土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)操作指引

1、土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)操作指南根據(jù)土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)指導(dǎo)意見（以下簡稱“指導(dǎo)意見”），制定本 指南。第一章 清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)備第一條 根據(jù)指導(dǎo)意見第一條的規(guī)定，承接清算鑒證業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)具備條件，鑒 證人承接業(yè)務(wù)時應(yīng)注意下列問題：（一）勝任能力評估應(yīng)考慮對客戶及其所在行業(yè)的熟悉程度，類似業(yè)務(wù)的鑒 證經(jīng)驗，具備執(zhí)行業(yè)務(wù)所必需的素質(zhì)及專業(yè)勝任能力，具有執(zhí)行該業(yè)務(wù)所必需的 時間，能夠按期完成業(yè)務(wù)。評價事務(wù)所的注冊稅務(wù)師、業(yè)務(wù)助理等執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)的人員總量，是否能滿 足所承擔(dān)鑒證業(yè)務(wù)的需求；評價事務(wù)所執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)人員的業(yè)務(wù)水平，是否能夠 與鑒證業(yè)務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)。（二）應(yīng)按照質(zhì)量控制執(zhí)行規(guī)范建立內(nèi)部控制制

2、度并能夠有效運行，正常情 況下能夠保證內(nèi)部制度不存在重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷，為執(zhí)業(yè)質(zhì)量提供 制度保證。對事務(wù)所與鑒證業(yè)務(wù)相關(guān)的內(nèi)部控制，應(yīng)按照企業(yè)內(nèi)部控制評價制度的規(guī)定， 進行自我評價。在內(nèi)部控制存在重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷時，應(yīng)考慮提出 放棄的建議。（三）被鑒證人無法提供鑒證材料或其他原因限制鑒證人取得所需的鑒證材 料，應(yīng)考慮是否承接該項業(yè)務(wù)；對有關(guān)業(yè)務(wù)形成結(jié)論時，應(yīng)當(dāng)以充分、適當(dāng)?shù)淖C 據(jù)為依據(jù)，不得以其執(zhí)業(yè)身份對未鑒證事項發(fā)表意見。避免事實不清楚證據(jù)不充 分的情況下，發(fā)表不實的鑒證結(jié)論，造成鑒證風(fēng)險。應(yīng)關(guān)注調(diào)查的獨立性保持情況是否受到不應(yīng)有的干擾，鑒證人員是否有能力 評價證據(jù)的資

3、格，鑒證人員是否有能力評價證據(jù)對鑒證事項的證明力。（四）鑒證時應(yīng)充分估計鑒證中存在的風(fēng)險，是否超出事務(wù)所的承擔(dān)能力。 對超出事務(wù)所承擔(dān)能力的風(fēng)險，應(yīng)考慮終止鑒證業(yè)務(wù)。應(yīng)根據(jù)不同期間風(fēng)險產(chǎn)生 的原因、風(fēng)險不良后果的嚴重程度等判斷是否承接。第二條 根據(jù)指導(dǎo)意見第二條的規(guī)定，承接清算鑒證業(yè)務(wù)前初步了解業(yè)務(wù)環(huán) 境，應(yīng)注意以下問題：（一）應(yīng)與被鑒證人達成以下業(yè)務(wù)意向：鑒證項目名稱、鑒證項目年度、鑒 證項目要求、鑒證項目完成、鑒證收費金額、雙方法律責(zé)任、生效條件。（二）受托方承攬的鑒證業(yè)務(wù)具有合理的目的，在鑒證范圍、取證條件等方 面受到限制時，不允許執(zhí)意惡性承攬；委托方不能為應(yīng)付稅務(wù)機關(guān)的申報管理要 求，

4、惡性壓價不顧納稅風(fēng)險作為委托條件，或者收買鑒證執(zhí)業(yè)人員出具不適當(dāng)?shù)?報告。（三）按照委托要求評價和證明納稅申報的真實性、準(zhǔn)確性、完整性和合法 性，充分披露報告使用人需要的所有重要和重大的納稅申報信息。（四）了解被鑒證人的納稅法律環(huán)境，充分估計實體法和程序法兩個方面的 法律適用風(fēng)險，充分考慮涉稅鑒證水平、納稅申報管理水平、執(zhí)法規(guī)范程度、政 府和公眾對稅收的認同度等因素，對稅法遵從意識的影響。對稅收法律環(huán)境較差 的鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)考慮在業(yè)務(wù)約定書中對雙方責(zé)任做特殊約定或考慮放棄鑒證業(yè)務(wù)。 調(diào)查人員應(yīng)將了解到的情況進行記錄，作為提出建議的依據(jù)。（五）企業(yè)所得稅匯算清繳情況對土地增值稅清算業(yè)務(wù)的影響。土地

5、增值稅 清算項目已經(jīng)取得企業(yè)所得稅匯算清繳年度報告的，對相應(yīng)年度的收入、成本費 用鑒證可以考慮適當(dāng)簡化程序，并注意與所得稅稅前扣除的項目開發(fā)成本進行分 析比對。第三條 根據(jù)指導(dǎo)意見第三條的規(guī)定，鑒證人應(yīng)參考本指南所附的清算鑒 證業(yè)務(wù)約定書（范本），與委托人簽訂業(yè)務(wù)約定書。簽訂業(yè)務(wù)約定書時，應(yīng)注 意劃分鑒證業(yè)務(wù)和服務(wù)業(yè)務(wù)，正確選擇合同的適用類型。使所提供勞務(wù)與收費標(biāo) 準(zhǔn)相對應(yīng)，與所承擔(dān)的責(zé)任相對應(yīng)。業(yè)務(wù)約定書應(yīng)按有關(guān)備案管理辦法的規(guī)定， 向被鑒證人主管稅務(wù)機關(guān)備案。第四條 根據(jù)涉稅鑒證業(yè)務(wù)基本準(zhǔn)則第十五條和指導(dǎo)意見第四條的規(guī)定， 制定總體鑒證計劃和具體鑒證安排，應(yīng)編制鑒證計劃表或在鑒證報告說明中

6、做專 項披露。第二章 清算鑒證業(yè)務(wù)實施第一節(jié) 項目前期管理情況鑒證第五條 根據(jù)指導(dǎo)意見第五條的規(guī)定清算鑒證業(yè)務(wù)審核包括案頭審核和實地 審核：（一）案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點審 核項目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計算準(zhǔn)確性等。（二）實地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實地查驗 等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。第六條 根據(jù)指導(dǎo)意見第五條的規(guī)定鑒證清算項目及其范圍，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）確認應(yīng)稅主體資格。房地產(chǎn)開發(fā)一般經(jīng)過立項階段、前期開發(fā)階段、 工程建設(shè)階段、營銷階段。房地產(chǎn)開發(fā)過程需要辦理有關(guān)手續(xù)，并取得有關(guān)部門 頒發(fā)的許可證照。同時具

7、備下列條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以確認應(yīng)稅主體資格：1.形式條件，是指能夠提供土地使用權(quán)出讓協(xié)議、 付款結(jié)算單證、 收款收據(jù)發(fā) 票等書面形式證據(jù)；2.實質(zhì)條件，是指被鑒證單位取得土地使用權(quán)的直接支配物權(quán)。（二）確定應(yīng)稅行為。對土地增值稅應(yīng)稅范圍鑒證時，應(yīng)取得有關(guān)轉(zhuǎn)讓行為 發(fā)生、轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)和取得轉(zhuǎn)讓收入等文件資料作為證據(jù)，作出判斷，發(fā) 表鑒證意見。（三）確定清算條件。對清算條件鑒證時，應(yīng)取得有關(guān)商品房建設(shè)情況以及 銷售情況等文件資料作為證據(jù)并執(zhí)行下列程序：1.審核清算項目資料是否齊全；2.審核清算項目是否與初始項目登記表一致；3.整體項目用途與面積分布情況的全面審核；4.銷售比例計算結(jié)果鑒證

8、。（四）確認清算申報期限。對項目清算申請期限進行鑒證，應(yīng)執(zhí)行下列程序：1.查證符合應(yīng)清算條件的委托單位是否按稅法規(guī)定辦理清算手續(xù)；2.查證符合要求清算條件的委托單位是否按稅法規(guī)定辦理清算手續(xù)。（五）確認執(zhí)行清算鑒證業(yè)務(wù)的時間條件。執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)根據(jù)稅務(wù)機關(guān) 對出具鑒證報告，是作為發(fā)出土地增值稅清算受理通知書的前置程序， 還是作為后置程序，選擇出具報告是在清算申請環(huán)節(jié)還是稅款申報環(huán)節(jié)，及執(zhí)行 業(yè)務(wù)的時間。（六）鑒證清算項目及其范圍應(yīng)填制土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)工作底稿 （范本）（以下簡稱“工作底稿（范本）”）的項目基本情況鑒證表和轉(zhuǎn)讓行 為鑒證表。第七條 根據(jù)指導(dǎo)意見第五條的規(guī)定鑒證清算單位確認

9、情況，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）鑒證清算單位的確認情況，應(yīng)取得有關(guān)商品房建設(shè)情況等文件資料作 為證據(jù)。（二）清算單位的認定。在確認開發(fā)項目的清算單位時，應(yīng)以有關(guān)部門頒發(fā) 的許可證照為條件。凡應(yīng)獨立辦理有關(guān)部門的許可證照的房地產(chǎn)開發(fā)項目，才是 一個法定意義上的獨立開發(fā)項目。鑒證時應(yīng)考慮：1.以法定意義上的獨立開發(fā)項目，確認開發(fā)項目；2.按項目開發(fā)情況劃分的，應(yīng)作為單獨鑒證對象的單項工程或單位工程；3.根據(jù)實際開發(fā)情況， 分別以單項開發(fā)項目、 單位工程或單項工程， 為清算單 位；4.對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。（三）鑒證清算單位的確認情況應(yīng)填制工作底稿（范本）中的成本核算對 象（清算單位）鑒

10、證表。第八條 根據(jù)指導(dǎo)意見第五條的規(guī)定鑒證收入、成本、費用的歸集情況，應(yīng) 特殊關(guān)注：（一）鑒證不同期間、不同項目收入、成本、費用的歸集情況，應(yīng)考慮：發(fā) 生的真實性，會計記錄的完整性，金額和其他數(shù)據(jù)的恰當(dāng)性，所屬期間的正確性， 確認內(nèi)容的正確性，計價和結(jié)轉(zhuǎn)的準(zhǔn)確性。（二）鑒證不同期間、不同項目收入、成本、費用的歸集情況，應(yīng)填制工作 底稿（范本）中的與收入相關(guān)的面積明細鑒證表 和公共配套設(shè)施費鑒證表 。第九條 根據(jù)指導(dǎo)意見第五條的規(guī)定鑒證普通住宅、非普通住宅的收入、支 出劃分情況，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）免征土地增值稅項目與其他征稅項目應(yīng)分開清算。（二）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅項目，應(yīng)根據(jù)項目核算情況確認免征土地增

11、值稅。（三）鑒證普通住宅、非普通住宅的收入、支出劃分情況，應(yīng)填制工作底稿 （范本）中的普通住宅判定表。第十條 根據(jù)指導(dǎo)意見第五條的規(guī)定鑒證清算期間，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）滿足清算條件之日為清算截止時間。（二）納稅人取得土地使用權(quán)之日為清算的起始時間。（三）應(yīng)對清算期內(nèi)的項目立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、預(yù)售、竣工驗收、工程 結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況進行鑒證。（四）鑒證清算期間應(yīng)填制工作底稿（范本）中的項目基本情況鑒證表。 第十一條 根據(jù)指導(dǎo)意見第五條的規(guī)定鑒證分期開發(fā)項目各期清算方式的一 致性，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）各期轉(zhuǎn)讓收入、開發(fā)成本的確認、計量方法是否一致。（二）正確劃分核定征收清算項目與查

12、賬征收項目的收入、成本界限。（三）鑒證分期開發(fā)項目的各期清算方式是否保持一致， 應(yīng)填制工作底稿 （范 本）中的會計政策和稅收政策調(diào)查表。第十二條 根據(jù)指導(dǎo)意見第五條的規(guī)定鑒證征稅項目與免稅項目的劃分情 況，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）征稅項目與免稅項目的轉(zhuǎn)讓收入、開發(fā)成本的確認、計量方法是否一 致。（二）正確劃分征稅項目與免稅項目的的收入、成本界限。（三）鑒證征稅項目與免稅項目的劃分情況，填制工作底稿（范本） 中的普 通住宅判定表 、與收入相關(guān)的面積明細鑒證表 和公共配套設(shè)施費鑒證表 。第十三條 根據(jù)指導(dǎo)意見第六條、第七條、第八條、第九條的規(guī)定鑒證實行 核定征收，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）指導(dǎo)意見第六條、第七條

13、規(guī)定的適用情形是：雖設(shè)置賬簿，但賬目混 亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目 金額的。（二）稅務(wù)機關(guān)實行扣除項目核定確認，收入項目查賬確認的清算項目，按照指導(dǎo)意見第二章第二節(jié)的規(guī)定和本指南本章第二節(jié)的規(guī)定審核收入項目金額。（三）稅務(wù)機關(guān)實行收入項目核定確認，扣除項目查賬確認的清算項目，按 照指導(dǎo)意見第二章第三節(jié)的規(guī)定和本指南本章第三節(jié)的規(guī)定審核扣除項目金額。（四）指導(dǎo)意見第八條規(guī)定的終止條件是：稅務(wù)機關(guān)決定對收入項目金額和 扣除項目金額均實行核定征收，且未發(fā)生有國家機關(guān)、清算組織、法定組織和個 人等委托鑒證的情形。（五）指導(dǎo)意見第九條規(guī)定的接受委托條件是：雖然

14、實行核定征收但有國家 機關(guān)、清算組織、法定組織和個人等委托鑒證。第十四條 根據(jù)指導(dǎo)意見第十條的規(guī)定鑒證關(guān)聯(lián)方交易行為，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）審核與關(guān)聯(lián)交易納稅調(diào)整有關(guān)文件資料的合法性。（二）根據(jù)合法的關(guān)聯(lián)交易納稅調(diào)整的文件資料，確認鑒證期間應(yīng)調(diào)整的收 入項目和扣除項目。（三）鑒證關(guān)聯(lián)交易納稅調(diào)整項目應(yīng)填制工作底稿（范本）中的關(guān)聯(lián)方交 易調(diào)查明細表和關(guān)聯(lián)方關(guān)系調(diào)查明細表。第二節(jié) 收入項目鑒證第十五條 根據(jù)指導(dǎo)意見第十一條、第十二條的規(guī)定鑒證收入項目，應(yīng)特殊 關(guān)注：（一）調(diào)查收入有關(guān)的內(nèi)部控制：1、根據(jù)收入有關(guān)的內(nèi)部環(huán)境、風(fēng)險評估、控制活動、信息與溝通、內(nèi)部監(jiān)督 等內(nèi)控要素，評價內(nèi)部控制的設(shè)計有效性；

15、2、調(diào)查內(nèi)部控制的運行有效性；3、綜合設(shè)計和運行的評價，對銷售有關(guān)的內(nèi)部控制的有效性做出總體評價；4、評估銷售有關(guān)內(nèi)部控制目標(biāo)實現(xiàn)的風(fēng)險，判斷是否存在重大漏洞。（二）審核銷售明細表、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以 核實應(yīng)計入增值額的收入。（三）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房取得的收入，應(yīng)按照商品房購銷合同 統(tǒng)計表及相關(guān)合同所記載的金額確定。（四）對于實物收入，一般要通過對這些形態(tài)的財產(chǎn)進行評估（通常采用市 場交易法 ）確認其價值。對于其他收入，其價值需要進行專門的評估。（五）對納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無法提供收入資料或提供收入資料不實造成成交 價格明顯偏低的，收入確定由主管地方稅務(wù)機關(guān)依照上

16、述方法的市場價格核定。（六）對房地產(chǎn)銷售合同的審核。在審核轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入時，應(yīng)當(dāng)查 看納稅人提供商品房購銷合同內(nèi)容，確定商品房購銷合同中取得收入的來源情況， 是否包括貨幣以外的經(jīng)濟收益，并按合同記載的金額、銷售面積匯總后與清算面 積和收入進行核對，確定土地增值稅計稅收入。（七）獲取或編制房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細表，復(fù)核加計正確，并與報表、總賬、 明細賬及土地增值稅納稅申報表等進行核對。（八）正確劃分預(yù)售收入與銷售收入，防止影響清算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。（九）鑒證清算項目收入應(yīng)填制工作底稿（范本）中有關(guān)鑒證表：企業(yè)內(nèi) 部控制調(diào)查表 ，與收入相關(guān)的面積明細鑒證表 ，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證表 ， 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入

17、明細鑒證表（普通住宅）， 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細鑒證表（其 他商品房），房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細鑒證表（其他項目），商品房出租及 其他自用鑒證表，未計入房價單獨收取的代收費用鑒證表。第十六條 根據(jù)指導(dǎo)意見第十二條的規(guī)定鑒證收入截止性測試、銷售業(yè)務(wù)真 實性、銷售收入準(zhǔn)確性，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）收入截止性測試可選擇下列方法：1.以賬簿記錄為起點。 從資產(chǎn)負債表前后若干天的賬簿記錄查至記賬憑證， 檢 查發(fā)票存根與交房憑證，目的是證實已入賬收入是否在同一期間已開具發(fā)票并發(fā) 貨，有無多記收入；2.以銷售發(fā)票為起點。 從資產(chǎn)負債表日前后若干天的發(fā)票存根查至交房憑證與 賬簿記錄，確定已開具發(fā)票的貨物是否已發(fā)貨并于同一會

18、計期間確認收入。具體 做法是抽取若干張在資產(chǎn)負債表日前后開具的銷售發(fā)票的存根，追查至交房憑證 和賬簿記錄，查明有無漏記收入現(xiàn)象；3.以交房憑證為起點。 從資產(chǎn)負債表日前后若干天的交房憑證查至發(fā)票開具情 況與賬簿記錄，確定銷售收入是否已記入恰當(dāng)?shù)臅嬈陂g。（二）鑒證銷售業(yè)務(wù)的真實性可選擇下列方法：1.對銷售退回業(yè)務(wù)應(yīng)根據(jù)退回合同、收款單證、退款單證、產(chǎn)權(quán)證等證據(jù)，確 認銷售退回的真實性；2.對銷售折扣與折讓業(yè)務(wù)應(yīng)根據(jù)被鑒證單位折扣折讓制度和按稅法規(guī)定開據(jù) 的折扣折讓發(fā)票，確認折扣折讓的真實性；3.對以土地使用權(quán)投資開發(fā)的項目應(yīng)根據(jù)有關(guān)工商登記資料、 出資協(xié)議、 產(chǎn)權(quán) 證等證據(jù)，確認土地使用權(quán)投資

19、的真實性；4.對按揭銷售業(yè)務(wù)應(yīng)根據(jù)銷售合同、 報房屋管理部門按揭資料、 銀行按揭合同 等證據(jù)，確認按揭銷售業(yè)務(wù)的真實性；5.對以房地產(chǎn)換取土地使用權(quán)應(yīng)根據(jù)交換前后的產(chǎn)權(quán)證、 交換合同、 評估報告 等證據(jù)，確認以房地產(chǎn)換取土地使用權(quán)的真實性；6.對還本銷售業(yè)務(wù)應(yīng)根據(jù)還本銷售合同、 產(chǎn)權(quán)證明、銷售發(fā)票、 收款單證等證 據(jù)，確認還本銷售業(yè)務(wù)的真實性；7.對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致而發(fā)生補、 退房 款的，應(yīng)根據(jù)銷售合同、測量報告、退補款憑證等證據(jù)，確認退補款業(yè)務(wù)的真實 性。（三）鑒證銷售收入的準(zhǔn)確性可選擇下列方法：1.審查銷售發(fā)票上的數(shù)據(jù)；2.審查主營業(yè)務(wù)收入明細賬、記賬憑證

20、及銷售發(fā)票等原始憑證；3.審查銷售發(fā)票上的詳細內(nèi)容及銷售價目表；4.審查銷售收入確認時間；5.審查銷售收入計價、分攤、結(jié)轉(zhuǎn)等情況；6.審查商品房銷售收入的會計處理歸屬清算項目是否正確， 是否存在應(yīng)記入本 清算項目銷售收入錯記入其他清算項目，或?qū)?yīng)記入其他清算項目銷售收入錯記 入本清算項目。（四）收入的截止性測試，鑒證銷售業(yè)務(wù)的真實性、準(zhǔn)確性，應(yīng)填制工作底 稿（范本）中有關(guān)鑒證表：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證表，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細 鑒證表（普通住宅），房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細鑒證表（其他商品房），房 地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細鑒證表（其他項目），商品房出租及其他自用鑒證表， 未計入房價單獨收取的代收費用鑒證表，本次清算項

21、目成本分攤比例鑒證 表（普通住宅和其他商品房），本次清算項目成本分攤比例鑒證表（其他項 目）。第十七條 根據(jù)指導(dǎo)意見第十三條的規(guī)定鑒證征稅收入與免稅收入的劃分情 況，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）征稅項目與免稅項目的轉(zhuǎn)讓收入的確認、計量方法是否一致。（二）正確劃分征稅項目與免稅項目的收入界限。（三）鑒證征稅收入與免稅收入的劃分情況，應(yīng)填制工作底稿（范本）中的 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細鑒證表（普通住宅）和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細鑒證表（其他商 品房）。第十八條 根據(jù)指導(dǎo)意見第十四條的規(guī)定鑒證核定征收情形，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）對被鑒證人隱瞞房地產(chǎn)成交價格，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價格低于房地產(chǎn) 評估價格且無正當(dāng)理由等按稅法規(guī)定應(yīng)核

22、定征收的情形，但符合指導(dǎo)意見第十條 規(guī)定的接受委托條件的清算項目，鑒證時應(yīng)特殊關(guān)注：1.是否符合指導(dǎo)意見第十條規(guī)定的委托條件；2.應(yīng)根據(jù)稅務(wù)機關(guān)的核準(zhǔn)文件，審核由稅務(wù)機關(guān)根據(jù)評估價格確定的收入。（二）對被鑒證人隱瞞房地產(chǎn)成交價格，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價格低于房地產(chǎn) 評估價格且無正當(dāng)理由等按稅法規(guī)定應(yīng)核定征收的情形，但符合指導(dǎo)意見第十條 規(guī)定的接受委托條件的清算項目，鑒證時應(yīng)填制工作底稿（范本）中有關(guān)鑒證表： 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細鑒證表（普通住宅）， 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細鑒證表（其 他商品房），房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細鑒證表（其他項目）。第十九條 根據(jù)指導(dǎo)意見第十五條的規(guī)定鑒證非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收 入確

23、認情況，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）能夠取得清算項目的同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價 格，視同銷售金額按平均價格確定。（二）屬于稅務(wù)機關(guān)核定征收情況的，依據(jù)稅務(wù)機關(guān)的核準(zhǔn)文件，確認視同 銷售房地產(chǎn)的收入。（三）清算項目的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán) 未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和 費用。（四）鑒證非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確認情況，應(yīng)填制工作底稿（范 本）中有關(guān)鑒證表：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細鑒證表（普通住宅），房地產(chǎn)轉(zhuǎn) 讓收入明細鑒證表 （其他商品房） ，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細鑒證表 （其他項目） ， 商品房出租及其他自用鑒證表。第二十

24、條 根據(jù)指導(dǎo)意見第十六條的規(guī)定鑒證代收費用的確認情況，應(yīng)特殊 關(guān)注：（一）如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 所取得的收入計稅。（二）如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作 為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。（三）對將代收費用計入加計扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費用計算基數(shù)的，應(yīng)做調(diào) 減開發(fā)成本或開發(fā)費用。（四）鑒證代收費用的確認情況，應(yīng)填制工作底稿（范本）中的未計入房 價單獨收取的代收費用鑒證表。第三節(jié) 扣除項目鑒證第二十一條 根據(jù)指導(dǎo)意見第十七條的規(guī)定鑒證調(diào)查與扣除項目核算相關(guān)的 內(nèi)部控制，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）根據(jù)扣除項目有關(guān)的內(nèi)部環(huán)境、風(fēng)險評估、控制活動、信息與溝通

25、、 內(nèi)部監(jiān)督等內(nèi)控要素，是否存在評價內(nèi)部控制的設(shè)計有效性。（二）調(diào)查內(nèi)部控制的運行有效性。（三）綜合設(shè)計和運行的評價，對銷售有關(guān)的內(nèi)部控制的有效性做出總體評 價。（四）評估扣除項目有關(guān)內(nèi)部控制目標(biāo)實現(xiàn)的風(fēng)險，判斷是否存在重大漏洞。（五）調(diào)查與扣除項目核算相關(guān)的內(nèi)部控制，應(yīng)填制工作底稿（范本）中的 企業(yè)內(nèi)部控制調(diào)查表。第二十二條 根據(jù)指導(dǎo)意見第十八條的規(guī)定鑒證扣除項目，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）審核各具體扣除項目發(fā)生的真實性、會計記錄的完整性、金額和其他 數(shù)據(jù)的恰當(dāng)性、所屬期間的正確性、確認內(nèi)容的正確性、計價和分攤的準(zhǔn)確性， 根據(jù)各具體扣除項目計算扣除項目總金額；獲取或編制扣除項目明細表，并與明 細賬、

26、總賬及有關(guān)申報表核對是否一致。（二）應(yīng)重點審核金額較大的成本費用，調(diào)取工作底稿或查看原始憑證，確 定發(fā)票、付款方式、內(nèi)部報銷審核記錄等情況，確認成本費用發(fā)生的真實性。（三）參照當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核定的前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、 開發(fā)間接費用等四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，驗證四項開發(fā)成本支出是否 存在異常。（四）單項開發(fā)的項目，按扣除項目總金額確認本次清算項目的扣除項目金 額。（五）成片開發(fā)的扣除項目能夠直接認定的，審核并確認取得土地使用權(quán)所 支付的金額或開發(fā)成本，是否已經(jīng)剔除未取得合法有效憑證的支付金額。（六）納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣 除項目金額

27、的確認，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地總面 積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計 算分攤。（七）屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占 多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金 額。（八）審核并確認房地產(chǎn)開發(fā)土地面積、建筑面積和可售面積，是否與權(quán)屬 證、房產(chǎn)證、預(yù)售證、房屋測繪所測量數(shù)據(jù)、銷售記錄、銷售合同、有關(guān)主管部 門的文件等載明的面積數(shù)據(jù)相一致，并確定各項扣除項目分攤所使用的分配標(biāo)準(zhǔn)。如果上述性質(zhì)相同的三類面積所獲取的各項證據(jù)發(fā)生沖突、不能相互印證時， 稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)追加審核程序，并

28、按照外部證據(jù)比內(nèi)部證據(jù)更可靠的原則，確 認適當(dāng)?shù)拿娣e。（九）根據(jù)收款方的性質(zhì)、支付款項的內(nèi)容，確定收到票據(jù)的類別：1、如果對方單位是經(jīng)營性企業(yè)（建筑公司、設(shè)計院、運輸隊、材料供貨商、 監(jiān)理公司 ），就必須提供稅務(wù)局監(jiān)制的發(fā)票；2、如果對方是行政機關(guān)（房屋土地局、規(guī)劃局等 ）或政府行政管理機構(gòu)（質(zhì)檢 站、測繪站、消防局、市容管理等 ），應(yīng)提供行政事業(yè)性收據(jù)；3、如果是征地及拆遷補償費用，要有證明該項費用發(fā)生的書面憑證（合同協(xié) 議、收據(jù) ），應(yīng)具備對方單位或個人簽章要件；4、對于其他的白條和收據(jù)不能作為確定支出及扣除項目的憑證。（十）審核并確認扣除項目的具體金額時，應(yīng)當(dāng)考慮總成本、單位成本、可 售

29、面積、累計已售面積、累計已售分攤成本、未售分攤成本（存貨）等因素。（十一）計算本次允許扣除項目金額 ,可以采用上述的可售面積百分比法 ,也可 以采用單位成本法。具體公式如下：1、可售面積百分比法本次允許扣除項目金額 =允許扣除項目總金額（已售建筑面積可售總建筑面 積）2、單位成本法本次允許扣除項目金額 =已售建筑面積（允許扣除項目總金額可售總建筑面 積）（十二）對土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的扣 除項目金額，審核時應(yīng)特殊關(guān)注：1、清算后與清算前的有關(guān)開發(fā)成本總額未發(fā)生重大變化的，或所發(fā)生變化的 金額可以作為期間費用處理的，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用 乘以

30、銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積成本費用 =清算時的扣除項目總金額清算的總建筑面積 2、清算后與清算前的有關(guān)成本總額發(fā)生了較大變化，影響單位建筑面積成本 費用變動的，應(yīng)考慮重新啟動清算程序，變更原清算結(jié)果。（十三）鑒證清算項目的扣除項目，應(yīng)填制工作底稿（范本）中有關(guān)鑒證表： 取得土地使用權(quán)所支付的金額鑒證表，土地征用及拆遷補償費鑒證表， 前期工程費鑒證表，建筑安裝工程費鑒證表，基礎(chǔ)設(shè)施費鑒證表， 公共配套設(shè)施費鑒證表 ，開發(fā)間接費用鑒證表 ，四項成本測算鑒證表 支付的計入轉(zhuǎn)讓收入代收費用鑒證表，利息支出鑒證表，房地產(chǎn)開發(fā) 費用鑒證表，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金鑒證表，其他扣除項目鑒證表， 扣除項目

31、匯總鑒證表。第二十三條 根據(jù)指導(dǎo)意見第十九條的規(guī)定鑒證取得土地使用權(quán)所支付的金 額，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）審查出讓合同、土地收據(jù)和契稅完稅票三者之間在土地面積上是否一 致。（二）審核發(fā)現(xiàn)發(fā)票金額與銀行支付記錄不一致，應(yīng)要求納稅人提供國土部 門的證明。（三）轉(zhuǎn)讓方式取得土地的，應(yīng)參照國土部門公布的同一地區(qū)、同一年度銷 售的同類房地產(chǎn)的市場價格、或以此為基準(zhǔn)上下浮動判斷其是否存在明顯異常。（四）對于一次取得土地分期開發(fā)的，應(yīng)根據(jù)本期開發(fā)的建筑面積占總的建 筑面積的比例計算本期開發(fā)項目的“取得土地使用權(quán)所支付的金額”。（五）取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付 的地價款和按國家統(tǒng)

32、一規(guī)定交納的有關(guān)費用。地價款應(yīng)根據(jù)下列情形確認：1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；2、以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補交的出 讓金；3、以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。（六）計算分攤?cè)〉猛恋厥褂脵?quán)支付金額的扣除項目金額方法如下：1、按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積的比例計算分攤；2、按照轉(zhuǎn)讓的建筑面積占總建筑面積的比例來計算分攤；3、按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤。（七）鑒證取得土地使用權(quán)所支付的金額，應(yīng)填制工作底稿（范本）中的取 得土地使用權(quán)所支付的金額鑒證表。第二十四條 根據(jù)指導(dǎo)意見第二十條的規(guī)定鑒證土地征用及拆遷補償費，應(yīng)

33、特殊關(guān)注：（一）獲取項目概預(yù)算資料、工程造價審計資料、建造合同，比較、分析有 關(guān)土地征用及拆遷補償費資料與實際支出是否能夠相互印證。（二）審核支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽 收憑證是否一一對應(yīng)，并與相關(guān)賬目核對 。（三）審核支付給單位的征地及拆遷補償費用，應(yīng)取得合同協(xié)議、付款合法 憑證。（四）鑒證土地征用及拆遷補償費，應(yīng)填制工作底稿（范本）中的土地征 用及拆遷補償費鑒證表。第二十五條 根據(jù)指導(dǎo)意見第二十一條的規(guī)定鑒證前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費， 應(yīng)特殊關(guān)注：（一）獲取項目概預(yù)算資料、決算報告、工程造價審計資料、建造合同，比 較、分析有關(guān)前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費資料與實際支出

34、是否能夠相互印證。（二）對計入前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費的期間費用，應(yīng)要求被鑒證人按會計 差錯進行更正。對未進行更正的應(yīng)做納稅調(diào)整處理。（三）按照建筑面積占總建筑面積的比例，分配計算各清算項目應(yīng)承擔(dān)的前 期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費。（四）鑒證前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費，應(yīng)填制工作底稿（范本）中有關(guān)鑒證 表：前期工程費鑒證表，基礎(chǔ)設(shè)施費鑒證表。第二十六條 根據(jù)指導(dǎo)意見第二十二條的規(guī)定鑒證建筑安裝工程費，應(yīng)特殊 關(guān)注：（一）獲取項目概預(yù)算資料、決算報告、工程造價審計資料、工程結(jié)算報告、 建造合同、施工許可、施工費用正式發(fā)票、施工費用款支付憑證，比較、分析有 關(guān)建筑安裝工程費資料與實際支出是否能夠相互印證。（二）

35、對計入建筑安裝工程費的期間費用，應(yīng)要求被鑒證人按會計差錯進行 更正。對未進行更正的應(yīng)做納稅調(diào)整處理。（三）收取建安費用的施工單位，應(yīng)是施工許可證記載的中標(biāo)施工企業(yè)。對 實際發(fā)生的建安費用，應(yīng)有施工許可、建安合同、施工費用正式發(fā)票、施工費用 款支付憑證等合法有效的證據(jù)證明真實發(fā)生。對向非中標(biāo)施工企業(yè)支付的施工費 用，應(yīng)取得該項費用實際發(fā)生的合理性證據(jù)，對不能證明其合理性的不得計入扣 除項目。（四）按照建筑面積占總建筑面積的比例，分配計算各清算項目應(yīng)承擔(dān)的建 筑安裝工程費。（五）鑒證建筑安裝工程費，應(yīng)填制工作底稿（范本）中的建筑安裝工程 費鑒證表。第二十七條 根據(jù)指導(dǎo)意見第二十三條的規(guī)定鑒證公共配

36、套設(shè)施費，應(yīng)特殊 關(guān)注：（一）對于納稅人預(yù)提的開發(fā)成本，“公共配套設(shè)施費”等，在項目結(jié)算后，成 本部分結(jié)轉(zhuǎn)的科目是否正確，是否有成本多提的情況存在。（二）對計入公共配套設(shè)施費的期間費用，應(yīng)要求被鑒證人按會計差錯進行 更正。對未進行更正的應(yīng)做納稅調(diào)整處理。（三）公共配套設(shè)備費的分攤，應(yīng)根據(jù)實際使用情況確認分攤方法。如屬于 全體業(yè)主共有或者無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的 公共配套設(shè)施費，按照可售面積分攤各期、各項目應(yīng)負擔(dān)的成本。如只是部分歸 全體業(yè)主共有或部分用于非營利性社會公共事業(yè)，不可售建筑面積就應(yīng)按比例分 攤配套設(shè)施費，可售建筑面積只負擔(dān)部分配套設(shè)備費。（四）鑒證公共

37、配套設(shè)施費，應(yīng)填制工作底稿（范本）中的公共配套設(shè)施 費鑒證表。第二十八條 根據(jù)指導(dǎo)意見第二十四條的規(guī)定鑒證開發(fā)間接費用，應(yīng)特殊關(guān) 注：（一）獲取項目概預(yù)算資料、決算報告、工程造價審計資料、會計核算資料， 比較、分析有關(guān)開發(fā)間接費用資料與實際支出是否能夠相互印證。（二）對計入開發(fā)間接費用的期間費用，應(yīng)要求被鑒證人按會計差錯進行更 正。對未進行更正的應(yīng)做納稅調(diào)整處理。鑒證時應(yīng)區(qū)分單項開發(fā)與成片分期開發(fā)， 恰當(dāng)選擇開發(fā)間接費用與期間費用的劃分標(biāo)準(zhǔn)。（三）按照建筑面積占總建筑面積的比例，分配計算各清算項目應(yīng)承擔(dān)的開 發(fā)間接費用。（四）鑒證開發(fā)間接費用，應(yīng)填制工作底稿（范本）中的開發(fā)間接費用鑒 證表。第

38、二十九條 根據(jù)指導(dǎo)意見第二十五條的規(guī)定鑒證利息支出，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）對利息支出應(yīng)區(qū)分據(jù)實扣除和按率計算扣除兩種情況進行鑒證。（二）對于據(jù)實扣除的利息支出，要鑒證利息支出按清算項目計算分攤情況， 要求納稅人提供金融機構(gòu)貸款證據(jù)，審查所貸款項是否與房地產(chǎn)開發(fā)項目相關(guān)。（三）對于按率計算扣除的，要關(guān)注計算基數(shù)，只包括取得土地使用權(quán)所支 付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本，不包括開發(fā)費用。（四）發(fā)現(xiàn)已計入扣除項目的不允許扣除的借款費用，應(yīng)進行納稅調(diào)整。1、利用閑置專項借款對外投資取得的收益是否沖減利息支出；2、超過貸款期限和挪用貸款的罰息是否扣除；3、是否剔除借款手續(xù)費、咨詢費、顧問費等利息支出以外的費用。（五

39、）鑒證利息支出，應(yīng)填制工作底稿（范本）中的利息支出鑒證表。 第三十條 根據(jù)指導(dǎo)意見第二十六條的規(guī)定鑒證與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金， 應(yīng)特殊關(guān)注：（一）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的確認范圍和確認時間。（二）準(zhǔn)予扣除的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、 教育費附加。（三）繳納的印花稅列入管理費用，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的土地增值稅扣 除范圍。（四）對于地方政府規(guī)定的，在銷售環(huán)節(jié)繳納的費用或基金，應(yīng)允許記入土 地成本。（五）鑒證與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，應(yīng)填制工作底稿（范本）中的與轉(zhuǎn) 讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金鑒證表。第三十一條 根據(jù)指導(dǎo)意見第二十七條的規(guī)定鑒證加計扣除項目，應(yīng)特殊關(guān) 注：（一）允許加

40、計扣除的范圍1、對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，應(yīng)以取得土地使用權(quán)所支付的金額，與房地 產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和，按稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的加計扣除標(biāo)準(zhǔn)計算扣除；2、對于取得土地使用權(quán)后，僅進行土地開發(fā)（如 三通一平 等），不建造房 屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，是否按取得土 地使用權(quán)時支付的地價款和開發(fā)土地的成本之和計算加計扣除。（二）不允許加計扣除的范圍1、代收費用、期間費用不允許計入扣除基數(shù)；2、未進行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，不允許加計扣除；3、對于取得了房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)后，未進行任何實質(zhì)性的改良或開發(fā)即 再行轉(zhuǎn)讓的，不允許加計扣除。（三）鑒證加計扣除項目，應(yīng)填

41、制工作底稿（范本）中的其他扣除項目鑒 證表。第三十二條 根據(jù)指導(dǎo)意見第二十八條的規(guī)定鑒證成片受讓土地分期開發(fā)項 目，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）成片受讓土地分期開發(fā)的扣除項目不能夠直接認定的，審核當(dāng)期扣除 項目分配標(biāo)準(zhǔn)和口徑是否一致，應(yīng)考慮按照下列方法合理分攤：1、將取得土地使用權(quán)所支付的金額、土地征用及拆遷補償費、前期工程費、 基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用、房地產(chǎn)開發(fā)費 用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、國家規(guī)定的其他扣除項目，按照清算單位實際 占用土地面積占土地總面積的比例進行分配，或按照清算單位實際建筑面積占總 建筑面積的比例進行分配；2、公共配套設(shè)備費的分攤，應(yīng)根據(jù)實際使用

42、情況確認分攤方法。如屬于全體 業(yè)主共有或者無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的公共 配套設(shè)施費，按照可售面積分攤各期、各項目應(yīng)負擔(dān)的成本。如只是部分歸全體 業(yè)主共有或部分用于非營利性社會公共事業(yè)，不可售建筑面積就應(yīng)按比例分攤配 套設(shè)施費，可售建筑面積只負擔(dān)部分配套設(shè)備費。（二）鑒證成片受讓土地分期開發(fā)項目，應(yīng)填制工作底稿（范本）中的成 片受讓土地分期開發(fā)項目成本鑒證表。第四節(jié) 應(yīng)納稅額鑒證第三十三條 根據(jù)指導(dǎo)意見第二十九條的規(guī)定鑒證應(yīng)納稅額，應(yīng)特殊關(guān)注：（一）稅額驗算。審核計算過程，驗算增值額、增值率、應(yīng)納稅額。（二）不征稅項目和免征項目的確認。審核在稅款計算與繳納環(huán)節(jié)對不征

43、稅 項目和免征項目的劃分情況，避免把不征稅或免稅項目做為征稅項目對待，避免 把已停止免征的項目繼續(xù)按免稅項目對待。（三）鑒證普通住宅征免情況，應(yīng)依據(jù)土地增值稅鑒證的評價標(biāo)準(zhǔn)，驗算免 稅額，驗證普通標(biāo)準(zhǔn)住宅核算。（四）鑒證預(yù)征稅款，清算環(huán)節(jié)已繳稅款，確認應(yīng)補或應(yīng)退稅款金額。（五）被鑒證單位開發(fā)項目包含多個清算單位的，應(yīng)查實清算申報是否符合 下列要求：1、多個清算單位分別申報。納稅人如果在規(guī)定的申報期內(nèi)轉(zhuǎn)讓兩個或兩個以 上計稅單位的房地產(chǎn)，對每個計稅單位應(yīng)分別填寫一份申報表；2、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他項目分別申報。納稅人如果既從事普通標(biāo)準(zhǔn)住宅開發(fā) 又進行其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別填寫納稅申報表（一）。（

44、六）鑒證應(yīng)納稅額，應(yīng)填制填制工作底稿（范本）中的有關(guān)鑒證表：土 地增值稅繳款情況鑒證表，增值額及增值率鑒證表，土地增值稅款計算 表。第三章 清算鑒證業(yè)務(wù)證據(jù)第三十四條 根據(jù)指導(dǎo)意見第三十條規(guī)定的程序，應(yīng)對收集的鑒證材料進行 分析、研究、鑒別，評價證據(jù)材料的真實性、合法性、相關(guān)性、充分性。審查判斷所收集鑒證材料與鑒證事項的客觀聯(lián)系，審查的內(nèi)容包括：鑒證材 料的來源、內(nèi)容、各材料之間的相互聯(lián)系。（一）對個別鑒證材料進行審查判斷，應(yīng)去偽存真確認證據(jù)的客觀性、真實 性，應(yīng)審查其與鑒證事項之間是否存在某種聯(lián)系，確定與鑒證事項的關(guān)聯(lián)性和實 際的證明作用。（二）對土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)的全部鑒證材料進行綜合

45、審查判斷，應(yīng)分 析研究、推理判斷各材料之間、鑒證材料與鑒證事項事實之間的聯(lián)系，確認所收 集的證據(jù)是否確實、充分，所證明的鑒證事項是否協(xié)調(diào)一致，對事實能否作出唯一、正確的結(jié)論。（三）支持鑒證結(jié)論的有關(guān)證據(jù)，應(yīng)符合認定事實清楚、證據(jù)確鑿、適用依 據(jù)正確、程序合法，內(nèi)容適當(dāng)?shù)淖C明標(biāo)準(zhǔn)。第三十五條 根據(jù)指導(dǎo)意見第三十一條的規(guī)定，鑒證人在調(diào)查被鑒證人的下 列情況時，應(yīng)當(dāng)按照執(zhí)業(yè)規(guī)范的要求，取得有關(guān)鑒證材料：（一）基本情況調(diào)查，包括工商注冊登記情況（如股權(quán)或者實收資本重大變 動情況）、組織代碼登記驗證情況、稅務(wù)登記情況、土地增值稅清算（預(yù)繳）申 報納稅情況及完稅憑證、稅務(wù)檢查及整改情況、銀行開戶情況、對外

46、投資情況以 及房管部門免費公開的信息等。（二）財務(wù)會計制度情況調(diào)查，包括所執(zhí)行的會計制度、確定的具體會計規(guī) 定、各類財務(wù)報告、年度企業(yè)會計政策變動情況及說明、接受會計信息質(zhì)量抽查 或者審計的結(jié)果及其整改情況等。（三）內(nèi)部控制制度自我評價情況調(diào)查，包括不相容職務(wù)分離控制、授權(quán)審 批控制、會計系統(tǒng)控制、財產(chǎn)保護控制、預(yù)算控制、運營分析控制和績效考評控 制等。第三十六條 根據(jù)指導(dǎo)意見第三十二條的規(guī)定，鑒證項目前期管理情況時， 應(yīng)當(dāng)按照執(zhí)業(yè)規(guī)范的要求，取得有關(guān)鑒證材料：（一）確認征稅范圍的有關(guān)資料： 1土地增值稅項目登記表復(fù)印件； 2建設(shè)用地規(guī)劃許可證復(fù)印件； 3建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件； 4銷售許可

47、證復(fù)印件； 5建設(shè)工程開工證復(fù)印件； 6國有土地使用證復(fù)印件。（二）確認清算單位的有關(guān)資料：1.項目竣工清算報表；2.稅務(wù)機關(guān)出具的普通住宅的確認文件；3.土地增值稅項目登記表；4.項目建議書的批復(fù)；5.房屋土地管理局測繪面積報告書；6.商品住房建筑面積情況明細表；7.商品住房建筑面積情況明細表（附表）；8.已完工開發(fā)項目成本表；9.清算項目的工程竣工驗收報告。（三）確認清算條件的有關(guān)資料：1.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同；2.清算項目的預(yù)算、概算書、項目工程合同結(jié)算單；3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項目， 應(yīng)提交注銷稅務(wù)登記的有關(guān)手 續(xù)，作為確認應(yīng)進行清算的依據(jù)；4.銷售商品房有關(guān)證

48、明資料， 以商品房購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章的形式， 包 含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等；取得實物收入的， 應(yīng)提交評估報告；5.清算項目的工程竣工驗收報告；6.主要開發(fā)產(chǎn)品 （工程 ）銷售明細表；7.確認清算條件， 所使用的證據(jù)還包括前面已經(jīng)提供的項目竣工清算報表、 已 完工開發(fā)項目成本表、清算項目的銷售許可證、房屋土地管理局測繪面積報告書 等四項資料。第三十七條 根據(jù)指導(dǎo)意見第三十三條的規(guī)定，鑒證人對被鑒證人清算申報 的收入總額的認定，應(yīng)當(dāng)取得下列鑒證材料：（一）收入總額事實方面，包括商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售發(fā)票、銷售合 同（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預(yù)

49、售）許可證、房產(chǎn)銷售分 戶明細表、捐贈、投資合同、企業(yè)管理當(dāng)局批件或者決議、外部批文及其他有關(guān) 信息和資料。（二）收入總額會計方面，包括總分類賬、明細分類賬會計分錄以及對財務(wù) 報表予以調(diào)整但未在賬簿中反映的其他分錄、銀行進賬單等信息和資料。（三）收入總額稅收方面，包括銷售明細表、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面 積的數(shù)據(jù)證據(jù)及三者關(guān)聯(lián)性分析的自制資料，銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部 門實際測量面積數(shù)據(jù)資料，發(fā)生補、退房款的收入調(diào)整情況資料；對銷售價格進 行評估，并判斷有無價格明顯偏低情況形成的資料以及其他與收入有關(guān)的信息和 資料。第三十八條 根據(jù)指導(dǎo)意見第三十四條的規(guī)定，鑒證人對被鑒證人扣除項目 金

50、額的確認，應(yīng)當(dāng)取得下列鑒證材料：（一）鑒證取得土地使用權(quán)支付金額，應(yīng)以得下列證據(jù)資料：1.項目竣工決算報表；2.已完工開發(fā)項目成本表；3.取得土地使用權(quán)時所支付的地價款有關(guān)證明憑證；4.國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同；5.清算項目的預(yù)算、概算書、項目工程合同結(jié)算單；6.上繳土地轉(zhuǎn)讓金收據(jù)復(fù)印件；7.稅務(wù)機關(guān)核定扣除項目金額的有關(guān)文件。（二）被鑒證人土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基 礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用在事實方面、會計方面以及稅收方面 的有關(guān)信息或資料。（三）被鑒證人利息支出在事實方面、會計方面以及稅收方面的有關(guān)信息或 資料。（四）被鑒證人與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅

51、金在事實方面、會計方面以及稅收方 面的有關(guān)信息或資料。（五）被鑒證人稅法允許加計扣除項目在事實方面、會計方面以及稅收金額 方面的有關(guān)信息或資料。第三十九條 根據(jù)指導(dǎo)意見第二十九條的規(guī)定鑒證應(yīng)納稅額，應(yīng)當(dāng)取得下列 鑒證材料：（一）被鑒證人增值額在事實方面、會計方面以及稅收金額方面的有關(guān)信息 或資料。（二）對同一個清算項目既有普通住宅，又有非普通住宅，分別核算增值額 形成的稅收繳款書、完稅證和退稅憑證等信息和資料。（三）土地增值稅納稅申報表。（四）記錄稅款計算過程的有關(guān)資料。（五）已繳稅款的繳款書復(fù)印件。（六）應(yīng)交土地增值稅明細帳復(fù)印件。第四十條 根據(jù)指導(dǎo)意見第三十五條的規(guī)定，應(yīng)取得清算鑒證業(yè)務(wù)有

52、關(guān)的證 據(jù)資料，并填制工作底稿（范本）中有關(guān)的鑒證表。第四章 清算鑒證業(yè)務(wù)報告第四十一條 根據(jù)指導(dǎo)意見第四章的規(guī)定，編制清算鑒證業(yè)務(wù)報告（以下簡 稱“鑒證報告”），如果發(fā)現(xiàn)某些可能對土地增值稅清算申報產(chǎn)生影響的事項，不應(yīng) 當(dāng)發(fā)表無保留意見的鑒證結(jié)論，應(yīng)當(dāng)選擇發(fā)表保留意見的鑒證結(jié)論。（一）證據(jù)不符合充分性、適當(dāng)性的要求。（二）數(shù)據(jù)審驗結(jié)果與申報結(jié)果不符。（三）不符合稅法規(guī)定的條件。（四）對被鑒證人編報的清算申報表持有重大異議。五）審核范圍受到限制難以對清算申報發(fā)表意見的情形第四十二條 根據(jù)指導(dǎo)意見第四章的規(guī)定，稅務(wù)師事務(wù)所內(nèi)部三級復(fù)核應(yīng)填 制三級復(fù)核工作底稿。第四十三條 根據(jù)指導(dǎo)意見第四章和土地

53、增值稅清算鑒證報告（范本） 的要求出具鑒證報告， 并應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)的要求提供報告說明。 報告附件土 地增值稅清算鑒證報告說明應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：（一）被鑒證人基本情況（二）被鑒證人執(zhí)行的主要會計政策情況（三）清算項目情況說明（四）鑒證過程的情況說明（五）重大事項的情況說明第四十四條 鑒證報告應(yīng)當(dāng)注明報告日期。報告日期不應(yīng)早于注冊稅務(wù)師獲 取充分、適當(dāng)?shù)膶徍俗C據(jù)，形成鑒證結(jié)論的日期。附件： 1、清算鑒證業(yè)務(wù)約定書（范本）2、土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)工作底稿 （范本） 清算鑒證業(yè)務(wù)約定書（范本）甲方（委托方）：甲方稅務(wù)登記號：乙方（受托方）：乙方稅務(wù)師事務(wù)所執(zhí)業(yè)證編號：茲有甲方委托乙方提供土地增值

54、稅清算涉稅鑒證業(yè)務(wù)，依據(jù)中華人民共和 國合同法及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商，達成以下約定：一、委托事項（一）項目名稱：（二）具體內(nèi)容及要求：（三）完成時間：二、甲方的責(zé)任與義務(wù)（一）甲方的責(zé)任1.根據(jù)中華人民共和國稅收征收管理法 及有關(guān)規(guī)定， 甲方有責(zé)任保證會計 資料及納稅資料的真實性和完整性。2.按照現(xiàn)行稅收法律、 法規(guī)和政策規(guī)定依法履行納稅義務(wù)是甲方的責(zé)任。 這種 責(zé)任還應(yīng)當(dāng)包括：（ 1）建立、完善并有效實施與會計核算、納稅申報相關(guān)的內(nèi)部 控制。（ 2）符合會計準(zhǔn)則及有關(guān)規(guī)定。（ 3）嚴格按照稅收規(guī)定進行納稅調(diào)整。3.甲方不得授意乙方人員實施違反國家法律、法規(guī)的行為。4.基于重要性原則、 截止性

55、測試的性質(zhì)和審核過程中的其他固有限制， 以及甲 方內(nèi)部控制的固有局限性，經(jīng)乙方審核后仍然可能存在未被發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險，乙方出 具的鑒證報告不能因此減輕甲方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。（二）甲方的義務(wù)1.按照乙方要求， 及時提供完成委托事項所需的會計資料、 納稅資料和其他有 關(guān)資料，并保證所提供資料的真實性和完整性。2.確保乙方不受限制地接觸任何與委托事項有關(guān)的記錄、 文件和所需的其他信 息，并答復(fù)乙方工作人員對有關(guān)事項的詢問。3.委托人為乙方工作人員提供必要的工作條件和協(xié)助， 主要事項將由乙方于外 勤工作開始前提供清單。4.委托人按本約定書的約定及時足額支付委托業(yè)務(wù)費用以及其他相關(guān)費用。 未 按規(guī)定時間支付

56、委托費用的，應(yīng)按約定金額%的比例支付違約金。三、乙方的責(zé)任和義務(wù)（一）乙方的責(zé)任1.乙方應(yīng)嚴格按照現(xiàn)行稅收相關(guān)法律、 法規(guī)和政策規(guī)定以及 注冊稅務(wù)師管理 暫行辦法及有關(guān)規(guī)定，本著獨立、客觀、公正的原則，對甲方提供的有關(guān)資料 進行審核鑒證。2.乙方應(yīng)當(dāng)根據(jù)執(zhí)業(yè)規(guī)范的要求， 執(zhí)行鑒證程序， 為甲方的委托事項提供鑒證 服務(wù)。3.乙方有責(zé)任在鑒證報告中指明發(fā)現(xiàn)的甲方違反國家法律法規(guī)且未按乙方的 建議進行調(diào)整的事項。（二）乙方的義務(wù)1.乙方應(yīng)當(dāng)按照約定時間完成委托事項，并出具真實、合法的鑒證報告。2.除下列情況外， 乙方應(yīng)當(dāng)對執(zhí)行業(yè)務(wù)過程中知悉的甲方信息予以保密： （ 1） 取得甲方的授權(quán)；（ 2）根據(jù)

57、法律法規(guī)的規(guī)定，為法律訴訟準(zhǔn)備文件或提供證據(jù)； （3）監(jiān)管機構(gòu)對乙方進行行政處罰所實施的調(diào)查、聽證、復(fù)議等程序。3.由于乙方過錯導(dǎo)致甲方未按規(guī)定履行納稅義務(wù)的，乙方應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、 法規(guī)及相關(guān)規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。4.屬于乙方原因未按約定時限完成委托事項并給甲方造成損失的， 應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相 應(yīng)的賠償責(zé)任。四、約定事項的收費 （一）按照注冊稅務(wù)師行業(yè)收費的有關(guān)規(guī)定，完成本委托事項費用為人民幣 （大寫） 元整（￥ ）。（二）上述費用自本約定書生效之日起 _日內(nèi)預(yù)付業(yè)務(wù)費用總額的 _%；其余費用在乙方提交鑒證報告后 10 日內(nèi)一次性全額支付 （或在乙方提交鑒證報告 當(dāng)日內(nèi)一次性全額支付）。（三）由于

58、無法預(yù)見的原因，導(dǎo)致從事本委托事項完成的實際時間較本約定 書簽訂時預(yù)計的時間有明顯的增加或減少時，甲乙雙方應(yīng)通過協(xié)商，相應(yīng)調(diào)整本 約定書第四款第（一）項所述業(yè)務(wù)費用總額。（四）由于無法預(yù)見的原因，導(dǎo)致乙方人員抵達甲方工作現(xiàn)場后，本約定書 項目不再進行，甲方不得要求退還預(yù)付的業(yè)務(wù)費用；如上述情況發(fā)生于乙方人員 完成現(xiàn)場審核工作之后，甲方應(yīng)另行向乙方支付人民幣 元的補償費， 該補償費應(yīng)于甲方收到乙方的收款通知之日起 日內(nèi)支付。（五）由于無法預(yù)見的原因，發(fā)生的與本次委托事項有關(guān)的其他費用（包括 交通、食宿費等），由雙方協(xié)商解決。五、鑒證報告的出具和使用（一）乙方應(yīng)當(dāng)按照國家發(fā)布的相關(guān)業(yè)務(wù)準(zhǔn)則所規(guī)定的

59、格式和類型，出具真 實、合法的鑒證報告。（二）乙方向甲方出具鑒證報告一式 份。（三）甲方不得修改或刪減乙方出具的鑒證報告；不得修改或刪除重要的數(shù) 據(jù)、重要的附件和所作的重要說明。六、約定事項的變更 如果出現(xiàn)不可預(yù)見的情形，影響審核鑒證工作如期完成，或需要提前出具審 核報告時，甲乙雙方均可要求變更約定事項，但應(yīng)提前通知對方，并由雙方協(xié)商 解決。七、約定事項的終止（一）本約定書簽訂后，雙方應(yīng)當(dāng)按約履行，不得無故終止。如遇法定情形 或特殊原因提出終止的一方應(yīng)提前通知另一方，并由雙方協(xié)商解決。（二）在終止業(yè)務(wù)約定的情況下，乙方有權(quán)就本約定書終止之日前對約定事 項所付出的勞動收取合理的費用。八、適用法律

60、和爭議解決 本約定書的所有方面均應(yīng)適用中華人民共和國的法律進行解釋并受其約束。 與本約定書有關(guān)的任何糾紛或爭議，雙方均可選擇如下一種解決方式：（一）提交 進行仲裁；（二）向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。九、本約定書的法律效力（一）本約定書經(jīng)雙方法定代表人簽字或蓋章并加蓋單位公章之日起生效， 并在雙方履行完成約定事項后終止。（二）本約定書一式二份，甲乙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。 十、其他事項的約定 本約定書未盡事宜，經(jīng)雙方協(xié)商另行簽訂的補充協(xié)議，與本約定書具有同等法律效力乙方：（蓋章）所長：（簽名或蓋章）地址：電話：聯(lián)系人：甲方（委托人）：（蓋章）法人代表：（簽名或蓋章）地址：電話：聯(lián)系人：簽