漢中首例業(yè)委會起訴物業(yè)公司案,物業(yè)公司敗訴!

1、漢中首例業(yè)委會起訴物業(yè)公司案，物業(yè)公司敗訴！物業(yè)管理服務(wù)合同到期，老物業(yè)不續(xù)簽還賴著不走， 同時還扣著業(yè)委會 2 萬元辦公經(jīng)費不支付。近日，漢中首例 業(yè)委會狀告物業(yè)公司案下發(fā)判決：物業(yè)公司被判敗訴。 業(yè)委會訴物業(yè)“五宗罪”今年 3 月 29 日上午 9 時，漢中豐輝花園小區(qū)業(yè)委會訴 漢中市永安物業(yè)管理有限責(zé)任公司 （以下簡稱“漢中市永安物 業(yè)公司”）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案在漢臺區(qū)法院開庭。 庭 審中，原告漢中豐輝花園小區(qū)業(yè)委會對該小區(qū)物業(yè)漢中 市永安物業(yè)公司存在多項違約行為。根據(jù)豐輝花園小區(qū)業(yè)委會控訴，該小區(qū)物業(yè)共有“五宗罪”：由于漢中市永安物業(yè)公司不講誠信， 其已出現(xiàn)多項違約：1. 未經(jīng)業(yè)委會

2、同意擅自安排施工人員，擅自決定工程價格進(jìn) 行了樓頂防水處理；2. 長期不落實“一戶一表”的用電制度，多收公攤電費，不公 布賬目，侵吞多收取的電費；3. 不履行承諾，少安排三名保安，應(yīng)該返還原告未支出的三 名保安三年的工資 183600 元；4. 沒有按照雙方協(xié)議約定金額，每年支付廣告費提成，拖欠 20000 元；5. 物業(yè)管理房屋期限早已屆滿，被告拒絕與原告商談續(xù)簽下 一年度的合同，不向原告匯報公布有關(guān)賬目和清算物業(yè)服務(wù) 費用。因此，豐輝花園小區(qū)業(yè)委會要求漢中市永安物業(yè)公司支 付三年來收取的車位會中應(yīng)提取的公用經(jīng)費 67900 元；停止 在小區(qū)內(nèi)的一切營業(yè)活動，交還小區(qū)辦公用房、車庫、地下 停

3、車場、電腦、電費申請信息等財物、資料。物業(yè)辯稱業(yè)委會“不具訴訟資格” 庭審中，漢中市永 安物業(yè)管理有限責(zé)任公司辯稱，原告漢中豐輝花園小區(qū)業(yè)委 會不是自然人、法人，不屬于民事訴訟法中規(guī)定的當(dāng)事 人范圍，因此不是本案適格原告。根據(jù)物業(yè)管理條例相關(guān)規(guī)定，業(yè)委會只是代表業(yè)主 與物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，不是服務(wù)合同當(dāng)事人，不能 以業(yè)委會作為訴訟主體。同時，按照物業(yè)管理條例 ，本案的訴訟事項，應(yīng)獲 得占有建筑面積過半的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)的過半人數(shù)同意，本 案原告沒有證據(jù)證明其起訴以及解除物業(yè)服務(wù)合同得此同 意或者授權(quán)。 因此，業(yè)委會無權(quán)決定續(xù)聘事項。 庭審中， 根據(jù)庭審調(diào)查以及質(zhì)證， 漢臺區(qū)法院認(rèn)定的事實：

4、 2013 年 6 月 11 日，漢中豐輝花園小區(qū)業(yè)委會作為甲方與乙方簽訂了 物業(yè)管理服務(wù)合同， 合同約定， 由永安物業(yè)接受業(yè)委會委托， 為豐輝花園小區(qū)的住宅，商業(yè)用房提供物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)費用采取包干制方式，即由業(yè)主向物業(yè)公司按 照合同約定標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè) 公司承擔(dān)。物業(yè)服務(wù)期限為三年，即從 2013 年 1 月 1 日至 2015 年 12 月 31 日，合同期限屆滿三個月前，雙方就是否 續(xù)簽服務(wù)合同進(jìn)行協(xié)商，經(jīng)過協(xié)商不續(xù)簽的，按照陜西省 物業(yè)服務(wù)管理條例及其他法律規(guī)定履行各方責(zé)任。物業(yè)服務(wù)合同簽訂后當(dāng)日， 雙方又簽訂了 補充協(xié)議 ， 約定，小區(qū)內(nèi)維修施工，需要雙

5、方協(xié)商，并經(jīng)過原告審查同 意后報有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實施，被告需要增加保安人員至其 承諾的 9 名。對業(yè)主所交的 0.1 元公攤電費，每年要公布， 賬務(wù)公開。 爭議：住管局不備案 新業(yè)委會就無法當(dāng)原 告？根據(jù)法院查明， 2009 年 9 月，漢中豐輝花園小區(qū)業(yè)委 會業(yè)主大會選舉成立后，依法向物業(yè)主管部門旅行了申請備 案手續(xù)。隨后，經(jīng)過該業(yè)委會與物業(yè)協(xié)商，簽訂了物業(yè)管理 和服務(wù)合同，簽訂了為期三年的合同。該合同已經(jīng)于 2012 年 12 月 31 日到期，經(jīng)過業(yè)主大會同意，并雙方協(xié)商，業(yè)委 會有代表業(yè)主與物業(yè)公司續(xù)簽了為期三年的服務(wù)合同以及 補充協(xié)議，于 2015 年 12 月 31 日到期。同時，

6、根據(jù)法院判決顯示，續(xù)簽合同未到期當(dāng)情況下， 原業(yè)委會便向漢中市漢臺區(qū)北關(guān)街道辦，漢臺區(qū)前進(jìn)路社區(qū) 提交換屆申請， 并于 2014 年 9 月 29 日公示了第二屆業(yè)委會 籌備委員會成員名單。2015 年 12 月 25 日，漢中豐輝花園小區(qū)業(yè)主組織召開了業(yè)主大會，選舉出了新一屆業(yè)委會。北關(guān)辦事處于 2016 年 1 月 27 日蓋章確認(rèn)。同時，向漢中市住管局提交了備案 登記的相關(guān)材料。但漢中市主管局卻一直未出具備案通知書。 而被告漢中市永安物業(yè)公司正是以此為依據(jù)，認(rèn)為漢中豐輝 花園小區(qū)業(yè)委會不具備訴訟主體資格。漢臺區(qū)法院審理認(rèn)為，雙方爭議焦點問題是原告的訴訟 主體資格問題。新一屆業(yè)委會成立后，

7、選舉結(jié)果已經(jīng)分別報 北關(guān)辦事處備案，北關(guān)辦事處已經(jīng)蓋章確認(rèn)。原告在向漢中 市物業(yè)管理行政主管部門報告?zhèn)浒负?，未收到該局的備案?執(zhí)，被告因此抗辯原告的訴訟主體資格。 判決：物業(yè)公 司敗訴 騰房、支付辦公經(jīng)費今年 9 月 6 日，漢臺區(qū)法院依法對這起民事訴訟案件進(jìn) 行了判決。 庭審中，漢臺區(qū)法院認(rèn)為，這起民事訴訟案 件為，漢中豐輝花園小區(qū)業(yè)委會與漢中市永安物業(yè)公司因小 區(qū)物業(yè)管理服務(wù)引起的物業(yè)管理服務(wù)合同糾紛。而合同以及 補充協(xié)議有效履行期限為 2013 年 1 月 1 日至 2015 年 12 月 31 日。 至原告 2016 年 1 月 28 日起訴時，該合同以及 補充協(xié)議均已經(jīng)過了履行期限

8、，即合同及補充協(xié)議均已經(jīng)履 行終結(jié)，加之原告方尚無續(xù)簽物業(yè)管理服務(wù)合同的意思表示， 原告起訴被告要求給其騰退屬于小區(qū)業(yè)主的房屋設(shè)施，停車 場，電腦等財產(chǎn)設(shè)施以及電費收取信息資料，并支付拖欠的 并從車位費中提取的辦公經(jīng)費的訴訟請求并無不當(dāng)，法院依 法予以支持。最終判決如下，被告永安物業(yè)管理有限責(zé)任公司于判決 生效后 20 日內(nèi)按照移交清單向業(yè)委會交還財產(chǎn)；物業(yè)公司 于判決生效后 20 日內(nèi)，向業(yè)委會支付拖欠的車位費辦公經(jīng) 費提成款 20000 元。 目前， 漢中市永安物業(yè)公司因不服 判決，已提起上訴。焦點疑問： 疑問一：業(yè)委會有無訴訟資格？ 漢臺區(qū)法院根據(jù)審理認(rèn)定， 2015 年 12 月 25

9、 日，漢中 豐輝花園小區(qū)業(yè)主組織召開了業(yè)主大會，選舉出了新一屆業(yè) 委會。北關(guān)辦事處于 2016 年 1 月 27 日蓋章確認(rèn)。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，經(jīng)過業(yè)主大會按照法律法 規(guī)規(guī)定程序依法選舉產(chǎn)生是起合法性的主要依據(jù)，且通過原 告提交的兩次業(yè)主意見調(diào)查表來看，原告業(yè)委會起訴被告是 經(jīng)過業(yè)主或者業(yè)主大會授權(quán)的，其原告依照委員會具備訴訟 主體資格。故，被告抗辯意見不成立。 疑問二：住管局 不備案，新業(yè)委會能否當(dāng)原告？漢臺區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)定， 2015 年 12 月 25 日，漢中豐 輝花園小區(qū)新一屆業(yè)委會成立后，便向漢中市住管局提交了 備案登記的相關(guān)材料。但漢中市住管局卻一直未出具備案通 知書。而被告漢中市永安物業(yè)公司正是以此為依據(jù)，認(rèn)為漢 中豐輝花園小區(qū)業(yè)委會不具備訴訟主體資格。 漢臺區(qū)法 院認(rèn)為，行政備案不同于行政審批，備案是行政機(jī)關(guān)的一種 服務(wù)性的管理模式，其本身不具有強(qiáng)制性，對相對人的審查 也只是報備材料上的形式審查，相對人不是與已備案后才具 有了從事該項行為的資格，因此業(yè)委會完全具備訴訟主體資 格。疑問三：物業(yè)是否應(yīng)該歸還辦公經(jīng)費？ 關(guān)于漢中豐輝花園小區(qū)業(yè)委會要求向被告提取的辦公經(jīng)費 67900 元，經(jīng)過漢臺區(qū)法院審理查明，被告自 2012 年 期共支付原告車位費提成 80000 元，按照補充協(xié)議約定， 被 告 2012 年應(yīng)從車位費提成中向原告支付辦公經(jīng)費