物業(yè)管理招投標操作實務培訓的剖析

1、物業(yè)管理招投標操作實務培訓的剖析情境二情境二 物業(yè)管理的策劃物業(yè)管理的策劃物業(yè)管理招投標操作實務培訓的剖析模塊一模塊一 物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)管理招投標操作實務培訓的剖析物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)服務企業(yè)是指依法設立，具有物業(yè)管理資格根據(jù)物業(yè)服務合同的約定為業(yè)主提供物業(yè)服務的企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)的特征物業(yè)服務企業(yè)的特征1、物業(yè)服務企業(yè)必須依法成立2、物業(yè)服務企業(yè)是法人企業(yè)3、物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合同的約定提供物業(yè)服務4、物業(yè)服務企業(yè)應當獲得經(jīng)濟報酬物業(yè)服務企業(yè)的性質(zhì)物業(yè)服務企業(yè)的性質(zhì)物業(yè)服務企業(yè)是為業(yè)主提供物業(yè)服務的，其性質(zhì)是服務性企業(yè)。一、物業(yè)服務企業(yè)一、物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)管理招投標操作實務培訓

2、的剖析二、物業(yè)服務企業(yè)的設立二、物業(yè)服務企業(yè)的設立（一）物業(yè)服務企業(yè)設立的條件（一）物業(yè)服務企業(yè)設立的條件（取得營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持有關資料到所在地政府物業(yè)行政主管部門備案）物業(yè)管理招投標操作實務培訓的剖析（二）物業(yè)服務企業(yè)的設立程序可行性研究（供求情況調(diào)查、了解國家和政府有關法律和法規(guī)、編寫可行性報告）訂立發(fā)起人協(xié)議申請企業(yè)名稱預先核準出資驗資、確立公司的組織機構(gòu)申請工商注冊登記申請稅務登記、印章刻制、相關帳戶設立申請資質(zhì)審核物業(yè)管理招投標操作實務培訓的剖析三、物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)管理三、物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)管理1999年年10月，國家建設部頒發(fā)了月，國家建設部頒發(fā)了物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理試

3、行辦法物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法，將物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)分為一、二、三三個等級。將物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)分為一、二、三三個等級。一級資質(zhì)一級資質(zhì)二級資質(zhì)二級資質(zhì)三級資質(zhì)三級資質(zhì)新建立的物業(yè)服務企業(yè)應按有關規(guī)定到當?shù)乜h級以上人民政府物業(yè)新建立的物業(yè)服務企業(yè)應按有關規(guī)定到當?shù)乜h級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門申請領取管理行政主管部門申請領取臨時資質(zhì)證書臨時資質(zhì)證書，物業(yè)服務企業(yè)在領，物業(yè)服務企業(yè)在領取取臨時資質(zhì)證書臨時資質(zhì)證書后，方可從事物業(yè)管理業(yè)務。后，方可從事物業(yè)管理業(yè)務。臨時資質(zhì)證書臨時資質(zhì)證書有效期為一年。有效期滿后，物業(yè)服務企業(yè)向物業(yè)管理行政主管部有效期為一年。有效期滿后，物業(yè)服務企業(yè)向物業(yè)管

4、理行政主管部門申請三級資質(zhì)的評定。未通過的，物業(yè)管理行政主管部門應當取門申請三級資質(zhì)的評定。未通過的，物業(yè)管理行政主管部門應當取消其從事物業(yè)管理業(yè)務的資格。消其從事物業(yè)管理業(yè)務的資格。物業(yè)管理招投標操作實務培訓的剖析資質(zhì)的申報和審批資質(zhì)的申報和審批物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)的申報營業(yè)執(zhí)照企業(yè)資質(zhì)證書正、副本各類人員的資格證書和勞動合同物業(yè)服務合同復印件物業(yè)管理業(yè)績材料物業(yè)管理招投標操作實務培訓的剖析物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)的審批物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)的審批.公司發(fā)起人或發(fā)起單位房地產(chǎn)主管部門工商行政管理部門30日內(nèi)申辦資質(zhì)備案和資質(zhì)等級證書三周內(nèi)核發(fā) 批準文件審批核發(fā)營業(yè)執(zhí)照注冊登記物業(yè)管理招投標操作實務培訓的剖析四

5、、物業(yè)服務企業(yè)的權利和義務四、物業(yè)服務企業(yè)的權利和義務權利與義務概述權利與義務概述權利與義務的概念權利權利從權力的法律功能和社會價值的角度來說，權力是規(guī)定和隱含在法律規(guī)范中、實現(xiàn)于法律關系中的、主體以相對自由的作為或不作為的方式獲得利益的一種手段。義務義務是設定或隱含在法律規(guī)范中、實現(xiàn)于法律關系中的、主題以相對受動的作為或不作為的方式保障權利主題獲得利益的一種約束手段。物業(yè)管理招投標操作實務培訓的剖析權利與義務的關系權利與義務的關系結(jié)構(gòu)上的相關的關系數(shù)量上的等值關系功能上的互補關系價值意義上的主次關系物業(yè)管理招投標操作實務培訓的剖析物業(yè)服務企業(yè)的權利物業(yè)服務企業(yè)的權利物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動

6、中，享有以下權利：參與和資質(zhì)要求相對應的物業(yè)管理招投標的權利承接物業(yè)時，對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，并按規(guī)定接管相關資料的權利。根據(jù)物業(yè)服務合同約定，對物業(yè)實施管理經(jīng)營服務的權利。根據(jù)法規(guī)、規(guī)章、政策的規(guī)定和物業(yè)服務合同與委托合同的約定，收取物業(yè)服務等費用的權利。1. 可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)的權利。物業(yè)管理招投標操作實務培訓的剖析6、可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，可以接受水、電、氣、視、訊等公用事業(yè)單位的委托，提供水、電、氣、視、訊等公用事業(yè)費用的代收服務的權利。7、與相關委托人在合同中約定相關費用、報酬的權利。8、對物業(yè)管理區(qū)

7、域內(nèi)違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律潮重規(guī)定的行為，予以制止的權利。9、協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作的權利。10、向物業(yè)管理主管部門投訴物業(yè)管理活動中相關事項的權利。11、根據(jù)相關法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定、房屋裝飾裝修管理服務協(xié)議，監(jiān)督房屋裝飾裝修的權利。12、經(jīng)業(yè)主、業(yè)主大會同意，可以利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的權利。13、法律法規(guī)規(guī)定的或物業(yè)服務合同約定的其他權利。物業(yè)服務企業(yè)的權利應主要來源于法律法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服物業(yè)服務企業(yè)的權利應主要來源于法律法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務合同的約定，物業(yè)服務企業(yè)的權利行使必須以物業(yè)服務務合同的約定，物業(yè)服務企業(yè)的權利行使必須以物業(yè)服務合

8、同的約定或業(yè)主大會的授權為依據(jù)。合同的約定或業(yè)主大會的授權為依據(jù)。物業(yè)管理招投標操作實務培訓的剖析物業(yè)服務企業(yè)的義務物業(yè)服務企業(yè)的義務按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應服務的義務。物業(yè)服務合同終止時，應將物業(yè)管理用房和承接物業(yè)時所接管的相關資料移交給業(yè)主委員會的義務。物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務企業(yè)的，物業(yè)服務企業(yè)之間做好交接工作的義務。不得隨意改變物業(yè)管理用房用途的義務。不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的義務。接受水、電、氣、視、訊等公用事業(yè)單位委托代收相關費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用的義務。在制止物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用

9、等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為時，有及時向有關行政管理部門報告的義務。物業(yè)管理招投標操作實務培訓的剖析協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，在采取應急措施的同時，應及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作的義務。確需改變公共建筑和共用設施用途的，有提請業(yè)主大會討論決定同意的義務。因維修物業(yè)或者公共利益，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應征得業(yè)主委員會同意的義務。將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主的義務。法律法規(guī)規(guī)定的或物業(yè)服務合同約定的其他義務。物業(yè)管理招投標操作實務培訓的剖析案案 例例 分分 析析 案例案例11 甲物業(yè)管理公司系乙實業(yè)公司的分公司，于2004年6月8日

10、與丙公司簽訂物業(yè)服務合同，為丙公司開發(fā)建設的xx小區(qū)提供物業(yè)管理服務，物業(yè)服務合同承諾確保機動車場停車安全。在履行物業(yè)服務合同過程中，由于甲物業(yè)管理公司的安全維護人員疏忽，加之小區(qū)的紅外報警系統(tǒng)失靈，致使停放在停車場內(nèi)的一輛高檔轎車被嚴重破壞，車主找物業(yè)公司索賠未果后，向法院提起了訴訟，法院在審理過程中，發(fā)現(xiàn)甲公司是乙公司的一個分支機構(gòu)，且為了騙取資質(zhì)證書，借用了工程技術人員職稱證書并偽簽了勞動合同。法院依法做出判決，有力地維護了業(yè)主的合法權益。討論： 1、在該案中，乙公司是否該承擔相應的責任? 2、甲公司的資質(zhì)證書是否該被吊銷? 3、甲公司對受損車輛應承擔什么樣的責任? 4、甲公司該承擔什么

11、樣的法律后果?物業(yè)管理招投標操作實務培訓的剖析復習思考題1、物業(yè)服務企業(yè)不同資質(zhì)等級的條件是什么、物業(yè)服務企業(yè)不同資質(zhì)等級的條件是什么?2、物業(yè)服務企業(yè)的義務是什么、物業(yè)服務企業(yè)的義務是什么?3、物業(yè)服務企業(yè)的權利是什么、物業(yè)服務企業(yè)的權利是什么?物業(yè)管理招投標操作實務培訓的剖析招標招標是指招標人根據(jù)自己的需要，提出一定的標準或條件向社會或幾個特定的供應商發(fā)出投標邀請的行為。投標投標是指投標人在接到招標通知后，根據(jù)招標通知的要求編制投標文件，并將其遞交給招標人的行為。招投標的特點：招投標的特點：標價的保密性報價一次性法律約束性模塊二 招投標的認識物業(yè)管理招投標操作實務培訓的剖析物業(yè)管理招標投標

12、物業(yè)管理招標投標是指開發(fā)商或業(yè)主委員會為即將竣是指開發(fā)商或業(yè)主委員會為即將竣工使用或正在使用的物業(yè)尋找物業(yè)服務企業(yè)而制定出符合其管工使用或正在使用的物業(yè)尋找物業(yè)服務企業(yè)而制定出符合其管理服務要求和標準的招標文件，向社會公開招聘，并采用科學理服務要求和標準的招標文件，向社會公開招聘，并采用科學方法進行分析和判斷，最終確定物業(yè)服務企業(yè)的全過程。方法進行分析和判斷，最終確定物業(yè)服務企業(yè)的全過程。物業(yè)管理招標投標的意義物業(yè)管理招標投標的意義是市場發(fā)展的需要是市場發(fā)展的需要是房地產(chǎn)管理體制改革的需要是房地產(chǎn)管理體制改革的需要是促進物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的需要是促進物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的需要二、物業(yè)管理招投標（一）

13、基本概念物業(yè)管理招投標操作實務培訓的剖析（二）物業(yè)管理招標（二）物業(yè)管理招標物業(yè)管理招標的特點：物業(yè)管理招標的特點：超前性超前性長期性和階段性長期性和階段性物業(yè)管理招標的方式物業(yè)管理招標的方式公開招標公開招標邀請招標邀請招標協(xié)議招標協(xié)議招標物業(yè)管理招標的原則物業(yè)管理招標的原則公平原則公平原則公正原則公正原則合理原則合理原則物業(yè)管理招投標操作實務培訓的剖析三、物業(yè)管理招標的程序三、物業(yè)管理招標的程序準備階段準備階段成立招標機構(gòu)成立招標機構(gòu)編制招標文件編制招標文件制定招標標底制定招標標底招標實施階段招標實施階段招標公告或邀請招標公告或邀請資格預審資格預審召開標前會議召開標前會議開標、評標、定標開標

14、、評標、定標招標結(jié)束階段招標結(jié)束階段資料的整理與歸檔資料的整理與歸檔合同的簽定與履行合同的簽定與履行物業(yè)管理招投標操作實務培訓的剖析四、四、 物業(yè)管理投標程序與方法物業(yè)管理投標程序與方法投標程序分三個階段：投標程序分三個階段：投標的前期階段投標的前期階段投標的實施階段投標的實施階段投標的結(jié)束階段投標的結(jié)束階段物業(yè)管理招投標操作實務培訓的剖析投標的前期階段投標的前期階段取得投標資格取得投標資格籌措資金籌措資金收集物業(yè)相關資料收集物業(yè)相關資料進行投標可行性分析進行投標可行性分析申請資格預審申請資格預審從事國際投標的資格要求從事國際投標的資格要求從事國內(nèi)投標的資格要求從事國內(nèi)投標的資格要求招標物業(yè)條

15、件分析招標物業(yè)條件分析公司投標條件分析公司投標條件分析競爭者分析競爭者分析風險分析風險分析物業(yè)管理招投標操作實務培訓的剖析投標的實施階段投標的實施階段取得并熟悉招標文件取得并熟悉招標文件考察物業(yè)現(xiàn)場并參加標前會議考察物業(yè)現(xiàn)場并參加標前會議制定物業(yè)管理服務方案制定物業(yè)管理服務方案制定資金計劃制定資金計劃標價試算標價試算標價評估與調(diào)整標價評估與調(diào)整辦理投標保函辦理投標保函編制標書編制標書封送標書與保函封送標書與保函現(xiàn)場答辯現(xiàn)場答辯物業(yè)管理招投標操作實務培訓的剖析投標的結(jié)束階段投標的結(jié)束階段中標后合同簽定與履行中標后合同簽定與履行未未 中中 標標 的的 總總 結(jié)結(jié)資資 料料 整整 理理 與與 歸歸

16、檔檔物業(yè)管理招投標操作實務培訓的剖析模塊三模塊三 物業(yè)管理服務方案策劃物業(yè)管理服務方案策劃一一 概述概述物業(yè)管理方案的種類物業(yè)管理方案的種類營銷用項目管理服務方案營銷用項目管理服務方案項目管理服務實施方案項目管理服務實施方案按專業(yè)類別的分類方案按專業(yè)類別的分類方案按管理性質(zhì)的分類方案按管理性質(zhì)的分類方案按時期階段的分類方案按時期階段的分類方案按物業(yè)用途的分類方案按物業(yè)用途的分類方案物業(yè)管理招投標操作實務培訓的剖析方案策劃的作用方案策劃的作用（1 1）合理定位）合理定位（2 2）收支有數(shù)）收支有數(shù)（3 3）規(guī)范服務）規(guī)范服務（4 4）確保質(zhì)量）確保質(zhì)量物業(yè)管理招投標操作實務培訓的剖析（二）物業(yè)管

17、理服務方案的內(nèi)容（二）物業(yè)管理服務方案的內(nèi)容1、物業(yè)概況基本概況設備設施概況業(yè)主構(gòu)成概況2、管理服務事項3、管理目標4、管理標準5、機構(gòu)設置與人員配備6、管理服務辦法7、質(zhì)量控制辦法8、延伸服務辦法9、物業(yè)服務收支預算10、公共能源收支預算物業(yè)管理招投標操作實務培訓的剖析（三）物業(yè)項目管理服務方案的編制與評審（三）物業(yè)項目管理服務方案的編制與評審項目管理服務方案的編制可分為五個步驟進行：項目管理服務方案的編制可分為五個步驟進行：項目調(diào)查項目調(diào)查方案構(gòu)思方案構(gòu)思方案編寫方案編寫方案討論方案討論形成初稿形成初稿物業(yè)管理招投標操作實務培訓的剖析管理服務方案的評審管理服務方案的評審1 1）方案是否符合

18、企業(yè)理念、企業(yè)目標和企業(yè)管理模式）方案是否符合企業(yè)理念、企業(yè)目標和企業(yè)管理模式2 2）方案是否符合現(xiàn)行物業(yè)管理的法律法規(guī)）方案是否符合現(xiàn)行物業(yè)管理的法律法規(guī)3 3）方案是否能保障物業(yè)服務合同的管理目標、管理標準）方案是否能保障物業(yè)服務合同的管理目標、管理標準的實現(xiàn)的實現(xiàn)4 4）各項管理服務費用的設立、預算是否合理）各項管理服務費用的設立、預算是否合理5 5）方案有無創(chuàng)新）方案有無創(chuàng)新6 6）方案是否可操作）方案是否可操作物業(yè)管理招投標操作實務培訓的剖析物業(yè)項目管理服務方案的實施物業(yè)項目管理服務方案的實施選擇方案實施的負責人選擇方案實施的負責人組織方案實施的工作班子組織方案實施的工作班子做好方案實施的充分準備做好方案實施的充分準備物業(yè)管理招投標操作實務培訓的剖析案例分析案例分析某市某項住宅小區(qū)招標，在開標時，出現(xiàn)了4種情況: 1、招標者發(fā)現(xiàn)A投標公司在遞送投標書時未附投標保函，便拒絕該公司標書，并將其標書退還。 2、B