立天大廈項(xiàng)目策劃建議書(shū).doc

1、目錄1.因素分析及市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)21.1.南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體現(xiàn)狀分析21.2.南寧市商務(wù)辦公物業(yè)市場(chǎng)分析41.3.商業(yè)物業(yè)分析92.項(xiàng)目定位及開(kāi)發(fā)主題.102.1.命名建議102.2.項(xiàng)目總體定位112.3.項(xiàng)目潛在租售客戶來(lái)源122.4.產(chǎn)品定位122.5.價(jià)格定位123.項(xiàng)目規(guī)劃建議 .123.1.總體規(guī)劃建議133.2.建筑風(fēng)格建議143.3.景觀設(shè)計(jì)143.4.單體設(shè)計(jì)及裝修標(biāo)準(zhǔn)144.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評(píng)估 .174.1.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議174.2.成本和投資估算184.3.項(xiàng)目銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)184.4.項(xiàng)目損益情況195.項(xiàng)目立體停車(chē)庫(kù)專(zhuān)項(xiàng)研究205.1.立體停車(chē)庫(kù)配置建議205.2.立體停

2、車(chē)庫(kù)特點(diǎn)分析205.3.具體方案215.4.經(jīng)濟(jì)測(cè)算211. 因素分析及市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)1.1.南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體現(xiàn)狀分析1.1.1.南寧市房地產(chǎn)快速增長(zhǎng)，供銷(xiāo)兩旺2000-2004年南寧市房地產(chǎn)投資走勢(shì)圖7066.04605039.48403018.5624.4815.36201002000年2001年2002年2003年2004年投資額（億元）1997-2004年南寧市商品房實(shí)際銷(xiāo)售情況表400350341.57300250192.2200150109.5118.394.5310048.1943.2771.3353.0647.66506.812.910.538.9424.427.201997

3、1998199920002001200220032004實(shí)際銷(xiāo)售面積（萬(wàn)）實(shí)際銷(xiāo)售金額（億元）1997-2004年南寧市商品房實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格走勢(shì)圖3000260027681985222822992252220018081876180014111400100019971998199920002001200220032004實(shí)際銷(xiāo)售單價(jià)（元 / ）2000-2004年南寧市二手房成交情況800075007000700059455430600050004077390040002830 2500300020001447 1220100002000年2001年2002年2003年2004年估算成交數(shù)量（套

4、）成交面積（百）數(shù)據(jù)顯示：近年來(lái)南寧市房地產(chǎn)健康、 快速發(fā)展，具體表現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、銷(xiāo)售量均呈快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)交投兩旺，其中20002004 年尤為明顯。 2004 年，南寧市全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 66.04 億元，增長(zhǎng) 67.27%，銷(xiāo)售額達(dá) 94.53 億元，增長(zhǎng)118.47，銷(xiāo)售面積 341.57 萬(wàn)平方米 ，增長(zhǎng) 77.72。房?jī)r(jià)大幅度上漲，全年商品房均價(jià)達(dá) 2768 元/平方米，上漲 22.91。（資料來(lái)源于南寧市統(tǒng)計(jì)局）南寧的二手房市場(chǎng)迅速駛?cè)搿翱燔?chē)道” ，漸入佳境。 2004 年 111 月，南寧市二手房交易量已達(dá)到 7034 套，同時(shí)創(chuàng)下了南寧市二手房交易量的歷史新高。由

5、此可推算， 2004 年全年成交總量 7500 套左右，成交面積近 70 萬(wàn)平方米。2004 年全年房屋施工面積 2130.83萬(wàn)平方米，同比增加 32.67，其中住宅 1445.16 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 29.09，全市房屋竣工面積 1052.08 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 33.38，其中住宅 836.31 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 30.65。全年房屋施工面積是竣工面積的 2.03 倍，但住宅的施工面積是竣工面積的 1.73 倍，說(shuō)明房屋的供給是充分的， 但住宅以外的物業(yè)供應(yīng)量相對(duì)增加較多。 （以上資料來(lái)源于南寧市房產(chǎn)局）1.1.2.市場(chǎng)發(fā)展前景預(yù)測(cè)根據(jù)本公司在廣州及珠三角地區(qū)10 年運(yùn)作方式的經(jīng)驗(yàn)

6、判斷：南寧房地產(chǎn)將在2005-2006 年達(dá)到高峰， 2007 年之后投資開(kāi)發(fā)增長(zhǎng)將會(huì)放緩， 市場(chǎng)將進(jìn)入“投資穩(wěn)定”、“樓價(jià)穩(wěn)定”、“銷(xiāo)售穩(wěn)定”的階段（如廣州，在98-99 年到達(dá)頂峰后，樓價(jià)5 年來(lái)穩(wěn)中微降，而同期每年廣州經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)達(dá)1315%）。1.2.南寧市商務(wù)辦公物業(yè)市場(chǎng)分析1.2.1.南寧商務(wù)辦公物業(yè)市場(chǎng)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析辦公樓物業(yè)的興起主要是由第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)起來(lái)的， 辦公樓物業(yè)市場(chǎng)受到的影響主要來(lái)自于對(duì)外經(jīng)濟(jì)和第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)發(fā)展。 因此，城市整體經(jīng)濟(jì)狀況和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度將對(duì)辦公樓物業(yè)起到?jīng)Q定作用。從近 10 年來(lái)南寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度及其數(shù)據(jù)來(lái)看，南寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持繼續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)

7、勢(shì)。 2004 年，全市實(shí)現(xiàn)國(guó)民生產(chǎn)總值 588.86 億元，同比去年增長(zhǎng) 13.2%，第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)速度最快，達(dá) 265.263 億元，同比增長(zhǎng) 11.60%。2004 年，全市合同引進(jìn)國(guó)內(nèi)市外資金232.8 億元 ,同比增加125.64 億元，增長(zhǎng)117.25%，其中，實(shí)際到位內(nèi)資 106.04 億元，同比增加 58.55 億元，增長(zhǎng) 123.29%；外商投資合同外資額達(dá) 28047 萬(wàn)美元，增長(zhǎng) 15.77%；全市直接利用外資 7768 萬(wàn)美元；期末實(shí)有三資企業(yè)597 個(gè)，同比增長(zhǎng) 9.34%，其中建成投資三資企業(yè)385 個(gè)，同比增長(zhǎng) 10.32%。數(shù)據(jù)表明，南寧國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展都正處在

8、經(jīng)濟(jì)發(fā)揮周期的上升期，經(jīng)濟(jì)指數(shù)反映各行各業(yè)都有持續(xù)穩(wěn)步的增長(zhǎng)，特別是第三產(chǎn)業(yè)，增長(zhǎng)迅速。經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)是辦公樓物業(yè)的發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。諸多區(qū)外、 境外辦事機(jī)構(gòu)和投資商的入駐使南寧辦公樓物業(yè)市場(chǎng)，特別是高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)了千載難逢的發(fā)展機(jī)遇。1.2.2.房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境分析房地產(chǎn)總體市場(chǎng)是商務(wù)辦公物業(yè)市場(chǎng)生存發(fā)展的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不同階段，決定了寫(xiě)字樓市場(chǎng)的起落。2000 年以后，南寧市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入第二個(gè)上升期，發(fā)展迅速且穩(wěn)定增長(zhǎng)。 歷年投資額、商品房實(shí)際銷(xiāo)售面積大幅度增長(zhǎng)，南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入高速的發(fā)展期。這為寫(xiě)字樓物業(yè)的發(fā)展提供了有利的基礎(chǔ)。但南寧市具備一定規(guī)模的公司、企業(yè)少，受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)

9、影響大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差，不利于商務(wù)辦公物業(yè)市場(chǎng)的穩(wěn)定。1.2.3.商務(wù)辦公物業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析1.2.3.1.分布情況寫(xiě)字樓一般集中在城市的 CBD 地帶，擁有便捷的交通和顯赫的地理位置、現(xiàn)代感強(qiáng)的建筑外立面、智能化辦公配備、完善的服務(wù)設(shè)施、豪華氣派的大堂、娛樂(lè)休閑設(shè)施一應(yīng)俱全，是有實(shí)力的大企業(yè)、大財(cái)團(tuán)迫切需要與自身實(shí)力、形象相匹配的辦公場(chǎng)所。南寧市早期的寫(xiě)字樓主要集中于民族大道沿線， 從民族大道靠邕江地段到南湖橋頭，如氣象大廈、新興大廈、泰安大廈等。如今，已延伸到了會(huì)展中心附近、瑯東 CBD 及其輻射區(qū)，如廣西投資大廈、廣西發(fā)展大廈、新城國(guó)際、亞航財(cái)富中心、佳和大廈、文德大廈、金湖大廈、世紀(jì)商都

10、、太平洋世紀(jì)廣場(chǎng)、東方曼哈頓、地王國(guó)際商會(huì)中心、航洋國(guó)際城、中鼎萬(wàn)象空間等等。該區(qū)域所呈現(xiàn)的市場(chǎng)共性表現(xiàn)為：中小型企業(yè)比較多、商務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、寫(xiě)字樓租金價(jià)格較高。 這些中小公司由于受其經(jīng)濟(jì)能力限制， 往往更樂(lè)意選擇區(qū)域既能滿足其辦公需求，又不至造成太大租金壓力的場(chǎng)所。1.2.3.2.供需求分析市場(chǎng)供給情況分析20002004年南寧市辦公樓投資額93000830008000073000630005300043000330002300065418335130004109395630002000年2001年2002年2003年2004年（估算）投資額（萬(wàn)元）20002004年南寧市辦公樓空置情況111

11、0071018551200001000009500080000803686583960000400002000002000年2001年2002年2003年2004年（估算）空置面積（）2004 年，辦公樓投資額占房地產(chǎn)投資總額的 12.11，銷(xiāo)售面積占 1.28，銷(xiāo)售金額占 1.52。批準(zhǔn)預(yù)售面積為 16.68 萬(wàn)平方米，合同登記備案面積為 4.38 萬(wàn)平方米，實(shí)際成交金額約為 1.44 億元，平均價(jià)格為 3277 元 /平方米。根據(jù)上述數(shù)據(jù)， 南寧市寫(xiě)字樓的投資額大幅度增長(zhǎng)， 而銷(xiāo)售面積卻維持在前幾年的水平，由此可以判斷： 20052006 年南寧市辦公物業(yè)， 特別是高檔寫(xiě)字樓及商務(wù)公寓供應(yīng)

12、量將會(huì)大幅度增長(zhǎng)，市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)將有所增加。南寧市在售或待售寫(xiě)字樓樓盤(pán)一覽表銷(xiāo)售情況項(xiàng)目名稱(chēng)位置均價(jià)（元 / ）供應(yīng)量（）航洋國(guó)際城民族大道4500 5000160000太平洋世紀(jì)廣場(chǎng)金浦路350037000東方曼哈頓金湖廣場(chǎng)4200 450032398地王國(guó)際商會(huì)中心金湖廣場(chǎng)4500150000（總建面積）在售圣展獨(dú)立公社金湖廣場(chǎng)旁45004300新朝陽(yáng)朝陽(yáng)路430018973世紀(jì)商都金浦路385023519嘉和自由空間東葛路3800（精裝修）33028環(huán)球時(shí)代民族大道4200（精裝修）50000小計(jì)509218嘉和南湖之都民族大道350011440亞航財(cái)富中心金湖廣場(chǎng)20000佳和大廈金湖廣

13、場(chǎng)16000新城國(guó)際發(fā)展大廈對(duì)40000面華星時(shí)代廣場(chǎng)七星路與新45703民路交叉第 5第5大道華東路280012000已售文德大廈金湖廣場(chǎng)南8980面金湖大廈匯春路7198皓月大廈東葛路延長(zhǎng)6837線凱豐大廈東葛路3487迷你居?xùn)|葛路2800兩河流域民族大道與8190古城路交叉陽(yáng)光 100 城市廣場(chǎng)民族大道3800200000（含商業(yè)）小計(jì)382635待售現(xiàn)代國(guó)際金湖廣場(chǎng)旁未售，預(yù)計(jì) 5000 左右預(yù)計(jì)： 40000 左右合計(jì)93185319972004 年，南寧市商務(wù)辦公物業(yè)銷(xiāo)售面積為40.63 萬(wàn)平方米， 但是純寫(xiě)字樓物業(yè)很少，以商務(wù)公寓形式出現(xiàn)的辦公樓物業(yè)比較多。2005 年在售的純寫(xiě)

14、字樓項(xiàng)目總建筑面積超 50 萬(wàn)平方米（含地王國(guó)際商會(huì)中心的15 萬(wàn)平方米）。據(jù)預(yù)測(cè)分析，鳳嶺區(qū)域特別是會(huì)展中心沿快速環(huán)道兩旁還有四、五個(gè)純寫(xiě)字樓在等待上馬。市場(chǎng)供應(yīng)量比去年大幅度增長(zhǎng)，需要一段消化時(shí)期。南寧市供應(yīng)量最大的純寫(xiě)字樓物業(yè)為航洋國(guó)際城和地王國(guó)際商會(huì)中心，地王國(guó)際商會(huì)中心為 58 層的超高建筑， 總建筑面積達(dá)到15 萬(wàn)平方米，航洋國(guó)際城總建筑面積為 40 萬(wàn)平方米，其中酒店、商務(wù)公寓及寫(xiě)字樓面積為16 萬(wàn)平方米市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)19972004年辦公樓銷(xiāo)售面積（）80000686697452054296516636000045664438004322840000244902000001997

15、年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年辦公樓銷(xiāo)售面積（）隨著南博會(huì)每年在南寧的舉辦，大量區(qū)外、境外企業(yè)、辦公機(jī)構(gòu)將會(huì)進(jìn)駐南寧，由此大大增加南寧寫(xiě)字樓、 酒店賓館等物業(yè)的需求空間，供應(yīng)量與消化量將呈快速上升趨勢(shì)。據(jù)預(yù)測(cè)，商務(wù)辦公的租賃市場(chǎng)每年將增加50000 平方米。目前南寧市會(huì)展經(jīng)濟(jì)初步效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)，多數(shù)寫(xiě)字樓或商務(wù)公寓銷(xiāo)售行情看漲，價(jià)格不斷上揚(yáng)，投資市場(chǎng)前景廣闊。但“會(huì)展效應(yīng)”的真正發(fā)揮還需相當(dāng)一段時(shí)間，一定時(shí)期內(nèi)南寧辦公物業(yè)將很有可能出現(xiàn)供大于求的局面，激烈競(jìng)爭(zhēng)不可避免。1.2.3.3.南寧市辦公物業(yè)未來(lái)發(fā)展形態(tài)分析目前南寧市的辦公物業(yè)主要有兩種形式組成。

16、 但根據(jù)南寧市工商局部門(mén)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，注冊(cè)在南寧市內(nèi)的企業(yè)，超過(guò) 30%的注冊(cè)地址在住宅區(qū)內(nèi)，尤其是一些正在創(chuàng)業(yè)的小型企業(yè)。與商務(wù)公寓相比， 純寫(xiě)字樓具有商務(wù)公寓無(wú)法企及的優(yōu)越性： 地段好、配套齊全、分布集中，容易形成良好的辦公氛圍，內(nèi)部設(shè)計(jì)人性化、辦公環(huán)境的純粹性。純寫(xiě)字樓層高一般都在 3.3 米以上，大開(kāi)間設(shè)計(jì)，入住企業(yè)可以隨意分割，視野開(kāi)闊，通風(fēng)采光。配置中央空調(diào)，擁有寬闊的公共空間、充足的停車(chē)位，是人性化的智能商務(wù)空間。但商務(wù)公寓具有售價(jià)低、總價(jià)少，可以個(gè)人名義申請(qǐng)按揭貸款，投資風(fēng)險(xiǎn)小，可商可住，辦公成本低的特點(diǎn)，適合南寧市的大部分中小型企業(yè)，這些足以成為商務(wù)公寓占領(lǐng)辦公物業(yè)市場(chǎng)的“

17、殺手锏” ，使得商務(wù)公寓較為走俏，甚至成為南寧商務(wù)辦公樓房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)主流。從一定程度上說(shuō)， 商業(yè)公寓的出現(xiàn)確實(shí)為中小企業(yè)的發(fā)展起到了推動(dòng)作用， 然而也存在不可逾越的瓶頸：1、商務(wù)能力差。按照住宅規(guī)范設(shè)計(jì)的商務(wù)公寓在通訊、網(wǎng)絡(luò)、物業(yè)管理、公共交通、停車(chē)消防等都很難完全滿足辦公人員的要求。2、空間缺乏彈性。大多數(shù)商務(wù)公寓在格局上變化的余地不大，因此，公司的布局要受一定的限制。3、“商”和“住”的矛盾。 “商”和“住”的矛盾是很明顯的，無(wú)論是建筑本身、物業(yè)管理還是使用習(xí)慣上都存在根本沖突，進(jìn)駐的公司多了，居住的人自然會(huì)減少，會(huì)逐漸變成一個(gè)實(shí)質(zhì)性的辦公樓，相反，住的人多了，所形成的居住氛圍會(huì)抵觸辦公者的

18、進(jìn)入。4、政策上違規(guī)。目前商務(wù)公寓的土地用途普遍被列為“住宅”，這是因?yàn)?“住宅”相比較“寫(xiě)字樓”來(lái)說(shuō)，在土地出讓金、貸款政策、用水用電甚至后期銷(xiāo)售上都占很大的便宜。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場(chǎng)需要的是純寫(xiě)字樓，而非商務(wù)式辦公樓，更不是住宅樓充當(dāng)辦公樓的角色。 商務(wù)公寓和寫(xiě)字樓的界限將逐漸清晰， 純粹的寫(xiě)字樓將逐漸替代商務(wù)公寓走俏，但這一過(guò)程需要較長(zhǎng)的一段時(shí)間。1.3.商業(yè)物業(yè)分析2004 年南寧市商業(yè)批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)57.06 萬(wàn)平方米，成交面積15.63 萬(wàn)平方米，實(shí)際成交金額約16.8 億元，成交均價(jià)約為10789 元/平方米。根據(jù)對(duì)國(guó)際和國(guó)內(nèi)大城市的研究經(jīng)驗(yàn)， 一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)城市的商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)

19、售金額占整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售額的 1516，商業(yè)銷(xiāo)售面積為房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積的 67。現(xiàn)在國(guó)際通行的標(biāo)準(zhǔn)是一個(gè)中等城市的商業(yè)面積每人達(dá)到平方米達(dá)到相對(duì)飽和。南寧市2004 年商業(yè)物業(yè)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額為16.86 億元，占全市房地產(chǎn)小數(shù)總額的15.65，符合行業(yè)規(guī)律。按照城市商業(yè)物業(yè)與居住物業(yè)價(jià)格比為 2.5 的概率來(lái)計(jì)算，商業(yè)物業(yè)價(jià)格應(yīng)為 60006500 元平方米，而 2004 年南寧市的商業(yè)物業(yè)平均價(jià)格為107888 元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)規(guī)律價(jià)格。據(jù)有關(guān)部門(mén)的數(shù)據(jù)，到2005 年底，南寧市商業(yè)市場(chǎng)建筑面積將達(dá)到540 多萬(wàn)平方米，平均人均擁有面積高達(dá)3.5 平方米以上?？梢?jiàn)，目前南寧市商業(yè)物業(yè)嚴(yán)重

20、的供大于求，供應(yīng)量已超出城市發(fā)展規(guī)模。商業(yè)的支撐主要是依賴(lài)于城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和城市居民消費(fèi)實(shí)力。 中國(guó)東盟博覽會(huì)落戶南寧將會(huì)給南寧市帶來(lái)巨大的契機(jī)， 在一定程度上拉動(dòng)南寧市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 旅游業(yè)、商業(yè)、建筑業(yè)等均會(huì)得到直接的體現(xiàn)，但它不可能改變南寧市商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的實(shí)質(zhì)，更加不可能在短期時(shí)間內(nèi)就改變南寧市商業(yè)的格局。 目前南寧本地產(chǎn)業(yè)和居民實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力對(duì)商業(yè)地產(chǎn)支撐較弱， 現(xiàn)有的商業(yè)面積大大超出了市場(chǎng)所支撐的最大面積?？梢灶A(yù)見(jiàn)，南寧市商業(yè)物業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)到一定程度將會(huì)進(jìn)入一個(gè)冰河時(shí)期。從區(qū)域發(fā)展看，金湖商業(yè)圈極潛藏著極大的商機(jī)，但產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，概念特多，造夢(mèng)炫目。為了促進(jìn)銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商一般和業(yè)主簽訂了

21、310 年的返租協(xié)議，可是從我國(guó)其他城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展情況來(lái)看，關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的承諾兌現(xiàn)問(wèn)題的糾紛日益增多。預(yù)計(jì)， 2005 年將是年南寧市商業(yè)物業(yè)的“兌現(xiàn)年、服務(wù)比拼年”。2. 項(xiàng)目定位及開(kāi)發(fā)主題2.1.命名建議項(xiàng)目命名：天立大廈命名依據(jù)：1、以開(kāi)發(fā)公司的名稱(chēng)命名，能起到延續(xù)、強(qiáng)化品牌的效果；2、“天立”，有“頂天立地”的寓意，體現(xiàn)出與眾不同、 “鶴立雞群”的氣魄，現(xiàn)代感強(qiáng)，品位不凡。2.2.項(xiàng)目總體定位天立大廈會(huì)展商圈商務(wù)物業(yè)宜商宜居宜投資的精品商務(wù)公寓會(huì)展中心旁精品商務(wù)公寓會(huì)展商務(wù)核心，財(cái)富精英領(lǐng)地地段創(chuàng)造價(jià)值，選擇決定成功會(huì)展商圈“頭等艙” ，宜商宜居宜投資 DIY 新銳商務(wù)空間會(huì)展商圈

22、財(cái)富礦脈（1）核心開(kāi)發(fā)理念會(huì)展商圈核心宜商宜居宜投資的精品商務(wù)公寓；借助國(guó)際會(huì)展中心及周邊配套，共享形象平臺(tái)、功能平臺(tái)、文化平臺(tái)及客戶平臺(tái)。一個(gè)自然、健康、休閑的商務(wù)環(huán)境（2）定位依據(jù)本項(xiàng)目承瑯東（中央商務(wù)區(qū)） ，接鳳嶺（中央居住區(qū)） ，緊鄰國(guó)際會(huì)展中心，處于會(huì)展商圈的核心位置，形成項(xiàng)目不可復(fù)制的核心競(jìng)爭(zhēng)力。一年一度的南博會(huì)， 使商務(wù)辦公物業(yè)的市場(chǎng)需求大大提升，而會(huì)展中心周邊的商務(wù)辦公物業(yè)將最為炙手可熱。 宜商宜居宜投資 的綜合性物業(yè)具有很大的市場(chǎng)需求，目前區(qū)域市場(chǎng)空缺這類(lèi)產(chǎn)品。2.3.項(xiàng)目潛在租售客戶來(lái)源投資型買(mǎi)家： 看重優(yōu)越的地段及物業(yè)不斷上漲的升值潛力國(guó)內(nèi)、南寧中小型企業(yè)： 具有一定與實(shí)

23、力，較為重視企業(yè)品牌與形象，選擇較好的區(qū)域進(jìn)行辦公。國(guó)外駐南寧企業(yè)： 與南寧有緊密業(yè)務(wù)往來(lái)、參加南博會(huì)的境外企業(yè)，滿足一年一度南博會(huì)的需要。2.4.產(chǎn)品定位商務(wù)公寓每層面積663 ，采取整層或半層形式分割出售，或根據(jù)客戶需求分割不同面積出售，實(shí)行“商務(wù)空間DIY ”。2.5.價(jià)格定位依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查及區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)分析，建議產(chǎn)品價(jià)格定位為：商務(wù)公寓：均價(jià) 4000 元 /平方米3. 項(xiàng)目規(guī)劃建議依據(jù)南寧市商務(wù)辦公物業(yè)的市調(diào)，本項(xiàng)目作為中高檔商務(wù)公寓有良好的市場(chǎng)前景，原因如下：地段第一性：本項(xiàng)目位于南寧市 CBD 成熟商務(wù)圈，高樓林立，商務(wù)氛圍濃厚，是南寧市高檔辦公物業(yè)最為密集的區(qū)域。絕版的城市景觀資

24、源： 項(xiàng)目比鄰南寧市最大的竹溪立交橋， 與城市地標(biāo)會(huì)展中心僅一路之隔，坐擁城市的繁華與榮耀，其優(yōu)越的景觀地理位置決無(wú)僅有。南寧市經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展以及南博會(huì)的順利舉行， 都為辦公樓物業(yè)提供了良好的市場(chǎng)機(jī)遇。本項(xiàng)目定位為中高檔商務(wù)物業(yè)，符合區(qū)域市場(chǎng)的走向，前景廣闊。為使本項(xiàng)目產(chǎn)品更具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，建議對(duì)原規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行以下調(diào)整：3.1.總體規(guī)劃建議本項(xiàng)目為大型商住綜合樓項(xiàng)目，用地面積約10 畝，規(guī)劃由一棟 28 層的住宅和一棟 28 層的商務(wù)寫(xiě)字樓組成，本規(guī)劃建議僅就寫(xiě)字樓部分進(jìn)行分析建議。在綜合考慮項(xiàng)目的定位、地塊的條件、周邊環(huán)境（自然條件、商業(yè)氛圍、交通環(huán)境）和市政規(guī)劃等的基礎(chǔ)上，建議項(xiàng)目的總

25、體布局如下：項(xiàng)目商務(wù)公寓部分位于地塊東部靠竹溪大道處，地下 2 層，地上 28 層，與住宅并列南北朝向布置。地下 2 層設(shè)計(jì)為地下立體車(chē)庫(kù)，建議 13 層可做裙樓，其余樓層均為標(biāo)準(zhǔn)層商務(wù)公寓。為使本項(xiàng)目平面及立面更具視覺(jué)沖擊性，建議建筑平面選用更能體現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格的橢圓型。建議將原方案中住宅和寫(xiě)字樓由裙樓連接的布置改為住宅和商務(wù)公寓獨(dú)立布置，兩棟塔樓由寬大氣派的入戶走廊相聯(lián)，在走廊兩邊分別設(shè)住宅和寫(xiě)字樓的電梯間及樓梯走道。走廊凈高要高，可采用鋼結(jié)構(gòu)玻璃拱型頂棚，使得入戶大堂通透明亮，氣宇軒昂。商場(chǎng)全敞開(kāi)式設(shè)計(jì)，在竹溪大道和民族大道面設(shè)商場(chǎng)主入口。回車(chē)道、地下停車(chē)場(chǎng)的入口應(yīng)根據(jù)上述入口的變化做相應(yīng)調(diào)

26、整。入戶走廊入口前應(yīng)設(shè)置一定面積的小廣場(chǎng)，以疏導(dǎo)人流。3.2.建筑風(fēng)格建議作為企業(yè)形象整合代表，寫(xiě)字樓外立面給人的視覺(jué)沖擊無(wú)形中樹(shù)立了公司的形象，有效實(shí)現(xiàn)從寫(xiě)字樓到企業(yè)品牌的有效嫁接。 本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)應(yīng)遵循視覺(jué)第一性原則，力求在視覺(jué)上有所突破。建議采用橢圓形平面，在豎向可有所收放，營(yíng)造干凈利落的建筑外輪廓。 建議采用國(guó)際流行的銀灰色作為外立面的主色調(diào)，通透隱框架落地中空玻璃，配飾金屬框架，晶瑩剔透，先鋒時(shí)尚，盡顯氣派、現(xiàn)代。本項(xiàng)目位于中央形象區(qū)與中央商務(wù)區(qū)的中心地帶， 與南寧市地標(biāo)性建筑會(huì)展中心隔路相望，其顯赫地位不言而喻。因此，本項(xiàng)目的外立面設(shè)計(jì)必須融入?yún)^(qū)域商圈環(huán)境，與城市景觀相匹配，成為區(qū)

27、域甚至是整個(gè)城市的新時(shí)代風(fēng)景線。本項(xiàng)目的外立面設(shè)計(jì)應(yīng)能體現(xiàn)商務(wù)主題， 在整體設(shè)計(jì)上體現(xiàn)主題， 達(dá)到外形于內(nèi)的境界，突出區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)的領(lǐng)袖風(fēng)范， 令企業(yè)業(yè)主對(duì)本物業(yè)產(chǎn)生歸屬感和自豪感。建筑結(jié)構(gòu)與建筑材料應(yīng)提倡環(huán)保節(jié)能， “綠色”住宅以被大力提倡， “綠色”的寫(xiě)字樓是今后辦公樓物業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。3.3.景觀設(shè)計(jì)隨著交通、通訊的日益發(fā)展， 人們對(duì)辦公室的要求也從規(guī)則的平面延伸到多種風(fēng)格的立體模式，也追求辦公氛圍的營(yíng)造。本項(xiàng)目擁有絕版的優(yōu)越城市景觀資源，應(yīng)力求打造成為新一代景觀商務(wù)公寓，把設(shè)計(jì)思路從原來(lái)單純的物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)向人們的精神需求，在強(qiáng)調(diào)物業(yè)的功能性和外立面的同時(shí)，注入景觀和休閑概念，將超大景觀視

28、角陽(yáng)臺(tái)、公共景觀休閑區(qū)、落地玻璃墻等設(shè)計(jì)元素融入現(xiàn)代商務(wù)空間，營(yíng)造多層次立體化生態(tài)景觀，將商務(wù)辦公和城市休閑風(fēng)格融合在一起。3.4.單體設(shè)計(jì)及裝修標(biāo)準(zhǔn)1) 平面設(shè)計(jì)裙樓首層層高不應(yīng)小于5.2 米， 23 層層高不應(yīng)小于4.5 米。商場(chǎng)采用全敞開(kāi)式大開(kāi)間設(shè)計(jì)，建議可做創(chuàng)新性的中空設(shè)計(jì)，雖犧牲部分營(yíng)業(yè)面積，但可制造開(kāi)闊、氣派的感官效果。更可引入目前非常流行的裙樓寫(xiě)字樓概念，在商場(chǎng)招商不理想的情況下將裙樓出租為寫(xiě)字樓用，滿足對(duì)辦公面積有更大要求的企業(yè)。住宅部分的裙樓由于單層面積過(guò)小，開(kāi)發(fā)為商場(chǎng)意義不大，建議可預(yù)留為物業(yè)管理用房。住宅與寫(xiě)字樓的首層以入戶走廊相連，走廊兩邊分別設(shè)住宅和寫(xiě)字樓的電梯及樓梯

29、入口，做到住宅與辦公嚴(yán)格分離，互不干擾，有效解決“商與住”的矛盾。入戶走廊的設(shè)計(jì)應(yīng)能起到入戶大堂的作用，不宜過(guò)于狹窄，要求自然通風(fēng)采光，陽(yáng)光可從玻璃穹頂中傾瀉而入，制造奇特的視覺(jué)效果，打造南寧首個(gè)陽(yáng)光入戶大堂。建議取消自動(dòng)扶梯。對(duì)原方案的電梯井及樓梯間位置進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，使之符合入戶走廊位置的需要。同時(shí)，寫(xiě)字樓部分電梯井及樓梯間的移動(dòng)也使得商場(chǎng)空間更開(kāi)闊，組合更自由。寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)層的凈高應(yīng)在2.8 米以上。寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)層平面建議放棄原設(shè)計(jì)方案落后的酒店式布局形式，采用整層大空間敞開(kāi)式設(shè)計(jì)，可自由分割，突破一般辦公室壓抑格局，滿足不同規(guī)模企業(yè)業(yè)主的需求。每層集中設(shè)置公共衛(wèi)生間及洗漱間，還可根據(jù)需要在部

30、分樓層配備大型公共會(huì)議廳、設(shè)置展示區(qū)、休息洽談區(qū)、接待中心等公共互動(dòng)空間?？蓪?xiě)字樓每層面向會(huì)展中心面的區(qū)域開(kāi)辟為公共休閑景觀區(qū)，設(shè)置大面積落地玻璃墻，供員工休息小憩、交流信息、觀景休閑之用，使之成為景觀型商務(wù)辦公樓的核心賣(mài)點(diǎn)。2) 細(xì)部空間設(shè)計(jì)樓梯與公共通道的設(shè)計(jì)雙跑及雙跑以上的樓梯應(yīng)采用逆時(shí)針上的形式， 可根據(jù)層高和樓梯的形式而適當(dāng)調(diào)整踏步的高寬比例， 在有條件的情況下可盡量做得緩一些， 室內(nèi)外的臺(tái)階都應(yīng)盡量做得緩一些，臺(tái)階的連續(xù)踏步數(shù)應(yīng)在兩步以上，避免單階踏步的出現(xiàn)，以充分提示人們高差的存在。公共通道的寬度不應(yīng)小于 2 米。垃圾間設(shè)計(jì)寫(xiě)字樓應(yīng)相應(yīng)建設(shè)垃圾臨時(shí)存放點(diǎn)，并每天打掃清理。綠色辦

31、公設(shè)計(jì)綠色寫(xiě)字樓設(shè)計(jì)的含義為健康、有益、節(jié)能、低熬和無(wú)污染。從可戶的切身利益出發(fā)，營(yíng)造健康、安全、文明的辦公環(huán)境。中央空調(diào)預(yù)留中央空調(diào)機(jī)位及設(shè)置送風(fēng)管道，采取每層分戶式。3) 裝修建議本裝修建議主要針對(duì)入戶走廊。建議采用花崗巖地面，大理石墻面，頂棚采用鋼結(jié)構(gòu)拱型玻璃頂棚，自然采光、豪華氣派?？稍趬ι蠎覓煳餮笥彤?huà)，培植綠色植物，設(shè)置背景音樂(lè)系統(tǒng)，人身置其中，仿佛徜徉文化藝術(shù)長(zhǎng)廊。4) 設(shè)備設(shè)施及智能化應(yīng)用建議打造地下兩層立體停車(chē)場(chǎng)，提供充足的車(chē)位。設(shè)置商務(wù)中心，提供文字秘書(shū)及復(fù)印、收發(fā)傳真、信件服務(wù)、國(guó)際長(zhǎng)途電話服務(wù)、預(yù)定車(chē)、船、飛機(jī)票服務(wù)。設(shè)置員工餐廳，就近解決員工就餐問(wèn)題。寬帶接入、計(jì)算機(jī)及

32、其網(wǎng)絡(luò)的自動(dòng)化辦公系統(tǒng)。消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、煙霧感應(yīng)系統(tǒng)、消防通道自動(dòng)系統(tǒng)。4. 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評(píng)估項(xiàng)目投資收益分析建立在以下基礎(chǔ)上：甲方給出的土地成本；南寧市房地產(chǎn)建設(shè)水平、建筑造價(jià)；南寧市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各項(xiàng)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；4.1.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目占地約 10 畝，產(chǎn)品包括一棟住宅和一棟商務(wù)寫(xiě)字樓及其裙樓。本經(jīng)濟(jì)性評(píng)估僅針對(duì)商務(wù)公寓部分，以商務(wù)公寓占地5 畝、總建筑面積約2.2 萬(wàn)平方米為基本情況進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析，具體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序 號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)備注1總用地面積m233335 畝總建筑面積m2220922其中：地下車(chē)庫(kù)m227801390m2 /層，共2 層裙樓m22774924m2

33、/層，共3 層寫(xiě)字樓m216538662m2/層，共25 層3車(chē)位數(shù)m27935m2/個(gè)4容積率6.64.2.成本和投資估算投資成本估算表序號(hào) 項(xiàng)目單位成本投資總額備注（元/ ）（萬(wàn)元）一開(kāi)發(fā)成本228350431征地費(fèi)用283625125 萬(wàn)元/ 畝2建筑成本20004418建筑成本包含前期費(fèi)用、建安、配套等全部費(fèi)用二開(kāi)發(fā)費(fèi)用2425341管理費(fèi)用68151按開(kāi)發(fā)成本的3%計(jì)算2財(cái)務(wù)費(fèi)用68151按開(kāi)發(fā)成本的3%計(jì)算3銷(xiāo)售費(fèi)用105232按銷(xiāo)售收入3.5%計(jì)算三總投資252555784.3.項(xiàng)目銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)本項(xiàng)目寫(xiě)字樓部分以整層或半層形式分割出售，均價(jià)4000 元 /平方米，銷(xiāo)售率為100%

34、，寫(xiě)字樓銷(xiāo)售總收入為6615 萬(wàn)元。商場(chǎng)部分建議先招商經(jīng)營(yíng)，故其出租收益和車(chē)庫(kù)收益暫不計(jì)算在內(nèi)。在實(shí)際操作中建議商場(chǎng)先經(jīng)營(yíng)，后出售。即先以較優(yōu)惠的價(jià)格將部分樓層出租，聚集一定人氣后再推向市場(chǎng)，才能達(dá)良好的經(jīng)濟(jì)效益。4.4.項(xiàng)目損益情況項(xiàng)目資金靜態(tài)分析詳見(jiàn)下表：項(xiàng)目損益表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)合計(jì)（萬(wàn)元）1銷(xiāo)售收入66152總成本費(fèi)用55783銷(xiāo)售稅金及附加3644毛利6745所得稅2226稅后利潤(rùn)4518稅前投資利潤(rùn)率12.1%9稅后投資利潤(rùn)率8.1%項(xiàng)目將實(shí)現(xiàn)毛利 674 萬(wàn)元，稅前投資利潤(rùn)率12.1%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn) 451 萬(wàn)元，稅后投資利潤(rùn)率8.1%；實(shí)現(xiàn)利稅222 萬(wàn)元。本經(jīng)濟(jì)測(cè)算僅計(jì)算寫(xiě)字樓出售

35、的收益，若考慮商鋪出租或出售及車(chē)位出租的收入，本項(xiàng)目的收益應(yīng)更高。 例如參考周邊商鋪價(jià)格，保守估計(jì)本項(xiàng)目商鋪均價(jià)為1.5 萬(wàn) /，則商鋪總銷(xiāo)售收入約為4161 萬(wàn)元，項(xiàng)目稅后投資利潤(rùn)率達(dá) 55.3%，收益相當(dāng)可觀。5. 項(xiàng)目立體停車(chē)庫(kù)專(zhuān)項(xiàng)研究5.1.立體停車(chē)庫(kù)配置建議本項(xiàng)目原設(shè)計(jì)停車(chē)位170 個(gè)，與項(xiàng)目建筑體量（兩棟28 層住宅、辦公物業(yè)，共35098.72 平方米）嚴(yán)重不匹配。停車(chē)位不足，將降低物業(yè)檔次，不利于物業(yè)價(jià)值的提升，且對(duì)銷(xiāo)售產(chǎn)生不利影響。建議本項(xiàng)目采取立體停車(chē)方式， 設(shè)置 320 個(gè)立體停車(chē)位，徹底解決停車(chē)難的問(wèn)題。立體停車(chē)位數(shù)量配置依據(jù)：1、商業(yè)物業(yè)按 1000 平方米配 8 個(gè)車(chē)位的比例；2、住宅按 1：1 比例；3、商務(wù)公寓按 1： 2 比例。5.2.立體停車(chē)庫(kù)特點(diǎn)分析機(jī)械式立體停車(chē)具有成本低、 占地