房地產(chǎn)花都溫泉項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū)

1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū)第 1 頁(yè) 共 33 頁(yè)“花都溫泉花都溫泉”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū)河南許昌永達(dá)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司河南許昌永達(dá)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司二零零九年八月二零零九年八月項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū)第 2 頁(yè) 共 33 頁(yè)目目 錄錄一、一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況.3 3二、二、項(xiàng)目面臨的開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目面臨的開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn).5 5( (一一) )項(xiàng)目面臨的開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)項(xiàng)目面臨的開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì).5 5( (二二) )項(xiàng)目面臨的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目面臨的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn).7 7三、三、市場(chǎng)機(jī)會(huì)及風(fēng)險(xiǎn)管理市場(chǎng)機(jī)會(huì)及風(fēng)險(xiǎn)管理.9 9四、四、項(xiàng)目概念規(guī)劃項(xiàng)目概念規(guī)劃.1111( (一一) )核心主題定位：核心主題定位：.1111(

2、 (二二) )建成目標(biāo)定位：建成目標(biāo)定位：.1111( (三三) )指導(dǎo)思想與開(kāi)發(fā)理念指導(dǎo)思想與開(kāi)發(fā)理念.1111( (四四) )規(guī)劃設(shè)計(jì)基本思路：規(guī)劃設(shè)計(jì)基本思路：.1212( (五五) )規(guī)劃布局建議規(guī)劃布局建議.1212五、五、產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議.1717( (一一) )產(chǎn)品目標(biāo)市場(chǎng)定位產(chǎn)品目標(biāo)市場(chǎng)定位.1717( (二二) )產(chǎn)品形態(tài)定位產(chǎn)品形態(tài)定位.1717( (三三) )產(chǎn)品開(kāi)發(fā)面積配比產(chǎn)品開(kāi)發(fā)面積配比.1919( (四四) )產(chǎn)品面積配比產(chǎn)品面積配比.1919六、六、項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的保障體系項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的保障體系.2222( (一一) )資源體系資源體系.2222( (二二)

3、 )產(chǎn)品配套體系產(chǎn)品配套體系.2222( (三三) )服務(wù)體系服務(wù)體系.2222( (四四) )資金保障體系資金保障體系.2323( (五五) )營(yíng)銷體系營(yíng)銷體系.2323七、七、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃.2424( (一一) )項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo).2424( (二二) )項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間計(jì)劃項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間計(jì)劃.2424( (三三) )項(xiàng)目開(kāi)發(fā)區(qū)域計(jì)劃安排項(xiàng)目開(kāi)發(fā)區(qū)域計(jì)劃安排.2424( (四四) )項(xiàng)目產(chǎn)品開(kāi)發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目產(chǎn)品開(kāi)發(fā)計(jì)劃.2626( (五五) )項(xiàng)目產(chǎn)品銷售計(jì)劃項(xiàng)目產(chǎn)品銷售計(jì)劃.2727( (六六) )項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃.2828( (七七) )項(xiàng)目產(chǎn)品銷售價(jià)

4、格發(fā)展計(jì)劃項(xiàng)目產(chǎn)品銷售價(jià)格發(fā)展計(jì)劃.2929( (八八) )項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金投入及回收計(jì)劃項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金投入及回收計(jì)劃.2929( (九九) )項(xiàng)目投資收益計(jì)劃項(xiàng)目投資收益計(jì)劃.3030項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū)第 3 頁(yè) 共 33 頁(yè) “花都溫泉花都溫泉”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū)一、一、 項(xiàng)目項(xiàng)目概況概況( (一一) )項(xiàng)目基礎(chǔ)條件項(xiàng)目基礎(chǔ)條件1.1. 項(xiàng)目狀況項(xiàng)目狀況花都溫泉項(xiàng)目位于許昌市鄢陵陳化店鎮(zhèn)，地處 311 國(guó)道，座落于享有中州“天然氧吧”和“中原之肺”之稱的 58 萬(wàn)畝花卉栽培園區(qū)內(nèi)。距鄢陵縣城約 10 公里，許昌市區(qū)約 20 公里，距鄭州新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)約 65 公里。項(xiàng)目總占地 1

5、036 畝，呈南北走向長(zhǎng)條形地塊，東西走向約 800 米，南北走向約 1100 米。整體規(guī)劃為集溫泉療養(yǎng)、酒店、會(huì)議、保健養(yǎng)生、休閑娛樂(lè)為一體的綜合型旅游度假項(xiàng)目。項(xiàng)目一期開(kāi)發(fā)規(guī)模。占地約 300 畝，建成營(yíng)業(yè)區(qū)域 100 余畝，建成面積約 6 萬(wàn)平米，于 2006 年開(kāi)始營(yíng)業(yè)，營(yíng)業(yè)狀況良好。項(xiàng)目后期工程（待建區(qū)）總占地約 900 畝，分別位于花都溫泉建成區(qū)域西部、北部。地塊平整，目前現(xiàn)狀用于種植各種花卉及苗木。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū)第 4 頁(yè) 共 33 頁(yè)2.2. 資源條件資源條件社會(huì)經(jīng)濟(jì)：社會(huì)經(jīng)濟(jì)：許昌市區(qū)建成區(qū)面積 45.8 平方公里，市區(qū)人口 48 萬(wàn)人。2008 年全市生產(chǎn)總值 1062

6、.0 億元，人均生產(chǎn)總值 24706 元。鄢陵全縣生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)完成 132 億元，同比增長(zhǎng) 12.6%，人均生產(chǎn)總值20934 元。自然資源：自然資源：陳化店地下水質(zhì)優(yōu)味純，富含多種人體所必需的礦物質(zhì)。以水泡茶，茶醇香溢，具有保健功效，享有“中原第一茶”之美譽(yù)。陳化店花卉種植久遠(yuǎn)，是鄢陵三大花卉主產(chǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)之一，面積大、品種優(yōu)、科技含量高。旅游環(huán)境：旅游環(huán)境：生態(tài)旅游是鄢陵縣優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)，目前旅游業(yè)已形成以花都溫泉度假區(qū)為龍頭，以花卉博覽園、許由故地游、茶文化一條街、花鄉(xiāng)農(nóng)家樂(lè)為重點(diǎn)，許由玫瑰園、檜柏藝術(shù)園為補(bǔ)充的發(fā)展框架。花木資源：花木資源：鄢陵有“蠟梅冠天下 ” “中國(guó)花木之鄉(xiāng) ”， “中國(guó)花

7、木第一縣” “中原第一茶 ” 花木資源優(yōu)質(zhì)。擁有 58 萬(wàn)畝“平原林?！?，主要以花卉、優(yōu)質(zhì)花木栽培為主，花木品種 1000 多個(gè)，全鎮(zhèn)花木覆蓋率為 70%以上，被稱為中州“天然氧吧” “中原之肺” 。氣候條件：氣候條件：屬暖溫帶季風(fēng)型氣候，夏季炎熱雨集中，秋季晴和日照長(zhǎng)。年平均日照時(shí)數(shù) 2413h；年平均降水量 706.1mm，69 月份降雨量占年降水量的 64.8%；歷年平均無(wú)霜期 215 天。是中原地區(qū)少有的宜人氣候之地。政策資源：政策資源：旅游立省省委省政府關(guān)于實(shí)施旅游立省戰(zhàn)略 加快旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見(jiàn) ，省旅游局實(shí)施“旅游立省”戰(zhàn)略 做大做強(qiáng)我省旅游產(chǎn)業(yè)未來(lái)三年行動(dòng)綱要鄭許一體化：鄭許

8、一體化：“鄭許一體化”是未來(lái)許昌的發(fā)展方向，高速公路擴(kuò)建和高速鐵路許昌站的建設(shè)，收費(fèi)站的取消。鄢陵在不遠(yuǎn)的將來(lái)真正成為鄭州的南花園，這將為鄢陵旅游休閑地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)提供巨大的商機(jī)與市場(chǎng)?！耙司踊ǔ且司踊ǔ恰保涸S昌從提高全市旅游綜合競(jìng)爭(zhēng)力的角度出發(fā)，正在突破觀光旅游的初級(jí)階段，全力打造休閑、宜居城市，并向國(guó)際化項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū)第 5 頁(yè) 共 33 頁(yè)發(fā)展。建設(shè)以“花木溫泉旅游區(qū)”為帶動(dòng)的“宜居花城” 。二、二、 項(xiàng)目面臨的開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目面臨的開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)( (一一) )項(xiàng)目面臨的開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)項(xiàng)目面臨的開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)1.1. 宏觀經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展?fàn)I造的市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)宏觀經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展?fàn)I造的市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)20092

9、009 年年 1 12 2 季度，國(guó)內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展景氣指數(shù)走高。在國(guó)內(nèi)投資、季度，國(guó)內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展景氣指數(shù)走高。在國(guó)內(nèi)投資、內(nèi)需消費(fèi)的強(qiáng)勢(shì)帶動(dòng)下，營(yíng)造了中國(guó)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展的大勢(shì)環(huán)境。內(nèi)需消費(fèi)的強(qiáng)勢(shì)帶動(dòng)下，營(yíng)造了中國(guó)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展的大勢(shì)環(huán)境。（上半年，在 gdp 增長(zhǎng)的三大需求中，最終消費(fèi)拉動(dòng) gdp 增長(zhǎng) 3.8 個(gè)百分點(diǎn)；資本形成拉動(dòng) gdp 增長(zhǎng) 6.2 個(gè)百分點(diǎn)；凈出口下拉 gdp 增長(zhǎng)負(fù) 2.9 個(gè)百分點(diǎn)，投資是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要力量。2009 年上半年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 139862 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng) 7.1%，比一季度加快 1.0 個(gè)百分點(diǎn)。分季度看，一季度增長(zhǎng) 6.1%，二季

10、度增長(zhǎng) 7.9%。 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 91321 億元，同比增長(zhǎng) 33.5%，城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入 9667 元。其中，人均可支配收入 8856元，同比增長(zhǎng) 9.8%。資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局）在全球經(jīng)濟(jì)有待復(fù)蘇的背景下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勢(shì)發(fā)展，人民幣升值預(yù)期指數(shù)提高，國(guó)際、國(guó)內(nèi)投資熱潮涌動(dòng)。2.2. 旅游度假時(shí)代發(fā)展趨勢(shì)下的產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)旅游度假時(shí)代發(fā)展趨勢(shì)下的產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家國(guó)民生活消費(fèi)模式：當(dāng)一個(gè)國(guó)家人均根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家國(guó)民生活消費(fèi)模式：當(dāng)一個(gè)國(guó)家人均 gdpgdp 超過(guò)超過(guò) 10001000 美美金，國(guó)民生活消費(fèi)步入旅游觀光時(shí)代，當(dāng)人均金，國(guó)民生活消費(fèi)步入旅游觀光時(shí)代，當(dāng)人均 gdpgd

11、p 超過(guò)超過(guò) 20002000 美金，美金，步入休閑度假時(shí)代；超過(guò)步入休閑度假時(shí)代；超過(guò) 30003000 美金，步入旅游度假井噴時(shí)代。而鄭美金，步入旅游度假井噴時(shí)代。而鄭州、許昌、鄢陵人均州、許昌、鄢陵人均 gdpgdp 均超過(guò)均超過(guò) 20002000 美金，區(qū)域旅游、度假、養(yǎng)生、美金，區(qū)域旅游、度假、養(yǎng)生、休閑的消費(fèi)基礎(chǔ)夯實(shí)，旅游度假地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)條件基本成型。休閑的消費(fèi)基礎(chǔ)夯實(shí)，旅游度假地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)條件基本成型。（2008 年鄭州市生產(chǎn)總值將突破 3000 億元大關(guān)，同比增長(zhǎng) 12.5%左右，人均生產(chǎn)總值達(dá) 40000 元。2008 年許昌市生產(chǎn)總值 1062.0 億元，人均生產(chǎn)總值2

12、4706 元。2008 年鄢陵縣生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)完成 132 億元，人均生產(chǎn)總值 21639元。資料來(lái)源：08 年鄭州市政府工作報(bào)告）中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型期內(nèi)，地產(chǎn)、股市投資比重大，投資面窄，投資中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型期內(nèi)，地產(chǎn)、股市投資比重大，投資面窄，投資渠道單一，能有效抑制資產(chǎn)通脹及資產(chǎn)保值方式，地產(chǎn)投資成為熱渠道單一，能有效抑制資產(chǎn)通脹及資產(chǎn)保值方式，地產(chǎn)投資成為熱門首先，而旅游度假地產(chǎn)的投資預(yù)期更為市場(chǎng)看重。門首先，而旅游度假地產(chǎn)的投資預(yù)期更為市場(chǎng)看重。（以三亞旅游度假地產(chǎn)市場(chǎng)為例，08 年整體市場(chǎng)仍呈良性發(fā)展勢(shì)頭。2008 年三項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū)第 6 頁(yè) 共 33 頁(yè)亞市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 76.

13、2 億元，同比增長(zhǎng) 48.3%；各類商品房交易面積 109.7萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 17.6%，商品房房銷售價(jià)格同比上漲 10.4%。資料來(lái)源：三亞市 08 年政府工作報(bào)告）（以成都華僑城旅游地產(chǎn)為例，08 年，在成都整體市場(chǎng)趨于慘淡經(jīng)營(yíng)背景下，成都華僑城純水岸一期創(chuàng)造了成都樓市的銷售奇跡，364 套房源當(dāng)天即告售罄，開(kāi)盤(pán)均價(jià) 7800 元，銷售面積 6.6 萬(wàn)平米，成交額達(dá) 5.1 億。資料來(lái)源：成都房地產(chǎn)報(bào)道。 ）3.3. 區(qū)域發(fā)展的政策機(jī)會(huì)區(qū)域發(fā)展的政策機(jī)會(huì)以鄭州為主導(dǎo)，許昌、鄢陵等周邊區(qū)縣為經(jīng)濟(jì)輻射帶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展布局，鄭許一體化區(qū)域發(fā)展規(guī)劃及政策導(dǎo)向性的傾斜將帶動(dòng)許昌、鄢陵等片區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加

14、重區(qū)域發(fā)展的投資力度。在鄭州為核心的“光暈效應(yīng)”下，形成區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的投資熱潮。4.4. 區(qū)域及項(xiàng)目有效資源利用的發(fā)展機(jī)會(huì)區(qū)域及項(xiàng)目有效資源利用的發(fā)展機(jī)會(huì)項(xiàng)目所處區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展模式，高自然率、高綠化覆蓋率的不可復(fù)制性，溫泉療養(yǎng)資源的稀缺性，形成項(xiàng)目以“旅游、休閑、度假、養(yǎng)生”為開(kāi)發(fā)理念的先天資源條件和發(fā)展機(jī)會(huì)。5.5. 區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勢(shì)發(fā)展的市場(chǎng)機(jī)會(huì)區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勢(shì)發(fā)展的市場(chǎng)機(jī)會(huì)20092009 年上半年，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)年上半年，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“量升價(jià)漲量升價(jià)漲”發(fā)展局面，將帶發(fā)展局面，將帶動(dòng)許昌、鄢陵等區(qū)縣房地產(chǎn)發(fā)展景氣指數(shù)、商品房銷售價(jià)格指數(shù)的動(dòng)許昌、鄢陵等區(qū)縣

15、房地產(chǎn)發(fā)展景氣指數(shù)、商品房銷售價(jià)格指數(shù)的上漲預(yù)期，刺激區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速增長(zhǎng)。形成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投上漲預(yù)期，刺激區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速增長(zhǎng)。形成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資良勢(shì)運(yùn)行的基礎(chǔ)平臺(tái)。資良勢(shì)運(yùn)行的基礎(chǔ)平臺(tái)。（2009 年上半年鄭州商品房銷售面積大幅攀升，半年內(nèi)銷售商品房 48688 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 594，環(huán)比增長(zhǎng) 295。上半年商品房銷售均價(jià)為4749元平方米，同比上漲 64，環(huán)比上漲 6.3。其中商品住宅銷售均價(jià)為4457元平方米，同比上漲 125，環(huán)比上漲 108。資料來(lái)源:鄭州市房管局統(tǒng)計(jì)資料）（16 月份，許昌市區(qū)商品住房銷售 2931 套，面積 34.94 萬(wàn)平方米，成交金項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)

16、營(yíng)計(jì)劃書(shū)第 7 頁(yè) 共 33 頁(yè)額 81370.8 萬(wàn)元。與 2008 年 1-6 月份相比，套數(shù)增加 1463 戶，增幅 99.66 %，面積增加 15.07 萬(wàn)平方米，增幅 75.84%，金額增加 40319.08 元，增幅98.2%。2009 年上半年，許昌市區(qū)商品房?jī)r(jià)格繼續(xù)保持穩(wěn)中小幅上升的趨勢(shì)，綜合平均價(jià)格為 2740 元/，與 2008 年底相比增幅為 2.24%，與第一季度相比增幅為0.74%。資料來(lái)源：許昌房地產(chǎn)網(wǎng)）許昌、鄢陵經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速，城市化進(jìn)程加快，但宜居、旅游度假、休閑養(yǎng)生的產(chǎn)品配套缺失。旅游度假地產(chǎn)的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)與經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展及城市化進(jìn)程步調(diào)不一，市場(chǎng)有效供給與有效需求脫

17、節(jié)。集宜居性、旅游度假性、休閑養(yǎng)生性的市場(chǎng)供給斷檔，形成本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)發(fā)展契機(jī)。許昌市、鄢陵縣房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間短、起步晚，產(chǎn)品設(shè)計(jì)及社區(qū)居住品質(zhì)落后，中高端產(chǎn)品消費(fèi)觀念模糊等因素的局限，蘊(yùn)育了本土市場(chǎng)發(fā)展的潛在空間。( (二二) )項(xiàng)目面臨的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目面臨的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)1.1. 宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控預(yù)期的不確定性風(fēng)險(xiǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控預(yù)期的不確定性風(fēng)險(xiǎn)09 年前兩季度，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期凸顯“過(guò)熱” ，房市、股市雙雙走高，人民幣升值預(yù)期加重，國(guó)際投資熱錢涌動(dòng)（據(jù)央行統(tǒng)計(jì)，日均7 億美元熱錢流入國(guó)內(nèi)） 。為保經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，寬松的貨幣政策適度調(diào)控、銀行貸款加息的可能性加大。2.2. 抑制第二居所需求及投資的障礙風(fēng)

18、險(xiǎn)抑制第二居所需求及投資的障礙風(fēng)險(xiǎn)二套房貸款政策的從嚴(yán)，物業(yè)稅的試點(diǎn)征收，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款要求款項(xiàng)的過(guò)多設(shè)置等因素將會(huì)壓縮房地產(chǎn)過(guò)快的發(fā)展勢(shì)頭，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求。3.3. 項(xiàng)目蘊(yùn)育周期過(guò)長(zhǎng)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目蘊(yùn)育周期過(guò)長(zhǎng)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)許昌、鄢陵市場(chǎng)容量小，銷售速度慢，旅游度假地產(chǎn)消費(fèi)觀念落后，致使本土市場(chǎng)的消費(fèi)基礎(chǔ)薄弱。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū)第 8 頁(yè) 共 33 頁(yè)本項(xiàng)目地段偏遠(yuǎn)，生活配套、教育配套缺失、交通成本高、宜居性低等因素的制約，致使項(xiàng)目本身所針對(duì)的客群基礎(chǔ)狹隘。項(xiàng)目以資源型為導(dǎo)向的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，資源規(guī)劃單一，不足以吸引客流、人流。其前期溫泉療養(yǎng)資源利用及營(yíng)業(yè)，受季節(jié)性影響較大，針對(duì)市場(chǎng)投資需

19、求，投資升值預(yù)期系數(shù)低迷。4.4. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目規(guī)模開(kāi)發(fā)，投資金額大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，融資成本高等因素與前期啟動(dòng)資金及維持現(xiàn)金流順暢性的矛盾較為突出。( (三三) )市場(chǎng)敏感性分析市場(chǎng)敏感性分析1.1. 旅游度假地產(chǎn)資源經(jīng)營(yíng)多元性與項(xiàng)目自身資源經(jīng)營(yíng)單一性旅游度假地產(chǎn)資源經(jīng)營(yíng)多元性與項(xiàng)目自身資源經(jīng)營(yíng)單一性資源為導(dǎo)向型的旅游度假地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，以多元性的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)形成強(qiáng)大的，具有吸引力的核心旅游度假資源。僅依靠“溫泉資源”單一性的利用，不足以支撐本項(xiàng)目整體可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)平臺(tái)。2.2. 宜居度假性、旅游觀光性、休閑養(yǎng)生性的旅游度假產(chǎn)品，市場(chǎng)有效需求宜居度假性、旅游觀光性、休閑養(yǎng)生性的旅

20、游度假產(chǎn)品，市場(chǎng)有效需求與無(wú)效供給與無(wú)效供給以鄭州為核心的中原地區(qū)，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)缺失，表現(xiàn)為：其一，不具備強(qiáng)大核心旅游度假資源的優(yōu)勢(shì)，其二，針對(duì)“宜居度假性、旅游觀光性、休閑養(yǎng)生性”旅游度假產(chǎn)品，缺乏合理規(guī)劃、開(kāi)發(fā)及設(shè)計(jì)。兩大因素的使然，未能有效滿足市場(chǎng)投資度假的有效需求。3.3. 產(chǎn)品升級(jí)與市場(chǎng)消費(fèi)觀念及市場(chǎng)投資預(yù)期間的矛盾。產(chǎn)品升級(jí)與市場(chǎng)消費(fèi)觀念及市場(chǎng)投資預(yù)期間的矛盾。鄭州、許昌及周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)旅游度假地產(chǎn)的發(fā)展基礎(chǔ)及經(jīng)濟(jì)消費(fèi)基礎(chǔ)基本成型，但市場(chǎng)的消費(fèi)仍以城市普通住宅為主要導(dǎo)向，旅游度假產(chǎn)品的消費(fèi)觀念落后，旅游度假產(chǎn)品的投資預(yù)期前景不明。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū)第 9 頁(yè) 共 33 頁(yè)4.4.

21、 區(qū)域市場(chǎng)銷售體量小，速度速度慢與項(xiàng)目規(guī)模開(kāi)發(fā)及維持現(xiàn)金流快速流區(qū)域市場(chǎng)銷售體量小，速度速度慢與項(xiàng)目規(guī)模開(kāi)發(fā)及維持現(xiàn)金流快速流通間的矛盾。通間的矛盾。本土市場(chǎng)消費(fèi)基礎(chǔ)不足以支撐項(xiàng)目的規(guī)模開(kāi)發(fā)，要突破市場(chǎng)容量的瓶頸，加快銷售速度，保障項(xiàng)目后期開(kāi)發(fā)的現(xiàn)金流的順暢。如何制定獨(dú)特的銷售模式，建立強(qiáng)大的銷售網(wǎng)絡(luò)。對(duì)維持項(xiàng)目正常運(yùn)作的現(xiàn)金流至關(guān)重要。三、三、 市場(chǎng)機(jī)會(huì)及風(fēng)險(xiǎn)管理市場(chǎng)機(jī)會(huì)及風(fēng)險(xiǎn)管理( (一一) )機(jī)會(huì)管理機(jī)會(huì)管理1.1. 本項(xiàng)目擁有的第一市場(chǎng)機(jī)會(huì)：本項(xiàng)目擁有的第一市場(chǎng)機(jī)會(huì)：許昌、鄢陵高端消費(fèi)群從第一居所到第二居所帶來(lái)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。許昌、鄢陵高端消費(fèi)群從第一居所到第二居所帶來(lái)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。在許昌、

22、鄢陵兩個(gè)基本市場(chǎng)“低密度別墅類” 度假、養(yǎng)生、居住產(chǎn)品供給為“零”的狀態(tài)下，我們以極具競(jìng)爭(zhēng)力價(jià)格和品質(zhì)優(yōu)勢(shì)向目標(biāo)市場(chǎng)提供有效供給。2.2. 本項(xiàng)目擁有的第二市場(chǎng)機(jī)會(huì)：本項(xiàng)目擁有的第二市場(chǎng)機(jī)會(huì)：把握鄭州為主導(dǎo)的把握鄭州為主導(dǎo)的“休閑、度假、養(yǎng)生休閑、度假、養(yǎng)生”類物業(yè)需求帶來(lái)的機(jī)會(huì)。類物業(yè)需求帶來(lái)的機(jī)會(huì)。鄭州、許昌的人均 gdp 已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò) 3000 美金。在“度假、休閑、養(yǎng)生”生活模式日漸趨熱的大勢(shì)下。鄢陵的“花木資源” ， “空氣質(zhì)量”資源，溫泉 項(xiàng)目的“水療資源” ，系統(tǒng)構(gòu)成本項(xiàng)目 “休閑度假養(yǎng)生”物業(yè)的核心優(yōu)勢(shì)?；凇盎ǘ紲厝币研纬傻钠放朴绊懥?，基于開(kāi)業(yè)三年積累的市場(chǎng)效應(yīng)。本項(xiàng)目的高

23、“性價(jià)比“必然能有效拉動(dòng)以鄭州為主導(dǎo)市場(chǎng)的“度假養(yǎng)生投資” 類物業(yè)需求。3.3. 本項(xiàng)目的第三市場(chǎng)機(jī)會(huì)：本項(xiàng)目的第三市場(chǎng)機(jī)會(huì)：純投資類物業(yè)帶來(lái)的需求機(jī)會(huì)。純投資類物業(yè)帶來(lái)的需求機(jī)會(huì)。若項(xiàng)目的租金回報(bào)能滿足 6%-9%的回報(bào)率，并且物業(yè)自身價(jià)值又有不斷增值的預(yù)期。在任何一個(gè)城市，此類物業(yè)必然被市場(chǎng)追捧。本項(xiàng)目依托溫泉游客對(duì)客房的居住需求，用客房的租金收入回報(bào)投資者，可拉動(dòng)“產(chǎn)權(quán)式酒店”物業(yè)的銷售。我們以客流量對(duì)酒店客房數(shù)量的要求，計(jì)算能提供給投資者的回報(bào)，以此“定制定量”開(kāi)發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店。既能滿項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū)第 10 頁(yè) 共 33 頁(yè)足溫泉項(xiàng)目的基本接待，又能產(chǎn)生更多項(xiàng)目“現(xiàn)金流” 。( (二

24、二) )風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)管理1.1. 旅游度假資源的單一性旅游度假資源的單一性旅游度假資源單一性經(jīng)營(yíng)向多元性經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的過(guò)渡，核心旅游度假資旅游度假資源單一性經(jīng)營(yíng)向多元性經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的過(guò)渡，核心旅游度假資源基礎(chǔ)平臺(tái)的搭建。源基礎(chǔ)平臺(tái)的搭建。項(xiàng)目?jī)H憑“溫泉”資源的單一性經(jīng)營(yíng)，不足以支撐項(xiàng)目可持續(xù)性發(fā)展。突破對(duì)有效資源利用單一的瓶頸，依托項(xiàng)目溫泉療養(yǎng)資源的稀缺性，區(qū)位資源的不可復(fù)制性、花木資源可持續(xù)利用性，衍生系列的旅游度假資源業(yè)態(tài)，形成項(xiàng)目旅游度假資源多元性經(jīng)營(yíng)局面。以保障項(xiàng)目客流、人流的消費(fèi)基礎(chǔ)，增持項(xiàng)目物業(yè)的投資升值保值權(quán)重指數(shù)。搭建“旅游、觀光、休閑、度假、養(yǎng)生、運(yùn)動(dòng)”為一體的核心旅游度假資源平臺(tái)2

25、.2. 有效需求與無(wú)效供應(yīng)的錯(cuò)位有效需求與無(wú)效供應(yīng)的錯(cuò)位“宜居度假性、旅游觀光性、休閑養(yǎng)生性宜居度假性、旅游觀光性、休閑養(yǎng)生性”的旅游度假產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，市場(chǎng)的旅游度假產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，市場(chǎng)有效需求與有效供給的無(wú)縫銜接的保障。有效需求與有效供給的無(wú)縫銜接的保障。依托項(xiàng)目已形成的強(qiáng)勢(shì)旅游度假資源平臺(tái)，科學(xué)規(guī)劃，合理布局，針對(duì)市場(chǎng)的有效需求開(kāi)發(fā)旅游度假地產(chǎn)系列產(chǎn)品，填充市場(chǎng)空白，滿足市場(chǎng)休閑度假養(yǎng)生的消費(fèi)需求；憑借項(xiàng)目核心旅游度假資源良性經(jīng)營(yíng)，提高產(chǎn)品投資消費(fèi)的增值保值預(yù)期，刺激市場(chǎng)的投資消費(fèi)需求。3.3. 本土市場(chǎng)的非主流化本土市場(chǎng)的非主流化“坐銷行銷坐銷行銷”營(yíng)銷模式的制定，強(qiáng)大銷售網(wǎng)絡(luò)的建立，以加快產(chǎn)品銷

26、售營(yíng)銷模式的制定，強(qiáng)大銷售網(wǎng)絡(luò)的建立，以加快產(chǎn)品銷售速度，保障項(xiàng)目開(kāi)發(fā)現(xiàn)金流的暢通。速度，保障項(xiàng)目開(kāi)發(fā)現(xiàn)金流的暢通。整合政府、社會(huì)有效資源，打造項(xiàng)目宣傳推廣名片，加大項(xiàng)目的推廣力度，引領(lǐng)旅游度假產(chǎn)品的消費(fèi)觀念。執(zhí)行行銷坐銷相結(jié)合，以“走出去，引進(jìn)來(lái)”為原則，建立以鄭州為主導(dǎo)點(diǎn)，本土市場(chǎng)為緩沖帶，周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)為輻射面的強(qiáng)大銷售網(wǎng)絡(luò)，加快項(xiàng)目產(chǎn)品銷售速度，快速回籠項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金，維持現(xiàn)金流順暢流通。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū)第 11 頁(yè) 共 33 頁(yè)4.4. 宏觀政策的不確定性宏觀政策的不確定性最大限度避免宏觀政策調(diào)控的因素影響，拓展項(xiàng)目融資渠道，降低項(xiàng)目最大限度避免宏觀政策調(diào)控的因素影響，拓展項(xiàng)目融資

27、渠道，降低項(xiàng)目運(yùn)作的資金層面風(fēng)險(xiǎn)。運(yùn)作的資金層面風(fēng)險(xiǎn)?；诤暧^經(jīng)濟(jì)發(fā)展、宏觀政策調(diào)控的不確定性，積極拓展項(xiàng)目融資渠道，在維持項(xiàng)目正常開(kāi)發(fā)的資金水平線下，有計(jì)劃、有步驟進(jìn)行投資運(yùn)作，以規(guī)避資金層面的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。四、四、 項(xiàng)目概念規(guī)劃項(xiàng)目概念規(guī)劃( (一一) )核心主題定位：核心主題定位：花都溫泉是集花都溫泉是集“旅游、度假、養(yǎng)生、居住旅游、度假、養(yǎng)生、居住”為一體的大型旅為一體的大型旅游度假項(xiàng)目游度假項(xiàng)目整合項(xiàng)目所屬區(qū)位不可復(fù)制性資源、自身固有的稀缺性資源，規(guī)劃開(kāi)發(fā)組團(tuán)式配套產(chǎn)品，完善經(jīng)營(yíng)服務(wù)，迎合旅游度假地產(chǎn)的時(shí)代發(fā)展契機(jī)。精心打造集“宜居度假性、旅游觀光性，休閑養(yǎng)生性 ”為一體大型旅游度假項(xiàng)目

28、，引領(lǐng)度假物業(yè)的消費(fèi)觀念，使之成為鄭州乃至整個(gè)中原地區(qū)的旅游度假地產(chǎn)標(biāo)桿。( (二二) )建成目標(biāo)定位：建成目標(biāo)定位：1.1. 成為中原地區(qū)“旅游、度假、養(yǎng)生”產(chǎn)業(yè)的第一品牌項(xiàng)目2.2. 成為鄢陵、許昌、河南對(duì)外展示的名片3.3. 成為許昌、河南與國(guó)際、國(guó)內(nèi)旅游度假網(wǎng)絡(luò)的切入口4.4. 成為中原地區(qū)最具吸引力的旅游度假目的地( (三三) )指導(dǎo)思想與開(kāi)發(fā)理念指導(dǎo)思想與開(kāi)發(fā)理念1.1. 指導(dǎo)思想：指導(dǎo)思想：抓住抓住“度假、養(yǎng)生、休閑、居住度假、養(yǎng)生、休閑、居住”產(chǎn)業(yè)最難得的發(fā)展機(jī)會(huì)，整合利用好產(chǎn)業(yè)最難得的發(fā)展機(jī)會(huì)，整合利用好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū)第 12 頁(yè) 共 33 頁(yè)各類優(yōu)勢(shì)資源，以可持續(xù)經(jīng)營(yíng)為

29、原則，以各類優(yōu)勢(shì)資源，以可持續(xù)經(jīng)營(yíng)為原則，以“國(guó)際理念、國(guó)內(nèi)領(lǐng)先國(guó)際理念、國(guó)內(nèi)領(lǐng)先”為標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)，科學(xué)規(guī)劃，合理布局。準(zhǔn)，科學(xué)規(guī)劃，合理布局。2.2. 開(kāi)發(fā)理念：開(kāi)發(fā)理念：定位發(fā)展目標(biāo)定位發(fā)展目標(biāo)科學(xué)統(tǒng)籌規(guī)劃科學(xué)統(tǒng)籌規(guī)劃重點(diǎn)項(xiàng)目帶動(dòng)重點(diǎn)項(xiàng)目帶動(dòng)適時(shí)有效開(kāi)發(fā)適時(shí)有效開(kāi)發(fā)( (四四) )規(guī)劃設(shè)計(jì)基本思路：規(guī)劃設(shè)計(jì)基本思路：資源為基礎(chǔ)資源為基礎(chǔ) 市場(chǎng)為導(dǎo)向市場(chǎng)為導(dǎo)向 在在“度假、養(yǎng)生、休閑、居住度假、養(yǎng)生、休閑、居住” 四位一體的共同市場(chǎng)下，以四位一體的共同市場(chǎng)下，以“度假養(yǎng)度假養(yǎng)生生”為引題為引題, ,用用“一心四軸一心四軸”為項(xiàng)目結(jié)構(gòu)，針對(duì)地形、地貌特征，形成為項(xiàng)目結(jié)構(gòu)，針對(duì)地形、地貌特征，形成“

30、四軸三區(qū)四軸三區(qū)”的系統(tǒng)布局。的系統(tǒng)布局。( (五五) )規(guī)劃布局建議規(guī)劃布局建議一心四園三區(qū)：一心四園三區(qū)：1.1. 一一心：溫泉療養(yǎng)區(qū)2.2. 四園：運(yùn)動(dòng)休閑園、農(nóng)業(yè)觀光園、農(nóng)家樂(lè)主題休閑園、風(fēng)情商業(yè)休閑園 3.3. 三區(qū)：溫泉養(yǎng)生區(qū)，休閑觀光區(qū)、度假養(yǎng)生居住區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū)第 13 頁(yè) 共 33 頁(yè)( (六六) )價(jià)值創(chuàng)造價(jià)值創(chuàng)造三大價(jià)值鏈：三大價(jià)值鏈：1.1. 第一價(jià)值鏈：低密度別墅類居住產(chǎn)品形態(tài)2.2. 第二價(jià)值鏈：以水環(huán)境、花木資源構(gòu)造的景觀環(huán)境3.3. 第三價(jià)值鏈：以溫泉為主體的養(yǎng)生、運(yùn)動(dòng)、休閑、觀光系列配套以龍湖“滟瀾山、花盛香緹” 低密度別墅產(chǎn)品為參照座標(biāo)，塑造本項(xiàng)目在鄭

31、州、許昌市場(chǎng)上的巨大差異化品質(zhì)優(yōu)勢(shì)。以龍湖“滟瀾山、花盛香緹”的環(huán)境景觀為參照座標(biāo)，以水環(huán)境為核心，以花木資源為要素，在中原腹地創(chuàng)造獨(dú)特的景觀環(huán)境。除溫泉形成的核心配套之外，增加必要的商業(yè)配套，增加迷你高爾夫、網(wǎng)球等高端運(yùn)動(dòng)配套，增加農(nóng)家樂(lè)、觀光農(nóng)園、觀光花園等生態(tài)旅游配套。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū)第 14 頁(yè) 共 33 頁(yè)( (七七) )各類物業(yè)區(qū)位規(guī)劃及設(shè)計(jì)指標(biāo)（參考）各類物業(yè)區(qū)位規(guī)劃及設(shè)計(jì)指標(biāo)（參考）1.1.各項(xiàng)基礎(chǔ)指標(biāo)各項(xiàng)基礎(chǔ)指標(biāo)1)1) 項(xiàng)目用地：1036 畝2)2) 建成區(qū)占地：約 130 畝3)3) 規(guī)劃范圍：約 900 畝4)4) 擬擴(kuò)大的規(guī)劃范圍：約 1000 畝 （租地）5)5)

32、 建筑容積率：0.66)6) 項(xiàng)目待建規(guī)劃建筑面積：約 32 萬(wàn)2.2. 溫泉養(yǎng)生區(qū)溫泉養(yǎng)生區(qū) （東區(qū)及湖面周邊）（東區(qū)及湖面周邊） （除已建成營(yíng)業(yè)的（現(xiàn)狀）100 余畝用地，建筑面積 57792 平方米之外） ，用地約 200 畝 建筑面積約 6 萬(wàn)（0.45） 五星級(jí)度假酒店度假屋 （獨(dú)棟別墅） 5 萬(wàn) 國(guó)際 spa 養(yǎng)生館：（townhouse2-2.5） 2 萬(wàn) 意向空間及參考座標(biāo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū)第 15 頁(yè) 共 33 頁(yè)此外：在建成區(qū)（現(xiàn)狀）此外：在建成區(qū)（現(xiàn)狀）100100 余畝用地上余畝用地上規(guī)劃并規(guī)劃并增加增加設(shè)計(jì)設(shè)計(jì) 恒溫游泳館（含室內(nèi)器械運(yùn)動(dòng)） 約 5000 養(yǎng)生論壇（會(huì)

33、議中心） 約 5000 產(chǎn)權(quán)式度假酒店：（六至八層電梯洋房 ） 約 3.0 萬(wàn) 意向空間及參考座標(biāo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū)第 16 頁(yè) 共 33 頁(yè)3.3. 度假、養(yǎng)生居住區(qū)度假、養(yǎng)生居住區(qū) （西區(qū)、北部片區(qū)）（西區(qū)、北部片區(qū)）用地約用地約 630630 畝畝，建筑面積約，建筑面積約 3232 萬(wàn)萬(wàn) （容積率約 0 0.6） 幼托、管理用房 及其他功能配套 約 5000 度假屋：（villa 洋房 4.5-5.5 層）： 約 8.0 萬(wàn) 休閑養(yǎng)生館：（ townhouse2-2.5 層）： 約 12.5 萬(wàn) 度假養(yǎng)生公寓：（電梯洋房 10-12 層） 約 3.2 萬(wàn)4.4. 主題休閑園區(qū)（主題休閑園

34、區(qū)（10351035 畝外部片區(qū)）畝外部片區(qū)）用地約用地約 10001000 畝畝，建筑面積約，建筑面積約 10000100001)1) 運(yùn)動(dòng)休閑： 迷你高爾夫 用地約 100畝鄉(xiāng)村馬術(shù)： 用地約 150畝 網(wǎng)球 用地約 50畝2)2) 農(nóng)業(yè)觀光：農(nóng)業(yè)觀光：農(nóng)家樂(lè)村寨 用地約 100畝 觀光花園、觀光果園、 用地約 600畝意向空間及參考座標(biāo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū)第 17 頁(yè) 共 33 頁(yè)五、五、 產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議( (一一) )產(chǎn)品目標(biāo)市場(chǎng)定位產(chǎn)品目標(biāo)市場(chǎng)定位1.1. 以鄭州為核心，中原地區(qū)為主打區(qū)域的旅游度假地產(chǎn)消費(fèi)純投資市場(chǎng)2.2. 以許昌、鄢陵第一居所居住品質(zhì)升級(jí)的中高端消費(fèi)市場(chǎng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)

35、營(yíng)計(jì)劃書(shū)第 18 頁(yè) 共 33 頁(yè)3.3. 以鄭州為主導(dǎo)點(diǎn)，許昌、鄢陵為緩沖帶、周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)為輻射面的休閑、養(yǎng)生度假類物業(yè)的需求市場(chǎng)。( (二二) )產(chǎn)品形態(tài)定位產(chǎn)品形態(tài)定位低密度別墅類度假物業(yè)1.1. 滿足溫泉資源經(jīng)營(yíng)及市場(chǎng)投資需求的酒店、度假公寓產(chǎn)品2.2. 滿足居住品質(zhì)升級(jí)需求的洋房、聯(lián)排、獨(dú)棟產(chǎn)品3.3. 滿足 5+2 度假模式及中長(zhǎng)期養(yǎng)生需求的洋房、聯(lián)排、獨(dú)棟產(chǎn)品4.4. 除溫泉形成的核心配套之外，增加必要的商業(yè)配套，增加迷你高爾夫、網(wǎng)球等高端運(yùn)動(dòng)配套，增加農(nóng)家樂(lè)、觀光農(nóng)園、觀光花園等生態(tài)旅游配套產(chǎn)品。產(chǎn)品參照1.1. 以龍湖“滟瀾山、花盛香緹” 低密度別墅產(chǎn)品為參照座標(biāo)，塑造本

36、項(xiàng)目在鄭州、許昌市場(chǎng)上的巨大差異化品質(zhì)優(yōu)勢(shì)。2.2. 以龍湖“滟瀾山、花盛香緹”的環(huán)境景觀為參照座標(biāo)，以水環(huán)境為核心，以花木資源為要素，在中原腹地創(chuàng)造獨(dú)特的景觀環(huán)境。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū)第 19 頁(yè) 共 33 頁(yè)( (三三) )產(chǎn)品開(kāi)發(fā)面積配比產(chǎn)品開(kāi)發(fā)面積配比物業(yè)形態(tài)規(guī)劃數(shù)量()比例備注洋房8004025%獨(dú)棟4802415%度假住宅聯(lián)排124862.439%項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū)第 20 頁(yè) 共 33 頁(yè)產(chǎn)權(quán)酒店30415.210%小高層公寓3201610%商業(yè)及配套500050002%2%會(huì)所、商業(yè)、等配套住宅（含酒店）小計(jì)315357.6315357.6( (四四) )產(chǎn)品面積配比產(chǎn)品面積配比

37、產(chǎn)品形態(tài)房型房型建筑面積建筑面積(m2)(m2)面積期間面積期間(m2)(m2)面積合計(jì)面積合計(jì)(m2)(m2)面積配比面積配比單房（廳臥合一）509124.5630%一房一廳6015207.650%兩房一衛(wèi)703041.5210%產(chǎn)權(quán)酒店兩房?jī)尚l(wèi)8053041.5210%合計(jì)30415.2單房（廳臥合一）503201.610%一房一廳609604.830%兩房一衛(wèi)706403.220%兩房?jī)尚l(wèi)909604.830%小三房1051600.85%三房1205960.483%小高層公寓四房及以上1705640.322%合計(jì)3201618074917.4460%聯(lián)排2002049944.9640%合

38、計(jì)124862.4701600820%802401230%1002401230%洋房120101600820%合計(jì)80040小類獨(dú)棟250202402450%低密度溫泉?jiǎng)e墅獨(dú)棟3001002400050%合計(jì)48024( (五五) )產(chǎn)品銷售價(jià)格建議產(chǎn)品銷售價(jià)格建議1.1. 鄭州、許昌中高端物業(yè)的價(jià)格狀況項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū)第 21 頁(yè) 共 33 頁(yè)許昌區(qū)域板塊的價(jià)格狀況許昌中高端物業(yè)的銷售價(jià)格鄭州高端物業(yè)的銷售價(jià)格區(qū)域銷售均價(jià)項(xiàng)目銷售均價(jià)項(xiàng)目銷售均價(jià)市中心老城區(qū)2900 元/帕拉帝奧 2700 元/甲六院11000-14000 元/城南板塊2150 元/龍湖灣 3000 元/大河龍城85009

39、000 元/西城板塊2700 元/健發(fā)御園 3500 元/綠城百合公寓6500-8000 元/北城板塊2700 元/濱河名郡 3200 元/溫哥華廣場(chǎng)9945.69 元/東城板塊2600-3500 元/2.2. 中高端物業(yè)的市場(chǎng)購(gòu)買力評(píng)估行業(yè)級(jí)別年收入（萬(wàn)）月均收入（元）月均總收入月供額（元）能承擔(dān)物業(yè)的總價(jià)(元)許昌市行長(zhǎng)151250025000100001075462副職1210000200008000860369金融業(yè)中層86667133335333573579高管201666733333133331433949電力業(yè)中層86667133335333573579總經(jīng)理1512500250

40、00100001075462副總108333166676667716974房地產(chǎn)業(yè)中層86667133335333573579電信、移動(dòng)業(yè)高層201666733333133331433949特級(jí)教師65000100004000430185高級(jí)教師4.5375075003000322638教師業(yè)優(yōu)秀教師3.5291758332333250941高層201666733333133331433949中層108333166676667716974煙草業(yè)職工65000100004000430185市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)97500150006000645277副市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)86667133335333573579正縣級(jí)領(lǐng)導(dǎo)

41、65000100004000430185公務(wù)員正科級(jí)領(lǐng)導(dǎo)5416783333333358487鄢陵縣行長(zhǎng)86667133335333573579副職65000100004000430185金融業(yè)中層3250050002000215092電力業(yè)高管97500150006000645277項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū)第 22 頁(yè) 共 33 頁(yè)總經(jīng)理86667133335333573579房地產(chǎn)業(yè)副總5416783333333358487電信業(yè)管理層86667133335333573579特級(jí)教師5416783333333358487高級(jí)教師4333366672667286790教師業(yè)優(yōu)秀教師32500500

42、02000215092正縣級(jí)領(lǐng)導(dǎo)65000100004000430185公務(wù)員正科級(jí)領(lǐng)導(dǎo)5416783333333358487備注a)月均總收入=月均收入+隱形收入（隱形收入按月均收入的 2 倍計(jì)）b)月供額按月均總收入的 40%計(jì)c)能承擔(dān)物業(yè)總價(jià)（以 10 年按揭、年利率 5.94%，首付比例 30%計(jì)）d)年收入的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來(lái)源于工商部門及相關(guān)部門人員的咨詢統(tǒng)計(jì)總價(jià) 20-30 萬(wàn) 比例占 12.90%；總價(jià) 30-40 萬(wàn)，比例占 12.90%；總價(jià) 40-50 萬(wàn)，比例占 16.1%；總價(jià) 50-60 萬(wàn)，比例占 22.6%；總價(jià) 60-70 萬(wàn)，70-80 萬(wàn)，比例各占 6.5% ；

43、總價(jià) 100 萬(wàn)以上，比例占 16.1%。總價(jià)為 40-60 萬(wàn)區(qū)間的中高端物業(yè)，100 萬(wàn)以上的高端物業(yè)，市場(chǎng)購(gòu)買力的集中表現(xiàn)尤為突出。3.3. 產(chǎn)品初步定價(jià)參照本土市場(chǎng)，形成的敏感價(jià)格集中在 3200-3500 元/區(qū)間；（基礎(chǔ)價(jià)格與本土市場(chǎng)價(jià)格的交集）參照鄭州高端物業(yè)的市場(chǎng)，形成敏感價(jià)格 4000-5500 元/；（高端物業(yè)銷售價(jià)格下調(diào) 50%）參照本土市場(chǎng)購(gòu)買力形成敏感價(jià)格 4000-6000 元/；（40-60 萬(wàn)總價(jià)，單套面積按 100計(jì)）針對(duì)產(chǎn)品銷售的初步定價(jià)1)1) 產(chǎn)權(quán)式度假酒店：（六至八層電梯洋房 ）4850 元/2)2) 聯(lián)排別墅：5500 元/3)3) 獨(dú)棟別墅：800

44、0 元/4)4) 小類獨(dú)棟：7000 元/5)5) 洋房（4-4.5 層）： 4000 元/6)6) 小高層公寓：4200 元/六、六、 項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的保障體系項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的保障體系( (一一) )資源體系資源體系項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū)第 23 頁(yè) 共 33 頁(yè)1.1. 依托以休閑、養(yǎng)生、度假為主導(dǎo)的溫泉水療資源，規(guī)劃開(kāi)發(fā)五星級(jí)度假酒店度假屋、國(guó)際 spa 養(yǎng)生館：（townhouse2-2.5） 、恒溫游泳館（含室內(nèi)器械運(yùn)動(dòng)）養(yǎng)生論壇（會(huì)議中心） 、產(chǎn)權(quán)式度假酒店：（六至八層電梯洋房 ） 。突破季節(jié)性經(jīng)營(yíng)局限，最大限度保障項(xiàng)目運(yùn)作的客流、人流。2.2. 利用項(xiàng)目周邊用地的可租用性質(zhì)及花木

45、資源規(guī)劃開(kāi)發(fā)農(nóng)業(yè)觀光園。如農(nóng)家樂(lè)村寨、觀光花園、觀光果園等互動(dòng)業(yè)態(tài)，充實(shí)項(xiàng)目旅游度假資源。3.3. 利用可租土地的用地規(guī)模，項(xiàng)目的水系資源、景觀資源、花木資源規(guī)劃開(kāi)發(fā)主題休閑園區(qū)，如迷你高爾夫、鄉(xiāng)村馬術(shù)、室外生態(tài)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)（網(wǎng)球）等運(yùn)動(dòng)業(yè)態(tài)，提升項(xiàng)目旅游度假資源品質(zhì)。4.4. 復(fù)合型、多元化旅游度假資源體系建立，能最大化保證項(xiàng)目基本運(yùn)作的客流、人流；最大量提升項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的保值及升值預(yù)期。( (二二) )產(chǎn)品配套體系產(chǎn)品配套體系1.1. 依托項(xiàng)目建成區(qū)域及溫泉資源衍生的恒溫游泳館、養(yǎng)生中心、國(guó)際 spa養(yǎng)生館等，規(guī)劃開(kāi)發(fā)度假酒店、度假別墅、度假洋房。2.2. 依托高爾夫球道、馬術(shù)跑道、室外生態(tài)運(yùn)行

46、場(chǎng)所及項(xiàng)目的水系資源、景觀資源，規(guī)劃開(kāi)發(fā)度幼托、管理用房 及其他功能配套、度假屋：（villa 洋房 4.5-5.5 層） 、休閑養(yǎng)生館：（ townhouse2-2.5 層） 、度假養(yǎng)生公寓：（電梯洋房 10-12 層） 3.3. 系列配套產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，滿足市場(chǎng)不同需求，充實(shí)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念，提升項(xiàng)目居住及度假品質(zhì)。( (三三) )服務(wù)體系服務(wù)體系1.1. 針對(duì)度假酒店、別墅、洋房類產(chǎn)品，依托開(kāi)發(fā)的酒店管理資源，建立“宜居、宜租、宜管”的服務(wù)模式，提升消費(fèi)客群的投資預(yù)期，放大產(chǎn)品保值、升值功能。2.2. 針對(duì)度假屋：（villa 洋房 4.5-5.5 層） 、休閑養(yǎng)生館：（ townhouse2-

47、2.5 層） 、度假養(yǎng)生公寓：（電梯洋房 10-12 層）類產(chǎn)品，建立專業(yè)管理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū)第 24 頁(yè) 共 33 頁(yè)團(tuán)隊(duì)、輸送服務(wù)配套、提供酒店式物業(yè)管理，以提升作為第二居所的居住品質(zhì)。3.3. 針對(duì)國(guó)際 spa 養(yǎng)生館、養(yǎng)生中心、高爾夫球道、鄉(xiāng)村馬術(shù)等配套，建立專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)，提供系列的完善服務(wù)。放大項(xiàng)目的宣傳推廣名片，提升項(xiàng)目運(yùn)作含金水平。4.4. 觀光農(nóng)園、觀光花園、農(nóng)家樂(lè)村寨等附屬配套，根據(jù)花令及果令周期，舉辦花卉節(jié)、水果節(jié)。聚集項(xiàng)目人氣，托染項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)氛圍。( (四四) )資金保障體系資金保障體系1.1. 工程建設(shè)、項(xiàng)目、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目產(chǎn)品營(yíng)銷推廣、公司管理等啟動(dòng)資金的準(zhǔn)備及

48、優(yōu)化配置。2.2. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的融資渠道拓展，融資成本、時(shí)間及資金到位的整體把控與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程的匹配。3.3. 在保障項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的現(xiàn)金流水平線下，有計(jì)劃、有步驟進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，最大限度減低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。4.4. 工程建設(shè)、營(yíng)銷推廣、業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)管理等層面，制定相應(yīng)的成本管理模式，降低運(yùn)作成本，凸顯項(xiàng)目運(yùn)作的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。( (五五) )營(yíng)銷體系營(yíng)銷體系1.1. 整合政府、社會(huì)資源，打造項(xiàng)目宣傳推廣名片。借助國(guó)際、國(guó)內(nèi)、省內(nèi)養(yǎng)生會(huì)議的舉辦、公益性活動(dòng)舉辦，推進(jìn)項(xiàng)目品牌營(yíng)銷。2.2. 制定“坐銷行銷”銷售管理模式，建立以鄭州為主導(dǎo)點(diǎn)，本土市場(chǎng)為緩沖帶，周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)為輻射面的產(chǎn)品銷售網(wǎng)絡(luò)。3.3. 針對(duì)本土及

49、本土之外的中高端消費(fèi)市場(chǎng)，拓展?fàn)I銷推廣渠道，制定相應(yīng)的“點(diǎn)對(duì)點(diǎn)”營(yíng)銷推廣策略4.4. 通過(guò)項(xiàng)目自身網(wǎng)站建立，網(wǎng)上產(chǎn)品的宣傳及網(wǎng)上訂房系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，制定項(xiàng)目的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷模式5.5. 通過(guò)酒店、產(chǎn)品、配套旅游度假資源完善的服務(wù)，制定項(xiàng)目服務(wù)營(yíng)銷模式。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū)第 25 頁(yè) 共 33 頁(yè)七、七、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃( (一一) )項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)物業(yè)形態(tài)規(guī)劃數(shù)量()比例備注洋房8004025%獨(dú)棟4802415%聯(lián)排124862.439%產(chǎn)權(quán)酒店30415.210%小高層公寓3201610%度假住宅商業(yè)及配套住宅（含酒店）小計(jì)315357.6315357.6會(huì)所、商業(yè)、配套

50、用房等500050002%2%地下設(shè)備用房及停車位0 0規(guī)劃用地面積533600533600800容積率0.60.6計(jì)容積率建筑面積320160320160320357.6320357.6( (二二) )項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間計(jì)劃項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間計(jì)劃1.1. 第一時(shí)間段：2009 年 9 月至 2010 年 12 月2.2. 第二時(shí)間段：2011 年 1 月至 2012 年 1 月3.3. 第三時(shí)間段：2012 年 1 月至 2013 年 1 月4.4. 第四時(shí)間段：2013 年 1 月至 2013 年 1 月( (三三) )項(xiàng)目開(kāi)發(fā)區(qū)域計(jì)劃安排項(xiàng)目開(kāi)發(fā)區(qū)域計(jì)劃安排1.1. 第一階段：開(kāi)發(fā)區(qū)域： 重點(diǎn)啟動(dòng)項(xiàng)

51、目樣板區(qū)、景觀環(huán)境建設(shè)區(qū)酒店部分 啟動(dòng)起步區(qū)廣場(chǎng)及商業(yè)、起步區(qū)住宅、獨(dú)棟別墅區(qū)1 重點(diǎn)開(kāi)發(fā)、樣板房、售樓處、景觀環(huán)境建設(shè)區(qū)2.2. 第二階段：開(kāi)發(fā)區(qū)域重點(diǎn)開(kāi)發(fā)起步區(qū)中后期產(chǎn)品啟動(dòng)度假住宅區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū)第 26 頁(yè) 共 33 頁(yè)3.3. 第三階段：開(kāi)發(fā)區(qū)域獨(dú)棟別墅區(qū)進(jìn)入中期開(kāi)發(fā)1全面啟動(dòng)度假住宅區(qū)4.4. 第四階段：開(kāi)發(fā)區(qū)域全面啟動(dòng)度假住宅區(qū)獨(dú)棟別墅區(qū)進(jìn)入后期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū)第 27 頁(yè) 共 33 頁(yè)( (四四) )項(xiàng)目產(chǎn)品開(kāi)發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目產(chǎn)品開(kāi)發(fā)計(jì)劃開(kāi)發(fā)周期物業(yè)形態(tài)開(kāi)發(fā)量（）備注酒店30,415公寓0洋房20000聯(lián)排20000獨(dú)棟600小類獨(dú)棟10002009 年 9 月-2010

52、年 12 月合計(jì)72,015酒店0公寓洋房40000聯(lián)排30000獨(dú)棟5000小類獨(dú)棟100002011 年 1 月-2012 年 1 月合計(jì)85000酒店公寓32016洋房20040聯(lián)排30000獨(dú)棟10000小類獨(dú)棟80002012 年 12 月-2013 年 1 月合計(jì)100056酒店0公寓0洋房0聯(lián)排44,862獨(dú)棟8424小類獨(dú)棟50002013 年 12 月-2014 年 1 月合計(jì)58,286酒店30415.2公寓32016洋房80,040聯(lián)排124862.4獨(dú)棟24024小類獨(dú)棟24000總計(jì)合計(jì)315357.6項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū)第 28 頁(yè) 共 33 頁(yè)( (五五) )項(xiàng)目產(chǎn)

53、品銷售計(jì)劃項(xiàng)目產(chǎn)品銷售計(jì)劃開(kāi)發(fā)周期物業(yè)形態(tài)銷售量備注酒店20000公寓0洋房15000聯(lián)排15000獨(dú)棟300小類獨(dú)棟6002009 年 9 月-2010 年 12月合計(jì)50,900酒店10,415公寓洋房25000聯(lián)排30000獨(dú)棟4000小類獨(dú)棟80002011 年 1 月-2012 年 1 月合計(jì)77,415酒店公寓20000洋房30000聯(lián)排40000獨(dú)棟10000小類獨(dú)棟100002012 年 12 月-2013 年 1月合計(jì)110000酒店公寓12,016洋房10,040聯(lián)排39862獨(dú)棟9724小類獨(dú)棟54002013 年 12 月-2014 年 1月合計(jì)77,042酒店30,4

54、15公寓32016洋房80,040聯(lián)排124862獨(dú)棟24024小類獨(dú)棟24000總計(jì)合計(jì)315,358項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū)第 29 頁(yè) 共 33 頁(yè)( (六六) )項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃開(kāi)發(fā)周期物業(yè)形態(tài)銷售單價(jià)（元/） 銷售量（米）銷售額（萬(wàn)）回款額（萬(wàn)）酒店48502000097007760公寓0000洋房40001500060004800聯(lián)排55001500082506600獨(dú)棟8000300240192小類獨(dú)棟70006004203362009 年 9 月-2010 年 12 月合計(jì)50,9002461019688酒店530010,4155520.0567460.056公寓00

55、0洋房430025000107508600聯(lián)排6000300001800014400獨(dú)棟10000400040003200小類獨(dú)棟75008000600048002011 年 1 月-2012 年 1 月合計(jì)77,41544270.0638460.06酒店00公寓42002000084007560洋房4800300001440014400聯(lián)排6750400002700027000獨(dú)棟12000100001200012000小類獨(dú)棟850010000850085002012 年 12 月-2013 年 1 月合計(jì)1100007030069460酒店00公寓450012,0165407.26247

56、.2洋房500010,04050208370聯(lián)排70003986227903.6833153.68獨(dú)棟13000972412641.213489.2小類獨(dú)棟90005400486061442013 年 12 月-2014 年 1 月合計(jì)77,04255832.0867404.08酒店5004.09530,41515220.060公寓4312.5943201613807.20洋房4518.99180,040361700聯(lián)排6499.44912486281153.680獨(dú)棟12021.812402428881.20小類獨(dú)棟8241.66724000197800總計(jì)合計(jì)6183.841315,358

57、195012.10項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū)第 30 頁(yè) 共 33 頁(yè)( (七七) )項(xiàng)目產(chǎn)品銷售價(jià)格發(fā)展計(jì)劃項(xiàng)目產(chǎn)品銷售價(jià)格發(fā)展計(jì)劃開(kāi)發(fā)周期2009 年 9 月-2010 年 12 月2011 年2012 年2013 年物業(yè)形態(tài)銷售單價(jià)(元/)酒店48505300公寓0042004500洋房4000430048005000聯(lián)排5500600067507000獨(dú)棟8000100001200013000小類獨(dú)棟7000750085009000備注( (八八) )項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金投入及回收計(jì)劃項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金投入及回收計(jì)劃項(xiàng)目合計(jì)2009.9 月-2010 年 12 月2011 年2012 年2013 年銷售計(jì)劃

58、195012 19688 38460 69460 67404 銀行貸款計(jì)劃7000500020000 自有投資計(jì)劃1600160000 資金來(lái)源收入合計(jì)收入合計(jì)26,28843,06872328 68918 土地款支出計(jì)劃800016006400前期費(fèi)用支出計(jì)劃6828 200020001700 1128 工程支出計(jì)劃75625 150001900025000 16625 三項(xiàng)費(fèi)用支出計(jì)劃9424 250030002400 1524 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)支出計(jì)劃999 300300200 199 營(yíng)業(yè)稅附加及增值稅12676 12802500 4515 4381 所得稅26882 02000 10000

59、 14882 股東回收56000 10002000 23000 30000 銀行還貸7000 3000 4000 資金支出支出合計(jì)支出合計(jì)23680402007081568739本期節(jié)余26082,8681514 179 開(kāi)發(fā)計(jì)劃開(kāi)發(fā)量 72000 平米開(kāi)發(fā)量 85000 平米開(kāi)發(fā)量100000 平米開(kāi)發(fā)量 58000平米項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū)第 31 頁(yè) 共 33 頁(yè)( (九九) )項(xiàng)目投資收益計(jì)劃項(xiàng)目投資收益計(jì)劃編制單位：編制日期：2009.08.24總金額可售面積可售單位金額項(xiàng) 目（萬(wàn)元）（）（元）備注一、銷售總收入酒店152,200,56030415.25,004.10含精裝修公寓138,072,000320164,3