)有巨大的后向帶動作用。據(jù)國外測算，房地產(chǎn)業(yè)每增加1個單位的最終產(chǎn)品，可帶動關聯(lián)產(chǎn)品增加1.52個單位。在我國建立發(fā)達的房地產(chǎn)業(yè)，主要

17、通過對住房的有效需求和產(chǎn)業(yè)自身的內(nèi)涵擴張力，推動建材、輕工、鋼鐵、機械、電氣、家具、化工等基礎工業(yè)部門發(fā)展，提高國民經(jīng)濟發(fā)展水平和宏觀經(jīng)濟效益，促進產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既要考慮住房消費要求，又要考慮產(chǎn)業(yè)基礎和有效供給能力，做到規(guī)模適度，循序前進。在發(fā)達國家，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)共同構成國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其增加值通常要占國內(nèi)生產(chǎn)總值的10以上，我國房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的增加值1993年僅占國內(nèi)生產(chǎn)總值的1.8，說明發(fā)展?jié)摿^大。 淮北市2009年經(jīng)濟的增長速度為11%，房地產(chǎn)增長速度為6.1%。 2010年全年完成地區(qū)生產(chǎn)總值455億元，經(jīng)濟增長速度為13.5%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入1

18、5100元，增長10%；農(nóng)民人均純收入5050元，增長11%。房地產(chǎn)銷售額銷售額37.36億元，增長速度為8.2%。據(jù)此，淮北市住房建設投資空間還很大。4、房地產(chǎn)應對金融危機的影響近年來，全球經(jīng)濟經(jīng)歷了大波浪，樓市也經(jīng)歷了大波浪，而在這樣一輪價格上漲和下跌的過程中，房地產(chǎn)的波動是最小的。房地產(chǎn)業(yè)既是國民經(jīng)濟重要支柱產(chǎn)業(yè)，又是跟老百姓生活息息相關的民生行業(yè)。從09年以來，由于中央政府、地方政府出臺一系列政策措施，去年5-7月份，淮北市房地產(chǎn)市場不斷上揚，并達到當年價格的頂峰。房地產(chǎn)回暖對國民經(jīng)濟增長和保民生發(fā)揮重要的積極作用。5、百萬人口城市建設目標給房地產(chǎn)開發(fā)帶來契機淮北市城市總體規(guī)劃確定城市

19、性質(zhì)為皖東北地區(qū)的中心城市，國家的重要能源基地。城市呈組團式發(fā)展，在主城區(qū)內(nèi)，形成三個城市組團和一個城市“綠心”的布局結構，由依山建城向依山傍水的城市空間結構形態(tài)轉變。至2020年主城區(qū)規(guī)劃人口為94萬人，城市規(guī)劃建設用地達96.25平方公里。按照淮北市城市規(guī)劃目標，2012年建成百萬人口城市，因此住宅建設必須適應城市化進程和擴張，提高城區(qū)的承載力，滿足人口聚集的需求，淮北市房地產(chǎn)開發(fā)還有很大的潛力，有較好的發(fā)展機會。6、萬里大廈的區(qū)位優(yōu)勢項目位于淮海路北側，與城市中心距離較近，是承擔疏解中心城區(qū)人口和功能、聚集辦公服務業(yè)，帶動區(qū)域發(fā)展的規(guī)?；鞘械貐^(qū)，在城市格局中呈“南融、北接、西進”之態(tài)。

20、與城市中心聯(lián)系密切，有建安路及鷹山路連接南北，對外交通便利。（二）建設規(guī)模本項目總占地面積6200平方米（約9.3畝）。小區(qū)地上總建筑面積40766平方米，主要建設高層住宅、沿街商鋪及配套的公共建筑，其中：1、占地面積6200平方米2、總建筑面積50016平方米3、地上建筑面積40766平方米4、地下建筑面積9250平方米5、住宅建筑面積23156平方米6、地上辦公建筑面積17610平方米7、地下建筑面積9250平方米8、綜合建筑容積率6.589、綜合建筑密度77%10、綠地率32.5%11、住宅總戶數(shù)156戶12、車位數(shù)154輛13、自行車車庫面積630平方米三、場址選擇與建設條件（一）場址

21、現(xiàn)狀1、地點與地理位置本項目擬建地點位于淮海路與閘合路交叉口以東，淮海路以北，東臨天香花苑，西接供電公司辦公大樓，北為供電公司住宅小區(qū)。2、場址土地權屬類別及占地面積該項目地塊屬國有土地，淮北市萬里置業(yè)有限公司通過國有土地使用權掛牌轉讓，取得該土地使用權，項目占地面積約6200平方米（約9.3畝），用地性質(zhì)為二類居住用地、辦公金融業(yè)用地。（二）建設條件1、自然條件項目區(qū)位于安徽省東北部淮北市，地處蘇魯豫皖四省之交，作為一座新興的能源城市，淮北市既有工業(yè)城市的整潔開闊，又有江南水鄉(xiāng)的旖旎婉約，憑借相山、龍脊山和眾多的采煤塌陷湖形成的獨特的地理條件，創(chuàng)造了依山傍湖的園林城市，并先后獲得了“全國創(chuàng)建

22、文明城市工作先進單位”、“國家園林城市”等稱號。 淮北市城市總體規(guī)劃確定城市性質(zhì)為皖東北地區(qū)的中心城市，國家的重要能源基地。城市呈組團式發(fā)展，在主城區(qū)內(nèi)，形成三個城市組團和一個城市“綠心”的布局結構，由依山建城向依山傍水的城市空間結構形態(tài)轉變。至2020年主城區(qū)規(guī)劃人口為94萬人，城市規(guī)劃建設用地達96.25平方公里。全市轄三區(qū)一縣和一個經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，總面積2741平方公里，耕地面積13.47萬公頃（202.05萬畝），至2009年末，全市戶籍人口217.7萬。（1）氣候條件淮北市地處中緯度地區(qū)，屬暖溫帶半濕潤季風氣候區(qū)。四季分明，氣候溫和，雨量適中，春溫多變，秋高氣爽，冬季顯著，夏雨集中，

23、無霜期長，日照充足。主導風向全年以偏東風為主，其次為偏北風和偏南風。歷年極端最低氣溫為-11.6°c，歷年極端最高氣溫為37.8°c；歷年平均降水量為854.7毫米，年均無霜期207天，年均相對濕度為70%，年均蒸發(fā)量為1815.6毫米，年均日照時數(shù)為4430.2小時。（2）水文條件淮北市位于淮河流域中游，二、三級支流范圍里，隸屬于華北平原南部的淮北平原中部?；幢笔兴Y源總量包括地表水和地下水兩部分，全市多年平均地表水資源量為1619.72 × 104立方米/年，多年平均地下水資源總量為8155.09 × 104立方米/年，地表水和地下水資源的枯豐基本依

24、賴降水補給的多寡，地下水資源賦存于地層的多孔介質(zhì)之中，水的運動較為緩慢。近年來，城區(qū)及近郊區(qū)地下水位大幅度下降，給水能力逐年減少，呈現(xiàn)超采現(xiàn)象，應該予以防范。全市水資源的水質(zhì)較好，均為重碳酸鈣型，礦化度小于1.0克/升，但其鈣鎂離子偏高，導致水的硬度較大。（3）地質(zhì)地貌淮北市地處淮北平原中部，地勢自西北向東南微傾，除東北部有少量低山地形分布外，其余為廣闊平原。其主要類型是：山丘、平原、湖洼地、河流。山脈主要分布在北部及中部偏東，系泰山余脈，海拔在60400米之間，余者皆為一望無際的平原。其海拔高度23.532.4米，面積2354.5平方公里，占全市總面積的85%。以橫貫平原中部的古隋堤（今宿永

25、公路）為界，北部為黃泛沖積平原區(qū)，土壤肥沃，地面平整，地下水豐富；南部為古老河湖沉積平原，地勢較低，地下水位較高，地瘦質(zhì)差，但增產(chǎn)潛力大。封閉型湖洼地主要分布在四鋪、百善、鐵佛等地區(qū)，全系耕地?？偯娣e為86.67平方公里。淮北市域境內(nèi)水系發(fā)達，溝渠縱橫，河流多系人工河道，河道平直，水量受季節(jié)影響，變化較大，夏季水流量大、水流急，冬季河水變淺，水流緩慢。由于煤炭的開采，造成地表塌陷積水而形成湖泊。至1992年底，全市轄區(qū)內(nèi)形成大小塌陷湖泊30余個，常年積水面積7.98平方公里，占總塌陷面積的38%，多年平均蓄水量為3040萬立方米，占全市平均地表蓄水量的34.4%。塌陷湖泊水質(zhì)好、浮游生物多、污

26、染少，適合魚類生長。（4）工程地質(zhì)條件淮北市東、西有寒武、奧陶系地質(zhì)構成。山丘平行延伸兩側，其余均為平原，海撥一般為2.5-32.5米，地勢由西北向東南傾斜，坡度為萬分之一。北區(qū)第四紀地層分布廣泛，地基承載力山前地帶可達18噸/平方米。地下水層多為石灰?guī)r層隙間水，含水較豐富。項目區(qū)最大凍土深度20厘米，地震烈度6度。建設用地的綜合自然條件較好。淮北區(qū)域大地構造屬中淮地臺魯西隆起區(qū)南極，區(qū)境范圍內(nèi)除寒武系、奧陶系有部分裸露外，其余均為第四系掩蓋，低山殘匠占全部總面積的4.7。本區(qū)第四系分布廣泛，孔隙水儲存于第四系砂層之中，主要大氣降水為主補給水源。淺層地下水流向與地形坡降及河流方向一致， 由西北

27、向東南。地下水位升降隨季節(jié)(降水量)變化，地下水對混凝土無侵蝕作用。根據(jù)項目區(qū)地質(zhì)普查鉆孔揭露地層屬第四級河流沖擊相地層，分述如下：粉質(zhì)粘土，淺褐黃色，可塑狀，中偏高壓縮性，在埋深約1米以上及2.2-3.5米，粉粒含量較多，部分段為粉土，松散狀，結構性差。粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等壓縮性，見少量淡水螺殼，完整。粉質(zhì)粘土，黃綠色，硬塑狀，中等壓縮性，含有鈣質(zhì)結核，在埋深約6米處較富集。粉細砂，淺黃色，級配性差，中密，本層埋深7.1米鉆至15.0米未揭穿。層厚不詳。除第一層外，其他各層地基承載力標準值均在140kpa以上。（5）交通運輸條件淮北環(huán)境優(yōu)越，交通便捷。符夾、青阜、青蘆三條鐵

28、路穿境而過，北接隴海線，東連京滬線，西入大京九。公路交通國道、省道四通八達，連霍高速、合徐高速呈“十”字型在此交叉，驅(qū)車南下合肥、東進港口城市連云港只需2小時左右。距徐州觀音機場僅有50公里。內(nèi)河航運入淮河、通長江，直達上海港。2、社會經(jīng)濟狀況（1）優(yōu)良的發(fā)展環(huán)境在城市發(fā)展中，淮北市始終堅持兩手抓，在全力抓好城市硬環(huán)境建設，增強城市整體功能的同時，緊緊抓住優(yōu)化軟環(huán)境不放松，在全市上下持久、深入地開展創(chuàng)建全國最優(yōu)經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境活動，掀起了一場新的“環(huán)境革命”，一是強化效率意識，改革審批制度。充分發(fā)揮市場在資源配置中的基礎性作用，加強宏觀調(diào)控，減少審批事項，規(guī)范審批程序，簡化審批手續(xù)，引入市場機制，

29、實行“陽光操作”。二是強化服務意識，加快由管理型政府向服務型、效率型政府的轉變。推行行政服務中心“一站式”服務，不斷優(yōu)化辦事模式，推出了“三零”工程模式，即：招商政策更優(yōu)，實行零收費；辦事效率更高，實行零環(huán)節(jié)服務；打擊更有力度，努力實現(xiàn)外商對環(huán)境零投訴。三是強化保護意識，為企業(yè)發(fā)展保駕護航。出臺了關于嚴格控制各類檢查活動的通知、關于治理向企業(yè)亂收費、亂罰款和各種攤派等問題的意見，設立了“淮北市優(yōu)化投資環(huán)境投訴受理中心”，嚴肅查處一切破壞發(fā)展環(huán)境的行為，親商、和商、富商、安商的環(huán)境和氛圍初步形成，對外商的親和力、吸引力和凝聚力進一步增強，以政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境和社會環(huán)境的全面優(yōu)化，為推進城市轉型和

30、經(jīng)濟跨越發(fā)展提供了強大的動力和保證。（2）雄厚的經(jīng)濟基礎長期以來，淮北市在堅持做大做強煤炭主業(yè)的同時，不斷加強其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，初步形成了以煤電為主，紡織、釀酒、建材、電子、化工等共同發(fā)展的經(jīng)濟格局。一是工業(yè)產(chǎn)業(yè)實力雄厚。淮北市作為全國重要的煤炭和精煤生產(chǎn)基地，煤炭遠景儲量350億噸，以淮礦集團、皖北煤電為代表的煤炭產(chǎn)業(yè)，2010年全市原煤產(chǎn)量4734.9萬噸，增長10.8%；洗煤產(chǎn)量1013.3萬噸，增長7%；焦炭產(chǎn)量228.3萬噸，增長9.2%；發(fā)電量84.2億千瓦時，增長25.9%。六大主導產(chǎn)業(yè)全面增長，其中煤電、煤化工、機械制造、食品加工、紡織服裝和陶瓷建材業(yè)增加值分別增長11.1%、5

31、.8%、51.4%、25.6%、21.4%和46%。六大主導產(chǎn)業(yè)增加值占全市工業(yè)的比重達到89.7%，對工業(yè)增長貢獻達到78.3%,拉動全市工業(yè)增長15.3個百分點。 二是企業(yè)效益顯著提高。全年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)主營業(yè)務收入987.4億元，增長64%；實現(xiàn)利稅106.7億元，其中利潤45.5億元，分別增長36.7%和55.7%；虧損企業(yè)虧損額3.8億元，增長149.3%。工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)達到206.5%，比上年提高22.6個百分點。產(chǎn)品產(chǎn)銷率98.6%，比上年提高1.9個百分點。2010年全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)主營業(yè)務收入、利稅總額、利潤總額分別是2005年的4.2倍、4.1倍和10倍，“

32、十一五”時期年均分別增長33.4%、32.6%和58.5%。三是建筑業(yè)穩(wěn)步增長。年末全市資質(zhì)內(nèi)總承包和專業(yè)承包建筑業(yè)企業(yè)57家，從業(yè)人員35169人，完成建筑業(yè)總產(chǎn)值47.7億元，增長14.9%；實現(xiàn)工程結算收入47.1億元，增長15.4%，竣工產(chǎn)值35.7億元，增長14%；建筑業(yè)勞動生產(chǎn)率13.56萬元/人。全年房屋建筑施工面積234.1萬平方米，竣工房屋面積145.2萬平方米。四是特色農(nóng)業(yè)經(jīng)濟快速發(fā)展。初步形成了近郊型、遠郊型、工礦型等現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展模式，建成了水果、水產(chǎn)等八大億元項目基地，植樹造林和綠色長廊工程建設實現(xiàn)了歷史性突破，“菜籃子”工程連續(xù)16年居全省之冠，是華東地區(qū)重要的糧、棉

33、、油、水果、蔬菜等生產(chǎn)基地。（3）較完善的基礎設施多年來，淮北市始終堅持發(fā)展經(jīng)濟與加強基礎設施建設并重，不斷提高城市的規(guī)模水平和整體功能。強力推進城市東進南擴，2010年實施項目27個，新建道路123公里，新東外環(huán)、沱河東路、合徐高速淮北連接線建成通車。市人民醫(yī)院病房大樓投入使用，市圖書館建成，淮北火車站改擴建工程開工建設。持續(xù)推進山水生態(tài)城市建設，水網(wǎng)一期工程竣工驗收，東部山場綠化二期工程全面完成，相山公園被評為國家4a級旅游景區(qū)，宇能垃圾發(fā)電廠投入運營。認真落實拆遷安置政策，32個城中村改造項目啟動建設。深入推進文明城市創(chuàng)建，在全國117個城市公共文明指數(shù)和未成年人思想道德測評中，我市分別

34、位居地級城市第33位和第27位，為爭創(chuàng)全國文明城市奠定了堅實基礎。2010年末，城市人均道路面積10.26平方米，城市用水普及率97.01%，建成區(qū)綠化覆蓋率43.16%，人均公共綠地面積13.26平方米，燃氣普及率92.07%。二是郵電通訊業(yè)發(fā)達。2010年郵電業(yè)務總收入13.0億元，比上年增長12.7%。其中郵政業(yè)務收入8571萬元；電信業(yè)務收入120023萬元。年末固定電話用戶42.4萬戶，比上年增加2.3萬戶，其中城市電話用戶29.6戶，農(nóng)村電話用戶12.8萬戶；小靈通用戶1.7萬戶。年末移動電話用戶108.4萬戶。全市電話普及率達到68.7部/百人。綜合發(fā)展水平進入全國百強市局，是全

35、國郵電通訊樞紐之一。3、施工條件施工場地平整開闊，施工運輸可利用現(xiàn)成的鐵路、公路和城市道路。高標號水泥、砂石、石灰等建筑材料當?shù)禺a(chǎn)量可觀，能滿足供應，運距短、價格便宜。其它建筑材料在當?shù)厥袌錾先菀踪彽?。施工用水、用電、通訊可以利用開發(fā)區(qū)已有設施就近解決。四、工程建筑方案（一）工程設計指導思想和原則1、指導思想：（1）按照淮北市經(jīng)濟社會“十二五”發(fā)展規(guī)劃及城市發(fā)展總體規(guī)劃，精心設計萬里大廈住宅小區(qū)建設工程。（2）本項目建設按照“以人為本”的指導思想，滿足人民的生活居住、購物、交通、休憩需求，將人的需求與自然環(huán)境的承受能力相結合，做到人與自然的和諧。在注重經(jīng)濟、社會、環(huán)境的同時，注重可持續(xù)發(fā)展。（

36、3）面向未來，認真進行整體空間的規(guī)劃和單體建筑的設計，結合當代建筑趨向，構筑人人共有的空間和區(qū)域中心。（4）本著先進城市規(guī)劃設計理念，努力營造一個功能布局合理、結構清晰、交通便利、適宜居住的安靜、安全、衛(wèi)生、舒適的具有鮮明特色的現(xiàn)代化城市高級生態(tài)居住區(qū)。（5）本項目建設有其獨到的特色，與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。2、建筑設計原則：（1）在項目建設過程中，嚴格按照城市居住區(qū)設計規(guī)范（gb50180-93）的標準和要求進行規(guī)劃、設計施工，力爭建成一個安居示范工程。（2）遵循經(jīng)濟、實用、安全的原則，高標準、高起點的建筑設計和施工。（3）重視生態(tài)環(huán)境保護，節(jié)約土地資源，力求城市建設和生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)統(tǒng)一， 符合可

37、持續(xù)發(fā)展的原則。（4）最大限度利用現(xiàn)有景觀資源及良好朝向，創(chuàng)造居住生活“復合型”，“開放性”，“場所性”，“均好性”，整體構建的現(xiàn)代理念居住社區(qū)。（5）充分考慮辦公性房產(chǎn)開發(fā)的價值體現(xiàn)。（6）統(tǒng)籌兼顧，量力而行，節(jié)約資金，降低成本。（7）實現(xiàn)建筑藝術與技術創(chuàng)新的結合，把本項目建設成淮北市的住宅標志形象工程。（二）項目總體規(guī)劃方案1、總體規(guī)劃萬里大廈規(guī)劃用地主要由高層住宅及沿街辦公組成。社區(qū)功能劃分以主入口步行軸和外環(huán)道路為界，由沿街商服區(qū)、帶形中心綠地等分區(qū)組成，各功能區(qū)通過區(qū)內(nèi)主要車行及步行道路有機連接，形成完整的整體，健身設施結合中心綠地布置。本方案以“兩軸一帶三組團”為基本結構展開，從北

38、向南依次布置三個居住組團，通過東西景觀主軸和南北步行道路景觀副軸形成規(guī)劃結構軸線，以中心景觀連接南北兩個景觀軸線，使自然與住區(qū)融為統(tǒng)一的整體，使得小區(qū)結構和諧統(tǒng)一。小區(qū)主入口處設辦公配套，既滿足社區(qū)居民生活需求，又增加城市的辦公氣氛。社區(qū)景觀綠地系統(tǒng)與步行系統(tǒng)有機結合，呈網(wǎng)絡狀布置，網(wǎng)絡狀綠地系統(tǒng)在社區(qū)主次軸線的控制下，將各功能區(qū)連接成完整的整體，并不受外圍主要車行道路系統(tǒng)的干擾。社區(qū)文化設施與步行綠地系統(tǒng)有機結合，以增強社區(qū)的文化氛圍。中心活動休閑區(qū)分別布置在社區(qū)中心部分，精心布置水系及廣場空間，為社區(qū)居民交流活動，休閑集會提供良好的平臺，形成城市開放空間，營造良好的城市設計效果。2、車行交

39、通本方案結合總平面規(guī)劃設計，在小區(qū)主出入口及次出入口處設置居住區(qū)車行出入口。在居住區(qū)內(nèi)形成環(huán)狀的主要車行流線系統(tǒng)（兼消防環(huán)道），通往各單元樓的支路則形成次要車行流線系統(tǒng)。停車系統(tǒng)采用地面停車與地下停車相結合的方式。在消防設計方面，除了各車行道能夠成為消防應急通道外，在南北向設置了消防應急通道；同時各高層建筑均設置了18米*18米的消防登高面，滿足消防要求。3、步行交通本方案結合總平面規(guī)劃設計，在西部、北部、南部各有人行出入口。住宅區(qū)內(nèi)步行系統(tǒng)結合主要景觀軸及社區(qū)中心景觀，局部設置休閑散步道及情趣娛樂空間，使住戶感受到自然的魅力。4、居住區(qū)空間品質(zhì)分析本方案避免了住宅小區(qū)“插花式”布局方式，采用

40、通透的半圍合式的布局，避免了以往小區(qū)存在的視距狹小，無景深的缺點，從而使得樓與樓之間的距離加大，產(chǎn)生長距離景深，形成開敞的視線通廊，使得景觀能夠深入到每家每戶，提升了居住區(qū)的空間品質(zhì)。5、綠地系統(tǒng)綠地系統(tǒng)由樓間綠化、城市綠地及生態(tài)綠地形成系統(tǒng)。樓間綠化主要由庭院及廣場綠化組成；生態(tài)綠地則主要以中心景觀形成的帶狀綠地系統(tǒng)組成；與此同時，結合城市綠地形成了一個完整的富有層次感的綠化系統(tǒng)。6、景觀結構在整體景觀結構上，以“兩軸一帶四景園”展開。小區(qū)東西向主景觀軸和南北向副景觀軸及中心景觀，將小區(qū)主體有機的聯(lián)系起來。沿南北景觀軸各樓之間形成有序的四個景園，滲透到各戶住宅之中，每戶均有良好的景觀面，實現(xiàn)

41、了景觀的均好性。沿東西向景觀軸設置帶狀大型生態(tài)綠地，連通中心景觀，形成獨特的開放景觀空間。中心景觀內(nèi)樹林、草坡、小橋、流水相映成趣，形成優(yōu)美的自然景觀。7、戶型分布（1）以景觀資源利用最大化為原則，將最大戶型設置在景觀資源最佳的位置。（2）大戶型沿小區(qū)景觀軸線布置，不僅景觀資源優(yōu)越，而且具有良好的朝向。（3）戶型比例設置以140-142平方米為主。（4）部分戶型采用東西起居室的布置方式以求對景觀借景的最大化。（三）建筑工程方案1、平面設計（1）設計依據(jù) 民用建筑設計通則住宅設計規(guī)范gb50096-1999（2003版）建筑設計防火規(guī)范gb50016-2006 其它相關的建筑設計規(guī)范 項目單位提

42、供的設計條件（2）平面設計方案 單元平面完整性高層住宅單元平面采用一梯四戶及一梯三戶的平面布局形式，平面與空間關系緊湊合理、規(guī)整，尺度適宜，戶型多樣。 套內(nèi)平面套內(nèi)臥室、客廳（起居室）、廚房、衛(wèi)生間、貯藏室或壁柜等空間齊備。套內(nèi)公共與私密空間分區(qū)，避免相互干擾。套內(nèi)交通組織順暢，不穿行客廳、臥室等主要功能空間?？蛷d、餐廳、廚房配置緊密協(xié)調(diào)。 套型功能空間配置主臥室使用面積、其他臥室使用面積合理。供起居用空間面積適宜，優(yōu)先設置連續(xù)直線墻面便于布置家具。客廳、臥室視野開闊，無明顯視線干擾。設置觀景陽臺，方便住戶多功能的使用要求。部分戶型設有半贈送的空中花園，增強室內(nèi)綠色環(huán)境。 廚衛(wèi)平面設計廚房位置

43、靠近入口處，并有自然采光、通風。廚房操作臺按照洗、切、燒的流程布置設備。衛(wèi)生間平面設計布置有序，符合使用需求。 無障礙設計入口通道凈寬不小于1.2m，廚衛(wèi)通道凈寬不小于1.0m。門廊設有坡道。 單元公共空間樓梯段凈寬不小于1.0m，平臺寬不小于1.2m，踏步寬度不小于260，高度不大于175。各層候梯廳深度不小于電梯最大轎廂深度，且不小于1.8m，電梯及樓梯直接通到車庫層，方便居民就近停車。住宅底層入口處設門廳，形成歸屬意向空間。 住宅設備設施配置廚房設備成套，并設有通風、換氣系統(tǒng)，預留冰箱與其他廚房電器位置。 采光與通風強調(diào)中間戶型的自然通風，落實健康住宅理念，主要功能空間在自然狀態(tài)下均具有

44、良好的通風效果。臥室、客廳、廚房采光良好，符合日照要求。2、剖面設計住宅層高3.0米；辦公層高底層5.1米，2-4層4.7米,5層3.6米。住宅設兩部電梯，兩部疏散樓梯通達各層。3、建筑造型技術手段和藝術處理完美結合；注重建造方式自身的表現(xiàn)；材料的使用與建筑的功能和形式相對應。建筑以新古典主義的外在形式，展現(xiàn)“典雅府邸，盡享尊貴”。并利用高度上的局部變化創(chuàng)造錯落、豐富的屋頂輪廓。外立面色彩深沉穩(wěn)重，基座部分材質(zhì)采用高檔石材，主體墻采用高檔外墻涂料或真實漆。沿街辦公立面呼應住宅的古典風格，以簡潔的豎向線條分割大面積的玻璃墻體，凹凸虛實的對比的關系營造大氣舒展的整體形象，在沿街面多層辦公融入部分現(xiàn)

45、代元素，以活潑的形象提升辦公氣氛。辦公體塊，以玻璃體為主，入口開敞通透，增強室內(nèi)外的辦公互動。4、結構設計（1）設計依據(jù)建筑工程抗震設防分類標準gb50223-2008建筑結構荷載規(guī)范 gb50009-2001 (2006版)砼結構設計規(guī)范gb50010-2010建筑地基基礎設計規(guī)范gb50007-2002建筑抗震設計規(guī)范gb50011-2010（2）設計荷載基本風壓 0.45kn/m2基本雪壓 0.40 kn/m2電梯機房 7.0 kn/m2其它設備用房按實際荷載計算 住宅部分客廳、臥室、衛(wèi)生間 2.0kn/m2樓梯 3.5 kn/m2廚房 2.5 kn/m2陽臺 2.5 kn/m2宿舍 2

46、.0 kn/m2走廊 2.5 kn/m2 辦公部分辦公 3.5 kn/m2（3）結構設計抗震設防烈度六度，設計基本地震加速度值0.05g，第二組?？拐鹪O防類別為丙類，設計合理使用年限為50年。高層住宅：共2棟25層高層建筑。采用鋼筋混凝土剪力墻受力體系，剪力墻抗震等級為三級。外墻和內(nèi)隔墻墻厚200，樓梯間與分戶墻為200。鋼筋混凝土主梁梁截面：200×500，200×400等，次梁截面：200×400，200×300等。辦公,：辦公為5層，層高為5.1、4.7、4.7、4.7、4.7、3.6，柱網(wǎng)尺寸為8.4m×7.2m，鋼筋混凝土柱斷面為60

47、0mm×600mm。鋼筋混凝土主梁截面：300×800，次梁截面：250×500；地下：兩層，層高為3.8m。采用鋼筋混凝土框架結構受力體系，框架抗震等級為三級。柱網(wǎng)尺寸為8.0m×8.0m，鋼筋混凝土柱斷面為600mm×600mm；鋼筋混凝土主梁截面：300×800，300×700等，次梁截面：250×600，250×500等。（四）公用工程方案1、給排水設計（1）設計依據(jù)建筑給水排水設計規(guī)范gb50015-2003建筑設計防火規(guī)范gb50016-2006高層民用建筑設計防火規(guī)范gb50045-95 (

48、 2005年版)自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范gb50084-2001 (2005年版)汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范gb50067-97建筑滅火器配置設計規(guī)范gb10140-2005其它現(xiàn)行的有關設計規(guī)范和規(guī)定、業(yè)主及有關工種提供的設計資料與要求。（2）設計范圍本專業(yè)承擔該項目基地內(nèi)室內(nèi)外生活給排水、雨水、消防給水和滅火器配置等內(nèi)容，并做好與其他相關專業(yè)的設計配合。（3）用水量 生活用水量名稱用水單位用水定額使用時間小時變化系數(shù)最高日用水量最大小時用水量住宅樓546人250l/人·d24h2.3235.55m3/d777m3/h辦公17610m26l/m2·d12h1.51

49、0.8m3/d1.35m3/h車庫沖洗18500m21l/m2·d8h1.06m3/d0.75m3/h綠化、澆灑1752m22l/m2·d8h1.09.3m3/d1.18m3/h未預計用水量按10%計26.18m3/d2.59m3/h合計287.93 m3/d28.44m3/h 消防用水量：（按最大消防用水量計）室外消防用水量：30 l/s；室內(nèi)消防用水量：40 l/s，火災延續(xù)時間2h；自動噴水滅火系統(tǒng)用水量：40 l /s，火災延續(xù)時間1h。 室內(nèi)給水系統(tǒng)：高層住宅樓：1-5f為第一分區(qū)，由市政給水管網(wǎng)直接供給，六層及以上由高區(qū)供水設備加壓供水。613層為高i區(qū)，142

50、5層為高ii區(qū)，供水設備均設在地下車庫的生活給水泵房內(nèi)。沿街1-5層辦公用房：均采用市政給水管網(wǎng)直接供水。其它用水由市政管網(wǎng)直接供給。 生活給水水源取自市政給水管，本工程從淮海西路引兩條dn150進水管，在基地內(nèi)連成環(huán)網(wǎng)，供本工程各單體生活給水。 排水系統(tǒng)室內(nèi)污廢水合流，室外雨污水分流，分別接入市政雨污水排水系統(tǒng)。高層污廢水排水設專用透氣管，以改善通水條件。地下層設備機房等處設置集水坑及專用排水泵自控排水。廚房廢水經(jīng)隔油池預處理后接入市政污水管。污廢水經(jīng)化糞池處理后接入市政污水管，總體污水管以兩處排入市政。雨水采用有組織排水，屋面雨水設計重現(xiàn)期采用5a，室外場地雨水設計重現(xiàn)期采用1a，基地雨水

51、以兩處排入市政雨水管。 水泵房和蓄水池生活水泵房、消防泵房均設置在地下車庫內(nèi)。地下消防水池有效容積為450m3，儲存一次消防所需的室內(nèi)消防及自噴用水量。小區(qū)24f頂設一座20t消防專用水箱作為火災初期消防滅火的水源。消防泵房內(nèi)設兩臺消火栓泵，兩臺自動噴水消防泵。 消防給水系統(tǒng)a、消防用水量：本工程消防用水以地下消防水池及市政給水、屋頂消防水箱作為消防水源。室內(nèi)、室外一次火災消防總用水量為450m3。b、室外消防給水系統(tǒng)水源取自市政給水管，本工程從虎山市政給水管引一條dn250進水管，在基地內(nèi)連成環(huán)網(wǎng)，供本工程各單體給生活及消防用水?？傮w室外環(huán)狀管網(wǎng)上每隔120m設ss150-1.0型地上式室外

52、消火栓作為火災時室外消防水源。c、室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)為臨高壓給水系統(tǒng)。管網(wǎng)為區(qū)域消防方式。消防泵房設置兩臺消防主泵，消防泵二條出水管與區(qū)域消防環(huán)網(wǎng)連接。每棟單體建筑消防環(huán)網(wǎng)均以兩條管道與該環(huán)網(wǎng)連接。33層樓屋頂水箱出水管與消防管網(wǎng)連接。消防泵房設置一套增壓設施以滿足最不利消火栓充實水柱的要求。室內(nèi)消防管網(wǎng)按規(guī)范要求設置豎向分區(qū)。室內(nèi)消火栓栓口壓力超過0.50mpa時采用減壓穩(wěn)壓型消火栓。室內(nèi)消火栓布置保證相鄰兩支水槍的充實水柱同時達到室內(nèi)任何部位。室外設sqs150-a型地上式水泵接合器。d、自動噴水滅火系統(tǒng)自動噴水滅火系統(tǒng)除地下車庫按中危險級ii級設防外，其它區(qū)域按中危險級

53、i級設防自動噴水滅火系統(tǒng)。地下車庫、辦公、菜市場等處設置自動噴水滅火系統(tǒng)。設置噴頭的每個樓層和每個防火分區(qū)均設信號蝶閥和水流指示器，以發(fā)信號至消防控制中心。噴頭溫度級別為680c，廚房內(nèi)噴頭溫度級別為930c。噴頭與墻最大間距為1.8m。水泵房內(nèi)設噴淋加壓泵兩臺，一用一備，火災時從地下消防水池抽水送至火場滅火。設置噴淋系統(tǒng)各層末端設放水閥和壓力表，最不利點噴頭處設末端試水裝置。消防泵房內(nèi)設噴淋系統(tǒng)加壓泵兩臺，一用一備。室外設sqs150-a型地上式水泵接合器。e、滅火器配置按建筑滅火器配置設計規(guī)范要求配置磷酸按鹽干粉手提滅火器。位置在消防柜處。f、特殊部位的消防為高層服務的高低壓配電房等特殊場

54、所采用氣體消防系統(tǒng)，按氣體滅火系統(tǒng)設計規(guī)范gb50370執(zhí)行。2、電氣設計（1）設計范圍及內(nèi)容本設計承擔此項目各單體照明及配電、動力配電、消防設施配電系統(tǒng)、防雷與接地系統(tǒng)、通訊、電視、對講、消防報警等系統(tǒng)。（2）供配電系統(tǒng) 本工程消防電梯、消防風機、應急照明等33層以下為二級負荷，住宅供電為三級負荷，電源從虎山路引入一10kv獨立電源至小區(qū)變電所。 負荷估算住宅平均按6kw/戶計，電梯按20kw /臺，辦公按100w/平米，地下30w/平米，其它設備容量40kw，總設備容量3379kw，總計算容量2146kw。建筑負荷估算見下表建筑類別面積/套數(shù)用電指標計算負荷辦公17610m2100 w/m

55、2176kw住宅156戶6kw/戶936kw地下9250m230w/m2185kw電梯6部20kw120kw其他40 kw合計1457kw住宅擬建10kv配電所一座，變壓器總安裝容量1128kva。a、供電電源及電壓：根據(jù)負荷容量及負荷等級，本工程由市政引來1路10kv專用線路。b、供電系統(tǒng)：高壓采用放射式供電方式。低壓采用放射式與樹干式相結合的供電方式。c、計量：高層住宅分層集中計量。公建高供高計。（3）防雷與接地各單體按各自的防雷等級設防，屋面設鍍鋅圓鋼避雷帶。利用柱內(nèi)主筋為接地引下線，利用基礎內(nèi)鋼筋作自然接地極，防雷接地、工作接地、保護接地及弱電共用此接地極，接地電阻1。采用tn-c-s接地系統(tǒng)，各變電所處均做接地，電源進戶處做重復接地；建筑內(nèi)配線均采用三相五線制。（4）有線電視系統(tǒng)：由市有線電視網(wǎng)引入信號源。住宅內(nèi)客廳、主臥室、次臥室及書房內(nèi)均設置電視終端，公建內(nèi)有線電視終端視功能需要設置。（5）電話及寬帶網(wǎng)系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)設置電信機房，由市電信網(wǎng)絡光纜接入。住宅內(nèi)客廳、主臥室、次臥室及書房內(nèi)均設置電話及寬帶網(wǎng)信息終端，公建內(nèi)電話及寬帶網(wǎng)終端視功能需要設置。（6）可視對講系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)設置可視系統(tǒng)，各棟住宅單元入口處設可視對講單元機(內(nèi)置攝像頭)，住戶內(nèi)設置可視對講戶內(nèi)機，小區(qū)物業(yè)管理處設集中機。戶內(nèi)機、單元機、集中機可相互對話