“剛性與彈性相結(jié)合”的控制性詳細(xì)規(guī)劃編制體系探索

1、剛性與彈性相結(jié)合”的控制性詳細(xì)規(guī)劃編制體系探索摘要：對(duì)控制性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行分層控制，將傳統(tǒng)控制 性詳細(xì)規(guī)劃分解為單元規(guī)劃和地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃，單元規(guī) 劃作為規(guī)劃管理部門(mén)內(nèi)部技術(shù)文件，著重對(duì)單元內(nèi)建設(shè)總量、 人口規(guī)模、三大設(shè)施進(jìn)行預(yù)測(cè)與控制，地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃 作為規(guī)劃管理法定文件，著重對(duì)地塊的出讓指標(biāo)等要素進(jìn)行 控制，兩個(gè)層級(jí)的劃分，達(dá)到了剛性與彈性的結(jié)合，提高了 控制性詳細(xì)規(guī)劃的適應(yīng)性與法定嚴(yán)肅性。關(guān)鍵詞：分層控制；單元規(guī)劃；地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃1 控規(guī)編制背景2006 年合肥市確定了“ 141”發(fā)展框架和建設(shè)現(xiàn)代化濱 湖大城市的目標(biāo)，濱湖新區(qū)建設(shè)拉開(kāi)帷幕，單元一屬于合肥 市中心城區(qū)的組成部分，

2、在建設(shè)之初組織編制了濱湖新區(qū) 啟動(dòng)區(qū)與拓展區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 。隨著合肥一中、 46 中、 師范附小、濱湖第一人民醫(yī)院、濱湖世紀(jì)城等項(xiàng)目的建設(shè)實(shí) 施，濱湖新區(qū)進(jìn)行快速發(fā)展進(jìn)程中，控規(guī)控制部分內(nèi)容與市 場(chǎng)發(fā)展的需求存在一定的差異。2008 年城鄉(xiāng)規(guī)劃法的實(shí)施，控制性詳細(xì)規(guī)劃（以下 簡(jiǎn)稱(chēng)“控規(guī)”）的法定地位進(jìn)一步明確，控規(guī)修改的條件和 程序越加嚴(yán)格，傳統(tǒng)控規(guī)編制在實(shí)施中面臨著城市發(fā)展的新 機(jī)遇，已編控規(guī)適應(yīng)性受到了較大的挑戰(zhàn)，控規(guī)控制內(nèi)容需 根據(jù)市場(chǎng)的變化進(jìn)行動(dòng)態(tài)的維護(hù)。2 控規(guī)編制策略 針對(duì)城鄉(xiāng)規(guī)劃法對(duì)控規(guī)法定效力要求，上海、北京 等地進(jìn)行了各自的探索。北京將新城地區(qū)控規(guī)劃分解為街區(qū)與地塊層面，街

3、區(qū)層 面一般規(guī)模控制在 3 萬(wàn)人左右，以落實(shí)分解上位新城總規(guī) （片 區(qū)規(guī)劃）要求，在街區(qū)對(duì)各類(lèi)設(shè)施進(jìn)行落實(shí)配置，作為規(guī)劃 公示內(nèi)容；地塊層面，對(duì)地塊屬性進(jìn)行詳細(xì)的明確，作為地 塊出讓審批的依據(jù)。上海中心城區(qū)在總體規(guī)劃與控規(guī)兩個(gè)層面之間增加一 個(gè)層面規(guī)劃單元規(guī)劃單元規(guī)劃控制規(guī)模一般為 5 萬(wàn)人， 主要落實(shí)分解城市總體規(guī)劃指標(biāo)和控制內(nèi)容，作為控規(guī)審核 的重要依據(jù)；控規(guī)就是地塊層面，落實(shí)單元規(guī)劃控制指標(biāo)， 對(duì)地塊屬性進(jìn)行詳細(xì)的明確，作為地塊出讓審批的依據(jù)。考慮濱湖新區(qū)作為城市新建地區(qū)，發(fā)展面臨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的 多重不確定性為增加控規(guī)的適應(yīng)性與合理、合法性，利用合 肥市具有半個(gè)立法權(quán)，規(guī)劃編制策略參考上海與

4、北京，對(duì)控 制性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行分層控制，將控規(guī)分解為單元規(guī)劃和地塊 控制性詳細(xì)規(guī)劃，單元規(guī)劃經(jīng)過(guò)規(guī)委會(huì)審議后，作為規(guī)劃管 理部門(mén)內(nèi)部技術(shù)文件，地塊控規(guī)經(jīng)市政府常務(wù)會(huì)批準(zhǔn)后作為 規(guī)劃管理法定文件，著重對(duì)地塊的出讓指標(biāo)等要素進(jìn)行控制， 兩個(gè)層級(jí)的劃分，達(dá)到了剛性與彈性的結(jié)合，提高了控制性 詳細(xì)規(guī)劃的適應(yīng)性與法定嚴(yán)肅性。3 單元規(guī)劃層面控制內(nèi)容與方法單元規(guī)劃控制內(nèi)容主要是研究確定片區(qū)的定位與主導(dǎo) 功能，對(duì)單元建設(shè)總量、容納居住總?cè)丝?、綠地環(huán)境指標(biāo)、 整體城市設(shè)計(jì)框架、城鄉(xiāng)公共基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公 共安全設(shè)施等等進(jìn)行控制。單元一單元規(guī)劃根據(jù)城市總體規(guī)劃要求，毗鄰合肥市經(jīng) 開(kāi)區(qū)和包河工業(yè)園的產(chǎn)業(yè)人口

5、聚集優(yōu)勢(shì)，及自身生態(tài)環(huán)境優(yōu) 勢(shì)與現(xiàn)狀發(fā)展主要面臨的問(wèn)題，確定單元的功能定位為以商 業(yè)居住為主導(dǎo)功能，優(yōu)先發(fā)展公益設(shè)施配套的生態(tài)宜居城市 新區(qū)。單元建筑總量控制，依據(jù)濱湖新區(qū)城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)， 對(duì)單元一規(guī)劃地塊的建筑高度、建筑密度、建設(shè)強(qiáng)度進(jìn)行控 制，通過(guò)街坊強(qiáng)度分區(qū)進(jìn)行測(cè)算，預(yù)測(cè)出單元一建筑總量為 1500 萬(wàn) m2 ，毛容積率為 1.77，進(jìn)行上限控制。單元人口規(guī)?？刂?，傳統(tǒng)人口測(cè)算一般采用人均城市總 體規(guī)劃中的居住用地 30m2/ 人進(jìn)行測(cè)算控制，單元一容納人 口 7 萬(wàn)人。本次規(guī)劃考慮合肥土地資源相對(duì)緊張，一般采用 高層建筑為主要居住建筑形式，一般基準(zhǔn)容積率在 2.5-2.8 左右，考慮國(guó)家

6、規(guī)定的 70%的居住套數(shù)面積需低于 90m2 ， 采用戶均 100m2 ，戶均人口 2.8，進(jìn)行控制測(cè)算單元一可容 納總?cè)丝跒?13 萬(wàn)人。兩者預(yù)測(cè)差距較大，借鑒在合肥現(xiàn)有 建成居住區(qū)實(shí)際居住情況，規(guī)劃按照單元一可容納總?cè)丝跒?13 萬(wàn)人為總?cè)丝凇卧G化總量控制，根據(jù)合肥市總體規(guī)劃 、濱湖四 線專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃對(duì)市、區(qū)級(jí)公園綠地進(jìn)行控制；按照“五五見(jiàn) 綠”的建設(shè)目標(biāo)，結(jié)合社區(qū)中心布置的的社區(qū)體育公園與綠 地，實(shí)現(xiàn)單元整體綠地率 21.4%，人均綠地面積 13.9m2/ 人城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施控制、城鄉(xiāng)公共服務(wù)設(shè)施控制、城鄉(xiāng)安全 設(shè)施等三大設(shè)施控制，原則上對(duì)合肥市已編制的 14 項(xiàng)專(zhuān)項(xiàng) 規(guī)劃的規(guī)劃需在單元一范

7、圍內(nèi)進(jìn)行落實(shí)的市級(jí)設(shè)施用地進(jìn) 行落實(shí)， 鼓勵(lì)設(shè)施集中建設(shè)， 并根據(jù)單元預(yù)測(cè)總量進(jìn)行校核， 對(duì)于原專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃預(yù)測(cè)設(shè)施規(guī)模不足的，進(jìn)行設(shè)施規(guī)模增加， 規(guī)模超過(guò)現(xiàn)有預(yù)測(cè)的，設(shè)施規(guī)模進(jìn)行減少，但在用地上予以 預(yù)控。在既有市級(jí)設(shè)施的基礎(chǔ)上，根據(jù)現(xiàn)有人口規(guī)模，對(duì)社 區(qū)服務(wù)設(shè)施進(jìn)行集中，建設(shè)兩級(jí)社區(qū)中心，對(duì)規(guī)劃中小學(xué)設(shè) 置在考慮既有服務(wù)半徑的基礎(chǔ)上，按照主要道路分割，進(jìn)行 學(xué)區(qū)的劃分，并根據(jù)學(xué)區(qū)人口的預(yù)測(cè)，確定中小學(xué)規(guī)模。單元規(guī)劃對(duì)于城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、安全設(shè)施 等三大設(shè)施用地中市、區(qū)級(jí)設(shè)施進(jìn)行實(shí)線與虛線結(jié)合的控制 方式，保證重大設(shè)施用地控制的剛性與彈性，現(xiàn)狀的進(jìn)行實(shí) 線控制、規(guī)劃設(shè)施采用虛線控制，原

8、則上不許調(diào)整，確需調(diào) 整的，必須在單元內(nèi)進(jìn)行再落實(shí)在；對(duì)單元內(nèi)片區(qū)與社區(qū)級(jí) 設(shè)施進(jìn)行建虛線控制，允許在單元內(nèi)進(jìn)行位置的調(diào)整，但設(shè) 施數(shù)量與設(shè)施規(guī)模不得減少，保證在現(xiàn)實(shí)項(xiàng)目中具有一定彈 性，增加操作性。單元規(guī)劃成果形式以文本、圖集、說(shuō)明書(shū)提供市政府與 規(guī)劃局等部門(mén)決策使用。4 地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃內(nèi)容與深度 地塊控規(guī)以落實(shí)單元層面的規(guī)劃意圖，總量控制及配套 設(shè)施，將規(guī)劃目標(biāo)轉(zhuǎn)化為定量化；遵照土地價(jià)值規(guī)律將土地 的級(jí)差反映到具體的控制指標(biāo)中去，使價(jià)值高的土地在一定 范圍內(nèi)有更高的聚集度和經(jīng)濟(jì)價(jià)值；對(duì)修建性詳細(xì)規(guī)劃、城 市設(shè)計(jì)及管理等工作，提出較為全面合理的控制性規(guī)定、建 議和指標(biāo)數(shù)據(jù)。按道路、河流、

9、用地邊界劃分單元一劃分為 41 個(gè)街坊，61 個(gè)地塊。地塊控制體系主要包括指標(biāo)控制體系和要素控制 體系。指標(biāo)控制主要通過(guò)量化指標(biāo)對(duì)地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)和環(huán)境 質(zhì)量進(jìn)行控制。要素控制是對(duì)城市設(shè)計(jì)、地塊配套設(shè)施、公 共開(kāi)放空間、建筑建造、文物保護(hù)和地下空間開(kāi)發(fā)等部分要 素提出特別控制要求。指標(biāo)控制和要素控制依據(jù)控制強(qiáng)度不 同分為強(qiáng)制性指標(biāo)和引導(dǎo)性指標(biāo)要素。強(qiáng)制性指標(biāo)要素：容積率、綠地率、建筑密度、配套設(shè) 施等指標(biāo)內(nèi)容，必須嚴(yán)格執(zhí)行。引導(dǎo)性指標(biāo)：居住人口、建筑體量、色彩等鼓勵(lì)執(zhí)行 地塊控規(guī)成果形式以文本、圖則提供規(guī)劃局進(jìn)行公示，指標(biāo)與其它控制要求納入土地出讓附屬設(shè)計(jì)條件中。5 結(jié)語(yǔ)單元一規(guī)劃是在安徽省、 合肥市第一次在 城鄉(xiāng)規(guī)劃法 出臺(tái)后，把法律的嚴(yán)肅要求與市場(chǎng)配置資源基礎(chǔ)作用相結(jié)合， 將傳統(tǒng)的控制性詳細(xì)