商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金條款

1、Word文檔僅供參考商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金條款在商品房買賣過(guò)程中，假設(shè)購(gòu)房者看中所選擇的房屋后 ，開(kāi)發(fā)商或者通過(guò)授權(quán)的代理銷售 商會(huì)要求購(gòu)房者預(yù)先下定，也就是預(yù)交局部定金，數(shù)額一般為一萬(wàn)或兩萬(wàn)不等，雙方并簽訂?商 品房買賣認(rèn)購(gòu)書(shū)?，認(rèn)購(gòu)書(shū)一般會(huì)對(duì)購(gòu)房者所選定的工程、房號(hào)、面積、單價(jià)等簡(jiǎn)單內(nèi)容進(jìn) 行約定，同時(shí)一般都會(huì)在認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定簽訂正式?商品房買賣合同?的期限。假設(shè)買受人在 一定期限內(nèi)不與出賣人簽訂?商品房買賣合同?的，將不退還已收取的定金。由于如今購(gòu)房者對(duì)所選房屋的差不多情況了解并不充分，而到了簽訂正式的?商品房買賣合同?時(shí)，開(kāi)發(fā)商往往在合同中擬訂有種種不平等條款，或者房屋具體結(jié)構(gòu)、設(shè)計(jì)、居住

2、環(huán)境發(fā)生變化；或者在交付使用時(shí)刻、辦理房產(chǎn)證的期限、違約責(zé)任等方面無(wú)法與出賣人達(dá)成一致意見(jiàn)，從而導(dǎo)致買受人無(wú)法與出賣人簽訂合同。另外，在實(shí)際買賣過(guò)程中，有的將定金寫為訂金，也有的稱為認(rèn) 購(gòu)金、意向金等，用語(yǔ)專門混亂。如今由于前期認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的不明確及買賣雙方對(duì)定金或者 認(rèn)購(gòu)金、意向金的法律性質(zhì)發(fā)生分歧，極容易產(chǎn)生糾紛。定金是指在債權(quán)債務(wù)關(guān)系中，為擔(dān)保債的履行，一方當(dāng)事人在債務(wù)履行前預(yù)先向?qū)Ψ浇桓?的一定數(shù)額的金鈔票或?qū)嵨铩６ń鸩粌H適用于買賣合同，而且適用于加工、承攬等合同。在一般的商品房銷售中，預(yù)交定金也成為了行業(yè)慣例。依照我國(guó)?中華人民共和國(guó)擔(dān)保法?第89條規(guī)定：當(dāng)事人能夠約定一方向?qū)Ψ浇o付定

3、金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。在實(shí)際的商品房銷售過(guò)程中，也經(jīng)常出現(xiàn)雙方簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)，但買受人因?yàn)榉N種緣故并未 實(shí)際交納定金，后期產(chǎn)生糾紛后，賣方起訴到法院要求買方補(bǔ)交定金的案例。那個(gè)地點(diǎn)就涉及 到認(rèn)購(gòu)定金的成立方式咨詢題。依照法律規(guī)定，定金合同應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式約定。當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)當(dāng)約定交付定金的期限，定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效。這實(shí)質(zhì)上是對(duì)定金擔(dān)保法律行為成立要件的規(guī)定，所謂成立要件，是指按照法律規(guī)定，民事法律行為得以成立 所必不可少的條件，定金的成

4、立要件包括：1、當(dāng)事人必須對(duì)設(shè)立定金擔(dān)保意思表示一致2、定金合同應(yīng)以書(shū)面形式訂立。3、當(dāng)事人必須實(shí)際交付定金因此在實(shí)際的商品房銷售過(guò)程中，只有出賣人和買受人協(xié)商一致，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)并實(shí)際交納 定金后，認(rèn)購(gòu)書(shū)才具備法律規(guī)定的定金成立要件。在商品房銷售過(guò)程中，也經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)已簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，但并未按照認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的金額來(lái)交納 定金，多交的情況比擬少見(jiàn)，但少交的情況依舊比擬常見(jiàn)的，比方認(rèn)購(gòu)書(shū)約定買受人應(yīng)交定金 兩萬(wàn)元，但待雙方簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，買受人才覺(jué)察只帶了一萬(wàn)元 ，出賣人以默許的方式同意。 那假 如出現(xiàn)如此的情況，定金合同是否有效，同意定金的一方是否有權(quán)利要求交納定金的一方補(bǔ)交 剩余定金呢？依照?擔(dān)保法司法解

5、釋?第 119條規(guī)定：實(shí)際交付的定金數(shù)額多于或者少于約 定數(shù)額，視為變更定金合同；收受定金的一方提出異議并拒絕同意定金的，定金合同不生效。當(dāng)事人實(shí)際交納的定金數(shù)額為實(shí)際生效的定金數(shù)額，關(guān)于少交局部，不能強(qiáng)制履行。當(dāng)事人關(guān)于缺乏額的定金拒絕同意的，定金合同不生效。認(rèn)購(gòu)書(shū)一般關(guān)于所交納的一定數(shù)額的金鈔票用語(yǔ)也不一致，有的稱為認(rèn)購(gòu)金，有的成為意向金，或者訂金、誠(chéng)意金等等，極為混亂，因此在后期假設(shè)出現(xiàn)糾紛，就極易對(duì)所交納金鈔票的性 質(zhì)產(chǎn)生分歧，出現(xiàn)糾紛。區(qū)不定金與認(rèn)購(gòu)書(shū)中其他名稱的金鈔票關(guān)鍵在于定金的自身特點(diǎn)。 當(dāng)事人在合同中明確約定有定金條款或者約定定金合同的，當(dāng)然不存在咨詢題；但假設(shè)合同約定的金鈔

6、票沒(méi)有 定金的名稱，那么應(yīng)當(dāng)按照合同約定的內(nèi)容考察是否存在對(duì)定金性質(zhì)的約定。 依照?擔(dān)保法司法解釋?第 118條的規(guī)定，關(guān)于約定中沒(méi)有定金字樣，同時(shí)合同內(nèi)容也沒(méi)有定 金的意思表示的，一律不按照定金對(duì)待。定金作為擔(dān)保的方式之一，其擔(dān)保的功能是通過(guò)定金處分來(lái)實(shí)現(xiàn)的。假設(shè)當(dāng)事人違約或 要解除合同，就要以損失相當(dāng)于定金數(shù)額的金鈔票作為代價(jià)，因此當(dāng)事人應(yīng)中選擇嚴(yán)格履約而不是違反合同。至于在何種情況下能夠適用定金罰那么，通常同意當(dāng)事人在合同中進(jìn)行約定 ，另外法律在定金罰那么方面也作了相關(guān)的規(guī)定。在商品房買賣中，定金處分除當(dāng)事人之間有設(shè)定立約定金的合意和定金必須交付外，還必須有因一方緣故導(dǎo)致商品房買賣合同無(wú)

7、法訂立的法律事實(shí)。?關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干咨詢題的解釋?第4條前段稱，出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)購(gòu)等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，假設(shè)因當(dāng)事人一方的緣故未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。因此因當(dāng)事人一方緣故未能訂立商品房買賣合 同也是作為定金罰那么的構(gòu)成要件。在實(shí)際的商品房買賣過(guò)程中，也出現(xiàn)過(guò)非違約方到法院主張要求違約方實(shí)際履行交納定金或違約方賠償定金后仍要求其履行認(rèn)購(gòu)書(shū)的情況，那立約定金是否能夠采納強(qiáng)制執(zhí)行呢?首先，依照?擔(dān)保法?第 90條的規(guī)定，定金合同自當(dāng)事人實(shí)際交納定金之日起生效。因此，定金合同屬于實(shí)踐性合同，在當(dāng)事人雖有約

8、定而沒(méi)有實(shí)際履行的情況下，合同不生效，不能認(rèn)為當(dāng)事人違約，也就不能裁判當(dāng)事人承當(dāng)違約責(zé)任，合同也就更不能強(qiáng)制履行。但至于當(dāng)事人是否存在締約過(guò)失責(zé)任，那要運(yùn)用關(guān)于締約過(guò)失責(zé)任的規(guī)定來(lái)衡量。依照?合同法?第110條規(guī)定，強(qiáng)制履行合同作為違約責(zé)任承當(dāng)方式的前提是債務(wù)的標(biāo)的適于強(qiáng)制履行，而諸如托付、合伙等具有人身性的合同不宜強(qiáng)制履行。認(rèn)購(gòu)書(shū)中的內(nèi)容是以誠(chéng)信磋商、信賴關(guān)系為根底的因此也不適宜強(qiáng)制執(zhí)行。，我們能夠看到全隨著福利分房的停止，購(gòu)置商品房產(chǎn)成為大多數(shù)人的要緊生活需求之一國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也日趨升溫，因?yàn)槎ń鸺m紛向法院和消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴的案件也越來(lái)越多，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)并交納定金盡管是行業(yè)通行的做法，但由于法律、法規(guī)不健全、操作不標(biāo)準(zhǔn)等緣故，所引 發(fā)的法律咨詢題也日益鋒利起來(lái)。針對(duì)上述咨詢題，最高人民法院及相關(guān)行管部門等也出臺(tái)了一系列司法解釋和認(rèn)購(gòu)書(shū)標(biāo) 準(zhǔn)