中冶集團(tuán)齊齊哈爾項目發(fā)展策略報告(46頁）

1、中冶集團(tuán) 發(fā)展策劃思路中冶集團(tuán)齊齊哈爾項目 目 錄序 言5第一篇市 場 分 析71.1齊齊哈爾市宏觀經(jīng)濟(jì)分析71.1.1齊齊哈爾市歷史發(fā)展情況71.1.2齊齊哈爾市城市整體規(guī)劃發(fā)展情況71.1.3宏觀分析小結(jié)81.2齊齊哈爾市房地產(chǎn)市場分析91.2.1齊齊哈爾市房地產(chǎn)整體市場分析9（二）2006年齊齊哈爾市房地產(chǎn)市場運行特點分析91.商品房供銷比例合理92.商品住宅供給結(jié)構(gòu)基本合理93.房價平穩(wěn)運行96.商品住房銷售結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化97.住宅郊區(qū)化進(jìn)一步加速98.房地產(chǎn)開發(fā)中大盤成為主導(dǎo)傾向99房價收入比有所下降910房價與gdp、人均可支配性收入增長比率合理1011.當(dāng)前齊齊哈爾市房地產(chǎn)市場存

2、在的主要問題101.3齊齊哈爾市商業(yè)地產(chǎn)分析101.3.1政府的商業(yè)規(guī)劃及市場情況103.3.1齊齊哈爾市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀123.3.2商用地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析123.3.3商業(yè)地產(chǎn)分析小結(jié)131.4齊齊哈爾市住宅物業(yè)分析141.4.1齊齊哈爾市住宅物現(xiàn)狀141.4.2齊齊哈爾市住宅市場分析小結(jié)15第二篇項 目 區(qū) 位 分 析172.1項目區(qū)域概況172.2項目地塊分析172.6.1項目地塊概況172.6.2立地條件172.6.3項目swot分析18第三篇開 發(fā) 定 位思考213.1項目開發(fā)定位思路213.1.1項目營銷思路設(shè)定213.3.1項目價格定位22第一章 理念設(shè)計243.1項目定位243.2

3、產(chǎn)品定位253.3目標(biāo)客戶定位253.4產(chǎn)品核心價值提升263.4.1建筑產(chǎn)品賣點品質(zhì)而不奢華263.4.2戶型設(shè)計賣點品味而不做作26第四章 總體規(guī)劃要求274.2規(guī)劃原則274.3方案a：公寓南北擺放284.3.1參考經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：284.3.2總體布局（詳見規(guī)劃圖）284.4方案b：公寓東西擺放294.4.1參考經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：294.4.2總體布局30u項目收入的估算32u經(jīng)營稅費及所得稅（與銷售有關(guān)的稅費）33f、未含土地增值稅。335.1方案b錯誤！未定義書簽。u項目收入的估算34u經(jīng)營稅費及所得稅（與銷售有關(guān)的稅費）錯誤！未定義書簽。f、未含土地增值稅。錯誤！未定義書簽。結(jié) 束 語

4、37附件序 言我司非常榮幸有機(jī)會能為貴司齊齊哈爾市項目提供項目發(fā)展策劃思路，現(xiàn)就項目策劃呈交項目發(fā)展策劃思路策劃書一份，供貴司參考。本項目現(xiàn)處于地塊規(guī)劃階段，如何開發(fā)出適合市場需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，我司在研究市場開發(fā)需求和消費者需求的基礎(chǔ)上，進(jìn)行項目的整體概念策劃。同時從項目的產(chǎn)品組合、招商定位、產(chǎn)品定位、建筑規(guī)劃、工程設(shè)計、營銷策劃、物業(yè)管理角度提出建議，供貴司參考。1策劃的目標(biāo)： 做地標(biāo)：創(chuàng)立齊齊哈爾市新的商業(yè)地標(biāo)，并使其含有核心競爭力； 做典范：使項目開發(fā)與周邊各物業(yè)形成良好的互動，創(chuàng)立國內(nèi)地產(chǎn)形態(tài)創(chuàng)新模式典范； 做現(xiàn)金流產(chǎn)品：以最短的營銷周期快速資金回籠、保證開發(fā)商的現(xiàn)金流。2基本策劃思路

5、 在對項目進(jìn)行研究分析的基礎(chǔ)上，確立項目的戰(zhàn)略切入、定位和實施營運的前提效益條件； 從外部和內(nèi)部視角把握項目的核心利益契合點，提出：構(gòu)筑一體化價值轉(zhuǎn)換體系；啟動并整合多個營銷推廣概念，筑巢引鳳、速戰(zhàn)速決的戰(zhàn)略思路； 做足前置營銷準(zhǔn)備。大膽假設(shè)，小心求證，為項目審慎擬定總體定位，包括：主題、功能等； 對項目的整體建設(shè)提出規(guī)劃設(shè)計指導(dǎo)性建議，并對開發(fā)計劃做出部署。3本策劃需解決的問題：本項目不能單純從建筑面積的單一層面出發(fā)，應(yīng)從項目自身的產(chǎn)品組合、業(yè)態(tài)設(shè)置，從所處區(qū)域，從鶴城城市發(fā)展態(tài)勢乃至城市對省乃至整個東北的城市占位級，應(yīng)高屋建瓴的，以城市運營的高度對待。2007，中國城市運營元年。城市升級與

6、產(chǎn)業(yè)格局調(diào)整成為主旋律。城市運營的時代，這是開發(fā)商必須深度認(rèn)知的更高級能量-從地產(chǎn)開發(fā)到更為進(jìn)步的生活方式的開發(fā)和城市文明的開發(fā)。今天，地產(chǎn)營銷本質(zhì)是為更進(jìn)步的生活文明開發(fā)與城市運營的復(fù)合價值/增值體同時引導(dǎo)城市升級擴(kuò)展，同時。做為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建筑規(guī)劃必須保證日后該物業(yè)的正常經(jīng)營需求，產(chǎn)品涉及開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者三個主體層面中，開發(fā)商在某種意義上是提供服務(wù)的主體，要保證自己開發(fā)的產(chǎn)品能得到投資者、經(jīng)營者的支持，首先須保證產(chǎn)品能滿足市場的基本需求。任何脫離市場規(guī)律的開發(fā)理念，最后的結(jié)局是開發(fā)商被動的成為房東，成為經(jīng)營的主體，被動的經(jīng)營不是每一個開發(fā)商的開發(fā)初衷，目前，國內(nèi)眾多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的

7、多數(shù)項目，基本都是這樣的結(jié)局，先烈的教訓(xùn)希望能得到公司決策者的關(guān)注。 如何達(dá)到發(fā)展商的戰(zhàn)略目的與短期戰(zhàn)術(shù)目的； 怎樣做出正確的市場定位； 怎樣規(guī)劃才能更好地表達(dá)產(chǎn)品，發(fā)揮產(chǎn)品的優(yōu)越性； 現(xiàn)金流如何實現(xiàn)。第一篇 市 場 分 析5.1 齊齊哈爾市宏觀經(jīng)濟(jì)分析5.1.1 齊齊哈爾市歷史發(fā)展情況齊齊哈爾是一個開發(fā)潛力巨大的新興城市，具有雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)，是國家最早興建的老工業(yè)基地之一。隨著城市化進(jìn)程的加速和振興東北的政策優(yōu)勢，齊齊哈爾房地產(chǎn)市場迎來新的機(jī)遇。齊齊哈爾人口561.1萬（市區(qū)143.9萬）全國十三個較大城市之一；是中國重要的裝備工業(yè)基地、商品糧基地、畜牧業(yè)基地和黑龍江省西部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、科技、

8、文化中心，在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有較強(qiáng)的輻射力和帶動力，享有中國綠色食品之都、中國優(yōu)秀旅游城市、中國魅力城市等稱號。齊齊哈爾是中國北緯46度以北的最大城市和黑龍江省第二大城市，地處黑、吉、蒙三省區(qū)交匯地帶。近年來，政府以建設(shè)“生態(tài)市園林城、綠色食品之都、裝備工業(yè)基地、生態(tài)旅游勝地、歷史文化名城”為目標(biāo)，扎實推進(jìn)老工業(yè)基地振興和社會主義新農(nóng)村建設(shè)，實現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)社會又好又快發(fā)展。齊齊哈爾市，簡稱鶴城是黑龍江省西部的經(jīng)濟(jì)中心，交通樞紐，新興的旅游城市。齊齊哈爾市幅員面積4.23萬平方公里，位于黑龍江省西北部的嫩江平原，距省會哈爾濱市359公里，嫩江大斷裂貫通平原全境。地勢北高南低，北部和東部是小興安嶺南麓

9、，中部和南部為嫩江沖積平原。隨著工業(yè)產(chǎn)業(yè)的升級，拉動了齊齊哈爾市g(shù)dp保持了兩位數(shù)增長。5.1.2 齊齊哈爾市城市整體規(guī)劃發(fā)展情況u 齊齊哈爾市的空間格局與規(guī)劃分析中國黑龍江哈大齊工業(yè)走廊總體規(guī)劃骨干城市之一,區(qū)域中心地位更加鞏固，為吸引外地投資置業(yè)奠定了極好的基礎(chǔ)2005年，黑龍江省委、省政府作出一項重大戰(zhàn)略決策，決定建設(shè)以哈爾濱為龍頭，以大慶和齊齊哈爾為區(qū)域骨干，包括沿線肇東、安達(dá)等市在內(nèi)的哈大齊工業(yè)走廊。這一重要戰(zhàn)略決策對充分利用黑龍江省優(yōu)勢、打造產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和招商引資平臺、在新一輪的產(chǎn)業(yè)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)換中提升產(chǎn)業(yè)層次、培育新的經(jīng)濟(jì)增長點、實現(xiàn)跨越式發(fā)展、促進(jìn)全面建設(shè)小康社會目標(biāo)的實現(xiàn)，具有

10、重要而深遠(yuǎn)的戰(zhàn)略意義。哈大齊工業(yè)走廊的內(nèi)涵和定位：通過開發(fā)和利用921平方公里厚鹽堿地等未利用土地，依托現(xiàn)有工業(yè)基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和科教人才資源，著力吸引國內(nèi)外資金技術(shù)，建設(shè)各種產(chǎn)業(yè)互相協(xié)調(diào)配套，新體制、高科技、外向型、生態(tài)化，結(jié)構(gòu)合理、高速增長的產(chǎn)業(yè)高地和經(jīng)濟(jì)密集區(qū)，成為黑龍江省振興老工業(yè)基地核心區(qū)和全面實現(xiàn)小康目標(biāo)的先進(jìn)區(qū)。u 政府工作重點圍繞建設(shè)區(qū)域商貿(mào)金融中心目標(biāo)，提升城市形象抓好重大項目建設(shè)，全面拓展城市整體功能5.1.3 宏觀分析小結(jié)u 從宏觀環(huán)境分析可以看出，齊齊哈爾市的經(jīng)濟(jì)處于持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展階段。各個行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，以及大規(guī)模的城市建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和舊城改造工程使得齊齊哈爾市的城

11、市競爭實力不斷提升，為本項目的投資開發(fā)創(chuàng)立了良好的外部環(huán)境。u 近年來，齊齊哈爾市民的收入也在不斷提高，隨著收入的提高，人們的對消費需求居住環(huán)境也在不斷變化，因此滿足市民們不斷增長的消費需求是本項目開發(fā)的基本原則和出發(fā)點。u 外商及港澳臺商、民間投資的增長速度非常大，表明齊齊哈爾市的經(jīng)濟(jì)投資環(huán)境得到認(rèn)可，民資、外資的投資主體地位進(jìn)一步加強(qiáng)，大量外資及外來企業(yè)的進(jìn)入，對于城市商務(wù)辦公物業(yè)的需求增加。u 齊齊哈爾市作為2007年的冬運會的主辦城市，政府對城市的金融貿(mào)易、商務(wù)辦公、科技會展、文體休閑、現(xiàn)代生活等功能的開發(fā)建設(shè)的規(guī)劃要求，對本項目的發(fā)展具有政策上的規(guī)劃支持。u 從宏觀環(huán)境來看，在政府政

12、策和規(guī)劃下，齊齊哈爾市房地產(chǎn)在較好的投資環(huán)境將穩(wěn)步發(fā)展。u 齊齊哈爾市區(qū)位、資源和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯，連續(xù)成功舉辦了四屆國際小商品交易會，已成為承接國際小商品交易的一個平臺，吸引國際資本參與中國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的一個載體，鏈接中國小商品進(jìn)入國際市場的一個橋梁。小商品交易會是融天時、地利、人和于一體，賦機(jī)遇、優(yōu)勢、發(fā)展于一身，以國際合作“俄羅斯中國友好年”為契機(jī)，進(jìn)一步開拓國內(nèi)外小商品交易市場，打造小商品對俄遠(yuǎn)東地區(qū)和東北亞地區(qū)貿(mào)易平臺，形成黑龍江省西北部地區(qū)規(guī)模最大的小商品集散地和生產(chǎn)加工基地，逐步形成“南有義烏、北有鶴城”的小商品生產(chǎn)經(jīng)營格局。 5.2 齊齊哈爾市房地產(chǎn)市場分析5.1.1 齊齊哈爾市房地產(chǎn)

13、整體市場分析 齊齊哈爾市房地產(chǎn)市場實質(zhì)還處于起步發(fā)展階段，不存在形成泡沫的因素，國家政策只是在人們的心理預(yù)期上產(chǎn)生了一定影響。前兩年，許多市民采取觀望態(tài)度，可即使是房價較高的北京、廣州等城市，經(jīng)歷調(diào)控后房價依然保持持續(xù)上漲，沒有掉頭向下的跡象，因此齊齊哈爾市許多有真實需求的市民開始回到市場購房，而不是選擇繼續(xù)等待。1.2.2 2006年齊齊哈爾市房地產(chǎn)市場運行特點分析u 商品房供銷比例合理u 商品住宅供給結(jié)構(gòu)基本合理u 房價平穩(wěn)運行u 商品住房銷售結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化u 住宅郊區(qū)化進(jìn)一步加速u 房地產(chǎn)開發(fā)中大盤成為主導(dǎo)傾向u 房價收入比有所下降u 房價與gdp、人均可支配性收入增長比率合理房價與gd

14、p、人均可支配性收入增幅的比例關(guān)系，是衡量房地產(chǎn)市場的重要指標(biāo)之一；一般地說，這個比率1為良性，若比率1為非良性。2006年，齊齊哈爾市地區(qū)生產(chǎn)總值比上年增長16.5%；人均可支配性收入比上年增長15.4%。2006年，齊齊哈爾市商品住宅價格比上年增長3.6%。按商品住宅價格計算，房價與gdp增長比率為0.22；房價與人均可支配性收入增長比率為0.23。房價與gdp、人均可支配性收入增長比率都遠(yuǎn)低于1。房價增幅比地區(qū)生產(chǎn)總值增幅低12.9個百分點，比人均可支配性收入增幅低11.8個百分點。齊齊哈爾市房價與gdp、人均可支配性收入增幅的這種比例關(guān)系，是一種非常理想的狀態(tài)，說明齊齊哈爾市房地產(chǎn)市場

15、運行狀況是良好的。1.2.3.當(dāng)前齊齊哈爾市房地產(chǎn)市場存在的主要問題當(dāng)前齊齊哈爾市房地產(chǎn)市場存在的主要問題是：中小戶型普通商品房用地矛盾突出，住房保障體系尚沒有完全建立起來，存量房市場發(fā)展相對滯后，商業(yè)地產(chǎn)銷售不暢，商品房和物業(yè)服務(wù)投訴居高不下，基礎(chǔ)設(shè)施配套無法適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)需求，節(jié)能住宅的推行缺乏應(yīng)有效的動力機(jī)制。依據(jù)上述分析可以看出，當(dāng)前齊齊哈爾市房地產(chǎn)市場存在的問題是前進(jìn)中的問題、非主流的問題；房地產(chǎn)市場各項指標(biāo)說明總體發(fā)展形勢是規(guī)范的、健康的，處于可持續(xù)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)；基本上實現(xiàn)了國家的“總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會發(fā)展相適應(yīng)、與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)”

16、的宏觀調(diào)控目標(biāo)。5.3 齊齊哈爾市商業(yè)地產(chǎn)分析5.1.1 政府的商業(yè)規(guī)劃及市場情況區(qū)域商貿(mào)中心城市具有強(qiáng)大的政策支撐齊齊哈爾市中心城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃表明：2006年7月 到2020年，將齊齊哈爾市建設(shè)成為商貿(mào)流通業(yè)具有跨省域影響力的商貿(mào)中心城市，爭取在東北地區(qū)成為有一定影響力的區(qū)域中心城市，同時加強(qiáng)三級商業(yè)中心體系建設(shè)，并趨于完善，加快推進(jìn)商業(yè)現(xiàn)代進(jìn)程。1.3.2城市商業(yè)規(guī)劃逐步成熟城市商業(yè)聚集度高，一個啞鈴的城市商業(yè)競爭力優(yōu)勢逐步體現(xiàn)經(jīng)過近幾年的發(fā)展，齊市的市級商業(yè)中心漸成雛形，“t字啞鈴型”商業(yè)布局業(yè)已頗具規(guī)模。這片高度集聚、經(jīng)營服務(wù)功能完善、輻射力極強(qiáng)的“啞鈴”黃金商業(yè)帶，顯示了鶴城城市商

17、業(yè)的核心競爭力。 1.3.3城市商業(yè)發(fā)展過程中商業(yè)布局尚需優(yōu)化整合齊齊哈爾四大商業(yè)分區(qū)雖功能相對清晰，但真正核心尚未形成：u 卜奎綜合區(qū)面積3562萬，東起齊北鐵路，西至勞動湖，南起民航路，北至城區(qū)規(guī)劃界，最成熟的集高端消費娛樂為主的城市商圈；u 湖西綜合區(qū)面積1105萬，勞動湖與嫩江圍合地區(qū)，以行政辦公、文教和科研為主的政務(wù)商圈。u 南苑綜合區(qū)面積6878萬，民航路以南，至城區(qū)規(guī)劃南界，平齊鐵路以西至嫩江，以文教、科研和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的新城區(qū)。u 鐵東綜合區(qū)面積4233萬，齊北鐵路以東至東側(cè)規(guī)劃域區(qū)邊界，以車輛制造、專業(yè)市場、現(xiàn)代物流等新興產(chǎn)業(yè)為主的功能化商圈。1.3.4城市商業(yè)特征：受齊

18、齊哈爾市正處于從計劃經(jīng)濟(jì)時代的重工業(yè)背景下的化工城向市場經(jīng)濟(jì)下的新型商業(yè)城市過渡的時期的影響，齊齊哈爾市的商業(yè)特征明顯。如下：u 商業(yè)規(guī)模初步形成，但普遍消費能力還較低；u 商業(yè)的功能性劃分不明顯，還處于初級商業(yè)的“混居”模型階段；u 具有較為齊全的商業(yè)種類，但大多集中在“啞鈴”區(qū)域，分布不均勻；u 老舊工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型需要時間，這不僅僅存在于物理意義上，更在觀念意識上有所體現(xiàn)；1.3.5齊齊哈爾市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀綜合上述齊市四大商圈，卜奎綜合區(qū)是市場化最徹底、最具現(xiàn)代商業(yè)模型的商務(wù)示范區(qū)。它與湖西政務(wù)區(qū)、南苑研發(fā)區(qū)和鐵東傳統(tǒng)工業(yè)升級區(qū)之間相輔相成，同時又具有自身地理區(qū)位極優(yōu)、勿需老舊產(chǎn)業(yè)升級、政策利好

19、等優(yōu)勢。u “商圈效應(yīng)”激活商業(yè)地產(chǎn)近兩年，齊齊哈爾市地區(qū)的住宅房地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展比較快，除了表現(xiàn)在結(jié)構(gòu)調(diào)整以外，還體現(xiàn)在外地、外國的開發(fā)商紛紛涌入齊齊哈爾市，其中很多國內(nèi)外的零售業(yè)巨頭入齊選址開店，使齊齊哈爾市商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)總量迅速膨脹。帶動了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，目前齊齊哈爾市的商業(yè)投資絕大部分發(fā)生在有一定市場基礎(chǔ)的商業(yè)區(qū)內(nèi)，其中以卜魁大街與龍化路商圈為主要的投資區(qū)域。u 商場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)比例不合理，不能滿足人們的消費需求目前，在齊齊哈爾市大多數(shù)商場中，業(yè)態(tài)比例不平衡，業(yè)態(tài)分布主要以購物為主，休閑、餐飲、娛樂產(chǎn)業(yè)相對比例較少，甚至沒有；但隨著當(dāng)?shù)厝藗兩钏降牟粩嗵岣?，其不合理的業(yè)態(tài)分布已經(jīng)不能滿

20、足人們對休閑、娛樂、餐飲的需求。u 商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)品開發(fā)模式較為單一目前齊齊哈爾市商業(yè)開發(fā)項目多為銷售商鋪為主，其開發(fā)方式也多采取購物中心內(nèi)步行街鋪的操作模式，缺乏差異化要素。多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項目采用的“模塊化”運作模式，把整個項目切割成若干模塊進(jìn)行疊加，因而導(dǎo)致模塊之間、商業(yè)項目與零售業(yè)態(tài)接口之間出現(xiàn)偏差。1.3.6商用地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析齊齊哈爾市商業(yè)正處于一個新的發(fā)展時期，傳統(tǒng)百貨努力通過改造購物環(huán)境增強(qiáng)競爭實力，鞏固商業(yè)地位；同時大量外來百貨和超市進(jìn)入齊齊哈爾市，如大連大商集團(tuán)新瑪特商場、大福源、家樂福等加入競爭行列，形成了傳統(tǒng)百貨與新興商業(yè)形式并存的商業(yè)局面。商業(yè)物業(yè)市場的發(fā)展趨勢主要表現(xiàn)在以

21、下幾個方面：u 以卜魁大街、龍華大路為商業(yè)中心逐漸向周邊區(qū)域發(fā)展政府對城市建設(shè)布局的重新規(guī)劃，促進(jìn)齊齊哈爾市商業(yè)市場的進(jìn)一步發(fā)展。整體規(guī)劃的重心是通過卜魁大街、龍華大路的改造及重新定位，提高其商業(yè)的輻射力，從而帶動周邊區(qū)域商業(yè)的發(fā)展。u 規(guī)劃中的商用物業(yè)市場供應(yīng)量不斷增大隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以及齊齊哈爾市整體商業(yè)升級換代的趨勢，房地產(chǎn)迅速發(fā)展，特別是城市中心的商業(yè)物業(yè)發(fā)展極快，使得齊齊哈爾市的商業(yè)競爭越來越激烈。u 城市商業(yè)物業(yè)的開發(fā)模式需要有質(zhì)的轉(zhuǎn)變目前齊齊哈爾市商業(yè)地產(chǎn)基本局限在商業(yè)街、大型購物摩爾和專業(yè)市場的開發(fā)上，而真正能體現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)生命力的社區(qū)商業(yè)卻沒有得到足夠重視，從而加劇了結(jié)構(gòu)失衡矛

22、盾。商業(yè)物業(yè)的開發(fā)應(yīng)該從“開發(fā)出售型”向“開發(fā)持有型”轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)專業(yè)實力、資金實力和招商實力三者的高效融合，才能更加廣泛地與國際接軌。1.3.7商業(yè)地產(chǎn)分析小結(jié)卜奎綜合區(qū)的“七城最”最核心齊市商業(yè)群核心地帶，“鶴城芯”的稱謂實至名歸；最繁華新瑪特、愛格、邁特、國貿(mào)城、百花購物、尚城國際、網(wǎng)通大廈最成熟基高端購物、商務(wù)辦公、專業(yè)市場、居住于一體；最便利5分鐘生活圈，從事業(yè)到生活一網(wǎng)打盡；最潛力新興商業(yè)示范區(qū)，免去老舊工業(yè)區(qū)升級改造的轉(zhuǎn)身之慢；最合理商業(yè)、商務(wù)、居住同居本區(qū)域，互為補(bǔ)充、互相促進(jìn)、協(xié)調(diào)發(fā)展；最利好市政府圈點區(qū)域，利好政策集中落地點；n 生活基礎(chǔ)配套型商業(yè)骨架基本形成超市：沃爾瑪、大

23、潤發(fā)、（擬引入家樂福）；百貨：新瑪特、愛格等。新瑪特近期入駐，原有大型零售商業(yè)共6家集中本商圈；n it商貿(mào)物流體系已然成勢it類賣場：百腦惠，模仿百腦匯的大型手機(jī)、電腦商城，具有現(xiàn)代化管理模型；n 白色家電商貿(mào)流體系基本建立家電超市：國美、蘇寧；n 生活小百貨業(yè)仍處萌芽狀態(tài)批發(fā)商業(yè)：處于轉(zhuǎn)型期的多類市場并存，沿街商鋪以服裝檔口、內(nèi)衣批發(fā)為主；需要項目深度思考的問題：齊齊哈爾市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)正處于飛速增長的階段，從各個種類的商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)現(xiàn)狀及齊齊哈爾市各已有的商業(yè)物業(yè)來看，本項目位于該商圈的次街位置，準(zhǔn)確的商業(yè)定位則關(guān)系到開發(fā)、經(jīng)營、投資多重產(chǎn)業(yè)鏈的市場需求，開發(fā)商要做好市場的提前量，這對開

24、發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品定位、設(shè)計功能要求都非常高。要成功地開發(fā)一個商業(yè)地產(chǎn)項目，從最開始就應(yīng)該從商業(yè)經(jīng)營的角度來考慮。市場環(huán)境、競爭對手、消費需求等要素都是商業(yè)運作無時不考慮的問題，由此延伸的市場定位以及商業(yè)規(guī)劃才是商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)。相關(guān)商業(yè)項目情況請參考附件齊齊哈爾市場調(diào)查資料5.4 齊齊哈爾市住宅物業(yè)分析5.1.1 齊齊哈爾市住宅物現(xiàn)狀u 住宅市場有效供給部分失衡從整體的房地產(chǎn)市場供需情況來看，齊齊哈爾市住宅的銷售在近期進(jìn)入了高速發(fā)展的階段，市場銷售呈現(xiàn)火爆的局面，對整體房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到促進(jìn)的作用。一些房地產(chǎn)開發(fā)商片面地追求經(jīng)濟(jì)效益，造成齊齊哈爾市面積較大、價格較高的高檔住宅空置面積逐漸增加?？罩?/p>

25、現(xiàn)象的出現(xiàn)，導(dǎo)致市場出現(xiàn)了有效供給與有效需求不符的結(jié)構(gòu)性失衡問題，制約了行業(yè)的健康發(fā)展。u 住宅項目開發(fā)呈現(xiàn)綜合性需求1) 房地產(chǎn)開發(fā)續(xù)集效應(yīng)顯現(xiàn)很多項目借著前期產(chǎn)品的熱銷，獲得了良好的聲譽(yù)及客戶關(guān)系，后期業(yè)主源源不斷，而且多半是前期業(yè)主的親戚和朋友。2) 社區(qū)配套呈現(xiàn)社會化趨勢配套不再為小區(qū)單一服務(wù)，借助社區(qū)、商業(yè)街的規(guī)劃，把外來人流引入社區(qū)，讓社區(qū)配套產(chǎn)生最大的商業(yè)效益成了一種趨勢。3) 關(guān)注文化配套的氛圍無論是商業(yè)地產(chǎn)、普通住宅還是低密度產(chǎn)品，都開始關(guān)注社區(qū)文化，關(guān)注鄰里溝通。4) 良好的性價比成為購房的首選不僅戶型更合理，在社區(qū)規(guī)劃、材料配套、裝修標(biāo)準(zhǔn)甚至物業(yè)服務(wù)等方面都精品化，并出現(xiàn)

26、向高一檔次的“高端產(chǎn)品看齊”的趨勢。u 登記成交保持活躍，成交價格穩(wěn)步上升5.1.2 齊齊哈爾市住宅市場分析小結(jié)u 中小戶型產(chǎn)品成為熱銷從有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)上來看本市百姓普遍接受的是15003000元/平米左右；面積在60120/平米的房子；戶型是兩室一廳、兩室兩廳、小三室的房子；以上數(shù)據(jù)說明了大眾化的需求，也可以說是目前房屋銷售的熱點。u 從大眾需求方面，部分人群會選擇舒適度高、規(guī)劃好的園區(qū)由于人們在生活和工作的壓力增大，人們對居住要求也在逐步的提高。要求產(chǎn)品的功能分區(qū)既要合理又要實用，所以部分購房者會在價格相差不大的情況下，會更加注重居住的舒適度等其他軟件設(shè)施方面。u 部分結(jié)構(gòu)供給失衡的產(chǎn)品滯銷

27、在100120平方米這個面積段供求基本平衡，100平方米以下商品房求大于供，120平方米以上的商品房供大于求，供求結(jié)構(gòu)錯位較大，居民所能承受的價格與在建商品房的狀況對比，居民需要低價房缺少，居民承受不了的高價房供應(yīng)過多。形成以上低端住房供給偏緊的不均衡狀況，既有累積大戶型、高價位住房滯銷的原因，也有城市中心區(qū)域地價高、不得以繼續(xù)新建大戶型高價住房的原因。 齊齊哈爾市開發(fā)的土地成本已從幾年前的每平方米500元左右飆升到現(xiàn)在的900元左右。其次，近年稅率不斷上調(diào)，稅費上漲4，目前又新增了土地增值稅，國家推行節(jié)能建筑、應(yīng)用新工藝、新材料，使建筑安裝成本上升，建筑本體造價最少在750800元之間。小區(qū)

28、環(huán)境建設(shè)及配套建設(shè)的成本在100元左右。整體成本價在1500左右，目前市場上的房價比照仍有很大的上升空間。2007年開始， 齊齊哈爾市房地產(chǎn)回暖、市場火爆的另一因素，還在于近兩年建設(shè)主管部門適度壓縮了開發(fā)規(guī)模，開發(fā)量由常年的120萬平方米減少到目前的70萬平方米，由此大量空置房屋得以消化。政府還將土地出讓和拆遷量相應(yīng)放緩，促進(jìn)住房建設(shè)持續(xù)健康發(fā)展。開發(fā)商在前兩年銷售清淡后，及時調(diào)整開發(fā)節(jié)奏，將步伐放慢，同時，調(diào)整了供應(yīng)結(jié)構(gòu)，摒棄了過去盲目求大和不切實際的做法。如誼聯(lián)名居主打戶型60平方米90平方米占總量的70以上。鑫地怡園也以70平方米80平方米戶型為主，能夠被多數(shù)人接受，得到市場普遍認(rèn)可。做

29、為黑龍江省的第二大城市，隨著城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，老百姓的購房需求日益增加，將給當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)市場帶來前所未有的機(jī)遇。相關(guān)住宅項目情況請參考附件齊齊哈爾市場調(diào)查資料第二篇 項 目 區(qū) 位 分 析5.1 項目區(qū)域概況項目所處區(qū)域是齊齊哈爾市的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，沿卜奎大街與龍華路兩側(cè)集中了城市主要商業(yè)業(yè)態(tài)及經(jīng)營品牌，是本市的商業(yè)中心。5.2 項目地塊分析2.2.1項目地塊概況本項目地處齊齊哈爾市中心區(qū)域，東臨怡安大街，南接安康胡同，北沿安居胡同，西近臨卜奎大街，北側(cè)近臨龍華路，位于本地商業(yè)集中區(qū)域黃金位置。2.2.2立地條件本項目地塊是以商業(yè)用地性質(zhì)取得開發(fā)的，且地塊內(nèi)有保留建筑，根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌霈F(xiàn)狀，政府對項

30、目的建筑指標(biāo)可以放寬。項目規(guī)劃有調(diào)整的余地。2.2.3項目swot分析u 整體環(huán)境成熟從整體的開發(fā)情況來看，周邊的區(qū)域從商業(yè)及居住的成熟度來看，屬于城市商業(yè)繁華地的二級地段。該區(qū)域擁有基本的商業(yè)人流。為項目的經(jīng)營提供了人流保障。u 交通設(shè)施相對完善整個區(qū)域的路網(wǎng)交通設(shè)施完善，項目周遍通城市規(guī)劃路。根據(jù)項目地塊情況及周邊區(qū)域狀況，我們將項目swot作橫向及縱向的全面比較及分析：戰(zhàn)略優(yōu)勢（s）劣勢（w）機(jī)會（o）發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會（1）項目位居龍華路與卜奎大街交匯處核心位置的商業(yè)二級區(qū)域，具有交通便利的優(yōu)勢；（2）項目的北面、西面為城市主干道且集中了城市主要商業(yè)物業(yè)，具有良好的休閑娛樂配套的優(yōu)勢；

31、（3）項目周邊區(qū)域道路交通體系的完善，東臨火車站，對于整體區(qū)域的成熟具有很大的支持；（4）城市商業(yè)業(yè)態(tài)不完善，商業(yè)發(fā)展落后，該區(qū)域仍有商業(yè)業(yè)態(tài)空白可以利用。（5）該城市產(chǎn)權(quán)商鋪銷售市場情況良好，消費者比較關(guān)注商鋪投資。利用機(jī)會，克服劣勢（1）項目北面的商業(yè)項目處于待開發(fā)階段，不能直接龍華路共享城市商業(yè)人流，需要通過項目自身解決商業(yè)人流的引導(dǎo)動線。（2）目前周邊的商務(wù)不成熟，需要有一個培育發(fā)展過程；（3）如何規(guī)避商鋪總價高問題，因出售了商鋪而失去日后經(jīng)營主控權(quán)問題的商場經(jīng)營問題。威脅（t）發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅（1）城市商業(yè)中心區(qū)的規(guī)劃發(fā)展是政府的重點扶持區(qū)域，具有良好的契機(jī)。（2）北面的商業(yè)項目與

32、家樂福合作，將具有很大的區(qū)域帶動效應(yīng)，共同提高項目區(qū)位的優(yōu)勢；（3）目前區(qū)域項目的商業(yè)、商務(wù)項目的開發(fā)處于起步階段，搶占市場的先機(jī)將具有銷售先機(jī)的優(yōu)勢；（4）在周邊眾多同類型項目的競爭下，本項目在交通上不具備優(yōu)勢，必然要走差異化發(fā)展的模式，走適合城市需求的商業(yè)業(yè)態(tài)產(chǎn)品開發(fā)路線，以產(chǎn)品及定位圈定項目的目標(biāo)群體，作為項目競爭的核心優(yōu)勢；（5）北面地塊定位為商業(yè)步行街，以出售產(chǎn)權(quán)商鋪的方式回收資金將與本項目競爭有限的不動產(chǎn)投資客戶。（6）地塊內(nèi)保留建筑影響整體規(guī)劃，如果扒掉重建，將增加建設(shè)成本。減小劣勢，避免威脅（1）該區(qū)域以商務(wù)辦公及商業(yè)零售項目的開發(fā)為主，將形成劇烈的競爭威脅；（2）齊齊哈爾市的

33、消費能力有限，需要在項目的招商定位、產(chǎn)品定位、購買住宅、商鋪的客戶定位深度思考考慮規(guī)劃。（3）如何增加商鋪銷售面積。2.2.4綜合分析綜合以上市場調(diào)查分析，我司認(rèn)為本項目的開發(fā)應(yīng)從以下幾個方面進(jìn)行綜合考慮：u 本項目的開發(fā)定位如何找到在該城市的商業(yè)突破點？如何與已有的商業(yè)項目錯位經(jīng)營？招商資源在哪里？如何解決商業(yè)項目開發(fā)產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)分離后對商業(yè)經(jīng)營帶來的影響？以何種產(chǎn)品獲得市場的認(rèn)可，取得突破；投資者在哪里？u 因拆除原保留建筑增加的成本如何消化？u 項目本身的占地面積不大，如何利用北面項目的優(yōu)勢尋求本項目差異化發(fā)展的市場突破口？u 考慮到開發(fā)成本及收益的最大化，本項目在規(guī)劃開發(fā)中，如何最大限

34、度利用規(guī)劃條件，形成產(chǎn)品開發(fā)量的最大化？u 如何規(guī)劃塔樓物業(yè)的戶型及面積？第三篇 開發(fā)定位思考5.1 項目開發(fā)定位思路5.1.1 項目營銷思路設(shè)定勢如何充分利用城市優(yōu)勢，有效抬升項目地塊價值無形價值鏈條工業(yè)走廊所產(chǎn)生的集群經(jīng)濟(jì)體資源城市升級發(fā)展的強(qiáng)勁趨勢商貿(mào)中心平臺優(yōu)勢與東北亞經(jīng)濟(jì)鏈政府明確的第四經(jīng)濟(jì)增長級所營造的商業(yè)投資氛圍充分拉闊項目升值空間,增大項目獲利點市如何利用周邊項目，市場的人流優(yōu)勢，聚集人氣為我所用。有形價值鏈條區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)帶動的商業(yè)/務(wù)擴(kuò)展與持續(xù)增值空間世界500強(qiáng)企業(yè)紛紛進(jìn)駐的眼球拉動商業(yè)格局充分拉開，所帶來的市場期待項目物理價值的有效參考，拉動銷售速度實如何利用項目規(guī)劃，準(zhǔn)

35、確定位以實現(xiàn)市場占位項目基礎(chǔ)價值鏈條小面積，高品質(zhì)的公寓型產(chǎn)品小面積，低總價的商鋪產(chǎn)品業(yè)態(tài)以日用小百貨為主，時尚點靚生活的精致生活大賣場小面積，低總價，快節(jié)奏的產(chǎn)品陣列易操作，風(fēng)險低的首選投資型產(chǎn)品3.1.2項目價格定位從齊齊哈爾市幾個項目的調(diào)查分析，我們對本項目的價格定位作出如下評估：項目名稱銷售價格面積范圍（）大商國際華庭商住一體起價2500元/，均價2600元/30-80尚城柏悅居公寓:起價2760元/寫字樓:起價3260元/共24層,每層差價30元/45鶴鄉(xiāng)新城多層2000元/平方米,高層2180元/平方米74152王仔花苑2290元/平方米74152仕林國際2300元/平方米 421

36、40運建園1700元/平方米55-136北疆雅苑最高價：1500元/平米；最低價： 1800元/平米 70120昊方名苑起價：2370元/平米；均價：2500元/平米137-188鴻福大廈2200元/平方米90-128邁特廣場1樓：臨街4.8萬/m21樓內(nèi)街：1.75萬/m22樓：1.65萬/m23樓：1萬/m210100分 析：u 以目前齊齊哈爾市的住宅及公寓銷售價格作為參照對比，在地理環(huán)境及周邊氛圍相差不大的情況下，平均的銷售價格大約在15003200元/u 以目前齊齊哈爾市的商鋪價格作為參照對比，內(nèi)街鋪平均銷售價格在1000017500元/的范圍，臨街商鋪價格在45000元/左右。u 商

37、業(yè)物業(yè)價格與住宅物業(yè)價格差異巨大。綜合以上的典型項目調(diào)查數(shù)據(jù)分析，考慮本項目本身的開發(fā)條件及區(qū)域的客觀條件，我司建議本項目的價格定位要考慮兩個因素：第一：住宅與商業(yè)如何配比，實現(xiàn)價值最大化。第二：各類型物業(yè)價格的界定。因此建議：a、住宅均價：2500元/b、商鋪外街：30000元/c、商鋪內(nèi)街：12000元/第四篇 規(guī)劃篇第一章 理念設(shè)計4.1公寓、住宅項目定位項目定位為：“創(chuàng)新之城，節(jié)能生活，休閑居家”。（1）商務(wù)居家：展現(xiàn)項目地塊價值觀，把握著項目與市中心的互動關(guān)系，體現(xiàn)項目本質(zhì)上的舒適朗雅，展現(xiàn)項目居住、休閑非同一般的優(yōu)越感受。（2）創(chuàng)新之城：建造手段不同。從建筑技術(shù)與建材角度上引進(jìn)一部

38、分新概念、新設(shè)計，達(dá)到創(chuàng)新目的，提高產(chǎn)品賣點。爭取用最低成本做出創(chuàng)新的產(chǎn)品，即符合齊齊哈爾市地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，又符合齊齊哈爾市消費水平，同時彌補(bǔ)市場空白點。（3）節(jié)能生活：設(shè)計理念不同。一般住宅、公寓以適用、耐久、經(jīng)濟(jì)、安全為設(shè)計的出發(fā)點，主要是為滿足現(xiàn)行的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，開發(fā)商主要考慮建筑立面豐富點、綠化景觀漂亮點，但對內(nèi)涵重視不夠。而本項目真正地出發(fā)點在于考慮如何改善舒適性、聲環(huán)境、室內(nèi)空氣質(zhì)量、綠地生態(tài)效應(yīng)等等，不僅重視“以人為本”，強(qiáng)調(diào)自然環(huán)境、物理環(huán)境等的舒適性、健康性，而且更重視“人與自然和諧共存”，真正打造一個可持續(xù)發(fā)展舒適人居空間。4.1.2產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位：溫馨的現(xiàn)代功能主義（1

39、）溫馨：采用豐富多彩的建筑材料，特別是親人的材料如木、石、磚等，作為建筑立面構(gòu)成的重要部分進(jìn)行裝飾處理。（2）現(xiàn)代：立面采用虛實對比，強(qiáng)調(diào)運用明快通透的現(xiàn)代表現(xiàn)手法來處理建筑之間的關(guān)系。（3）功能主義：強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的內(nèi)在使用功能，實而不華，強(qiáng)調(diào)室內(nèi)外空間的融合，要求建筑材料、設(shè)計手法貫穿一致，做到建筑設(shè)計的完美統(tǒng)一。（注：本項目定位是項目設(shè)計中的指導(dǎo)原則，是項目規(guī)劃設(shè)計中表達(dá)項目內(nèi)涵的關(guān)鍵。）4.1.3目標(biāo)客戶定位以60、70年代出生，目前處于社會中層、消費能力最強(qiáng)、購房需求最大的年齡結(jié)構(gòu)群體，形成60、70年代社會精英的專屬社區(qū)。該類型的群體精英主要包括：（1）成長型公司老板，公司從起步階段進(jìn)入

40、高速發(fā)展的階段，具有一定的資金用于生活的富足，演繹豐盛的生活人生；（2）外資企業(yè)、大型企業(yè)高層管理人員、金領(lǐng)階層，該部分群體具有“三高”背景高學(xué)歷、高收入、高壓力，生活穩(wěn)定，對于生活品質(zhì)的提升要求高，開始進(jìn)入享受生活的人生階段；（3）政府機(jī)關(guān)及部門的 工作人員，該部分群體生活穩(wěn)定，具有一定的灰色收入；（4）非齊齊哈爾市籍的外來高級技術(shù)人員，由于長駐齊齊哈爾市，酒店費用則顯得較高，而為便于辦公，他們通常會選擇離上班地點近的服務(wù)式公寓。該類型群體收入高、穩(wěn)定，但沒有在齊齊哈爾市安家置業(yè)的需求，基本上以租住為主，但追求居住的品質(zhì)，管理和服務(wù)的要求較高。（5）空巢老人及年輕一代準(zhǔn)家庭過渡購房群體。4.

41、1.4產(chǎn)品核心價值提升4.1.4.1建筑產(chǎn)品賣點品質(zhì)而不奢華u 科技建材打造創(chuàng)新、生態(tài)、環(huán)保的建筑產(chǎn)品,處處體現(xiàn)以人為本，以保護(hù)生態(tài)資源為己任的生產(chǎn)理念。u 簡約的建筑外形，秉承建筑的品質(zhì)和精髓，再現(xiàn)完美的建筑群落，遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，便能給人帶來強(qiáng)烈的視覺沖擊。u 建筑格調(diào)摒棄了所有造作的修飾，而是用個性鮮明的線條勾勒出樓宇的動人魅力。u 高低錯落的天際線剔除了視覺的誤區(qū)，使所有落入眼中的景致都會因為天際線的變化而變化。4.1.4.2戶型設(shè)計賣點品味而不做作摒棄大戶型設(shè)計，倡導(dǎo)一種不以一味追求面積的名義，揮霍金錢的消費趨向。真正打造出充分利用每一寸活動空間，功能分區(qū)明顯的實用精品戶型。4.2商業(yè)部分項

42、目定位4.2.1問題的提出：“優(yōu)勢與風(fēng)險并存，利益與矛盾交織”，產(chǎn)權(quán)式商鋪作為典型的地產(chǎn)投資產(chǎn)品一直備受關(guān)注，做為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)不可或缺的一種產(chǎn)品，不斷改良的產(chǎn)權(quán)式商鋪項目依然層出不窮，為了實現(xiàn)快速的資金回收，在商鋪的營銷推出的銷售手法根本的目的在于如何吸引市場投資者的眼球，盡管商鋪投資存在一定的潛在風(fēng)險，投資者受傳統(tǒng)的投資理念的影響，對產(chǎn)權(quán)式商鋪仍保持著追捧的熱情。如果說一個城市的住宅價格因為市場開發(fā)的逐漸成熟，各樓盤之間存在一定的可比性及參照價值，而商鋪的價值更多的取決于項目的地理位置、經(jīng)營定位、品牌資源、開發(fā)模式、開發(fā)實力及經(jīng)營能力等諸多客觀因素，商鋪無價因為其不單是建筑體的有形價值，商鋪

43、有價因為其蘊涵了市場潛在的由諸多因數(shù)帶來的附加值。如何提高商鋪的附加值，吸引投資者介入是本案必須思考的問題。思考一： 提供給市場的投資單位必須滿足中小投資能力的投資者基本需求思考二： 商鋪大小與經(jīng)營業(yè)態(tài)有關(guān)思考三： 齊齊哈爾市什么行業(yè)有市場前景及市場機(jī)會，什么行業(yè)有者良好的經(jīng)營者，什么行業(yè)有著良好的租金收益，什么行業(yè)有良好的消費群體。思考四：項目自身有什么？缺什么？思考五：商鋪的收益來源于兩個方面，一是土地升值，二是通過經(jīng)營的培育租金的升值。商業(yè)地產(chǎn)是通過經(jīng)營并創(chuàng)造價值，要判斷產(chǎn)品涉及的行業(yè)領(lǐng)域是否有市場經(jīng)營空間。這就要看這個產(chǎn)品在當(dāng)?shù)氐拇朔N商業(yè)形態(tài)的市場需求。只有開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)經(jīng)營成功才有

44、可能實現(xiàn)8%的回報。思考六：如果是一個好的商業(yè)形態(tài)，有一個有實力的經(jīng)營公司統(tǒng)一經(jīng)營，購買這樣的物業(yè)的商鋪相對風(fēng)險會少一些。思考七：擔(dān)保措施是降低投資者投資風(fēng)險的一種措施。關(guān)鍵在于選擇誰來做。結(jié)語：商鋪投資是一個需要掌握多行業(yè)知識的地產(chǎn)投資理財產(chǎn)品，必須讓投資者跟著開發(fā)商引導(dǎo)思路買商鋪，如何體現(xiàn)商鋪的附加值要做到既挖掘市場需求，又引導(dǎo)投資需求，在商鋪銷售的同時，考慮日后的經(jīng)營問題。要點：u 用有一定知名度及經(jīng)營能力的品牌借殼包裝。u 受收益租金影響，用短期的的保租模式u 有當(dāng)?shù)厥袌隽己玫淖饨鹗找鏄I(yè)態(tài)做支持u 有良好的經(jīng)營者市場u 有良好的消費者市場u 區(qū)別市場同類產(chǎn)品的個性化的產(chǎn)品。u 錦上添花

45、的“擔(dān)?！蹦Ｊ?.2.2產(chǎn)品定位的思考商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)大于地產(chǎn)，沒有良好的商業(yè)經(jīng)營做保障僅從地產(chǎn)開發(fā)角度考慮銷售，將對日后經(jīng)營帶來影響，如何統(tǒng)籌安排銷售與經(jīng)營是本案重點考慮的問題。u 解決因出售商鋪失去物業(yè)經(jīng)營主控權(quán)的常用手法是返租，通過返租解決銷售與經(jīng)營的矛盾，僅適合商場開業(yè)初期，目的在于市場培育。u 什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)需要的經(jīng)營面積小，主力店租約短u 有無招商資源4.2.3、開發(fā)模式的思考u 百腦匯的開發(fā)模式分析。 百腦匯是國內(nèi)集it零售與地產(chǎn)開發(fā)齊頭并進(jìn)的具有臺資背景的企業(yè)，目前在國內(nèi)的大中城市都以地產(chǎn)開發(fā)模式擴(kuò)張，典型特點，商業(yè)裙樓不售，以出租招商為主，塔樓一般以soho或公寓模式建設(shè)且以出

46、售為主，由于該品牌進(jìn)入中國市場較早，在行業(yè)內(nèi)享有一定知名度和一定的市場及廠商號召力，所開發(fā)的物業(yè)均實現(xiàn)了良好的收益。同時，其招商模式也僅局限與當(dāng)?shù)刭Y源的整合、租金方式的經(jīng)營管理模式，保證了開發(fā)商自身的基本收益，隨著市場的成熟，商鋪租價提高，帶來了商鋪的價值提高。為企業(yè)帶來了穩(wěn)定的投資回報。4.2.4現(xiàn)階段國內(nèi)市場理想的地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品：u 商鋪銷售帶來經(jīng)營權(quán)的喪失因為業(yè)態(tài)特點對日后的經(jīng)營影響較小，如生活資料批發(fā)市場、it、汽配、批發(fā)零售市場、高檔的潔具、衛(wèi)浴展示店、家居商場、服裝服飾商場。u 本地具備招商資源u 本地具備成熟的消費市場4.2.4適合本項目商鋪銷售的各業(yè)態(tài)定位的對比分析業(yè)態(tài)理想經(jīng)營面

47、積段經(jīng)營方式租金對比租期單鋪價格與項目定位契合度評價生產(chǎn)生活資料市場多段租賃成長型靈活不等無可考慮汽車后市場服務(wù)多段租賃成長型靈活不等無不考慮家居200m2聯(lián)營、租賃租金低一定租期要求高良好不考慮潔具、衛(wèi)浴200m2聯(lián)營、租賃租金低一定租期要求高良好不考慮數(shù)碼通訊多段租賃成長型靈活不等良好不考慮服裝服飾多段租賃成長型靈活不等一般可考慮圖書音像多段租賃成長型靈活不等一般可考慮u 齊齊哈爾中冶商業(yè)廣場業(yè)態(tài)配置方案一 樓層業(yè)態(tài)b1f文化用品館文化、文教、工藝品、禮品、服、飾配件、手表、眼鏡 家紡布藝娛樂品工藝美術(shù)品、食街1f日用百貨館日雜用品、化妝、護(hù)膚品、洗滌用品、女性衛(wèi)生用品、 嬰兒用品、 紙制

48、衛(wèi)生用品、服裝輔料、雨具、衣架、貨架、喜慶用品、陶瓷用品、勞保用品、塑料制品、玻璃制品、清潔用品、日用金屬制品、日用人造革、皮革制品、一次性用品、賓館專用品、衣物用品。2f針紡織品、家居生活服裝服飾、童裝、箱包皮具館。針紡織品、 箱包皮具、鞋帽、服裝輔料、童裝、玩具、配件 、包裝類3f五金館廚房設(shè)備：、日用五金、鎖具及安全防護(hù)用具廚房小家電產(chǎn)品，家居小家電產(chǎn)品：電工電料4f倉庫u 齊齊哈爾中冶商業(yè)廣場業(yè)態(tài)配置方案二（建議實施方案）樓層業(yè)態(tài)b1f流行前線時尚商業(yè)街：男女時尚服飾、運動、休閑服飾、鞋店、皮具、首飾、帽、傘、手表、眼鏡、文具、攝影器材、音像、玩具、器皿、箱包、工藝品、個人護(hù)理品、煙酒

49、等飾品世界：男女時尚飾品巴黎風(fēng)情街：時尚女裝，及用品哈韓時尚街：韓國、日本前衛(wèi)、時尚服裝服飾數(shù)碼天地：手機(jī)，配件、配飾、維修，手機(jī)美容、小家電、小電器、工藝品等食街：風(fēng)味小吃、水吧，咖啡店、酒吧美容天地：美容、美體、美發(fā)、美甲、個人護(hù)理品、化妝品、家庭衛(wèi)生用品等e酷街：前衛(wèi)時尚男裝，飾品、皮具五洲網(wǎng)苑：網(wǎng)吧、上網(wǎng)用品店等休閑廣場：休閑小站 牛仔世界：男女牛仔服飾1f流行前線2f運動休閑館運動天地、運動休閑主力店、運動服飾品牌、鞋帽、戶外休閑用品、休閑吧、體育用品、器材、器具3f文化娛樂館文化用品、書城、音像天地、發(fā)燒友天地、書吧、文化教室、書畫苑、外語學(xué)校、咖啡吧、休閑吧、婚慶禮儀、禮品、旅游

50、紀(jì)念品、工藝品、書畫長廊影院4f美食休閑館小吃城美食廣場、網(wǎng)吧、童裝、童玩、親子樂園、游戲天地影院第二章 總體規(guī)劃要求4.3規(guī)劃原則u 土地的容積率按實際需求可能政府允許910u 項目的功能分區(qū)結(jié)合住宅區(qū)、配套公寓區(qū)、商業(yè)區(qū)、設(shè)備用房及停車場、步行街、綠化區(qū)u 地形地貌的利用和處理盡可能考慮提高容積率，考慮東向、北向其他項目對本案的建筑影響u 便于物業(yè)管理原則u 適合國家有關(guān)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范本項目總體規(guī)劃考慮滿足商住、居住、商業(yè)零售批發(fā)、商業(yè)步行街的基本需求，從整體規(guī)劃上按住宅 +公寓+商業(yè)形式，并結(jié)合地塊特點設(shè)計二套方案。（詳見建筑規(guī)劃方案）4.4方案a：公寓南北擺放4.4.1參考經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：

51、 主要技術(shù)指標(biāo)用地面積12937.6m2占地面積9242.9m2總建筑面積公寓26405.6117668.2m2住宅37268.1沿街商鋪2767.81f內(nèi)街6028.12f873993f873994f87399地下1商業(yè)8411.3地下2停車場及設(shè)備用房9242.9停車位174設(shè)備用房831.6容積率9.14.4.2總體布局（詳見規(guī)劃圖）u 項目建筑物分為裙房與塔樓兩部分，其中，裙房為地下二層，地面四層，塔樓一棟為公寓（南北）、一棟為住宅（南北）。建筑高度為100米，公寓26層，地面建筑共30層。u 考慮到項目整體規(guī)劃條件的要求，充分實現(xiàn)產(chǎn)品開發(fā)規(guī)模的最大化，根據(jù)項目地塊的價值及采光標(biāo)準(zhǔn)的要

52、求，沿安康胡同一側(cè)設(shè)計為商住公寓。u 項目四周按10米退紅線。4.5方案b：公寓東西擺放4.5.1參考經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 主要技術(shù)指標(biāo)用地面積12937.6m2占地面積9242.9m2總建筑面積公寓30758.0122020.6m2住宅37268.0沿街商鋪2767.81f內(nèi)街602812f873993f873994f87399b1f商業(yè)8411.3b2f停車場及設(shè)備用房9161.9停車位174設(shè)備用房9126容積率9.434.5.2總體布局u 項目建筑物分為裙房與塔樓兩部分，其中，裙房為地下二層，地面四層，塔樓一棟為公寓（東西）、一棟為住宅（南北）。建筑高度為100米，公寓26層，地面建筑共30層。u 考慮到項目整體規(guī)劃條件的要求，充分實現(xiàn)產(chǎn)品開發(fā)規(guī)模的最大化，根據(jù)項目地塊的價值及采光標(biāo)準(zhǔn)的要求，如果按南北擺放公寓將影響到北側(cè)的項目住宅樓間距以及步行街商鋪數(shù)量。故調(diào)整到西側(cè)東西向擺放。u 項目四周按10米退紅線。第五編 效益分析方案一5.1、項目投資構(gòu)成、總投資估算投資成本估算表項目金額（萬元）單價計算依據(jù)1、土地成本824