醫(yī)藥公司股權(quán)項目資產(chǎn)評估方法

1、醫(yī)藥公司股權(quán)項目資產(chǎn)評估方 法一、評估方法（一）評估方法的選擇企業(yè)整體資產(chǎn)的評估方法包括資產(chǎn)基礎(chǔ)法、 市場法和收益法。資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指在合理評估企 業(yè)各項資產(chǎn)價值和負債的基礎(chǔ)上確定評估對象 價值的評估思路。市場法是指將評估對象與參考企業(yè)、在市場 上已有交易案例的企業(yè)、股東權(quán)益、證券等權(quán)益 性資產(chǎn)進行比較以確定評估對象價值的評估思 路。收益法是指通過將被評估單位預(yù)期收益資本 化或折現(xiàn)以確定評估對象價值的評估思路。根據(jù)本次評估的資產(chǎn)特性，XX醫(yī)藥主要從 事醫(yī)藥批發(fā)，2011年收入82918.67萬元，凈 利潤-545.63萬元；2012年收入96791.91萬 元，凈利潤-507.75萬元。雖然近年

2、來收入有所增加，但資產(chǎn)盈利能力較差，主營業(yè)務(wù)出現(xiàn)虧損， 并且未來也無好轉(zhuǎn)跡象，這主要是因為醫(yī)藥批發(fā) 行業(yè)受市場因素的影響較大，普遍盈利能力不 高，面對供大于求的狀況，企業(yè)為了維持生存必 需的資金需求，不得已通過以增加銷量擴大收入 的方式維持，不具有準確預(yù)測收益的基礎(chǔ)，不宜 采用收益法。由于企業(yè)存在大量的非經(jīng)營性資 產(chǎn)，通過資產(chǎn)基礎(chǔ)法可以有效的反映出資產(chǎn)的價 值。我國目前市場化、信息化程度尚不高，難于 收集到足夠的同類企業(yè)產(chǎn)權(quán)交易案例，并且證券 市場投機氣氛濃烈，相關(guān)參數(shù)可靠性差，也不宜 采用市場法。本次評估采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進行評估。（二）評估方法簡介資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指在合理評估企業(yè)各項資產(chǎn) 價值和

3、負債的基礎(chǔ)上確定XX醫(yī)藥股東全部權(quán)益 價值的評估思路，即將構(gòu)成企業(yè)的各種要素資產(chǎn)的評估值加總減去負債評估值求得企業(yè)股東全 部權(quán)益價值的方法。各項資產(chǎn)的具體評估方法如下：(1)流動資產(chǎn)的評估本次評估范圍內(nèi)的流動資產(chǎn)包括：貨幣資 金、應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、其他應(yīng)收 款和存貨等。流動資產(chǎn)評估時，均首先將被評估 單位填報的評估申報明細表與相關(guān)科目總賬、 明 細賬及評估基準日的會計報表進行了核對檢查， 然后分別情況具體評估方法如下：1) 貨幣資金：貨幣資金包括現(xiàn)金、銀行存 款和其他貨幣資金。本次評估，對于貨幣資金， 以核實無誤的賬面值作為評估值。2) 應(yīng)收款項：應(yīng)收款項包括應(yīng)收票據(jù)、應(yīng) 收賬款、

4、預(yù)付賬款和其他應(yīng)收款。本次評估，通 過函證、賬齡分析及相關(guān)資料核對分析，判斷應(yīng) 收項目或?qū)?yīng)貨物可收回性，確定應(yīng)收款項的評 估值。對于以前年度財政已核銷掛賬的應(yīng)收款項 評估為零，對無確鑿證據(jù)顯示企業(yè)應(yīng)收款項無法 收回的，按核實后的賬面值確定評估值，壞賬準 備評估為零。3) 存貨：全部為庫存商品，評估人員了解 了 XX醫(yī)藥的存貨財務(wù)制度和實物管理制度， 查 閱了存貨的相關(guān)會計資料、訂購合同和記錄，對 存貨進行了抽查盤點，并通過倒推計算出評估基 準日庫存數(shù)量，與賬簿核對。在盤點的同時，對 存貨的品質(zhì)現(xiàn)狀進行記錄和統(tǒng)計。經(jīng)調(diào)查XX醫(yī)藥的庫存商品流動性很強，采 用實際成本核算存貨價值。對于與近期市場價

5、格 接近并且賬面價值構(gòu)成合理的正常存貨，以經(jīng)清 查核實后的賬面值確定評估值。對于失效藥品， 評估為零。(2)非流動資產(chǎn)的評估 1)長期股權(quán)投資的評估評估人員收集了投資協(xié)議、章程、驗資報告 以及被投資單位的營業(yè)執(zhí)照，根據(jù)XX醫(yī)藥提供 的長期股權(quán)投資評估明細表，核對了被投資單位 名稱、投資人（股東）名稱、投資時間、投資額、 協(xié)議投資期限信息等。A、由于XX醫(yī)藥持有的XX市郊區(qū)信用聯(lián) 社股權(quán)比例微小，且難以取得該公司的基準日報 表，評估人員按賬面值作為XX市郊區(qū)信用聯(lián)社 的評估值。B、對于XX醫(yī)藥有限責任公司，雖 然投資比例為20%，但XX醫(yī)藥從未參與過企 業(yè)經(jīng)營，對XX醫(yī)藥有限責任公司不具有控制和

6、 實施重大影響的能力，對方只提供未審的會計報 表，故無法履行適當?shù)脑u估程序，此次評估按企 業(yè)未審的會計報表凈資產(chǎn)乘以 XX醫(yī)藥的持股比 例確定評估值。C、XX淮海藥業(yè)有限公司評估人員通過查閱長期投資協(xié)議、被投資單 位的驗資報告、被投資單位的章程等核實長期投 資的真實性，并在此基礎(chǔ)上針對長期投資項目的 特點采用相應(yīng)的方法進行適當?shù)脑u估?；春Ｋ帢I(yè) 近年來業(yè)務(wù)不穩(wěn)定，收益波動性較大，不具有收 益法評估的基礎(chǔ)，無法用收益法評估，市場法更 缺少交易案例和可比數(shù)據(jù)，因此我們對涉及的控 股的被投資企業(yè)采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進行企業(yè)價值 評估，獲得股東全部權(quán)益價值，再乘以 XX醫(yī)藥 的投資比例，得出評估值。2)固定資

7、產(chǎn)一房屋建筑物的評估根據(jù)委估單位提供的有關(guān)資料，評估人員經(jīng) 過實地察看、市場調(diào)查研究，遵循必要的評估程 序與原則，根據(jù)房屋建筑物的特點，分別采用重 置成本法、收益法進行評估。其中，對自建、增 建的辦公、倉儲、輔助用房及構(gòu)筑物采用重置成 本法評估；對外購門面房及部分商辦用房采用收 益法進行評估。(1)重置成本法 重置成本法計算公式為：評估值=重置全價成新率A重置全價的確定建筑物重置全價由工程綜合造價、前期費 用、配套規(guī)費和資金成本等部分組成， 各部分計 算過程如下：工程綜合造價在對建筑物進行現(xiàn)場勘察分析的基礎(chǔ)上，依 據(jù)同類工程造價估算指標及建筑安裝工程定額 等資料，確定建筑安裝工程量并計算定額基

8、價， 然后按現(xiàn)行的建筑安裝工程造價計算程序及評 估基準日的價格標準計算該建筑物的工程綜合 造價。前期工程費用根據(jù)建設(shè)部及江蘇省有關(guān)部門頒布的有關(guān) 建筑工程前期收費的標準及一般慣例，分別計算 了勘察設(shè)計費、工程監(jiān)理費、招投標管理費等。配套規(guī)費主要計算了市政基礎(chǔ)設(shè)施配電費、人防異地 建設(shè)費、散裝水泥專項基金、白蟻防治費、規(guī)劃 技術(shù)服務(wù)費等。建設(shè)管理費用建設(shè)管理費用主要是指開辦費和開發(fā)建設(shè) 過程中管理人員工資等費用。本次評估，根據(jù)所 估物業(yè)開發(fā)建設(shè)規(guī)模確定，建設(shè)管理費用為開發(fā) 建設(shè)成本（工程綜合造價+前期工程費用+配套費 用）的一定比例。資金成本按照建設(shè)工程的合理工期、工程款投入慣例 和基準日中國人

9、民銀行公布的固定資產(chǎn)貸款利 率計算利息。計算公式如下：資金成本=（工程綜合造價+前期費用+配 套費用+建設(shè)管理費用）合理工期0.5 貸款利B成新率的確定成新率采用直接觀察法結(jié)合耐用年限法綜 合確定。直接觀察法按建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修和水電配套設(shè)施等分 成若干個評分項目，設(shè)立標準分，以建筑物的現(xiàn) 狀對照評分標準，評定各部分得分，相加后得出 委估建筑物的綜合得分。成新率=結(jié)構(gòu)部分合計得分 XG +裝修部分 合計得分XS +設(shè)備部分合計得分B式中：G、S、B分別為結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備 部分的權(quán)重。耐用年限法根據(jù)委估建、構(gòu)筑物的尚可使用年限和已使 用年限，按年限法確定其成新率。綜合成新率對兩種方法計算的成新率

10、進行算術(shù)平均，綜 合確定委估建筑物的成新率。(2)收益法通過預(yù)計評估對象未來的正常凈收益，選用 適當?shù)倪€原利率將其折現(xiàn)到評估基準日后累加， 以此估算評估對象的客觀合理價格或價值的方 法。評估的具體步驟如下：搜集有關(guān)收入和費用的資料；估算潛在毛收入、有效毛收入和運營費用； 估算凈收益;選用適當?shù)馁Y本化率；按收益法計算公式計算出委估資產(chǎn)的收益 現(xiàn)值。3) 固定資產(chǎn)一設(shè)備的評估設(shè)備采用成本法進行評估。通過估算全新設(shè) 備的重置價值，然后在確定成新率的基礎(chǔ)上，計 算設(shè)備的評估價值?；居嬎愎綖椋涸u估價值=重置價值 堿新率對待報廢的設(shè)備、已拆除設(shè)備、未見實物的 設(shè)備，評估值按零計算；對維修配件不單獨評估

11、， 并入相應(yīng)設(shè)備中評估。(1)重置價值的計算 機器設(shè)備:重置價值=設(shè)備購置價+運雜費+安裝調(diào)試費一可抵扣進項稅電子設(shè)備：重置價值=設(shè)備購置價-可抵扣進項稅運輸車輛：重置價值=購置價+車輛購置稅+辦證費。(2)成新率的計算對一般類型的機器設(shè)備、電子和辦公設(shè)備，直接采用年限法確定其成新率，即:成新率=(壽命年限-已使用年限”壽命年車輛依據(jù)國家頒布的強制報廢標準，分別以 行駛里程、使用年限為基礎(chǔ)成新率（取孰低值）, 再結(jié)合觀察法成新率，用加權(quán)平均法計算出車輛 的綜合成新率。4）無形資產(chǎn)的評估委估無形資產(chǎn)為土地使用權(quán)。根據(jù)評估對象的土地利用特點和估價目的， 待估宗地的土地估價不適宜運用收益還原法、路

12、線價法和假設(shè)開發(fā)法等進行評估。參照XX市的 基準地價成果，本次評估采用了基準地價系數(shù)修正法和市 場比較法。具體方法是：A、基準地價系數(shù)修正法首先分析待估宗地地價的評估基準日與本 次評估所采用的基準地價在評估期日方面的差 異，修正基準地價得到待估宗地的地價； 再分析 待估宗地地價內(nèi)涵與評估所采用的基準地價在地價內(nèi)涵方面差異，并作相應(yīng)修正；最后經(jīng)年期 修正和開發(fā)水平修正后得到待估宗地運用基準 地價系數(shù)修正法的最終地價。計算公式為：P=PO K1X(1+ K2) *3+ K4上式中，P:待估宗地單位地價；P0:待估宗地對應(yīng)的基準地價；K1 :待估宗地期日修正系數(shù)；K2 :待估宗地綜合修正系數(shù)；K3

13、:待估宗地年限修正系數(shù)；K4 :待估宗地開發(fā)程度修正。B、市場比較法市場比較法的基本思路是在估算待估宗地 地價時，根據(jù)替代原則，將待估宗地與具有替代 性的，且在估價期日近期市場上交易的類似地產(chǎn) 進行比較，并依據(jù)后者已知的成交價格，參照待 估宗地的交易時間、交易情況、交易方式、土地 使用年限、容積率、區(qū)域以及個別因素等，修正 評出比準地價，最終以交易的類似地產(chǎn)比準地價 估算待估宗地在估價期日的地價。即：PD = PBX AXBXDXE上式中，PD :待估宗地價格；PB :比較案例價格；A :待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況 指數(shù)B:待估宗地估價期日地價指數(shù)/比較案例 宗地交易日期指數(shù)D:待估宗

14、地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)E:待估宗地個別因素條件指數(shù)/比較案例 宗地個別因素條件指數(shù)5) 遞延所得稅資產(chǎn)的評估遞延所得稅資產(chǎn)為計提壞賬準備和存貨減 值準備形成的可抵扣暫時性差異，評估人員核查 遞延稅項的形成及轉(zhuǎn)銷情況，并進行了測算，根 據(jù)相應(yīng)資產(chǎn)評估結(jié)果重新測算后確定遞延所得 稅資產(chǎn)評估值。(3)負債的評估負債包括短期借款、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、 預(yù)收款項、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費、應(yīng)付利息、 其他應(yīng)付款、其他流動負債、其他非流動負債等。在清查核實各項負債的實際債權(quán)人、負債額 的基礎(chǔ)上，以評估目的實現(xiàn)后產(chǎn)權(quán)持有單位實際 需要承擔的金額確定評估值。與具體資產(chǎn)項目有 關(guān)聯(lián)的負債

15、項目，同時考慮相關(guān)資產(chǎn)的評估結(jié)果 對實際需承擔金額的影響后確定評估值，避免評 估計算時有重復(fù)或遺漏。二、評估程序?qū)嵤┻^程和情況根據(jù)國家有關(guān)部門關(guān)于資產(chǎn)評估的規(guī)定和 會計核算的一般原則，依據(jù)國家有關(guān)部門相關(guān)法 律規(guī)定和規(guī)范化要求，按照資產(chǎn)評估約定書所約 定的事項，資產(chǎn)評估有限公司已實施了對被評估 單位提供的法律性文件與會計記錄以及相關(guān)資 料的驗證審核，按被評估單位提交的資產(chǎn)清單， 對相關(guān)資產(chǎn)進行了必要的產(chǎn)權(quán)查驗、實地察看與 核對，進行了必要的市場調(diào)查和交易價格的比 較，以及財務(wù)分析和預(yù)測等其他有必要實施的資 產(chǎn)評估程序。資產(chǎn)評估的詳細過程如下：（一）接受委托及準備階段1、資產(chǎn)評估有限公司于 20

16、13年4月接 受委托方的委托，從事本資產(chǎn)評估項目。在接受 委托后，資產(chǎn)評估有限公司即與委托方就本次評估目的、評估對象與評估范圍、評估基準日、委 托評估資產(chǎn)的特點等影響資產(chǎn)評估方案的問題 進行了認真討論。2、根據(jù)委托評估資產(chǎn)的特點，有針對性地 布置資產(chǎn)評估申報明細表，并設(shè)計主要資產(chǎn)調(diào)查 表、主要業(yè)務(wù)盈利情況調(diào)查表等，對委托方參與 資產(chǎn)評估配合人員進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，填寫資產(chǎn)評估 清查表和各類調(diào)查表。3、評估方案的設(shè)計依據(jù)了解的被評估單位資產(chǎn)的特點，制定評 估實施計劃，確定評估人員，組成資產(chǎn)評估現(xiàn)場 工作小組，包括流動資產(chǎn)及房地產(chǎn)和機器設(shè)備評 估組到評估現(xiàn)場。4、評估資料的準備收集和整理評估對象市場交易

17、價格信息、主 要產(chǎn)品市場價格信息、評估對象產(chǎn)權(quán)證明文件（二）現(xiàn)場清查階段1、評估對象真實性和合法性的查證根據(jù)委托方及被評估單位提供的投資協(xié)議、 驗資報告、公司章程以及企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照等資 料，對評估對象的真實性、合法性進行核查。2、評估范圍內(nèi)資產(chǎn)的真實性和合法性的查 證評估人員首先依據(jù)被評估單位提供的法律 權(quán)屬證明材料，結(jié)合評估申報明細表，對委估資 產(chǎn)的權(quán)屬狀況進行驗證審核。其次，根據(jù)被評估單位提供的資產(chǎn)、負債申 報明細，評估人員針對實物資產(chǎn)和貨幣性債權(quán)和 債務(wù)，采用不同的核查方式進行查證，以確認資 產(chǎn)和負債的真實性。對貨幣資金，我們通過查閱日記賬，盤點庫 存現(xiàn)金、審核銀行對賬單及銀行存款余額

18、調(diào)節(jié)表 等方式進行調(diào)查；對債權(quán)和債務(wù)，評估人員采取核對總賬、明 細賬、抽查合同憑證、函證等方式進行核查。對固定資產(chǎn)，采用重點和一般相結(jié)合的原 則，重點調(diào)查重要房產(chǎn)和設(shè)備等資產(chǎn)。評估人員， 查閱了相關(guān)設(shè)備購置合同、發(fā)票等，從而確定資 產(chǎn)的真實性。3、資產(chǎn)利用狀況的調(diào)查設(shè)備運行狀態(tài)的調(diào)查采用重點和一般相結(jié) 合的原則，重點調(diào)查關(guān)鍵設(shè)備和單位價值大的設(shè) 備。主要通過查閱設(shè)備的使用記錄，在被評估單 位設(shè)備管理人員的配合下現(xiàn)場實地觀察設(shè)備的 運行狀態(tài)等方式進行。在調(diào)查的基礎(chǔ)上完善重要 設(shè)備調(diào)查表。4、資產(chǎn)賬面價值構(gòu)成情況的調(diào)查根據(jù)被評估單位的資產(chǎn)特點，調(diào)查其資產(chǎn)賬 面價值構(gòu)成的合理性和合規(guī)性。重點核查固定

19、資 產(chǎn)賬面金額的真實性、準確性、完整性和合規(guī)性。 查閱了有關(guān)會計憑證、會計賬簿以及相關(guān)合同、設(shè)備購置 合同、發(fā)票等資料。5、企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營情況的調(diào)查首先，現(xiàn)場了解各類資產(chǎn)的運營現(xiàn)狀，與 XX醫(yī)藥有關(guān)部門管理人員座談、了解各方面情況，掌握文字材料上沒有的第 一手資料，并進一步向XX醫(yī)藥高層管理人員了解公司未來發(fā)展的安排和打算；其次，認真分析XX醫(yī)藥歷史經(jīng)營狀況、獲 利能力及發(fā)展趨勢，分析評估徐州醫(yī)藥的綜合實力、管理水平、盈利能力、 發(fā)展能力、競爭優(yōu)勢等。（三）選擇評估方法、收集市場信息和估算過 程評估人員在現(xiàn)場依據(jù)針對本項目特點制定 的工作計劃，結(jié)合實際情況確定的作價原則及估值模型，明確評估參數(shù)和價格 標準后，參考被評估單位提供的歷史資料開始評定估算工作。（四）評估匯總階段1、評估結(jié)果的確定對不同類別資產(chǎn)采用適當評估方法形成的 初步評估結(jié)果進行匯總分析，在此基礎(chǔ)上，確定委托評估資產(chǎn)的評估結(jié)果2、評估報告的撰寫按照北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司規(guī)范 化要求，編制評估報告，包括評估報告書、評