AFP考試《金融理財(cái)原理》第九章知識(shí)點(diǎn)租房與購(gòu)房決策

1、一、AFP考試章節(jié)知識(shí)點(diǎn)：租房與購(gòu)房的優(yōu)缺點(diǎn)比較1、租房的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：(1) 有能力使用更多的居住空間(2) 比較能夠應(yīng)對(duì)家庭收入的變化(3) 資金較自由，可尋找更有利的運(yùn)用渠道(4) 有較大的遷徙自由度(5) 瑕疵或毀損風(fēng)險(xiǎn)由房東負(fù)擔(dān)(6) 稅捐負(fù)擔(dān)較輕(7) 不用考慮房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)缺點(diǎn)：(1) 非自愿搬離的風(fēng)險(xiǎn)(2) 無(wú)法按照自己的期望裝修房屋(3) 房租可能增加(4) 無(wú)法運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿追求房?jī)r(jià)差價(jià)利益(5) 無(wú)法通過(guò)購(gòu)房強(qiáng)迫自己儲(chǔ)蓄2、購(gòu)房的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)： (1) 對(duì)抗通貨膨脹(2) 強(qiáng)迫儲(chǔ)蓄累積實(shí)質(zhì)財(cái)富(3) 提高居住質(zhì)量(4) 信用增強(qiáng)效果(5) 滿足擁有自宅的心理效用(6) 同時(shí)提供居

2、住效用與資本增值的機(jī)會(huì)缺點(diǎn)： (1) 缺乏流動(dòng)性：要換房或是變現(xiàn)時(shí)，若要顧及流動(dòng)性可能要被迫降價(jià)出售。(2) 維持成本高：投入裝潢雖可提高居住品質(zhì)，也代表較高的維持成本。(3) 賠本損失的風(fēng)險(xiǎn)：實(shí)質(zhì)上的風(fēng)險(xiǎn)包括房屋毀損，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)包括整體房屋市場(chǎng)下跌的 系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，與所居住社區(qū)管理不善造成房?jī)r(jià)下跌的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。二、AFP考試章節(jié)知識(shí)點(diǎn)：購(gòu)房與租房的決策：年資金成本法1、成本法的計(jì)算公式租房年成本 =押金存款利率 +年租金購(gòu)房年成本 =首付款存款款利率 +貸款余額貸款利率 +年維修費(fèi)用2、案例：汪小發(fā)看上了一套 100 平米的住房，位于北京市海淀區(qū)五道口附近，該住房可租可售。 如果租房， 房租每月 5

3、,500 元，1 個(gè)月房租的押金。 如果購(gòu)房， 總價(jià) 120 萬(wàn)元， 可申請(qǐng) 60萬(wàn)元貸款， 房貸利率為 6%，自備首付款 60萬(wàn)元。汪小發(fā)租與購(gòu)的成本分析如下 ( 假 設(shè)押金與首付款機(jī)會(huì)成本為 3%)：租房年成本： 5,500 元 12+5,500 元 13%=66,165 元 購(gòu)房年成本： 60 萬(wàn)元 3%+60萬(wàn)元 6%=54,000 元3、維護(hù)和折舊成本的考慮1. 房屋維護(hù)成本：租房者不用負(fù)擔(dān)，由購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。此部分金額不定，越舊的房屋維 護(hù)成本越高。本例預(yù)期當(dāng)年房屋維護(hù)成本為 5,000 元。2. 房屋折舊成本：個(gè)人住房不像企業(yè)購(gòu)入房產(chǎn)后要提折舊，但是同樣的地段新舊房有定的價(jià)差，這就是

4、房屋折舊成本的體現(xiàn)。設(shè)該地段全新房與一年屋的價(jià)差為每平米 240 元，折舊率 2%。本例折舊成本為 24,000 元。考慮這兩項(xiàng)因素后， 購(gòu)房的平均年成本為 83,000 元，比租房年成本 66,165 元高 25.44%。租房年成本低于購(gòu)房年成本4、房?jī)r(jià)升值的考慮 房?jī)r(jià)有上漲的潛力 若房?jī)r(jià)在未來(lái)看漲， 那么即使當(dāng)前算起來(lái)購(gòu)房年成本高一點(diǎn)， 但是， 未來(lái)出售房屋的資 本利得也可能彌補(bǔ)居住期間的成本差異。以上例而言，租房年成本率 =66,165 元 1,200,000 元=5.5%，購(gòu)房年成本率 =83,000 元 1,200,000 元=6.9%，差距只有 1.4%。若計(jì)劃住 5 年， (1+

5、1.4%)5-1=7.2% ，只要房?jī)r(jià)可能 在 5 年內(nèi)漲 7.2% 以上，購(gòu)房仍然劃算。若大家都預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步下跌， 而寧可租房不愿購(gòu)房， 則租房年成本高于購(gòu)房年成本 的情況也有可能會(huì)發(fā)生。 因此， 比較租房與購(gòu)房哪種劃算， 決策者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)漲跌的主觀判 斷也是重要因素。三、AFP考試章節(jié)知識(shí)點(diǎn)：凈現(xiàn)值法 (PV 法)1、凈現(xiàn)值法原理 考慮在一個(gè)固定的居住期間內(nèi)， 將租房及購(gòu)房的現(xiàn)金流量還原成現(xiàn)值， 比較兩者的凈現(xiàn) 值較高者為劃算?？梢允褂秘?cái)務(wù)計(jì)算器現(xiàn)金流計(jì)算功能計(jì)算PV，或用 EXCEL的 PV財(cái)務(wù)函數(shù)進(jìn)行分析。若汪小發(fā)已確定要在該處住滿 5 年，月房租每年增加 500 元，以存款利率

6、3%為折現(xiàn)率 ; 在貸款利率 6%下， 20年房貸每年本利平均攤還額為 52,311 元， PMT(6%， 20， 600000)=-52,311月房租每年增加 500 元，第五年底將押金 5,500 元收回。維護(hù)成本第一年 5,000 元，以后每年提高 5,000 元。 PV計(jì)算時(shí)只考慮現(xiàn)金流量，因此，在年成本法中計(jì)算的租房押金利息與購(gòu)房折舊成本 并非實(shí)際現(xiàn)金流出， 不用列入。 而在年成本法中房貸只計(jì)利息， 凈現(xiàn)值法中房貸計(jì)算的是本 利平均攤還額。合理的折現(xiàn)率應(yīng)在首付款資金機(jī)會(huì)成本3%與房貸利率 6%之間，可做敏感性分析。2、租房與購(gòu)房 PV 的計(jì)算 租房現(xiàn)金流 ( 期初支付 )：CF0=押

7、金 +第一年租金 =-5,500-5,500 12=-71,500CFj= 第二年租金 =(-5,500-500) 12=-72,000CFj=第三年租金 =-5,500+2 (-500) 12=-78,000CFj=第四年租金 =-5,500+3 (-500) 12=-84,000CFj=第五年租金 =-5,500+4 (-500) 12=-90,000CFj= 取回押金 =5,500I=3%，PV=-367,017租房購(gòu)房首付貸款維護(hù)成本購(gòu)房合計(jì)期初 CF0（ 71,500 ）（ 600,000 ）（ 600,000 ）第一年 C01（ 72,000 ）（ 52,311 ）（ 5,000

8、）（57,311 ）第二年 C02（ 78,000 ）（ 52,311 ）（ 10,000 ）（62,311 ）第三年 C03（ 84,000 ）（ 52,311 ）（ 15,000 ）（67,311 ）第四年 C04（ 90,000 ）（ 52,311 ）（ 20,000 ）（72,311 ）第五年 C055,5001,250,000（ 560,366 ）（ 25,000 ）664,6343%（367,017 ）（ 266,902 ）4%（359,934 ）（ 288,086 ）5%（353,116 ）（ 307,977 ）6%（346,551 ）（ 326,662 ）+第一年維護(hù)成本 +第

9、二年維護(hù)成本 +第三年維護(hù)成本 +第四年維護(hù)成本 +第五年維護(hù)成本=-52,311-5,000=-53711=-52,311-10,000=-62311=-52,311-15,000=-67,311 =-52,311-20,000=-72,311 +第五年底房貸余額購(gòu)房的現(xiàn)金流 購(gòu)房的凈現(xiàn)值： CF0=首付款 =-600,000 每年房貸本利攤還 =PMT（6%， 20,600000）=-52,3310.7 五年后房貸余額 =PV（6%，15， -52310.7）=508,055 1 CFj= 第一年房貸本利攤還 2 CFj= 第二年房貸本利攤還 3 CFj= 第三年房貸本利攤還 4 CFj= 第四年房貸本利攤還 5 CFj= 第五年房貸本利攤還=-52,311-25,000+1,250,000-508,055=664,634I=3%，PV=-266,902 -266,902-367,017, 購(gòu)房?jī)衄F(xiàn)值比租房高，購(gòu)房劃算。四、AFP考試章節(jié)知識(shí)點(diǎn)：利率與售房租購(gòu)房決策影響因素 利率（折現(xiàn)率 ） 、預(yù)期房屋出售價(jià)格直接影響租購(gòu)房決策結(jié)論五、AFP考試章節(jié)知識(shí)點(diǎn)：租購(gòu)房決策影響的因素 1、利于購(gòu)房的影響因素 首付款機(jī)會(huì)成本低、房貸利率低、