濟(jì)南商住樓場(chǎng)分析

1、濟(jì)南商住樓市場(chǎng)分析文山東中原市場(chǎng)研究部隨著近幾年的發(fā)展，商住樓在濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)上占據(jù)了一定的份額，近來(lái) 商住小戶型也在市場(chǎng)上相當(dāng)走俏。商住樓設(shè)計(jì)上是住宅，但在建筑設(shè)計(jì)和 功能配置上兼顧了商務(wù)辦公的一些要求，作為市場(chǎng)的過(guò)渡產(chǎn)品，商住樓的 市場(chǎng)供需情況如何？產(chǎn)品呈現(xiàn)哪些特點(diǎn)？發(fā)展前景如何呢？山東中原對(duì) 濟(jì)南的商住樓進(jìn)行了詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研，并對(duì)此做了以下分析。一、市場(chǎng)供應(yīng)情況1、總體供應(yīng)量及時(shí)間分布（見(jiàn)下表）主要商住樓一覽表項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目位置開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)日期城市 33文化東路山東三鼎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2004.6達(dá)盛鑫苑 3 號(hào)歷農(nóng)莊 1 號(hào)山東達(dá)盛集團(tuán)2003.4大舜天成山大路 236 號(hào)濟(jì)南大舜天成房

2、地產(chǎn)公司2003.9東方麗景二環(huán)東路與華龍路交界濟(jì)南高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)有限2003.5東環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)二環(huán)東路與華龍路交界山東嘉恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2003.9國(guó)華經(jīng)典公寓解放路 37 號(hào)濟(jì)南國(guó)華置業(yè)有限公司2002.12鴻苑世紀(jì)開(kāi)元經(jīng)十路大眾日?qǐng)?bào)東鄰山東鴻苑房地產(chǎn)2002.3華森大廈文化東路濟(jì)南市華森置業(yè)有限公司2003.1華馨園濟(jì)大路 7 號(hào)山東華魯房地產(chǎn)2001.5濟(jì)南數(shù)碼港山大路 57 號(hào)舜華園建設(shè)發(fā)展有限公司2002.7燕東苑點(diǎn)睛閣濟(jì)王路 164 號(hào)山東建工集團(tuán)2003金泰花園山大新校北門(mén)東臨山東興泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2002.3歷東花園解放路 112 號(hào)山東普利2000.7綠景嘉園 D 區(qū)山

3、大南路 111 號(hào)濟(jì)南東興置業(yè)有限公司2002.11名士閣少年路少年宮北臨 （ 2-19濟(jì)發(fā)集團(tuán)2002.12泉星小區(qū) 溫州城濟(jì)洛路 132 號(hào)濟(jì)南房地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)總公司2003.7融基大廈歷城花園路濟(jì)南第二建筑工程總公司2003.1三箭銀苑濟(jì)南民生大街 22 號(hào)三箭房地產(chǎn)2000.12三慶匯文軒經(jīng)十路 64 號(hào)三慶房地產(chǎn)2002.11天建名人時(shí)代無(wú)影山東路 38 號(hào)天建 房地產(chǎn)2000.9文東花園文化東路 24 號(hào)三東普利建設(shè)發(fā)展有限公司2001.8新龍匯龍軒歷城華龍路 399 號(hào)濟(jì)南市拆遷服務(wù)公司2004.4從 2000 年到 2004 年，濟(jì)南共計(jì)有 20 多個(gè)商住樓入市（規(guī)模較小或 者是

4、更早入市的樓盤(pán)未統(tǒng)計(jì)）。建筑面積總計(jì)約為 80 多萬(wàn)平方米，總套 數(shù)近 5000 套。2、不同時(shí)間的供應(yīng)量從時(shí)間分布來(lái)看，近幾年商住樓開(kāi)發(fā)供應(yīng)以 2002 年、 2003 年開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目較多， 2003年是新增供應(yīng)量最大的一年，而到了2004 年上半年，開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目驟減，新增供應(yīng)跌到近幾年的低谷，差距非常之大。各個(gè)年份開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)名稱(chēng)如下點(diǎn)擊看大圖3、不同區(qū)域的供應(yīng)量從數(shù)據(jù)圖表中可以明顯的看出，濟(jì)南市商住樓區(qū)域分布呈明顯的不均 勻分布狀態(tài)，近 70%的樓盤(pán)集中在東部區(qū)域， 供應(yīng)面積達(dá)到 60 多萬(wàn)平方米， 占到總供應(yīng)量的 74%。其中大部分集中于以山大路、經(jīng)十路、二環(huán)東路、 花園路包圍的中央科技商務(wù)區(qū)和

5、傳統(tǒng)的文化教育區(qū)內(nèi)。該區(qū)域內(nèi)山大路周 邊高科技產(chǎn)業(yè)企業(yè)林立，分布著以山東大學(xué)為代表的眾多高等學(xué)府，花園 路商業(yè)物流十分發(fā)達(dá)，該區(qū)域經(jīng)濟(jì)、人文環(huán)境優(yōu)越，科技、商務(wù)、文化氣 息濃厚。其次是中部的城市中心區(qū)；再次是北部交通物流較為發(fā)達(dá)的區(qū)域 和南部交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的地段。相對(duì)于東部來(lái)說(shuō)，西北部商住樓數(shù)量較少，規(guī)劃建筑面積不足10 萬(wàn)平方米。這與該區(qū)域相對(duì)經(jīng)濟(jì)落后，高科技含量企業(yè)較少，人文環(huán)境較差 有密切關(guān)系。 但該區(qū)域內(nèi)目前尚沒(méi)有高等級(jí)寫(xiě)字樓， 隨著經(jīng)十西路的改造， 緯六路高架路橋的建成，新規(guī)劃西部產(chǎn)業(yè)帶的確定，相信該區(qū)域內(nèi)商住樓 市場(chǎng)的發(fā)展空間十分巨大。二、價(jià)格分析1、總體價(jià)格概況商住樓目前均價(jià)

6、為 5424 元/ 平方米，最低的價(jià)格是新龍家園的 3400 元/平方米，最高的大舜天成達(dá)到 8000 元/ 平方米。近五成的樓盤(pán)其均價(jià) 分布在 40005000元/ 平方米之間，四成多的樓盤(pán)均價(jià)超過(guò)了 5000元/平方米；僅有不到一成的樓盤(pán)均價(jià)低于 4000元/ 平方米。由此可見(jiàn)， 5000元/ 平方米左右的價(jià)格是商住樓的主力價(jià)格，目前商住樓的也是以這個(gè)價(jià)格 為主要構(gòu)成的供應(yīng)。2、不同區(qū)域價(jià)格分析各區(qū)域均價(jià)差別較大，中部（主要指市中區(qū)）商住樓整體價(jià)格最高，達(dá)到 6424 元 / 平方米， 這與該區(qū)域地價(jià)最高有直接關(guān)系； 其次是南部區(qū)域， 平均價(jià)格為 5744元/ 平方米，這也是和南部土地資源

7、匱乏，自然環(huán)境優(yōu)美 有較大的關(guān)系；東部均價(jià)最接近整體均價(jià)，這與東部樓盤(pán)數(shù)量多有關(guān)，北 部均價(jià)較低，這與西北部樓盤(pán)整體均價(jià)較低相關(guān)。三、銷(xiāo)售情況分析1、 整體銷(xiāo)售情況由于商住樓地域位置優(yōu)越， 樓體多為高層、 小高層， 配套較好、 質(zhì)量、 使用功能較高，商住樓的整體銷(xiāo)售情況不錯(cuò)，像早些時(shí)候的數(shù)碼港 SOHO 公寓、歷東花園、文東花園等數(shù)個(gè)樓盤(pán)早已近售罄，一些 2003 年新開(kāi)盤(pán) 項(xiàng)目大多的銷(xiāo)售率也達(dá)到了 80-90%，像融基大廈、東方麗景、基本銷(xiāo)售完 畢；三箭銀苑、東環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)也不錯(cuò)，由于 2004 年至今商住樓 開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目不多，估計(jì)商住樓市場(chǎng)存量將會(huì)進(jìn)一步被吸納。值得一提的是今年新開(kāi)盤(pán)的城

8、市 33，以商務(wù)小戶型亮相， 從 6 月底開(kāi) 盤(pán)至今，僅僅 2 個(gè)月的時(shí)間，已經(jīng)達(dá)到 70%的銷(xiāo)售率。主要是針對(duì)小公司辦公和投資的客群，商住小戶型在市場(chǎng)上的反應(yīng)還是不錯(cuò)的四、客群分析1、 已經(jīng)入住商住樓的客群分析據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，商住樓的主要客群除了純居住客戶外，主要是一些成長(zhǎng) 性的中小公司，如科技、信息、通訊行業(yè)的公司、經(jīng)貿(mào)、科貿(mào)公司、廣告、 裝飾公司、禮品公司、旅行社及中小型的律師、評(píng)估等各類(lèi)事務(wù)所、中介 和外地來(lái)濟(jì)辦事處和美容、診所等等。商住樓同時(shí)解決了商務(wù)客戶的辦公 和居住，節(jié)約了成本、費(fèi)用，為以上商務(wù)客戶置業(yè)首選。2、 在售商住樓的客群分析就目前在售的商住樓來(lái)看，小戶型購(gòu)買(mǎi)客群以投資的客戶

9、居多。由于 今年新開(kāi)盤(pán)不多，目前在售的多是去年或者是前幾年樓盤(pán)的進(jìn)一步消化， 用于購(gòu)買(mǎi)商住樓辦公的還是中小公司為主，所以大多數(shù)尾盤(pán)所剩都是面積 較大的戶型。五、濟(jì)南商住樓市場(chǎng)未來(lái)預(yù)測(cè)2004 年至今的新開(kāi)盤(pán)較少，前幾年的商住樓目前已經(jīng)被進(jìn)一步消化， 從市場(chǎng)情況分析，濟(jì)南商住樓應(yīng)該說(shuō)還有較大的發(fā)展空間，尤其是西部、 北部、以及未來(lái)東部二環(huán)以東，商業(yè)物流較發(fā)達(dá)的區(qū)域；但是從其逐年的價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，商住樓的價(jià)格進(jìn)一步上漲的空間較 小，甚至?xí)霈F(xiàn)小幅回落的可能。 因?yàn)楦邇r(jià)格支撐點(diǎn)之一就是地段的優(yōu)勢(shì)， 目前黃金地段可開(kāi)發(fā)的土地資源有限，而隨著城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商 住樓在西部、北部及二環(huán)以東的區(qū)域會(huì)有更

10、大的潛力空間，與這些區(qū)域的 整體房?jī)r(jià)水平相對(duì)應(yīng)，其價(jià)格與東部、中部、南部還是有些差距的，從而 會(huì)導(dǎo)致整體商住樓的價(jià)格回落。商住樓有其優(yōu)點(diǎn)：商住兼顧，需求彈性大，選擇余地大，價(jià)格比寫(xiě)字 樓要便宜， 對(duì)公司來(lái)說(shuō)節(jié)省運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。 對(duì)居住來(lái)說(shuō)配套好、 智能化程度高、 樓盤(pán)檔次高。這也是商住樓能夠有發(fā)展空間的主要原因。商住樓的好處是居住和辦公都兼顧，但是從另一個(gè)角度來(lái)看，這也是 商住樓的主要的問(wèn)題所在，以后的發(fā)展到底是偏辦公還是偏居?。咳绻?部是側(cè)重于辦公，其相應(yīng)的管理和配套設(shè)施、智能化水平也需保持在較高 的水平；但是大多數(shù)的開(kāi)發(fā)商只是打商住的概念，用于提升樓盤(pán)的檔次， 從而在銷(xiāo)售中能夠有很好的價(jià)格優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)力，如果僅僅停留在這一層面 上，濟(jì)南的商住樓市場(chǎng)在產(chǎn)品本身和宣傳推廣上難有大的提升和進(jìn)一步的 突破。附：商住樓與住宅、寫(xiě)字樓的界定在此我們界定的商住樓是按照以下標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行的：1、 媒體、或者是公開(kāi)的宣傳打商住名義的樓盤(pán)；2、 其土地使用