商業(yè)地產(chǎn)“泡沫加劇”

1、商業(yè)地產(chǎn)“泡沫加劇商業(yè)地產(chǎn)“泡沫加劇”中國商業(yè)地 產(chǎn)在電商大行其道的壓力之下，還面臨著商業(yè)體量 大放量、彼此之 間同質(zhì)化競爭加劇的局面。外敵來襲，內(nèi)訌又起， 商業(yè)地產(chǎn)的“自相殘殺”讓未來增加了些許不確定性。房企加碼商業(yè)地產(chǎn)自2010年以來，在房地產(chǎn)業(yè)錯綜復(fù)雜的調(diào)控環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn) 逐漸成為了群雄 逐鹿的主戰(zhàn)場。除了老牌商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在急速擴張,住宅開發(fā)品牌企業(yè)也不約而同地展示了各自的商業(yè)地產(chǎn)宏圖，欲將其勢力版圖從住宅市場逐漸擴展到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。根據(jù)不完全統(tǒng)計，2011年年底中國購物中心 2500家，其中2010年新增249家，2011 年新增253家。預(yù)計2012-2015年，全國新增購物中心

2、數(shù)量將 超過 1300 家。近年來，眾 多開發(fā)企業(yè)將重金紛紛投向商業(yè)項目尤其是城市綜 合體的開發(fā)，在土地儲備上也開始增加商業(yè)比例。如萬科、華潤、 保利等企業(yè)均加 大了商業(yè)地產(chǎn)投資比例。除了不斷建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)項 目，房地產(chǎn)企業(yè) 拿地的熱情亦與日俱增。保利地產(chǎn)在 其2010年制定的“十二五”規(guī)劃中，就將商業(yè)開發(fā) 提升到與住宅并 行的戰(zhàn)略高度，宣布將把商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)比例提升 到30%預(yù)計在“十二五”期間，保利地產(chǎn)擁有的購物中心和酒店 項目將分別達(dá)到12個和15個，分布于 全國11個城市，總 面積將超 過200萬平方米。以住宅起家的雅居樂集團，近年也加大了在商業(yè)地產(chǎn)的布局。 其未來商業(yè)地產(chǎn) 開發(fā)占比將從

3、目前的5%提升到15%目前，該集團 已建的自持商業(yè) 面積達(dá)幾十萬平方米，其商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)已包括了大 型城市綜合體、社區(qū)商業(yè)、寫字樓等多種模式。去年，中海 地產(chǎn)高調(diào)發(fā)布其商業(yè)地產(chǎn)品牌，其高層曾表示，該 集團已儲備的260萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)項目，預(yù)計將在2015年前基本落成。遠(yuǎn)洋地 產(chǎn)也在近年加快了進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的步伐，并提出到2015年在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⑦_(dá)到百億元的經(jīng)營目標(biāo) 。就在前些天，招商地產(chǎn)分管商業(yè)地產(chǎn)的副總經(jīng)理張林也對外宣 稱，招商商業(yè)地 產(chǎn)版圖將在全國開花：超過 500萬平方米的優(yōu)質(zhì)土 地資源將在未來注入，深圳、廣州、南京、重慶等地將出現(xiàn)大型商 業(yè)項目。其中，深圳海上世界綜合體項目總建筑面積

4、達(dá)100萬平方米，總投資額200多億元，重慶的長嘉匯項目總建筑面積達(dá)170萬平方米，與香港 置地共同開發(fā)。據(jù)本刊記者查閱相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，目前排名前 20名的開發(fā)商均已 進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)已然進(jìn)入“大躍進(jìn)”的時代。2011年保利新增的20個土地項目中，有多達(dá) 10個是商業(yè)地 產(chǎn)項目；據(jù)不完全 統(tǒng)計，目前萬科 已擁有18個購物中心，商業(yè)項目規(guī)模達(dá)到600萬平 方米去年一 季度，住宅開發(fā)投資增速僅為19%而商業(yè)地產(chǎn)則達(dá)到了 43.3%。商業(yè)供應(yīng)過 度的現(xiàn)象其實早已存在，而經(jīng)過住宅房企進(jìn)入商業(yè) 地產(chǎn)的浪潮之后，這種現(xiàn)象愈加明顯。2012年中國大城市購物中心 整體空置率上升，二線城市的平均空置率為 1

5、0.5%,高于2011年的 10.2%; 一線城市空置率從2011年的7.9%增加至8.4%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這么多發(fā)展商紛紛加大商業(yè)地產(chǎn)布局，是市場、 政策的變化與企業(yè)發(fā)展策略需要共同作用的結(jié)果。一方面，按照目 前國內(nèi)的土地出讓模式，在獲取大片地塊時，發(fā)展商通常都會被要 求配套一定的商 業(yè)面積。另一方面，隨著住宅調(diào)控政策的持續(xù)，住 宅市場的開發(fā)風(fēng) 險正不斷累積，加上中國房地產(chǎn)已開始進(jìn)入深耕階 段，一些中心城 市的土地資源已日漸枯竭，以往住宅開發(fā)“短平快” 的運作模式正受到越來越大的挑戰(zhàn)，從企業(yè)生存發(fā)展需要，發(fā)展商 急需尋找可持續(xù)化發(fā)展，能平衡收益、降低風(fēng)險的營利模式。 資料顯示，2011年至2

6、015年，20個重點城市新增城市綜合體 總量 將超過1.6億平方米，其中約55%勺增量集中在中西部的“三 無”（無人口、無產(chǎn)業(yè)、無交通）新城。業(yè)內(nèi)人士指出，少數(shù)新進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)者能吃著餡餅，多數(shù)開發(fā)商只是在跳陷阱。隨著住宅市場調(diào)控的深入，二線城市尤其是省會城市的商業(yè)地產(chǎn)成為很多地產(chǎn)商爭搶的蛋糕；而當(dāng)?shù)卣畡t“順應(yīng)市場”大手筆規(guī)劃和推出商業(yè)用地，由此導(dǎo)致這 些城市商業(yè)項目供應(yīng)量激增。泡沫越吹越大“在2010年后，突然感覺到所有的開發(fā)商都在轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)， 不管大的小的都 要轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)，這是令我非常吃驚的一件事情， 因為商業(yè)地產(chǎn)并 不是那么容易做的一件事情，為什么非要去做呢？如果僅是做做宣傳或只

7、是散賣些寫字樓和商鋪，在住宅限購的背景下，也未嘗不是合理的選擇。但如果擬大規(guī)模做大型商業(yè)地產(chǎn)的持有及經(jīng)營，特別是購物中心，我認(rèn)為這很危險，”從事商業(yè)地產(chǎn)行業(yè) 十余年 的王威接受本刊記者采訪時直言。對于開發(fā)商 熱衷于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的原因，業(yè)界觀點不一。一種 說法是，住宅被 限購后投資者轉(zhuǎn)為購買商業(yè)地產(chǎn)，地產(chǎn)商也因此轉(zhuǎn) 為開發(fā)商鋪。另一種說法是，相比住宅，各地政府更傾向于出讓能 長期獲取稅收、安排就業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)用地，導(dǎo)致地產(chǎn)商被迫 開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。還有一種觀點認(rèn)為，持續(xù)的宏觀調(diào)控讓地產(chǎn)商面臨 財務(wù)壓力，開發(fā)商迫切希望改變財務(wù)結(jié)構(gòu)，使企業(yè)能在市場調(diào)控的 環(huán)境下依然有現(xiàn) 金流，因此轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。

8、根據(jù)第一太平戴維斯為本刊提供的數(shù)據(jù)顯示，去年北京商業(yè)新 增7個購物中心，供應(yīng)量91.5萬平方米。而2013年北京預(yù)計將有 11個零售項目進(jìn)入市場，新供給面積近 80萬平方米。商業(yè)地產(chǎn)“井噴式”發(fā)展已經(jīng)不僅僅停留在一線城市，在二、 三線城市，甚至一些小縣城也在大搞商業(yè)地產(chǎn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過需求。判 斷城市商業(yè)地產(chǎn) 泡沫的一個重要指標(biāo)，是人均商業(yè)面積。在西方發(fā) 達(dá)國家的核心城 市，人均商業(yè)面積一般在1.2平方米左右?！吧虡I(yè)地 產(chǎn)是不是過熱，供應(yīng)量是其中一個重要數(shù)據(jù)。另外，還要看當(dāng)?shù)氐?消費水平?！毙祉f成指出。目前，我國一批二線城市的人均商業(yè)面積 已超過人均1.2平方米，部分城市甚至已達(dá)到23平方米。 以成

9、都為例，據(jù)不完全統(tǒng)計，2011年成都市立項和在建的城市綜合 體已超過80個，總體量達(dá)千萬平方米。由于20092011年商 業(yè)用 地供應(yīng)爆發(fā)式增長，未來兩年成都將有1000萬平方米以上的商 業(yè)項 目入市。按照中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平的說法，成都商業(yè)地產(chǎn)投資泡沫風(fēng)險隱現(xiàn)。在昆明，未來五年僅商鋪就將新 增298.5萬平方米，人均商業(yè)面積直追香港、上海。在沈陽“金廊 工程”沿線，在 建的以商業(yè)為主的項目達(dá) 700多萬平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超 過上海淮海路、南京路、四川北路三大商業(yè)街 400多萬平方米的建 筑面積?！霸谧≌袌鍪站o之下，眾多企業(yè)涌向商業(yè)地產(chǎn)，一旦失去理 性就有可能吹大泡沫。現(xiàn)在看來，有些企業(yè)確

10、實還沒做好轉(zhuǎn)型的充 分準(zhǔn)備，導(dǎo)致一些地方商業(yè)地產(chǎn)閑置、爛尾，商業(yè)地產(chǎn)的一些風(fēng)險 已經(jīng)有所顯現(xiàn)，值得警惕?！蓖跬J(rèn)為，未來五年內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)整體泡 沫將非常嚴(yán)重。從供求關(guān)系來看，總體供過于求，局部供應(yīng)平衡， 個別區(qū)域還存在 供不應(yīng)求。造成供應(yīng)快速上升的原因很大一部分是 政府規(guī)劃，政府 在出售土地時就有10%或以上的商業(yè)配套要求，而 且 純住宅用地越 來越少，出讓地塊的商業(yè)比例越來越高；此外也有一些開發(fā)商本身 對商業(yè)地產(chǎn)認(rèn)識不足，沖動購買商業(yè)地塊；還有一 個 原因是，前些年積壓的商業(yè)地塊到了不得不開發(fā)的時候，住宅開發(fā)商之前回避了商業(yè)地產(chǎn)，這兩年又一起高呼做商業(yè)地產(chǎn)，結(jié)果原 先 商業(yè)地塊的庫 存現(xiàn)在集中

11、推出，導(dǎo)致了現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)井噴的現(xiàn)狀。 王威指出，商業(yè) 地產(chǎn)的需求一直是平穩(wěn)增長的，與宏觀經(jīng)濟增長趨 同，不存在暴漲的可能。突然井噴的供應(yīng)遇上平穩(wěn)增長的需求，泡 沫就產(chǎn)生了。王威2006年加入凱德商用，做的第一個項目是望京凱德Mall當(dāng)時他就做了一個調(diào)查，發(fā)現(xiàn)望京已有 200萬平方米的商業(yè) 供應(yīng)量。 去年他到望京調(diào)查了一圈，發(fā)現(xiàn)真正能夠活下來的商業(yè)最多50萬平方米，其余百分之六七十都已死掉。這是商業(yè)地產(chǎn)的一個真實的縮影。近幾年商業(yè)地產(chǎn)集中式的投資熱使得部分城市商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)供過于求，同質(zhì)化嚴(yán)重，行業(yè)內(nèi)競爭激烈，一些商業(yè)地產(chǎn)商正在感受著一些城市商場人流冷清、商戶退租以及商鋪空置的寒意。即使在北京和上

12、海，只要留心觀察，關(guān)門的商場也比比皆是。單就北京而言，某些形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)呈現(xiàn)出供過于求的現(xiàn)象。比如，很多項目由于競爭激烈，呈現(xiàn)出明顯的招商困難，即便這些項目位置優(yōu)越。而由于擁有大量選擇，一些零售業(yè)的商業(yè)機構(gòu)則在選擇開店的條件上更加苛刻，導(dǎo)致一些耗資巨大的商業(yè)地產(chǎn)項目已連續(xù)推遲開業(yè)，業(yè)已開 業(yè)但人氣不好、苦苦支撐的商業(yè)項目也不在少數(shù)。 雖然對商業(yè)地產(chǎn)的未來仍然看好，但王威卻一再強調(diào)：“在經(jīng) 濟持 續(xù)增長的情況下，在項目做得好的情況下?！钡材壳安坏貌惶?陳的 是，由于受招商周期延長、與租戶租金議價能力下降，以及空置率上升等問題，商業(yè)地產(chǎn)項目的投資回報周期也在不斷延長，商業(yè)地產(chǎn)項目回報周期已由

13、56年普遍延長至810年?！胺睒s”下 的風(fēng) 險如今，我國 對商業(yè)地產(chǎn)的投資熱情已然達(dá)到接近“瘋狂”的地 步，對此著名地 產(chǎn)評論人馬躍成接受本刊記者米訪時表示，現(xiàn)階段 商業(yè)地產(chǎn)有跟風(fēng) 現(xiàn)象?！艾F(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)一味地追求大規(guī)模，有的購 物中心甚至占地 面積達(dá)上千畝；但由于其地理位置的原因，商戶資 源不足、客戶資 源不足，造成無人光顧的局面。另外，也有的是在 同一商圈內(nèi)擁有 多個類似大型購物中心，商戶、客戶資源分流現(xiàn)象 嚴(yán)重?！鄙虡I(yè)地產(chǎn)雖然吸引了大批企業(yè)進(jìn)入，但其中相當(dāng)一部分企業(yè)， 在尚未具備相應(yīng)的資金運作能力及操盤能力的前提下，就開始轉(zhuǎn)型、 擴張。然而，商 業(yè)物業(yè)與地產(chǎn)商熟悉的住宅、公建等明顯不同，

14、商 業(yè)物業(yè)應(yīng)具備與 之相對應(yīng)的經(jīng)營模式和管理人才，否則將會付出慘 重的代價。北京 盈科大廈建好后，為了引進(jìn)太平洋百貨，僅在設(shè)施 改造上就投入4000多萬元。濟南泉城路商業(yè)街店鋪，由于過于重視 城市景觀要求，忽視了商業(yè)使用功能，陷入了招商難的尷尬境地?！斑@么大的放量，銷售及運營模式卻比較簡單、單一，大多以 銷售 為主，而自持的比例很小，這無形中暴露出商業(yè)地產(chǎn)目前運營的危機所在。” 一位業(yè)內(nèi)人士直言，現(xiàn)在所謂的商業(yè)綜合體進(jìn)入的門檻低,開發(fā)商更多考慮的是快速回籠資金，這不僅不能很好地保證日后產(chǎn)品運營的品質(zhì)，而且對今后的商業(yè)地產(chǎn)將帶來很多的負(fù)面影響。馬躍成認(rèn)為，我國商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在面臨三大瓶頸：第一是融資

15、瓶 頸，目前制約商 業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的最大問題是融資比較單一，過度依賴 銀行；第二是運 營托管，在發(fā)達(dá)國家成熟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)體系中， 專業(yè)托管已經(jīng)成 為塑造現(xiàn)金流的重要渠道，目前在中國基本沒有；第三是缺乏專業(yè) 人才，目前開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商多為地產(chǎn)商，對 商業(yè)的選址、功能要求等專業(yè)知之甚少，對地產(chǎn)和商業(yè)均精通的復(fù) 合型人才更是鳳 毛麟角，人才的短缺導(dǎo)致開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險加大。正略鈞策管理咨詢負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)項目研究的顧問康桄璃也表示， 短期大量激增的商業(yè)地產(chǎn)相較于人才儲備、零售業(yè)發(fā)展等現(xiàn)狀存在 極大的不匹配，這必將出現(xiàn)惡性競爭的狀況：大量企業(yè)的進(jìn)入，對 土地需求量自然 增加，地價必然上漲，導(dǎo)致開發(fā)成本增加，在本身 融資渠道就狹窄的環(huán)境下，企業(yè)將承受巨大的資金壓力；大量項目 的出現(xiàn)，必然引發(fā)人才大戰(zhàn)，高薪挖人的現(xiàn)象現(xiàn)在比比皆是，導(dǎo)致 工作的穩(wěn)定性受到影響，無法正常運作，這也直接影響了項目的服 務(wù)品質(zhì)；大量項目的短期激增相較于有限的零售品牌資源，也必將 導(dǎo)致商業(yè)項目的嚴(yán)重同質(zhì)化，而且因彼此間的惡性競爭不僅增加了 招商難度，并使 得項目收益缺少保障?！坝捎谧≌芟?，一批開發(fā)商轉(zhuǎn)而進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，造成部分城 市商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量偏大，而新晉商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在人才、運營經(jīng)驗 上的不足，也使 得后期操作風(fēng)險大大增加。未來 35年內(nèi)，有些商