方正東亞信托方興49號(hào)興農(nóng)開發(fā)債權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃盡職調(diào)查

1、盡職調(diào)查報(bào)告標(biāo)題：方正東亞方興49號(hào)興農(nóng)開發(fā)債權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃 報(bào)送部門： 業(yè)務(wù)四部 一、 項(xiàng)目總體概況（一） 信托名稱：方興49號(hào)興農(nóng)開發(fā)債權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃 （二） 申請(qǐng)發(fā)行人（融資人）：畢節(jié)市七星關(guān)區(qū)興農(nóng)城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)有限公司 （政府融資平臺(tái)名單外） （三） 受托人： 方正東亞信托有限責(zé)任公司 （四） 信托發(fā)行規(guī)模： 5億元，分期發(fā)行，第一期3億元，第二期2億元 （五） 項(xiàng)目發(fā)行地點(diǎn)：武漢 （六） 期限： 24個(gè)月 （七） 貸款（融資）年利率： （八） 投資者預(yù)期年收益率和分配方式： 9%10% 每季度分配一次 （九） 信托本息收取方式： 每季度支付利息，本金一次性償

2、還 （十） 我司收益及收取方式： （十一） 申請(qǐng)發(fā)行人（融資人）融資總成本明細(xì)：包含委托人收益、受托人報(bào)酬、托管費(fèi)等。 （十二） 代理行和托管行 平安銀行 （十三） 推介期： 一個(gè)月 （十四） 項(xiàng)目申請(qǐng)背景介紹：畢節(jié)市七星關(guān)區(qū)興農(nóng)城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)有限公司向我公司提供合作意向，申請(qǐng)以信托計(jì)劃募集資金，指定用于七星關(guān)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)。該項(xiàng)目位于七星關(guān)區(qū)海子街鎮(zhèn)石榴口村、前所村、韶關(guān)村。建設(shè)內(nèi)容為標(biāo)準(zhǔn)廠房，建筑面積3170747.06平方米。項(xiàng)目估算總投資11.5億元。 我司發(fā)行集合資金信托計(jì)劃，募集資金用于向畢節(jié)市七星關(guān)區(qū)興農(nóng)城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)有限公司收購(gòu)以上項(xiàng)目的合同債權(quán)，在信托計(jì)劃存續(xù)期間，融

3、資人畢節(jié)市七星關(guān)區(qū)興農(nóng)城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)有限公司溢價(jià)回購(gòu)標(biāo)的合同債權(quán)，并支付溢價(jià)款，到期支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款，實(shí)現(xiàn)信托資金的退出。融資人溢價(jià)款和轉(zhuǎn)讓價(jià)款的資金來源于畢節(jié)市七星關(guān)區(qū)興農(nóng)城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)有限公司的經(jīng)營(yíng)收入。（十五） 信托目的：信托資金用于畢節(jié)市七星關(guān)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的廠房建設(shè)。（十六） 信托資金用途：信托資金用于畢節(jié)市七星關(guān)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)。 （十七） 還款來源：融資人的經(jīng)營(yíng)收入，主要為土地出讓金收入和項(xiàng)目代建收入。畢節(jié)市七星關(guān)區(qū)興農(nóng)城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)有限公司具備土地整理和一級(jí)開發(fā)資質(zhì)，當(dāng)?shù)赝恋匾?guī)劃部門及財(cái)政部門將出具文件，承諾給予融資人土地出讓指標(biāo)約為500畝/每年的用地指標(biāo)，土地出讓金將返還給融

4、資人。同時(shí)融資人該項(xiàng)目代建合同收入11.5億元，根據(jù)代建合同，信托期內(nèi)將全部回款。因此，企業(yè)未來有足夠的現(xiàn)金流歸還我司借款。（十八） 還款保障措施：畢節(jié)市開源建設(shè)投資有限公司提供連帶責(zé)任擔(dān)保。畢節(jié)市七星關(guān)區(qū)興農(nóng)城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)有限公司提供出讓的商業(yè)住宅土地抵押。畢節(jié)市七星關(guān)區(qū)興農(nóng)城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)有限公司提供6塊土地抵押，地塊位于七星關(guān)區(qū)觀音橋辦事處五里坪村。面積分別為： 24668.08 m2 (畢市七星國(guó)用2012第9189號(hào))；37321.29 m2 (畢市七星國(guó)用2012第9190號(hào))；80265.5 m2 (畢市七星國(guó)用2012第9191號(hào))。畢節(jié)市七星關(guān)區(qū)市西辦事處金桂社區(qū)(畢市七星國(guó)用20

5、13第9480號(hào))，面積34666.98 m2 ；畢節(jié)市七星關(guān)區(qū)三板橋辦事處茶亭村草海大道旁(畢市七星國(guó)用2013第9478號(hào))，面積36770.54 m2 ；畢節(jié)市七星關(guān)區(qū)市東辦事處雙城社區(qū)（大麥塘）(畢市七星國(guó)用2013第9479號(hào))，面積69565.14 m2. ?？傇u(píng)估價(jià)值：12.57億元。二、 申請(qǐng)發(fā)行人（融資人）概況（一） 工商執(zhí)照1、 名稱： 畢節(jié)市七星關(guān)區(qū)興農(nóng)城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)有限公司 2、編號(hào)： 522421000224230 （二） 中華人民共和國(guó)組織機(jī)構(gòu)代碼證 號(hào)碼： 59075986-8 （三） 法人代表證明書1、 名稱： 羅安邦 2、 編號(hào)：5224211963122860

6、15 （四） 貸款卡 卡號(hào)： 5224000000073280 （五） 注冊(cè)資本： 一億元 （六） 企業(yè)性質(zhì)： 國(guó)有獨(dú)資 （七） 成立日期及經(jīng)營(yíng)年限： 2012年2月27日至長(zhǎng)期。經(jīng)營(yíng)范圍：城市基礎(chǔ)設(shè)施、舊城改選、棚戶區(qū)建設(shè)、新農(nóng)村建設(shè)、小城鎮(zhèn)建設(shè)及農(nóng)、林、水項(xiàng)目建設(shè)、投資開發(fā)；土地整理及一級(jí)開發(fā)。 （八） 最近一期財(cái)務(wù)報(bào)表（2012年12月）1、 總資產(chǎn)： 89488萬(wàn)元 （1） 流動(dòng)資產(chǎn)金額及主要構(gòu)成來源的具體解釋：流動(dòng)資產(chǎn)3002.6萬(wàn)元，其中貨幣資金2.6萬(wàn)元；其他應(yīng)收款3000萬(wàn)元為七星關(guān)區(qū)財(cái)政局的出資款。 （2） 固定資產(chǎn)金額及主要構(gòu)成來源的具體解釋：固定資產(chǎn)10572.5萬(wàn)元，主

7、要是辦公樓和辦公設(shè)備。 （3） 在建工程金額及主要構(gòu)成來源的具體解釋：在建工程25607.8萬(wàn)元，主要是七星關(guān)區(qū)新農(nóng)村建設(shè)文安片區(qū)土地整治和七星關(guān)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)廠房建設(shè)投入。（4） 無形資產(chǎn)及其它：50305.4萬(wàn)元，主要是土地使用權(quán)。2、 負(fù)債 25610萬(wàn)元 （1） 流動(dòng)負(fù)債金額及主要構(gòu)成來源的具體解釋： 流動(dòng)負(fù)債25610萬(wàn)元，主要是應(yīng)付賬款25600萬(wàn)元，是應(yīng)付在建工程的款項(xiàng)。 （2） 長(zhǎng)期負(fù)債金額及主要構(gòu)成來源的具體解釋： 無。 （3） 其它： 無 3、 凈資產(chǎn)的金額及主要構(gòu)成來源的具體解釋：凈資產(chǎn)63878.3萬(wàn)元，其中實(shí)收資本10000萬(wàn)元，資本公積53877.9萬(wàn)元。 4、 近三年

8、每年的收入、成本和利潤(rùn)介紹：融資人于2012年2月成立，直至目前為止，融資人處于前期的投入基礎(chǔ)建設(shè)階段，未產(chǎn)生收入。 5、 近三年每年的現(xiàn)金流情況說明和還款期內(nèi)現(xiàn)金流預(yù)測(cè)：2012年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出3000萬(wàn)元，籌資活動(dòng)流入現(xiàn)金3000萬(wàn)元。 6、償債能力分析：畢節(jié)市七星關(guān)區(qū)興農(nóng)城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)有限公司為國(guó)有獨(dú)資企業(yè)，主要職能是推進(jìn)七星關(guān)區(qū)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)步伐，經(jīng)營(yíng)范圍包括城市基礎(chǔ)設(shè)施、舊城改選、棚戶區(qū)建設(shè)、新農(nóng)村建設(shè)、小城鎮(zhèn)建設(shè)及農(nóng)、林、水項(xiàng)目建設(shè)、投資開發(fā)；土地整理及一級(jí)開發(fā)。公司的收入來源為土地的出讓金收入、項(xiàng)目代建收入，目前公司計(jì)入無形資產(chǎn)的土地5.03億元，是已辦證的土地。（十一）如申請(qǐng)發(fā)

9、行人為土地儲(chǔ)備中心或當(dāng)?shù)赝恋亟?jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)：注：近三年土地經(jīng)營(yíng)情況：（單位：萬(wàn)元）年度項(xiàng)目2010年2011年2012年一、土地出讓總收入無無無二、土地出讓總數(shù)量無無無三、土地出讓每畝平均價(jià)格無無根據(jù)市場(chǎng)比較法，住宅用地約為150萬(wàn)/畝四、現(xiàn)有土地儲(chǔ)備的存量融資人的土地儲(chǔ)備量由上級(jí)政府根據(jù)其發(fā)展和融資需求來確定。目前公司計(jì)入無形資產(chǎn)的土地5.03億元，是已辦證的土地。五、省國(guó)土廳下發(fā)的下一年度土地用地計(jì)劃當(dāng)?shù)赝恋刂鞴懿块T將出具文件，承諾給予融資人的每年土地出讓指標(biāo)不低于500畝。（十二）或有負(fù)債及內(nèi)、外擔(dān)保情況說明： 無 （十三）在該行業(yè)所處的地位(競(jìng)爭(zhēng)力)和當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)份額 ：畢節(jié)市七星關(guān)區(qū)興農(nóng)城鄉(xiāng)

10、建設(shè)開發(fā)有限公司為國(guó)有獨(dú)資企業(yè)，享有土地經(jīng)營(yíng)開發(fā)權(quán)利。七星關(guān)區(qū)政府已出具文件，將土地出讓收入返還給融資人。（十四）申請(qǐng)發(fā)行人的股東和董事會(huì)（或主管部門）是否對(duì)此次融資的表示同意情況說明： 同意 主要針對(duì)項(xiàng)目各主要關(guān)聯(lián)方（如股東、子公司、主要投資人和合伙人等）之間的產(chǎn)權(quán)及其相互關(guān)系1、 股東名稱、股份結(jié)構(gòu)和股東背景簡(jiǎn)單介紹： 融資人股東為畢節(jié)市七星關(guān)區(qū)財(cái)政局，占比100%。 2、主要投資人和合伙人的背景簡(jiǎn)單介紹： 3、其它有關(guān)關(guān)聯(lián)方的簡(jiǎn)單介紹： 三、 擔(dān)保方概況： 擔(dān)保人：畢節(jié)市開源建設(shè)投資有限公司（一） 工商執(zhí)照1、 名稱： 畢節(jié)市開源建設(shè)投資有限公司 2、編號(hào)： 52242100001853

11、0 （二） 中華人民共和國(guó)組織機(jī)構(gòu)代碼證 號(hào)碼： 68843079-6 （三） 法人代表證明書1、 名稱： 羅安邦 2、 編號(hào)：5522421000018530 （四） 貸款卡 卡號(hào)： 5224000000041653 （五） 注冊(cè)資本： 3億元 （六） 企業(yè)性質(zhì)： 國(guó)有獨(dú)資 （七） 成立日期及經(jīng)營(yíng)年限： 2009年6月15日至長(zhǎng)期。經(jīng)營(yíng)范圍：基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)、投資、開發(fā)（許可經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，在批準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)期限內(nèi)經(jīng)營(yíng)，未經(jīng)批準(zhǔn)不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；一般經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目自主選擇經(jīng)營(yíng)）。 （八） 最近一期財(cái)務(wù)報(bào)表（2012年12月）1、 總資產(chǎn)： 1022134.5萬(wàn)元 （1） 流動(dòng)資產(chǎn)金額及主要構(gòu)成來源的具體解釋：

12、流動(dòng)資產(chǎn)1007988.6萬(wàn)元，其中貨幣資金9865萬(wàn)元；預(yù)付賬款137005.7萬(wàn)元，預(yù)付的工程款，其他應(yīng)收款216991.6，主要是對(duì)七星關(guān)區(qū)財(cái)政局應(yīng)收的工程款；存貨644039.4萬(wàn)元，主要是土地儲(chǔ)備59億元。 （2） 固定資產(chǎn)金額及主要構(gòu)成來源的具體解釋：固定資產(chǎn)4064.7萬(wàn)元，主要有房屋、機(jī)器設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備構(gòu)成；在建工程2628.8萬(wàn)元，主要是在建的管網(wǎng)工程。 （3） 無形資產(chǎn)及其它：土地使用權(quán)1357.7萬(wàn)元，公交線路經(jīng)營(yíng)權(quán)2657.4萬(wàn)元。長(zhǎng)期股權(quán)投資2671萬(wàn)元主要是對(duì)下屬公司的投資。 2、 負(fù)債 214752.5萬(wàn)元 （1） 流動(dòng)負(fù)債金額及主要構(gòu)成來源的具體解釋： 流動(dòng)負(fù)債

13、49338萬(wàn)元，其他應(yīng)付款45212.3萬(wàn)元，主要是地區(qū)建投公司轉(zhuǎn)入的安置房資金和財(cái)政撥入天河路立面改造資金。（2） 長(zhǎng)期負(fù)債金額及主要構(gòu)成來源的具體解釋： 長(zhǎng)期負(fù)165413.4萬(wàn)元，為銀行長(zhǎng)期借款，其中信用借款9.87億元，抵押借款6.65億元。 （3） 其它： 無 3、 凈資產(chǎn)的金額及主要構(gòu)成來源的具體解釋：凈資產(chǎn)807382萬(wàn)元，其中實(shí)收資本3億元，資本公積709684.9萬(wàn)元?？傎Y產(chǎn)較大的原因是計(jì)入了大量土地資產(chǎn)。未分配利潤(rùn)6.1億元。 4、 近三年每年的收入、成本和利潤(rùn)介紹：擔(dān)保人于2009年6月成立，故2009年的經(jīng)營(yíng)情況規(guī)模較小，沒有收入，僅僅有十幾萬(wàn)左右的管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用收

14、入。2010年，沒有營(yíng)業(yè)收入，管理費(fèi)用74萬(wàn)，財(cái)務(wù)費(fèi)用-35萬(wàn)，補(bǔ)貼收入31萬(wàn)元，當(dāng)年企業(yè)的凈利潤(rùn)為-11萬(wàn)。2011年，營(yíng)業(yè)收入0，管理費(fèi)用216萬(wàn)，營(yíng)業(yè)外收入18001萬(wàn)元，為政府的補(bǔ)貼收入。凈利潤(rùn)17811萬(wàn)元。2012年公司營(yíng)業(yè)收入7.27億元，營(yíng)業(yè)外收入1.96億元為政府補(bǔ)貼收入，全年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.83億元。5、 近三年每年的現(xiàn)金流情況說明和還款期內(nèi)現(xiàn)金流預(yù)測(cè)：（1）2009年企業(yè)剛成立各方面的現(xiàn)金流較小，故未制作現(xiàn)金流量表（2）2010年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額-24015萬(wàn)元，投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-18128萬(wàn)元?；I資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額37229萬(wàn)元?，F(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈

15、增加額-4914萬(wàn)元。（3）2011年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額8595萬(wàn)元，投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-22142萬(wàn)元?；I資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額6096萬(wàn)元?，F(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額-7451萬(wàn)元；（4）2012年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額15488萬(wàn)元，投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-3250萬(wàn)元?；I資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額16226萬(wàn)元?，F(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額-3988萬(wàn)元；6、償債能力分析：畢節(jié)市開源建設(shè)投資有限公司是畢節(jié)市政府財(cái)政出資成立的規(guī)模較大的、承擔(dān)重要市政建設(shè)的國(guó)有獨(dú)資公司。其擔(dān)保能力體現(xiàn)在公司擁有的土地存量、項(xiàng)目數(shù)量、項(xiàng)目體量上。由于成立時(shí)間較晚，畢節(jié)市的城市建設(shè)在初期階段，擔(dān)

16、保人目前僅能獲得一定的財(cái)政補(bǔ)貼收入，2011年獲得財(cái)政補(bǔ)貼收入1.8億元，2012年獲得財(cái)政補(bǔ)貼收入1.96億元。擔(dān)保人土地存量59億元，該部分已辦理完土地證，可以向銀行抵押貸款或發(fā)債融資，也可直接出讓。擔(dān)保人的資產(chǎn)負(fù)債率僅為21%，從目前的財(cái)務(wù)情況來看，擔(dān)保人盤活資產(chǎn)必將出讓土地或融資，以獲得現(xiàn)金流入。未來2年內(nèi)，隨著畢節(jié)市的綜合發(fā)展，擔(dān)保人有足夠的土地儲(chǔ)備應(yīng)對(duì)我司信托計(jì)劃的剛性兌付。四、 抵（質(zhì)）押擔(dān)保物概況（項(xiàng)目設(shè)及到物權(quán)擔(dān)保的）1、擔(dān)保方式： 抵押 2、抵（質(zhì)）押擔(dān)保物的名稱：畢節(jié)市七星關(guān)區(qū)興農(nóng)城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)有限公司提供6塊土地抵押，地塊位于七星關(guān)區(qū)觀音橋辦事處五里坪村。面積分別為： 2

17、4668.08 m2 (畢市七星國(guó)用2012第9189號(hào))；37321.29 m2 (畢市七星國(guó)用2012第9190號(hào))；80265.5 m2 (畢市七星國(guó)用2012第9191號(hào))。畢節(jié)市七星關(guān)區(qū)市西辦事處金桂社區(qū)(畢市七星國(guó)用2013第9480號(hào))，面積34666.98 m2 ；畢節(jié)市七星關(guān)區(qū)三板橋辦事處茶亭村草海大道旁(畢市七星國(guó)用2013第9478號(hào))，面積36770.54 m2 ；畢節(jié)市七星關(guān)區(qū)市東辦事處雙城社區(qū)（大麥塘）(畢市七星國(guó)用2013第9479號(hào))，面積69565.14 m23、是否可作為抵（質(zhì)）押擔(dān)保物（須提供依據(jù)）： 是。抵押物為土地，有產(chǎn)權(quán)證。 4、是否已抵（質(zhì)）押給第

18、三方： 否 5、抵（質(zhì)）押擔(dān)保物的所有權(quán)人的名稱：畢節(jié)市七星關(guān)區(qū)興農(nóng)城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)有限公司.（1） 有何證明材料（須列材料清單）土地證 （2） 法律上是否認(rèn)可（須提供依據(jù)） 是 6、抵（質(zhì)）押擔(dān)保物所處的位置： 貴州省畢節(jié)市 7、抵（質(zhì)）押擔(dān)保物的價(jià)值及評(píng)估驗(yàn)證方式： 武漢國(guó)佳評(píng)估作出口頭評(píng)估，總價(jià)值12.57億元。 8、辦理抵（質(zhì)）押擔(dān)保的有關(guān)手續(xù)和法律程序； 當(dāng)?shù)赝恋鼐洲k理抵押 9、一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)我方對(duì)抵（質(zhì)）押擔(dān)保物如何處置： 出售 五、 擬投（融）資的項(xiàng)目概況隨著七星關(guān)區(qū)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展和對(duì)外經(jīng)濟(jì)技術(shù)交流與合作的進(jìn)一步加強(qiáng)，作為七星關(guān)區(qū)項(xiàng)目投資依托和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的黔西北產(chǎn)業(yè)園區(qū)也取得了長(zhǎng)足

19、發(fā)展和顯著成就。園區(qū)不僅成為了畢節(jié)市最具活力的地區(qū)之一，而且也成了促進(jìn)七星關(guān)區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)有力的推動(dòng)器。隨著黔西北產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，工業(yè)園的環(huán)境、服務(wù)得到社會(huì)廣泛認(rèn)可，更多新的企業(yè)有入駐意向，而原有工業(yè)用地已基本用盡，可供使用工業(yè)用地日趨緊張，這種矛盾不僅大大弱化了園區(qū)的功能，而且經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭受到遏制，其窗口作用、示范作用和帶動(dòng)作用難以發(fā)揮，對(duì)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)、加快區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和提高城市化水平也難以發(fā)揮應(yīng)有的帶動(dòng)作用。為充分發(fā)揮工業(yè)園區(qū)的集聚效應(yīng)和龍頭帶動(dòng)作用，走新型工業(yè)化道路，園區(qū)管委會(huì)在大量調(diào)研和反復(fù)研究討論的基礎(chǔ)上，因地制宜，合理利用一切可利用資源，決定在黔西北產(chǎn)業(yè)園區(qū)建立標(biāo)準(zhǔn)化

20、廠房工業(yè)園。建立標(biāo)準(zhǔn)化廠 房工業(yè)園區(qū)是畢節(jié)市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的客觀要求，有利于拉動(dòng)黔西北產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及附近區(qū)域的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，有效推進(jìn)七星關(guān)區(qū)城市化進(jìn)程和畢節(jié)市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、優(yōu)化和升級(jí)，大力促進(jìn)畢節(jié)市“科教興市”、“開放帶動(dòng)”、“可持續(xù)發(fā)展”和“城市化”戰(zhàn)略的實(shí)施，對(duì)促進(jìn)畢節(jié)市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康、快速發(fā)展具有重要意義。因此，項(xiàng)目的建設(shè)不僅是必要的，而且迫在眉睫。七星關(guān)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積26.5平方公里，a區(qū)位于七星關(guān)區(qū)海子街鎮(zhèn)和小壩鎮(zhèn)；b區(qū)位于八寨鎮(zhèn)。園區(qū)于2011年經(jīng)省經(jīng)信委評(píng)定為全省二類培育園區(qū)，目前已獲省人民政府批復(fù)成立貴州七星關(guān)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。根據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，結(jié)合七星關(guān)區(qū)現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況，經(jīng)

21、濟(jì)開發(fā)區(qū)重點(diǎn)發(fā)展四大核心產(chǎn)業(yè)：特色食品、生物科技、高新技術(shù)、新型環(huán)保建材、現(xiàn)代商貿(mào)物流。目前，已有全國(guó)500強(qiáng)企業(yè)之一的雨潤(rùn)控股集團(tuán)、全國(guó)果汁業(yè)龍頭企業(yè)匯源果汁等18個(gè)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目入駐園區(qū)，預(yù)計(jì)總投資將達(dá)100億元，項(xiàng)目建成后可實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)值近600億元、年利稅40億元以上，直接解決就業(yè)20000人以上。該項(xiàng)目總投資約11.5億元人民幣，建設(shè)期2年。用地總面積250746.60 m2（折 375 畝），總建筑面積317047.06 m2 。其中廠房面積293906.20 m2 ；辦公、食堂面積20520.86 m2；其他用房2620 m2 。占地率 40.76 %；環(huán)境綠化占地面積 45213.20m

22、2；綠化率 18.03%；容積率1.76。自2012年8月進(jìn)場(chǎng)以來，畢節(jié)市七星關(guān)區(qū)興農(nóng)城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)有限公司已累計(jì)投入2.5億元，累計(jì)建成面積已達(dá)13萬(wàn)平方米，其中28#、29#、30#、31#、32#廠房已完工，25#、26#廠房已封頂，21#、22#廠房已完成三層主體，為添鈺項(xiàng)目“量身定制”的3.1萬(wàn)平方米標(biāo)準(zhǔn)廠房已完成鋼構(gòu)架設(shè)。 六、 風(fēng)險(xiǎn)分析及其對(duì)策措施1、 信用風(fēng)險(xiǎn)及其對(duì)策措施：在信托計(jì)劃存續(xù)期間內(nèi)，有可能出現(xiàn)交易對(duì)手不按期足額支付債權(quán)回購(gòu)的溢價(jià)款和轉(zhuǎn)讓價(jià)款。若出現(xiàn)此情況，我公司將追索擔(dān)保方或者變現(xiàn)抵押物來償還。 2、 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及其對(duì)策措施： 交易對(duì)手面臨的主要市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)為畢節(jié)市區(qū)內(nèi)的土

23、地價(jià)值下降，投資環(huán)境惡化，市場(chǎng)認(rèn)可度低，造成土地價(jià)值下降，并在短期內(nèi)無法出售的風(fēng)險(xiǎn)。由于畢節(jié)市作為實(shí)驗(yàn)區(qū)，國(guó)家重點(diǎn)扶持的區(qū)域，整個(gè)城市的建設(shè)如火如荼，大量項(xiàng)目同時(shí)開工建設(shè)，未來兩三年內(nèi)，畢節(jié)市的發(fā)展節(jié)奏不會(huì)發(fā)生根本改變，所以出現(xiàn)該市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的概率較低。若出現(xiàn)此風(fēng)險(xiǎn)，我公司將和當(dāng)?shù)卣畢f(xié)調(diào)，來歸還此筆債務(wù)。 3、 操作風(fēng)險(xiǎn)及其對(duì)策措施： 公司獲得我信托公司的融資后，可能出現(xiàn)挪用資金的情況。我公司將配合當(dāng)?shù)劂y行以及配合政府部門，跟進(jìn)實(shí)際基礎(chǔ)建設(shè)的進(jìn)度情況 。4、 政策風(fēng)險(xiǎn)及其對(duì)策措施 ：在該信托計(jì)劃存續(xù)期間內(nèi)，可能出現(xiàn)政策發(fā)生改變，特別是對(duì)于公司出售土地獲得的出讓金的返還方式發(fā)生改變。鑒于該公司是具

24、備土地整理和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的公司，政府已經(jīng)出臺(tái)了文件，并一致遵照?qǐng)?zhí)行，單方面改變的幾率較小。若出現(xiàn)此情況，我公司將及時(shí)和政府溝通，采取提前還款等其他方式規(guī)避。5、 道德風(fēng)險(xiǎn)及其對(duì)策措施 ： 公司為國(guó)有獨(dú)資企業(yè)，高管存在著一定的道德風(fēng)險(xiǎn)。若出現(xiàn)此風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)?shù)卣畬⒊鼍呔唧w的政策使該公司繼續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，以免對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)造成不利影響。6、 其它風(fēng)險(xiǎn)及其對(duì)策措施：本計(jì)劃不排除因戰(zhàn)爭(zhēng)、自然災(zāi)害等不可抗力因素對(duì)信托財(cái)產(chǎn)產(chǎn)生影響的可能。如出現(xiàn)戰(zhàn)爭(zhēng)、自然災(zāi)害等不可抗力事件，受托人將采取有效措施，盡最大可能減少信托財(cái)產(chǎn)的損失；受托人將積極關(guān)注國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和相關(guān)法律法規(guī)的變化，對(duì)不利因素及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施，最大程度保

25、護(hù)投資人的利益。 7、本項(xiàng)目一旦成立后，部門對(duì)項(xiàng)目的事后管理擬采用哪些方式和程序：首先落實(shí)抵押物的抵押，并監(jiān)測(cè)抵押物的價(jià)值變動(dòng)。其次，及時(shí)了解當(dāng)?shù)卣淖钚抡摺?、本項(xiàng)目若到期無法兌付，部門擬采用哪些實(shí)際手段和措施來維護(hù)我方利益 ：變現(xiàn)抵押物或追索擔(dān)保方履行還款承諾。處置期限內(nèi)的要點(diǎn)設(shè)定若畢節(jié)市七星關(guān)區(qū)興農(nóng)城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)有限公司在信托計(jì)劃存續(xù)期間內(nèi)，無法支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款或溢價(jià)款的，信托計(jì)劃自動(dòng)延期，我司將處置抵押物并追索擔(dān)保方安排資金補(bǔ)足，直至轉(zhuǎn)讓價(jià)款和溢價(jià)款補(bǔ)足。在信托計(jì)劃延期期間內(nèi)，信托報(bào)酬率和投資者預(yù)期收益率可能會(huì)提高。 資金歸集：畢節(jié)市七星關(guān)區(qū)興農(nóng)城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)有限公司在當(dāng)?shù)劂y行開立賬戶，專

26、項(xiàng)接受我司的融資款。并保證在信托計(jì)劃存續(xù)的第21，22，23個(gè)月時(shí)，賬戶余額不低于5%，10%，15%的信托計(jì)劃存續(xù)金額。七、 本項(xiàng)目銀行為什么不貸款： 因受銀行信貸規(guī)模的限制,融資人在當(dāng)?shù)劂y行較難申請(qǐng)貸款。八、 本項(xiàng)目具體運(yùn)作模式簡(jiǎn)介： 方正東亞信托發(fā)行集合資金信托計(jì)劃，信托資金用于收購(gòu)畢節(jié)市七星關(guān)區(qū)興農(nóng)城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)有限公司擁有的合同的債權(quán)，共計(jì)5億元，分兩期發(fā)行，第一期3億元，第二期2億元，每期期限24個(gè)月。信托資金用于畢節(jié)市七星關(guān)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房的建設(shè)。畢節(jié)市七星關(guān)區(qū)興農(nóng)城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)有限公司溢價(jià)回購(gòu)標(biāo)的債權(quán)，并支付溢價(jià)款和轉(zhuǎn)讓價(jià)款。為保障融資人按時(shí)足額支付溢價(jià)款和轉(zhuǎn)讓價(jià)款，畢節(jié)市開源建

27、設(shè)投資有限公司提供擔(dān)保，融資人提供土地作為抵押，抵押率不超過50%。九、 本信托產(chǎn)品特色分析簡(jiǎn)介： 該信托計(jì)劃的交易對(duì)手為國(guó)企，提供規(guī)模較大的平臺(tái)公司擔(dān)保，出讓住宅土地作為抵押，風(fēng)險(xiǎn)較低。我司信托計(jì)劃的投放區(qū)域?yàn)閲?guó)家重點(diǎn)支持的區(qū)域，經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于快速上升期。十、 重要提示： 十一、 本項(xiàng)目發(fā)行和銷售草案： 十二、 項(xiàng)目的后期管理： 信托計(jì)劃成立后，我公司將與當(dāng)?shù)卣３殖掷m(xù)跟蹤監(jiān)控新區(qū)的建設(shè)進(jìn)度情況，政府政策變動(dòng)，以及抵押物的價(jià)格變化。 十三、 本部門對(duì)本項(xiàng)目的總體評(píng)價(jià)：該項(xiàng)目的交易對(duì)手是國(guó)有獨(dú)資企業(yè)，提供規(guī)模較大的平臺(tái)公司擔(dān)保；抵押物充足，土地抵押，抵押率不高于50%；收益率較高。 十四、 律

28、師對(duì)本項(xiàng)目的法律意見：見律師意見書 本著對(duì)公司忠誠(chéng)的原則我們對(duì)方正東亞方興49號(hào)興農(nóng)開發(fā)債權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃向公司出具了該盡職調(diào)查報(bào)告，我們鄭重承諾上述報(bào)告完全從公司利益出發(fā)，內(nèi)容真實(shí)準(zhǔn)確，不存在任何虛假成份。特此聲明 信托執(zhí)行經(jīng)理簽名：信托業(yè)務(wù)推薦部門（人）簽名：信托高級(jí)經(jīng)理簽名：信托首席經(jīng)理簽名：主要責(zé)任人簽名：年 月 日 附注： 附件清單： 附件：盡職調(diào)查-財(cái)務(wù)分析部分一 畢節(jié)市七星關(guān)區(qū)興農(nóng)城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)有限公司二 公司近三年會(huì)計(jì)報(bào)表審計(jì)情況年度是否審計(jì)審計(jì)報(bào)告意見類型會(huì)計(jì)事務(wù)所名稱事務(wù)所排名2012 是保留意見畢節(jié)亞太聯(lián)合會(huì)計(jì)師事務(wù)所無 保留意見是因?yàn)榕d農(nóng)公司本年度未計(jì)提企業(yè)所

29、得稅1,099.25元。三 公司資產(chǎn)、負(fù)債及凈資產(chǎn)結(jié)構(gòu)（一）資產(chǎn)結(jié)構(gòu) （金額單位：萬(wàn)元）財(cái)務(wù)報(bào)表截止日期2012-12-31貨幣資金2.6預(yù)付帳款0其它應(yīng)收款3000存貨0流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)3002.6固定資產(chǎn)凈值10572.4在建工程25607.8無形資產(chǎn)50305.4資產(chǎn)合計(jì)89488.3說明：融資人的資產(chǎn)規(guī)模較小，是2012年2月成立的新公司，2012年總資產(chǎn)89488.3萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)3002.6萬(wàn)元，其中貨幣資金2.6萬(wàn)元；其他應(yīng)收款3000萬(wàn)元是七星關(guān)區(qū)財(cái)政局的出資款。固定資產(chǎn)10572.5萬(wàn)元，主要是辦公樓和辦公設(shè)備。 在建工程25607.8萬(wàn)元，主要是七星關(guān)區(qū)新農(nóng)村建設(shè)文安片區(qū)土地整

30、治和七星關(guān)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)廠房建設(shè)投入。無形資產(chǎn)及其它：50305.4萬(wàn)元，主要是土地使用權(quán)。（二）負(fù)債及所有者權(quán)益結(jié)構(gòu) （金額單位：萬(wàn)元）財(cái)務(wù)報(bào)表截止日期2012-12-31短期借款0應(yīng)付賬款 25600預(yù)收賬款0其它應(yīng)付款10流動(dòng)負(fù)債合計(jì)25610長(zhǎng)期應(yīng)付款0長(zhǎng)期借款0負(fù)債合計(jì)25610實(shí)收資本10000資本公積53877.9所有者權(quán)益合計(jì)63878.3負(fù)債及所有者權(quán)益合計(jì)89488.3說明：融資人2012年負(fù)債合計(jì)25610元，主要是應(yīng)付賬款25600萬(wàn)元，是應(yīng)付在建工程的款項(xiàng)等。資本公積53877.9為計(jì)入存貨的土地價(jià)值。（三）經(jīng)營(yíng)情況和償債能力分析 融資為2012年22月成立的新公司，注冊(cè)

31、資本金僅10000萬(wàn)元，融資人的資產(chǎn)大部分體現(xiàn)在在建工程和無形資產(chǎn)（土地使用權(quán)）。融資人目前處于項(xiàng)目建設(shè)期，無營(yíng)業(yè)收入，隨著相關(guān)項(xiàng)目的建設(shè)建成，企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況將得到改觀。 未來融資人的償債能力將依靠目前在建的七星關(guān)區(qū)項(xiàng)目，該項(xiàng)目合同價(jià)值11.5億元，本信托到期前，根據(jù)合同融資人能夠回款合同金額的75%，同時(shí)融資人有價(jià)值5.03億的土地儲(chǔ)備，并已辦理土地證。當(dāng)?shù)赝恋夭块T已出具相關(guān)的說明，每年給予融資人的可出讓的住宅用地土地指標(biāo)不低于500畝，按照住宅用地150萬(wàn)/畝計(jì)算，每年的土地出讓收益至少在7.5億元左右，保證其還款。擔(dān)保人：畢節(jié)市開源建設(shè)投資有限公司公司近三年會(huì)計(jì)報(bào)表審計(jì)情況年度是否審計(jì)審計(jì)

32、報(bào)告意見類型會(huì)計(jì)事務(wù)所名稱事務(wù)所排名2009是無畢節(jié)亞太聯(lián)合會(huì)計(jì)師事務(wù)所無2010是有保留貴州中聯(lián)信會(huì)計(jì)師事務(wù)所無2011是無中磊會(huì)計(jì)師事務(wù)所無2012是無中磊會(huì)計(jì)師事務(wù)所無公司2010年的審計(jì)報(bào)告有保留意見的原因是未固定資產(chǎn)20116萬(wàn)元，為房屋建筑物，為政府劃撥的相關(guān)房屋資產(chǎn)，本年度為計(jì)提折舊。一 公司資產(chǎn)、負(fù)債及凈資產(chǎn)結(jié)構(gòu)（一）資產(chǎn)結(jié)構(gòu) （金額單位：萬(wàn)元）財(cái)務(wù)報(bào)表截止日期2012-12-312011年2010年2009年貨幣資金9868.513857.238058.817039.5預(yù)付帳款137005.7141909.9789,1627784.6其它應(yīng)收款216991.6114551.7

33、59820.914759存貨644039.4389725.1260031.952756.6流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)1007988.6660146.4436929.2118734.6長(zhǎng)期股權(quán)投資2671339483030固定資產(chǎn)凈值4064.75325.95379.21788.9在建工程2628.81078.51064.947.6無形資產(chǎn)4694.64065.25523.72,68.5資產(chǎn)合計(jì)1022134.5674096.8449802.1123302.2說明：企業(yè)每年的資產(chǎn)總額都有大額的增加，原因是政府每年將大量的土地計(jì)入了公司資產(chǎn)。資產(chǎn)構(gòu)成方面：流動(dòng)資產(chǎn)1007988.6萬(wàn)元，其中貨幣資金9865萬(wàn)元

34、；預(yù)付賬款137005.7萬(wàn)元，預(yù)付的工程款，其他應(yīng)收款216991.6，主要是對(duì)七星關(guān)區(qū)財(cái)政局應(yīng)收的工程款；存貨644039.4萬(wàn)元，主要是土地儲(chǔ)備59億元固定資產(chǎn)4064.7萬(wàn)元，主要有房屋、機(jī)器設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備構(gòu)成；在建工程2628.8萬(wàn)元，主要是在建的管網(wǎng)工程。土地使用權(quán)1357.7萬(wàn)元，其中公交線路經(jīng)營(yíng)權(quán)2657.4萬(wàn)元。長(zhǎng)期股權(quán)投資2671萬(wàn)元主要是對(duì)下屬公司的投資。上表可以看出，政府一直對(duì)企業(yè)進(jìn)行了支持，每年都將大量土地注入該公司，為以后的融資、變現(xiàn)提供條件。（二）負(fù)債及所有者權(quán)益結(jié)構(gòu) （金額單位：萬(wàn)元）財(cái)務(wù)報(bào)表截止日期2012-12-312011年2010年2009年其它應(yīng)付款4

35、816225320.929398.37932應(yīng)繳稅金3499.71876.5846.39.8流動(dòng)負(fù)債合計(jì)4933828656.831298.38476.2長(zhǎng)期借款16521717000313280065000負(fù)債合計(jì)108153198757.8164215.073476.2實(shí)收資本30000300003000011003資本公積709684.9396793.127409.727151.6未分配利潤(rùn)61034943230246669419所有者權(quán)益合計(jì)80738247533928558749826負(fù)債及所有者權(quán)益合計(jì)1022134.5674096.8449802.1123302.2說明：企業(yè)的流

36、動(dòng)負(fù)債全體現(xiàn)在其他應(yīng)付款中，流動(dòng)負(fù)債49338萬(wàn)元，其他應(yīng)付款45212.3萬(wàn)元，主要是地區(qū)建投公司轉(zhuǎn)入的安置房資金和財(cái)政撥入天河路立面改造資金。長(zhǎng)期負(fù)債金額及主要構(gòu)成來源的具體解釋： 長(zhǎng)期負(fù)165413.4萬(wàn)元，為銀行長(zhǎng)期借款，其中信用借款9.87億元，抵押借款6.65億元。企業(yè)資本公積部分金額較大，對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)部分是土地儲(chǔ)備的價(jià)值。2012年未分配利潤(rùn)近6.1億元，主要來源于財(cái)政的補(bǔ)貼收入。擔(dān)保人整體上看，流動(dòng)負(fù)債是應(yīng)付政府單位的欠款，企業(yè)實(shí)際需要的短期資金壓力并不大，該部分的欠款往往由政府部門決定，還款期一般較長(zhǎng)。長(zhǎng)期借款為銀行借款,還款期限集中在2017年至2020年。三、經(jīng)營(yíng)盈利情況分析 項(xiàng)目2012年12月2011年2010年2009年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入7274149639439752368主營(yíng)業(yè)務(wù)成本6528144696391961817營(yíng)業(yè)利潤(rùn)22429003181-187補(bǔ)貼收入19620189481530910232利潤(rùn)總額19762217611845210005凈利潤(rùn)1831920900176499908說明：公司近4年收入呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2012年因新開工項(xiàng)目較多營(yíng)業(yè)利潤(rùn)有所下降，每年獲得的財(cái)政補(bǔ)貼收入較大，凈利潤(rùn)保持在1.8億左右。四、償債能力分析年度2012年12月2011年2010年2009年流動(dòng)比率20.420.91.854.57速動(dòng)比率7.37