產(chǎn)權(quán)式濕地度假酒店運(yùn)營計(jì)劃管理(終)

1、七彩云南七彩云南 古滇王國北古滇王國北A區(qū)產(chǎn)權(quán)式區(qū)產(chǎn)權(quán)式濕地度假酒店計(jì)劃運(yùn)營原則濕地度假酒店計(jì)劃運(yùn)營原則 目目 錄錄一、 產(chǎn)權(quán)式濕地度假酒店工程概況二 、 如何理解房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營與計(jì)劃管理三 、怎樣形成高質(zhì)量的房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營計(jì)劃四、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工作分解結(jié)構(gòu)五、房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營計(jì)劃的執(zhí)行、控制與調(diào)整一、工程概況 古滇國產(chǎn)權(quán)式濕地度假酒店項(xiàng)目位于滇池湖畔濕地，南臨環(huán)湖東路。建筑面積為約24萬平米，一期開發(fā)為產(chǎn)權(quán)式度假酒店建筑面積為：103843.01m2 容積率為2.0，二期開發(fā)為濕地產(chǎn)權(quán)式別墅。一期開發(fā)由于地理位置特殊，施工降排水、防水難度較大，基礎(chǔ)開挖難度大。二 、 如何理解房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營與計(jì)

2、劃管理 運(yùn)營管理的定義與職能 房地產(chǎn)企業(yè)管理的三個層次 運(yùn)營管理的主要職能 計(jì)劃管理 計(jì)劃管理的基本過程一、運(yùn)營管理的定義與職能運(yùn)營(Operations)就是把投入的資源（生產(chǎn)要素）按照特定要求轉(zhuǎn)換為產(chǎn)出（產(chǎn)品和服務(wù)）的過程。因而是一切組織的最基本職能之一。 （一）、運(yùn)營管理的定義與職能運(yùn)營(Operations)就是把投入的資源（生產(chǎn)要素）按照特定要求轉(zhuǎn)換為產(chǎn)出（產(chǎn)品和服務(wù)）的過程。因而是一切組織的最基本職能之一。輸入材料設(shè)備人員信息資金輸出產(chǎn)品服務(wù)職能過程制造供應(yīng)運(yùn)輸服務(wù)創(chuàng)造和提供產(chǎn)品和服務(wù)的過程（二）、房地產(chǎn)企業(yè)管理的三個層次發(fā)展目標(biāo)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營體系（三）、運(yùn)營管理的主要職能 提出內(nèi)部

3、管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及崗位設(shè)立方案 組織擬訂公司的業(yè)務(wù)規(guī)范和業(yè)務(wù)流程 確定各管理層級的授權(quán) 組織制定公司全年、半年、季度和月工作計(jì)劃 確定和分解全年經(jīng)營指標(biāo) 協(xié)調(diào)制定公司的全面預(yù)算 協(xié)調(diào)各部門之間的工作關(guān)系 主持召開日常運(yùn)營會議，跟蹤、檢查、協(xié)調(diào)各職能部門的工作 協(xié)調(diào)建立各部門業(yè)績評估體系，對部門和主管進(jìn)行考評（四）、計(jì)劃管理 計(jì)劃管理的PDCA 計(jì)劃的形成：事前控制 計(jì)劃的跟蹤與監(jiān)控：事中控制 計(jì)劃的調(diào)整：事后控制（五）、計(jì)劃管理的基本過程 計(jì)劃定義 計(jì)劃排序 計(jì)劃資源估算 計(jì)劃持續(xù)時間估算 制定計(jì)劃表 計(jì)劃執(zhí)行與控制計(jì)劃的定義 確定為產(chǎn)生項(xiàng)目各種可交付成果而必須進(jìn)行的具體計(jì)劃活動。 其基本依據(jù)是工

4、作分解結(jié)構(gòu)（WBS）。是將工作分解結(jié)構(gòu)的最下層的可交付成果有計(jì)劃的分解為更小、更易于管理的組成部分，即具體的計(jì)劃活動，為估算、安排進(jìn)度、執(zhí)行，以及監(jiān)控項(xiàng)目工作奠定基礎(chǔ)。計(jì)劃的排序 識別與確定各計(jì)劃活動之間的邏輯關(guān)系（依賴關(guān)系），來安排計(jì)劃活動順序。 要充分考慮加入時間提前與滯后量的依賴關(guān)系，利用網(wǎng)絡(luò)圖的4種緊前關(guān)系，準(zhǔn)確表達(dá)計(jì)劃活動之間的邏輯關(guān)系。 （FS）完成對開始 （FF）完成對完成 （SS）開始對開始 （SF）開始對完成計(jì)劃資源估算計(jì)劃資源估算估算完成各計(jì)劃活動所需資源的種類與數(shù)量。資源（人員、設(shè)備或物資）的估算除經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)與專家判斷外，還要自下而上估算。將工作進(jìn)一步分解，估算下層每個更具

5、體的活動資源需要，以做到合理與科學(xué)。 計(jì)劃持續(xù)時間估算計(jì)劃持續(xù)時間估算估算完成各計(jì)劃活動所需工時單位數(shù)。除專家判斷、類比估算、參數(shù)估算外，三點(diǎn)估算是一個有效和合理的估算方法（最可能、樂觀、悲觀持續(xù)時間估算的平均值）。時間估算是逐步細(xì)化與完善的，取決于數(shù)據(jù)依據(jù)的詳細(xì)程度與準(zhǔn)確性。 制定計(jì)劃表制定計(jì)劃表分析計(jì)劃活動順序、持續(xù)時間、資源要求，制定項(xiàng)目進(jìn)度表。里程碑進(jìn)度表（里程碑圖）、概況性進(jìn)度表（橫道圖）、表明邏輯關(guān)系的詳細(xì)進(jìn)度表（網(wǎng)絡(luò)圖）。計(jì)劃執(zhí)行與控制計(jì)劃執(zhí)行與控制控制項(xiàng)目進(jìn)度表變更。判斷項(xiàng)目進(jìn)度的當(dāng)前狀態(tài)，查明進(jìn)度是否已經(jīng)改變，以合理的方式處置變更。三、怎樣形成高質(zhì)量的房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營計(jì)劃三、怎

6、樣形成高質(zhì)量的房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營計(jì)劃* 計(jì)劃編制的管理要求* 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營多層級計(jì)劃管理體系* 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資源策劃* 準(zhǔn)確編制項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃* 開發(fā)計(jì)劃與各部門工作有效結(jié)合的把控點(diǎn)計(jì)劃編制的管理要求計(jì)劃編制的管理要求（一）、計(jì)劃編制的相關(guān)責(zé)任人 主導(dǎo)、配合、執(zhí)行、檢查、反饋對象（二）、計(jì)劃編制的時間要求 編制開始時間、持續(xù)時間、檢查時間點(diǎn)自上而下提出節(jié)點(diǎn)要求自下而上編制計(jì)劃滿足節(jié)點(diǎn)要求信息提供，反饋評審，對口管理反反復(fù)復(fù)多個來回的磨合反反復(fù)復(fù)多個來回的磨合計(jì)劃編制的管理要求計(jì)劃編制的管理要求（三）、計(jì)劃編制的溝通要求 對象（知會部門/人）、方式項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)分解計(jì)劃級別計(jì)劃內(nèi)容一級計(jì)劃即項(xiàng)目發(fā)展

7、計(jì)劃，確定項(xiàng)目全部工作計(jì)劃安排。二級計(jì)劃即項(xiàng)目開發(fā)各階段、各專項(xiàng)項(xiàng)業(yè)務(wù)工作計(jì)劃，確定各階段、各專項(xiàng)業(yè)務(wù)全部工作計(jì)劃安排。三級計(jì)劃即各單項(xiàng)工作計(jì)劃，確定項(xiàng)目各個具體單項(xiàng)工作的全部工作計(jì)劃安排，細(xì)化到從準(zhǔn)備工作開始，到工作完成結(jié)束的全過程。房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營多層級計(jì)劃管理體系房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營多層級計(jì)劃管理體系（一）、項(xiàng)目維度的計(jì)劃：房地產(chǎn)項(xiàng)目多級計(jì)劃系統(tǒng)項(xiàng)目計(jì)劃一級計(jì)劃（項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃）二級計(jì)劃（項(xiàng)目各階段和各分項(xiàng)業(yè)務(wù)計(jì)劃）三級計(jì)劃（項(xiàng)目單項(xiàng)工作計(jì)劃）四級計(jì)劃（工作細(xì)化計(jì)劃）運(yùn)營計(jì)劃公司經(jīng)營計(jì)劃部門業(yè)務(wù)計(jì)劃月計(jì)劃周計(jì)劃（二）、房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營多級計(jì)劃管理體系 單項(xiàng)目現(xiàn)金流分析與資金平衡房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資源策劃

8、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資源策劃（一）、項(xiàng)目現(xiàn)金流和資金平衡（二）、工程策劃與合約規(guī)劃（三）、人力資源策劃（四）、資源策劃的確定（項(xiàng)目啟動報告、經(jīng)營策劃書、項(xiàng)目發(fā)展報告） 各類標(biāo)準(zhǔn)與經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)（一）、基礎(chǔ)/標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)1. 工程工期2. 設(shè)計(jì)周期3. 預(yù)售工期重視經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)的積累， 特別是自身的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，因各項(xiàng)目操作均不相同準(zhǔn)確編制項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃準(zhǔn)確編制項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃做好層級平衡與匹配過細(xì)則難以進(jìn)行合理分權(quán)（二）編制深度與計(jì)劃精度1、恰當(dāng)?shù)纳疃?計(jì)劃管控的精細(xì)度體現(xiàn)管理的精細(xì)抓重要節(jié)點(diǎn)與輸出成果 過細(xì)則難以抓住重點(diǎn)排序及邏輯關(guān)系明晰 過細(xì)則關(guān)聯(lián)復(fù)雜、推卸責(zé)任、效率下降2、計(jì)劃的精度-計(jì)劃細(xì)化至可以精確估算的程度分項(xiàng)

9、計(jì)劃名稱招標(biāo)方式考察時間出圖時間招標(biāo)時間簽約時間進(jìn)場（開工）時間計(jì)劃開始計(jì)劃完成計(jì)劃開始計(jì)劃完成計(jì)劃開始計(jì)劃完成計(jì)劃實(shí)際鋁合金門窗工程招標(biāo)計(jì)劃開發(fā)計(jì)劃與各部門工作有效結(jié)合的把控點(diǎn)開發(fā)計(jì)劃與各部門工作有效結(jié)合的把控點(diǎn)建立如下的邏輯關(guān)系是計(jì)劃成功的關(guān)鍵開發(fā)計(jì)劃與各部門工作有效結(jié)合的把控點(diǎn)四、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工作分解結(jié)構(gòu)四、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工作分解結(jié)構(gòu)（一）、項(xiàng)目工作分解結(jié)構(gòu)定義（二）、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工作分解的原則（三）、編制房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)各階段工作分解結(jié)構(gòu)（一）、項(xiàng)目工作分解結(jié)構(gòu)定義項(xiàng)目工作分解結(jié)構(gòu)是項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)并創(chuàng)造必要的可交付成果而執(zhí)行的工作分解之后得到的一種層次結(jié)構(gòu)。每下降一個層次意味

10、著對項(xiàng)目工作更詳盡的說明。（二）、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工作分解的原則1. 工作分解結(jié)構(gòu)確定了項(xiàng)目整個范圍；經(jīng)分解的下一層次內(nèi)容之和要100%反映上一層的范圍。2. 把項(xiàng)目可交付成果分成較小的、便于管理的工作和可交付成果，既不能太粗，也不能太細(xì)。3. 直至結(jié)構(gòu)最底層的“工作細(xì)目”水平，可以可靠地估算費(fèi)用和持續(xù)時間。1.2.3.4.5.6.論證階段工作分解策劃階段工作分解設(shè)計(jì)階段工作分解施工階段工作分解營銷階段工作分解入伙及維修階段工作分解（三）、編制房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)各階段工作分解結(jié)構(gòu)1.論證階段工作分解論證階段工作分解 論證階段的主要工作和合理順序 論證階段的工作成果 論證階段工作分解結(jié)構(gòu)2.策劃階段工

11、作分解策劃階段工作分解 策劃階段的主要工作和合理順序 策劃階段的工作成果 策劃階段工作分解結(jié)構(gòu)3.設(shè)計(jì)階段工作分解設(shè)計(jì)階段工作分解 設(shè)計(jì)階段的主要工作和合理順序 設(shè)計(jì)階段的工作成果 設(shè)計(jì)階段工作分解結(jié)構(gòu)4. 施工階段工作分解施工階段工作分解 施工階段的主要工作和合理順序 施工階段的工作成果 施工階段工作分解結(jié)構(gòu)五、房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營計(jì)劃的執(zhí)行、控制與調(diào)整五、房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營計(jì)劃的執(zhí)行、控制與調(diào)整* （一）、什么影響了計(jì)劃的有效執(zhí)行* （二）、常見的幾種計(jì)劃監(jiān)控方式* （三）、計(jì)劃的動態(tài)調(diào)整（一）什么影響了計(jì)劃的有效執(zhí)行（一）什么影響了計(jì)劃的有效執(zhí)行 哪些業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)對常常對計(jì)劃執(zhí)行造成影響1、設(shè)計(jì)管理對

12、計(jì)劃執(zhí)行的影響2、報建管理對計(jì)劃執(zhí)行的影響3、采購管理對計(jì)劃執(zhí)行的影響4、成本管理對計(jì)劃執(zhí)行的影響 5、人力資源管理對計(jì)劃執(zhí)行的影響6、現(xiàn)場組織與條件變化（二）常見的幾種計(jì)劃監(jiān)控方式（二）常見的幾種計(jì)劃監(jiān)控方式（一）、各類計(jì)劃管理報告1、項(xiàng)目管理月報、周報2、其他報告、報表（二）、運(yùn)營會議制度1、定期例會、臨時會議和專題協(xié)調(diào)會2、明確會議目的、事先溝通信息、分發(fā)材料、準(zhǔn)備議案3、形成會議紀(jì)要并跟蹤檢查（三）、實(shí)地檢查、抽查1、掌握最新情況2、查看一手資料3、檢驗(yàn)報告、報表及其他上報資料的真實(shí)性（四）、實(shí)時交互與共享的信息平臺1、OA系統(tǒng)2、明源系統(tǒng)3、項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)（三）計(jì)劃的動態(tài)調(diào)整（三）計(jì)劃的動態(tài)調(diào)整（一）、計(jì)劃的適用性與權(quán)威性的平衡1.計(jì)劃不適用時要調(diào)整，但不能因?yàn)橛凶兓蛔饔?jì)劃2.按授權(quán)審批，保持計(jì)劃的權(quán)威性3.對調(diào)整原因、責(zé)任和造成的影響作出分析，有量化數(shù)據(jù)，用于考核和經(jīng)驗(yàn)積累（二）、關(guān)鍵線路與節(jié)點(diǎn)的控制1.重點(diǎn)控制影響項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)績與資金的時間節(jié)點(diǎn)變化2.在單一計(jì)劃中，重點(diǎn)控制該計(jì)劃的關(guān)鍵線路上的工作時