價值工程法應(yīng)用案例分析

1、價值工程法應(yīng)用案例分析一、價值工程法應(yīng)用的一般步驟運用價值工程法進行房地產(chǎn)項目產(chǎn)品定位決策的大致步驟如下：(1) 選擇價值工程對象，擬訂價值工程的評價方案。根據(jù)房地產(chǎn)項目產(chǎn)品的設(shè)計構(gòu)思，提出幾種項目產(chǎn)品實施的可行性方案，為方案的比較分析提供基礎(chǔ)。(2) 搜集資料，確定功能指標(biāo)體系。對房地產(chǎn)項目產(chǎn)品設(shè)計方案的有關(guān)評價指標(biāo)進行實際現(xiàn)狀調(diào)查，確定價值程分析的功能評價指標(biāo)體系。(3) 確定功能指標(biāo)的重要性系數(shù)根據(jù)用戶、銷售人員、專家對房地產(chǎn)項目產(chǎn)品市場適應(yīng)性的評分，確定產(chǎn)品功zH,Btd.T日標(biāo)的重要性系數(shù)。(4) 確定不同產(chǎn)品方案功能評價系數(shù)根據(jù)房地產(chǎn)項目產(chǎn)品方案的市場適應(yīng)性，結(jié)合產(chǎn)品功能指標(biāo)的重要

2、性系數(shù)，確定各方案的功能評價系數(shù)。(5) 確定價值系數(shù)，準(zhǔn)確選擇方案根據(jù)以上的功能評價系數(shù)和成本系數(shù)，確定不同方案的價值功能系數(shù)，并對各方案進行比較和權(quán)衡后， 改進并選擇能夠適應(yīng)市場需求的產(chǎn)品方案。二、方案的擬訂及成本系數(shù)的確定下面對某個實際發(fā)生的項目，采用價值工程評價法進行產(chǎn)品決策的實例分析，比較現(xiàn)實狀況與分析結(jié)果 是否一致，分析價值工程法住房地產(chǎn)項目產(chǎn)品選擇決策過程中的適應(yīng)性。案例：某房地產(chǎn)開發(fā)商要在某城區(qū)內(nèi)的二級地段進行住宅開發(fā)，地塊面積為200畝，一邊臨水，一邊緊鄰城市次干道，周邊居民收入水平和環(huán)境條件一股?，F(xiàn)對此地塊住宅開發(fā)進行產(chǎn)品的檔次定位分析。根據(jù)地塊的城市規(guī)劃用途、地段特征以及

3、周邊城市居民的收入狀況，現(xiàn)擬定建設(shè)三種不同住宅標(biāo)準(zhǔn)的住 宅小區(qū)，其建造標(biāo)準(zhǔn)如表 1所示。同時為了計算的簡便，將開發(fā)商的住宅建造成本和市場上居民愿意或?qū)嶋H 購買住宅的整體功能所花成本，轉(zhuǎn)換為成本系數(shù)(見表1)。三、功能指標(biāo)系統(tǒng)的選擇把住房作為一個獨立完整的“產(chǎn)品”進行功能定義和評價，而不再將住房細(xì)分下去。功能指標(biāo)系統(tǒng)的選取，主要考慮對住房市場需求和住房功能定位有直接影響的因素。因此，可建立下列功能系統(tǒng)圖： 經(jīng)濟適用（價格適中，布局合理）；生活便捷（設(shè)施完備，使用方便）；環(huán)境適宜（環(huán)境舒適，政策配套）；使用安全（結(jié)構(gòu)牢 固，三防齊全）；資產(chǎn)增值（地段改良，市場發(fā)展）。四、功能指標(biāo)重要系數(shù)的確定首先

4、對上述五個大類指標(biāo)菩話用市場調(diào)查方式打分，然后確定市場目前環(huán)境下的指標(biāo)功能重要性系數(shù)， 以此作為確定市場各類人員對指標(biāo)細(xì)分評分調(diào)查表的有效性標(biāo)準(zhǔn)，以防止個人偏好而導(dǎo)致與實際市場情況相 差太遠。通過市場調(diào)查的數(shù)據(jù)整理分析可得：fl = 0.3, f2 = 0.25, f 3 = 0.2, f4 = 0.15, f 5 = 0.10根據(jù)各功能指標(biāo)在不同檔次住宅中所占的地位不同，首先選取相應(yīng)的目標(biāo)客戶、市場銷售人員、專家等 有代表性的相關(guān)群體為調(diào)查對象，以保證市場調(diào)查結(jié)果的科學(xué)性和合理性，再運用指標(biāo)之間相對重要性對各 指標(biāo)評分，然后加權(quán)系數(shù) （0.4,0.30,0.30） 求和并歸一化，得出各功能重

5、要系數(shù)。根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果計算各功能重要性系數(shù)（見表2）。表1三個方案的特征和成本系數(shù)分析平均成本成本系數(shù)（C）稱主要特征單位造市場售單位造市場售價價價價A環(huán)境幽雅、富有特色、智能化咼檔住宅小區(qū)，小咼層框架結(jié)構(gòu)，內(nèi) 外結(jié)構(gòu)布置具有人文氣息220027500.400.404B各種環(huán)境較好的中檔住宅小區(qū)，框架結(jié)構(gòu)，一般智能化條件1002250O.33O.331C環(huán)境一般化的低檔經(jīng)濟型住宅小區(qū)，框架磚混結(jié)合15001800O.270.26表2功能重要性系數(shù)的評分用戶評分（gi）專家評分（g2）銷售人員評分（g）功能重要系數(shù)功能得分修正值（O.4）得分 修正值（O.3）得分 修正值（O.3）價格適中20

6、8175.1216.30.194經(jīng)濟適用(O.3O)布局合理135.2144.2113.30.127設(shè)施完備124.8123.6144.2O.126生活便捷(0.25)使用方便72.81031030.088環(huán)境舒適156123.6133.9O.135環(huán)境適宜(0.20)政策匹配83.272.172.10.074結(jié)構(gòu)牢固72.882.482.40.076使用安全(0.15)三防齊全72.882.451.5O.O67地段改良62.472.161.8O.O63資產(chǎn)增值(0.10)市場發(fā)展5251.551.50.050合計100401003010O301.000五、方案的功能滿足程度評分對三個方案的情

7、況，采取按功能細(xì)分的狀況和擬訂方案的項目特征進行比較適應(yīng)性打分，然后用細(xì)分功 能指標(biāo)重要性系數(shù)進行修正，得出功能評價系數(shù)（表3）。表3三個方案的功能滿足程度評分評價因素A修正值（d B修正值（d2）C修正值（ds）功能因素重要系數(shù)（g）價格適中0.19440.77671.35881.552布局合理0.12720.25470.88981.0I6設(shè)施完備0.12640.50481.00870.882使用方使0.08870.61610 0.88040.352環(huán)境舒適0.13570.94581.08020.270政策匹配0.07460.44490.66640.296結(jié)構(gòu)牢固0.07550.37590.

8、67540.300三防齊全0.06780.53670.46930.201地段改良0.063100.63090.56720.126市場發(fā)展0.05040.20070.35080.400方案總分57 5.280&7.94250 5.395功能評價系數(shù)（F）0.2840.4270.290六、方案價值系數(shù)的計算將表3計算的結(jié)果和表I的成本系數(shù)分別代入表 4a或表4b,按價值功能系數(shù)計算公式 （V=F/C），求出 價值功能系數(shù)。表4a方案價值系數(shù)的計算方案名稱功能評價系數(shù)成本系數(shù)價值系數(shù)最優(yōu)選擇FCV=F/ CA0.2840.400.7I0B0.4270.331.294最優(yōu)C0.2900.271.074

9、表4b方案價值系數(shù)的計算功能評價系數(shù)成本系數(shù)價值系數(shù)方案名稱FCV=F/ C最優(yōu)選擇A0.2840.4010.7IB0.4270.3351.27最優(yōu)0.2900.2751.05根據(jù)單位造價(表4a)和銷售價格(表4b)的價值系數(shù)計算結(jié)果可知：方案B最優(yōu)。因此，在上述地段、環(huán)境等狀況下，此項目應(yīng)該選擇建造中檔價位住宅小區(qū)的產(chǎn)品決策方案最為合理。此案例分析評價的結(jié)果與項目產(chǎn)品的實際現(xiàn)狀一致。這結(jié)果表明：價值工程法對房地產(chǎn)項目產(chǎn)品決策的 應(yīng)用具有有效性。運用價值工程法對具體項目的實證分析表明：(1) 價值工程法著重干提高房地產(chǎn)項目產(chǎn)品的整體價值，使產(chǎn)品具有較強的市場適應(yīng)性。價值工程法兼顧功能、成本兩

10、個方面，不同干成本管理和質(zhì)量管理。它通過價格性能比進行市場適應(yīng)性調(diào)整，不僅能夠改善產(chǎn)品性能，而且可以增強產(chǎn)品市場生存力，協(xié)凋產(chǎn)品市場的供需平衡，致力干產(chǎn)品價值的提高。(2) 價值工程法可保證產(chǎn)品決策的科學(xué)性和可靠性。價值工程法能從多個方面考慮項目產(chǎn)品的影響因素， 即對主要影響產(chǎn)品“功能實現(xiàn)”的因素進行分析評價，確定產(chǎn)品的功能和成本范圍，從而成功地選擇產(chǎn)品決策方案。它可克服目前單調(diào)的“成本 -價格一利潤”產(chǎn)品決策法和定性的多因素分析法的弊端，從而使房地產(chǎn)項目產(chǎn)品決策理論及其評價方法體系得到完善。(3) 價值工程法注重對用戶所需的產(chǎn)品功能進行分析，促進項目產(chǎn)品功能的完善。價值工程法不直接研究產(chǎn)品的

11、實物本身，而是抽象地研究住宅成本與用戶所要求功能的適應(yīng)性。它把成本、功能、用戶有機地聯(lián)系起來，提高產(chǎn)品價格性能比和環(huán)境的適應(yīng)性。這種方法可使開發(fā)商認(rèn)真地、全面地了解和分析具體地域產(chǎn)品 的市場需求狀況，確保產(chǎn)品決策正確性和市場適時性。但價值工程法并沒有分析房地產(chǎn)項目產(chǎn)品的經(jīng)濟可行性，所以具體的產(chǎn)品決策還必須同時進行技術(shù)經(jīng)濟 分析，以保證產(chǎn)品決策的經(jīng)濟可行性。也就是說，價值工程法還必須結(jié)合相關(guān)的方法，才能發(fā)揮其更好的作 用。沁園春雪北國風(fēng)光，千里冰封,萬里雪飄。望長城內(nèi)外，惟余莽莽；大河上下，頓失滔滔。山舞銀蛇，原馳蠟象,欲與天公試比高。須晴日，看紅裝素裹，分外妖嬈。江山如此多嬌， 引無數(shù)英雄競折

12、腰。惜秦皇漢武，略輸文采；唐宗宋祖，稍遜 風(fēng)騷。一代天驕，成吉思汗，只識彎弓射大雕。俱往矣，數(shù)風(fēng)流人物，還看今朝。宀出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此誠危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣不懈于內(nèi)，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報之于陛下也。誠宜開張圣聽，以光先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費祎、董允等，此皆良實，志慮忠純，是以先帝簡拔以遺陛下：愚以為宮中之事，事無大小，悉以咨之，然后施行，必

13、能裨補闕漏，有所廣益。將軍向?qū)?，性行淑均，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之曰能”，是以眾議舉寵為督：愚以為營中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所。親賢臣，遠小人，此先漢所以興隆也；親小人，遠賢臣，此后漢所以傾頹也。先帝在時，每與臣論此事，未嘗不嘆息痛恨于桓、靈也。侍中、尚書、長史、參軍，此悉貞良死節(jié)之臣，愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計日而待也 VI臣本布衣，躬耕于南陽，茍全性命于亂世，不求聞達于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當(dāng)世之事，由是感激，遂許先帝以驅(qū)馳。后值傾覆，受任于敗軍之際，奉命于危難之間，爾來二十有一年矣。先帝知臣謹(jǐn)慎，故臨崩寄臣以大事也。受命以來，夙夜憂嘆，恐托