唐山房地產(chǎn)場(chǎng)研究報(bào)告

1、唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告第一部分宏觀經(jīng)濟(jì)一、經(jīng)濟(jì)環(huán)境2006 年唐山國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展。據(jù)初步核算，全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值 2361.68 億元，比上年增長(zhǎng) 14.6%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 255.22 億元，增長(zhǎng) 5.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 1367.41 億元，增長(zhǎng) 17.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 739.05 億 元，增長(zhǎng) 13.7%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，農(nóng)業(yè)所占比重進(jìn)一步降低。三次產(chǎn)業(yè)增加 值構(gòu)成由上年的 11.6 ： 57.3 ： 31.1 調(diào)整為 10.8 ： 57.9 ： 31.3 。全市人均生產(chǎn)總值 為 32947 元，比上年增長(zhǎng) 13.9%。按年末匯率計(jì)算，人均生產(chǎn)總值為 4235

2、 美元。工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)步伐加快，產(chǎn)業(yè)集中度明顯提高，區(qū)域 產(chǎn)業(yè)比較優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步增強(qiáng)，發(fā)展模式由速度型向效益型轉(zhuǎn)變邁出較大步伐。全年全 部工業(yè)完成增加值 1269.10 億元，比上年增長(zhǎng) 17.4%。其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成 增加值 960.04 億元，增長(zhǎng) 22.7%。在規(guī)模以上工業(yè)中：國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)完成 增加值 319.39 億元，同比增長(zhǎng) 14.5%；股份制企業(yè)完成增加值 587.17 億元，增長(zhǎng) 23.4%；外商及港澳臺(tái)商投資企業(yè)完成增加值 176.13 億元，增長(zhǎng) 24.1%；以私營(yíng)經(jīng) 濟(jì)為主的其他經(jīng)濟(jì)增勢(shì)強(qiáng)勁，完成增加值 98.11 億元，增長(zhǎng) 28.6%，占規(guī)

3、模以上工 業(yè)比重達(dá) 10.2%。工業(yè)化進(jìn)程穩(wěn)步推進(jìn)。重工業(yè)完成增加值 887.62 億元，占規(guī)模 以上工業(yè)的 92.5%, 同比增長(zhǎng) 23.4%，比輕工業(yè)快 7.5 個(gè)百分點(diǎn)。全市主要工業(yè)產(chǎn)品 產(chǎn)量較快增長(zhǎng)，高附加值產(chǎn)品比重進(jìn)一步增大。在重工業(yè)產(chǎn)品中，生鐵產(chǎn)量比上年 增長(zhǎng) 15.0%，粗鋼增長(zhǎng) 18.9%，成品鋼材增長(zhǎng) 32.6%，原油增長(zhǎng) 34.0%，焦炭增長(zhǎng) 21.5%。產(chǎn)業(yè)集中度進(jìn)一步提高，區(qū)域比較優(yōu)勢(shì)明顯增強(qiáng)。基礎(chǔ)能源、優(yōu)質(zhì)建材、精品鋼材、裝備制造和重化工五大產(chǎn)業(yè)基地增加值占規(guī)模以上工業(yè)增加值的80.8%，對(duì)工業(yè)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為 70.0%，拉動(dòng)規(guī)模以上工業(yè)增長(zhǎng) 15.9 個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)

4、發(fā)展由速度型向效益型轉(zhuǎn)軌初顯成效。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅額 429.78 億元，比上年增長(zhǎng) 34.5%。實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 277.93 億元，增長(zhǎng) 41.3%。其中， 國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 78.97 億元，增長(zhǎng) 34.2%；股份制企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 151.76 億元，增長(zhǎng) 50.9%；外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 70.14 億元，增長(zhǎng) 16.4%；私營(yíng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 41.27 億元，增長(zhǎng) 65.2%。行業(yè)盈利面繼續(xù)擴(kuò)大，在 35 個(gè)工業(yè)行業(yè)大類中，有 32個(gè)行業(yè)實(shí)現(xiàn)盈利，其中利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)的有 24 個(gè)行 業(yè)。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá)到235.2%，比上年提高 26.1 個(gè)百分

5、點(diǎn)。產(chǎn)銷銜接良好，產(chǎn)品銷售率達(dá)到 98.39%，比上年提高 1.19 個(gè)百分點(diǎn)。建筑業(yè)持續(xù)發(fā)展。全市建筑業(yè)完成增加值 98.31 億元，比上年增長(zhǎng) 13.0%。房屋施工面積 1818 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 18.1%；房屋竣工面積 699.3 萬(wàn)平方 米，下降 7.6%。固定資產(chǎn)投資保持適度較快增長(zhǎng)。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 765.35 億元，比 上年增長(zhǎng) 20.4%。其中城鎮(zhèn)投資完成 593.74 億元，增長(zhǎng) 31.1%；農(nóng)村投資完成 171.61 億元，增長(zhǎng) 11.3%。投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善。鋼鐵行業(yè)投資過(guò)熱現(xiàn)象得到抑制，農(nóng)業(yè)和交通基礎(chǔ) 設(shè)施投資快速增長(zhǎng)。在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)完成投資 3

6、.74 億元，增長(zhǎng) 1.5 倍；第二產(chǎn)業(yè)完成投資 344.11 億元，增長(zhǎng) 11.1%，占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的 58.0%，其中工業(yè)投資 331.31 億元，增長(zhǎng) 10.0%。在工業(yè)投資中，鋼鐵行業(yè)投資增 長(zhǎng) 3.5%，增速比上年下降 44.6 個(gè)百分點(diǎn)，石油和天然氣開采業(yè)增長(zhǎng) 58.4%，金屬 制品業(yè)增長(zhǎng) 2.4 倍；第三產(chǎn)業(yè)完成投資 245.89 億元，增長(zhǎng) 73.6%。其中交通運(yùn)輸 業(yè)增長(zhǎng) 1.7 倍，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 47.64 億元，增長(zhǎng) 22.7%。新開工項(xiàng)目增加，投資規(guī)模不斷擴(kuò)大。年末全市城鎮(zhèn)在建項(xiàng)目1524 個(gè)，同比增長(zhǎng) 48.9%，平均項(xiàng)目規(guī)模 10023萬(wàn)元，比上年增加 8

7、55 萬(wàn)元。本年新開工建設(shè)項(xiàng) 目 1128 個(gè)，同比增長(zhǎng) 71.4%。投資成效顯著，重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)邁出新步伐。全市 90 個(gè)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目完成投資 281.4 億元，比上年增長(zhǎng) 17.2%。京唐港 16-19 號(hào)泊位工程、三友雙二十萬(wàn)噸工程 等42個(gè)新項(xiàng)目已全部開工建設(shè)；樂(lè)亭中厚板、津西H型鋼和開灤焦化220萬(wàn)噸焦化一期等 18 個(gè)項(xiàng)目已全部完工或單項(xiàng)投產(chǎn)。、交通環(huán)境通運(yùn)輸業(yè)正向區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)邁進(jìn)。公路運(yùn)輸能力穩(wěn)步提高。全年完成公路客運(yùn)量 4478 萬(wàn)人，客運(yùn)周轉(zhuǎn)量 20.80 億人公里；貨物運(yùn)輸量 1.07 億噸，貨物周轉(zhuǎn)量 84.33 億噸公里。港口運(yùn)輸實(shí)現(xiàn)歷史性突破。唐山港全年港口貨物吞吐量5

8、170 萬(wàn)噸，增長(zhǎng) 53.6%，其中，曹妃甸 25 萬(wàn)噸級(jí)礦石碼頭貨物吞吐量達(dá)到 1104 萬(wàn)噸；京 唐港區(qū)吞吐量 4066 萬(wàn)噸，增長(zhǎng) 22.4%，完成集裝箱運(yùn)輸 9.51 萬(wàn)標(biāo)箱，增長(zhǎng) 1.7 倍。交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快。全市完成投資 17.57 億元，年內(nèi)改擴(kuò)建公路 （包括鄉(xiāng)村公路） 1822公里，其中國(guó)、省道路 107 公里，地方道路 1715公里。全 市公路通車?yán)锍踢_(dá)到 12455公里。其中，高速公路 307 公里，比上年增長(zhǎng) 6.4%。 承唐高速公路唐山南小營(yíng)段已建成通車，唐曹高速公路開工建設(shè)。農(nóng)村“雙通工 程”取得新進(jìn)展，其中村村通油（水泥）路建設(shè)年內(nèi)新增通油路村 899 個(gè)，

9、通村油 （水泥）路 1027 公里，同時(shí)實(shí)現(xiàn)了農(nóng)村客運(yùn)村村通班車目標(biāo)，成為全省首批實(shí)現(xiàn) 雙通目標(biāo)的四個(gè)城市之一。三、人口環(huán)境 人口總量繼續(xù)保持低速增長(zhǎng)，低生育水平得到鞏固。年末全市總?cè)丝?19.12 萬(wàn)人，比上年末增加 4.61 萬(wàn)人，其中市區(qū) 301.17 萬(wàn)人，增加 2.22 萬(wàn)人。 全市人口出生率為11.12%。，比上年下降1.59個(gè)千分點(diǎn)；死亡率5.67%。，比上年 下降0.95個(gè)千分點(diǎn)；自然增長(zhǎng)率5.45%。，比上年下降0.64個(gè)千分點(diǎn)。城鄉(xiāng)居民收入快速增長(zhǎng)，生活質(zhì)量進(jìn)一步提高。全年城市居民年人均可支配收 入 12376元，比上年增長(zhǎng) 18.0%（扣除物價(jià)實(shí)際增長(zhǎng) 16.5%）；人均

10、住房建筑面積 22.41 平方米，比上年增加 0.04 平方米；城市居民恩格爾系數(shù)為 35.0%，比上年下 降 1.4 個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)村居民年人均純收入 5155元，比上年增長(zhǎng) 12.5%；人均住房 面積 30.6 平方米，比上年增加 1.1 平方米；農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)為 37.2%，比上 年下降 2.5 個(gè)百分點(diǎn)。四、投資環(huán)境工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)步伐加快，產(chǎn)業(yè)集中度明顯提高，區(qū)域產(chǎn)業(yè) 比較優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步增強(qiáng)，發(fā)展模式由速度型向效益型轉(zhuǎn)變邁出較大步伐。全年全部工 業(yè)完成增加值 1269.10 億元，比上年增長(zhǎng) 17.4%。其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成增加 值 960.04 億元，增長(zhǎng) 22

11、.7%。在規(guī)模以上工業(yè)中：國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)完成增加 值 319.39 億元，同比增長(zhǎng) 14.5%；股份制企業(yè)完成增加值 587.17 億元，增長(zhǎng) 23.4%；外商及港澳臺(tái)商投資企業(yè)完成增加值 176.13 億元，增長(zhǎng) 24.1%；以私營(yíng)經(jīng) 濟(jì)為主的其他經(jīng)濟(jì)增勢(shì)強(qiáng)勁，完成增加值 98.11 億元，增長(zhǎng) 28.6%，占規(guī)模以上工 業(yè)比重達(dá) 10.2%。工業(yè)化進(jìn)程穩(wěn)步推進(jìn)。重工業(yè)完成增加值 887.62 億元，占規(guī)模 以上工業(yè)的 92.5%, 同比增長(zhǎng) 23.4%，比輕工業(yè)快 7.5 個(gè)百分點(diǎn)。全市主要工業(yè)產(chǎn)品 產(chǎn)量較快增長(zhǎng)，高附加值產(chǎn)品比重進(jìn)一步增大。在重工業(yè)產(chǎn)品中，生鐵產(chǎn)量比上年 增長(zhǎng) 15.

12、0%，粗鋼增長(zhǎng) 18.9%，成品鋼材增長(zhǎng) 32.6%，原油增長(zhǎng) 34.0%，焦炭增長(zhǎng) 21.5%。 產(chǎn)業(yè)集中度進(jìn)一步提高，區(qū)域比較優(yōu)勢(shì)明顯增強(qiáng)?；A(chǔ)能源、優(yōu)質(zhì)建材、精品鋼 材、裝備制造和重化工五大產(chǎn)業(yè)基地增加值占規(guī)模以上工業(yè)增加值的80.8%，對(duì)工業(yè)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為 70.0%，拉動(dòng)規(guī)模以上工業(yè)增長(zhǎng) 15.9 個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)發(fā)展由速度型向效益型轉(zhuǎn)軌初顯成效。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅 額 429.78 億元，比上年增長(zhǎng) 34.5%。實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 277.93 億元，增長(zhǎng) 41.3%。其中， 國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 78.97 億元，增長(zhǎng) 34.2%；股份制企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 151.76 億元，增長(zhǎng)

13、 50.9%；外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 70.14 億元，增長(zhǎng) 16.4%；私營(yíng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 41.27 億元，增長(zhǎng) 65.2%。行業(yè)盈利面繼續(xù)擴(kuò)大，在 35 個(gè)工業(yè)行業(yè)大類中，有 32個(gè)行業(yè)實(shí)現(xiàn)盈利，其中利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)的有 24 個(gè)行 業(yè)。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá)到 235.2%，比上年提高 26.1 個(gè)百分 點(diǎn)。產(chǎn)銷銜接良好，產(chǎn)品銷售率達(dá)到 98.39%，比上年提高 1.19 個(gè)百分點(diǎn)。六、消費(fèi)環(huán)境 消費(fèi)品市場(chǎng)繁榮活躍，流通業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)步伐加快。隨著城鄉(xiāng)居民收入水平的提高 和生活質(zhì)量的改善，推進(jìn)了全市消費(fèi)商品供給結(jié)構(gòu)的升級(jí)與換代，家居裝修、汽 車、通信器材等成為市場(chǎng)銷售的熱

14、點(diǎn)和亮點(diǎn)。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 544.28 億元，比上年增長(zhǎng) 16.2%。其中，城市零售額 320.97 億元，增長(zhǎng) 16.7%； 農(nóng)村零售額 223.31 億元，增長(zhǎng) 15.0%。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 459.93 億元，增長(zhǎng) 15.8%；餐飲業(yè)零售額 75.57 億元，增長(zhǎng) 19.2%。在限額以上批發(fā)零售 企業(yè)銷售額中，食品飲料煙酒類增長(zhǎng) 19.9%，服裝鞋帽針紡織品類增長(zhǎng) 33.5%，日 用品類增長(zhǎng) 21.2%，建筑及裝潢材料類增長(zhǎng) 94.4%，石油及制品類增長(zhǎng) 25.9%，家 用電器和音像器材類增長(zhǎng) 5.2%，汽車增長(zhǎng) 44.8%，通信器材類增長(zhǎng) 23.8%，金銀珠

15、寶類增長(zhǎng) 19.7%?，F(xiàn)代流通業(yè)態(tài)加快發(fā)展，消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模效應(yīng)明顯增強(qiáng)。批發(fā)零售業(yè)經(jīng)營(yíng)主 體日趨多元化，連鎖經(jīng)營(yíng)、特許經(jīng)營(yíng)、物流配送、電子商務(wù)等新型商品流通方式和 超市、專賣店等新型經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)發(fā)展迅速。全市城鄉(xiāng)商品交易市場(chǎng)達(dá)543 個(gè)，其中各類專業(yè)市場(chǎng) 65 個(gè)，實(shí)現(xiàn)商品成交額 405.47 億元，其中成交額超億元的市場(chǎng) 24 個(gè)，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)成交額 207.71 億元，增長(zhǎng) 16.1%。物價(jià)漲幅有所回落。居民消費(fèi)價(jià)格總水平上漲 1.3%，漲幅同比回落 0.9 個(gè)百分 點(diǎn)，其中城市上漲 1.2%，農(nóng)村上漲 1.4%。在統(tǒng)計(jì)的八大類價(jià)格中，食品類上漲 2.1%、煙酒及用品類上漲 0.4%、衣著類上漲 2

16、.8%、家庭設(shè)備用品及服務(wù)類上漲 0.6%、交通和通信類上漲 0.2%、居住類上漲 2.3%，醫(yī)療保健及個(gè)人用品類和娛樂(lè) 教育文化用品及服務(wù)則分別下降 0.5%和 0.3%。商品零售價(jià)格總水平上漲 1.6%，漲 幅同比回落 0.5 個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價(jià)格上漲 2.8%，漲幅同比回落 6.2 個(gè)百 分點(diǎn)。工業(yè)品出廠價(jià)格下降 3.1%，其中生產(chǎn)資料價(jià)格下降 3.3%，生活資料價(jià)格上 漲 0.9%。第二部分 唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)一、唐山房地產(chǎn)投資2006 年唐山市房地產(chǎn)開發(fā)房屋施工面積達(dá)到 480 平米，同比增加 32.9%，新 開工面積達(dá)到 244.6 萬(wàn)平米，同比增加 18%，竣工面積 185.4

17、 萬(wàn)平米，同比下降 23%，商品房銷售面積 227.4 萬(wàn)平米，同比下降 3%，商品房銷售總額 53.69 億元， 同比增加 19%。二、房地產(chǎn)交易量1、一手房銷售情況2006 年現(xiàn)房銷售面積達(dá)到 121.8 萬(wàn)平米，同比增加 21%，期房銷售 105.6 萬(wàn) 平米，同比下降 21%，空置面積 7.8 萬(wàn)平米，同比下降 52%。2、中心區(qū)二手住房銷售情況2006 年，中心區(qū)（路南、路北和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)）二手住房成交 7553 套，與 2005 年相比增長(zhǎng) 26.66 ；成交面積 42.62 萬(wàn)平方米，與 2005 年相比增長(zhǎng) 24.29 ；成交金額 137895 萬(wàn)元，與 2005 年相比增長(zhǎng)

18、 52.54 。三、房地產(chǎn)價(jià)格水平唐山目前的商品房報(bào)價(jià)維持在 2006年10月的 5000元平米左右，但唐山有些樓盤的二手房?jī)r(jià)格早已經(jīng)超過(guò)了 6000元/平米。以馨秀園項(xiàng)目為例，去年4月銷售價(jià)格為 4080元平米，而目前的售價(jià)達(dá)到 5300元平米；天元帝景項(xiàng)目去年4月銷售價(jià)格為 4500/平米，目前的售價(jià)（包括二手房）達(dá)到 6000元/平米?！?由于沒(méi)有新盤入市，市場(chǎng)房源供應(yīng)不足，導(dǎo)致二手房的價(jià)格上升較快。四、發(fā)展現(xiàn)狀現(xiàn)狀：首鋼搬遷曹妃甸、特大油田的建設(shè)以及京津唐經(jīng)濟(jì)圈的崛起，使得唐山的 房?jī)r(jià)正在向北京和天津看齊，但唐山市目前的高房?jī)r(jià)與這個(gè)城市工薪階層每月 100 0元左右收入形成了極大的反差

19、。原因是：1、最近幾年隨著唐山市區(qū)的不斷開發(fā)建設(shè)中心區(qū)內(nèi)土地不斷減少，土地價(jià)格越來(lái) 越高。 2006年 12月 28日，唐山機(jī)場(chǎng)新區(qū)內(nèi)一塊 281畝的地塊拍賣，在經(jīng)過(guò)五家 房地產(chǎn)公司 80 輪的激烈競(jìng)爭(zhēng)后，最終拍出 376萬(wàn)元畝的高價(jià)。高昂的土地成本 必然會(huì)反映到商品房的價(jià)格上。2、目前唐山房產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)并不成熟。 競(jìng)地、建筑、出售各環(huán)節(jié)均存在不夠透明的 因素， 這造成開發(fā)商從競(jìng)地開始，就要投入許多額外成本，加上開發(fā)企業(yè)自身公 司化運(yùn)作不成熟，以及市場(chǎng)監(jiān)督力度不夠，整體的高運(yùn)作費(fèi)用，必然導(dǎo)致高房?jī)r(jià)。 唐山住宅建設(shè)的抗震要求，也增加了開發(fā)商的投入成本。3、從 2006 年年底至今，唐山市中心區(qū)沒(méi)有

20、一宗土地入市交易 ，導(dǎo)致沒(méi)有新的樓 盤上市交易，使得中心區(qū)內(nèi)在售樓盤奇貨可居價(jià)格不斷上漲。除此以外， 從 2006 年 10 月開始，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)各個(gè)環(huán)節(jié)運(yùn)作不透明，導(dǎo)致政府嚴(yán)查違規(guī)項(xiàng)目以及 規(guī)范房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)，使得截止到 2007年 7 月唐山至今尚沒(méi)有一個(gè)新樓盤取得預(yù) 售許可證開盤銷售 ，這也在一定程度上對(duì)房?jī)r(jià)上漲起到了助推作用。4、唐山各轄區(qū)、縣市部分先富的人選擇在中心區(qū)購(gòu)房作為投資，也推高了房?jī)r(jià)。五、2008年展望隨著國(guó)土資源部要求“各地要抓緊制定 2008 年、 2009年住房建設(shè)計(jì)劃，明確 廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、“兩限”普通商品住房、中低價(jià)位和中小套型普通商品 住房等五類住房的

21、建設(shè)規(guī)模和具體地塊，并確保這五類住房用地不低于居住用地的 70%”的政策出臺(tái)以及 2008 年供地計(jì)劃的即將出臺(tái)，唐山市無(wú)地可供的局面將會(huì)得 到一定程度的緩解，但由于土地供應(yīng)的遲滯效應(yīng)，唐山市的高房?jī)r(jià)局面仍然會(huì)持 續(xù)。從房地產(chǎn)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域看，唐山市東部是重工業(yè)污染區(qū)，不適合建住宅；南 部是地震踏陷區(qū)，更不適合建房，而西部沒(méi)有特別好的地塊用來(lái)開發(fā)；只有北邊 具有很大的房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Α５谌糠?唐山住宅市場(chǎng)為便于描述，將唐山市住宅市場(chǎng)分為路北區(qū)、路南區(qū)分別進(jìn)行描述和分析一、路北區(qū)1、區(qū)域環(huán)境分析A、范圍：新華西道一新華東道以北，大慶道以南，缸窯路一濱河路以西和站前路以東；B、區(qū)域環(huán)境：該區(qū)被規(guī)劃為

22、唐山市今后重點(diǎn)發(fā)展的居住區(qū)域，規(guī)劃中的唐山市鳳凰新城就位于該區(qū)中。區(qū)內(nèi)的龍澤路、建設(shè)南、北路，北新西、東道、西山道、衛(wèi)國(guó)北路、濱 河路等均為市級(jí)主干道，交通極為便利。區(qū)內(nèi)的大城山公園及鳳凰山公園為唐山市主要公園綠地。唐山市市委、市政府、市大人政協(xié)、海關(guān)、檢察院、國(guó)稅局等主要政府機(jī)關(guān)大多集中在路北區(qū)。區(qū)域內(nèi)集中了河北科大唐山分院、唐山師范學(xué)院、河北能源職業(yè)技術(shù)學(xué)校等唐山主要院校。醫(yī)院等配套設(shè)施齊全：區(qū)內(nèi)集中了唐山市工人醫(yī)院、華北煤炭醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院、市中醫(yī)院、唐山康復(fù)醫(yī)療中心、市腦血管病醫(yī)院等唐山市主要醫(yī)療機(jī)構(gòu)。-唐山市近年開發(fā)的樓盤麗景琴園、河畔人家、龍脈國(guó)際公寓、銀安花園、馨秀 園、水景花苑、

23、國(guó)際花園、南園公寓、尚座、世紀(jì)華庭、容和景苑、玫瑰莊園、瑞德花園、誠(chéng)成時(shí)代、金色家園、時(shí)代花園等主要集中在該區(qū)域。C、交通環(huán)境區(qū)內(nèi)的龍澤路、建設(shè)南、北路，北新西、東道、西山道、衛(wèi)國(guó)北路、濱河路等均為市內(nèi)新建主干道，交通極為便利，出行方便。2、供應(yīng)態(tài)勢(shì)分析2007 年住宅供應(yīng)量比較小。新建樓盤中小高層、高層已經(jīng)開始取代多層住宅，土地利用效率逐漸提高；在新增供應(yīng)的小高層產(chǎn)品中，一梯兩戶的空間層面布局還是市場(chǎng)的主流，較受購(gòu)房者歡迎。-未來(lái)幾年之內(nèi)，由于唐山市將該區(qū)規(guī)劃為主要居住開發(fā)區(qū)域，并將在該區(qū)內(nèi)規(guī)劃一個(gè)鳳凰新城，相信未來(lái)幾年土地供應(yīng)將會(huì)朝該區(qū)傾斜。3、產(chǎn)品規(guī)劃 - 該區(qū)的產(chǎn)品規(guī)劃水平在全市還是處

24、于一個(gè)相對(duì)較高的區(qū)域，直接體現(xiàn)在社區(qū)規(guī) 模、戶型設(shè)計(jì)、景觀配套、物業(yè)管理等方面，唐山市體量較大的樓盤大多集中在該 區(qū)內(nèi)，小區(qū)內(nèi)各種配套設(shè)施比較齊全。-2006 年政府嚴(yán)查直違規(guī)項(xiàng)目以及規(guī)范房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)直接延緩了許多計(jì)劃上市 但又未報(bào)批的的項(xiàng)目，這部分體量可能將在 2008 年集中上市。4、價(jià)格態(tài)勢(shì)分析-2005 年以來(lái)該區(qū)住宅產(chǎn)品目前正處于從多層向小高層、高層過(guò)渡升級(jí)階段。產(chǎn) 品價(jià)格上漲原因是政府鼓勵(lì)建小高層和高層產(chǎn)品，產(chǎn)品的稀有性致使多層價(jià)格有所 上漲。而小高層和高層產(chǎn)品價(jià)格較去年相比漲幅比較大，主要原因是上市樓盤較少 供應(yīng)短缺導(dǎo)致。- 基于樓盤供應(yīng)短缺及 2006、2007 年上半年延緩

25、上市的項(xiàng)目可能與 2008 年集中 上市等原因，該區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)將會(huì)穩(wěn)中有升。-2007 年該區(qū)房?jī)r(jià)基本在 4500 元以上，考慮到部分先致富的人的投資需求以及 目前二手房的高價(jià)，判斷 2008 年該區(qū)房?jī)r(jià)還有 5001000元的上漲空間。5、銷售態(tài)勢(shì)分析- 樓盤的供應(yīng)短缺導(dǎo)致銷售情況非常好，空置面積下降近 50%及二手房?jī)r(jià)格節(jié)節(jié) 攀升就很能說(shuō)明問(wèn)題。6、購(gòu)房者分析A、來(lái)源情況：按照目前的房?jī)r(jià)，中高收入的私營(yíng)業(yè)主、國(guó)企干部、公務(wù)員占到本 區(qū)購(gòu)房者的絕大多數(shù)。B、年齡劃分：以中年人為主，占到購(gòu)房者的 70%以上。C、購(gòu)買動(dòng)機(jī)：換房置業(yè)與投資置業(yè)比例大概在 60%-40%路北區(qū)部分在售樓盤統(tǒng)計(jì)表序號(hào)

26、物業(yè)名稱物業(yè)地址物業(yè)類別物業(yè)價(jià)格開發(fā)商1龍庭盛世路北建設(shè)路與機(jī)場(chǎng)路交口東側(cè)高層4700元/平方米均唐山市南北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2銀安雅園路北西山道協(xié)和醫(yī)藥超市東100米小高層5800元/平方米均唐山銀安房地產(chǎn)有限公司3麗景新城路北建華西道原五州小吃城對(duì)面高層4700元/平方米均唐山興盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司4宏揚(yáng)香木林路北長(zhǎng)寧道與學(xué)院路交匯處小高層4700元/平方米均河北宏揚(yáng)房地產(chǎn)有限公司5世紀(jì)花園路北建設(shè)路北口西側(cè)花園洋房6300元/平方米均唐山東方房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司6景泰御苑路北龍澤北路 57號(hào)（唐鋼證券北側(cè)）別墅8400元/平方米均唐山景泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司7翡翠城路北建設(shè)北路100號(hào)遠(yuǎn)

27、洋城對(duì)面高層4850元/平方米均河北立和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司8鷺港路北興源道和翔云道之間多層5150元/平方米均唐山新天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二、路南區(qū)：唐山市的發(fā)祥地。 1952 年建區(qū)，因?yàn)橛诰┥借F路以南而得名?，F(xiàn)轄7 個(gè)街道辦事處和一個(gè)鄉(xiāng)，區(qū)劃面積 67.33 平方公里，人口 22 萬(wàn)人。1、區(qū)域環(huán)境分析A 、范圍 ：新華西道 新華東道以南，站前街以東，唐胥路 -吉祥路以北和唐古路 以西；B、區(qū)域定位：全區(qū)形成以國(guó)營(yíng)商業(yè)為龍頭，以集體商業(yè)為主體，個(gè)體商業(yè)為補(bǔ) 充，集貿(mào)市場(chǎng)遍布全區(qū)的商業(yè)流通格局。目前，轄區(qū)內(nèi)擁有小山、建國(guó)路兩繁華商 業(yè)區(qū)，網(wǎng)點(diǎn)遍布大街小巷，經(jīng)營(yíng)范圍涉及五金交電、針織百貨、交通工具、建筑機(jī) 械、冷食食品等。目前全區(qū)各類市場(chǎng)達(dá) 34 個(gè)