xx建材交易倉儲中心項目可行性報告

1、第一章 總 論 3 1、項目概況及目標(biāo) 3 2、編制依據(jù)及研究范圍 5 3、編制原則 6 4、主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 7 5、可行性研究結(jié)論 9 第二章 項目建設(shè)的背景及必要性 11 第三章項目建設(shè)單位概況 31 綜合實力 31 專業(yè)團隊 31 第四章行業(yè)分析及市場預(yù)測 32 1、國內(nèi)市場發(fā)展預(yù)測 32 2、xx建材/家居市場需求預(yù)測 36 第五章項目選址及建設(shè)條件 40 1、項目選址 40 2、基礎(chǔ)條件 41 3、自然條件 43 第六章建設(shè)方案 45 1、建設(shè)規(guī)模 45 2、建設(shè)原則 46 3、建設(shè)目標(biāo) 46 4、交易倉儲中心功能定位及結(jié)構(gòu)設(shè)計 47 5、信息平臺功能 48 第七章專業(yè)技術(shù)方案 5

2、0 1、總平面布置 50 2、建筑結(jié)構(gòu) 52 3、供電方案 52 4、通訊、電視網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 53 5、給排水設(shè)施 53 6、消防 54 7、通風(fēng)空調(diào) 54 8節(jié)能 54 第八章環(huán)境保護與安全衛(wèi)生 56 1、環(huán)境保護 56 2、安全衛(wèi)生 56 第九章項目組織及運營 57 1、園區(qū)管理系統(tǒng) 57 2、項目實施方案 57 第十章項目進度計劃 59 1、工程進度計劃 59 2、項目實施進度表 60 第十一章投資估算與資金籌措 61 1、投資估算依據(jù) 61 2、價格及取費依據(jù): 61 3、項目總投資 61 4、資金籌措計劃 63 5、還貸計劃 63 第十二章項目財務(wù)評價 64 1、財務(wù)計算依據(jù) 64 2、

3、稅率及利潤預(yù)測 65 3、不確定性分析 65 第十三章可行性報告結(jié)論 67 附件： 1、項目投資估算表 2、銷售與運營收入測算表 附 圖：xx東方新城建材交易倉儲中心平面圖 第一章 總 論 包河區(qū)淝河鎮(zhèn)黃巷村集體資產(chǎn)管理公司在對 xx 市建材 家居城 和淝河鎮(zhèn)南二環(huán)區(qū)域五金 建材 汽配的市場進行了分析； 并對東方新 城建材交易倉儲中心建設(shè)項目可行性展開了研究， 通過對該項目所在 地區(qū)的環(huán)境、 交通、電力、給排水等條件的調(diào)查， 收集有關(guān)基礎(chǔ)資料， 在此基礎(chǔ)上編制了 xx 東方新城建材交易倉儲中心項目可行性研究 報告。 一、項目概況及目標(biāo) 項目名稱： xx 東方新城建材交易倉儲中心 建設(shè)地點： x

4、x 市淝河路與南二環(huán)路交口東南；處于 xx 市南二環(huán) 物流帶， xx 市對內(nèi)外優(yōu)勢物流區(qū)域。 建設(shè)單位： 包河區(qū)淝河鎮(zhèn)黃巷村集體資產(chǎn)管理公司 建設(shè)期限： 3 年 xx 東方新城建材交易倉儲中心項目擬建在淝河路與南二環(huán)路交 口東南，處于 xx 市南部建材、五金、汽配等產(chǎn)業(yè)的物流帶，北連市 區(qū)南通包河工業(yè)區(qū)、濱湖區(qū)。南二環(huán)快速線通達 xx 市區(qū)各區(qū)域，高 速公路對內(nèi)輻射全省，對外連武、通寧達滬；該項目在水路交通上， 處于 xx 重港口碼頭腹地，將為建材倉儲物流最優(yōu)綜合成本的城市建 筑重要配套。 東方新城項目規(guī)劃占地約 183 畝，總投資 38761萬元人 民幣。項目擬建總建筑面積 201301 平

5、方米，其中：品牌建材展示交 易中心 19300平方米；綜合服務(wù)中心 8505 平方米；裝飾材料倉儲交 易區(qū) 27696 平方米；板材石材倉儲交易區(qū) 44720 平方米；地板倉儲交 易區(qū) 28880平方米；燈飾倉儲交易區(qū) 21660 平方米；家居倉儲區(qū) 50540 平方米。 項目分三期進行建設(shè)： 一期總投資 5354 萬元，形成建筑面積 27805平方米的投資，分 別建成綜合服務(wù)中心、品牌建材展示交易區(qū)。 二期總投資 19463萬元，形成建筑面積 101080 平方米的投資， 分別建成燈飾倉儲交易區(qū)、地板倉儲交易區(qū)、家居倉儲區(qū)。 三期總投資 13944萬元，形成建筑面積 72416平方米的投資，

6、 分 別建成裝飾材料倉儲交易區(qū)和板材石材倉儲交易區(qū)。 項目建設(shè)目標(biāo)： 建材及家居倉儲月吞吐量達到 20 萬立方米以上，年宏觀建材 交易倉儲產(chǎn)值 30 億元以上； 與近 200 家品牌建材商設(shè)施通用、 功能齊全、服務(wù)完善的建材 倉儲配送為主， 交易為輔的建材綜合服務(wù)中心同盟； 形成高效 的建材倉儲交易服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，為顧客提供全方位、全過程、全天 候的現(xiàn)代建材服務(wù)； 建立健全建材服務(wù)管理信息系統(tǒng)， 使之具有倉儲管理、 信息傳 遞、庫存控制、貨位管理、配載管理和成本控制等功能； 引進第三方建材家居企業(yè) 300 家以上，為 xx 及周邊市縣 50 家 左右大型建材家居企業(yè)和 xx 近 10 家品牌家居 /

7、 建材等專業(yè)市 場，提供全程倉儲物流供應(yīng)鏈服務(wù)； 現(xiàn)代建材倉儲交易綜合服務(wù)體系初步形成。 本項目的建設(shè)對促進 xx 市品牌家居 / 建材城做到了綜合的服務(wù) 和優(yōu)越配套；實現(xiàn)了在 xx 家居/建材業(yè)激烈競爭的差異化發(fā)展。 促進 xx 建材城的優(yōu)化發(fā)展，減輕由于品牌家居 / 建材城處于商業(yè)區(qū)位配置 高成本運作的壓力；促進 xx 家居、建材市場的良性發(fā)展。宏觀上對 xx 城市建設(shè)和市民家居及建材需求起到促進作用。具有十分重要的 現(xiàn)實意義和經(jīng)濟社會效益。 二、編制依據(jù)及研究范圍 2.1 、編制依據(jù) （1）國家、安徽省、 xx 市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年計 劃； （2）xx 市大型零售商業(yè)服務(wù)設(shè)施

8、布局規(guī)劃 ； （3）國家計委、建設(shè)部頒布的建設(shè)工程項目經(jīng)濟評價方法與參 數(shù)； （4）包河區(qū)關(guān)于商貿(mào)、物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃； （5）xx 東方新城建材交易倉儲中心項目意向性規(guī)劃布局； （6）其他文件和協(xié)議； 2.2 、研究范圍 （1）項目建設(shè)的背景和必要性 （2）項目投資主體的情況 （3）行業(yè)分析及市場預(yù)測 （4）項目選址及建設(shè)條件 （5）項目布局及及各部分功能定位 （6）項目組織及管理系統(tǒng) （7）項目效益評價及不確定性分析 三、編制原則 3.1 遵照國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年計劃關(guān)于“鼓勵發(fā)展 所有制形式和經(jīng)營業(yè)態(tài)多樣化、 誠信便民的零售等商貿(mào)服務(wù)； 積極發(fā) 展物流配送等現(xiàn)代流通方式和

9、組織形式； 按照優(yōu)化城市功能、 疏解交 通的要求，合理調(diào)整城市商業(yè)網(wǎng)點結(jié)構(gòu)和布局 。 打破壟斷，放寬準(zhǔn)入 領(lǐng)域，建立公開、平等、規(guī)范的行業(yè)準(zhǔn)入制度。采取積極的財稅、土 地、價格等政策，支持服務(wù)業(yè)關(guān)鍵領(lǐng)域、薄弱環(huán)節(jié)、新興產(chǎn)業(yè)和新型 業(yè)態(tài)的發(fā)展；健全服務(wù)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系，推進服務(wù)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化；大城市要把 發(fā)展服務(wù)業(yè)放在優(yōu)先位置， 有條件的要逐步形成服務(wù)經(jīng)濟為主的產(chǎn)業(yè) 結(jié)構(gòu)?！眮碜龊庙椖慷ㄎ?、進行項目設(shè)計。 3.2 按照國家經(jīng)貿(mào)委等六部委關(guān)于加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展的若 干意見的通知要求，明確項目發(fā)展總體目標(biāo)。 3.3 根據(jù)安徽省和 xx 市“十一五”計劃，融入?yún)^(qū)域經(jīng)濟、合理 安排進度。 3.4 按照國家有關(guān)產(chǎn)業(yè)

10、政策及可行性研究報告編制工作的基本工 作程序和要求，做到實事求是、客觀公正。 3.5 安徽省及 xx 市目前國民經(jīng)濟水平，現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展 現(xiàn)狀及前景為依據(jù)， 借鑒國外行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗， 明確項目建成以后的管 理模式、運營模式。 3.6 項目建設(shè)以建材 家居的需求為依據(jù)，以現(xiàn)有設(shè)施及資源為 基礎(chǔ)，避免盲目投資和重復(fù)建設(shè)。 3.7 項目建設(shè)積極采用先進技術(shù)和設(shè)備，采購工作實行招標(biāo)采購 及比質(zhì)比價采購。 3.8 消防、環(huán)保、安全設(shè)施建設(shè)符合國家和地方法規(guī)。 3.9 其它規(guī)定及客戶要求。 四、主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 項目于 2009 年建設(shè)，并可于 2012年完工。整個項目預(yù)計于 2012 年達到全部的生

11、產(chǎn)能力，進入正常營運。預(yù)測可以年實現(xiàn)營業(yè)收入 2318萬元。具體指標(biāo)如下： 4.1主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 序號 項目 單位 指標(biāo) 備注 建筑數(shù)據(jù)指標(biāo) 1 總建筑面積 平方米 201301 60%g于出售；40%自營 2 容積率 1.65 3 建筑密度 % 41.9 4 建設(shè)工期 月 36 經(jīng)濟效益指標(biāo) 5 項目總投資 萬元 38761 6 年平均收入額 萬元 2318 正常營運年 4.2銷售及運營收入的測算如下表: 銷售及運營收入的測算表 單位：萬元 名稱 投資期 正常運營年份 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 一、銷售收入： 10410.00 10410.00 10410.0

12、0 0.00 (1)家居倉儲區(qū) 3032.60 3032.60 3032.60 0.00 (2)燈飾倉儲交易區(qū) 1299.30 1299.30 1299.30 0.00 (3)地板倉儲交易區(qū) 1732.70 1732.70 1732.70 0.00 (4)裝飾材料倉儲交易區(qū) 1662.00 1662.00 1662.00 0.00 (5)板材石材倉儲交易區(qū) 2683.00 2683.00 2683.00 0.00 一、租賃及運營收入： 0.00 383.50 767.50 2318.00 倉儲租賃收入 0.00 189.80 379.50 759.00 綜合服務(wù)中心租賃收入 0.00 0.00

13、 0.00 204.00 品牌建材展示租賃收入 0.00 0.00 0.00 579.00 裝卸服務(wù)費 0.00 37.50 75.00 150.00 理貨包干費 0.00 21.50 43.00 86.00 信息系統(tǒng)收入 0.00 10.00 20.00 40.00 運營收入 0.00 75.00 150.00 300.00 其他業(yè)務(wù)收入 0.00 50.00 100.00 200.00 三、項目營業(yè)總收入 10410.00 10793.50 11177.50 2318.00 五、可行性研究結(jié)論 5.1xx東方新城建材交易倉儲中心項目建設(shè)，符合國家和省市有 關(guān)促進現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的商貿(mào) 物流業(yè)發(fā)展

14、的政策；符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和 要求；項目建設(shè)用地符xx市及包河區(qū)把該區(qū)域作為建材 五金 汽配 等專業(yè)市場和公路、良港形成物流對該宗地配套需求。 5.2項目的建設(shè)將推動市委、市政府倡導(dǎo)的先進制造業(yè)與現(xiàn)代商 貿(mào)服務(wù)業(yè)“雙輪驅(qū)動”，發(fā)展大商貿(mào)，建設(shè)大市場，搞活大流通，努 力把xx打造成為東進西出、輻射南北的區(qū)域性商業(yè)服務(wù)業(yè)中心要求。 xx現(xiàn)代服務(wù)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展，體系之進程，配套省會經(jīng)濟圈和合蕪蚌 自主創(chuàng)新綜合配套改革試驗區(qū)的建設(shè)，帶動城市新型建材工業(yè)經(jīng)經(jīng)濟 發(fā)展；擴大地方社會就業(yè)現(xiàn)實意義。 5.3 建材交易倉儲中心將形成一批建材品牌商入駐；吸引第三方 建材 家居經(jīng)營企業(yè)。推動企業(yè)依托南部物流優(yōu)勢條件 ,

15、 通過水、陸、 鐵進出口，參與區(qū)域性市場競爭 , 降低建材 / 家居業(yè)在 xx 的運營成本； 有效實現(xiàn)地方經(jīng)濟宏觀物流產(chǎn)值，增加地方財稅。 5.4 項目的建設(shè)將成為推動 xx 東南部五金 建材 汽配市場的有 利補充，促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。交易倉儲中心的建成 , 為整頓目前 該區(qū)域零散的建材交易和倉儲 , 提升該區(qū)域建材物流環(huán)境提供了良好 整合平臺；項目建設(shè)將成為包河區(qū)淝河鎮(zhèn)發(fā)展專業(yè)市場和物流產(chǎn)業(yè)的 形成互惠 ,互動, 協(xié)同發(fā)展一支重要經(jīng)濟力量。 項目在市場， 選址方面做了充分的考慮： 針對周邊南京等城市家 居建材市場重復(fù)建設(shè)造成經(jīng)濟回報嚴(yán)重下降狀況，調(diào)查 xx 建材家居 市場層出上馬，檔次和品

16、格高端的現(xiàn)實，結(jié)合項目的地塊區(qū)位，在規(guī) 劃定位上側(cè)重于批量建材交易為主和給城市品牌家居城和建材市場 做專業(yè)倉儲配套。園區(qū)功能布置上做了周到安排；重視消防、安全、 衛(wèi)生等環(huán)節(jié)的設(shè)置，特別是投資公司來自于地方集體資產(chǎn)運營公司， 對項目的市場運作和供地的整理具有優(yōu)越的背景。 建設(shè)單位在多年專 業(yè)運營中對建材市場有著獨到發(fā)展戰(zhàn)略， 概念規(guī)劃布局中重視對建材 流通信息化投入和對自身規(guī)范化公司管理建設(shè)， 為本項目投產(chǎn)后的經(jīng) 濟回報起到了保障。 在滿足土地投資強度的基礎(chǔ)上， 項目投資兼顧了 經(jīng)濟和社會效益的雙重標(biāo)準(zhǔn)。建議項目早日開工建設(shè)。 第二章 項目建設(shè)的背景及必要性 一、我國建材業(yè)及建材 / 家居專業(yè)市

17、場發(fā)展背景 1.1 建材市場現(xiàn)狀 據(jù)國家統(tǒng)計局和國家經(jīng)貿(mào)委有關(guān)調(diào)查報告： 建筑材料產(chǎn)業(yè)近幾年 已發(fā)展成為我國市場經(jīng)濟中的新興產(chǎn)業(yè)， 對拉動國內(nèi)市場消費作用十 分顯著。截止2007年，全國有以經(jīng)營建筑材料及裝飾材料為主的交易 市場 1084個，其中批發(fā)經(jīng)營為主和以零售經(jīng)營為主的各有 542家。 近年我國建材市場的成交額已超過 800億元人民幣 / 年。平均年市 場管理費總額 4.5 億元；稅金總額 9.6億元；攤們租金總額 9.8億元； 浙江南當(dāng)建材市場是全國最大的建筑裝飾材料市場，成交額達 63.6 億元；第二山東淄川區(qū)建材城，成交額達 41億元；第三是南通市永興 商城，成交額為 25億元。其

18、他成交額在 10億元以上的市場還有：常州 新區(qū)長江貿(mào)易中心、南京裝飾成、西南建材中心批發(fā)市場、寧波現(xiàn)代 建筑裝磺市場、佛山市石灣陶瓷建材批發(fā)市場和河北正定縣恒山板材 市場等。 建材產(chǎn)品的熱銷，使建材銷售市場蓬勃發(fā)展。全國建材裝飾材 料攤位數(shù)量為 15萬個，已出租攤位 11萬個，其中，建筑及裝璜材料類 攤位占 81.2%；木材及制品類、金屬材料及制品類、家具類和化工材 料類及制品類也分別占有一定的比重。 與此同時， 室內(nèi)裝飾已成為新 的消費熱點和新的經(jīng)濟增長點。目前國內(nèi)裝飾企業(yè)已超過 4萬家，裝 飾業(yè)所創(chuàng)造的價值已躍居輕工40多個行業(yè)前列，成輕工業(yè)的重要支柱 產(chǎn)業(yè)。 1.2建材市場形成的特點和問

19、題 建材企業(yè)后向一體化發(fā)展趨勢 近年來，原材料漲價已經(jīng)成為建材家具廠商特別頭痛的問題之 一。隨著世界性的資源短缺，原材料將維持高價位趨勢。木材、鋼材、 五金等原材料的價格上漲，一部分企業(yè)甚至出現(xiàn)過材料斷炊的尷尬。 資源的緊缺讓中小企業(yè)的競爭更加激烈， 大型品牌企業(yè)與材料供應(yīng)商 合作緊密，擁有一定的議價能力，中小企業(yè)只能夾縫求生，日子益發(fā) 難過。部分建材企業(yè)已經(jīng)開始從源頭著手， 通過并購或是購買股權(quán)等 方式與原料廠家合作，以求降低成本。 渠道商介入生產(chǎn)領(lǐng)域 雖然多年以來，建材賣場一直是代理商的天下，但隨著建材生產(chǎn) 商品牌意識的增強以及消費者觀念的轉(zhuǎn)變， 給多個品牌做代理的渠道 商，日子越發(fā)不好過

20、了。所以，部分渠道商離開建材行業(yè)，另一部分 人涉足生產(chǎn)領(lǐng)域，開始打造獨立品牌。 資源向優(yōu)勢企業(yè)集中 在家居行業(yè)市場火暴的時候，建材城星羅棋布；經(jīng)過近年市場化 競爭，已經(jīng)形成品牌化趨勢。 資本給予更多關(guān)注 風(fēng)險投資是2007年建材行業(yè)最熱門的話題，因為早年的框架協(xié) 議，在2008年變成了巨額資金到位。由于盤量巨大，國內(nèi)外的私募 資本以及風(fēng)險投資業(yè)都表現(xiàn)出對中國建材家居產(chǎn)業(yè)的濃厚興趣。全球 最大建材超市家得寶出資近1億美元借家世界之殼進入中國市場。美 國凱雷投資集團以2750萬美元投資了上海安信地板。此后，安信偉 光（上海）木材有限公司兼并收購寶鋼旗下的寶優(yōu)特地板。 中國聯(lián)想弘 毅以6000萬人民

21、幣投資科寶博洛尼，這家從事高檔家居產(chǎn)品生產(chǎn)的 企業(yè)同時還獲得高盛、淡馬錫和新鴻基等基金的青睞。 出口保護越來越少 涉及地板、鋼材類產(chǎn)品的出口退稅新政策 2007年連續(xù)頒布了幾 項。日前，商務(wù)部和海關(guān)總署又公布了新一批加工貿(mào)易限制類商品目 錄。新調(diào)整的加工貿(mào)易政策將于 8月23日起執(zhí)行，從事家具加工貿(mào) 易的企業(yè)也面臨繳納保證金的新壓力。 因退稅率的下調(diào)及繳納保證金 而大幅增加的成本，使一些小企業(yè)面臨著將倒閉或轉(zhuǎn)型的局面。 跨界招募專業(yè)人才 建材業(yè)其實是競爭仍不太充分的行業(yè)。 雖然，業(yè)內(nèi)領(lǐng)軍企業(yè)的規(guī) 模、設(shè)備、人員素質(zhì)等都已經(jīng)上了幾個臺階，但是其手工企業(yè)、家族 企業(yè)的影子還沒有完全退卻。 專利意識

22、有所升級 隨著中國經(jīng)濟的全球化趨勢，如何尊重和保護知識產(chǎn)權(quán)將成為建 材企業(yè)的研究課題。在關(guān)稅壁壘逐漸被破除后，越來越多的技術(shù)壁壘 和非關(guān)稅壁壘將中國的建材企業(yè)擋在國門之內(nèi)。 知識產(chǎn)權(quán)保護一直是 中國建材企業(yè)的軟肋，“ COPY至 一度是部分企業(yè)的生存法寶。 如今, 隨著行業(yè)的進步，越來越多的企業(yè)開始重視知識產(chǎn)權(quán)， 相關(guān)專利的申 請數(shù)量驟增。除了投巨資資助研發(fā)外，有的企業(yè)為了保護自己的原創(chuàng) 設(shè)計，在國內(nèi)也開始打起了知識產(chǎn)權(quán)的官司。 雖然追求的未必是勝訴 結(jié)果，保護產(chǎn)權(quán)意識得到彰顯！ 品牌建設(shè)備受重視 5年以前，建材商投廣告還是鳳毛麟角。如今，建材廣告卻是鋪 天蓋地-電視、路牌、公交車、報紙、網(wǎng)絡(luò)

23、上，都能看到建材企業(yè)的 身影。建材企業(yè)原來多是埋頭干活，對于品牌建設(shè)基本“沒有感覺”。 如今，競爭使他們認(rèn)識到，企業(yè)需要品牌，品牌需要塑造。今后建材 企業(yè)除為了銷售而打廣告外，還會越來越重視品牌的傳播以及品牌公 眾形象的塑造。 家裝行業(yè)面臨拐點 奧運會到來的特殊年頭對家裝公司影響甚大。 房地產(chǎn)開發(fā)交房量 下降快，市場在萎縮；困難之下，也有機遇。如果大型家裝公司能夠 抓住機遇，加緊儲備人才，加大投入，調(diào)整到位，將是一個大發(fā)展的 機會。 1.3中國建材連鎖市場前景可觀，外資掌控明顯 中國建材銷售渠道目前來看仍然以傳統(tǒng)的建材批發(fā)零售市場以 及建材城為主， 建材連鎖這一新業(yè)態(tài)的前景十分可觀， 無論在建

24、材供 應(yīng)商中的影響力、 建材消費者的影響力都顯著提高， 這種業(yè)態(tài)發(fā)展順 應(yīng)了中國人民生活水平的提高， 對家庭裝修材料的需求也從以價格為 主，轉(zhuǎn)向質(zhì)量、健康、服務(wù)、價格等因素并舉的發(fā)展趨勢，尤其是在 上海、北京等發(fā)達大城市。 家居建材超市恰好能夠同時滿足消費者在 上述諸多方面的需求。 中國建材市場的現(xiàn)狀及美好前景已經(jīng)吸引了全球范圍內(nèi)資本及 建材連鎖巨頭， 在中國第一家建材連鎖集團家世界成立后的兩年， 全 球建材連鎖巨頭如美國家得寶、美國勞氏、英國百安居、法國樂華梅 蘭、德國歐倍德等都相繼進入中國市場。 同時中國國內(nèi)也涌現(xiàn)了一批 建材連鎖企業(yè)， 然而在同外資的競爭過程中， 并沒有很好地利用熟悉 當(dāng)

25、地市場的優(yōu)勢， 做出有中國特色的建材連鎖模式， 優(yōu)秀的比如天津 家世界、東方集團下屬的東方家園相繼被外資收購。 資金實力成為制 約本土建材連鎖的重要原因，資金的缺乏迫使中資企業(yè)在培養(yǎng)人才， 挖人，開店，開配送中心、店面裝修、運營模式重塑、擴張速度上都 難以同建材連鎖外資企業(yè)相抗衡。 1.4 建材業(yè)消費創(chuàng)新呈現(xiàn)新趨勢 宏觀經(jīng)濟緊縮、 房貸政策收緊的 2008年，建材巨頭百安居日前宣 布了新的家裝策略 2008年將在全國 60家店面中，全面推廣家裝按 揭業(yè)務(wù)，在無擔(dān)保前提下可以提供分期貸款的家裝服務(wù)，與百安居的 合作方銀行目前為招商銀行與交通銀行， 雙方分別推出的項目是“家 裝易”、“分期寶”。普

26、通消費者買房需要支付更多的首期付款。所 以，一般消費者購買新房后，都面臨著資金緊張、難以馬上裝修、新 房閑置等尷尬局面。”家裝按揭創(chuàng)新金融消費新模式，將媲美汽車金 融按揭服務(wù)，成為促進建材消費促進的新動力。 1.5商業(yè)模式下，建材市場投資的困境 動輒幾萬、幾十萬平方米的五金建材裝飾市場，提升改造遭遇 土地瓶頸；如果將五金建材市場用地按照商業(yè)地產(chǎn)用地對待，那么市 場運營存在極大的壓力。土地資源越來越稀缺要素，市場建筑房子又 不能造太高，而五金建材裝飾類市場又需要占用較大土地的面積，對 于投資建材市場的來說，存在一定困境。而市場建設(shè)對于當(dāng)?shù)刂圃鞓I(yè) 發(fā)展具有促進作用，在房地產(chǎn)業(yè)告別高速發(fā)展的通路后，

27、促進工業(yè)經(jīng) 濟和市場建設(shè)的發(fā)展對于城市經(jīng)濟循環(huán)和帶動輻射作用具有重要意 義。 1.6 xx及周邊建材/家居專業(yè)市場現(xiàn)狀 南京建材市場初現(xiàn)過剩危機，截至目前，該市主城區(qū)5000平米 以上的建材市場已經(jīng)達到近100家，分散的建材門市和超市更是不計 其數(shù)，導(dǎo)致市場飽和并出現(xiàn)了過剩的局面。 統(tǒng)計資料顯示，2008上半年南京房地產(chǎn)投資較去年回落約 5個 百分點，而建材產(chǎn)品受固定投資增幅回落的影響， 建材產(chǎn)品市場需求 增長和價格均呈現(xiàn)回落的趨勢，行業(yè)平均利潤也較去年下滑了 20% 南京市固定投資熱升溫，導(dǎo)致建材市場一哄而上，在布局上也不合理。 南京市區(qū)面積為4730平方公里，按照國際標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，最多可容納

28、30 家5000平米以上的建材市場，而現(xiàn)在超出了 3倍還多。據(jù)一項全國 數(shù)據(jù)顯示，2004年我國家居零售額約為1200億元，建材城每平方米 的年平均銷售額僅為3400元，而據(jù)核算，要想贏利，每平方米的年 銷售額至少應(yīng)該在1萬元以上，而目前南京市每平米年銷售額只有 4 千元左右，只有不到三分之一的建材市場盈利，大多數(shù)處于虧損狀態(tài)。 與此同時，眾多建材市場扎堆建設(shè)，密度過高，經(jīng)營項目雷同，缺少 特色。此外，激烈的市場競爭使得建材城為了獲得更多的客源而不得 不采取降價、打折等促銷手段?！敖ú氖袌龆嗔?，東西都差不多，在 選擇上主要看價格和質(zhì)量?！倍鴺I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，殘酷的市場競爭已經(jīng) 使得以往暴利的建材行

29、業(yè)風(fēng)光不再。 南京市建材行業(yè)協(xié)會有關(guān)專家分析指出，隨著土地價格的迅速 上漲，以及市場過剩導(dǎo)致的競爭日趨激烈， 當(dāng)初建材城能夠快速獲利 的市場條件已不復(fù)存在。現(xiàn)在建材行業(yè)已屬于投資巨大見效慢甚至難 于見效的行業(yè)，投資建材城，風(fēng)險加劇。對此，該專家提醒，投資商 每新建建材市場，在經(jīng)營特色上應(yīng)當(dāng)力求錯位，以避免單純的價格競 爭。 2008年對于xx的家居、建材賣場來說，是群雄爭霸的一年：一 方面，本土家具銷售企業(yè)的競爭更加激烈，另一方面，外資家具銷售 企業(yè)將發(fā)起強有力的共識，家具龍頭一一紅星美凱龍開業(yè)，都將給本 土賣場帶來巨大的挑戰(zhàn)。 目前xx市建材市場分布主要集中于xx東區(qū)。相比較來說，西區(qū)、 南

30、區(qū)建材市場相對稀疏，競爭相對舒緩。西區(qū)目前傳統(tǒng)建材市場有美 家居裝飾廣場、家世界裝飾廣場。建材超市有家福特、東方家園，同 時并存金蘋果家居體驗館。五家建材市場面對西區(qū)高新開發(fā)區(qū)、 經(jīng)濟 開發(fā)區(qū)、新政務(wù)區(qū)的大量高檔住宅消費。 “a 2008年，家福特建材航母產(chǎn)品會出現(xiàn)在 xx每個老百姓的身邊。 和以前的家具商場相比，安徽本土的家具商場已經(jīng)有了長足的進步， 不但要有自己的招商標(biāo)準(zhǔn)和定位檔次，更在規(guī)模、檔次、品位和服務(wù) 各具特 色。在廠 家和產(chǎn)品 的選擇 上，家具 商場也會 選擇擁有 自身的生 存競爭力和良好的口碑的品牌，充分滿足消費者多層次的需求。XX 建材市場目前已形成以寶文、紅旗石材市場為主的

31、石材市場；以五里 廟、東紅旗、金三角為主的瓷磚市場；以五里廟、東紅旗、東方商城 為主的油漆市場；以五里廟、東紅旗、東方商城為主的板材市場；以 五里廟、東方商城、東紅旗為主的五金市場；以東紅旗、東方商城、 金三角、佳飾家為主的木地板市場；以西紅旗東紅旗、金三角、佳飾 家為主的衛(wèi)浴市場；以輕工商城、東紅旗為主的燈飾市場；以輕工商 城、安徽大市場、城隍廟為主的窗簾市場；以新瑤海、中州、環(huán)宇為 主的家具市場和以安徽大市場、國美、百大、商之都為主的電器市場。 隨著信地？紅星美凱龍家居MALL國邦-望湖美家居、鳳凰城？家世界 品牌建材購物中心等進入，高端體驗式建材家居將加劇xx建材市場 的競爭；而且目前x

32、x新進的建材和家居專業(yè)商家，其位置基本處于 XX的城區(qū)，以商業(yè)化投資模式運營，將為自身今后的發(fā)展造成壓力。 東方商城因長江中路建設(shè)推進，使其將受到因商業(yè)價值提升帶來的其 他商業(yè)的對市場空間的擠壓，其發(fā)展空間受阻；將為五里廟和本項目 建設(shè)帶來市場的機遇。 1.6國家及xx市 一五規(guī)劃對建材/家居專業(yè)市場發(fā)展提出 更新要求 國家在一五規(guī)劃中關(guān)于發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)明確：堅持市場化、拓 寬領(lǐng)域、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、增強功能、規(guī)范市場，提高服務(wù)業(yè)的比重和水平。 大力發(fā)展主要面向生產(chǎn)者的服務(wù)業(yè)， 細化深化專業(yè)化分工， 降低社會 交易成本， 提高資源配置效率。 鼓勵發(fā)展所有制形式和經(jīng)營業(yè)態(tài)多樣 化、誠信便民的零售等商貿(mào)服

33、務(wù)。積極發(fā)展連鎖經(jīng)營、特許經(jīng)營、物 流配送等現(xiàn)代流通方式和組織形式。 按照優(yōu)化城市功能、 疏解交通的 要求，合理調(diào)整城市商業(yè)網(wǎng)點結(jié)構(gòu)和布局。 打破壟斷，放寬準(zhǔn)入領(lǐng)域， 建立公開、平等、規(guī)范的行業(yè)準(zhǔn)入制度。鼓勵社會資金投入服務(wù)業(yè)， 提高非公有制經(jīng)濟比重。采取積極的財稅、土地、價格等政策，支持 服務(wù)業(yè)關(guān)鍵領(lǐng)域、薄弱環(huán)節(jié)、新興產(chǎn)業(yè)和新型業(yè)態(tài)的發(fā)展。健全服務(wù) 業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系， 推進服務(wù)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化。 大城市要把發(fā)展服務(wù)業(yè)放在優(yōu)先位 置，有條件的要逐步形成服務(wù)經(jīng)濟為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。 xx 市在十一五規(guī)劃中對商貿(mào)發(fā)展進行前瞻性規(guī)劃，目標(biāo)是建設(shè) 區(qū)域性商貿(mào)中心。 實施中鼓勵推進功能創(chuàng)新、交易方式現(xiàn)代化，建設(shè) 輻射力強

34、的大中型批發(fā)市場，完善功能，提升檔次。支持發(fā)展以連鎖 經(jīng)營、物流配送、代理銷售網(wǎng)絡(luò)、特許經(jīng)營、電子商務(wù)等為主要特征 的現(xiàn)代流通方式， 改造和提升傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)。 加速融入長三角大物流圈， 發(fā)展大型的商貿(mào)流通集團。 1.7 省會城市工業(yè)經(jīng)濟和區(qū)位及物流快速發(fā)展對綜合性、 專業(yè)化 建材/ 家居專業(yè)市場發(fā)展構(gòu)成有效支撐 二十一世紀(jì)的前十至二十年， 是中國物流需求的高增長期。 社會 經(jīng)濟發(fā)展越來越依賴于現(xiàn)代物流的發(fā)展，這是一個國家調(diào)整經(jīng)濟結(jié) 構(gòu)，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式的必由之路， 亦為通過流通現(xiàn)代化推動工業(yè)現(xiàn) 代化的必然。 安徽在進行推進物流管理體制改革，構(gòu)建快速物流運輸平臺和 物流信息平臺，加速融入長江三角洲

35、物流圈。依托 xx 、蕪湖、蚌埠、 安慶、阜陽等區(qū)域中心城市和交通樞紐地區(qū)， 培育一批物流龍頭企業(yè) 和物流園區(qū)。推進物流標(biāo)準(zhǔn)化管理，整合物流資源，鼓勵郵政、倉儲 業(yè)、運輸業(yè)、貨運代理和企業(yè)物流等向第三方物流轉(zhuǎn)化。到 2010年基 本形成結(jié)構(gòu)合理、設(shè)施配套、技術(shù)先進、運轉(zhuǎn)高效、互聯(lián)互通、與長 江三角洲經(jīng)濟圈全面對接的現(xiàn)代化綜合物流體系。 xx 市地處安徽省中部中心位置， 與省內(nèi)蚌埠、 蕪湖。淮南、阜陽、 安慶、六安、銅陵、馬鞍山等地的距離在 120公里 180公里的范圍 內(nèi)，同時也是上海、武漢、鄭州三大城市為支點的三角區(qū)域的中心。 鐵路有京九線、京滬線、隴海線?；茨暇€、合九線等經(jīng)過 xx ，并將

36、建 設(shè)合西鐵路；公路有合寧、合蕪、合徐、合安高速以及多條國省干道 進出；水運依靠南淝河水道通向長江；航空通過XX駱崗機場與全國形 成聯(lián)系，己經(jīng)是安徽省內(nèi)最為重要的交通樞紐， 具有優(yōu)越的經(jīng)濟地理 條件。特別是，XX市處于未來合西鐵路以及合寧高速將組成的陸路通 道上，將成為以滬寧為首的東部經(jīng)濟和以西安為首的西部經(jīng)濟相互對 流的經(jīng)濟轉(zhuǎn)移線。良好的經(jīng)濟地理條件，有利于以XX為物流據(jù)點開展 低成本、高效率地開展服務(wù)。 1.7.1 運輸支撐條件 公路運輸 安徽省公路網(wǎng)絡(luò)以XX市為中心，沿國省干道向外輻射，以各級公 路為輔聯(lián)結(jié)郊區(qū)縣、鄉(xiāng)、村。XX市主要的公路貨運場站有11處（不含 省屬），總場地面積計有6.

37、 5萬平方米。XX市城市道路系統(tǒng)形成以“兩 環(huán)九射”和“五縱五橫”的干道為骨架的環(huán)形、放射加方格網(wǎng)的城市 道路系統(tǒng)。 鐵路運輸 經(jīng)過多年的建設(shè)，XX鐵路正在成為安徽省的樞紐之一。以XX為中 心，通過XX 蚌埠、XX 阜陽。XX 九江、XX 蕪湖鐵路線 接全國鐵路網(wǎng)通達全國。將要建設(shè)的西安一一南京鐵路將使XX鐵路形 成具有五個鐵路出口的網(wǎng)絡(luò)構(gòu)架。 鐵路擁有XX站、XX南站、XX東站、XX北站、鐘油坊站、桃花店站 和羅崗線路所等六站一所，組成XX鐵路樞紐。XX站為樞紐內(nèi)最為重要 的客運站，并辦理行包托運業(yè)務(wù)：XX東站為樞紐內(nèi)的編組站；XX南站 是樞紐內(nèi)辦理整車、 零擔(dān)、集裝箱和危險品貨物到發(fā)的綜合

38、性大型貨 運站。此外，還擁有大量的鐵路專用線，各種專用線、專用鐵道共有 41條，總長 109公里，專用線與國鐵通過 18公里的地方鐵路相聯(lián)接。 專用線配有倉庫、堆場規(guī)模、機械設(shè)備等。 水上運輸 XX主要依靠南淝河通江達海的自然條件進行水上貨物運輸。南淝 河常年通單機貨船500噸級，枯水季節(jié)400噸級，是XX市一條重要水 上通道。經(jīng)過河道疏通后和綜合港的投資，目前xx可通行1000噸級集 裝箱各類船舶。主要航線有：長江上游到城陵磯，下游到上海以及江、 浙、贛、鄂等支流航線，2007年完成吞吐量1011萬噸。 航空運輸 XX市通過駱崗機場，架起XX市與國內(nèi)38個大中城市和香港、澳門 的空中通道。每

39、周發(fā)出航班次。XX駱崗機場擁有一座貨運倉庫，面積 3000余平方米，設(shè)海關(guān)監(jiān)管倉庫。 本項目以XX南部物流產(chǎn)業(yè)帶為市場服務(wù)背景；建設(shè)在規(guī)劃中XX南 淝河碼頭港口腹地；處于城市二環(huán)快速線和城市高速入口；臨近 淮南-XX-巢湖鐵路貨運樞紐大動脈線旁；擁有XX最優(yōu)越的物流條件。 為項目的建材 / 家居材料的配送與交易提供切條件。 1.7.2 信息網(wǎng)絡(luò)支撐條件 XX市是全國重要的通信樞紐，與世界 200多個國家和地區(qū)建立了 聯(lián)系，具備了國民經(jīng)濟信息化的通信能力。 此前XX信息化一直走在全 國城市的先進行列；2008年XX市榮獲中國城市信息化50強第10名。 因此，從XX的交通運輸及網(wǎng)絡(luò)設(shè)施條件、物流組

40、織據(jù)點條件和信 息支撐條件分析，XX市己初步具備進一步建設(shè)規(guī)?；?、 組織化程度更 高的物流服務(wù)設(shè)施而發(fā)展現(xiàn)代物流的基本條件。 二、 XX 東方新城建材 /家居倉儲中心項目建設(shè)的意義 2.1推進xx市建材專業(yè)市場的健康發(fā)展 項目的建設(shè)和運營是XX市現(xiàn)代建材/家居專業(yè)市場建設(shè)的積極 前導(dǎo)和有益嘗試， 將充分發(fā)揮該地域的綜合交通樞紐功能和大市場優(yōu) 勢，為XX市建設(shè)以綜合運輸、倉儲、配送和電子商務(wù)為支撐的現(xiàn)代建 材專業(yè)市場提供積極的發(fā)展契機和實踐空間。有利于大力推進工業(yè)、 商業(yè)流通、 信息服務(wù)等對現(xiàn)代技術(shù)的改造重組和社會化協(xié)作； 有利于 促進XX品牌建材/家居市場的內(nèi)循環(huán)發(fā)展，降低商家運營成本，提升

41、集約化專業(yè)市場能力， 促進市場更大范圍的輻射， 提高省會在周邊的 首位度。有效解決目前XX建材/家居在商業(yè)化模式下運營成本 的壓力，提高經(jīng)濟危機對建材市場需求萎縮的抵抗力 2.2培養(yǎng)和造就xx市以信息化，大宗建材物流為支撐的專業(yè)倉 儲交易集散中心 xx東方新城建設(shè)將大大促進xx市引進和利用省際商貿(mào)和物流企 業(yè)的步伐。項目建成后通過引入國內(nèi)先進專業(yè)市場信息管理與運作技 術(shù)在建材專業(yè)市場上提升建設(shè)理念與建設(shè)方法以及建設(shè)資金管理渠 道與便用方式，讓先進的建材大宗運營企業(yè)以其成熟而規(guī)范的服務(wù)運 作為xx市建材專業(yè)服務(wù)發(fā)展提供良好的范例與榜樣。 與xx大型建材 超市在商業(yè)化模式遇到：產(chǎn)品價格過高；進駐品

42、牌失控；消費需求導(dǎo) 向讓位于超市利益；盈利能力弱等詬病。本項目的建設(shè)將以如下方式 進行提升和改善策略： A. 消費環(huán)境明顯改善：高檔的物業(yè)設(shè)施，空調(diào)、保安、自動扶 梯等一應(yīng)俱全等現(xiàn)代設(shè)施，讓消費者感受到前所未有的尊重。 B. 集中先進的品牌展示系統(tǒng)：以品牌展示為主要形式，以專賣、 專營為主體，讓枯燥乏味、灰色消費模式，向更加感性化、時尚化、 透明化方向轉(zhuǎn)變。 C. 先進信息化的經(jīng)營管理模式：建立網(wǎng)上交易信息平臺；依托 物流優(yōu)勢條件，實施最優(yōu)先物流配送體系；統(tǒng)一廣告、統(tǒng)一促銷；統(tǒng) 一市場拓展和團購，深度服務(wù)市場；統(tǒng)一售后服務(wù)，提升市場品牌。 D. 提升品牌經(jīng)營層次，深度整合市場與商戶資源，實施集

43、約化 管理模式。 E. 超大經(jīng)營規(guī)模倉儲管理，包容建材專賣店、品牌展示、建材 超市等多形態(tài)的配送。 F. 跨行業(yè)整合資源，結(jié)盟優(yōu)勢合作伙伴。 為品牌建材商和運營商搭建信息化、 成本集約化、物流配送先進 化的建材交易和集散中心。 2.3充分發(fā)揮xx南部市場集中的基礎(chǔ)優(yōu)勢，促進該地域的物流產(chǎn) 業(yè)片區(qū)、規(guī)?；l(fā)展 目前項目周邊已形成xx的重要市場物流帶片區(qū)：集中了安徽國強 市場規(guī)模。促進城市產(chǎn)業(yè)的合理化規(guī)劃和科學(xué)化發(fā)展 鋼材批發(fā)市場，安徽國際五金機電城，華中汽配城、京華國際家居城、 五里廟建材城等具有大型規(guī)模的專業(yè)市場。 項目的建設(shè)將有效的整理 了亂搭、亂建的 散落現(xiàn)象，形成 整合的統(tǒng)一的 大規(guī)模市

44、場，與 周邊專業(yè)市場 連動發(fā)展，做強 做大區(qū)域?qū)I(yè) 三、XX東方新城建材/家居倉儲中心項目建設(shè)的必要性 3.1引導(dǎo)和轉(zhuǎn)化xx市及帶動周邊潛在建材市場需求 商貿(mào)活動作為一種經(jīng)濟活動， 需要在供、 需兩個方面不斷地相互 適應(yīng)、相互滿足。雖然XX市及其區(qū)域內(nèi)當(dāng)前存在著的建材市場需求， 但XX眾多建材/家居專業(yè)市場在商業(yè)模式下，高成本運營；其環(huán)境和 區(qū)位基本上集中與鬧市區(qū)，以XX本市為市場重復(fù)定位，導(dǎo)致市場間的 惡性競爭，由于缺少成本優(yōu)勢和交通條件受阻導(dǎo)致市場對外輻射能力 較弱。本項目的投資將集中XX建材專業(yè)的優(yōu)勢要素，力爭成為品牌建 材市場的交易和倉儲的集散中心、 信息服務(wù)中心。 其核心的便捷的交

45、通條件，使得項目在承接省會經(jīng)濟圈的經(jīng)濟發(fā)展機遇， 對巢湖、六安、 淮南等周邊城市的建材市場有獨特的輻射優(yōu)勢。增強XX建材企業(yè)和外 地知名品牌建材商家對周邊的銷售市場開拓能力。 通過聯(lián)合規(guī)劃與作 業(yè)，形成高度整合的供應(yīng)鏈體系改善各自為政發(fā)展的阻力。 隨著XX市整體經(jīng)濟的發(fā)展和城市首位度的提升，XX南部專業(yè)市場 產(chǎn)業(yè)帶，必將促進物流需求， 提升該地域第三方物流大型產(chǎn)業(yè)化發(fā)展， 有力地支持了現(xiàn)有陸、水、 鐵的設(shè)施銜接以及交通運輸設(shè)施與庫、場 設(shè)施的銜接， 使現(xiàn)有物流資源得以合理整合， 基礎(chǔ)設(shè)施及其技術(shù)裝備 的運作水平得以提高。 3.2 支撐了該區(qū)域的有效物流市場機制建立 物流的市場化與經(jīng)濟發(fā)展的市場

46、化程度直接相關(guān)， 同時也與市場 開放、管制相關(guān)聯(lián)。有效的物流市場機制建立要求市場更加開放，管 制更加合理和科學(xué)； 需要網(wǎng)絡(luò)上各個結(jié)點之間相互開放彼此的物流服 務(wù)市場， 便于企業(yè)在較大的市場范圍內(nèi)進行兼并、 重組以資本運作為 手段的企業(yè)經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)建設(shè)； 并為開展網(wǎng)絡(luò)化物流經(jīng)營活動提供與商流 相適應(yīng)的高效物流服務(wù)。服務(wù)的無形化特點、各種復(fù)雜的費率協(xié)商、 服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)和銜接、物權(quán)的轉(zhuǎn)移、控制和結(jié)算的主體等，往往涉及多 個方面，需要強有力的制度保障和執(zhí)行機制， 包括市場準(zhǔn)入與汰出機 制、市場保障機制及商業(yè)信用機制等等。物流集中服務(wù)運作，可在一 定程度上為改善信用體系的欠缺， 降低物流交易成本和提高物流服務(wù)

47、 效率提供有益的嘗試與實踐，對 xx 市實現(xiàn)市場管制的合理化和科學(xué) 化，建立良好的市場秩序具有十分積極和現(xiàn)實的意義。 3.3充分發(fā)揮xx市區(qū)域中心城市輻射功能 XX市政府要將xx市建設(shè)成為經(jīng)濟繁榮、科技發(fā)達、布局合理、設(shè) 施完善和環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化濱湖大城市， 經(jīng)濟發(fā)展速度高于全國平均 水平。這不僅意味著xx市以國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP為代表的經(jīng)濟總量 規(guī)模的增長，還包括xx市以三次產(chǎn)業(yè)比例為特征的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)水平的改 善。此外xx市還必須繼續(xù)擴大其所擁有的大型企業(yè)或企業(yè)集團的規(guī)模 與數(shù)量以構(gòu)成其經(jīng)濟實力的生成基礎(chǔ)。xx市經(jīng)濟綜合能力的成長將表 現(xiàn)為建立在經(jīng)濟實力基礎(chǔ)上的以商品流通、 金融服務(wù)和信息管理

48、的為 代表的經(jīng)濟中心城市的極化效應(yīng)和以技術(shù)、資本、商品、 產(chǎn)業(yè)、信息等多種途徑為區(qū)域發(fā)展提供服務(wù)的經(jīng)濟中心城市擴散效 應(yīng)，力爭在安徽省乃至更大區(qū)域上的發(fā)揮經(jīng)濟輻射作用。專業(yè)建材 / 家居市場的建立，是XX建材工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展和發(fā)揮上述經(jīng)濟中心城市功 能的最佳窗口和有效途徑。 3.4有效推動建材行業(yè)經(jīng)濟，服務(wù)xx工業(yè)立市目標(biāo) 對于xx市這樣一個區(qū)域中心城市，建設(shè)商貿(mào)物流業(yè)對xx市經(jīng)濟社 會發(fā)展的促進作用主要體現(xiàn)在以下方面： 培育新的經(jīng)濟增長點 工業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展， 離不開構(gòu)成工業(yè)經(jīng)濟條件改善因素； 規(guī)模的商 貿(mào)專業(yè)市場， 是促進工業(yè)企業(yè)對外生產(chǎn)銷售的的重要渠道， 也是企業(yè) 產(chǎn)業(yè)外銷的有效通路條件。 市場

49、的建立不但其自身形成服務(wù)經(jīng)濟的增 長點，還通過對外的物流促進 xx自身建材行業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展。促進 xx 市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的進程。是xx工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的重要支撐條件。 創(chuàng)造經(jīng)濟發(fā)展的環(huán)境 xx東方新城項目的建設(shè)，將創(chuàng)造以xx為中心的良好的區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè) 布局與發(fā)展環(huán)境；為區(qū)域招商引資，提高經(jīng)濟發(fā)展水平創(chuàng)造了條件。 現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)經(jīng)濟的發(fā)展是與社會發(fā)展階段水平相適應(yīng)的。從xx市當(dāng) 前的經(jīng)濟發(fā)展總量和城市化水平來看， 其發(fā)展雖然領(lǐng)先于安徽省內(nèi)的 其他城市，但領(lǐng)先程度并不十分突出。同時，與周邊省份的中心城市 諸如南京、杭州、武漢、鄭州相比較，其經(jīng)濟實力尚待加強。 在市場經(jīng)濟條件下， 市場競爭也體現(xiàn)在城市間的競爭方面

50、， 這將使 xx 市在經(jīng)濟積聚和擴散的范圍受到制約。 加快發(fā)展以商貿(mào)服務(wù)流為平臺 的經(jīng)濟體，將更好的服務(wù)“工業(yè)立市”發(fā)展目標(biāo)，增強城市經(jīng)濟輻射 能力。 第三章 項目建設(shè)單位概況 公司名稱： xx 黃巷集體資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司 注冊資本： 人民幣 200 萬 法人： 唐定山 企業(yè)登記注冊類型： 有限責(zé)任公司 xx 黃巷集體資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司位于南淝河路以北，南二環(huán) 路以東，南淝河以西黃巷村項目聚集區(qū) A區(qū)，注冊資金200萬元。以 集體資產(chǎn)經(jīng)營，租賃，物業(yè)管理為經(jīng)營范圍。其在 xx 是一家有規(guī)模 的集體資產(chǎn)管理公司， 其村隸屬范圍有五里廟裝飾市場、 黃巷村項目 聚集區(qū)、京華國際家居城等專業(yè)市場。

51、 黃巷集體資產(chǎn)經(jīng)營公司 在多年集體資產(chǎn)開發(fā)和運營中形成了自 己獨特的經(jīng)營模式，為該地域?qū)I(yè)市場開發(fā)和發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 通過對集體資產(chǎn)的整合和運營， 抑制地方上零散建設(shè)造成土地資源和 不科學(xué)規(guī)劃造成資源浪費。 為地方經(jīng)濟發(fā)展和村民的利益謀取了持續(xù) 發(fā)展福利。 該集體企業(yè)形成了王朝元， 張良斌， 夏仁環(huán)等為領(lǐng)導(dǎo)的規(guī)范化企 業(yè)管理高層人員。目前公司擁有員工近 80 人，其中管理人員 20 人， 公司正在建立完善運營體制， 積極培訓(xùn)了一支穩(wěn)定的， 技術(shù)熟練中層 技術(shù)管理人才。 第四章 行業(yè)分析及市場預(yù)測 一、國內(nèi)市場發(fā)展預(yù)測 1.1 國內(nèi)建材工業(yè)發(fā)展預(yù)測 2008年建材工業(yè)將向又好又快方向發(fā)展。

52、預(yù)計建材工業(yè)增加值增 長速度22%；水泥產(chǎn)量 14.7億噸，增長8%；平板玻璃產(chǎn)量 6億重量箱， 增長15%。水泥制品、技術(shù)玻璃、玻璃纖維及制品、輕質(zhì)建材等產(chǎn)品 產(chǎn)量繼續(xù)保持較快增長， 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化， 主要行業(yè)先進生產(chǎn)力比 重繼續(xù)提高。水泥新型干法工藝比例可望達到 56%，浮法玻璃比例達 到85%。 2008年建材行業(yè)的三大發(fā)展重點：著力推進技術(shù)進步和自主創(chuàng) 新，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加快用先進生產(chǎn)力取代落后生產(chǎn)力；以節(jié)能 減排為中心，大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，努力實現(xiàn)又好又快發(fā)展；加快產(chǎn)品 升級換代，節(jié)約能源資源。 近兩年我國對部分建材產(chǎn)品出口退稅調(diào)整 幅度較大，企業(yè)還需有一個消化吸收的過程，但從長

53、遠來看，調(diào)整出 口退稅，有助于促進資源的合理配置和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整， 提升質(zhì)量檔次， 出口退稅率降低帶來的影響可以逐步消化。建材行業(yè)作為高耗能行 業(yè)，其過熱和不平衡發(fā)展， 加大了節(jié)能減排任務(wù)實現(xiàn)的難度。建材行 業(yè)落后生產(chǎn)能力依然較多， 加快推進淘汰落后產(chǎn)能的工作面臨很多挑 戰(zhàn)。加之建材行業(yè)企業(yè)分散的格局，企業(yè)規(guī)模小、數(shù)量多，集中度很 低，結(jié)構(gòu)不平衡問題嚴(yán)重。 過于分散的行業(yè)結(jié)構(gòu)和異常激烈的市場競 爭導(dǎo)致總體產(chǎn)能過剩。這些問題的存在阻礙了我國建材行業(yè)的健康發(fā) 展。 未來幾年，我國建材工業(yè)發(fā)展速度可能略高于國民經(jīng)濟發(fā)展速度， 但是與世界發(fā)達國家相比，中國建材工業(yè)總體水平還比較落后， 高檔 產(chǎn)品需要進口

54、。由于建材行業(yè)成本上漲，中低檔建材企業(yè)處于盈虧邊 緣，造成了低檔產(chǎn)品因為漲價涌入中檔產(chǎn)品序列、中檔產(chǎn)品漲價涌入 高檔產(chǎn)品序列的連鎖反應(yīng)，這樣勢必會使中高檔產(chǎn)品的價格競爭更加 激烈。國家將繼續(xù)實施宏觀調(diào)控，以達到建材行業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級 的目標(biāo)。根據(jù)建材行業(yè)“十一五”結(jié)構(gòu)調(diào)整目標(biāo)，我國將鼓勵支持建 材行業(yè)的大企業(yè)集團發(fā)展，提高產(chǎn)業(yè)集中度；大力發(fā)展新型干法水泥 等先進工藝和玻璃深加工業(yè)務(wù)，淘汰落后產(chǎn)能工藝。 國家輕工局發(fā)布統(tǒng)計數(shù)據(jù)稱：2008-2011年，國內(nèi)室內(nèi)裝飾年工 程量將從1500億元猛增至3000億元左右。其中，家庭裝飾占50%因 此，室內(nèi)裝飾業(yè)是大有可為的行業(yè)。為輕工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、升級換

55、代發(fā) 揮了重要作用。隨著當(dāng)前住房制度改革的不斷深入， 建材業(yè)對拉動市 場消費將起到更積極的促進作用。 2010年全國主要新型建材需求總量預(yù)測表 單位 新型防 水卷材 保溫 材料 礦棉 吸聲板 裝飾 石膏板 建筑 涂料 塑料 型材 塑料 管道 壁紙 墻布 化纖地毯 萬噸 120 160 50-60 1 00 平方米 2.5億 4000-5000萬 1400 萬 4億 5000-8000萬 1.1國內(nèi)家居市場龐大，品牌呈現(xiàn)集約化趨勢 隨著我國泛家居行業(yè)的不斷發(fā)展，目前的行業(yè)脈動呈現(xiàn)以下特 征： 供過于求、競爭加劇 家居建材市場缺乏合理規(guī)劃和市場調(diào)控；缺乏客觀、準(zhǔn)確的投資 信息和科學(xué)論證，一些國內(nèi)、

56、國外的投資商在未能充分了解當(dāng)?shù)赝顿Y 環(huán)境、實際需求和項目發(fā)展前景的情況下，僅憑借強大的經(jīng)濟實力， 盲目地興建市場。使得我國許多地區(qū)尤其是一類城市家居建材市場的 數(shù)量和規(guī)模都呈現(xiàn)比較明顯的“泡沫”特征，處于“超飽和”狀態(tài)。 以北京為例，僅從六里橋南里到玉泉營環(huán)島 4公里左右的三環(huán)路兩 側(cè)，竟遍布了十幾家大型家居建材市場。這種現(xiàn)象在其它大城市也較 普遍，經(jīng)常會見到一些超大型的家居建材市場集群。由于區(qū)域市場總 量的供過于求，加之分布不合理，使得一些市場招商不足，人氣不旺, 銷售額被稀釋，利潤空間大幅下降，競爭加劇，甚至出現(xiàn)不正當(dāng)競爭。 其主要原因就是在需求一定的條件下，“同行”過多，“分母”太大。

57、如果這種情況再不得到抑制，任其發(fā)展，不僅會擾亂正常的市場秩序， 影響行業(yè)的健康發(fā)展，還會造成社會資源的浪費。 理念創(chuàng)新、業(yè)態(tài)多元 就我國泛家居行業(yè)其發(fā)展軌跡應(yīng)該是， 經(jīng)營商品一經(jīng)營商戶一經(jīng) 營管理一經(jīng)營誠信一經(jīng)營服務(wù)一經(jīng)營品牌一直到所有經(jīng)營理念的核 心，其本質(zhì)就是家居建材流通載體為消費者創(chuàng)造一切有利條件，實現(xiàn) 其消費利益的最大化。其主要形式可以概括為，攤位制賣場、建材 超市和獨立的品牌專賣店。由于后者的數(shù)量和規(guī)模都相對有限， 因而 目前家居建材流通業(yè)態(tài)的主體依然是處于主導(dǎo)地位的攤位制賣場和 漸進的建材超市?？梢哉f，當(dāng)前我國家居建材流通領(lǐng)域已呈現(xiàn)出攤位 制賣場與建材超市并存，兩種模式既競爭又互動

58、的態(tài)勢。 細分市場、錯位經(jīng)營 在當(dāng)前家居建材流通領(lǐng)域日趨激烈的競爭形勢下， 流通企業(yè)如何 根據(jù)區(qū)域需求、同行狀況、結(jié)合自身形態(tài)打造比較優(yōu)勢，增強競爭力 的一個重要途徑就是“細分市場、 錯位經(jīng)營”。其戰(zhàn)略設(shè)計的著眼點 應(yīng)首先將區(qū)域消費指數(shù)及結(jié)構(gòu)進行細分：是以價格為“消費閥啟點 （消費啟動點）”的剛性消費一族為受眾?；蛞云放啤⑵肺?、素養(yǎng)并 通過消費來體現(xiàn)其社會角色將價值作為“消費閥啟點”的彈性消費 一族作為消費對象。還是瞄準(zhǔn)以身份、“面子”、成就等作為“消費 閥啟點”的反彈性消費一族，定位在 VIP賣場。從理論上講，能將上 述“三族”兼容當(dāng)然最好，在避免同質(zhì)化競爭，取得了良好業(yè)績。 增強素質(zhì)、做強

59、做大 就流通企業(yè)的競爭力而言，其關(guān)鍵就是綜合素質(zhì)的較量，要盡快 增強和提升“賣場素質(zhì)”。包括：賣場品牌含金量及彰顯水平、創(chuàng)新 能力、市場份額、賣場信譽度、服務(wù)效率、經(jīng)營理念、業(yè)態(tài)模式、業(yè) 內(nèi)影響力、對商戶的利益親和力、對消費者的吸引力、資金厚度、所 在區(qū)域的商情因子及交通便利、團隊建設(shè)、舵手掌控能力等，它是一 個綜合評價體系。 家居流通企業(yè)要想利于不敗之地， 就要做強做大，既要增強硬實 力，又要增強軟實力。在戰(zhàn)略設(shè)計和戰(zhàn)術(shù)打法上：一要堅持創(chuàng)新，要 從以往的“經(jīng)營商品”向“經(jīng)營服務(wù)”和“經(jīng)營消費”轉(zhuǎn)變， 要科學(xué) 看待品牌與服務(wù)的辨證關(guān)系，注重信用和服務(wù)的經(jīng)營；其次要完善和 加強“賣場功能”，即交

60、易功能、服務(wù)功能、展示功能及感受功能的 建設(shè)；第三要根據(jù)賣場自身狀況，最大限度地把握剛性消費、彈性消 費和反彈性消費；最大限度地挖掘“服務(wù)效益”、“品牌效益”和 “規(guī)模效益”。發(fā)達國家流通行業(yè)的發(fā)展歷程，使以賣場品牌化、集 約化、連鎖化、服務(wù)化趨勢，賣場品牌含金量越高、賣場素質(zhì)越強、 服務(wù)保障越完善，比較優(yōu)勢就越明顯，其綜合競爭力也就越強。這樣 的企業(yè)才能在激烈的市場競爭和泛家居行業(yè)的脈動下生存與發(fā)展。 二、XX市建材/家居專業(yè)市場需求預(yù)測 2.1xx現(xiàn)代服務(wù)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿?改革開放30年來，xx已從過去的江淮小邑發(fā)展為今天重要的區(qū) 域性中心城市。xx是全國十大經(jīng)商成本最低城市，投資環(huán)境優(yōu)良，