XX鎮(zhèn)地塊策劃報(bào)告

1、XX鎮(zhèn)地塊策劃報(bào)告鎮(zhèn)地 塊 策XX鎮(zhèn)XGD (X) -2004-28地塊策劃內(nèi)容包括四部分壹、項(xiàng)目篇名目指引：一、前言二、可行性報(bào)告內(nèi)容指引項(xiàng)目決策背景及摘要外部環(huán)境內(nèi)部因素第一部分：項(xiàng)目概況、 宗地位置二、宗地現(xiàn)狀三、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套周邊3000米范疇內(nèi)的社區(qū)配套四、項(xiàng)目周邊環(huán)境五、大市政配套六、規(guī)劃操縱要點(diǎn)七、土地價(jià)格 合作方式及條件 土地法律性質(zhì)評(píng)估取得土地使用權(quán)程序評(píng)估 土地性質(zhì)變更的評(píng)估 政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 總體評(píng)判 貳、市場(chǎng)篇 第一部分：市場(chǎng)分析一、區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況二、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特點(diǎn)三、區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究四、目標(biāo)市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位 第二部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)分析一、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路

2、二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析 第三部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)第四部分：投資收益分析一、成本推測(cè)二、稅務(wù)分析三、經(jīng)濟(jì)效益分析四、項(xiàng)目資金推測(cè)第五部分：治理資源配置 第六部分：綜合分析與建議 叁、文化經(jīng)濟(jì)篇 無(wú)錫XX鎮(zhèn)整體人文、經(jīng)濟(jì)闡述及分析 總體無(wú)錫整體市場(chǎng)分析XX區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析XX鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)情形分析項(xiàng)目SWOT分析肆、項(xiàng)目推廣篇第一部分、項(xiàng)目定位第二部分、戶型創(chuàng)新戶型創(chuàng)新細(xì)講TOWNHOUSE （別墅）不同面積別墅的解決建議第三部分、小區(qū)會(huì)所設(shè)計(jì)要求及配套建議 第四部分、物業(yè)治理規(guī)劃（建議）第五部分、價(jià)格策略第六部分、環(huán)境設(shè)計(jì)（建議）及立面參考 第七部分、時(shí)期性媒體及SP活動(dòng)策略 市場(chǎng)推廣策略VI設(shè)計(jì)具體有關(guān)

3、內(nèi)容第八部分、項(xiàng)目推廣策略項(xiàng)目推廣研究推廣策略項(xiàng)目賣點(diǎn)組團(tuán)推廣原則分時(shí)期推廣策略媒體整合策略SP活動(dòng)第九部分、現(xiàn)場(chǎng)銷售策略銷控策略銷售預(yù)備重點(diǎn)第十部分、工作時(shí)刻表（暫略）第十一部分、策劃代理協(xié)議（暫略）五、市場(chǎng)調(diào)研篇附一、售樓中心及樣板房建議 附二、歐陸風(fēng)格內(nèi)容的具體闡述 歐陸分格在中國(guó)的流行及特點(diǎn) 復(fù)制？克??？依舊精華的吸?。?我們的具體工作附三、XX及周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研 購(gòu)房迫切性購(gòu)房目的物業(yè)形狀需求 住房面積需求購(gòu)房總價(jià)支付意愿價(jià)格進(jìn)展趨勢(shì)價(jià)格水平社會(huì)公用配套重要程度 項(xiàng)目?jī)?nèi)配套購(gòu)房信息渠道 購(gòu)房決策因素 區(qū)域向往壹項(xiàng) 目 篇一、前言隨著各大都市都在禁摩，同時(shí)國(guó)家和地點(diǎn)關(guān)于禁摩法規(guī)相應(yīng)出臺(tái)

4、，國(guó) 內(nèi)摩托車的銷售市場(chǎng)在持續(xù)的萎縮，新世紀(jì)摩托車集團(tuán)公司能明確的進(jìn)入 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域是專門(mén)明智的。目前各大集團(tuán)和有實(shí)力的企業(yè)都在向房地 產(chǎn)行業(yè)進(jìn)軍，不僅僅是看到了該產(chǎn)業(yè)的龐大利潤(rùn)，更多的是從戰(zhàn)略的角度 看到了多元化對(duì)一個(gè)企業(yè)進(jìn)展的重要性。但現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)不象93、94年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有地就賺鈔票。房地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成 功的重要的一環(huán)，地不行要策劃，地好更要策劃，目的只有一個(gè)：追求項(xiàng) 目的成功完成并實(shí)現(xiàn)最高的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。本策劃報(bào)告是為了明確宗地價(jià)值、規(guī)范項(xiàng)目前期操作，提升工作效率， 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提升新世紀(jì)摩托集團(tuán)公司今后在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力，完成集團(tuán)經(jīng) 濟(jì)效益的局部轉(zhuǎn)移，特制定可行性報(bào)

5、告內(nèi)容：二、可行性報(bào)告內(nèi)容：項(xiàng)目決策背景及摘要一、外部環(huán)境1、都市進(jìn)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的阻礙交通捷運(yùn)系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)：XX鎮(zhèn)區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯。東鄰上海100公里, 同意浦東開(kāi)發(fā)區(qū)輻射能力強(qiáng)。西通無(wú)錫、常州、南連蘇州、杭州、北至世 界港口 -張家港碼頭30公里，無(wú)錫機(jī)場(chǎng)在鎮(zhèn)南15公里，滬宜公路橫貫境內(nèi) 9.8公里，距滬寧高速公路錫山道口 15公里。都市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開(kāi)發(fā)重點(diǎn)：政府重大政策以及馬上頒布：無(wú)錫市錫山區(qū)人民政府文件2004-11-16日頒發(fā)的關(guān)于加大新建住宅區(qū)公建配套設(shè)施建設(shè)與治理的意見(jiàn)中提出 了，嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，合理配置新建住宅區(qū)公建配套設(shè)施，住宅區(qū)公建配套設(shè)施 包括：教

6、育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市 政公用和行政治理及其他設(shè)施。這對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康拈_(kāi)發(fā)是一個(gè)利好的消息， 也是宗地升值基礎(chǔ)。2、宗地所屬地域在該都市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略進(jìn)展等方面的 地位A、歷史文化：作為無(wú)錫東部重鎮(zhèn)，XX鎮(zhèn)是江蘇最大地點(diǎn)劇-錫劇的發(fā)祥地。位于境 內(nèi)宛山之頂?shù)膶毲嗨延?00年的歷史，被收入中國(guó)名勝大詞典。青 山塔影與山下茶園、果林和池塘垂吊相點(diǎn)綴，更顯江南特色。B、經(jīng)濟(jì)及戰(zhàn)略意義XX擁有全國(guó)知名的大型企業(yè)林林種種上百個(gè)，其中神羊、新世紀(jì)摩托等企業(yè)更是全國(guó)聞名，同時(shí) XX鎮(zhèn)地處錫常經(jīng)濟(jì)樞紐的中心地帶，是連接 無(wú)錫和常熟的經(jīng)濟(jì)連接點(diǎn)，在目前全國(guó)對(duì)交通路線大開(kāi)

7、發(fā)以及交通線路的 發(fā)達(dá)程度關(guān)于地理經(jīng)濟(jì)進(jìn)展快慢起到十分重要的意義。C、結(jié)論宗地?fù)碛腥绱硕嗟臍v史、經(jīng)濟(jì)、文化的底蘊(yùn)對(duì)建設(shè)成型小區(qū)也是利好 因素。在關(guān)于項(xiàng)目的今后的宣傳和推廣也是一個(gè)能夠利用的基礎(chǔ)。經(jīng)濟(jì)的持續(xù)進(jìn)展勢(shì)必對(duì)舊結(jié)構(gòu)的突破， 住房?jī)H僅是其中的一項(xiàng)，目前X X沒(méi)有真正意義上的規(guī)模小區(qū)，如果能形成當(dāng)?shù)貥?biāo)志性建筑或標(biāo)志性小區(qū) 對(duì)本案物業(yè)的單位銷售價(jià)格的提升絕對(duì)是一個(gè)利好。同時(shí)提升新世紀(jì)摩托 的品牌提升也是一個(gè)絕好的機(jī)遇。例如象陽(yáng)光、海讕、寶鋼、紅豆原本都 不是已房地產(chǎn)為企業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，但目前房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益卻是集團(tuán)的 經(jīng)濟(jì)效益支柱來(lái)源一樣。開(kāi)發(fā)本案的成功與否對(duì)集團(tuán)是專門(mén)重要的。中山 凱捷的認(rèn)真

8、態(tài)度和務(wù)實(shí)的工作作風(fēng)也專門(mén)期望得到新世紀(jì)集團(tuán)的認(rèn)可和支 持。3、項(xiàng)目淵源，專門(mén)的政治或文化背景宗地所屬當(dāng)?shù)啬壳安畈欢鄾](méi)有成型和完善的社區(qū)，當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)：政府 財(cái)政收入今年1月到11月份差不多達(dá)到1億，當(dāng)?shù)鼐用衿骄杖胍策_(dá)到了 1000元/月的經(jīng)濟(jì)中等條件（按國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的 2003年人均收入標(biāo)準(zhǔn)），因?yàn)?經(jīng)濟(jì)的持續(xù)進(jìn)展使得當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)與居民的居住綜合條件產(chǎn)生大幅差距，宗 地?fù)碛斜镜叵哪芰ｉT(mén)強(qiáng)。屬于可建設(shè)（經(jīng)濟(jì)可獲利性）用地。二、內(nèi)部因素項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司以后幾年進(jìn)展戰(zhàn)略、進(jìn)展規(guī)劃的意義：新世紀(jì)摩托集 團(tuán)是以生產(chǎn)摩托車為主的大型生產(chǎn)型企業(yè)，在目前全國(guó)摩托車市場(chǎng)不景氣 的大環(huán)境下，開(kāi)發(fā)宗地有利于集團(tuán)公

9、司的戰(zhàn)略經(jīng)濟(jì)重心的從新規(guī)劃，同時(shí) 在以后的3-5年內(nèi)宗地的經(jīng)濟(jì)回報(bào)是能夠把新世紀(jì)摩托集團(tuán)帶入一個(gè)全新 的局面，宗的不論從短時(shí)期或長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略角度差不多上會(huì)對(duì)集團(tuán)產(chǎn)生深遠(yuǎn) 的重要意義。公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理規(guī)劃布局、規(guī)模建設(shè)以及整體項(xiàng)目 策劃建議的實(shí)施等對(duì)集團(tuán)提升項(xiàng)目市場(chǎng)覆蓋率、提升集團(tuán)品牌形象、降低 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大集團(tuán)整體社會(huì)阻礙力等作用上專門(mén)明顯的。房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān) 于新世紀(jì)摩托集團(tuán)來(lái)講是一個(gè)全新的行業(yè)，進(jìn)入該行業(yè)對(duì)新世紀(jì)摩托集團(tuán) 意義也是專門(mén)重要的，房地產(chǎn)行業(yè)從目前的情形來(lái)看盡管投資大但經(jīng)濟(jì)回 報(bào)率也專門(mén)大，同時(shí)它的周期短（一樣 2 4年），一但完成，對(duì)新世紀(jì)集 團(tuán)意義專門(mén)。不僅能使集團(tuán)

10、得到龐大的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，同時(shí)也使得新世紀(jì)摩托 集團(tuán)在中國(guó)市場(chǎng)的品牌得以加深和鞏固，更具意義的是拓寬了集團(tuán)的多元 化經(jīng)營(yíng)道路，使集團(tuán)的市場(chǎng)生命力和競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步加大。項(xiàng)目對(duì)集團(tuán)以后的資金需求創(chuàng)開(kāi)了一條經(jīng)濟(jì)渠道同時(shí)對(duì)集團(tuán)今后的多 元化經(jīng)營(yíng)以及新的可連續(xù)經(jīng)營(yíng)道路的開(kāi)創(chuàng)同樣具有戰(zhàn)略意義。目前中國(guó)的 房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展不均衡，發(fā)達(dá)都市和不發(fā)達(dá)都市之間房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和進(jìn)展 具有明顯差異。XX （無(wú)錫發(fā)達(dá)的二類都市，同時(shí)受長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)輻射）在以 后都市規(guī)劃和建設(shè)中的地位也是專門(mén)重要。三、綜合結(jié)論進(jìn)展需求目前的摩托市場(chǎng)的情形對(duì)新世紀(jì)集團(tuán)可連續(xù)進(jìn)展提出了新的課題：如 何樣在已有的基礎(chǔ)上行成多元化、多進(jìn)展途徑的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)可能？房

11、地產(chǎn)行 業(yè)在中國(guó)經(jīng)歷了近15年的進(jìn)展但對(duì)與市場(chǎng)需求的量來(lái)看依舊專門(mén)的小，專 門(mén)是XX如此的發(fā)達(dá)都市周邊的地區(qū)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前景是專門(mén)的看好。經(jīng)濟(jì)效益前景本項(xiàng)目就目前的市場(chǎng)調(diào)研的具體數(shù)據(jù)來(lái)看 XX沒(méi)有規(guī)模小區(qū)的開(kāi)發(fā)和 建設(shè)，這時(shí)的介入是專門(mén)的好，在整體的市場(chǎng)調(diào)研（調(diào)研報(bào)告另附）數(shù)據(jù) 中顯示目前市場(chǎng)需求量是專門(mén)的大，例如；XX每年有280對(duì)新人結(jié)婚，這 部分人群也是項(xiàng)目消費(fèi)人群的重要組成部分（市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告中有詳細(xì)的數(shù) 據(jù)），綜合整體因素本案的當(dāng)?shù)叵M(fèi)的可能是存在的，所以擴(kuò)大消費(fèi)面和提 升消費(fèi)層對(duì)本項(xiàng)目的綜合利潤(rùn)也是專門(mén)重要的。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的條件及意義本案要加快規(guī)劃和前期的確定，售樓處的建立、預(yù)售許

12、可的審批等等 一系列政府手續(xù)的完善對(duì)盡快進(jìn)行銷售以區(qū)分項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目（本案邊有 一 50多畝地項(xiàng)目）是成功的因素之一；在整體規(guī)劃上超過(guò)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目是成功 的另一個(gè)因素，項(xiàng)目基礎(chǔ)是好的，但不能人為的給自己造成今后的銷售壓 力，這也是成功的重要的因素之一。羊尖地稅所羊寤羊尖自來(lái)水廠全家樂(lè)大酒店/羊變影劇瞬不在重復(fù)。第一部分：項(xiàng)目概況一、宗地位置+宗地所處都市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等） 的地理位置：紅色區(qū)域代表宗地位置。二、宗地現(xiàn)狀宗地位置較好，地處XX鎮(zhèn)較中心地帶。地勢(shì)較平坦，自然標(biāo)高于都市規(guī)劃的相比低 30CM,與周邊地勢(shì)相比也 低了 30 （規(guī)劃道路）-100CM （邊上的

13、一座橋）。宗地原先是稻田。目前狀況是今年的秋收剛完成，內(nèi)有水渠和田埂還 有一些1.5-2米的小土山，宗地左邊有一個(gè)不大的池塘和后邊有一條河渠， 另外還有一條50萬(wàn)伏的高壓線走廊。按照規(guī)劃：總用地面積約為110068平方米，可建筑用地面積約為 95814平方米。缺失土地面積為14254平方 米。盡管缺失土地面積較多，但如能在規(guī)劃設(shè)計(jì)中和戶型種類的配比合理， 依舊能夠通過(guò)價(jià)格的操縱得到最大的利潤(rùn)。目前宗地是稻田，不存在地面居民、工廠、拆遷等的工作，但要對(duì)宗 地進(jìn)行土方填平。地下情形，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下 建筑/結(jié)構(gòu)等（這部分情形及圖紙應(yīng)由政府提供）宗土完整性較好，形狀

14、也比較規(guī)則呈長(zhǎng)方型，南北走向，同時(shí)該宗地 屬政府協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地價(jià)格相對(duì)市場(chǎng)拍賣低。由市政規(guī)劃建設(shè)市政道路（已 建成）。宗地邊上有一條50萬(wàn)伏高壓線走廊，缺失建筑土地面積，同時(shí)對(duì)規(guī)劃 造成一定阻礙。宗地南面有一條小溪，小溪對(duì)岸是一塊植樹(shù)林，該情形對(duì)小區(qū)規(guī)劃也 是可利用條件。三、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套周邊3000米范疇內(nèi)的社區(qū)配套1、交通狀況公交系統(tǒng)要緊是以小巴為主，道路是連接無(wú)錫和常熟之間的錫常公路。 宗地出行要緊依靠的交通方式是自行解決，依舊以小巴為主，開(kāi)發(fā)商 可提供從小區(qū)到無(wú)錫、常州的直達(dá)車，一方面解決社區(qū)居民的出行咨詢題， 同時(shí)也可提升社區(qū)的物業(yè)檔次。無(wú)錫布局六條軌道交通線其中2號(hào)高速鐵路車站線

15、：紅明村一一廊下， 承擔(dān)著東西方向流量最大的交通需求，并連接國(guó)鐵車站和高速鐵路車站。 有連接常州、常熟方向的可能性。這對(duì)宗地所處當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、居住等方面都有專門(mén)大的提升，同時(shí)如該項(xiàng)目建成對(duì)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)的升值也是利好。另外 無(wú)錫原市委書(shū)記王榮對(duì)錫山區(qū)安鎮(zhèn) XX組團(tuán)規(guī)劃建設(shè)提出要求，提出1+6 方案，即全市共規(guī)劃了 6個(gè)城鎮(zhèn)組團(tuán)，XX鎮(zhèn)確實(shí)是其中之一。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和以后規(guī)劃的都市公共交通和快速 捷運(yùn)系統(tǒng)；（政府有關(guān)機(jī)構(gòu)能夠提供）2、教育：緊挨宗地有江蘇省重點(diǎn)高中一一XX育才中學(xué)另外離宗地不遠(yuǎn)還有育才小學(xué)3、醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平：鎮(zhèn)級(jí)醫(yī)院盡管醫(yī)療水平無(wú)法和無(wú)錫的幾個(gè) 大醫(yī)院相比，但關(guān)于宗地

16、當(dāng)?shù)兀ǔ侵靥卮筢t(yī)療）是能夠滿足。在可在小 區(qū)內(nèi)建設(shè)一個(gè)醫(yī)療衛(wèi)生站，具體工作可在物業(yè)進(jìn)場(chǎng)后或物業(yè)招投標(biāo)中提出。4、大型購(gòu)物中心、要緊商業(yè)和菜市場(chǎng) ：離宗地10分鐘路程在建“歐特福”購(gòu)物超市離宗地12分鐘路程有個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。（路程是以步行運(yùn)算）5、文化、體育、娛樂(lè)設(shè)施：項(xiàng)目當(dāng)?shù)厝狈@種小區(qū)配套感念建議在規(guī)劃設(shè)計(jì)中增加如此的配套設(shè)施6、公園 ：項(xiàng)目當(dāng)?shù)厝狈ㄗh在規(guī)劃中增加一個(gè)小區(qū)業(yè)主廣場(chǎng)（可利用靠近走廊邊的地），提升 小區(qū)檔次以利與拉開(kāi)與目前競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和近 1-2年可能開(kāi)發(fā)建設(shè)小區(qū)的距離7、銀行：離宗地位置較遠(yuǎn)，可考慮在今后的物業(yè)中留有銀行的門(mén)面, 如此對(duì)提升宗地小區(qū)的檔次和解決宗地居民不便，提升小區(qū)

17、在宗地當(dāng)?shù)氐?形象有專門(mén)大的關(guān)心。8 郵局：離宗地位置較遠(yuǎn)，可考慮在今后的物業(yè)中留有郵局的門(mén)面, 理由同上。9、其他：幼兒園在宗地當(dāng)?shù)匾矝](méi)有咼質(zhì)量的，另外咖啡吧、茶吧等 休閑場(chǎng)所也幾乎沒(méi)有，鄰近也只有網(wǎng)吧和一些類似的場(chǎng)所。附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。四、大市政配套（都要講明距宗地距離、成本、接入的可能性）1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃進(jìn)展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)刻，與宗地的關(guān)系（阻礙）供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及以后規(guī)劃和實(shí)施時(shí)刻。污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及以后規(guī)劃和實(shí)施時(shí)刻。通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、 涉及線路成本等。永久性供電和臨時(shí)施工用電

18、：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉 及線路成本等。燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位 置。附圖：講明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及以后規(guī)劃 擴(kuò)容和增加的情形。六、規(guī)劃操縱要點(diǎn)1、各項(xiàng)用地面積總占地面積：110068平方米可建筑用地面積：95814平方米凈用建筑用地面積：25869.78平方米綠化面積：33534.9平方米道路面積：自行車停車面積：1750平方米地下總建筑面積：建筑控高：多層、小高層其中：住宅：開(kāi)發(fā)分三期A組團(tuán)：開(kāi)發(fā)面積可小一些，操縱在2-3萬(wàn)平方米（建筑面積），一方面看市場(chǎng) 的反映情形

19、，及時(shí)調(diào)整物業(yè)配比，超更有利銷售的方向規(guī)劃。一期可相應(yīng)的把各物業(yè)類型同時(shí)按比例放入規(guī)劃建設(shè)中。有利與資金的快速回籠，增加資金的良性循環(huán)。B組團(tuán)：在第一期的銷售情形明確前提下，適當(dāng)增加開(kāi)發(fā)面積有利于排除競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目的銷售壓力和阻止。增加銷售面積在該時(shí)期有利與形成品牌效應(yīng)，形成消費(fèi)忠誠(chéng)。開(kāi)始建設(shè)二期（在一期建筑銷售面積以達(dá) 30%）的同時(shí)能夠?qū)ξ飿I(yè)公 司進(jìn)行招標(biāo)，前期物業(yè)治理能夠進(jìn)場(chǎng)，形成小區(qū)雛形，防止競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的惡C組團(tuán)：在該期的建設(shè)是一個(gè)收尾工程，項(xiàng)目建筑的重點(diǎn)差不多在二 期中終止，在該期中要緊對(duì)項(xiàng)目的綜合配套、景觀、商業(yè)、廣場(chǎng)、會(huì)所等 等的工程進(jìn)行完善，勢(shì)必形成當(dāng)?shù)氐臉?biāo)志性小區(qū)建設(shè)。配套商業(yè)：防

20、空地下室：容積率：1.5綜合容積率：1.2綠化率：35%建筑密度：27%總戶數(shù)：目前規(guī)劃建議377套車位數(shù)：其中：地上車位：地下車位：自行車位：車位占總戶數(shù)比例：其他七、土地價(jià)格合理性分析一、土地價(jià)格地價(jià)二建成總價(jià)（估量）-（建安費(fèi)+專業(yè)費(fèi)用+利息+稅費(fèi)+其他）-利潤(rùn) 土地價(jià)格運(yùn)算的方法中其他是指若有代征地要講明代征地價(jià)格，利息（借貸費(fèi)用產(chǎn)生的利息），專業(yè)費(fèi)用包括：整體規(guī)劃設(shè)計(jì)的種種、人工等以 及整體的估量開(kāi)支的費(fèi)用。二、區(qū)域情形分析從2004年歲末的錫山區(qū)土地拍賣會(huì)上的情形的來(lái)看，盡管是錫山區(qū)周 邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，但土地價(jià)格普遍不低，這和無(wú)錫市房地產(chǎn)行業(yè)一片紅火有關(guān)，加 之政府對(duì)這些地點(diǎn)的規(guī)劃、建設(shè)，

21、市場(chǎng)同時(shí)也被普遍看好。同時(shí)拍賣的土地價(jià)格都比本案高。本案宗地的低價(jià)格給本案提供了市 場(chǎng)高競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)。第二部分：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析一、合作方式及條件合作方式：一次性買斷土地。拿地程序的配合：在開(kāi)發(fā)商拿到地之時(shí)到什么時(shí)候政府能完成如何樣 的市政配套。目前宗地的情形是政府只是對(duì)宗地邊的道路建筑施工完成。合作中的其他要緊條件（新世紀(jì)摩托集團(tuán)提供）與合作方式有關(guān)的其它法律規(guī)定（新世紀(jì)摩托集團(tuán)提供）結(jié)論：本案的西面有一條50萬(wàn)伏的高壓線走廊，在一定意義上對(duì)半案 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是有阻礙的但事物不是單面的，作為追求最高利潤(rùn)的差不多， 那個(gè)不利因素能夠作為和政府談判取得更好優(yōu)待條件的砝碼。土地價(jià)格是 較低了，但其

22、他的政府配套建設(shè)、銀行貸款利率等等是否合理在那個(gè)地點(diǎn) 中山凱捷只是建議同樣要考慮。二、土地法律性質(zhì)評(píng)估（一）現(xiàn)狀土地使用權(quán)歸屬：宗地周邊農(nóng)民土地的用途：農(nóng)業(yè)用地（二）規(guī)劃規(guī)劃，主管單位：XX鎮(zhèn)土管局、房管局、產(chǎn)監(jiān)處規(guī)劃使用權(quán)歸屬：今后項(xiàng)目宗地小區(qū)業(yè)主規(guī)劃的用途：商住用地三、取得土地使用權(quán)程序評(píng)估取得土地使用權(quán)需要的工作日：（開(kāi)發(fā)商提供告之）取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件：（開(kāi)發(fā)商提供告之）取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及操縱（取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及 解決）：（開(kāi)發(fā)商提升告之）四、土地性質(zhì)變更的評(píng)估（建筑別墅，當(dāng)?shù)卣ㄔO(shè)局是否有阻力， 如有則改變形式可規(guī)劃建設(shè)疊加式別墅）土地性質(zhì)變更的程序和

23、理由土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙土地性質(zhì)變更需要的工作日五、政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估都市規(guī)劃限制或更換、突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開(kāi)發(fā)、報(bào) 批報(bào)建流程無(wú)法完成、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投 入全部或部分缺失的可能性判定。例如：項(xiàng)目開(kāi)始建設(shè)，宗地內(nèi)50萬(wàn)伏高壓線走廊的配套包括地下靜線走向、走廊基礎(chǔ)范疇、安全區(qū)域范疇，施工建設(shè)的進(jìn)程，如有貸款，貸款到位的時(shí)刻進(jìn)程不能阻礙施工。六、總體評(píng)判在對(duì)新世紀(jì)摩托集團(tuán)提供的資料以及中山凱捷的市調(diào)對(duì)宗地的差不多 情形、各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行了評(píng)判。如能 幸免或最低程度的操縱。土地簽約合同中明顯對(duì)我方不利的條款及其考慮； 部分或

24、全部條款存在的不確定性因素的操縱；不利、不確定條款可能遭受的缺失和對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度的阻礙等。 銀行融資的到位時(shí)刻及分批到位的確定性；民間融資：民間融資在取得借貸人信任的前提下也是比較容易的但它 存在利息高、資金數(shù)量不可控及時(shí)刻性等咨詢題。新世紀(jì)摩托集團(tuán)公司提供資金支持。貳市場(chǎng)篇第一部分：市場(chǎng)分析一、區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述目前XX鎮(zhèn)的住宅市場(chǎng)差不多空白，除了廊下和神羊集團(tuán)，在該地?zé)o 成型小區(qū)和高檔住宅，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，在近兩年時(shí)刻內(nèi)當(dāng)?shù)鼐用竦馁?gòu)房欲 望是專門(mén)強(qiáng)的，具備了消費(fèi)的能力，屬于消費(fèi)強(qiáng)勢(shì)區(qū)。形成時(shí)刻：廊下和神羊集團(tuán)的“小區(qū)”大約建成于2002年各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況 ：具以知的兩個(gè)

25、地點(diǎn)距離宗地的位置較遠(yuǎn) 差不多不構(gòu)成消費(fèi)威逼，同時(shí)兩地物業(yè)建成時(shí)刻較早。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：目前政府在市民廣場(chǎng)（在建，05年4月完成）另批了 50多 畝地給其他單位在，盡管從開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)容納量、項(xiàng)目規(guī)劃包容程度（景觀、 項(xiàng)目?jī)?nèi)配套等）等都不如本案，然而該項(xiàng)目就在當(dāng)?shù)厥忻駨V場(chǎng)的正南面地 理位置比本案強(qiáng)，同時(shí)已初步有了規(guī)劃方案，在速度上已先行步，今后在 銷售上一定會(huì)給本案造成壓力，中山房產(chǎn)策劃部建議：1、在本案的規(guī)劃建設(shè)上我們應(yīng)該超過(guò)該項(xiàng)目，從整體項(xiàng)目實(shí)力上壓倒競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，2、建議趕忙著手概念推廣及售樓處的建筑，在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)入市場(chǎng)之前搶先一步抓住百 姓的注意力。（由于規(guī)劃設(shè)計(jì)需要一定的時(shí)刻，如此做才能夠最大程度

26、的減 少客戶的流失）。購(gòu)買人群變化：宗地所處當(dāng)?shù)氐姆课莶畈欢嗍抢弦槐忱^承下來(lái)的，有 些具備經(jīng)濟(jì)條件的在 原地上自行建筑房屋，差不多不存在前現(xiàn)代居住觀 念。隨著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的進(jìn)展和一系列無(wú)錫政府對(duì)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)及差不多交 通、市政配套的加大和完善，當(dāng)?shù)夭畈欢嗟搅烁淖兙幼‖F(xiàn)狀的時(shí)期，購(gòu)買 人群差不多是在當(dāng)?shù)仄髽I(yè)工作的人群，具體體現(xiàn)在年齡跨度專門(mén)大，自有 或家庭積存的經(jīng)濟(jì)較高，這也為本案提供了比其他區(qū)域更大的購(gòu)買人群范 疇。2、區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近 3-5年）略開(kāi)工量/竣工量（暫略） 銷售量/供需比（暫略）平均售價(jià)（暫略）3、區(qū)域內(nèi)進(jìn)展趨勢(shì)無(wú)錫市政府在04年11月份市領(lǐng)導(dǎo)王榮、樊金龍、周敏煒

27、出席市試點(diǎn) 示范城鎮(zhèn)組團(tuán)一一安鎮(zhèn)XX組團(tuán)規(guī)劃建設(shè)座談會(huì)。王榮在會(huì)上指出一要充 分確信城鎮(zhèn)組團(tuán)規(guī)劃建設(shè)的重要意義。無(wú)錫地區(qū)的進(jìn)展經(jīng)歷了改革開(kāi)放后 的全面工業(yè)化時(shí)期，目前進(jìn)入了城鄉(xiāng)統(tǒng)籌進(jìn)展的新時(shí)期。錫山區(qū)這幾年進(jìn) 展專門(mén)快，專門(mén)是加快了融入無(wú)錫主城區(qū)的步伐，天天都在發(fā)生新的變化。 各級(jí)干部專門(mén)是鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部在統(tǒng)籌進(jìn)展時(shí)期一定要轉(zhuǎn)變觀念，要通過(guò)進(jìn)展水 平的提升脫土氣，主動(dòng)融入都市化的建設(shè)。目前，全市共規(guī)劃了6個(gè)城鎮(zhèn)組團(tuán)，選擇了其中兩個(gè)作為試點(diǎn)，安鎮(zhèn) XX組團(tuán)的交通區(qū)位、工業(yè)、居住 條件和自然生態(tài)環(huán)境等方面都具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，是最有期望的一個(gè)， 要第一做好，今后專門(mén)可能成為全國(guó)統(tǒng)籌進(jìn)展的樣板，新農(nóng)村的典

28、范。二 要堅(jiān)持規(guī)劃的嚴(yán)肅性。城鎮(zhèn)組團(tuán)建設(shè)是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌進(jìn)展的一項(xiàng)標(biāo)志性工作， 專門(mén)要注重規(guī)劃，要在“十一五”規(guī)劃中充分體現(xiàn)。各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部對(duì)規(guī)劃 嚴(yán)肅性的認(rèn)識(shí)要高度明確、高度統(tǒng)一，城鎮(zhèn)組團(tuán)建設(shè)規(guī)劃一旦確定下來(lái)， 各級(jí)黨委、政府都要廣泛宣傳，并以高度的自覺(jué)性無(wú)條件地執(zhí)行，確保各 項(xiàng)建設(shè)工作按規(guī)劃有條不紊地開(kāi)展。三要認(rèn)真做好組團(tuán)建設(shè)的近期工作安 排。安鎮(zhèn)XX組團(tuán)建設(shè)需要一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程，決不能一蹴而就。另一個(gè)無(wú)錫政府規(guī)劃：無(wú)錫將成為無(wú)“鎮(zhèn)”之城。據(jù)無(wú)錫市規(guī)劃設(shè)計(jì) 院院長(zhǎng)蔣仁寶介紹，打破鎮(zhèn)的行政區(qū)劃，進(jìn)行組團(tuán)式規(guī)劃后，無(wú)錫市區(qū)將 形成“1 + 6”即一個(gè)主城區(qū)和六個(gè)城鎮(zhèn)組團(tuán)。這些組團(tuán)的特點(diǎn)是經(jīng)濟(jì)、 地域文化

29、、生活特色等具有共同性，有利于建設(shè)衛(wèi)星城之后形成特色和融 合。同時(shí)，專家認(rèn)為，無(wú)錫的都市化水平已達(dá)7 0%以上，城郊農(nóng)民的工 作非農(nóng)化已達(dá)8 0%以上，建設(shè)衛(wèi)星城條件差不多具備。在最近召開(kāi)的一 次由有關(guān)專家和錫山區(qū)、惠山區(qū)的主管領(lǐng)導(dǎo)和各鎮(zhèn)要緊領(lǐng)導(dǎo)及江陰、宜興 市分管領(lǐng)導(dǎo)等參加的研討會(huì)上，組團(tuán)式規(guī)劃建設(shè)的方向得到了認(rèn)可。目前， 市規(guī)劃部門(mén)正對(duì)惠山區(qū)洛社組團(tuán)和錫山區(qū)安鎮(zhèn)一 XX組團(tuán)2個(gè)試點(diǎn)組團(tuán)進(jìn) 行詳細(xì)的規(guī)劃，并已在今年10月前出籠，到年底前，將有4個(gè)“衛(wèi)星城” 規(guī)劃完成。在江陰、宜興，明年將各有1個(gè)試點(diǎn)“衛(wèi)星城”規(guī)劃編制完成。從遠(yuǎn)景來(lái)講，無(wú)錫市區(qū)6個(gè)“衛(wèi)星城”、江陰和宜興的6個(gè)“衛(wèi)星城”，將 構(gòu)

30、成無(wú)錫“12 12 ”的衛(wèi)星城格局。在以上單就無(wú)錫市政府的規(guī)劃中能夠清晰的看出，XX將是近幾年的無(wú)錫市戰(zhàn)略規(guī)劃重點(diǎn)，對(duì)無(wú)錫經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展有著十分重要的意義，在如此的大 前提下，宗地所屬當(dāng)?shù)氐倪M(jìn)展前景是樂(lè)觀的，如何樣在如此的利好大環(huán)境 中取得集團(tuán)多元化經(jīng)營(yíng)對(duì)集團(tuán)是至關(guān)重要的。同時(shí)我們中山凱捷期望新世 紀(jì)摩托集團(tuán)能把握機(jī)遇，取得土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。二、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特點(diǎn)（就目前的現(xiàn)狀沒(méi)有）目前是沒(méi)有建設(shè)完成的項(xiàng)目小區(qū)，但前面提到的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的50多畝地的建設(shè)對(duì)本案有一定阻礙，對(duì)其物業(yè)類型、規(guī)劃等一定要加以研究，查找 其項(xiàng)目弱點(diǎn)。1、各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況 （暫略）2、各檔次產(chǎn)品的集合特點(diǎn) （暫略）專門(mén)研究與本案類似

31、檔次物業(yè)的特點(diǎn)（目前的現(xiàn)狀沒(méi)有），以下的具體 情形在今后的銷售打算和建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)中可詳細(xì)。平均售價(jià)（暫略）開(kāi)發(fā)規(guī)模（暫略）產(chǎn)品形式（暫略）物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特點(diǎn)（暫略）3、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況 （暫略）附圖：項(xiàng)目周邊樓盤(pán)個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的以后要緊競(jìng)爭(zhēng) 樓盤(pán)還要配置現(xiàn)場(chǎng)圖片。（略）4、 以后2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況（政府規(guī)劃中可體現(xiàn)一部分）、 產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型（這只能估量，但就目前的 XX鎮(zhèn)的住宅情形來(lái)看， 開(kāi)發(fā)商大舉進(jìn)入XX鎮(zhèn)投資是勢(shì)在必行，但如果新世紀(jì)摩托集團(tuán)能在開(kāi)發(fā) 的同時(shí)同意我們的品牌戰(zhàn)略思想，借助新世紀(jì)摩托集團(tuán)原有的品牌平臺(tái)， 從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看具有重要意義）分析：本案在區(qū)

32、域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)宗地在XX的區(qū)域內(nèi)屬于真正意義上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，單就從目前住宅 建設(shè)情形來(lái)看，是屬于第一桶金。在 2004年12月30日的拍賣會(huì)上，還會(huì) 有其他商住用地的拍賣，可從成本的角度來(lái)看，宗地 50萬(wàn)的價(jià)格是專門(mén)低 的。盡管周邊有個(gè)50萬(wàn)伏高壓電走廊，對(duì)本案風(fēng)水是不利的（風(fēng)水能夠通 過(guò)其他途徑解決那個(gè)地點(diǎn)不提），從另一個(gè)方面來(lái)看也可變弊為利，那個(gè)地 點(diǎn)的利在與就這點(diǎn)能夠和政府另談，讓其降低價(jià)格、提供更多的政府配套、 降低市政配套建設(shè)費(fèi)以及提供政府支持等等變相的優(yōu)待條件。結(jié)論：區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位及進(jìn)展態(tài)勢(shì)XX當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的建立是離不開(kāi)無(wú)錫那個(gè)大環(huán)境的，無(wú)錫經(jīng)濟(jì)的持續(xù)提 升，房地產(chǎn)價(jià)格的持

33、續(xù)抬高，也拉動(dòng)了當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的有利提升。XX鎮(zhèn)盡管屬于無(wú)錫錫山區(qū)，但該地如何講離無(wú)錫市區(qū)較遠(yuǎn)，同時(shí)地處錫常交通的中間 地帶。無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些阻礙有一定的抗擊性，簡(jiǎn)單言之該地有相對(duì) 獨(dú)立性。另外一個(gè)因素：無(wú)錫市政府提出多個(gè)規(guī)劃針對(duì)周邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其中就有 直截了當(dāng)針對(duì)XX鎮(zhèn)的無(wú)錫市“戰(zhàn)略”性規(guī)劃。其次，XX的地理位置十分重要和突出，蘇錫常是江蘇省的經(jīng)濟(jì)命脈， 而XX鎮(zhèn)就處在這條經(jīng)濟(jì)命脈上，經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)一定會(huì)使XX的區(qū)域經(jīng)濟(jì)得到 不其他不在經(jīng)濟(jì)帶上的增長(zhǎng)的快許多。綜合以上的情形分析，XX鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景是專門(mén)被看好的。本案所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及產(chǎn)品形式（數(shù)據(jù)由新世紀(jì)摩托集團(tuán)提供

34、）宗地所處當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者心中目標(biāo)購(gòu)房?jī)r(jià)格（元/平方米）自然村應(yīng)統(tǒng)計(jì)戶數(shù)已統(tǒng)計(jì)戶數(shù)XX廊下安鎮(zhèn)150018001800250025003000180022002200300030003500嚴(yán)家橋15006684983479760宛山1000459182621181367廊下1500642345671069305南豐100047434747821203南村8506956133202512麗安10001007970751XX10006594615957933龍巷100056131581236100合計(jì)8850425828403894341511121項(xiàng)目匯總3819所占比例74.410.21.110

35、.92.90.5從新世紀(jì)摩托集團(tuán)提供的當(dāng)?shù)馗鲀r(jià)格的消費(fèi)范疇能夠看出主力消費(fèi)單 價(jià)在1500元-1800元之間。（這只是表面數(shù)據(jù)，在后面的章節(jié)中有詳細(xì)分析）3、本案在區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)潛力本案在區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)要從物業(yè)形狀配比上要提升，增加別墅的數(shù)量盡量 降低建筑多層的數(shù)量和或不建筑高層，如此不僅能提升本案的小區(qū)檔次也 可拉動(dòng)單位面積價(jià)格和銷售總價(jià)。另外規(guī)劃建筑小區(qū)配套來(lái)提升附加值。 再則，該小區(qū)建筑可分三個(gè)組團(tuán)，如此不僅可供開(kāi)發(fā)商在短期時(shí)刻內(nèi)有資 金回收，還能夠在建筑的過(guò)程中有一個(gè)張價(jià)的時(shí)刻和充分宣傳的時(shí)刻，造 就人氣和增加張價(jià)幅度，使開(kāi)發(fā)商增加遞增值。4、本案在開(kāi)發(fā)中的營(yíng)銷焦點(diǎn)咨詢題本案的銷售以中山凱

36、捷營(yíng)銷策劃有限公司的實(shí)力是不成咨詢題的，但 宗地周邊有50萬(wàn)伏高壓線走廊是今后銷售的一個(gè)阻力，如何在規(guī)劃中盡量 規(guī)避這點(diǎn)在本案中是專門(mén)重要的。三、區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究1、各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特點(diǎn)及輻射商圈范疇（建立在本區(qū)域參照項(xiàng) 目的體會(huì)研究及全市的趨勢(shì)特點(diǎn)上）喜歡戶型自然村應(yīng)統(tǒng)計(jì)戶數(shù)已統(tǒng)計(jì)戶數(shù)兩室一廳兩室兩廳三室兩廳四室兩廳五室兩廳嚴(yán)家村150066820644715125宛山100045912493247221廊下150064278604259955南豐100047441321416472男村850695313273287134麗安100010011369200XX1000659172235

37、419388龍巷100056111264425827合計(jì)885042581462602572944422項(xiàng)目總匯4344所占比例48.113. 46. 059. 221. 79. 7綜合上訴的（新世紀(jì)摩托集團(tuán)提供）數(shù)據(jù)，以 XX的數(shù)據(jù)作為參考, 在宗地當(dāng)?shù)氐膽粜兔娣e以三室兩廳戶型面積為主力戶型面積，但嚴(yán)家橋、 宛山、廊下和龍巷的戶型面積需求都比宗地的需求強(qiáng)度大，同時(shí)男豐和南 村的面積需求盡管比XX低，但在銷售的同時(shí)這部分的消費(fèi)者也不可忽視。 在規(guī)劃設(shè)計(jì)中合理考慮三室兩廳戶型面積的同時(shí)可將物業(yè)提升到連排別墅 的物業(yè)形式，如此不僅可提升宗地小區(qū)的檔次也可提升總體售價(jià)，追求可 實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)最大化。結(jié)論

38、：綜合以上各種情形分析，宗地目標(biāo)消費(fèi)人群的區(qū)域來(lái)源專門(mén)廣， 差不多可囊括該鎮(zhèn)的8個(gè)行政村，在以上的市調(diào)的含蓋面也只有達(dá)到應(yīng)統(tǒng) 計(jì)戶數(shù)的48.11%。對(duì)產(chǎn)品的戶型從表面上看為三室兩廳，但物業(yè)形狀的表 現(xiàn)可表現(xiàn)為連排和獨(dú)棟別墅，面積也可相應(yīng)的適當(dāng)放大，如何講商品房作 為專門(mén)的“商品”是有它特有的消費(fèi)群體。購(gòu)買的方式要緊是以銀行按揭 為主，同時(shí)在宣傳是可主宣小區(qū)的良好物業(yè)形狀和規(guī)范的小區(qū)及小區(qū)配套。四、目標(biāo)市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位1、市場(chǎng)定位：宗地區(qū)域經(jīng)濟(jì)整體較好，要緊銷售對(duì)象為當(dāng)?shù)氐乃綘I(yíng) 企業(yè)的老總和當(dāng)?shù)匾恍┐笮推髽I(yè)的高級(jí)治理者，同時(shí)本案在宣傳時(shí)可擴(kuò)大 宣傳范疇和深度，吸引XX周邊的同類型人群和一些從上

39、輩繼承財(cái)寶的人。目標(biāo)人群特點(diǎn)：上訴定位人群的特點(diǎn)差不多包括，企業(yè)在當(dāng)?shù)刈陨淼?生活區(qū)域無(wú)法離開(kāi)此地、有私家車、追求現(xiàn)代生活或能體現(xiàn)自身身份和財(cái) 寶象征的居住形式，在事業(yè)上比較爭(zhēng)強(qiáng)導(dǎo)致其中部分人群的生活形狀的比 較、在觀念中想去“大”都市生活過(guò)那中理想中的現(xiàn)代生活（事實(shí)上他們 什么也不缺）。來(lái)源區(qū)域：宗地當(dāng)?shù)鼐陀锌上撔^(qū)物業(yè)的人群，但如把宣傳擴(kuò)大 到周邊的幾個(gè)地點(diǎn)，可有意識(shí)的提升小區(qū)物業(yè)的價(jià)格，因此宗地小區(qū)的銷 售不成咨詢題。行業(yè)特點(diǎn)：此類群體差不多自營(yíng)私營(yíng)企業(yè)，從事加工、制造業(yè)。3、產(chǎn)品建議：因?yàn)樽诘孛娣e較小，接近10萬(wàn)平方米屬于中等大小 規(guī)模，為了提升物業(yè)檔次和提升銷售價(jià)格，宗地的規(guī)劃建

40、設(shè)應(yīng)以別墅為主 可包括，獨(dú)棟、連排、疊加和真正意義上的 TOWNHOUSE，可在建筑風(fēng)格 上借鑒采納歐式風(fēng)格。但也要照管和綜合考慮增加幾棟多層。因?yàn)槎鄬拥?單位銷售價(jià)格相對(duì)較低無(wú)法拉動(dòng)整體的銷售總價(jià)，對(duì)開(kāi)發(fā)商收回成本及利 潤(rùn)是不利的，同時(shí)也無(wú)法提升宗地小區(qū)的檔次。第二部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)分析一、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路1、設(shè)計(jì)概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想：宗地小區(qū)規(guī)劃整體可體現(xiàn)歐式風(fēng)格，在宗地當(dāng) 地勢(shì)成和目前當(dāng)?shù)仫L(fēng)格迥異的產(chǎn)品，從心理上個(gè)業(yè)主一次尊貴身份的飛躍。 經(jīng)調(diào)研，目前XX的目標(biāo)消費(fèi)群體大多期望八小時(shí)之外能享受都市生活，“工 作在XX，生活在無(wú)錫”內(nèi)心存在濃厚的理想主義思想，針對(duì)這種方法，中 山房產(chǎn)策劃部

41、提出的設(shè)計(jì)思路是“在 XX享受都市生活。”把我們的小區(qū)建 設(shè)成為一流的都市化大型社區(qū)，讓人們生活在 XX就能享受到咼品質(zhì)的都 市生活。另外，XX及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)先富裕起來(lái)的人們向往安全隱密的生活，因 此科學(xué)先進(jìn)的保安系統(tǒng)及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)配套也是本案在設(shè)計(jì)上必須強(qiáng)化的一 面。要緊設(shè)計(jì)風(fēng)格：歐洲帶給人們的是富裕、恬適、享受生活、咖啡、鮮 花等等，規(guī)劃建設(shè)歐式風(fēng)格的同時(shí)也要體現(xiàn)這些特點(diǎn)，專門(mén)是景觀規(guī)劃更 是重要。1、獨(dú)棟別墅現(xiàn)代歐陸風(fēng)格以興隆都市花園、廣信四季家園等為代表。 其共同特點(diǎn)表現(xiàn)為：典型三段式色彩；以深色天然巖板材為基座； 中段輔以暖色調(diào)小規(guī)格較高檔次外墻瓷磚貼面； 頂部以小坡頂?shù)痊F(xiàn)代歐式屋頂符號(hào)為

42、造型； 歐式裝飾符號(hào)趨向簡(jiǎn)約；體量感并不突出； 大量現(xiàn)代簡(jiǎn)約裝飾語(yǔ)匯及飾材運(yùn)用其中，如玻璃、鐵花等。2、疊加式別墅可采納歐式風(fēng)格中的現(xiàn)代國(guó)際簡(jiǎn)約風(fēng)格以錦繡家園（深 圳萬(wàn)科開(kāi)發(fā)）、常青藤、鴻基都市花園、金果園、都市之星（北京華遠(yuǎn)開(kāi)發(fā)） 等為代表?，F(xiàn)為f1L-* _ y十-聯(lián)體別墅）勺以上或以下圖片僅供講明，不是本公司要策劃的房型J一 f 56九; Sfei產(chǎn)/ rjfETTTirj I iTt2I1 I7w. J-321 工Lt t4/4X b A -fi * d torhtj；，匚口，Ut / -fetzt 口 i-k /X/ _ 9ifffyTI別墅）要緊產(chǎn)品類型3、節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用

43、的考慮4、在所在都市中，生產(chǎn)新型、獨(dú)樹(shù)一幟產(chǎn)品的可能性。5、宗地項(xiàng)目，對(duì)營(yíng)造社區(qū)生活氛圍的考慮。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析1、在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、 建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合前面提及的 規(guī)劃設(shè)計(jì)概念的要求。要緊從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度，轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。建議各種物業(yè)形狀的配比（圖）：初步建議戶型面積平方米戶數(shù)（套）比例（%）三室兩廳（多層）141-15616825獨(dú)立別墅375-5889345聯(lián)體別墅2965015疊加式別墅2256615合計(jì)377以上是按9萬(wàn)平方米（容積率0.8）的建筑面積進(jìn)行估算的情形2、容積率變化對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)

44、品類型和特點(diǎn)的阻礙。容積率的降低意味著整體建筑面積的減少，從表面看減少了總體建筑 面，開(kāi)發(fā)商等于減少了利潤(rùn)，但是事實(shí)情形并非如此，在政府規(guī)劃局規(guī)劃 建設(shè)的承諾范疇之內(nèi)，盡管降低了宗地的容積率，但可從提升物業(yè)的檔次 來(lái)拉動(dòng)整體的單位面積售價(jià)。以宗地的情形來(lái)列舉：如果新世紀(jì)摩托集團(tuán) 提供的消費(fèi)數(shù)據(jù)是真實(shí)可靠的那么宗地建成小區(qū)的單位主力售價(jià)在1500-1800元之間（多層或小高層），但就目前中山凱捷的市場(chǎng)調(diào)查情形開(kāi)看，多 層和小高層的銷售在錫山區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)的銷售情形并不行，因?yàn)槟壳白诘厮鶎?的當(dāng)?shù)鼐用竦木幼∶娣e專門(mén)大一部分是自己建筑的私人樓房，當(dāng)?shù)鼐用裥?要的是真正意義上的有檔次的小區(qū)供其居住，這不僅是

45、身份的象征，也是 物質(zhì)文明和精神文明提升的一種表現(xiàn)。從現(xiàn)實(shí)已建成的鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)模小區(qū)看， 以別墅為小區(qū)物業(yè)要緊建筑形狀是專門(mén)受歡迎的，同時(shí)銷售情形專門(mén)好。 這些市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果對(duì)宗地本案有著重要的指導(dǎo)意義。降低了容積率，建筑了更高檔次的別墅物業(yè)形狀，能夠在單位售價(jià)上 得到相當(dāng)與“主力銷售單價(jià)”的兩倍銷售價(jià)格，這也是隱性的提升了銷售 價(jià)格，從而提升了整體銷售價(jià)格。3、土地本身特點(diǎn)對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的阻礙和考慮。地勢(shì)與規(guī)劃道路的標(biāo)高差不多是一致的，只是對(duì)宗地的土方和壓實(shí)也 是一件重要的工作。地勢(shì)起伏也無(wú)太大的變化，甚至在今后的景觀規(guī)劃中 也要人為的設(shè)計(jì)一些起伏的小山丘以提升小區(qū)的自然感。地塊的完整性較 好差不多呈

46、四方型不僅從風(fēng)水和建筑規(guī)劃的難易程度都大大的降低了。地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管 線暗渠等對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境愛(ài)護(hù)的阻礙及解決的方法 ：規(guī)劃設(shè)計(jì)中以上幾點(diǎn) 的不利因素一定要考慮在內(nèi)，此類的情形的數(shù)據(jù)以及情形圖紙?jiān)赬X規(guī)劃局應(yīng)該都有，新世紀(jì)摩托集團(tuán)可要求當(dāng)?shù)匾?guī)劃局提供一份以利于環(huán)境和景 觀規(guī)劃的需求。周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的阻礙及考慮：宗地周邊以及當(dāng) 地的治安情形總體來(lái)講是好的，是可不能阻礙周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的目標(biāo)消費(fèi)群體購(gòu) 買欲望的。噪聲環(huán)境宗地差不多不存在噪音污染的情形，按照中山凱捷在 宗地測(cè)試噪音污染情形時(shí)得到的數(shù)據(jù)，宗地圍墻邊是江蘇省的重點(diǎn)高中“育 才中學(xué)”

47、，除了課間操、眼保健操、臨時(shí)廣播對(duì)宗地不產(chǎn)生噪音污染的情形， 反之關(guān)于學(xué)校產(chǎn)生的情形可作為賣點(diǎn)之一，“孟母三遷”表明中國(guó)人對(duì)下一 代教育的重視，宗地小區(qū)也能夠利用這點(diǎn)進(jìn)行訴求賣點(diǎn)。污染環(huán)境、空氣 情形：宗地周邊不存在空氣以及污染源的咨詢題，因?yàn)橹苓吺遣畈欢鄾](méi)有 什么建筑物同時(shí)離公路也有一端距離，總體環(huán)境是專門(mén)好的。危險(xiǎn)源、“風(fēng)水”因素：如果講道危險(xiǎn)源和“風(fēng)水”的因素是的確存在的，宗地邊上50萬(wàn)高壓電走廊本身從危險(xiǎn)角度和風(fēng)水的角度差不多上不利的，這也是今后 銷售會(huì)遇到的銷售阻力如何排除此種帶來(lái)的不利因素？可從景觀規(guī)劃中躲 開(kāi)，對(duì)處在走廊邊的地塊盡量少用或不用于建筑物業(yè)并以景觀為主。如此 即幸免了

48、它所帶來(lái)的不利因素同時(shí)在景觀規(guī)劃中可適當(dāng)?shù)奶嵘龣n次變弊為 利。周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的阻礙和考慮： 交通狀況、商業(yè)設(shè)施（購(gòu) 物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂(lè)公園等休閑場(chǎng)所、銀行醫(yī)院等；作為當(dāng)?shù)氐?高檔物業(yè)形狀，關(guān)于業(yè)主自身?yè)碛薪煌üぞ呒袄玫那樾问菍ｉT(mén)好的不須 過(guò)多的考慮，但關(guān)于年幼和年老的居住者角度考慮交通工具作為方便出行 是必須要考慮的，關(guān)于這部分居民的交通工具可要求今后的物業(yè)公司配備 定點(diǎn)、定地的直通車（看情形）。商業(yè)設(shè)施和教育設(shè)計(jì)本身宗地周邊都有配 套。關(guān)于銀行和醫(yī)院可在小區(qū)配套中留有其的建筑位置建立銀行的營(yíng)業(yè)處 和小區(qū)醫(yī)療站。體育娛樂(lè)公園等休閑場(chǎng)所不用另行辟地可在規(guī)劃建設(shè)的小 區(qū)公園

49、中配備相應(yīng)的健身器材供居民健身，同時(shí)開(kāi)放式的健身場(chǎng)所（小區(qū) 會(huì)所中休閑健身除外）可增進(jìn)鄰里的溝通交流一一“老北京鄰里”也可考 慮成為今后銷售的賣點(diǎn)訴求。第三部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一、土地升值潛力初步評(píng)估。從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)進(jìn)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、 都市以后進(jìn)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估：?jiǎn)螐哪壳白诘氐?情形來(lái)看不是專門(mén)好，但從一個(gè)長(zhǎng)時(shí)刻的建設(shè)來(lái)看（小區(qū)的建設(shè)時(shí)刻估量 要兩年時(shí)刻）小區(qū)物業(yè)的升值空間是專門(mén)大的。前面差不多提到無(wú)錫市政 府提出的兩個(gè)加快周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)開(kāi)發(fā)力度的文件以及政府對(duì)當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃和 都市以后進(jìn)展戰(zhàn)略等就能夠看出政府對(duì)這類地區(qū)的建設(shè)重視度（其他那個(gè) 地點(diǎn)不再重

50、復(fù)），同時(shí)目前宗地周邊沒(méi)有成規(guī)模的小區(qū)，這些對(duì)宗地的開(kāi)發(fā) 建設(shè)差不多上利好的情形，然而急與一時(shí)整體開(kāi)發(fā)完成也是不恰當(dāng)?shù)?，?此在前面的工程進(jìn)度中差不多提到對(duì)宗地小區(qū)的建設(shè)應(yīng)該分批次的進(jìn)行， 如此不僅有利與新世紀(jì)摩托集團(tuán)的資金回收同時(shí)也降低了各種風(fēng)險(xiǎn)。二、趕忙開(kāi)發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析：分批次的趕忙開(kāi)發(fā)對(duì)新世 紀(jì)摩托集團(tuán)來(lái)講是當(dāng)務(wù)之急，孫子兵法作戰(zhàn)篇中提到：“兵貴勝，不貴 久”同時(shí)孫子兵法始計(jì)篇中又提到：“亂而取之，佚而勞之”， 新世紀(jì)摩托集團(tuán)就應(yīng)該乘目前政府規(guī)劃和實(shí)施分時(shí)刻進(jìn)度的不規(guī)范的時(shí)機(jī) 加快取得土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和建設(shè)別墅等高檔物業(yè)的政府許可令，再按照中山 凱捷的策劃報(bào)告中提到的分批次組團(tuán)開(kāi)

51、發(fā)，這是明智之舉。如果把土地拱 手讓于其他開(kāi)發(fā)商或取得土地的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)而用于儲(chǔ)備是專門(mén)不合適的。同 時(shí)國(guó)家對(duì)開(kāi)發(fā)商取得土地后不進(jìn)行開(kāi)發(fā)也進(jìn)行了時(shí)刻的限制，如開(kāi)發(fā)商取 得土地在兩年時(shí)刻內(nèi)不進(jìn)行建設(shè)國(guó)家將無(wú)條件的收回該土地，種種利好情 形證明新世紀(jì)摩托集團(tuán)不能失去操縱該宗地的主動(dòng)權(quán)。第四部分：投資收益分析成本推測(cè)那個(gè)地點(diǎn)只是提供了經(jīng)濟(jì)成本及回報(bào)，今后有一份更加詳細(xì)的成本及 利潤(rùn)表，但以下是在各種數(shù)據(jù)中得出的差不多真實(shí)的數(shù)據(jù)，是可信任的。測(cè)算假設(shè)，產(chǎn)品類型假設(shè)（前面差不多有表格講明），土地面積（150. 1畝約合100066平方米），總建筑面積（8000平方米），住宅和非住宅面積， 容積率（0.8）,

52、項(xiàng)目總投資。（前面章節(jié)差不多明確指出的那個(gè)地點(diǎn)就不再 重復(fù)）。項(xiàng)目投資總額（萬(wàn)元）單位成本（元/m2）土地成本：165 X 50 =8250前期工程費(fèi)：132, 081 X 170 =2245.4建安工程費(fèi)：（造價(jià)500涂料20水45窗40其他）88054.4 m2X 700元 =6163.808配套費(fèi)用：（外電 105 綠化）88054.4X 400=3522.176會(huì)所建筑費(fèi)用：750X 4000=300利息：88054.4 m + 2X 80元=352.2176稅金：88054.4X 3000X 12.5%=3302.04廣告銷售費(fèi)用：88054.4 m2X 3000 元X 4%= 10

53、56.6528后期：88054.4X 45=396.2448成本合計(jì)：25588.537經(jīng)濟(jì)效益分析：容積率0.8可銷售面積：110068X 0.8=88054.4建連排獨(dú)幢收入：88054.4X 0.75X 3500=23114.28多層：88054.4X 0.25X 2300=5063.128;商鋪 500 萬(wàn)合計(jì)銷售收入28677.408利潤(rùn)：28677.408- 25588.537= 3088.871第五部分：治理資源配置人力資源需求：?jiǎn)?dòng)項(xiàng)目對(duì)個(gè)專業(yè)（部門(mén)）人員的需求，具體人數(shù)（重 點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人 員的解決途徑（調(diào)動(dòng)、聘請(qǐng)、培訓(xùn)等）。

54、一、人員配置及培訓(xùn)治理中山凱捷作為無(wú)錫本土實(shí)力派的專業(yè)地產(chǎn)公司，有著對(duì)無(wú)錫市場(chǎng)專門(mén) 精準(zhǔn)的把握和熟練駕馭能力，這方面差不多被業(yè)界所公認(rèn)，因此關(guān)于XX如此一個(gè)馬上成為震動(dòng)整個(gè)錫山區(qū)的項(xiàng)目，我們有著十足的信心，同時(shí)我 公司更是對(duì)那個(gè)項(xiàng)目?jī)A注了大量心血，并組成了一支優(yōu)秀的策劃、銷售團(tuán) 隊(duì)，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作的每一個(gè)細(xì)節(jié)我們都精益求精。以下是我公司為項(xiàng)目配置 的極具斗爭(zhēng)力的策劃銷售團(tuán)隊(duì)：項(xiàng)目策劃總監(jiān)：1名SP策劃：1名文案策劃：2名專案設(shè)計(jì)：2名專案銷售經(jīng)理：1名銷售人員：5名二、培訓(xùn)打算：銷售人員的培訓(xùn)關(guān)于一個(gè)項(xiàng)目來(lái)講是專門(mén)關(guān)鍵的，一支所向披靡的精 銳的銷售隊(duì)伍在成功的銷售中起決定性作用的，所謂磨刀不誤砍柴

55、工，在 銷售現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)始全面接待之前，必須對(duì)銷售人員進(jìn)行全方位的銷售培訓(xùn)，哪 怕是從事過(guò)房地產(chǎn)銷售的人員，在重新接觸新項(xiàng)目時(shí)，也要帶著空杯心理 再次同意銷售培訓(xùn)。我公司為項(xiàng)目擬列出的培訓(xùn)菜單如下：I什么原因要進(jìn)行培訓(xùn)、公司背景、團(tuán)隊(duì)紀(jì)律l房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念講解I建筑基礎(chǔ)知識(shí)講解I無(wú)錫房地產(chǎn)現(xiàn)狀及進(jìn)展態(tài)勢(shì)I無(wú)錫樓盤(pán)簡(jiǎn)介I總體規(guī)劃思路及方案解析I整體策劃思路及策劃戰(zhàn)術(shù)闡述I市調(diào)技巧講解、分組到本項(xiàng)目要緊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)市調(diào)I銷售人員禮儀與形象要求I現(xiàn)場(chǎng)禮儀的演練I戶型分布及功能講解I周邊配套調(diào)查I目標(biāo)客戶購(gòu)買心理分析及模式判定I參觀施工現(xiàn)場(chǎng)并進(jìn)行工程講解I SWOT分析講解I分組對(duì)目標(biāo)客戶群進(jìn)行調(diào)研I調(diào)研總結(jié)I講解答客咨詢I全程導(dǎo)購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)模