企業(yè)受土地增值稅的影響

1、企業(yè)受土地增值稅的影響高房價帶來的危害：高房價的第一個危害是抑制其它方面的需求，造成畸形經(jīng)濟結(jié)構(gòu)。高房價造就了眾多的房奴，他們大多從農(nóng)村走來，十多年學校生涯之后，他們?nèi)〉昧?進入大城市的門票大學文憑，同時也花光父母一生的收入。畢業(yè)之后的他 們一方面要贍養(yǎng)父母，另一方面要攢錢買房子，因此他們會盡可能的壓縮開支， 然而他們又是工薪階層中的高收入者，也就是未來的中產(chǎn)階級，他們不消費， 整個社會的消費就沒有了支撐。第二危害就是抑制其它方面投資，造成畸形發(fā)展。目前我國各種尖端技術(shù) 的落后和房地產(chǎn)過熱不無關(guān)系，資本總是流向利潤率最高的地方，房地產(chǎn)的行 業(yè)的暴利吸引了過多的社會資本，從而削弱了其他方面的投資

2、。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)對不 動產(chǎn)過強依賴，降低了我們在國際經(jīng)濟環(huán)境中的競爭力。實際上 GDP中不動產(chǎn)的成分是虛假的，因為其不能流動，就失去了價值衡 量的統(tǒng)一標準，其價值也是得不到國際公認的。而且由于其不流動性，價格的 升高也只是數(shù)字的變更，不代表持有人可以享受的物質(zhì)的增多。比如說上海的 房產(chǎn)價格比盧森堡的要貴很多，那是否意味著在上海擁有一套 120 平米的公寓 的人比在盧森堡擁有一棟別墅的人幸福的多呢？影響社會和諧，這一點應該是有目共睹的，目前網(wǎng)絡上流行著一種憤怒， 仇恨的情緒，高房價是其一個重要因素。高房價剝奪了眾多房奴的幸福感，毀 滅了他們十幾年寒窗的夢想，讓他們失去了消費的能力的同時，也將他們僅有

3、的業(yè)余時間拉到了低成本的網(wǎng)絡上，在本應該喝咖啡的時間里在網(wǎng)上發(fā)著牢騷。投機盛行，影響社會的創(chuàng)造力，這是任何一種暴利行業(yè)的通病。只要社會結(jié)構(gòu)中存在一種暴利行業(yè)，人們就會對之產(chǎn)生向往，而當這種暴利的收入遠遠高于其他社會普通收入的時侯，就會造成投機盛行。而勞動是價值創(chuàng)造的唯 源泉，當勞動所得占整體社會的收入過低，甚至不能滿足勞動者基本生存的時 候，人們就不會再勞動，社會也就失去了發(fā)展的原動力。高房價的根本原因是利益， 從房地產(chǎn)的收入已經(jīng) 成為每一個地方政府的絕大部分收入。 隨著財稅 上掛，集體企業(yè)破產(chǎn)，央企對各種行業(yè)的壟斷， 中央對全國財政的持有比例快速增加， 與之對應 的是地方政府收入的減少。 在

4、這種情況下， 地方 政府一方面要維持高昂的行政成本公車， 考 察，招待，編外人員工資等費用；另一方面又要 以各種優(yōu)惠（也就是減少地稅）政策吸引投資， 這就使地方政府不得不想辦法節(jié)流并增收。 那么 大家目前看到的普遍的節(jié)流就是減少對公共事 業(yè)的投入， 比如醫(yī)療和教育； 增收的辦法就是提 高土地成本，也就提高了房價。一、企業(yè)受土地增值稅的影響國家稅務總局日前 關(guān)于加強土地增值稅征管工 作的通知已下發(fā) 目前，相關(guān)稅務部門已開始著手土地增值稅加強 清算工作的研究。 但省內(nèi)房地產(chǎn)商表示， 此政策 重在規(guī)范房地產(chǎn)市場， 而非打壓房價。 國稅總局 不僅從清算， 還從預征、 核定征收等方面對土地 增值稅政策進

5、行明確， 其中，劃定土地增值稅預 征最低線，并明確核定征收率原則上不得低于 5% 。一些業(yè)內(nèi)人士認為，該政策的出臺有利于 地價和房價降溫。此次關(guān)于土地增值稅通知的要點主要有兩個。1、 首次明確預征比率， 除保障性住房外， 東部 地區(qū)省份預征率不得低于 2%，中部和東北地區(qū) 省份不得低于 1.5%，西部地區(qū)省份不得低于 1%。2、 土地增值稅將從嚴清算， 各級稅務機關(guān)將建 立考核問責制來落實通知精神。業(yè)內(nèi)普遍認 為，后者將對企業(yè)產(chǎn)生實質(zhì)的影響。土地增值稅預征比率的確定不會太多影響企業(yè) 利潤，但嚴格征收將對企業(yè)的現(xiàn)金流影響比較 大。但具體的影響取決于各個公司自身對土地增 值稅的撥備情況以及本身的地

6、產(chǎn)發(fā)展策略。 一般 前期擴張較快， 策略較激進的地產(chǎn)公司凈負債率 較高，現(xiàn)金流受到的影響將較大。同時，預征比 率確定后，以前未有提足撥備的企業(yè)的現(xiàn)金流將 會減少。根據(jù)國內(nèi)開發(fā)商公布的數(shù)據(jù)，截至 2009年 底，各公司累積已預提但未繳納的土地增值稅負 平均占其 2009年底現(xiàn)金余額的 22%，高華證券行 業(yè)分析師王煥認為， 加快、從嚴實施征管工作應 會進一步加大開發(fā)商， 尤其是存在資金缺口的開 發(fā)商的現(xiàn)金流壓力。雖然07年國稅局就已發(fā)布過土地增值稅的規(guī)定， 但是之后一兩年在全球經(jīng)濟危機的大背景下， 這 項稅收的執(zhí)行并沒有力度， 08年甚至有很多稅收 的減免。 但目前房價漲幅過大的情況下， 政府執(zhí)

7、 行土地增值稅的嚴厲程度將超出預期， 這意味著 房地產(chǎn)開發(fā)商的凈利潤率將不會隨著房價上漲 而顯著上升，土地增值稅本身具有的調(diào)節(jié)收入分 配的功能將減少企業(yè)的獲利水平， 使企業(yè)盈利能 力受限。房地產(chǎn)土地增值稅的市場意義與影響， 所謂土地 增值稅，是對納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地取得的凈增 值額征收的稅種。 土地增值稅是以累進的方式計 稅，根據(jù)增值幅度不同， 房地產(chǎn)土地增值稅的稅 率在3060%之間。早在1993年，國務院已規(guī)定 了這一稅種。不過，由于當時房地產(chǎn)市場剛發(fā)展，由于實施細則的長期缺失， 各個地區(qū)對于土地增 值稅部分基本上要求房地產(chǎn)企業(yè)按照預 （銷 ）售商 品房收入 12%的比例進行預征。由于這種

8、預征 比例過低，因此，對房地產(chǎn)市場的影響不大。國家稅務總局近日發(fā)布通知， 要求各地須對目前 的預征率進行調(diào)整。 保障性住房除外， 房地產(chǎn)業(yè) 內(nèi)人士分析，預征率提高將令開發(fā)商資金鏈趨 緊，進而影響樓價。 國家稅務總局 1月17日正式 宣布 ,全國各地將從 2007年2月1日起開展房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算。 根據(jù)國家稅務總局 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān) 問題的通知土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的 房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算， 對于分期開發(fā) 的項目， 以分期項目為單位清算。 開發(fā)項目中同 時包含普通住宅和非普通住宅的， 應分別計算增 值額。而這次國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地

9、 增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 對土地增值稅 征收做了十分細化的規(guī)定。比如通知不僅對 在什么情形下的項目要征收增值稅， 而且對非直 接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定、 土地增值稅的扣除項目、 土地增值稅清算應報送的資料、 土地 增值稅清算項目的審核鑒證、 土地增值稅的核定 征收、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理等問題做出明 確規(guī)定。可以說，國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 的出臺 主要表現(xiàn)為以下幾方面的市場意義。一是隨著全國各地房價的快速上漲， 土地的 價格上漲成為一種必然趨勢。而土地的價格上 漲，特別是當土地的價格快速上漲時， 一些企業(yè) 或一些人利用自己手中持有的土地，

10、對土地進行 囤積、對土地進行炒作也就成為自然。 而土地的 囤積與炒作， 必然會推高市場土地的價格， 而多 次的土地炒作又會使土地的價格輪番上漲。 在這 種情況下，不僅容易出現(xiàn)日本 20世紀 80年代那種 極力推高土地價格的炒作之風， 也會由于土地價 格推高之后，房地產(chǎn)開發(fā)商借土地價格上漲而進 一步推高房價，快速地吹大房地產(chǎn)市場的泡沫， 制造房地產(chǎn)市場的潛在風險。 而土地增值稅的征 收，一定意義上可以遏制國內(nèi)房地產(chǎn)市場土地的 流轉(zhuǎn)與炒作，降低房地產(chǎn)市場泡沫吹大的風險。二是土地增值稅的征收， 能夠在一定程度上 擠壓房地產(chǎn)企業(yè)過高的利潤。 可以說， 盡管房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一直在爭辯房地產(chǎn)企業(yè)的利潤不高

11、， 但房地產(chǎn)市場的利潤過高早就是不爭之事實。 而 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤最大的部分就是土地的增 值。土地增值稅征收就是針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 過高利潤。它對土地儲備多、開發(fā)周期長、產(chǎn)品 附加值大的房地產(chǎn)開發(fā)商的影響不可低估。 原因 很簡單，如果土地流轉(zhuǎn)過多，土地的增值過高， 那么其征收的稅收也就越高。 因為土地增值稅是 條件累進制。即在土地增值低于 20% 的情況下， 就不征收土地增值稅；如果土地增值超過了 20% ，那么增值稅率就按 3060% 征收。這樣， 即使一些開發(fā)企業(yè)希望囤積土地來增加利潤， 但 實際上， 通過土地增值稅可能讓其事與愿違。 因 為土地增值稅是累進制的。 這樣，就可能通過土

12、地增值稅來擠出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高利潤。如果能夠通過土地增值稅的方式來擠壓房 地產(chǎn)企業(yè)的暴利， 那么不僅能夠擠壓房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)的獲利空間， 而且能夠緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 與社會大眾的沖突， 緩解社會財富短時期內(nèi)向房 地產(chǎn)開發(fā)聚集。 更為重要的是， 由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤空間的壓縮， 那種千軍萬馬都擠入房 地產(chǎn)市場的局面將在一定程度上得到改觀。 這就 可以分散與降低房地產(chǎn)市場的風險。三是國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土 地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 具體明確地 規(guī)定了土地增值稅清算的時間與空間 “底線 ”。這 樣，一方面表明了有利土地增值稅收征收的操作 性，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征稅之義務， 更為

13、重要 的是在房價上升較快的背景下重新落實這一稅 種，實際是宏觀調(diào)控的延續(xù)和細化。也就是說， 2007年，針對國內(nèi)房地產(chǎn)市場情況， 政府對房地 產(chǎn)市場宏觀調(diào)控能夠使用的工具與手段仍然游 刃有余。 關(guān)鍵是針對國內(nèi)房地產(chǎn)的實際， 應該在 什么時候出臺什么政策， 從而讓過高的房價得到 調(diào)整，讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場能夠持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。 因 此，由于目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場開發(fā)投資不減、 房 價過高、房地產(chǎn)市場與絕大多數(shù)民眾的利益沖突 過大，2007年政府同樣有好的政策工具對房地產(chǎn) 市場做一些調(diào)整。也就是說， 國家稅務總局關(guān) 于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問 題的通知 為什么會在這個時候出臺， 其意義何 在？它

14、其實就是向房地產(chǎn)市場發(fā)出一個明確的信號，2007年房地產(chǎn)市場仍然是政府宏觀調(diào)控密 切關(guān)注的焦點。早些時候有人就說， 2006年房地產(chǎn)市場的宏 觀調(diào)整政策過多了， 因此，2007年國內(nèi)的房地產(chǎn) 市場宏觀調(diào)控政策不會出臺了， 2007年只不過是 對 2006年出臺的政策落實的一年。 但就房地產(chǎn)市 場增值稅出臺的情況來看， 上述的想法只是一廂 情愿。本文可以預測， 2007年政府對房地產(chǎn)市場 出臺什么政策， 并不會在乎誰的想象， 最為重要 的是國內(nèi)房地產(chǎn)市場是如何發(fā)展。 這種發(fā)展是否 能夠保證國內(nèi)房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展。 特別 是當目前的房地產(chǎn)市場逐漸地由一個經(jīng)濟問題 轉(zhuǎn)化為社會問題時， 中央政府

15、更是密切關(guān)注這種 市場發(fā)展產(chǎn)生的變化、 更是有能力出臺相關(guān)的政 策來對國內(nèi)房地產(chǎn)市場進行調(diào)整。四是增值稅的征收對房價影響如何。 如果房 地產(chǎn)市場仍然是一個投資市場， 如果房地產(chǎn)市場 的價格仍然是上漲預期， 那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就 可能把這些稅收增加的成本轉(zhuǎn)移到消費者身上， 使得房價進一步上漲。 但是因為土地增值稅的征 收是采取累進制的方式， 是對已經(jīng)銷售及完成的項目征收，所以房地產(chǎn)開發(fā)商要想把這種稅收轉(zhuǎn) 移給消費者或投資者不是那樣容易。 更為重要的 是，由于房地產(chǎn)土地增值稅是采取累進制的方 式，如果房地產(chǎn)開發(fā)商要把其稅收轉(zhuǎn)移到消費者 身上，他們就面臨著增加征稅比例的風險。 在這 方面，我想房地產(chǎn)

16、開發(fā)商一定會反復計算而不會 貿(mào)然行事。還有，房地產(chǎn)市場的房價已經(jīng)快速飆升多 年，特別是在國內(nèi)的一些特大城市，如北京、上 海、廣州、深圳等，其房價快速飆升早就讓這些 城市的房地產(chǎn)市場處于過高的風險之中。 在這種 情況下，如果房地產(chǎn)開發(fā)商又要把土地增值稅的 稅收成本加到房價上， 那么，房地產(chǎn)市場的投資 者就可能會由于房價快速升高而看到市場的潛 在風險加大而逐漸退出房地產(chǎn)市場。 對房地產(chǎn)市 場的消費者來說， 本來過高的房價就已經(jīng)把絕大 多數(shù)人趕出房地產(chǎn)市場， 因此，房價進一步上升 會導致進入房地產(chǎn)市場的消費者越來越少， 從而 使得國內(nèi)房地產(chǎn)市場的風險進一步放大。 如果國 內(nèi)房地產(chǎn)市場的價格出現(xiàn)根本性

17、逆轉(zhuǎn)， 那么房地 產(chǎn)開發(fā)要想把其增值稅增加的成本轉(zhuǎn)移到投資 者或消費者身上就根本不可能了。 因為，很簡單，在房價下跌時，本來過高的房價就無法找到下棒 的接手，如果還要由于土地增值稅把房價提高， 那么其產(chǎn)品銷售更是會面臨著找不到市場的結(jié) 果。因此，當房地產(chǎn)市場的價格出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)時，房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想把這種成本轉(zhuǎn)移到消費者或投 資者身上就不可能了?？傊瑢τ谡魇胀恋卦鲋刀悓Ψ康禺a(chǎn)影響如 何，還得看市場的反映、 還得看政府進一步出臺 的房地產(chǎn)政策如何。不過，有一點是肯定的，即 政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控沒有因為 2006年 出臺的房地產(chǎn)政策過多而停止，相反， 國家稅 務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清

18、算管 理有關(guān)問題的通知 向房地產(chǎn)市場發(fā)出明確的信 號，只要房地產(chǎn)市場的投資開發(fā)過熱不緩解、 房 價飆升不停止，那么政府對房地產(chǎn)市場不僅會密 切關(guān)注，而且還有各種各樣的手段與工具來調(diào)整 房地產(chǎn)市場并讓其朝健康的方向發(fā)展。這就是 國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值 稅清算管理有關(guān)問題的通知的意義。房地產(chǎn)增值稅的征收管理近日，國家稅務總局下發(fā)通知，要求稅務系統(tǒng)深入貫徹國務院關(guān)于堅決遏 制部分城市房價過快上漲的通知精神，加強土地增值稅征收管理工作，充分 發(fā)揮土地增值稅調(diào)控作用，促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)收 益。國家稅務總局指出，土地增值稅是保障收入公平分配、促進房地產(chǎn)市 場健康發(fā)展

19、的有力工具。各級稅務機關(guān)要認真貫徹落實國務院通知精神，高度 重視土地增值稅征管工作，進一步加強土地增值稅清算，強化稅收調(diào)節(jié)作用。 各級稅務機關(guān)要在當?shù)卣С窒?，與國土資源、住房建設等有關(guān)部門協(xié)調(diào)配 合，進一步加強對土地增值稅征收管理工作的組織領導，強化征管手段，配備 業(yè)務骨干，集申精力加強管理。要組織開展督導檢查，推進本地區(qū)土地增值稅 清算工作開展。摸清本地區(qū)土地增值稅稅源狀況，健全和完善房地產(chǎn)項目管理 制度。完善土地增值稅預征和清算制度，科學實施預征，全面組織清算，充分 發(fā)揮土地增值稅的調(diào)節(jié)作用。國家稅務總局要求，要科學合理制定預征率，加強土地增值稅預征工 作。為了發(fā)揮土地增值稅在預征階段

20、的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預征率進行 調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于 2%，中部和東北地區(qū)省 份不得低于 1.5%，西部地區(qū)省份不得低于 1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定 適當?shù)念A征率。對尚未預征或暫緩預征的地區(qū)，應切實按照稅收法律法規(guī)開展 預征，確保土地增值稅在預征階段及時、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。此外，國家稅務總局還要求，各地稅務機關(guān)要深入貫徹土地增值稅 清算管理規(guī)程，提高清算工作水平；規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞；加 強督導檢查，建立問責機制國家關(guān)于各種稅收的制度個人所得稅方面， 恢復按國家統(tǒng)一的稅收政策執(zhí) 行，最高將按收入全額征收 1.5%。個人所得稅 方面，調(diào)整前規(guī)定

21、個人轉(zhuǎn)讓自住 2 年以上且是家 庭唯一生活用房取得的所得， 個人不負擔個人所 得稅，調(diào)整后將轉(zhuǎn)讓年限由 2年恢復至 5 年?；謴褪杖€人購買普通住房的住房登記費80 元/套，個人買賣存量普通住房的交易手續(xù)費 按 2.5 元 /平方收取。二套房公積金貸款調(diào)整前為家庭最高可貸80 萬，調(diào)整后最高可貸 60 萬;僅個人為單位的， 調(diào)整前為 30萬元，調(diào)整后為 20 萬元，如有補充 公積金的，則在此基礎上可增加 10 萬元。營業(yè)稅個人購房征免時限為五年。 此前，自用 兩年的個人所得稅全免 ;自2009年1月 1日開 始，個人將購買不足 2 年的非普通住房對外銷售 的，全額征收營業(yè)稅 5.55%;超過

22、2年（含 2年） 的非普通住房或者不足 2 年的普通住房對外銷 售的，差額征收 ;超過 2年（含 2 年）的普通住房 免征營業(yè)稅。營業(yè)稅政策的征免時限由 2 年恢復 到 5 年（普通房未滿 5 年的按差額 5.55% 征收， 滿 5 年的免征 ;非普通房未滿 5 年的按全額的5.55%征收，滿 5 年的按差額的 5.55%征收）契稅在本次調(diào)整前，凡購買 90 平方及以下 普通住房的個人，均能按總價 1% 的優(yōu)惠稅率， 調(diào)整后必須是首次購買 90 平方及以下普通住房 的個人，須憑房地產(chǎn)交易中心出具的首次購房證 明，方能享受 1%的稅率。如非首次購買 90 平 方以下或首次購買超過 90 平方普通

23、住房的購房 者，均按總價 1.5% 的稅率征收。購買非普通住 房或非居住用房的仍按總價的 3% 征收。四、 新“國十條 ”與房產(chǎn)新政的相互效應與國外政策的比較繼新“國四條”后， 2010年 4月，國務院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知（即新“國十條”）出臺，進一步細化、完善新 “國四條 ”，遏制高房價。新 “國十條 ”里有幾項嚴厲措施：差別化的信貸和稅收政策指向了投機投資購房和各種名義的炒房行 為。對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于 50%，貸款利率不得低于基準利率的 1.1 倍。另外還提出，對商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā) 放購買

24、第三套及以上住房貸款。并且對炒房行為發(fā)出 “限外令 ”，規(guī)定 “對不能提供 1 年以上當?shù)丶{稅證明 或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款 ”。同時，地方政府可根據(jù)實際情況，采取臨時 性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)，授權(quán)地方政府可以采取任何 “禁買 ”的行為。這一樓市新政被業(yè)界人士稱為治理炒樓的 “史上最猛重藥 ”。 此次，各地政府的響應速度和力度超乎以往， 紛紛表示將嚴格落實國家差別化的住房稅收和金融政策， 緊接著出臺了各種細則。 在地方政府 “問責制 ”的情況下，有些地方房地產(chǎn)政策細則比中央 “10號文 ”更嚴厲。 短期政策轉(zhuǎn)向的可能性較小。房地產(chǎn)問題已經(jīng)上升到政治高度。這次

25、房產(chǎn)新政是對中國房價過高的精確打擊？還是對房價高企的一種安撫民心的暫時過場應付？一 時引起舉國爭議。這些年針對房地產(chǎn)的政策出臺過不少，但效果如何，眾所周知：調(diào)控變成了 “空調(diào) ”。因此常有人感嘆 房產(chǎn)政策失效， “政令難出中南海 ”！否則不會一而再，再而三出臺房產(chǎn)新政。因此這次房產(chǎn)新政的最新出 臺，讓早已習慣了 “狼來了 ”的中國公民最初都不大以為然。于是也就形成了比較對立的兩種觀點：1、 樂觀派觀點：擊中要害這種觀點認為房價必定下跌。新政出臺后，全國的房產(chǎn)交易量巨幅下跌，短短一月間全國房產(chǎn)銷售就 開始銳減，與以往同期相比，一些城市的房產(chǎn)交易數(shù)額只有可憐的區(qū)區(qū)幾套。根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的 數(shù)

26、據(jù)，新政發(fā)布一周后的 4月 19 日到 25日，在監(jiān)測的 35個城市中， 21 個城市成交量環(huán)比下跌。 10 個重 點監(jiān)測城市中， 9 個城市成交面積環(huán)比下跌， 4 個一線城市的成交面積環(huán)比下跌。真可謂 “跌跌不休 ”。買 賣減少了，炒樓無從談起了，好像對炒樓現(xiàn)象起到了抑制作用。新政出臺就出現(xiàn)了買房人退房現(xiàn)象 部分剛剛與樓盤簽訂了認購書或者通過中介購買二手房的改善 型買家，因為此前按揭貸款申請的首付只有四成，擔心在新政下無法獲批，不少人已經(jīng)表示不排除放棄自 己的購房計劃。深圳有人竟然一次性拋出百套房源，上海又有機構(gòu)拋售近百套價值千萬的房產(chǎn)，這些都是 房產(chǎn)新政對炒家們的震動。新“國十條 ”能在多

27、大程度上遏制四處游走的地產(chǎn)投資客呢？一些炒房客承認，新 “國十條 ”的影響肯定 是有的。比如溫州人喜歡以有限的資金撬動更大的市場，支付首付，借銀行的錢來炒房。如果說原來首付 100 萬能買三套，現(xiàn)在只能買一套了。限制買房套數(shù)，改變了市場預期，市場升值空間在變小。相關(guān)人士認為，樓市上漲減速在即。因為，最新的信貸政策對市場的震懾將是巨大的。一是對投資投 機性購房產(chǎn)生抑制。第二套住房首付款不低于 50% ，貸款利率不得低于基準利率 1.1 倍，同樣大幅度降低 投資投機買房的資金效率，資金成本的增加也是顯而易見的。再者對改善性購房也產(chǎn)生一定的抑制。改善性購房者在目前市場環(huán)境下選擇觀望居多，很多人在等待

28、 合適的買入時機。一時，觀望現(xiàn)象成為了主旋律 許多剛開盤的樓盤以及房產(chǎn)交易會，大多數(shù)人處于觀望狀態(tài)。大家都 希望通過此次新政房價能夠下跌。人們普遍認為，新政能促使房價在 3個月之內(nèi)下降 10%到 30% 。各種降價猜測紛紛拋出。5月 11日， SOHO 中國在香港召開股東大會。市場的目光更多地聚焦在新政對房價的影響上。對此， SOHO 中國董事長潘石屹表示： “現(xiàn)在推出的政策只是今年樓市調(diào)控政策的一部分，相信還有更多的樓市 政策出臺。在政策的影響下，今年的房價可能要降至2009年初的水平，相當于約 15%至20%的跌幅。 ”“內(nèi)地落實經(jīng)濟適用房可轉(zhuǎn)為商品房，又醞釀小產(chǎn)權(quán)房可轉(zhuǎn)為商品房的政策，此

29、兩項政策都會增加樓 市的供應，大幅增加流通量，會造成很大的影響。 ”潘石屹表示。有人認為，從市場環(huán)境看，流動性會越來越緊。多數(shù)開發(fā)商今年不缺錢，明年開始，一些“體質(zhì) ”比較弱的房企可能就開始缺錢了。房地產(chǎn)運作可能要準備面臨兩年左右資金緊張的市場環(huán)境。這時就將逼迫房 產(chǎn)商降價。更有人們通過股市地產(chǎn)股的猛跌來判斷新政見效了 自 4 月房產(chǎn)新政出臺后，地產(chǎn)股一路下跌，嚴重 拖累整個股指。有人警告說此輪嚴厲的地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策對整個經(jīng)濟和股市的影響，甚至要大于一般性的 貨幣緊縮或者財政緊縮政策！另外一個與打擊炒房相配套的，是物業(yè)稅以及住房保有稅政策漸近。有人認為，如果政府真的要調(diào)控 房地產(chǎn)，只要物業(yè)稅出

30、臺，房價就會馬上降下來。支持開征住房保有稅的人認為，此政策一旦施行必將對房地產(chǎn)市場和房價起到良好的調(diào)控作用。 首先，在住房辦法上，從購房套數(shù)、戶型大小等方面來區(qū)別自住需求與投資需求，其中自住需求可免 稅。在很大程度上完善了房地產(chǎn)稅收體系。其次，住房保有稅的征收對于投資者而言，意味著投資房產(chǎn)的成本加大，以往 “買房就有投資回報 ”的 思想將就此結(jié)束。第三，住房保有稅一旦征收，可能會先從大戶型或人均面積嚴重超標開始征，投資過重和大戶型豪宅 化的問題將被緩解。并且，大戶型保有稅推出的最終目的是讓消費者把注意力轉(zhuǎn)向小戶型上，通過消費者 的需求變化來調(diào)節(jié)開發(fā)商的建造。實際的情形是：新政出臺后，炒樓現(xiàn)象暫

31、時緩解了。即使硬性的剛性需求也暫時減緩停止了。2、調(diào)控將再次論為 “空調(diào) ”這一種觀點則認為，這次的新政只是暫時的權(quán)宜之計，不可能從根本上解決中國房產(chǎn)的根本問題。不少人 擔心此輪調(diào)控會再次淪為 “空調(diào) ”。支持這種觀點的同樣是數(shù)據(jù)。首先是房價。房產(chǎn)新政出臺后，房產(chǎn)交易量下降了，但房價并沒有因此 下降，相反卻創(chuàng)出歷史新高。據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)， 4月份全國 70 大中城市房屋銷售價格同比上 漲 12.8%，其中新建住宅銷售價格同比上漲15.4% ，商品住宅銷售價格上漲 17.3% 。國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運則表示， 4 月份前半個月全國各地的房地產(chǎn)價格仍然是繼續(xù)上漲的，而且成交量比較大；

32、在新政 策出臺以后， 4 月份后半個月整個房地產(chǎn)市場還處在一種觀望狀態(tài)，價格沒怎么下跌，但是成交量下降了。 因此，受前半個月的影響，房地產(chǎn)價格環(huán)比來說還是走高。盡管有人認為 4 月樓價上升主要與政策的滯后性有關(guān)。但更多人認為，新政提高首付等手段只不過起 到的是減緩銷售的作用，而不能起到促使降價的功效。實際情況是：新政出臺后，市場成交量明顯萎縮，價格卻沒有太大變動?，F(xiàn)在不過是處于買賣雙方對 峙僵持的博弈觀望期。而賣方經(jīng)過 2009 年初降價隨著樓市好轉(zhuǎn)又反悔的經(jīng)歷后，通過萬科降價而引發(fā)嚴重沖擊的教訓后， 在買漲不買跌的規(guī)律面前，賣方一般不會輕易降價。何況，許多房產(chǎn)公司因 2009 年內(nèi)地樓市銷售

33、賺得盆 滿缽滿，不少地產(chǎn)商手上握有的資金足可以讓他們支撐一段時間，他們怎么會輕易降價？所以，以拖延來 促使賣家降價可能是不現(xiàn)實的。 “在這種情況下，手上有很多房子的人根本不急于馬上出手；除非是急于 用錢的人。 ”加上好房產(chǎn)的資源稀缺性，一旦有人從觀望轉(zhuǎn)向購買，馬上還會掀起搶購高潮，因此一些人認為 “漲 價應該是遲早的事 ”。同時，也有相關(guān)人士認為，如果要促使房價大幅度降價的話，不是靠眼前這種既減緩炒樓速度又增加 改善性剛性需求買房付款壓力，以抑制買賣交易來逼迫降價。新政并沒有從降低土地成本等方面的角度考 慮把樓盤的總體成本降下來，從而達到樓盤大幅降價的目的。其次，許多人認為，新政對抑制炒樓的本

34、意可能達不到。相關(guān)人士分析，盡管新政提高了首付比例，但對有錢的炒房者而言影響不會很大。比如，對于溫州投 資客來說， 原來的利率水平就在 40% ，現(xiàn)在改成 50% ，也只提高了 10個百分點， 而且溫州民間游資豐厚， 對此并不會產(chǎn)生很大的影響。溫州私人企業(yè)資金雄厚，房子空在那里也無所謂。不貸款直接購房，也就是一次性全額付款購房是當下炒房新招術(shù)。炒家避開房產(chǎn)新政 “首付 ”幾成的限 制，根本不用首付，全額付款。拿到房子后，把房子抵押給銀行，再用抵押貸款滾動炒房?；蛘甙逊孔淤u 出把錢套出。 這樣， 一次性抵押貸款， 不僅省去了辦理按揭的麻煩， 且有可能貸出比按揭貸款更高的額度， 利率也可能比按揭貸

35、款低。一次性付款，不僅避開了首付的限制，而且容易獲得團購的優(yōu)惠價格。據(jù)悉，此前已有一些炒房大戶通過此種方法炒房，甚至買倉庫，炒工業(yè)用地。一位接受采訪的炒房客說：關(guān)鍵是看此后中央政策的落實情況，如果講到做到，那調(diào)控力度就很大； 假如做不到，樓市馬上會恢復到 4 月份前的行情。對于炒房客來說，目前心理上有影響，但實際行動沒受 影響；如果房產(chǎn)新政沒有具體落實措施，大家馬上會殺回來。目前高位購買的不賣，低價吃進的不拋。人們都在觀察，這政策到底能不能把房價降下來。不少人堅 信，房地產(chǎn)是推動國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱， 目前的調(diào)整只是暫時的，最多是使樓市平穩(wěn)， 不會跌得很慘。有人認為新政對炒樓者有影響，但目前

36、沒有實質(zhì)性的影響。他們的依據(jù)是，目前國家房產(chǎn)新政是粗線 條的，還沒有具體落實措施，各個城市具體如何執(zhí)行還是個問號。他們覺得落實房產(chǎn)新政，考核問責地方 政府，要有具體的措施，否則房產(chǎn)新政的效果很有可能被打折扣。瑞士信貸第一波士頓 (CSFB) 董事總經(jīng)理兼亞洲區(qū)首席經(jīng)濟學家陶冬近日在接受媒體采訪時表示， 此輪 新政未必導致房產(chǎn)下行。陶冬表示， “房價到了這個高度，剛性需求雖然存在，但有效購買力有多少，我相信不能與 2009 年前 同日而語。但是，在另一方面，我也相信政府不想一棍子把房地產(chǎn)打死。房價上升或下跌太多，都不利于 社會穩(wěn)定，同樣對經(jīng)濟也會造成各種矛盾，對金融體系制造出各種不安因素。從這個

37、角度考慮，我認為房 地產(chǎn)新政實際上會做一些事，但不至于會痛下殺手。 ”陶冬認為， 2010 年中國經(jīng)濟最大的風險是政策風險。這既包括宏觀調(diào)控政策出臺太晚、流動性收縮不 力帶來的經(jīng)濟過熱的風險，也包括調(diào)控力度過大，尤其在房地產(chǎn)領域出現(xiàn) “稻草一捆一捆壓到駱駝背上， 駱駝一下子垮了 ”的風險。政策導致房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)意想不到的急跌，從而對中國經(jīng)濟帶來二次探底的風險 確實存在。其實，新政出臺的初衷是遏制房價過快上漲。房產(chǎn)新政對房價調(diào)控以及炒樓現(xiàn)象的抑制有效無效？真 的能起效果嗎？又能起多大效果？這是身負住房大山沉重壓力的購房者所關(guān)心的，也是希望獲取更多利益 的房產(chǎn)擁有者所關(guān)注的。兩種不同的觀點和結(jié)局活生

38、生地擺在了面前。究竟有效無效，買家和賣家以及與房產(chǎn)關(guān)聯(lián)的各界都在 拭目以待。3、外國政府如何解決住房問題 比較一：韓國，多管齊下抑制高房價 亞洲金融危機過后，韓國的住宅市場進入了一個復蘇繁榮的發(fā)展周期。全國住宅平均價格指數(shù)從 1998 年 10月的 61.8%猛增到 2002年12月的 93.7% ，漲幅超過 50% 。近兩年，更是有大量資本源源不斷地涌入房 地產(chǎn)市場，房價迅速上漲，并呈現(xiàn)明顯的泡沫跡象。為了抑制房價過快增長，韓國政府從 2006年 4月開始先后出臺了一系列針對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控 政策。首先，加大房地產(chǎn)稅收力度。為抑制住宅投機現(xiàn)象，政府對居民擁有的第二套以上住宅征收重稅， 將轉(zhuǎn)讓第二套以上住宅的交易稅從 9%至36%提高到 50%；同時為抑制土地倒賣， 從2007年 1月1日起， 政府對非土地所有者自住的土地交易征收 60%的交易稅。其次，承諾增加供給，提高房貸利率。韓國政府宣布， 5年內(nèi)在房價漲幅最大的首爾江南區(qū)