房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

1、房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理第一章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理制度1總則1.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理是實(shí)現(xiàn)顧客價(jià)值、達(dá)到公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，涉及項(xiàng)目規(guī)劃、建筑方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)（初步設(shè)計(jì)）、景觀設(shè)計(jì)等。1.2全面優(yōu)化、規(guī)范設(shè)計(jì)管理活動(dòng)流程和操作規(guī)范，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理和設(shè)計(jì)過(guò)程在受控狀態(tài)下進(jìn)行，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中保證設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度，促進(jìn)銷售、控制成本的重要途徑。2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理過(guò)程的一般規(guī)定2.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理內(nèi)容2.1.1總工辦負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作進(jìn)行全過(guò)程監(jiān)管，各設(shè)計(jì)階段的管理要求包括，但不限于：1）編制、審查各階段設(shè)計(jì)指導(dǎo)及設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)；2）選擇符合資格要求的設(shè)計(jì)單位；3）配合成本控制、實(shí)施限額設(shè)計(jì)；4）參與設(shè)計(jì)過(guò)程（或

2、事后檢查）重要階段的評(píng)審；5）組織技術(shù)專家評(píng)審和確認(rèn)各主要階段的設(shè)計(jì)成果；6）組織各設(shè)計(jì)階段的銜接、協(xié)調(diào)；7）明確設(shè)計(jì)更改控制程序，并保證設(shè)計(jì)更改按規(guī)定的程序進(jìn)行；8）項(xiàng)目完成后的設(shè)計(jì)總結(jié)、資料備案。2.1.2各設(shè)計(jì)階段的監(jiān)管工作安排，由總工辦負(fù)責(zé)具體制定，階段設(shè)計(jì)工作的監(jiān)管計(jì)劃必須明確設(shè)計(jì)過(guò)程中監(jiān)管內(nèi)容、責(zé)任和具體措施。2.1.3項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程中與設(shè)計(jì)單位或其他單位的組織與技術(shù)接口要求，總工辦在委托設(shè)計(jì)時(shí)必須以書(shū)面形式明確，確保各方按規(guī)定的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)信息交流和資料提供、設(shè)計(jì)成果審查及確認(rèn)等。2.2設(shè)計(jì)要求2.2.1總工辦必須按規(guī)定作業(yè)流程和指引文件，在各階段設(shè)計(jì)開(kāi)始前以書(shū)面文件形式明確設(shè)計(jì)要

3、求，形成各階段的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。2.2.2所有應(yīng)由開(kāi)發(fā)商提供的項(xiàng)目設(shè)計(jì)依據(jù)，以及設(shè)計(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)都必須作為設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的附件一并提交設(shè)計(jì)單位，并與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行確認(rèn)。2.2.3為保證各階段設(shè)計(jì)要求的準(zhǔn)確、完整，并符合相關(guān)法規(guī)要求和公司規(guī)定，總工辦負(fù)責(zé)組織實(shí)施必要的設(shè)計(jì)要求審查。2.3設(shè)計(jì)過(guò)程跟進(jìn)2.3.1總工辦應(yīng)按設(shè)計(jì)監(jiān)管工作安排，依據(jù)設(shè)計(jì)委托合同對(duì)設(shè)計(jì)過(guò)程進(jìn)行連續(xù)監(jiān)督檢查，以保證設(shè)計(jì)工作進(jìn)度符合規(guī)定要求。2.3.2設(shè)計(jì)過(guò)程中，所有對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度和設(shè)計(jì)成果有影響的交流意見(jiàn)均必須形成書(shū)面文件，總工辦應(yīng)負(fù)責(zé)跟進(jìn)檢查落實(shí)情況。2.3.3設(shè)計(jì)過(guò)程中，所有甲方提出或確認(rèn)的意見(jiàn)和要求均必須形成書(shū)面文件，并存檔備案。2.4

4、設(shè)計(jì)成果2.4.1與設(shè)計(jì)單位訂立的設(shè)計(jì)委托合同，或其附件中，必須明確規(guī)定對(duì)設(shè)計(jì)成果提交的具體形式和審查要求，確保設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)文件完整性和設(shè)計(jì)深度。2.4.2根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模和具體情況的需要，可委托有資格的技術(shù)專家對(duì)設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行審查。2.4.3各階段設(shè)計(jì)成果審查均必須包括經(jīng)濟(jì)性的審查，規(guī)劃方案設(shè)計(jì)及擴(kuò)初設(shè)計(jì)須進(jìn)行成本估算或概算，施工圖設(shè)計(jì)須進(jìn)行成本預(yù)算，確保在項(xiàng)目總成本的控制范圍內(nèi)。2.4.4審查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，總工辦必須以書(shū)面文件方式通知設(shè)計(jì)單位，責(zé)成設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修改，并跟蹤記錄。3 規(guī)劃、建筑、景觀方案設(shè)計(jì)3.1規(guī)劃設(shè)計(jì)指引必須按照規(guī)劃設(shè)計(jì)指引編制要點(diǎn)進(jìn)行編制，作為編制規(guī)劃設(shè)

5、計(jì)任務(wù)書(shū)的主要依據(jù)。規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)由總經(jīng)理辦公會(huì)審批。3.2規(guī)劃設(shè)計(jì)方案必須執(zhí)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程及規(guī)劃方案評(píng)審指引的規(guī)定，形成的設(shè)計(jì)成果由總經(jīng)理辦公會(huì)審批。3.3建筑方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)編制完成后應(yīng)報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審批。3.4建筑方案設(shè)計(jì)必須執(zhí)行建筑方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程及建筑方案評(píng)審指引的規(guī)定，形成成果后報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審批。3.5景觀環(huán)境方案設(shè)計(jì)（概念方案及深入方案）3.5.1項(xiàng)目景觀環(huán)境工程各階段成本控制目標(biāo)確定前，總工辦就景觀環(huán)境工程的估算或概預(yù)算報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審查。3.5.2項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃方案審定后，由總工辦組織編制景觀環(huán)境設(shè)計(jì)總體計(jì)劃及景觀環(huán)境概念方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。景觀環(huán)境設(shè)計(jì)總體計(jì)劃及各階

6、段方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)必須報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審查核準(zhǔn)。3.5.3各階段方案設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)單位選擇須按照“招標(biāo)管理制度”進(jìn)行。3.5.4設(shè)計(jì)單位提交的各階段方案必須按景觀環(huán)境方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程的規(guī)定進(jìn)行方案評(píng)審；方案評(píng)審會(huì)由總工辦組織進(jìn)行，評(píng)審委員會(huì)人員由總經(jīng)理、工程副總、工程造價(jià)部、工程技術(shù)部及總工辦相關(guān)人員組成，最終實(shí)施方案報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審批。3.5.5各階段方案審定后方可進(jìn)行下一階段設(shè)計(jì)。4 修建性詳規(guī)、修建性設(shè)計(jì)（總圖）、建筑初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)4.1修建性詳規(guī)設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)由總工辦負(fù)責(zé)委托設(shè)計(jì)，其相關(guān)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)由工程副總審批，設(shè)計(jì)成果報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審批。4.2修建設(shè)計(jì)（總圖）、施工圖設(shè)計(jì)由總工辦負(fù)責(zé)委

7、托設(shè)計(jì)，其相關(guān)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)由工程副總審批。4.3景觀環(huán)境深入方案審定后，由總工辦編制施工圖設(shè)計(jì)計(jì)劃及組織景觀施工圖招標(biāo)委托設(shè)計(jì)。 4.4出正式施工圖前，總工辦應(yīng)組織相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)進(jìn)行施工圖審查，并按施工圖審查基本要求的規(guī)定執(zhí)行。4.5景觀環(huán)境施工圖應(yīng)報(bào)工程副總審批。4.6修建性詳規(guī)設(shè)計(jì)、修建性設(shè)計(jì)（總圖）、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等的圖紙資料及竣工圖（非景觀環(huán)境類），景觀環(huán)境施工圖及竣工圖均應(yīng)及時(shí)備案。4.7工程技術(shù)部應(yīng)及時(shí)掌握景觀環(huán)境施工進(jìn)度及安排，并定期進(jìn)行景觀環(huán)境現(xiàn)場(chǎng)施工檢查。5 其它設(shè)計(jì)5.1其它設(shè)計(jì)包括小區(qū)總體配套（建筑、景觀、裝修）設(shè)計(jì)，部分施工圖設(shè)計(jì)完善工作等，由總工辦負(fù)責(zé)組織完成，并必

8、須執(zhí)行前述“一般規(guī)定”。5.2賣(mài)場(chǎng)（包括與所有銷售展示相關(guān)的建筑、景觀、裝修等）方案由市場(chǎng)部負(fù)責(zé)委托設(shè)計(jì)，報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審批。銷售賣(mài)場(chǎng)及樣板房的設(shè)計(jì)應(yīng)注意規(guī)避法律與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 6設(shè)計(jì)更改6.1所有變更申請(qǐng)及變更方案的審查，均必須包括該變更可能對(duì)質(zhì)量、工期、成本的影響。6.2在施工圖設(shè)計(jì)及施工過(guò)程中，所有涉及規(guī)劃、建筑單體方案的原則性變更（調(diào)整），應(yīng)事先告知有關(guān)的工程、造價(jià)和營(yíng)銷管理部門(mén)，并且報(bào)工程副總審批。6.3在景觀環(huán)境概念方案或深入方案確定后，由于特殊原因需進(jìn)行的局部設(shè)計(jì)調(diào)整或更改，統(tǒng)一由總工辦組織提出設(shè)計(jì)申請(qǐng)，并注明修改原因及擬修改方向，一并報(bào)工程副總審批。6.4除上述規(guī)定外的施工圖變更

9、外，其余變更由項(xiàng)目經(jīng)理部根據(jù)工程設(shè)計(jì)變更管理規(guī)定進(jìn)行處理，包括：1）識(shí)別變更需要，并予以評(píng)審；2）形成設(shè)計(jì)變更書(shū)面文件；3）審查設(shè)計(jì)變更文件；4）發(fā)布、執(zhí)行變更文件。6.5最終批準(zhǔn)的施工圖變更文件，總工辦必須于施工圖變更文件生效7日以內(nèi)，復(fù)制變更文件，通知有關(guān)的現(xiàn)場(chǎng)施工、工程造價(jià)和營(yíng)銷管理部門(mén)，并做好變更文件的講解工作。是否需要初勘委托測(cè)量/初勘測(cè)量或提供地形圖/地質(zhì)初勘第二章 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程總工辦編制規(guī)劃設(shè)計(jì)指引總經(jīng)理辦公會(huì)審批 yes no總工辦編制規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)/招標(biāo)文件總經(jīng)理辦公會(huì)審批通過(guò)招標(biāo)選擇委托設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)/調(diào)整/提交規(guī)劃方案總工辦接收方案,申請(qǐng)方案評(píng)審 召開(kāi)方案評(píng)

10、審會(huì)通過(guò) no 計(jì)劃配套部進(jìn)行規(guī)劃報(bào)批yes第三章 建筑方案設(shè)計(jì)作業(yè)流程總工辦編制建筑方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)總經(jīng)理辦公會(huì)審批總工辦編制設(shè)計(jì)招標(biāo)文件，按照招標(biāo)程序選擇設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)單位進(jìn)行建筑方案設(shè)計(jì)/設(shè)計(jì)修改，總工辦跟蹤設(shè)計(jì)質(zhì)量與進(jìn)度總工辦接收方案，進(jìn)行初步審查通過(guò) no yes申請(qǐng)方案評(píng)審召開(kāi)方案評(píng)審會(huì) 通過(guò) no yes計(jì)劃配套部進(jìn)行方案報(bào)批，總工辦進(jìn)行下一階段設(shè)計(jì)準(zhǔn)備第四章 景觀環(huán)境設(shè)計(jì)作業(yè)流程總工辦編制景觀環(huán)境設(shè)計(jì)總體計(jì)劃總經(jīng)理辦公會(huì)審查批準(zhǔn)總工辦編制階段設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)總經(jīng)理辦公會(huì)審查批準(zhǔn)招標(biāo)選擇設(shè)計(jì)單位總工辦配合設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)接收階段設(shè)計(jì)成果施工圖設(shè)計(jì) 概念設(shè)計(jì)或深入設(shè)計(jì)總工辦組織評(píng)審溝通修改，

11、審查通過(guò)進(jìn)行下一階段設(shè)計(jì)第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)指引編制要點(diǎn)1 設(shè)計(jì)意向部分1.1總體開(kāi)發(fā)設(shè)想1.1.1 項(xiàng)目定位和開(kāi)發(fā)計(jì)劃表達(dá)要求：道路系統(tǒng)與分期開(kāi)發(fā)的關(guān)系、結(jié)合項(xiàng)目地塊價(jià)值分析的容積率分配計(jì)劃、關(guān)注點(diǎn)設(shè)計(jì)（自然環(huán)境利用等）的開(kāi)發(fā)思路及成本測(cè)算、交通組織的設(shè)想等。1.1.2銷售策略與開(kāi)發(fā)步驟的契合性要求1.2規(guī)劃設(shè)計(jì)細(xì)則1.2.1總體規(guī)劃構(gòu)思表達(dá)要求：結(jié)合項(xiàng)目定位及開(kāi)發(fā)計(jì)劃進(jìn)行總體規(guī)劃構(gòu)想、規(guī)劃要點(diǎn)、土地評(píng)估（根據(jù)自然地形、地貌分析土地規(guī)劃用途，選擇適宜建造的范圍）。1.2.2道路系統(tǒng)規(guī)劃表達(dá)要求：路網(wǎng)形式、人車(chē)流組織、道路分級(jí)布置、靜態(tài)交通布置，以及關(guān)鍵技術(shù)要求，如：出入口與交通樞紐、消防車(chē)道設(shè)計(jì)

12、等。1.2.2.1車(chē)行系統(tǒng)與停車(chē)規(guī)劃表達(dá)要求：停車(chē)量及停車(chē)方式（設(shè)計(jì)車(chē)位測(cè)算、各種停車(chē)組織方式的分配比例）。1.2.2.2步行系統(tǒng)規(guī)劃表達(dá)要求：純步行系統(tǒng)分布（是否考慮絕對(duì)禁止機(jī)動(dòng)車(chē)穿行的地段，該地段應(yīng)具備的區(qū)域特點(diǎn)）、無(wú)障礙步行系統(tǒng)（是否考慮針對(duì)殘疾人、老人的無(wú)障礙環(huán)境設(shè)計(jì)及步行系統(tǒng)到達(dá)范圍的要求）。1.2.3綠化與景觀系統(tǒng)規(guī)劃表達(dá)要求：自然條件、用地條件分析、景觀系統(tǒng)最大化利用分析。1.2.4配套公共服務(wù)設(shè)施系統(tǒng)規(guī)劃表達(dá)要求：配套項(xiàng)目與公共設(shè)施規(guī)劃（對(duì)配套與公共設(shè)施的配置種類、數(shù)量及分布的要求，以及經(jīng)營(yíng)的利好）。1.2.5豎向規(guī)劃1.2.6市政設(shè)施管網(wǎng)綜合規(guī)劃1.2.7生態(tài)與節(jié)能設(shè)計(jì)表達(dá)要

13、求：對(duì)生態(tài)環(huán)境的利用與保護(hù)的要求，根據(jù)各地區(qū)差異對(duì)雨水、太陽(yáng)能及其他自然資源的利用設(shè)想。1.3建筑設(shè)計(jì)細(xì)則表達(dá)要求：以城市背景與項(xiàng)目用地的分析報(bào)告為基礎(chǔ)資料，對(duì)檔次定位、主體風(fēng)格、主力戶型、環(huán)保節(jié)能和智能系統(tǒng)的實(shí)施加以說(shuō)明，對(duì)建筑材料、部件產(chǎn)品的使用設(shè)想。建筑造型、間距、朝向、群體空間。1.4項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)、規(guī)劃方向及問(wèn)題剖析表達(dá)要求：對(duì)項(xiàng)目的各地塊開(kāi)發(fā)價(jià)值、開(kāi)發(fā)內(nèi)容安排計(jì)劃、規(guī)劃風(fēng)格進(jìn)行總體分析、提出項(xiàng)目需要處理的重要問(wèn)題及操作難點(diǎn)。2 客觀資料部分（說(shuō)明：本部分為設(shè)計(jì)工作提供客觀理性的背景資料。）2.1城市背景分析（說(shuō)明：節(jié)錄項(xiàng)目可行性研究報(bào)告之相關(guān)內(nèi)容。）2.1.1城市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析2

14、.1.2主要銷售對(duì)象與需求人群分析2.1.3市場(chǎng)潛力與隱性商機(jī)分析2.1.4當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗與人文分析2.1.5市民居住模式和出行方式分析表達(dá)方式：分析方式以形成不同生活層次和生活習(xí)慣的內(nèi)在因素為主，搞清楚當(dāng)?shù)鼐用竦娜粘Ｉ钅Ｊ?，避免設(shè)計(jì)師想當(dāng)然。2.1.6建筑文脈分析2.2 項(xiàng)目用地狀況分析2.2.1自然環(huán)境調(diào)查報(bào)告2.2.1.1當(dāng)?shù)貧夂蛱卣鞅磉_(dá)要求：資料來(lái)源于當(dāng)?shù)爻鞘薪y(tǒng)計(jì)信息年鑒和氣象局網(wǎng)絡(luò)資料。風(fēng)向、氣溫、降水、云霧和日照、空氣濕度、氣壓等。2.2.1.2空氣質(zhì)量表達(dá)要求：資料來(lái)源于當(dāng)?shù)爻鞘薪y(tǒng)計(jì)信息年鑒和環(huán)保局?jǐn)?shù)據(jù)資料，實(shí)地踏勘的上風(fēng)空氣污染情況。2.2.1.3噪聲水平表達(dá)要求：噪聲模擬測(cè)試分析

15、報(bào)告，內(nèi)容不少于：測(cè)試分析報(bào)告、模擬樣本、測(cè)點(diǎn)定位圖。2.2.1.4水文情況表達(dá)要求：資料來(lái)源于地質(zhì)資料報(bào)告和相關(guān)政府機(jī)構(gòu)的水文、地質(zhì)資料。1）地下水位（關(guān)系到地下、半地下建筑、下沉廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)）2）地?zé)豳Y源（關(guān)系到會(huì)所能夠配備的服務(wù)項(xiàng)目，小區(qū)采暖熱源等問(wèn)題）3）用地內(nèi)以及用地毗鄰河流、泄洪溝、湖泊等水系的水量變化規(guī)律、水質(zhì)資料（關(guān)系到小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量、防澇設(shè)施，對(duì)水系資源的利用方式）4）城市給排水管網(wǎng)與城市管網(wǎng)連接點(diǎn)管徑、坐標(biāo)、標(biāo)高、材料、壓力等2.2.1.5地形地貌分析 表達(dá)要求：資料來(lái)源于規(guī)劃國(guó)土部門(mén)提供的地形圖與控規(guī)圖紙資料及現(xiàn)場(chǎng)踏勘。1）等高（等深）線地形圖、土壤土質(zhì)2）保護(hù)保留植被、樹(shù)

16、木明細(xì)與定位圖3）保留保護(hù)古跡、建筑明細(xì)與定位圖4）地質(zhì)構(gòu)造及地層、地層穩(wěn)定性和地震烈度等級(jí)2.2.1.6基地內(nèi)市政設(shè)施表達(dá)要求：資料來(lái)源于相關(guān)規(guī)劃文件，需現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)。1）空中高壓走廊、微波通道確認(rèn)2）地下光纖通訊、電信電纜確認(rèn)3）泄洪溝、涵洞等城市資料確認(rèn)4）市政“三通”、“七通”情況2.2.1.7其他2.2.2項(xiàng)目用地城市區(qū)位價(jià)值分析（說(shuō)明：重點(diǎn)為居民出行可達(dá)性分析。）2.2.2.1項(xiàng)目所處地段等級(jí)表達(dá)要求：資料來(lái)源于規(guī)劃國(guó)土部門(mén)的城市規(guī)劃發(fā)展圖則。2.2.2.2出行可達(dá)性分析表達(dá)要求：1）基地與城市節(jié)點(diǎn)的出行便利性2）經(jīng)過(guò)本地塊的城市捷運(yùn)系統(tǒng)的服務(wù)強(qiáng)度3）地塊周邊市政道路等級(jí)、高峰時(shí)間交通

17、流向流量與擁擠分析4）用地范圍內(nèi)的規(guī)劃市政路現(xiàn)狀及其交通量調(diào)查2.2.2.3周邊土地與建筑表達(dá)要求：1）周邊土地利用現(xiàn)狀調(diào)查與未來(lái)規(guī)劃遠(yuǎn)景圖則確認(rèn)（確認(rèn)周邊土地正在或者將要發(fā)展的物業(yè)的性質(zhì)用途；確認(rèn)周邊市政設(shè)施的遠(yuǎn)景規(guī)劃情況是否有立交橋、封閉快速路、道路拓寬、市政管線等工程設(shè)施的建設(shè)情況。）2）周邊建筑調(diào)研（確認(rèn)建筑性質(zhì)、使用年限、改造變更用途的可能性；確認(rèn)周邊建筑物對(duì)本地塊的影響，包括：遮擋、噪音、污染、交通、服務(wù)等方面。）3）周邊樓盤(pán)概況2.2.3可利用資源分析表達(dá)要求：（重點(diǎn)為交通、配套資源分析）1）可以方便享有的資源：步行5分鐘，半徑400米范圍內(nèi)2）居民可以利用的資源：步行5-10分

18、鐘，半徑400-800米之間范圍內(nèi)2.2.3.1交通資源表達(dá)要求：在可達(dá)距離范圍內(nèi)的交通方式、站點(diǎn)、服務(wù)時(shí)間、連接區(qū)域、與重要城市節(jié)點(diǎn)的交通時(shí)間。2.2.3.2城市配套服務(wù)資源表達(dá)要求：在可達(dá)距離范圍內(nèi)的城市商業(yè)服務(wù)配套資源的種類、規(guī)模、服務(wù)能力，以及缺欠配套項(xiàng)目明細(xì)。2.2.3.3景觀與生態(tài)資源表達(dá)要求：在可達(dá)距離范圍內(nèi)的城市公共綠地、自然景觀、河流山坡等，視覺(jué)可達(dá)的自然景觀，以及利用方式。2.2.4用地原有構(gòu)筑物、建筑物狀況第六章 規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)編制要點(diǎn)1 城市背景分析（詳見(jiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)指引）1）城市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析2）主要銷售對(duì)象與需求人群分析3）市場(chǎng)潛力與隱性商機(jī)分析4）當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗與人文分

19、析5）市民居住模式和出行方式分析6）建筑文脈分析2 項(xiàng)目用地概況（詳見(jiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)指引）1）自然環(huán)境調(diào)查報(bào)告 空氣質(zhì)量 噪聲水平 水文情況 地形地貌分析 基地內(nèi)市政設(shè)施2）項(xiàng)目用地城市區(qū)位價(jià)值分析 項(xiàng)目所處地段等級(jí) 出行可達(dá)性分析 周邊土地與建筑3）可利用資源分析 交通資源 城市配套服務(wù) 景觀與生態(tài)資源4）用地原有構(gòu)筑物、建筑物情況3 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)及經(jīng)營(yíng)要求3.1開(kāi)發(fā)目標(biāo)（如：項(xiàng)目初步定位、風(fēng)格主題、項(xiàng)目類型等）1）客戶主流及檔次定位2）產(chǎn)品構(gòu)成（高、中、低層比例）3）戶型配置4）分期開(kāi)發(fā)的安排3.2經(jīng)營(yíng)要求（如：功能區(qū)域配置及劃分）4 規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)原則及要求4.1指導(dǎo)原則1）符合城市規(guī)劃原則2）

20、符合項(xiàng)目初步定位原則3）生態(tài)與可持續(xù)發(fā)展原則4）整體規(guī)劃原則（與項(xiàng)目周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)和融合）5）尊重和利用當(dāng)?shù)厝宋?、歷史、地理的原則6）經(jīng)濟(jì)性原則7）有利于物業(yè)管理的原則4.2具體要求（分概念規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃）4.2.1規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求4.2.2住宅用地規(guī)劃要求1）整個(gè)小區(qū)空間形態(tài)順應(yīng)主導(dǎo)風(fēng)向，充分考慮住宅群體通風(fēng)與防風(fēng)措施。2）住宅組團(tuán)的組織范圍，組團(tuán)空間的層次要求。3）多層與小高層日照、間距滿足規(guī)范要求。4.2.3公建配套用地規(guī)劃設(shè)計(jì)要求1）關(guān)于公建的配套設(shè)計(jì)和功能分配是整個(gè)規(guī)劃的核心與關(guān)鍵，商業(yè)街的規(guī)模與尺度應(yīng)體現(xiàn)出與眾不同，創(chuàng)造性的特色。公建配套發(fā)展應(yīng)與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。2）公建配套的

21、分類、面積指標(biāo)、設(shè)置位置。4.2.4道路用地與停車(chē)設(shè)施規(guī)劃要求1）路網(wǎng)形式及出入口規(guī)劃2）人車(chē)方式3）停車(chē)位、各種停車(chē)方式的分配比例4）步行系統(tǒng)規(guī)劃要求4.2.5景觀與環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)要求1）對(duì)現(xiàn)有自然資源的保護(hù)與利用2）與總體規(guī)劃、建筑風(fēng)格的協(xié)調(diào)統(tǒng)一3）主要景觀與次要景觀的合理劃分4.2.6成本控制要求5 設(shè)計(jì)依據(jù)由甲方提供或政府政策文件。6成果要求成果類型及規(guī)格。7成果提交時(shí)間、地點(diǎn)及聯(lián)系方式。第七章 項(xiàng)目規(guī)劃方案評(píng)審指引1 適用范圍適用于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的評(píng)審。1）評(píng)價(jià)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是否滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)的需要；2）初步選擇規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。2 評(píng)審方式及要求2.1項(xiàng)目規(guī)劃方案評(píng)審采用會(huì)

22、議評(píng)審的方式進(jìn)行，總工辦負(fù)責(zé)制定評(píng)審會(huì)議的計(jì)劃，明確評(píng)審會(huì)召開(kāi)時(shí)間、參加人員、地點(diǎn)及議程安排。2.2評(píng)審會(huì)一般由總工程師負(fù)責(zé)主持，并指定專業(yè)人員進(jìn)行記錄，總經(jīng)理辦公會(huì)成員至少三分之二以上人員參加，以及工程技術(shù)部相關(guān)人員、工程造價(jià)部相關(guān)人員及邀請(qǐng)的有關(guān)專家。2.3規(guī)劃方案評(píng)審會(huì)議計(jì)劃應(yīng)至少提前一周通知參加人員，會(huì)議評(píng)審資料應(yīng)至少提前一天發(fā)放給參加評(píng)審會(huì)議的人員。2.4評(píng)審會(huì)議所需資料由總工辦負(fù)責(zé)準(zhǔn)備，包括：1）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃書(shū)3）項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告4）規(guī)劃設(shè)計(jì)指引5）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（至少三家設(shè)計(jì)單位提供）6）規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)文件7）規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)8）地形模塊（需要時(shí)）9）周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的材

23、料設(shè)備資料，以及本項(xiàng)目的材料設(shè)備計(jì)劃10）其它資料3 評(píng)審議程及結(jié)論3.1由總工辦對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指引進(jìn)行講解，重點(diǎn)介紹項(xiàng)目背景、公司對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃方案的方向性設(shè)想、存在的問(wèn)題及項(xiàng)目操作難點(diǎn)等內(nèi)容。（此時(shí)投標(biāo)單位應(yīng)不在會(huì)場(chǎng)）3.2由各投標(biāo)單位分別介紹方案，并留出20分鐘左右的提問(wèn)時(shí)間。3.3與會(huì)者就投標(biāo)方案發(fā)表意見(jiàn)，主持人應(yīng)注意控制討論范圍集中于項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案簡(jiǎn)評(píng)表中所列的條款，以便形成具有傾向性的專業(yè)意見(jiàn)。3.4方案評(píng)定采用與會(huì)人員記名投票打分的方式進(jìn)行，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案簡(jiǎn)評(píng)表中每一單項(xiàng)滿分為10分，由投票人分別就每一方案給出各項(xiàng)得分。4 評(píng)審紀(jì)要4.1評(píng)審會(huì)結(jié)束后三天內(nèi)，總工辦應(yīng)做好規(guī)劃方案評(píng)審會(huì)

24、紀(jì)要，總結(jié)分析對(duì)各規(guī)劃方案的評(píng)審意見(jiàn)及評(píng)分，一并報(bào)集團(tuán)公司審批。4.2規(guī)劃方案通過(guò)后，由總工辦負(fù)責(zé)發(fā)出通知，知會(huì)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位。4.3未能通過(guò)集團(tuán)公司審批時(shí)，應(yīng)重新組織規(guī)劃方案設(shè)計(jì)和評(píng)審。第八章 建筑單體方案評(píng)審指引1 適用范圍適用于建筑方案設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目建筑方案的評(píng)審，確認(rèn)設(shè)計(jì)單位提交建筑方案是否符合公司要求，以及識(shí)別方案需要改進(jìn)的方面。2 方案評(píng)審方式及要求2.1項(xiàng)目建筑方案評(píng)審采用會(huì)議評(píng)審的方式進(jìn)行，總工辦負(fù)責(zé)制訂評(píng)審會(huì)議計(jì)劃，明確評(píng)審會(huì)召開(kāi)時(shí)間、參加人員、地點(diǎn)及議程安排。2.2評(píng)審會(huì)一般由總工程師負(fù)責(zé)主持，并指定專業(yè)人員進(jìn)行記錄，總經(jīng)理辦公會(huì)成員至少三分之二以上人員參加，以及工程技術(shù)部相關(guān)

25、人員、工程造價(jià)部相關(guān)人員及邀請(qǐng)的有關(guān)專家。2.3建筑方案評(píng)審會(huì)議計(jì)劃應(yīng)至少提前一周通知參加人員，會(huì)議評(píng)審資料應(yīng)至少提前一天發(fā)放給參加評(píng)審會(huì)議的人員。2.4評(píng)審會(huì)議所需資料由總工辦負(fù)責(zé)準(zhǔn)備，包括： 1）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)3）項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告4）建筑方案（建筑的平、立、剖面圖、建筑效果圖；經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)；設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)；用地紅線圖） 5）其它資料3 評(píng)審控制要點(diǎn)3.1由總工辦對(duì)建筑方案設(shè)計(jì)背景進(jìn)行介紹，重點(diǎn)回顧規(guī)劃設(shè)計(jì)方案要點(diǎn)、公司對(duì)項(xiàng)目建筑方案的要求等。3.2由設(shè)計(jì)單位介紹建筑方案，并回答評(píng)委提問(wèn)。3.3 與會(huì)者就建筑方案發(fā)表意見(jiàn)，主持人應(yīng)注意控制討論范圍集中于建筑方案評(píng)審要

26、點(diǎn)中所列的條款，以利充分識(shí)別建筑方案完善的需要。4 建筑方案評(píng)審控制點(diǎn)4.1檢查方案是否符合國(guó)家的現(xiàn)行規(guī)范、法規(guī)、法律、標(biāo)準(zhǔn)。4.2與規(guī)劃設(shè)計(jì)是否一致，若不一致要說(shuō)明其相對(duì)的優(yōu)缺點(diǎn)，以供評(píng)委評(píng)審。4.3是否符合美觀、實(shí)用及便于實(shí)施的原則。4.4流線設(shè)計(jì)1）建筑單體入口與道路關(guān)系的合理性；2）電梯廳與樓梯間位置的合理性；3）人流、車(chē)流組織的是否順暢，是否相互干擾。4.5平面設(shè)計(jì)1）每種戶型的類型、面積是否合理；2）戶型設(shè)計(jì)能否適應(yīng)與市場(chǎng)需求；3）平面設(shè)計(jì)是否經(jīng)濟(jì)合理；4）是否符合現(xiàn)行的相關(guān)建筑規(guī)范幾法規(guī)（特別應(yīng)該重點(diǎn)審查消防、人防是否符合國(guó)家、地方的相關(guān)規(guī)定）。4.6立面設(shè)計(jì)1）立面形式與整個(gè)城

27、市建筑、文化的大背景的關(guān)系；2）立面的風(fēng)格；3）立面形式的比例、尺度；4）建筑外立面的細(xì)部設(shè)計(jì)；5）立面形式與市場(chǎng)需求之間的關(guān)系。4.7剖面設(shè)計(jì)1）高層建筑的地下室的層高的確定；2）多層建筑若底層架空，其層高的確定；3）標(biāo)準(zhǔn)層的層高確定；4）頂層的層高的確定及其利用。4.8結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)重點(diǎn)審查建筑方案在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上是否可行、經(jīng)濟(jì)、合理。4.9新技術(shù)、新材料的運(yùn)用是否利用已經(jīng)經(jīng)過(guò)驗(yàn)證較成熟又經(jīng)濟(jì)實(shí)用的新技術(shù)、新材料。5 評(píng)審結(jié)論5.1指定記錄人在會(huì)后三天內(nèi)應(yīng)做好建筑方案評(píng)審會(huì)紀(jì)要，總結(jié)分析對(duì)建筑方案的評(píng)審意見(jiàn)。5.2總工辦經(jīng)辦設(shè)計(jì)人員，將評(píng)審意見(jiàn)以設(shè)計(jì)修改通知單的形式通知設(shè)計(jì)單位。5.3設(shè)計(jì)單位在修改

28、后經(jīng)總工程師認(rèn)可后，報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)審批。第九章 景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)編制要點(diǎn)1 項(xiàng)目概況（引用規(guī)劃設(shè)計(jì)指引內(nèi)容）1）項(xiàng)目背景資料2）項(xiàng)目基本定位3）項(xiàng)目環(huán)境資料2 設(shè)計(jì)范圍、內(nèi)容及深度2.1設(shè)計(jì)范圍根據(jù)總體規(guī)劃和開(kāi)發(fā)要求確定設(shè)計(jì)范圍。2.2設(shè)計(jì)內(nèi)容詳細(xì)景觀范圍，如主題公園、組團(tuán)綠地等。2.3設(shè)計(jì)深度根據(jù)開(kāi)發(fā)要求確定設(shè)計(jì)深度（概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、設(shè)施圖設(shè)計(jì)）。3設(shè)計(jì)要求3.1總體構(gòu)思要求僅提供方向性設(shè)想，應(yīng)要求景觀設(shè)計(jì)師就下述各項(xiàng)作細(xì)致說(shuō)明：1）對(duì)項(xiàng)目的各地塊開(kāi)發(fā)價(jià)值、開(kāi)發(fā)內(nèi)容安排計(jì)劃、規(guī)劃風(fēng)格進(jìn)行總體分析、提出項(xiàng)目需要處理的重要問(wèn)題及操作難點(diǎn)。2）提出總體設(shè)計(jì)構(gòu)想、設(shè)計(jì)要點(diǎn)、土地評(píng)估（根據(jù)

29、自然地形、地貌分析土地規(guī)劃用途，選擇適宜建造的范圍）。3）與總體規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系的構(gòu)思（對(duì)景觀系統(tǒng)與自然景觀或城市景觀的呼應(yīng)關(guān)系、步行系統(tǒng)與景觀帶的結(jié)合方式的傾向意見(jiàn)、應(yīng)用依據(jù)，對(duì)其主題和氣氛的要求）。3.2設(shè)計(jì)細(xì)則（具體景點(diǎn)設(shè)計(jì)要求）。4 設(shè)計(jì)依據(jù)由甲方提供或政府政策文件。5 設(shè)計(jì)不同階段成果內(nèi)容和要求5.1概念方案設(shè)計(jì)階段（設(shè)計(jì)說(shuō)明及成果圖冊(cè)）1）總體景觀規(guī)劃彩色平面圖2）功能空間內(nèi)主題景點(diǎn)的平面布置及概念效果草圖3）功能空間內(nèi)主要硬、軟景觀設(shè)施的平面布置及概念效果草圖4）主要接點(diǎn)及普遍共性空間的景觀平面及概念效果草圖5.2初步設(shè)計(jì)階段（方案設(shè)計(jì)說(shuō)明及成果圖冊(cè)三套，電子文本一套）5.2.1各種硬質(zhì)景觀及其功能設(shè)施的平面布置圖1）各種園路的詳細(xì)布置圖2）各種廣場(chǎng)鋪裝的詳細(xì)平面布置圖3）各種水體的詳細(xì)平面布置圖4）植栽的平面布置草圖（結(jié)合硬質(zhì)景觀僅要求到喬木、灌木、花草的區(qū)塊設(shè)計(jì)）5）各種小品、雕塑、亭臺(tái)及功能設(shè)施的詳細(xì)平面布置圖6）照明系統(tǒng)的詳細(xì)平面布置圖5.2.2各種硬質(zhì)景觀及其功能設(shè)施的平、立、剖面圖及效果圖1）各種道路、廣場(chǎng)的布置形式圖及效果圖2）各種水體及其駁岸的平、立、剖面及效果圖3）各種小品、雕塑的平、立、剖面及效果圖4）各類景觀建筑的平、立、剖面及效果圖5）各種功能設(shè)施的設(shè)