文山調(diào)查報告

1、一、文山市概況文山壯族苗族自治州地處云南省東南部，東與廣西百色市接壤，南與越南社會主義共和國接界，西與紅河哈尼族彝族自治州毗鄰，北與曲靖市相連，人稱云南“東南大門”。土地面積32239平方公里。其中：山區(qū)和半山區(qū)占總土地面積的97%，總人口為343萬人，州府文山市距昆明356公里。文山享有“三七之鄉(xiāng)”的美譽。全州土地遼闊，自然條件優(yōu)越，物產(chǎn)豐富。有普者黑、廣南壩美等旅游景點，也有開化“三七”、廣南“八寶米”、丘北“辣子”等名特產(chǎn)，更有儲量大、品位高的礦產(chǎn)資源，其中：錫、銻、錳礦儲量分居全國的第二、三、八位。二、文山區(qū)位及交通文山位于云南省東南部，于1958年4月1日成立，國境線長438公里，是

2、我國連接東南亞的窗口城市發(fā)展東南亞邊境貿(mào)易優(yōu)勢。三、文山市城市格局文山州地處云南東南部，位于云南省與泛珠三角地區(qū)合作及面向東盟開放 的重要連接點、結合部，自古以來就是云南走向兩廣和越南，走向東南亞最便捷的入海通道； 文山也是云南省與國際國內(nèi)區(qū)域經(jīng)濟聯(lián)動的橋梁和紐帶，地理位置具有特殊性； 隨著“橋頭堡”、“新高地”戰(zhàn)略的出臺，文山將有更多的機會獲得東南亞三大經(jīng)濟圈的輻射，城市框架將得到迅速拉升，城市重要性將獲得積極體現(xiàn)； 文山地塊東西受山體地勢影響，發(fā)展受到制約；城市向南北發(fā)展，整個城市呈“啞鈴”形狀。 1、文山市城市規(guī)劃文山城市功能用地規(guī)劃（2006-2025）1.1、城市空間布局： “一河、

3、兩軸、三片”：“一河”為盤龍河；“兩軸”為“開化路發(fā)展軸”、“文華路花橋路發(fā)展軸”；“三片”為臥龍片、中心片、花橋片。1.2、城市用地發(fā)展方向：文山城市主要發(fā)展方向應為向北、向南發(fā)展“北拓南展”，近中期向北，中遠期向南。1.3、城市人口規(guī)模：近期：25萬人；城市用地規(guī)模：近期：25平方公里；以盤龍河、東文山、馬鞍山、西華山形成的山水城市。2、城市性質(zhì)：文山州的政治、經(jīng)濟、文化中心，地方民族特色鮮明的滇東南主要中心城市，云南省通邊達海通道的重要節(jié)點，云南鋁產(chǎn)業(yè)、國際三七交易中心。3、文山市經(jīng)濟數(shù)據(jù)2011年全市 GDP120.5億元，按可比價格計算，同比增長15.6%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值1

4、2.7億元，同比增長9%，拉動GDP增長0.9個百分點，對GDP增長的貢獻率為5.8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值59.3億元，增長21.6%，拉動GDP增長10.4個百分點，對GDP增長的貢獻率為66.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值48.5億元，增長10.3%，拉動GDP增長4.3個百分點，對GDP增長的貢獻率為27.7%。 2011年，文山市全社會完成固定資產(chǎn)投資88億元，同比增長25.7%。按項目地域分：城鎮(zhèn)投資完成53.6億元，同比增長14.2%；農(nóng)村投資完成11.3億元，同比增長17.1%；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成22億元，同比增長25.3%；農(nóng)村私人投資完成1億元，同比增長21.7%。按項目規(guī)模分：500萬元

5、以上項目完成74.5億元，500萬元以下項目完成13.5億元。四、商貿(mào)和地產(chǎn)板塊情況沿襲職能版塊的劃分方式，文山市場上也形成了相應的地產(chǎn)版塊臥龍板塊城市進一步向北發(fā)展，該區(qū)域將成為文山未來的政治文化中心。中心板塊以舊城改造為主，進一步疏解老城壓力，打造成為以商業(yè)零售為主的綜合服務中心，城市發(fā)展的中央商務區(qū)。花橋板塊依托其市場集中的優(yōu)勢，打造成為文山科教、體育、商貿(mào)物流中心。1、區(qū)域板塊特征臥龍板塊：目前的房產(chǎn)主要是州政府所在地片區(qū)，配套設施還不夠完善。代表樓盤：中天世紀、錦苑名都、順康花園、龍景園、華宇印象、大景晟世、明德郡園小區(qū)、天俊麗園金光萬象城 文山北城區(qū)是文山州和文山市行政中心所在區(qū)域

6、，也是文山城市發(fā)展的主要方向。中天世紀：100萬平方米的高爾夫親情水岸生態(tài)健康（景觀）大城位置文山鳳凰山下臥龍大道州政府旁 規(guī)模占地面積1500畝 ，建筑面積100萬平米 ，容積率1.09，綠地率42.5%，產(chǎn)品獨棟、雙拼、聯(lián)排別墅，花園洋房、底層商鋪面積及價格別墅面積230-350平米，總價70-120萬元洋房面積85-135平米，總價25-38萬元商鋪：面積65-95 單價 5500-7000元 高層住宅：面積91、134、138、158、200平米客戶客戶：文山企事業(yè)單位、公務員生意人、文山行業(yè)精英等領袖級高收入人群以富寧、硯山、麻栗坡、馬關為主的部分縣城高收入群體銷售狀況目前別墅銷售4

7、00多套，多層212套，前期產(chǎn)品已基本清盤賣點區(qū)位、環(huán)境、交通、景觀和發(fā)展前景配套包括：高爾夫球場、100畝人工湖、商業(yè)步行街中心板塊：核心老城區(qū)，區(qū)域內(nèi)土地供應量日漸稀缺，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及其活躍老城區(qū)，人多車多，可開發(fā)利用的土地面積少，目前是文山的商務金融中心，地產(chǎn)主要以商業(yè)地產(chǎn)為主。代表樓盤：光大廣場、和諧世界城、炬隆萬商匯、炬隆豪庭、碩峰新天地、中和商業(yè)廣場、恒廈廣場、銀都佳園二期光大廣場：中心板塊東風路片區(qū)綜合體，地段優(yōu)勢、良好的景觀資源為項目前期主要賣點，采用綜合商業(yè)+步行街+酒店+寫字樓+高層住宅的產(chǎn)品組合，成為東風路片區(qū)代表性樓盤之一位置東風路光大步行街規(guī)模占地61.5畝，綜合體。

8、總建筑面積23萬平方米，其中綜合商業(yè)4.5萬平方米，步行街4萬平方米，酒店1.6萬平方米，寫字樓2.2萬平方米，住宅約10萬平方米。產(chǎn)品4棟住宅，1棟寫字樓、1棟酒店式公寓（酒店）戶型及業(yè)態(tài)住宅：2梯6戶，88平米二房，120-143平米三房集百貨、餐飲、娛樂、寫字樓、酒店于一體的綜合體主力店有沃爾瑪、昆百大、IMAX國際影城等客戶生意人較多，其次是政府、企事業(yè)單位，周邊縣城也有一成左右，住宅以自住為主，二房小戶型、酒店式公寓投資出租為主銷售狀況2012年4月1日，項目7號到28號商鋪開始認籌，認籌卡5萬元/張，商鋪以286168/套起價，優(yōu)惠1%。住宅認籌卡3萬元/張，目前商鋪銷售價格300

9、00-50000元/平米，住宅銷售價格3800元/平米。賣點以沃爾瑪世界品牌商家、城市綜合體、地段優(yōu)勢進行宣傳推廣：文山首個集時尚購物、休閑娛樂、餐飲文化、商務辦公、運動健身、生活居住為一體的城市商業(yè)綜合體炬隆萬商匯：繼光大廣場后的又一城市綜合體項目，集商業(yè)、酒店式公寓、住宅為一體位置文山開化中路南橋規(guī)?？傮w量30萬平米，一期占地面積約40畝 ，總建筑面積約11萬平米，其中商業(yè)面積4萬多平米，住宅面積近4萬平米，酒店式公寓近2萬平米，1萬多平米地下停車場。業(yè)態(tài)規(guī)劃萬商匯商業(yè)規(guī)劃三大主題街區(qū)：克拉街、時尚街、風情街 1、2、4、5棟的業(yè)態(tài)規(guī)劃是1、2層：飾品、包、化妝品、美容、大型餐飲、特色餐飲

10、。3層：家居。4層：健身、網(wǎng)吧。8、9、10棟的業(yè)態(tài)規(guī)劃是1、2層：酒吧、潮流廣場。3、4層是美發(fā)、健身、水療。 租售價格住宅價格2800元/平米，已基本清盤。商鋪面積從10平米到200平米不等，約900個。 商業(yè)均價30000元/平米?？蛻羯虡I(yè)：文山本地投資客住宅：本地居民、公務員、周邊生意人銷售情況在建?，F(xiàn)商業(yè)正全面招商中。 1、2、4、5、8、9、10棟將在2013年5月份交房 賣點集購物、餐飲、娛樂、辦公、居住、酒店等諸多功能于一體的大型綜合商業(yè)體炬隆豪庭：集商業(yè)內(nèi)街、酒店、公寓、住宅為一體。位置文山市開化中路于西正街交匯處 規(guī)?？傉嫉?2497平米，總建筑面積204025.4平米，位

11、于原軍分區(qū)地段，屬于文山市中心地段。中央圍合中庭花園，純板式建筑設計，歐美建筑風格，產(chǎn)品住宅382戶，拆遷戶176戶，公寓273戶，酒店210套。租售價格2012年3月20日開盤，住宅一次性付款2388元/平米，貸款2488元/平米，無樓層價格差，開盤當天只剩2套。商業(yè)面積18-80平米，均價11899元/平米，客戶商業(yè)：文山本地投資客住宅：本地居民、公務員、周邊生意人賣點地理位置、低總價推廣策略商業(yè)以黃金小商鋪，首付5萬元起進行推廣。“以五盤聯(lián)動”本地的影響力、價格低價入市、住宅板式設計等進行宣傳，取得很好的銷售成績。碩峰新天地：高層住宅+酒店+綜合性商業(yè)+商業(yè)街+學校，以城市綜合體進行宣傳

12、位置 文山東風路北片區(qū)5組團（原老軍分區(qū)）規(guī)?？傉嫉?8.7畝，其中商業(yè)面積5.5萬平米，產(chǎn)品住宅面積116.84-147.37平米三房兩廳兩衛(wèi)，152.98平米四房兩廳兩衛(wèi)和235-280平米躍層商鋪面積區(qū)間：34平米395.6平米，其中3/4物業(yè)自持，不擔心銷售，商鋪以30000元/平米起價。業(yè)態(tài)商業(yè)劃分三大主力店（蘇寧電器、電影院、遠卓百貨）、三大商業(yè)街區(qū)（餐飲、百貨、文化）、四大消費主題（電器、娛樂、餐飲、百貨），客戶個體戶、公務員，本地投資客。銷售情況均價3400元/平米賣點用品牌來帶動項目，用開發(fā)商自持3/4的物業(yè)來保障投資者的信心以商業(yè)的品牌業(yè)態(tài)和區(qū)域配套完善來帶動住宅銷售，住宅

13、裝修免費設計，裝修優(yōu)惠1015%進行項目的宣傳，從而來提 升住宅價格。和諧世界城：高層住宅+商業(yè)街+綜合性商業(yè)，以家樂福、500米靈動水景步行街進行宣傳位置 文山東風路與望華路交匯處（東風路片區(qū)7組團）規(guī)?？傉嫉?6畝，建筑面積158553.81萬平米，10萬平米的零售商業(yè)、1萬5千多平米的星級酒店、4.3萬平米的SOHO公寓及高檔住宅打造現(xiàn)代中央商業(yè)特區(qū)。 產(chǎn)品2梯4戶。主力戶型124-135平米。500米靈動水景步行街。業(yè)態(tài)主力店家樂福、王府百貨、德克士、康師傅等。客戶個體戶、公務員。本地投資客銷售情況2012年3月份開盤，住宅售價3998元/平米，目前銷售90%；商鋪以15-120平米為

14、主，價格30000元/平米，銷售率40%。賣點以家樂福世界品牌商家、地段優(yōu)勢進行宣傳推廣。獨創(chuàng)的“LIVING MALL”設計理念，體現(xiàn)新時代的商業(yè)中心 。與政府聯(lián)合舉行“和諧之夜”大型歌舞晚會花橋板塊：體育和商貿(mào)物流區(qū)，住宅樓盤以低密度為主2、文山市主要商圈第一商圈 東風路商圈 主要業(yè)態(tài)：服飾、通訊、百貨、圖書、酒店 ，附近有5個公園，6個賓館。商業(yè)個體體量比較??；基本上都是“商場式”和臨街商鋪組合商業(yè)模式，經(jīng)營的類型有限，商業(yè)的組合能力不強，三四線品牌居多；餐飲娛樂版塊缺失，各項目之間物業(yè)類型同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，聯(lián)動性不明顯，街邊基本是“停車場”，人車分流極差，對街邊的運營造成不良影響。但勝在地理位置優(yōu)越性強，光大步行街的國際一線品牌帶動其它商業(yè)業(yè)態(tài)，逐步形成文山核心商業(yè)區(qū)。同時也是居住密集區(qū)。第二商圈 普陽路商圈 主要業(yè)態(tài) ：服飾、商超、圖書等，是僅次于東風路商圈文山州主要的商業(yè)地帶, 位于主干道開化路的中段，交通便利。附近賓館 、酒店、 醫(yī)院較多，毗鄰琵琶公園、與盤龍河相望、風景優(yōu)美。第三商圈 七花廣場 主要業(yè)態(tài) ：餐飲、娛樂 、酒店 、超市 。 文山市商貿(mào)物流區(qū)：例如：家居、