《惠陽市左岸天房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃方案》

1、 中國最大管理資源中心惠陽左岸春天營銷策劃方案深圳建華地產(chǎn)顧問有限公司二00七年三月目錄前言第一章 惠陽概況與發(fā)展4一、惠陽概況4二、惠陽房地產(chǎn)發(fā)展5三、大亞灣經(jīng)濟(jì)騰飛的帶動6四、完善的交通網(wǎng)絡(luò)9第二章 惠陽、大亞灣房地產(chǎn)項(xiàng)目分析10一、惠陽區(qū)在售項(xiàng)目分布圖10二、在售項(xiàng)目分析11三、其他待售項(xiàng)目32第三章 項(xiàng)目分析定位37一、項(xiàng)目分析37二、本項(xiàng)目客戶群分析43三、形象定位45四、價格定位46五、銷售市場定位47第四章 營銷策略49一、建華客戶網(wǎng)的優(yōu)勢49二惠深兩地聯(lián)合營銷50三、提高項(xiàng)目附加值建議67第五章商業(yè)初步建議71一、惠陽商業(yè)市場簡述71二、項(xiàng)目分析72三、價格分析72四、商業(yè)規(guī)劃

2、建議73第六章 專業(yè)的策劃銷售團(tuán)隊(duì)74一、 總團(tuán)隊(duì)架構(gòu)74二、策劃團(tuán)隊(duì)74三、銷售團(tuán)隊(duì)75第七章 分階段推廣策略76一、項(xiàng)目總體營銷目標(biāo)76二、營銷計劃表77三、營銷節(jié)奏控制策略77第八章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析82前 言由偉州實(shí)業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目“左岸春天”，在經(jīng)多方努力和精密籌劃下，終于進(jìn)入正式啟動階段。作為本項(xiàng)目的全策劃銷售代理公司，我司特組織項(xiàng)目組參與本項(xiàng)目所有前期策劃工作。在項(xiàng)目設(shè)計方案最終確定，將進(jìn)入施工階段之際，我司再次對“左岸春天”進(jìn)行深入分析，對惠陽市場進(jìn)行全新調(diào)究，并經(jīng)多次會議討論，形成本營銷策劃方案。我們希望通過此方案作為與貴司的討論平臺，并就細(xì)節(jié)問題作更深層次的探討。方案偏差紕漏

3、之處，敬請批評指正。第一章 惠陽概況與發(fā)展一、惠陽概況惠陽區(qū)地處珠江三角洲經(jīng)濟(jì)地區(qū)，毗鄰香港，與深圳、東莞相連，是一方投資的風(fēng)水寶地，歷史悠久、人杰地靈、資源豐富，也是廣東著名的僑鄉(xiāng)。 惠陽于1994年5月撤縣設(shè)市、2003年6月撤市設(shè)區(qū)，轄淡水、秋長、新圩、鎮(zhèn)隆、沙田、永湖、良井、平潭、澳頭、霞涌10個鎮(zhèn)和三和經(jīng)濟(jì)開發(fā)試驗(yàn)區(qū)，面積1184平方公里，人口50.77萬。惠陽成為惠州濱海城市的重要組團(tuán)。境內(nèi)的大亞灣海域?qū)捰?1.8公里海岸線，素有“黃金海岸”之譽(yù)?；蓐枀^(qū)近年經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，2006年gdp增幅越過16%大關(guān)，創(chuàng)下近十年新高。 據(jù)區(qū)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)字顯示，2006年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值90.39億元，

4、比2005年增長16.2%，是1998年以來的最高增幅，經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)現(xiàn)了新的跨越，形成第一、第三產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)增長，第二產(chǎn)業(yè)高速增長的格局。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)4.80億元，增長4.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值48.13億元，增長19.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值37.46億元，增長14.4%。二、惠陽房地產(chǎn)發(fā)展惠陽房地產(chǎn)過去十多年經(jīng)歷了狂熱，也經(jīng)歷了沉寂。從1994年2002年，惠陽的房地產(chǎn)一直處于消化、恢復(fù)、調(diào)整時期。近十年來，惠陽區(qū)政府主要是采取一系列措施整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場，想方設(shè)法處置爛尾樓問題。2000年、2001年，“惠陽商貿(mào)廣場”、“棕櫚島別墅區(qū)”、“永泰綜合市場”等三個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目相繼投入使用才解

5、凍了惠陽房地產(chǎn)冰山一角。2002年，惠陽爛尾樓盤活了90以上；2002年，名苑山莊、中銘豪園等住宅項(xiàng)目開工建設(shè)，標(biāo)志著惠陽房地產(chǎn)開始回暖，走過了艱難的冬季。    經(jīng)過十年的沉寂冷凍，2003年惠陽房地產(chǎn)全面復(fù)蘇，開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目逐年增多，開發(fā)投資量、施工面積、竣工面積大幅上揚(yáng)。到2005年16月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資為2.1億元，商品房施工面積20.1萬平方米，竣工面積約8.92萬平方米，批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積11.06萬平方米。一批房地產(chǎn)項(xiàng)目正在開發(fā)建設(shè)之中，如中銘豪園、瑞景居、名苑星河灣、昊康花園、中區(qū)華府、半島1號、星運(yùn)花園、東方新城、長鴻花園等。2006年

6、更加進(jìn)入井噴，大型項(xiàng)目相繼入市，如麗江花園、尚品世家、隆基天地廣場、都市廣場等等， 種種跡象表明，惠陽區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的第二個春天已經(jīng)來臨。三、大亞灣經(jīng)濟(jì)騰飛的帶動大亞灣“五區(qū)一岸線”規(guī)劃，給與投資者無限信心大亞灣自開發(fā)以來，通過極為優(yōu)惠的稅收政策及完善的城市規(guī)劃，引進(jìn)眾多超大型產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值在今年內(nèi)快速騰飛，為大亞灣以至惠陽為房地產(chǎn)業(yè)帶無限生機(jī)。1、大亞灣石化工業(yè)區(qū)整個石化工業(yè)區(qū)規(guī)劃總面積27.8平方公里，主要遵循“油化”結(jié)合，以煉油和乙稀項(xiàng)目為龍頭。目前近700億人民幣的投資項(xiàng)目已落戶區(qū)內(nèi)，包括中海殼牌乙烯項(xiàng)目、中國海洋石油總公司的煉油項(xiàng)目、惠州天然氣發(fā)電廠項(xiàng)目、廣石化華德油

7、庫項(xiàng)目等。到2010年，整個石化工業(yè)區(qū)項(xiàng)目總投資額將達(dá)到1000億元人民幣，年產(chǎn)值將達(dá)到1600億元人民幣。2、惠州港2006年3月和記黃埔正式加盟惠州港，并將合作成立新的國際碼頭公司全面開發(fā)惠州港，首期投資約15億元，為惠州港開發(fā)注入強(qiáng)勁動力。從而成為國內(nèi)一流的國際化樞紐港口。據(jù)了解，惠州港是南方深水良港，為國家一類開放口岸，已經(jīng)被列入廣東省沿海港口布局規(guī)劃中的重點(diǎn)港口，目前年吞吐能力超過一千六百萬噸。2015年貨物吞吐量可達(dá)到7000萬至14000萬噸，預(yù)計30萬噸級深水泊位可能達(dá)到25至35個，并有可能進(jìn)一步擴(kuò)建。 3、西部綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)西部工業(yè)區(qū)規(guī)劃面積約30平方公里，已開發(fā)建設(shè)約5平方公

8、里。主要包括響水河工業(yè)園、東風(fēng)車城工業(yè)園、熊貓高科技園和西區(qū)科技園。產(chǎn)業(yè)范圍涉及汽車零部件、電子、鋼鐵、紡織材料、紙品等。目前已投產(chǎn)項(xiàng)目近40個，投資總額約6.5億美元，包括東風(fēng)本田、比亞迪、富士康等等。4、  惠深合作開發(fā)區(qū)建設(shè) 惠深合作開發(fā)區(qū)占地規(guī)模為7.7平方公里。其中工業(yè)用地3.4平方公里，生活配套用地4.3平方公里。     根據(jù)大亞灣區(qū)的規(guī)劃，該片區(qū)的開發(fā)建設(shè)計劃分為三步：第一：啟動北部居住配套組團(tuán)。西二、西三大道西段和西南大道的建設(shè)以及片區(qū)內(nèi)三個居民點(diǎn)的改造規(guī)劃，滿足東風(fēng)車城、西區(qū)科技園工業(yè)項(xiàng)目及龍崗大工業(yè)區(qū)部分項(xiàng)目的生

9、活配套需要，打通大亞灣區(qū)西部的三大出口。第二：啟動西a路南端兩邊的工業(yè)組團(tuán)。加大村民回?fù)艿氐拈_發(fā)建設(shè)力度，爭取盡快上好項(xiàng)目，多出效益。第三：是啟動西南大道北側(cè)的工業(yè)區(qū)與生活區(qū)。根據(jù)西南大道的建設(shè)進(jìn)度，重點(diǎn)滿足龍崗大工業(yè)區(qū)生活配套的需要。 四、完善的交通網(wǎng)絡(luò)惠陽交通網(wǎng)絡(luò)極為發(fā)達(dá)，高速公路網(wǎng)快速便捷。鹽壩高速即將連通直達(dá)大亞灣，成為深圳直達(dá)惠陽第二條高速公路。而且惠陽鄰近深圳龍崗，交通更為方便，規(guī)劃中地鐵三號線將延長至惠陽，屆時深圳與惠陽聯(lián)系更加密切。“二小時生活圈”距離更加縮短。第二章惠陽、大亞灣房地產(chǎn)項(xiàng)目分析一、在售項(xiàng)目分布圖惠陽區(qū)項(xiàng)目分布圖 惠陽區(qū)目前房地產(chǎn)項(xiàng)目遍地開花，特別是區(qū)政府新中心區(qū)

10、域，項(xiàng)目極為集中；老城區(qū)項(xiàng)目較為分散，少有新項(xiàng)目推出；南城版塊多個地塊運(yùn)作當(dāng)中，預(yù)計明年投放市場。大亞灣版塊尚處開發(fā)階段，項(xiàng)目少而分散，顯得人氣不足，目前有個別項(xiàng)目針對深圳市場在售。二、在售項(xiàng)目分析惠陽區(qū):1尚城世家 實(shí)景拍攝開發(fā)商：惠陽鴻江房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)展商：香港顯豐投資有限公司建筑類別：小高層（一期） 物業(yè)地址：惠陽金惠大道（大劇院旁）宗地面積：13.8萬平方米總建筑面積：48萬平方米，一期建筑面積：56000棟數(shù)： 10棟（一期）容積率：1.47 綠化率：50    建筑密度：35    總綠化面

11、積：42000 戶型：94.87159.46，二房二廳四房廳二衛(wèi)，層高三米。均價： 3500元/平方米項(xiàng)目點(diǎn)評：尚城世家位處惠陽中心地帶，旁邊即是區(qū)政府和市政廣場，地理位置極為優(yōu)越。項(xiàng)目占地龐大,將開發(fā)為集商業(yè)、酒店式公寓、住宅于一體的綜合性項(xiàng)目。小區(qū)綠化環(huán)境以羅馬式建筑風(fēng)格，構(gòu)造歐式風(fēng)情社區(qū)。戶型以大戶為主，目前銷售情況良好。2麗江花園實(shí)景拍攝開發(fā)商：粵海地產(chǎn)建筑類別：小高層 物業(yè)地址：惠陽市政廣場邊上建筑面積：16萬平方米棟數(shù)： 13棟總戶數(shù)：927戶車位：603個主力戶型：100-170m2三房二廳二衛(wèi)，大三房帶工人房和儲藏室設(shè)計，195-205 m2 四房二廳三衛(wèi)，帶入戶花園

12、和工人房設(shè)計。均價： 3200元/平方米項(xiàng)目點(diǎn)評：本項(xiàng)目由品牌大型企業(yè)粵海地產(chǎn)開發(fā)，項(xiàng)目緊鄰市政廣場，商業(yè)中心。有著得天獨(dú)厚的廣場景觀。小區(qū)內(nèi)配套2萬平方米水景園林，獨(dú)有星極雙會所。大戶高尚設(shè)計，贈送入戶花園和超高露臺。項(xiàng)目第一批單位推出，銷售達(dá)80。3錦江國際實(shí)景拍攝效果圖開發(fā)商：惠陽錦祥實(shí)業(yè)有限公司建筑類別：高層 物業(yè)地址：惠陽區(qū)惠州市惠陽區(qū)金惠大道與東華大道交匯處宗地面積：20625 平方米建筑面積：108590 平方米戶型：二房：78.5080.18 m2 三房：131.15-152.8 m2 均價： 3200元/平方米項(xiàng)目點(diǎn)評：本項(xiàng)目為05年推出項(xiàng)目，目前為尾盤現(xiàn)樓發(fā)售。項(xiàng)目為淡水近

13、期較高品質(zhì)高密度高層住宅，裙樓商場近期推出。項(xiàng)目同處市政中心，擁有廣場景觀和周邊市政配套。價格走勢由去年的2800/，到今年的3200/。4.潤鑫花園實(shí)景拍攝效果圖開發(fā)商：惠州市潤興實(shí)業(yè)有限公司建筑類別：中高層 物業(yè)地址：惠陽區(qū)金惠大道棟數(shù)：5棟戶型：二房8791m2 ，三房115-128 m2 ，四房133、五房148，主力戶型為三房。均價：2600元/平方米（住宅），15000/（商鋪），3600/（辦公室）項(xiàng)目點(diǎn)評：本項(xiàng)目為近期推出之小型項(xiàng)目，同處金惠大道，由于項(xiàng)目占地小，位置較偏離市政廣場，檔次及價格定位較低。項(xiàng)目缺乏社區(qū)配套。項(xiàng)目一層為街鋪，樓高達(dá)七米，目前基本售罄。二層為辦公室設(shè)計

14、。5.廣場明珠實(shí)景拍攝效果圖開發(fā)商：惠州大亞灣中雄實(shí)業(yè)有限公司建筑類別：高層 物業(yè)地址：惠陽區(qū)市政廣場東側(cè)戶型：70.4784.47二房二廳，114126三房二廳總戶數(shù)：342戶均價： 3400/項(xiàng)目點(diǎn)評：項(xiàng)目位于惠陽旺區(qū)之上，既有廣場景觀又有成熟的商業(yè)配套。項(xiàng)目總高度101米，屬惠陽地標(biāo)式建筑。由于有優(yōu)越的地理位置項(xiàng)目銷售較為暢旺，目前剩余少量2房和3房高層單位。6.都市廣場實(shí)景拍攝效果圖開發(fā)商：中財置業(yè)位置：惠陽人民四路與金惠大道交界處占地面積：76868m2 建筑面積：28000 m2 戶型：一房39.551 m2,二房7177 m2總戶數(shù)：768戶停車位：225個均價： 3300元/平

15、方米項(xiàng)目點(diǎn)評：本項(xiàng)目與廣場明珠隔路相望，屬淡水首個精裝小戶項(xiàng)目。裙樓商場以大商業(yè)設(shè)計，準(zhǔn)備招進(jìn)品牌商家。項(xiàng)目位置優(yōu)越具有極高投資價值，吸引較多深圳客戶前來投資，銷售達(dá)80。7.世貿(mào)廣場實(shí)景拍攝開發(fā)商：世貿(mào)廣場有限公司投資商：深圳市福田房地產(chǎn)有限公司建筑類別：高層寫字樓 物業(yè)地址：淡水白云二路建筑面積：寫字樓約8.2萬、商場約5.6萬、地下場1.8萬棟數(shù)：3棟寫字樓面積：113149均價： 4300元/平方米管理費(fèi)：4/項(xiàng)目點(diǎn)評：本項(xiàng)目置身于城區(qū)之中，項(xiàng)目臨近政府行政中心，交通便利，商業(yè)氣氛濃厚，屬淡水最受矚目寫字樓項(xiàng)目。8半島一號實(shí)景拍攝三期處于施工初期效果圖開發(fā)商：惠陽新城市地產(chǎn)位置：惠陽東

16、華路北，泗水公園北側(cè)一期戶型：二房：77.16m2 ，三房：122.27-131.45 m2，別墅：209.05-258.25 m2，主力戶型：三房均價：多層洋房3200元/ m2，別墅4500元/ m2銷售率：100%樓盤點(diǎn)評：半島1號規(guī)劃用地143290平方米，以連排別墅，雙疊別墅和多層洋房為主，是目前惠州最大的一個樓盤項(xiàng)目區(qū)內(nèi)配套齊全，但位置較為偏離市中心，居住環(huán)境寧靜舒適。目前項(xiàng)目一、二期基本銷售罄，三期籌備當(dāng)中。9東方新城實(shí)景拍攝模型圖效果圖開發(fā)商：惠陽鴻亨隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑類別：小高層、別墅物業(yè)地址：惠陽秋長鎮(zhèn)政府對面宗地面積：331825 平方米建筑面積：242723.52

17、平方米容積率：0.75綠化率：40總戶數(shù)：1508戶主力戶型：二房8385.62，三房125127，四房149，五房170，別墅255480 均價：3600元/平方米（小高層）項(xiàng)目點(diǎn)評：本項(xiàng)目占地500畝，與棕櫚島高爾夫高尚物業(yè)為鄰，屬于惠陽頂級低密度高尚住區(qū)。兩大核心賣點(diǎn)：1、 純水岸別墅：戶戶臨水2、 無敵高爾夫全景洋房：享有棕櫚島果嶺全景。目前項(xiàng)目在施工階段，道路及內(nèi)部景觀仍未完善，但由于稀缺的地理?xiàng)l件，銷售較為暢旺。10壹品上城開發(fā)商：惠州市中山實(shí)業(yè)物業(yè)地址：惠陽區(qū)崇雅路商貿(mào)廣場占地面積：16000平方米建筑面積：22166平方米總戶數(shù)：325戶綠化率：25主力戶型：一房4047，二房

18、：59均價：3800/，目前貨尾均價4500/帶精裝修發(fā)售項(xiàng)目點(diǎn)評：項(xiàng)目位于惠陽核心商圈，是目前惠陽人氣及商業(yè)最集中之地，周邊擁有超過20萬的商業(yè)配套，包括沃爾瑪、商貿(mào)廣場、好宜多超市、國美電器、賽格電子城等。 本項(xiàng)目，一期已建成的5.5萬平方米商業(yè)，且將與在建的沃爾瑪連成一個整體。 二期為住宅部分，總建筑面積2.3萬，為商貿(mào)廣場商業(yè)裙樓上加建的塔樓。目前只剩余少量單位。11隆基.天地廣場實(shí)景拍攝開發(fā)商：惠州市隆基房地產(chǎn)有限公司物業(yè)地址：惠陽區(qū)白云路建筑面積：108314.46平方米容積率：2綠化率：45主力戶型：三房：120130，配有部分二房、四房、五房。一棟為單身公寓

19、。均價：住宅3200/，公寓4000/項(xiàng)目點(diǎn)評：本項(xiàng)目北面毗鄰市政廣場，區(qū)政府大樓、劇院廣場。具有極佳的地緣優(yōu)勢與景觀資源。西面是規(guī)劃中的惠陽市步行商業(yè)街。周邊配套生活極為完善、成熟。大亞灣區(qū)：1熊貓國際效果圖實(shí)景拍攝開發(fā)商：熊貓地產(chǎn)物業(yè)地址：廣東惠州大亞灣西區(qū)建筑面積：110萬平方米第三組團(tuán)：占地面積：40000建筑面積：70000容積率：1.3覆蓋率：18綠化率：53主力戶型：二房：91.63，三房：126128，四房：147153。均價：3700/項(xiàng)目點(diǎn)評：本項(xiàng)目為大亞灣目前最大型住宅項(xiàng)目，擁有10余萬原生湖泊，環(huán)境優(yōu)美。建筑以板式南北通透設(shè)計，一梯兩戶至三戶，社區(qū)內(nèi)規(guī)劃完善。由于項(xiàng)目龐

20、大及開發(fā)商知名度較高，目前銷售火爆。深圳客戶占較大比例。2惠豐城實(shí)景拍攝效果圖開發(fā)商：惠州大亞灣德豐投資發(fā)展有限公司物業(yè)地址：大亞灣大道與西二大道交匯處建筑面積：20萬平方米物業(yè)類型：汽配綜合市場、商業(yè)購物中心、公寓、商務(wù)酒店項(xiàng)目點(diǎn)評：本項(xiàng)目為綜合性項(xiàng)目，可謂包羅萬象。目前商鋪一整棟銷售，18000/，買一層送二層，包括一層商鋪，二、三樓為住宅。商鋪目前為汽配城，有部分商家進(jìn)駐經(jīng)營。公寓發(fā)售當(dāng)中，均價2300/。項(xiàng)目規(guī)劃較為混亂，營銷推廣主力為在旺區(qū)及其他樓盤售樓處外派發(fā)單張，銷售情況一般。3菩提園實(shí)景拍攝效果圖開發(fā)商：惠州大亞灣天拓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑類別：高層物業(yè)地址：大亞灣西二大道宗地

21、面積：107726 平方米建筑面積：214393平方米容積率：1.8綠化率：68.840主力戶型：三房153127，四房204298，復(fù)式：建筑面積417.43446.74 均價：3200/項(xiàng)目點(diǎn)評：本項(xiàng)目容積率只有1.8，而開發(fā)商設(shè)計建筑物為近100米的8棟高層建筑，項(xiàng)目大部分用地作為綠化用地。戶型定位以大戶型純大三房、四房。項(xiàng)目目前周邊較為荒涼，道路仍在施工當(dāng)中。據(jù)了解目前銷售近60，其中90為深圳客戶。項(xiàng)目以密集式的報紙廣告于深圳宣傳。4君豪公寓實(shí)景拍攝效果圖開發(fā)商：惠州市惠陽中銘實(shí)業(yè)有限公司建筑類別：高層物業(yè)地址：大亞灣淡澳大道與響水路交匯處宗地面積：8485.9平方米建筑面

22、積：59860平方米容積率：7綠化率：30總戶數(shù)：778車位：316個主力戶型：一房3150，二房6167均價：3000/項(xiàng)目點(diǎn)評：本項(xiàng)目以純小戶設(shè)計，主要以投資概念為主。項(xiàng)目推廣重點(diǎn)放在深圳市場。由于屬小型項(xiàng)目，項(xiàng)目主力推廣大亞灣的發(fā)展前景，給客戶一種期望，以提升項(xiàng)目的吸引力。5海岸國際公寓效果圖開發(fā)商：大亞灣港宏實(shí)業(yè)有限公司建筑類別：小高層物業(yè)地址：大亞灣澳頭港假日酒店旁宗地面積：1890平方米建筑面積：16340平方米容積率：8.65總戶數(shù)：189車位：80個主力戶型：一房44-52.55, 二房97.04，三房118.41-121.38均價：2500/項(xiàng)目點(diǎn)評：本項(xiàng)目依靠著假日酒店，有

23、一定的海景資源。以酒店式管理模式。項(xiàng)目總量小，目前銷售進(jìn)入尾聲。二、其他待售項(xiàng)目1河濱世紀(jì)華城實(shí)景開發(fā)商：建鼎實(shí)業(yè)惠陽分公司項(xiàng)目地址：淡水愛民東路和長安路交匯初項(xiàng)目現(xiàn)狀：本項(xiàng)目位于淡水南城片區(qū)，臨近人民醫(yī)院，項(xiàng)目東向是河流及高山，自然景觀較為豐富。項(xiàng)目已經(jīng)開挖完畢。此項(xiàng)目與我們項(xiàng)目接近。2本茵坊.杏林苑實(shí)景開發(fā)商：惠陽本茵坊實(shí)業(yè)項(xiàng)目地址：惠陽長安路人民醫(yī)院南側(cè)項(xiàng)目現(xiàn)狀：項(xiàng)目于人民醫(yī)院為鄰，與周邊相連幾個地塊將形成大型的住宅片區(qū)。本項(xiàng)目目前進(jìn)行地基工程。此項(xiàng)目與我們項(xiàng)目十分接近。3華茂大廈開發(fā)商：惠州市惠陽區(qū)南豪實(shí)業(yè)項(xiàng)目地址：惠陽開城大道與承修二路交匯處項(xiàng)目現(xiàn)狀：項(xiàng)目于開城大道邊，周邊生活配套齊

24、全，屬鬧區(qū)項(xiàng)目。據(jù)了解本項(xiàng)目為中小戶型設(shè)計。項(xiàng)目售樓處裝修當(dāng)中，3月18號正式發(fā)售。4惠陽天安項(xiàng)目開發(fā)商：天安集團(tuán)項(xiàng)目地址：惠陽人民路項(xiàng)目現(xiàn)狀：項(xiàng)目于惠陽人民路邊上，占地龐大，項(xiàng)目依河而建有一定自然景觀。項(xiàng)目現(xiàn)以平整。5響水明苑實(shí)景物業(yè)地址：大亞灣響水河項(xiàng)目點(diǎn)評：本項(xiàng)目位于響水河工業(yè)區(qū)內(nèi)，為工廠企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，1580/起價發(fā)售。項(xiàng)目將通過內(nèi)部員工優(yōu)惠發(fā)售后，才向外公開發(fā)售。6大亞灣澳頭轉(zhuǎn)盤爛尾項(xiàng)目實(shí)景開發(fā)商：深圳大中華集團(tuán)物業(yè)地址：澳頭轉(zhuǎn)盤側(cè)項(xiàng)目點(diǎn)評：本項(xiàng)目為早期爛尾酒店項(xiàng)目，06年中旬被深圳大中華集團(tuán)收購，準(zhǔn)備改造為公寓發(fā)售。7.大亞灣峰景灣項(xiàng)目實(shí)景開發(fā)商：大亞灣德豐投資發(fā)展有限公司項(xiàng)目地址

25、：大亞灣澳霞大道項(xiàng)目現(xiàn)狀：地塊平整完成，準(zhǔn)備開挖?？偨Y(jié)： 2006年惠陽區(qū)房地產(chǎn)市場十分火爆，多個大型新項(xiàng)目相繼投入市場，如麗江花園、東方新城、尚城世家、菩提園等等，由于大盤的拉動以及各項(xiàng)目品質(zhì)的提高，銷售均價基本超過3200/，個別項(xiàng)目均價接近3700/，如熊貓國際、東方新城。新項(xiàng)目戶型設(shè)計及園林規(guī)劃較早期項(xiàng)目有很大的改善，送超高露臺、落地凸窗等產(chǎn)品，開始擁現(xiàn)?？梢娀蓐柗康禺a(chǎn)開發(fā)走向成熟化，開發(fā)商越來越重視項(xiàng)目的品質(zhì)，樹立項(xiàng)目形象、樹立企業(yè)品牌。大亞灣片區(qū)目前只有個別樓盤推出發(fā)售，但由于在多個大型產(chǎn)業(yè)基地支持下，加上地理位置臨近深圳，今后快速交通網(wǎng)接連，吸引眾多深圳投資者前來購買。據(jù)調(diào)查大亞

26、灣商品房的深圳客戶比例占70以上。大亞灣多個地塊正進(jìn)行前期規(guī)劃當(dāng)中，估計07年底可面市，其中包括“德州花園”（暫名），建筑面積52萬；以及西二干道邊的西飛渡假村,建筑面積超過70萬；大亞灣體育館附近的中聯(lián)項(xiàng)目，建筑面積40萬等等。本項(xiàng)目周邊也有多個超10萬建面的大型項(xiàng)目在建當(dāng)中，如寶茵坊.杏林苑、河濱世紀(jì)華城，榮華新村舊改項(xiàng)目等等。估計0708年將迎來惠陽及大亞灣片區(qū)地產(chǎn)的爆發(fā)期。競爭越趨激烈。第三章 項(xiàng)目分析定位一、項(xiàng)目分析1、 項(xiàng)目概況左岸春天位于惠陽淡水長安南路，東面臨淡澳河。項(xiàng)目周邊生活配套齊全，離商業(yè)中心開城大道近在咫尺，名校林立、醫(yī)療、銀行一應(yīng)俱全。項(xiàng)目分南北區(qū)，二期開發(fā)，以中小戶

27、型設(shè)計，獨(dú)創(chuàng)中心休閑廣場。 項(xiàng)目總占地面積42860 總建筑面積106916.29 計容積率面積91702.07，其中商業(yè)4547.05住宅87155.02容積率2.14綠化綠352、 項(xiàng)目四周 3、項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析（swot）要設(shè)計出一個成功的推廣及銷售策劃方案，必須先發(fā)掘自身樓盤的優(yōu)勢；同時洞悉自身的弱點(diǎn)；將優(yōu)勢加以發(fā)揮，將弱點(diǎn)隱藏，甚至將弱點(diǎn)變成自己的優(yōu)勢，才能戰(zhàn)勝對手，成功售出單位。結(jié)合以上市場調(diào)查對比 ,可見本項(xiàng)目 :1） 優(yōu)勢l 項(xiàng)目位置接近是商業(yè)中心，生活配套方便。 休閑娛樂銀行 醫(yī)院l 名校林立，子女就讀十分方便 第六小學(xué)惠陽第一中學(xué) 實(shí)驗(yàn)小學(xué) 職業(yè)技術(shù)學(xué)校l 項(xiàng)目規(guī)劃完善，獨(dú)創(chuàng)

28、中心休閑廣場左岸春天規(guī)劃有環(huán)境優(yōu)美的內(nèi)庭園林外，更于項(xiàng)目中心開辟寬廣的中心休閑廣場，為住戶以及周邊居民提供充分的休閑活動空間。l 全封閉管理，安全舒適項(xiàng)目廣場、商鋪、住宅有機(jī)融合，而又不影響住戶的居住環(huán)境，所有住宅采用封閉式管理，人車分流，使業(yè)主住得安心舒適。l 戶型全城首創(chuàng)左岸春天的戶型將是本項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)，足以引起全城關(guān)注。亮點(diǎn)一：戶型間隔方正實(shí)用，超高實(shí)用率。亮點(diǎn)二：入戶花園靈動設(shè)計，部分可隨意變?yōu)橐粋€房間。亮點(diǎn)三：房中房設(shè)計，利用陽臺一部分引入臥室，增加室內(nèi)使用空間，個別戶型可隔出一間書房。亮點(diǎn)四：戶戶有景，充分通風(fēng)采光。亮點(diǎn)五：公寓獨(dú)立設(shè)計，兩套公寓可靈活連通，“百變戶型”。l 實(shí)力

29、開發(fā)商，專業(yè)地產(chǎn)代理強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手偉州實(shí)業(yè)極具實(shí)力，資金雄厚。建華地產(chǎn)從事全程策劃代理已有十年，經(jīng)驗(yàn)豐富，專業(yè)性強(qiáng)，兩家企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，信心保證。2） 劣勢l 鐵路規(guī)劃造成一定影響。本項(xiàng)目南北地塊受廈深線鐵路分割，也將受到一定的噪音影響。l 項(xiàng)目周邊為新開發(fā)區(qū)，灰塵、噪音污染較大。本項(xiàng)目臨近馬路，而且周邊為惠陽新開發(fā)區(qū)，一段長時間灰塵噪音污染較大。l 交通較為不便項(xiàng)目位于南城區(qū)邊緣，周圍公交系統(tǒng)較為缺乏。3） 項(xiàng)目機(jī)會分析l 項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目的啟動，使本區(qū)域成為市民關(guān)注熱點(diǎn)，整體的規(guī)劃，有助于提供項(xiàng)目的價值。l 同類戶型產(chǎn)品較少，有利于搶占市場。l 深惠兩地緊密聯(lián)系，政府大力的宣傳，使深圳市民在惠陽

30、置業(yè)投資的熱忱高溫不減。l 目前惠陽城市規(guī)劃處于改造、發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場處于迅猛發(fā)展態(tài)勢，樓價與臨近的深圳、龍崗仍有較大差距，極有升值空間。4）威脅分析l 近年政府出臺一系列規(guī)范房地產(chǎn)市場的法規(guī),這對房地產(chǎn)市場造成很大的振蕩，但此威脅對于同區(qū)域的項(xiàng)目是均等的。l 同期項(xiàng)目的競爭，惠陽、大亞灣超大型項(xiàng)目的開發(fā)是一威脅。5）swot總結(jié)項(xiàng)目發(fā)展總策略s優(yōu)勢條件11 1、生活配套成熟22 2、名校林立3、規(guī)劃完善，獨(dú)創(chuàng)休閑廣場4、全封閉管理5、戶型創(chuàng)新，超高實(shí)用6、實(shí)力開發(fā)商，專業(yè)代理強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手。w劣勢分析1鐵路影響。2近年內(nèi)噪音、污染比較嚴(yán)重3交通較為不便o項(xiàng)目機(jī)會點(diǎn)1. 本區(qū)項(xiàng)目的啟動，整體規(guī)劃

31、，使本片區(qū)更受關(guān)注。2. 同類戶型產(chǎn)品少，有利于搶占市場。3. 深惠兩地緊密聯(lián)系，吸引眾多深圳客戶。4. 價格上漲空間極大凸現(xiàn)優(yōu)勢，把握機(jī)會全面整合，包裝成型！利用機(jī)會，規(guī)避劣勢加大推廣，增加客戶信心！t外在威脅分析1. 新政策的威脅2. 同期區(qū)內(nèi)項(xiàng)目的競爭借力打力，化解威脅強(qiáng)打文化牌，樹立形象贏得市場份額！強(qiáng)有利的促銷推廣以吸引客戶！二、項(xiàng)目客戶定位在市場調(diào)研過程中發(fā)現(xiàn)，惠陽以至大亞灣房地產(chǎn)項(xiàng)目，客戶群體中深圳客戶占著絕大的比例，所處片區(qū)的不同比例有所差異，而且特征明顯?；蓐栔行某菂^(qū)客戶群：主要以本地客戶（惠陽及大亞灣客戶）與深圳客戶相結(jié)合。大亞灣客戶群：主要以深圳客戶結(jié)合部分大亞灣客戶。有

32、此特征主要因素是：淡水中心區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展迅速，項(xiàng)目規(guī)模越趨龐大，規(guī)劃完善；城市配套較為成熟，交通方便，因此吸引了不少本地居民置業(yè)改善居住條件，大亞灣高級職員作為居住之用；再就是巨大的升值潛力吸引眾多深圳投資客戶前來投資。大亞灣房地產(chǎn)仍處于發(fā)展階段，缺乏城市配套，導(dǎo)致在售項(xiàng)目難以吸引當(dāng)?shù)乜蛻糍徺I自住，而且本身大亞灣客戶也流失至淡水城區(qū)。目前在售項(xiàng)目基本主力向深圳推廣發(fā)售，客戶層以深圳投資者為主。本項(xiàng)目通過以上優(yōu)劣勢分析結(jié)合惠陽購房者特性。估計客戶比例為：1）惠陽客戶：50左右隨著惠陽樓市的上漲趨勢，城市配套的繼續(xù)完善，本地客戶將逐漸增加。主要分為：l 是本片區(qū)居民、小生意者，習(xí)慣于本區(qū)生活，購

33、房改善居住條件；本購買層將考慮較大戶型，以三房為主。l 本地白領(lǐng)，為方便上班購房自住。主要購買一房、兩房小戶型為主。l 部分購房投資者。以一房、二房為主，部分三房。2）深圳客戶：3040左右l 主要是購房投資者。主要選擇中小戶型，部分三房。l 部分大工業(yè)區(qū)、坑梓及龍崗片區(qū)購房自住客戶。主要二房、三房。3）大亞灣客戶：1020左右l 各大產(chǎn)業(yè)基地職員，購買自住。l 部分企業(yè)主或高級職員購買用作投資升值。l 主要購買二房、三房。總結(jié)：本項(xiàng)目整體優(yōu)勢較為明顯，主要表現(xiàn)于戶型定位及設(shè)計超前，它將可弱化劣勢對于銷售的影響。由于同區(qū)多個項(xiàng)目同時啟動，本項(xiàng)目機(jī)會點(diǎn)的把握、入市時機(jī)的掌控，直接影響銷售的進(jìn)度。

34、本項(xiàng)目獨(dú)有的戶型設(shè)計定位，擁有廣泛的客戶層，必使本項(xiàng)目成為城中焦點(diǎn)。三、形象定位一個項(xiàng)目的形象定位，有如人的心臟，它給予項(xiàng)目生命力，形象定位貫穿于整個營銷過程，通過各式設(shè)計包裝細(xì)致表達(dá)。1、項(xiàng)目形象：人文社區(qū)、創(chuàng)新時尚雅居概念釋義： “人文社區(qū)”突出左岸春天獨(dú)特的廣場文化，它將成為臨近居民聚腳之地；另外良好的教育環(huán)境，是眾家長夢寐以求居家之地。“創(chuàng)新時尚雅居”突出本項(xiàng)目的氛圍，公寓、中小戶都將瞄準(zhǔn)年輕時尚一族，加上創(chuàng)新的設(shè)計理念，休閑小資的居住環(huán)境，娓娓打動購房者的心。我們項(xiàng)目所要營造的正是高起點(diǎn)的標(biāo)準(zhǔn)，我們跨越大型項(xiàng)目的競爭，形成市場焦點(diǎn)。 形象定位依據(jù)：1）從項(xiàng)目占地考慮 本項(xiàng)目建筑密度較

35、高，用地受限制，我們沒辦法營造大型園林社區(qū)、我們沒辦法與大盤拼規(guī)模拼園林，去競爭二次置業(yè)市場，很明顯我們是一個針對一次置業(yè)、針對投資的項(xiàng)目。2）從競爭考慮 惠陽大盤相繼推出，本項(xiàng)目周邊多個項(xiàng)目開發(fā)當(dāng)中，競爭越趨激烈，我們以獨(dú)有文化、精巧戶型坐收漁人之利。四、價格定位1.定價原則l 建議以低開高走的策略(這種方式更適合于投資型項(xiàng)目)l 保持與大型樓盤有一定的差距,以占有市場l 小戶和較大戶型之間差價拉開2、住宅均價(建議)：35003800元/m2 定價依據(jù)從第二章市場調(diào)研，可得知目前個惠陽片區(qū)整體均價在32003500元/m2，個別大型項(xiàng)目均價接近3600/m2。較為中心的都市廣場及廣場明珠價

36、格為3300/m2，樓價正趨于平穩(wěn)上漲的態(tài)勢。其中大亞灣片區(qū)的熊貓國際由于規(guī)模龐大，吸引了不少深圳投資客戶，三期價格已達(dá)3700/m2。本項(xiàng)目按工程進(jìn)展，入市時間預(yù)計是2008年或09年初，我們預(yù)計屆時價格可達(dá)3800元/m2左右。建議公寓部分帶裝修發(fā)售。項(xiàng)目條件：城市中心物業(yè)，生活配套極為方便，名校圍繞，使物業(yè)具有較好的保值性；項(xiàng)目高品質(zhì)定位、外觀形象對價格具有實(shí)質(zhì)支撐；戶型小，總價低，是本項(xiàng)目的基本特點(diǎn)，價格敏感度降低,更有利于價格調(diào)整。五、銷售市場定位惠陽房地產(chǎn)發(fā)展前景一片利好，政府的大力支持、各大媒體的系列報道，使惠陽房地產(chǎn)具有強(qiáng)勁的爆發(fā)力。不只吸引了本地客戶購買，更吸引不少深圳客戶前

37、來投資。本項(xiàng)目銷售市場將確定為：惠陽為主力銷售市場、深圳是本項(xiàng)目考重要的輔助銷售市場。主要原因有：1 惠陽客戶將是重點(diǎn)項(xiàng)目位于中心位置，周圍居住人口龐大，對于本項(xiàng)目有較強(qiáng)的消化能力，加上大亞灣片區(qū)的一些置業(yè)者，本地買家將是主力。2 深惠兩地關(guān)系密切，投資客戶持續(xù)增加1） 地域相連，關(guān)系密切深圳與惠陽相連接，交通將進(jìn)一步改善，“二小時”生活圈概念繼續(xù)縮短。2）價格差距的吸引深圳樓價不斷攀升，市區(qū)內(nèi)均價超過15000/，龍崗中心城在深圳“申大”成功后估計可超10000/，而惠陽以至大亞灣片區(qū)樓價均約32003500/，價格差距甚遠(yuǎn)，升值潛力極高。3） 早年物業(yè)投資帶來豐厚回報近年來由于深圳樓價逐年

38、遞增，使購房者盡享物業(yè)升值帶來的巨大回報，個別項(xiàng)目以倍數(shù)回報增長，作為大投資者，投資儲備資金更加豐厚。此部分購房者深知購房投資的利潤，基本以投資為業(yè)。4） 深圳商品房價格過高，投資難度加大，投資者轉(zhuǎn)占其他市場深圳樓價已是水漲船高之勢，加上政府加大調(diào)控力度，投資風(fēng)險極高，逼使投資者轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他市場，大亞灣有著巨大的投資潛力，正是投資者最佳投資之地。第四章營銷策略一、建華客戶網(wǎng)的優(yōu)勢建華地產(chǎn)成立至今已達(dá)十年，有著豐富的策劃銷售代理經(jīng)驗(yàn)及客戶資源，特別是在龍崗地區(qū)代理超過30個項(xiàng)目?；葜菔心壳坝腥齻€項(xiàng)目在售，儲備著豐富的有效客戶資源。推行關(guān)系營銷是本項(xiàng)目降低推廣成本、保障項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)期銷售的重要保證。主要

39、包括引入建華地產(chǎn)三級客戶資源、導(dǎo)入客戶滾動系統(tǒng)等。目前，建華地產(chǎn)公司所擁有的客戶資源情況如下：在數(shù)年的龍崗項(xiàng)目銷售中積累了5000余成交客戶和超過40000余到訪接待客戶的資料，其中相當(dāng)部分客戶與建華公司仍保持著良好的關(guān)系，龍崗與大亞灣相鄰，本項(xiàng)目對龍崗客戶更具吸引力。我們可以通過:l 多達(dá)35000名客戶可以通過電話和手機(jī)短信通知；l 超過10000名客戶可以通過郵寄形式通知二、惠深圳兩地聯(lián)合營銷策略 隨著城市發(fā)展，惠陽城市配套將更加完善，本地客戶將持續(xù)增長，本項(xiàng)目將采用：惠陽現(xiàn)場及深圳兩地聯(lián)合營銷的方法。(一)惠陽營銷策略左岸春天項(xiàng)目現(xiàn)場作為本項(xiàng)目營銷中心所在，是本項(xiàng)目的主戰(zhàn)場。無論項(xiàng)目包

40、裝以至媒體宣傳推廣必須細(xì)致到位。1現(xiàn)場包裝展示1）圍墻展示圍墻廣告可以提前樹立項(xiàng)目的形象，提前吸引客戶的眼球，對于積累客戶起著重要作用。項(xiàng)目啟動初期即可采用。 圍墻廣告展示：精美的畫面配以讓人心動的廣告語2）臨時咨詢處在項(xiàng)目施工初期，工程進(jìn)度未能達(dá)到在現(xiàn)場設(shè)置營銷中心，在此階段也有不少客戶欲了解項(xiàng)目情況，所以在施工初期現(xiàn)場設(shè)立臨時咨詢中心是相當(dāng)必要的。提前對咨詢客戶做登記，對于了解客戶購房需求、意向價位、戶型等有莫大幫助，可以為接下來的發(fā)售vip卡做好準(zhǔn)備，為開盤做好準(zhǔn)備。臨時咨詢處裝修要求比較簡單，只要突出個性，功能齊備即可。咨詢中心實(shí)景資料3）銷售中心營銷中心也是對外展示發(fā)展商和樓盤形象的

41、重要陣地，顧客對公司及產(chǎn)品產(chǎn)生的認(rèn)識很大程度上來自他們在營銷中心切身體會到和感受到的一切。 營銷中心應(yīng)該突出人性化的設(shè)計特色，力求給潛在購買者高雅、整潔、親切、精品的感覺， 因?yàn)槠诜夸N售的原因，我們一定要把營銷中心視為整個樓盤的中心，一切對外事務(wù)、反映樓盤質(zhì)素。建議左岸春天銷售中心在樓體建至裙樓上2層時馬上于街鋪位置選址進(jìn)行裝修。建議銷售中心位置：售樓中心展示:售樓中心外觀及廣場展示售樓中心內(nèi)部優(yōu)雅舒適的格調(diào)4）外立面展示開盤時項(xiàng)目還處在施工階段,樓宇的外觀還不能形象的呈現(xiàn)在客戶眼前,建議采用先完成裙樓和低層住宅立面的作法。就是在塔樓三層左右搭上巨型框架,往下部分提前完成外立面,包括商場和底層

42、住宅,往上樓面施工同時進(jìn)行。這種方式可以很有效的樹立樓盤的形象和加強(qiáng)購房者的信心。本方式在深圳以較普遍采用，惠陽仍未見開發(fā)商采用，建議本項(xiàng)目可以創(chuàng)新采用此方法。外立面展示:5）樣板房展示一個溫馨舒適的樣板房可以給人身臨其境的感覺，讓客戶有馬上入住做業(yè)主的沖動，所以現(xiàn)在的樣板房裝修都相當(dāng)細(xì)致、到位，每個細(xì)節(jié)的展示絲絲入寇。而且裝修豪華的樣板房，往往越容易受人青睞，最后連裝修一同購買，不會造成浪費(fèi)。樣板房和營銷中心可以聘請同一家專業(yè)裝飾公司進(jìn)行，設(shè)計施工。以下樣板房細(xì)節(jié)做得很到位，值得參考： 溫馨的客廳 花香四溢的陽臺藝術(shù)品擺設(shè)主臥落地弧形凸窗 餐廳入戶花園6）局部園林展示建議完成局部園林，結(jié)合樓

43、體外立面的展示，真有現(xiàn)樓的感覺，提前讓客戶體驗(yàn)入住后的優(yōu)美生活環(huán)境。這也是體現(xiàn)開發(fā)商重視項(xiàng)目細(xì)節(jié)，實(shí)力與做事認(rèn)真的表現(xiàn)。實(shí)景展示，完成局部花園7）模型的展示 由于銷售前期，項(xiàng)目還處于施工階段，因此模型可以形象的展示出，項(xiàng)目以后的全景，讓客戶有身臨其境的感覺，也有助于銷售員介紹項(xiàng)目。模型可說是必不可少的展示品。比例可以做到1：80。模型展示模型對于樓體立面及園林規(guī)劃的表達(dá)相當(dāng)重要，必須做得逼真細(xì)致?？偨Y(jié)：以上各現(xiàn)景展示屬于營銷必須的硬件，是銷售當(dāng)中不可或缺的部分，每個展示的細(xì)致表達(dá)，將可大大提高項(xiàng)目的檔次，給與提高價格的支持。它也是樹立企業(yè)形象的展示，給以客戶信心，促進(jìn)銷售。2全方位的媒體營銷現(xiàn)

44、場包裝展示可比是廣告推廣硬件，是長期性的一次性投資，全方位的媒體廣告，就是項(xiàng)目推廣的軟件，是周期性的發(fā)布，針對不同銷售階段，配合不同的促銷賣點(diǎn)、不同的媒體組合投放。本項(xiàng)目媒體宣傳將分為惠陽本地及深圳兩部分：惠陽是項(xiàng)目所在，也是客戶群體的組成部分，媒體宣傳考慮以較持久、有效、節(jié)省為主。深圳是主力客戶所在，媒體宣傳占推廣費(fèi)較大比例，考慮以周期性集中式發(fā)布?；蓐柾茝V策略1）樓書等vi系統(tǒng)樓書、logo、宣傳單張、紙袋等是售樓時不可缺少的必須資料。它們可比項(xiàng)目的形象代言人，設(shè)計精美的樓書將給與項(xiàng)目檔次的提升，給以客戶信心。2）戶外廣告：戶外廣告有時間周期長，廣告信息直觀明了，容易引起注目的特點(diǎn)，廣告效

45、益較佳。l 路燈旗路燈旗覆蓋面廣，可以一連幾條街道布置，對氣氛營造和促銷賣點(diǎn)的發(fā)布可以發(fā)揮最佳作用。建議可以在開城大道、長安路布置。 l 戶外廣告牌位于交通要道的戶外廣告牌，每天人流的閱讀量不計其數(shù)，對于新項(xiàng)目形象樹立和積累客戶起著極強(qiáng)的作用。建議可以在開城大道邊上和深惠高速出口設(shè)立等戶外廣告牌。 墻體戶外告牌 立柱戶外廣告牌3）現(xiàn)場禮儀包裝現(xiàn)場禮儀包裝，主要是氣氛營造，是指工地乃至售樓處里外的包裝，通過條幅、氣球等營造出喜慶熱鬧的銷售氣氛，有足帶動客戶購買心理。l 條幅廣告噴繪根據(jù)不同銷售期，設(shè)計不同的噴繪廣告。如認(rèn)購時設(shè)計的畫面是“xx花園接受優(yōu)先登記”，開盤時是“xx花園盛大開盤”等，條

46、幅掛于樓體最當(dāng)眼處，可以起到很好的宣傳作用。 直觀的噴繪廣告l 氣球、彩旗、燈柱、充氣柱等以上種種，配合在一起將營造出熱鬧的銷售氣氛，給客戶以項(xiàng)目熱銷的氣氛。 燈柱、金幔、彩旗、氣球、拱門、條幅等4）dm直郵dm直郵可以有目的性，直接的把宣傳資料郵寄到客戶手上，費(fèi)用低而具有效性。針對大亞灣各大廠商，各大產(chǎn)業(yè)基地如殼牌、惠州港、比亞迪等派發(fā)?？梢宰鳛殚L期采用的媒體。5）短信廣告結(jié)合dm直郵，在開盤、熱銷、持銷、尾盤各個階段，以不同的廣告內(nèi)容，分批發(fā)出。6）網(wǎng)絡(luò)廣告現(xiàn)在是網(wǎng)絡(luò)的時代，網(wǎng)絡(luò)媒體廣告越趨重要，由于價格還相對較低，而閱讀量高，可以考慮在開盤初期采用。建議刊登在惠陽信息網(wǎng)上。（二）深圳市場

47、推廣策略深圳媒體宣傳將以較集中形成推廣，以在短期造成轟動效應(yīng)，引起社會關(guān)注，使項(xiàng)目成為投資1設(shè)立展銷點(diǎn)，組織看樓團(tuán)針對深圳客戶對惠陽項(xiàng)目投資的熱忱，建議于深圳旺區(qū)設(shè)立展銷廳或采用建華公司展銷廳，集中客戶組織看樓團(tuán)。華強(qiáng)北展廳東門步行街展廳華強(qiáng)北及東門步行街均有固定的戶外展銷廳，可以考慮租用，但據(jù)了解租金較高。建華地產(chǎn)公司展廳建華地產(chǎn)公司總部位于深圳羅湖區(qū)深房廣場（國貿(mào)正對面），交通較為方便。公司特意開辟一個固定展廳，為代理項(xiàng)目提供服務(wù)?？梢宰鳛樽蟀洞禾祉?xiàng)目固定展廳，接待深圳客戶及，作為深圳客戶看樓專車集中點(diǎn)。2報紙廣告及軟文報道炒作報紙廣告可以比較細(xì)致的表達(dá)項(xiàng)目的資料，很好的樹立項(xiàng)目形象，有利

48、于新項(xiàng)目在短期間引起各界關(guān)注。另外通過系列性的軟文報道，定期發(fā)布項(xiàng)目信息及惠陽片區(qū)發(fā)展，形成客戶長期關(guān)注，引發(fā)購買潮。目前惠陽、大亞灣項(xiàng)目：“熊貓國際”“世貿(mào)廣場”“菩提園”“君豪公寓”等，均采用投放深圳報紙廣告的策略，取得不屬宣傳效果。報告廣告費(fèi)較高，我們不主張長期投放，建議按計劃分階段在特區(qū)報、南方都市報投放。3網(wǎng)絡(luò)廣告深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)、深圳搜房網(wǎng)是行內(nèi)人士及購房人士瀏覽最多的網(wǎng)站，對于樹立企業(yè)形象及項(xiàng)目形象有較佳的效果，建議在項(xiàng)目蓄客階段可以采用。包括網(wǎng)絡(luò)主頁廣告、邀請網(wǎng)絡(luò)地產(chǎn)劍客發(fā)布炒作文章4dm直郵、短信廣告針對目標(biāo)客戶區(qū)域如大工業(yè)區(qū)、龍崗、部分深圳關(guān)內(nèi)客戶，及建華地產(chǎn)本身儲備客戶發(fā)

49、放直郵廣告、短信廣告（三）活動營銷策略1 舉行產(chǎn)品發(fā)布會打造高端品牌形象，從項(xiàng)目的整體規(guī)劃以至建筑風(fēng)格等，聘請建筑專家舉行權(quán)威性的發(fā)布會。2 開發(fā)商品牌延伸專家團(tuán)討論會招待專家、媒體記者共同開展研討會，針對項(xiàng)目的環(huán)保、設(shè)計等方面，以產(chǎn)生社會對項(xiàng)目的關(guān)注，提高開發(fā)商品牌形象。3 其他促銷活動l 紅酒品嘗會通過業(yè)主聯(lián)誼，贈送禮品加深業(yè)主與開發(fā)商的關(guān)系?？梢允羌t酒品嘗鑒賞、名車展覽會等。l 嘉年華會定期舉行嘉年華會，引起客戶關(guān)注，制作熱銷氣氛。（四）集中開盤模式集中開盤是目前房地產(chǎn)項(xiàng)目慣用的營銷手法，項(xiàng)目通過提前宣傳推廣，做好的客戶積累，通過派發(fā)vip卡，聚集有效的購房客戶，在開盤當(dāng)天集中選房，往往

50、能達(dá)到快速消化的效果，有利于資金快速回籠。項(xiàng)目形象包裝推廣啟動操作流程：臨時咨詢中心開放接受客戶咨詢正式售樓中心開放，開始發(fā)售vip卡樣板房開放、試計價正式開盤，集中選房搶購建華地產(chǎn)操作的惠州中心項(xiàng)目南湖明珠，開盤現(xiàn)場人頭涌涌?？偨Y(jié)：營銷推廣是房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售成功的最重要因素，再好的規(guī)劃、戶型沒有宣傳，客戶無處可知，項(xiàng)目很快將被競爭對手淹沒。我們將根據(jù)不同銷售階段，為左岸春天計劃不同的營銷推廣策略。媒體推廣及活動營銷將根據(jù)不同階段進(jìn)行合理的分配組合，客戶積累期、開盤初期為了吸引人流，爭取迅速銷售快速回籠資金推廣力度相對較大，活動組織密度較高，進(jìn)入持銷期后，推廣可以適當(dāng)減少。總推廣費(fèi)比例控制在1。三、提高項(xiàng)目附加值建議為提高本項(xiàng)目吸引力，我們還可以從以下方面提高項(xiàng)目附加值。1、 樓宇立面