市場(chǎng)比較法應(yīng)用練習(xí)題

1、市場(chǎng)比較法應(yīng)用練習(xí)題、選擇題替代原理1、市場(chǎng)法的理論依據(jù)是 A、適合原理C 、最高最正確使用原那么、均衡原理、評(píng)估價(jià)格、理論價(jià)格3、市場(chǎng)比較法中的交易情況修正是對(duì) 價(jià)格本2、比準(zhǔn)價(jià)格是一種A、公平市價(jià) 、市場(chǎng)價(jià)格、可比實(shí)例、標(biāo)準(zhǔn)化實(shí)例4、在市場(chǎng)法中，土地使用權(quán)年限調(diào)整屬于A 調(diào)整。身是否正常的修正 .A、交易實(shí)例C 、 估價(jià)對(duì)象、區(qū)位狀況、年限狀況A、權(quán)益狀況C、實(shí)物狀況正系數(shù)為 D。A、B、C、5、判定某可比實(shí)例的成交價(jià)格比正常價(jià)格低6%，那么交易情況修 6、某可比實(shí)例的成交價(jià)格為 2400元/m2,建筑面積100m,首期 付款 12 萬元，其余半年后支付 8 萬元， 1 年后支付 4 萬元

2、。 年利率為 10%,那么該可比實(shí)例的實(shí)際價(jià)格為 B 元 /m2。A、B 、C、D 、7、按直接比較判定某可比實(shí)例價(jià)格的區(qū)域因素修正系數(shù)為098,那么其依據(jù)為 D 。A、 可比實(shí)例的區(qū)域因素優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為 2B、 可比實(shí)例的區(qū)域因素劣于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為 2C、 可比實(shí)例的區(qū)域因素劣于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為D可比實(shí)例的區(qū)域因素優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為8、以下 C 情況會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格偏高。A 、賣方不了解行情B 、政府協(xié)議出讓9、可比實(shí)例是相鄰房地產(chǎn)的合并交易， 那么以此為據(jù)求算出來的比 準(zhǔn)價(jià)格往往比實(shí)際正常價(jià)格

3、 A A 、高 B 、低 C 、相等 D 、無法確定10、在一些城市中，距離重點(diǎn)中、小學(xué)近的區(qū)域內(nèi)的居住地價(jià)通 常比較高，其原因主要在于 D A 、繁華程度高B、集聚規(guī)模大C 、交通條件好D、公共配套設(shè)施狀況好11、市場(chǎng)比較法的間接比較法是以B 為基準(zhǔn)，把交易案例和待估宗地均與其逐項(xiàng)比較，然后將比較結(jié)果轉(zhuǎn)化為修正價(jià) 格。A 、標(biāo)準(zhǔn)宗地B、待估宗地C 、類似宗地D、比較宗地12、假設(shè)選擇的比較交易案例成交地價(jià)為 580元/平方米， 對(duì)應(yīng)土地 使用權(quán)年期為 25 年，而待估宗地的出讓年期為 37 年，土地復(fù)原 率取 7%，那么待估宗地經(jīng)過年期修正后的價(jià)格為D 元/ 平方米。A、B 、D、C、以下為

4、多項(xiàng)選擇13、在市場(chǎng)比較法中進(jìn)行因素修正時(shí)，以下說法正確的有 BC A 、宗地的面積與土地利用效果無關(guān)B 、宗地的形狀影響其利用效果C 、商業(yè)用地的利用效果一般與其臨街的深度呈遞減變化規(guī)律D 、對(duì)居住用地而言，位于商服繁華區(qū)域的地塊價(jià)格肯定高于 其他區(qū)域的地塊價(jià)格。14、區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容包括ABE 修正。A、 繁 華 程 度B、 臨 街 狀況C 、容積率D 、使用年限E 、周圍環(huán)境15、運(yùn) 用市 場(chǎng) 法估 價(jià)， 選 取的 可 比實(shí)例應(yīng) 符 合下 列條 件ABD。A、使用性質(zhì)相同B、地點(diǎn)相近C、價(jià)格相同D、交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近相同或類似。A、用途B、所處區(qū)域C、使用年限D(zhuǎn) 、建筑結(jié)構(gòu)17

5、、為評(píng)估某宗房地產(chǎn)2002年10月13日的價(jià)格，選取了可比實(shí) 例甲，其成交價(jià)格為3000元/m2,成交日期為2001年11月13日。 經(jīng)調(diào)查獲知2001年6月至2002年10月該類房地產(chǎn)的價(jià)格平均每 月比上月上漲1%對(duì)可比實(shí)例甲進(jìn)行交易日期修正后的價(jià)格為元 /m2。A、3214B、3347C、3367D 3458、計(jì)算題1、為評(píng)估某房地產(chǎn)價(jià)格，選取 A、B、C三宗可比實(shí)例，有關(guān)資料見下表：可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格元/平方米380041003950成交日期2002年10月1日2003年5月1日2003年6月1日交易情況-2%+%0房地產(chǎn)狀況區(qū)位狀況+3%0-1%權(quán)益狀況0+2%-1

6、%實(shí)物狀況-1%0+2%上表中各百分?jǐn)?shù)均是以估價(jià)對(duì)象為標(biāo)準(zhǔn)，正數(shù)表示比估價(jià)對(duì)象好，負(fù)數(shù)表示比估價(jià)對(duì)象劣。 2002年6月1日至2003年3月1 日，該類房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格每月平均比上月價(jià)格上漲 以3月1日為基準(zhǔn)，以后每月遞減 1%試?yán)蒙鲜鲑Y料評(píng)估該房地產(chǎn)2003年10月1日的正常價(jià)格。解：可比實(shí)例交易情況修正系數(shù):A: 100/100-2=100/98B:100/100+=100/C:100/100+0=100/100比準(zhǔn)價(jià)格A 3800 100 (1981.5%)593100100103100 10010099=元 /m2比準(zhǔn)價(jià)格100B 4100101.5931001001009810010

7、21003758.15元/2 m比準(zhǔn)價(jià)格 10093100100100C 39501009799991023788.24元/ m 2比準(zhǔn)價(jià)格(3809.773758.153788.24)33785.39元/ m2所以房地產(chǎn)2003 年 10 月 1日的正常價(jià)格3785.39元 /m22、為評(píng)估某寫字樓的價(jià)格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選了了 A、B、C三宗類似寫字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下表：可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格元 / m2 500052004900成交日期2002 年 1 月 31日2002 年 3 月 31日2002年7月31日交易情況+ 2%-2%-3%房地產(chǎn)狀

8、況-1%+ 3%+ 1%上表交易情況中，正負(fù)值表示可比實(shí)例價(jià)格高低于其正常價(jià)格的幅度；區(qū)域因素和個(gè)別因素中，正負(fù)值表示可比實(shí)例的相應(yīng)因素優(yōu)劣于估價(jià)對(duì)象的幅度。從2002年1月1日到2002年6月31日該類寫字樓的市場(chǎng)價(jià)格根本 不變，以后月均遞減1%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫字樓2002年10月31日的正常單價(jià)如需計(jì)算平均值，采用簡(jiǎn)單算術(shù) 平均法。解：比準(zhǔn)價(jià)格 A=5000X 100/102 x 1+1% 八4 X 100/99=元 /m2 比準(zhǔn)價(jià)格 B=5200X 100/98 X 1+1% 八4 X 100/103=元 /m2比準(zhǔn)價(jià)格 C=4900X 100/97 x 1+1% 八3 X 10

9、0/10 仁元 /m 待估價(jià)格=+ /3=元/m2所以該寫字樓2002年10月31日的正常單價(jià) 元/m23、為評(píng)估某寫字樓2002年10月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格，估價(jià) 人員在附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B C三宗類似寫字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：1可比實(shí)例的成交價(jià)格與成交日期可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格兀/平方米600058006120成交日期2002年4月1日2002年2月1日2002年5月1日2交易情況分析判斷可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C交易情況+ 3%-1%+ 2%交易情況分析判斷中的數(shù)據(jù)是以正常價(jià)格為基準(zhǔn)，正值表示 可比實(shí)例的成交價(jià)格高于其正常價(jià)格的幅度，負(fù)值表示低于其

10、正 常價(jià)格的幅度。3調(diào)查獲知該類寫字樓的價(jià)格，2001年11月1日到2002 年6月1日平均每月比上月上漲, 2002年6月1日至2002年 10月1日平均每月比上月上漲。(4)房地產(chǎn)狀況分析判斷可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C因素1+ 2%+ 4%0因素2-3%-1%+ 5 %因素3+ 6%+ 2%-3 %房地產(chǎn)狀況中的三個(gè)因素對(duì)價(jià)格影響的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的倍，房地產(chǎn)狀況各因素的正 值表示可比實(shí)例的狀況優(yōu)于估價(jià)對(duì)象狀況的幅度，負(fù)值表示劣于 估價(jià)對(duì)象狀況的幅度。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫字樓2002年10月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格(如需計(jì)算平均值，采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法)解：比準(zhǔn)價(jià)格A6000/*100/*102+*97+*106)*(1+%)2*(1+%)4=6322 元比