《物業(yè)管理案例分析》匯編1

1、物業(yè)管理案例分析匯編-財(cái)務(wù)管理篇案例一房子沒(méi)住，交不交管理費(fèi)某女士購(gòu)買(mǎi)了一套期房，在辦理入住手續(xù)時(shí)，對(duì)房屋內(nèi)部提出了不少細(xì)部質(zhì)量問(wèn)題，認(rèn)出為該房沒(méi)有達(dá)到入住條件，但因要舉家出國(guó)，就在入住交接單上提出了自己的意見(jiàn)，并收了房門(mén)鑰匙。半年后，該女士回國(guó)發(fā)現(xiàn)，有關(guān)的細(xì)部質(zhì)量問(wèn)題仍未解決，而物業(yè)管理公司卻發(fā)出了多份催交物業(yè)費(fèi)的通知。該女士覺(jué)得很冤，當(dāng)初收房時(shí)就對(duì)房子不滿(mǎn)意，這半年自己也沒(méi)住，怎么還要繳納這么多物業(yè)管理費(fèi)？案例分析認(rèn)為房屋細(xì)部有問(wèn)題，并提出了自己的意見(jiàn)，但卻收取了房屋鑰匙，該女士的這種做法意味著她已經(jīng)認(rèn)可房屋的交付使用了。 物業(yè)管理費(fèi)實(shí)質(zhì)上是向產(chǎn)權(quán)人、使用人收取公共區(qū)域管理服務(wù)費(fèi)，主要包括

2、公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)及保安、消防、綠化等費(fèi)用。此費(fèi)用一般按物業(yè)100%入住率測(cè)算分?jǐn)偟矫科椒矫?。因管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是“以支定收”的，若有一戶(hù)業(yè)主因房屋未住不交管理費(fèi)，物業(yè)管理管理公司收取的費(fèi)用就減少了一份。要保證正常工作，只能挪用其他費(fèi)用，侵占其他業(yè)主的權(quán)益。另外，從物業(yè)管理的運(yùn)作過(guò)程看，物業(yè)管理工作一旦啟動(dòng)，物業(yè)內(nèi)的所有公共設(shè)備和配套設(shè)施都要運(yùn)作，管理人員要到位，服務(wù)工作要開(kāi)展，各項(xiàng)管理費(fèi)用支出要發(fā)生。不可能因個(gè)別物業(yè)的空置，使物業(yè)整體的管理如治安、消防、保潔、電梯、公共照明及管理維護(hù)人員間斷或減少。因此，該女士所購(gòu)買(mǎi)的房屋，雖然未住過(guò)，但因管理公司的綜合服務(wù)并未因此而減少，

3、故仍應(yīng)繳納管理費(fèi)。解決方法物業(yè)管理公司接到該女士的投訴后，首先向她解釋了物業(yè)管理?xiàng)l例中的有關(guān)規(guī)定，說(shuō)明只有開(kāi)發(fā)商未賣(mài)出的房屋才可以減免部分管理費(fèi)，而她的房屋不屬免收之列，不但應(yīng)足額補(bǔ)齊管理費(fèi)，還需繳納滯納金。物業(yè)管理公司還把政府有關(guān)規(guī)定復(fù)印交給該女士，該女士最后繳納了管理費(fèi)?？紤]到該女士的特殊情況，經(jīng)請(qǐng)示業(yè)主委員會(huì)同意，管理公司減免了該女士的管理費(fèi)滯納金。相關(guān)法規(guī)制度1服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序（節(jié)選） 一、目的 規(guī)范服務(wù)費(fèi)用的收繳工作，確保如數(shù)、及時(shí)、安全的收回各項(xiàng)費(fèi)用。二、適用范圍 適用于物業(yè)部管理服務(wù)費(fèi)及其他各項(xiàng)有償服務(wù)費(fèi)的收繳工作。三、職責(zé) 1出納員或收費(fèi)員負(fù)責(zé)按本程序辦理各項(xiàng)費(fèi)用的銀行托收

4、及現(xiàn)金收取工作。 2各部門(mén)主管負(fù)責(zé)對(duì)本部門(mén)相關(guān)有償服務(wù)項(xiàng)目計(jì)費(fèi)與審核。3財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)對(duì)各項(xiàng)有償服務(wù)費(fèi)用的計(jì)算及填制收費(fèi)通知單。 4服務(wù)處管理員負(fù)責(zé)通知單的派發(fā)及催繳工作。5財(cái)務(wù)部主管負(fù)責(zé)費(fèi)用收繳工作的監(jiān)督。四、程序要點(diǎn)1費(fèi)用收取的范圍 (1)管理服務(wù)費(fèi)。 (2)機(jī)電維修、清潔、綠化等各項(xiàng)特約服務(wù)費(fèi)。(3)代收代繳的水、電、煤氣、電話(huà)等費(fèi)用。(4)兼營(yíng)的餐飲、娛樂(lè)等各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)。(5)其他各項(xiàng)多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)費(fèi)用。 2滯納金的計(jì)算方法 (1)對(duì)每月銀行的第二次托收未果，也未到物業(yè)部用現(xiàn)金交納管理服務(wù)費(fèi)的住戶(hù)，公司財(cái)務(wù)部應(yīng)自每月一日起按1計(jì)收期滯納金。(2)滯納金的計(jì)算公式：本金（1+1）n（n為滯納

5、天數(shù)）。3管理費(fèi)的收繳 (1)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)：（僅供參考） a多層帶電梯： 1.20元/月平方米；b多層不帶電梯： 1.00元/月平方米；c別墅： 3.00元/月平方米；d商鋪： 3.00元/月平方米15.00元/月平方米；e寫(xiě)字樓： 3.00元/月平方米；f公寓： 1.20元/月平方米。(2)管理費(fèi)的收繳程序： a公司財(cái)務(wù)部從業(yè)主入伙之日起計(jì)收管理費(fèi)。業(yè)主收到入伙通知后一個(gè)月內(nèi)未來(lái)辦理入伙手續(xù)的應(yīng)視入伙，開(kāi)始計(jì)收管理費(fèi)；b財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)每月20日前應(yīng)根據(jù)業(yè)主資料編制下月應(yīng)收管理費(fèi)用明細(xì)表，內(nèi)容包括：編號(hào)、房號(hào)、業(yè)主姓名、房屋面積、管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、應(yīng)收金額、上月欠費(fèi)、滯納金、本月應(yīng)收等； c財(cái)務(wù)部會(huì)

6、計(jì)將應(yīng)收費(fèi)用明細(xì)表于每月20日?qǐng)?bào)財(cái)務(wù)部主管審核，經(jīng)審核如有差錯(cuò)，應(yīng)及時(shí)更正；如無(wú)疑問(wèn)，財(cái)務(wù)部主管在財(cái)務(wù)審核欄內(nèi)答署姓名、日期；d財(cái)務(wù)部主管應(yīng)在22日前將審核無(wú)誤的應(yīng)收管理費(fèi)明細(xì)表交財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)填寫(xiě)收費(fèi)通知單； e財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)應(yīng)在每月25日前將填寫(xiě)完整的收費(fèi)通知單交財(cái)務(wù)部主管審核。經(jīng)審核有誤的，應(yīng)及時(shí)查明予以更正；經(jīng)審核無(wú)誤的，財(cái)務(wù)部主管在收費(fèi)通知單上加蓋財(cái)務(wù)專(zhuān)用章； f財(cái)務(wù)部主管在每月28日前將有效的收費(fèi)通知單交公共事務(wù)部管理員派發(fā)； g公共事務(wù)部的管理員根據(jù)住戶(hù)資料填寫(xiě)信封，裝入收費(fèi)通知單，視住戶(hù)不同情況采取不同的派發(fā)方式： 需要直接送達(dá)的，管理員應(yīng)在兩個(gè)工作日內(nèi)送交住戶(hù)家中，并請(qǐng)住戶(hù)簽收； 如

7、住戶(hù)家中無(wú)人接收的，應(yīng)在兩個(gè)工作日內(nèi)送進(jìn)住戶(hù)信箱；需要郵寄的，管理員應(yīng)貼足郵資，并在兩個(gè)工作日內(nèi)到郵局發(fā)送。h公共事務(wù)管理員應(yīng)詳細(xì)的記錄收費(fèi)通知單的派發(fā)情況；y出納員根據(jù)應(yīng)收管理費(fèi)收繳明細(xì)表填制委托收款憑證及相關(guān)資料，在銀行規(guī)定的托收日期前一日送交開(kāi)戶(hù)行；j出納員在銀行每次托收后的兩日內(nèi)到銀行讀取已托收數(shù)據(jù)，并根據(jù)托收情況向已全額托收的業(yè)主出具加蓋“轉(zhuǎn)賬收訖”章的有效收款收據(jù)；k未辦理銀行托收的業(yè)主管理費(fèi)，由業(yè)主到公司財(cái)務(wù)部用現(xiàn)金支付。出納員在收取業(yè)主用現(xiàn)金交納的管理費(fèi)時(shí)應(yīng)按現(xiàn)金管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序中的相關(guān)規(guī)定收??； l出納員應(yīng)于規(guī)定收費(fèi)日后的五日內(nèi)編制費(fèi)用收繳明細(xì)表報(bào)財(cái)務(wù)部主管審核。經(jīng)審核存有疑

8、問(wèn)的，應(yīng)及時(shí)查明，予以更正；經(jīng)審核無(wú)誤后的應(yīng)在財(cái)務(wù)審核欄內(nèi)簽署姓名及日期后交財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)； m財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)將已全額收回的管理費(fèi)用按會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序進(jìn)行賬務(wù)處理；對(duì)未能收取的費(fèi)用，應(yīng)在銀行第一次托收后的3日內(nèi)根據(jù)欠費(fèi)資料填寫(xiě)管理費(fèi)用催繳通知單； n管理費(fèi)用催繳通知單經(jīng)財(cái)務(wù)部主管審核無(wú)誤后，加蓋公司財(cái)務(wù)專(zhuān)用章，交公共事務(wù)部在3日內(nèi)派發(fā)；o公共事務(wù)部原則上應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)，將催繳通知單送交住戶(hù)或其家人的手中，并讓接收人在回執(zhí)上簽收；特殊情況無(wú)法找到住戶(hù)及其家人的，應(yīng)將催繳通知單用郵寄的方法寄交住戶(hù)；p公共事務(wù)部應(yīng)做好送達(dá)、郵寄的派發(fā)記錄，保管好住戶(hù)簽收的回執(zhí)，并將派發(fā)情況向部門(mén)主管匯報(bào)。案例二住戶(hù)以維

9、修未使用任何材料為由拒交維修費(fèi)用去年年底，某大廈6樓一住戶(hù)洗菜池下水管堵塞，電話(huà)委托管理處維修班疏通。維修人員及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)。由于下水管堵塞嚴(yán)重，在6樓疏通不開(kāi)，又轉(zhuǎn)到5樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。經(jīng)過(guò)3個(gè)多小時(shí)的努力，管道徹底疏通了。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶(hù)裝修造成的。誰(shuí)知當(dāng)維修人員收取40元維修費(fèi)用時(shí)，該住戶(hù)以維修未使用任何材料為由，拒不交費(fèi)，并振振有辭地說(shuō)，自己裝修完剛?cè)胱?，別的樓房都有一年保修期，他也應(yīng)當(dāng)住滿(mǎn)一年后再交費(fèi)。案例分析維修費(fèi)用包括材料費(fèi)用和人工費(fèi)用等其他費(fèi)用，業(yè)主以未使用維修材料拒絕交付維修費(fèi)用的理由不成立。本案例下水管道維修范圍處于業(yè)

10、主室內(nèi)，屬有償服務(wù)范圍，其堵塞顯然是由業(yè)主裝修期間，不按裝修管理規(guī)定，對(duì)下水管道使用不當(dāng)造成的，其責(zé)任完全應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)維修費(fèi)用。至于業(yè)主提出的保修期問(wèn)題，關(guān)鍵在保修期時(shí)效的計(jì)算。房屋保修期的計(jì)算，是從業(yè)主辦理入伙手續(xù)之日起計(jì)算時(shí)間，與業(yè)主入住到房屋的時(shí)間無(wú)關(guān)，因此，業(yè)主所說(shuō)剛剛?cè)胱〉睦碛梢膊怀闪?。物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)業(yè)主辦理入伙手續(xù)的時(shí)間計(jì)算保修期，依據(jù)實(shí)際情況酌情妥善處理。從物業(yè)管理的實(shí)際看，即使在市場(chǎng)已經(jīng)相當(dāng)發(fā)育的地區(qū)，亦有相當(dāng)一部分業(yè)主用戶(hù)對(duì)物業(yè)管理法規(guī)缺乏足夠的理解。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)善于利用多種渠道做宣傳工作，向業(yè)主用戶(hù)普及物業(yè)管理法規(guī)知識(shí)。通過(guò)提高他們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知度，為

11、自己管理服務(wù)的順利實(shí)施鋪路。本案例應(yīng)收取的費(fèi)用如在弄清維修范圍后，事先告知業(yè)主，就不會(huì)出現(xiàn)糾紛了。解決辦法情況反映到管理處，主管領(lǐng)導(dǎo)上門(mén)做工作。首先，征詢(xún)?cè)撟?hù)對(duì)維修人員文明用語(yǔ)、工作態(tài)度、維修質(zhì)量的意見(jiàn)，他均表示滿(mǎn)意。然后，便耐心地給他解釋入伙與入住、公用部位與自用部分的區(qū)別，依據(jù)有關(guān)法規(guī)向其說(shuō)明大廈已入伙多年，早就不存在保修期，室內(nèi)維修發(fā)生的包括人工費(fèi)在內(nèi)的所有費(fèi)用，都要由業(yè)主住戶(hù)承擔(dān)，并在核對(duì)這次疏通下水管工作量的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步申明收取40元維修費(fèi)，已給予了相當(dāng)?shù)膬?yōu)惠。這位住戶(hù)覺(jué)得主管說(shuō)得有理有據(jù)、合情合理，消除了誤解，便愉快地交付了應(yīng)付的維修費(fèi)用。相關(guān)法規(guī)制度1服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序（節(jié)

12、選） 一、目的 規(guī)范服務(wù)費(fèi)用的收繳工作，確保如數(shù)、及時(shí)、安全的收回各項(xiàng)費(fèi)用。二、適用范圍 適用于物業(yè)部管理服務(wù)費(fèi)及其他各項(xiàng)有償服務(wù)費(fèi)的收繳工作。4有償服務(wù)費(fèi)用的收繳 (1)機(jī)電處、服務(wù)處等處的工作人員在為住戶(hù)提供各項(xiàng)有償服務(wù)時(shí)，應(yīng)根據(jù)相關(guān)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)費(fèi)，并請(qǐng)住戶(hù)對(duì)服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，在服務(wù)單上簽字確認(rèn)。(2)各部門(mén)主管應(yīng)根據(jù)用戶(hù)簽字后的服務(wù)單對(duì)本部門(mén)員工計(jì)費(fèi)的項(xiàng)目進(jìn)行審核，并在部門(mén)審核欄內(nèi)簽名確認(rèn)。(3)各部門(mén)主管應(yīng)在每月25日前將服務(wù)單匯總后交財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)。(4)財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)應(yīng)在每?jī)蓚€(gè)工作日內(nèi)根據(jù)服務(wù)單上的相關(guān)記錄填寫(xiě)收費(fèi)通知單。(5)財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)應(yīng)在28日前將收費(fèi)通知單交財(cái)務(wù)部主管審核，經(jīng)審核

13、存有疑問(wèn)的在三個(gè)工作日內(nèi)向業(yè)主派發(fā)。(6)委托銀行代收的，出納員應(yīng)于銀行每次托收后的兩日內(nèi)，到銀行抄錄收繳數(shù)據(jù)，出納員按照現(xiàn)金管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序中的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 (7)出納員在規(guī)定交費(fèi)期限后的三日內(nèi)，編制費(fèi)用收繳明細(xì)表報(bào)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人。 (8)財(cái)務(wù)部主管對(duì)費(fèi)用收繳明細(xì)表進(jìn)行審核，經(jīng)審核存有疑問(wèn)的，應(yīng)及時(shí)查明予以更正，經(jīng)審核無(wú)誤的，對(duì)已交納的費(fèi)用按照會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序中的相關(guān)規(guī)定處理；對(duì)尚未交納的費(fèi)用，按照應(yīng)收賬款管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。5水、電、煤氣、電話(huà)費(fèi)用的代收代繳(1)對(duì)已辦理銀行劃賬手續(xù)的住戶(hù)，出納員應(yīng)及時(shí)到銀行抄錄托收記錄。(2)對(duì)未辦理銀行劃賬，需用現(xiàn)金代繳的住戶(hù)，出納

14、員應(yīng)在供電局、自來(lái)水公司、煤氣公司或電信局等相關(guān)部門(mén)規(guī)定的交費(fèi)日期到相關(guān)單位去交納相關(guān)費(fèi)用。(3)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)根據(jù)相關(guān)部門(mén)提供的收費(fèi)單據(jù)，填制收款通知單。 (4)收款通知單經(jīng)財(cái)務(wù)部主管審核，如有疑問(wèn)應(yīng)及時(shí)查明予以更正；如無(wú)疑問(wèn)，加蓋財(cái)務(wù)專(zhuān)用章后交公共事務(wù)部有關(guān)人員在3個(gè)工作日內(nèi)后業(yè)主派發(fā)。 (5)住戶(hù)用現(xiàn)金繳交水、電、煤氣、電話(huà)費(fèi)用時(shí)，出納員在向住戶(hù)提供供水、供電、煤氣、電信等公司的收費(fèi)憑據(jù)的同時(shí)，還應(yīng)按現(xiàn)在管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序中的相關(guān)規(guī)定向住戶(hù)開(kāi)具收款收據(jù)。 (6)出納員在應(yīng)規(guī)定交費(fèi)日后的3日內(nèi)編制費(fèi)用收繳明細(xì)表報(bào)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人。(7)經(jīng)審核，如存有疑問(wèn)，應(yīng)及時(shí)查明并予以更正；如經(jīng)審核無(wú)誤的，對(duì)已如數(shù)收

15、回的費(fèi)用按照會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序中的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)處理；對(duì)尚未收回的費(fèi)用，按照應(yīng)收賬款管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序中的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行相關(guān)的催繳工作。 6兼營(yíng)的餐飲、娛樂(lè)等服務(wù)費(fèi)用的收繳 (1)餐飲、娛樂(lè)部門(mén)的服務(wù)員應(yīng)在客房消費(fèi)時(shí)開(kāi)具消費(fèi)項(xiàng)目清單（四聯(lián)）。(2)該部門(mén)的收費(fèi)員應(yīng)根據(jù)各項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)消費(fèi)明細(xì)單上的消費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確計(jì)費(fèi)、收費(fèi)。(3)收費(fèi)員應(yīng)于每日下午3時(shí)前將當(dāng)日（前日下午3時(shí)當(dāng)日下午3時(shí)）的收取的賬款項(xiàng)填制收款清單，交財(cái)務(wù)部出納員處；收費(fèi)員同時(shí)應(yīng)將消費(fèi)清單的財(cái)務(wù)聯(lián)交財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)按照會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序進(jìn)行相關(guān)的賬務(wù)處理。(4)每月31日，收費(fèi)員應(yīng)將當(dāng)月1日31日的收入明細(xì)匯總后交財(cái)務(wù)部主管審核，如

16、經(jīng)審核存有疑問(wèn)，應(yīng)及時(shí)查明予以更正；經(jīng)審核無(wú)誤，應(yīng)根據(jù)會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序作相應(yīng)的賬務(wù)處理。 7費(fèi)用收繳資料的保管 (1)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)應(yīng)于每月末將費(fèi)用收繳資料匯總編制記賬憑證、登記賬簿后交財(cái)務(wù)部主管審核。 (2)財(cái)務(wù)部經(jīng)理經(jīng)審核存有疑問(wèn)應(yīng)責(zé)令會(huì)計(jì)及時(shí)更正；如無(wú)疑問(wèn)應(yīng)將收費(fèi)資料加密在財(cái)務(wù)部長(zhǎng)期保存。 8管理服務(wù)費(fèi)用收繳率原則上應(yīng)達(dá)到98%，費(fèi)用收繳的情況作為公共事務(wù)部相關(guān)人員的績(jī)效考評(píng)依據(jù)之一。五、記錄 1收費(fèi)通知單 2費(fèi)用催繳通知單3應(yīng)收管理費(fèi)用明細(xì)表4消費(fèi)項(xiàng)目清單 5費(fèi)用收繳明細(xì)六、相關(guān)支持性文件 1現(xiàn)金管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序 2銀行存款管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序3應(yīng)收賬款管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序4會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序

17、案例三業(yè)主拖欠巨額管理費(fèi)催交困難怎么辦由于不便言明的非管理原因，某公司入伙某商城后，便不按時(shí)繳交管理費(fèi)，甚至把交管理費(fèi)作為與有關(guān)方面交涉的籌碼，作為達(dá)到某種目的的交換條件。一年后，已累計(jì)欠費(fèi)達(dá)35萬(wàn)元之多。期間，管理處有關(guān)人員無(wú)數(shù)次上門(mén)催交未果。案例分析在物業(yè)管理實(shí)踐中，業(yè)主無(wú)故拖欠物業(yè)管理費(fèi)是物業(yè)管理公司面臨的一大難題。根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例有關(guān)規(guī)定，業(yè)主繳納物業(yè)管理費(fèi)是應(yīng)盡的義務(wù)，物業(yè)管理服務(wù)合同及業(yè)主公約等對(duì)此都有明確明確表達(dá)。就本案例而言，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂的合同，對(duì)每一個(gè)業(yè)主有約束力。物業(yè)管理公司依約提供了物業(yè)服務(wù)后，業(yè)主負(fù)有按約繳納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。即使是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主委員會(huì)與

18、物業(yè)管理公司在物業(yè)管理服務(wù)合同中也會(huì)有明確約定，根據(jù)自治原則，該公司應(yīng)按照約定繳納物業(yè)管理費(fèi)用。對(duì)于拖欠物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)具體情況，區(qū)別對(duì)待，采取不同的對(duì)策。一般先應(yīng)以反復(fù)的協(xié)商為主，再者啟動(dòng)催繳程序，仍不見(jiàn)效可提請(qǐng)仲裁或向人民法院訴訟。解決方法為了解決這一問(wèn)題，該商城管理處主要領(lǐng)導(dǎo)一方面主動(dòng)與有關(guān)方面保持聯(lián)系，幫助全面反映該公司的意見(jiàn)和要求，以取得其對(duì)管理處工作的信任和認(rèn)可；一方面盯住平時(shí)難得一見(jiàn)的該公司老板，頻頻征求意見(jiàn)并反映管理處的經(jīng)濟(jì)困難，以求得攜手維護(hù)物業(yè)正常運(yùn)行的共識(shí)。在贏得了該公司理解信任的基礎(chǔ)上，管理處提出了適當(dāng)減免滯納金、分期付款等有利于促成該公司盡快繳清拖

19、欠管理費(fèi)的優(yōu)惠條件。最后雙方達(dá)成了一致，自約定之日起分10期，每月3萬(wàn)余元，隨當(dāng)月管理費(fèi)一同繳交拖欠的費(fèi)用。10個(gè)月后，該公司拖欠的管理費(fèi)已全部繳清。相關(guān)法規(guī)制度1物業(yè)管理公約前言為了維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，保持物業(yè)的完好美觀，加強(qiáng)住宅園區(qū)的管理，創(chuàng)造一個(gè)舒適、溫馨、安全、清潔、優(yōu)雅、有序的居住生活環(huán)境。根據(jù)國(guó)家和沈陽(yáng)市的有關(guān)政策和法律規(guī)定，簽訂本管理公約 。（以下簡(jiǎn)稱(chēng)公約）第一章：總則第一條：本公約中的下列用語(yǔ)，除另有注釋或有明顯其它含義的以外，具有如下含義：l，園區(qū)：指座落于區(qū)路號(hào)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的“”。2業(yè)主：凡依據(jù)商品房購(gòu)銷(xiāo)合同，對(duì)本園區(qū)內(nèi)的房屋擁有或共同擁有所有權(quán)的自然人，法人

20、或其它組織，或依據(jù)其它法律文件或法律事實(shí)對(duì)房屋實(shí)際占有、使用的自然人、法人或其它組織。3管理公司：受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司指定物業(yè)管理有限公司為的物業(yè)管理公司4單位：指業(yè)主依據(jù) 商品房購(gòu)銷(xiāo)合同或其它法律文書(shū)、法律事實(shí)依法占有，使用的園區(qū)內(nèi)的房屋。5公共地方：指除業(yè)主單位以外，園區(qū)圍墻以?xún)?nèi)的所有為業(yè)主所設(shè)定并供其共同使用的地方或范圍，但不包括任何業(yè)主依法擁有獨(dú)立使用權(quán)的地方及發(fā)展商的聲明保留之地方。6公共設(shè)施：指為園區(qū)及業(yè)主利益而設(shè)置的各種地上附著物，架設(shè)及敷設(shè)的各專(zhuān)用系統(tǒng)及管線。第二條：業(yè)主應(yīng)遵守國(guó)家法律、法規(guī)及本公約的規(guī)定，遵守社會(huì)公德 。努力成為遵紀(jì)守法，思想品德高尚的文明公民。第三條：為實(shí)現(xiàn)

21、以上目標(biāo)，業(yè)主與管理公司應(yīng)全力配合、協(xié)作。第二章：業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)第四條：業(yè)主的權(quán)利1業(yè)主獨(dú)立擁有、使用、居住及享用其名下的單位及全部租金收益。2業(yè)主有權(quán)將其名下單位連同上述權(quán)利及利益，自由出售、饋贈(zèng)、出租、抵押或其它方式處置或變賣(mài)。3可與其他業(yè)主共同使用園區(qū)公共地方和公共設(shè)施。4可根據(jù)本公約維護(hù)自身合法權(quán)益。5對(duì)住宅園區(qū)的各項(xiàng)管理決策擁有建議權(quán)和監(jiān)督權(quán)第五條：業(yè)主的義務(wù)l業(yè)主在行使上述權(quán)利和使用名下單位時(shí)，須遵守本公約及根據(jù)本公約所制定的物業(yè)管理所必須的相關(guān)規(guī)定。2依照法律及本公約的規(guī)定，負(fù)責(zé)繳交其名下單位應(yīng)分擔(dān)的管理費(fèi)及其它基金款項(xiàng)。3繳納其名下單位需付的而由管理公司代收的包括采暖費(fèi)在內(nèi)的

22、各項(xiàng)費(fèi)用。4業(yè)主在出租、出售或準(zhǔn)許他人使用房屋時(shí)，須提前到物業(yè)公司辦理登記手續(xù)，并保證新的業(yè)主遵守公約或重新簽訂本公約。5不得改變樓宇的結(jié)構(gòu)、不得更改橫梁、支柱等，或加建、擴(kuò)建、搭建、拆除任何建筑物。6不得切割、損壞、更改、干擾樓宇任何公用部分，包括水、電、煤氣等供應(yīng)及排水管道，暗渠、喉管、電纜、固定裝置等設(shè)施7住戶(hù)單位（非公共建筑部分）只可做居住使用，不得做寫(xiě)字樓、貨物工廠或其它商業(yè)用途。8不得妨礙他人使用公用地方及公用設(shè)施，不得阻礙房屋的正常維修。9樓宇內(nèi)公共地方不得擺放家俱、貨物、架設(shè)花架、室外天線或其它物品。10住宅區(qū)內(nèi)之任何地方均不得亂涂亂畫(huà)、張貼。11住宅區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁業(yè)主飼養(yǎng)家畜、家禽

23、。12不得往樓下拋棄雜物、生活垃圾，包括裝修垃圾應(yīng)用袋裝好，按指定時(shí)間放到指定地點(diǎn)。13業(yè)主有義務(wù)教育并帶動(dòng)其未成年子女遵守本公約及其它管理規(guī)定，如因未成年子女的過(guò)錯(cuò)給物業(yè)管理造成嚴(yán)重危害的，業(yè)主除應(yīng)對(duì)未成年子女加強(qiáng)教育外，對(duì)造成實(shí)際損失的，還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。14遵守管理公司訂立的其它管理規(guī)章制度。第三章：管理公司的職責(zé)及權(quán)利第六條：管理公司的職責(zé)l負(fù)責(zé)園區(qū)的管理、經(jīng)營(yíng)及房屋和配套公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)。2維護(hù)園區(qū)內(nèi)的所有公共地方的照明及消防設(shè)備，并保持其功能良好。3保持園區(qū)內(nèi)公共地方環(huán)境優(yōu)美、衛(wèi)生清潔。4負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)公共綠化的維護(hù)和管理。5負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)的保安工作，保持園區(qū)的正常生活秩序。第七條：管

24、理公司的權(quán)利l根據(jù)本公約管理需要制訂園區(qū)住戶(hù)守則及其必要的規(guī)章制度，并以公告的形式予以發(fā)布。2有權(quán)對(duì)園內(nèi)的車(chē)輛進(jìn)行有序化管理，除消防、救護(hù)、警備和特許的車(chē)輛外，其它機(jī)動(dòng)車(chē)輛未經(jīng)許可一律駛往地下停放車(chē)輛，包括自行車(chē)、摩托車(chē)等在內(nèi)的各種車(chē)輛實(shí)行定點(diǎn)停放。3按物價(jià)部門(mén)核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向業(yè)主收取管理費(fèi)，收取的管理費(fèi)用單列項(xiàng)目專(zhuān)款專(zhuān)用，年度費(fèi)用收支情況張榜公布，并接受業(yè)主管理委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督。4管理公司根據(jù)園區(qū)管理收支情況，可適時(shí)的調(diào)整收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但此調(diào)整需經(jīng)園區(qū)管委會(huì)和物價(jià)部門(mén)通過(guò)。5采取一切必要措施（包括提出及進(jìn)行訴訟）制止各業(yè)主違反、不遵守或不履行本公約以及依本公約制定的各有效之規(guī)定。6

25、管理公司可采取法律行動(dòng)或其它有效行動(dòng)來(lái)催促業(yè)主繳齊各項(xiàng)欠款。第四章:違約責(zé)任第八條：業(yè)主逾期交納管理費(fèi)的，應(yīng)按逾期交納部分的日百分之五交付滯納金。第九條：業(yè)主有其它違反本公約的行為，應(yīng)當(dāng)立即停止違約行為，并應(yīng)支付違約金，對(duì)造成實(shí)際財(cái)產(chǎn)損失的還應(yīng)依法賠償。第十條：前款所稱(chēng)的違約金以處罰的方式支付，每人次以5元-5000元為限，管理公司可在園區(qū)內(nèi)進(jìn)行公告，違約金應(yīng)用于園區(qū)內(nèi)專(zhuān)項(xiàng)建設(shè)費(fèi)用上。第十一條：管理公司或其他人員履行職責(zé)時(shí)如違反公約，侵害業(yè)主利益的，管理公司除應(yīng)立即停止侵害行為外，還應(yīng)負(fù)責(zé)消除由此給業(yè)主帶來(lái)的不良影響，對(duì)造成業(yè)主實(shí)際財(cái)產(chǎn)損失的除按法律規(guī)定予以賠償外，對(duì)責(zé)任者給予紀(jì)律處分，對(duì)構(gòu)成

26、犯罪的移送司法機(jī)關(guān)。第五章：附則第十二條：園區(qū)竣工后，經(jīng)園區(qū)管委會(huì)確認(rèn)本公約繼續(xù)有效。第十三條:本公約可依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)修訂或補(bǔ)充，也可經(jīng)住宅區(qū)三分之二以上業(yè)主投票同意修訂，但不得違反國(guó)家政策法律規(guī)定。第十四條：管理公司依據(jù)與業(yè)主委員簽訂的 委托管理合同或依據(jù)本公約制定的園區(qū)內(nèi)的住戶(hù)手冊(cè)及各項(xiàng)規(guī)章制度是本人參約不可分割的組成部分。第十五條：本公約自雙方簽字蓋章后生效。第十六條：本公約一式二份，業(yè)主及管理公司各執(zhí)一份。2財(cái)務(wù)管理的機(jī)構(gòu)及職責(zé) (一)財(cái)務(wù)部門(mén)機(jī)構(gòu)的設(shè)置 財(cái)會(huì)部門(mén)一般設(shè)置下列人員：財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)部經(jīng)理、主管會(huì)計(jì)、出納、電腦員、統(tǒng)計(jì)員、收費(fèi)員。(二)財(cái)會(huì)人員的崗位職責(zé) 1.財(cái)會(huì)部經(jīng)理(1)

27、向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人負(fù)責(zé)，組織公司的財(cái)會(huì)管理工作，當(dāng)好企業(yè)負(fù)責(zé)人的經(jīng)營(yíng)管理參謀； (2)每月、每季審核各種會(huì)計(jì)報(bào)表和統(tǒng)計(jì)報(bào)表，寫(xiě)出財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)分析報(bào)表，送企業(yè)法人審閱； (3)檢查、監(jiān)督物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用的及時(shí)收繳，保證企業(yè)資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)； (4)審核控制各項(xiàng)費(fèi)用的支出，杜絕浪費(fèi)； (5)合理有效地經(jīng)營(yíng)管理好企業(yè)的金融資產(chǎn)，為企業(yè)創(chuàng)造利潤(rùn)； (6)根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的具體特點(diǎn)、依據(jù)財(cái)會(huì)管理有關(guān)法規(guī)、政策、文件，制定財(cái)會(huì)管理具體制度和操作程序； (7)組織擬定物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)算方案，送企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)主委員會(huì)和相關(guān)主管部門(mén)審核、修定； (8)研究熟悉和實(shí)施相關(guān)的工商、財(cái)會(huì)及稅務(wù)、物價(jià)等管理制度，運(yùn)用法律、行

28、政處分和經(jīng)濟(jì)手段保護(hù)公司的合法權(quán)益。 2.主管會(huì)計(jì) (1)向部門(mén)經(jīng)理負(fù)責(zé)，具體組織好本部門(mén)的日常管理工作；(2)每日做好各種會(huì)計(jì)憑證和賬務(wù)處理工作；(3)每月、每季按時(shí)做好各種會(huì)計(jì)報(bào)表，定期向業(yè)主委員會(huì)公布管理收繳及使用情況； (4)負(fù)責(zé)檢查、審核各經(jīng)營(yíng)管理部門(mén)及下屬機(jī)構(gòu)的收支賬目，向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)匯報(bào)工作情況； (5)檢查銀行、庫(kù)存現(xiàn)金和資產(chǎn)賬目，做到賬賬相符，賬實(shí)相符； (6)按照物業(yè)管理的行業(yè)特點(diǎn)和需要，分類(lèi)計(jì)賬；完成企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)交辦的財(cái)會(huì)工作。 3.出納 (1)遵守公司員工守則和財(cái)務(wù)管理制度；(2)管理好公司的現(xiàn)金收付、銀行存款的存取，保管現(xiàn)金、有價(jià)證券、銀行支票等；(3)及時(shí)追收企業(yè)各種應(yīng)

29、收款項(xiàng)，保護(hù)企業(yè)和業(yè)主利益不受損失； (4)編制有關(guān)現(xiàn)金收付記賬憑證、現(xiàn)金日記賬、銀行日記賬的工作； (5)及時(shí)辦理各項(xiàng)轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金支票，按月將銀行存款余額與銀行對(duì)賬單核對(duì)相符，并交會(huì)計(jì)作賬。4.統(tǒng)計(jì)員(電腦員) (1)及時(shí)統(tǒng)計(jì)、存儲(chǔ)各種費(fèi)用收付資料，供主管會(huì)計(jì)參考；(2)維護(hù)好電腦設(shè)備，保管好所有資料，對(duì)變動(dòng)資料數(shù)據(jù)應(yīng)及時(shí)修改并存儲(chǔ)； (3)及時(shí)輸入打印收費(fèi)通知單，保證費(fèi)用的按時(shí)收繳。 5.收費(fèi)員 物業(yè)管理企業(yè)所轄區(qū)業(yè)主(住戶(hù))較多時(shí)，可專(zhuān)門(mén)在各管理處配備收款員，其職責(zé)是：(1)負(fù)責(zé)物業(yè)管理費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用的通知和收繳； (2)對(duì)繳費(fèi)情況隨時(shí)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，及時(shí)追討欠繳費(fèi)用； (3)承接與物業(yè)管理相關(guān)的

30、經(jīng)營(yíng)服務(wù)收費(fèi)，為業(yè)主辦理各項(xiàng)公用事業(yè)費(fèi)的繳付； (4)和業(yè)主(使用人)交朋友，爭(zhēng)取他們對(duì)物業(yè)管理工作的理解和支持，協(xié)助搞好“窗口”服務(wù)；(5)完成企業(yè)和部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。案例四租戶(hù)欠繳物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理公司能否向業(yè)主催繳去年8月，某業(yè)主與王小姐簽訂了一份房屋租賃合同，把自己的一套房子出租給她居住，租期為兩年。合同除了對(duì)租金及支付期限作了約定外，還約定物業(yè)管理費(fèi)由王小姐承擔(dān)。前幾天，該業(yè)主收到物業(yè)公司的催款函，說(shuō)已欠付近一年的物業(yè)管理費(fèi)。為此業(yè)主投訴，稱(chēng)租賃合同中已約定由房客交付物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司不應(yīng)再向業(yè)主催繳物業(yè)管理費(fèi)？案例分析根據(jù)規(guī)定，物業(yè)管理公司按照其與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同提

31、供物業(yè)管理服務(wù)后，有權(quán)按照合同向業(yè)主收取約定的物業(yè)費(fèi)。對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，在接受了物業(yè)管理公司提供的物業(yè)管理服務(wù)后，有義務(wù)按約定支付相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)。在房屋出租期間，房東應(yīng)將出租情況及時(shí)書(shū)面告知物業(yè)公司。物業(yè)管理公司可根據(jù)房東和房客對(duì)物業(yè)費(fèi)繳付的具體約定向有關(guān)義務(wù)人收取物業(yè)費(fèi)。也就是說(shuō)，若租賃合同約定由房客支付物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理公司可直接向房客收取，但業(yè)主要承擔(dān)連帶責(zé)任。若租賃合同對(duì)物業(yè)費(fèi)由誰(shuí)支付沒(méi)有約定或者約定由房東承擔(dān)的，物業(yè)費(fèi)應(yīng)當(dāng)由房東承擔(dān)。根據(jù)以上分析，若王小姐不按約定繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)規(guī)律公司向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)是有法律依據(jù)的，因?yàn)槟阋袚?dān)連帶責(zé)任。當(dāng)然，在繳完欠付的物業(yè)費(fèi)后，業(yè)主可向王小姐追償，并可追究

32、她相應(yīng)的違約責(zé)任。解決方法物業(yè)管理公司接到業(yè)主投訴后，應(yīng)與業(yè)主溝通，說(shuō)明上述觀點(diǎn)，以求得業(yè)主的理解。同時(shí)，還應(yīng)提請(qǐng)業(yè)主了解在房屋對(duì)外租賃時(shí)，應(yīng)到物業(yè)管理告訴履行必要的手續(xù)，以便物業(yè)管理公司了解掌握業(yè)主租賃情況，配合業(yè)主做好租賃管理工作，還可避免問(wèn)題的出現(xiàn)。相關(guān)法規(guī)制度1城市房屋租賃管理辦法第一章 總 則 第一條 為加強(qiáng)城市房屋租賃管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房屋租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法，制定本辦法。 第二條 本辦法適用于直轄市、市、建制鎮(zhèn)的房屋租賃。 第三條 房屋所有權(quán)人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及以合作方式與他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，均應(yīng)遵守本

33、辦法。 承租人經(jīng)出租人同意，可以依照本辦法將承租房屋轉(zhuǎn)租。 第四條 公民、法人或其他組織對(duì)享有所有權(quán)的房屋和國(guó)家授權(quán)管理和經(jīng)營(yíng)的房屋可以依法出租。 第五條 房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循自愿、平等、互利的原則。 第六條 有下列情形之一的房屋不得出租： （一）未依法取得房屋所有權(quán)證的； （二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的； （三）共有房屋未取得共有人同意的； （四）權(quán)屬有爭(zhēng)議的； （五）屬于違法建筑的； （六）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的； （七）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的； （八）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的； （九）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。 第七條

34、 住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家的房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。 租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。 第八條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)主管全國(guó)城市房屋租賃管理工作。 省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門(mén)主管本行政區(qū)域內(nèi)城市房屋租賃管理工作。 市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)管理部門(mén)）主管本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋租賃管理工作。 第二章 租賃合同 第九條 房屋租賃，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，租賃合同應(yīng)當(dāng)具備以下條款； （一）當(dāng)事人姓名或者名稱(chēng)及住所； （二）房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況； （三）租賃用途； （四）租賃期限； （五）租金及交付方式； （

35、六）房屋修繕責(zé)任； （七）轉(zhuǎn)租的約定； （八）變更和解除合同的條件； （九）違約責(zé)任； （十）當(dāng)事人約定的其他條款。 第十條 房屋租賃期限屆滿(mǎn)，租賃合同約止。承租人需要繼續(xù)租用的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿(mǎn)前個(gè)月提出，并經(jīng)出租人同意，重新答訂租賃合同。 第十一條 租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。 出租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其繼承人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同 住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租。 第十二條 有下列情形之一的，房屋租賃當(dāng)事人可以變更或者解除租賃合同； （一）符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的；

36、 （二）因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的； （三）當(dāng)事人協(xié)商一致的。 因變更或者解除租賃合同使一方當(dāng)事人遭受損失的，除依法可以免除責(zé)任的以外，應(yīng)當(dāng)由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償。 第三章 租賃登記 第十三條 房屋租賃實(shí)行登記備案制度。 答訂、變更、終止租賃合同的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。 第十四條 房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同答訂后日內(nèi)，持本辦法第十五條規(guī)定的文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。 第十五條 申請(qǐng)房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件： （一）書(shū)面租賃合同； （二）房屋所有權(quán)證書(shū)； （三）當(dāng)事人的合法證件； （四）城市人民政府規(guī)定的其他文件。

37、出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明。 出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權(quán)出租的證明。 第十六條 房屋租賃申請(qǐng)經(jīng)市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)審查合格后，頒發(fā)房屋租賃證。 縣人民政府所在地以外的建制鎮(zhèn)的房屋租賃申請(qǐng)，可由市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)委托的機(jī)構(gòu)審查，并頒發(fā)房屋租賃證。 第十七條 房屋租賃證由租賃行為合法有效的憑證。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，房屋租賃證作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所合法的憑證。租用房屋用于于居住的，房屋租賃憑證可作為公安部門(mén)辦理戶(hù)口登記的憑證之一。 第十八條 嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓房屋租賃證。遺失房屋租賃證應(yīng)當(dāng)向原發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。 第四章 當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)

38、第十九條 房屋租賃當(dāng)事人按照租賃合同的約定，享有權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。 出租人在租賃期限內(nèi)，確需提前收回房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先商得承租人同意，給承租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)予以賠償。 第二十條 出租人應(yīng)當(dāng)依照租賃合同約定的期限將房屋交付承租人，不能按期交付的，應(yīng)當(dāng)支付違約金，給承租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 第二十一條 出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。不及時(shí)修復(fù)，致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財(cái)產(chǎn)損失或者人身傷害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定。 第二十二條 承租人必須按期繳納租金，違約的，應(yīng)當(dāng)支付違約

39、金。 第二十三條 承租人應(yīng)當(dāng)愛(ài)護(hù)并合理便用所承租的房屋及附屬設(shè)施，不得擅自拆改。護(hù)建或增添。確需變動(dòng)的，必須征得出租人的同意，并答訂書(shū)面合同。 因承租人過(guò)錯(cuò)造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。 第二十四條 承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償； （一）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的； （二）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的； （三）將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的； （四）拖欠租金累計(jì)六個(gè)月以上的； （五）公用住宅用房無(wú)正當(dāng)理由閑置六個(gè)月以上的； （六）租用承租房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的； （七）故意損壞承租房屋的； （八）法律、法規(guī)規(guī)定

40、其他可以收回的。 第二十五條 以營(yíng)利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有士地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。土地收益的上繳辦法，應(yīng)當(dāng)按照財(cái)政部關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行辦法和關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入若干財(cái)政問(wèn)題的暫行規(guī)定的規(guī)定，由市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)代收代繳。國(guó)務(wù)院頒布有新的規(guī)定時(shí)，從其規(guī)定。 第五章 轉(zhuǎn)租 第二十六條 房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。 第二十七條 承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。 出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益。 第二十八條 房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)

41、租合同必須經(jīng)原出租人書(shū)面同意，并按照本辦法的規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。 第二十九條 轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過(guò)原租賃合同規(guī)定的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商約定的除外。 第三十條 轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的出租人的權(quán)利和義務(wù)，并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方另有約定的除外。 第三十一條 轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之相應(yīng)的變更、解除或者終止。 第六章 法律責(zé)任 第三十二條 違反本辦法有下列行為之一的，由人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)責(zé)任者給予行政處罰； （一）偽造、涂改房屋租賃證的，注銷(xiāo)其證書(shū)，并可處以罰款； （二）不按期申報(bào)、領(lǐng)

42、取房屋租賃證的，責(zé)令限期補(bǔ)辦手續(xù)，并可處以罰款； （三）未征得出租人同意和未辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無(wú)效，沒(méi)收其非法所得，并可處以罰款。 第三十三條 違反本辦法，情節(jié)嚴(yán)重，構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。 第三十四條 房屋租賃管理工作人員徇私舞弊、貪污受賄的，由所在機(jī)關(guān)給予行政處分，情節(jié)嚴(yán)重、構(gòu)成犯罪的，由司機(jī)機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。 第七章 附則 第三十五條 未設(shè)鎮(zhèn)建制的工礦區(qū)、國(guó)有農(nóng)場(chǎng)。林場(chǎng)等房屋租賃，參照本辦法執(zhí)行。 第三十六條 省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門(mén)，直轄市人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)可以根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。 第三十七條 本辦法由建設(shè)部負(fù)責(zé)解釋。 第三十八條 本

43、辦法自年月日起施行。案例五物業(yè)管理財(cái)務(wù)費(fèi)是否要保密勞醫(yī)生在某高層住宅買(mǎi)了一套房屋，花去半生積蓄。誰(shuí)知入住后，勞醫(yī)生發(fā)現(xiàn)買(mǎi)房費(fèi)用只是一個(gè)開(kāi)始，還要交維修基金、管理費(fèi)押金、裝修保證金等等。這些都交齊后，本以為可以安心居住了，誰(shuí)知物業(yè)管理公司又發(fā)通知要繳納這個(gè)費(fèi)、那個(gè)費(fèi)。勞醫(yī)生非常疑惑，到管理公司去詢(xún)問(wèn)費(fèi)用的去向，要求管理公司提供財(cái)務(wù)支出賬目。物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)人員回答：“財(cái)務(wù)支出是商業(yè)秘密，只可以向業(yè)主委員會(huì)公開(kāi)，不是每位業(yè)主都可以了解的?！眲卺t(yī)生非常氣憤，先是向管理公司投訴該財(cái)務(wù)人員，又到政府主管部門(mén)投訴管理公司亂收費(fèi)，還發(fā)動(dòng)鄰居拒交管理費(fèi)。案例分析物業(yè)管理公司是全體業(yè)主的“管家”，一切工作都須置

44、于業(yè)主的監(jiān)督下。特別是物業(yè)管理費(fèi)的收取與支出，應(yīng)定期張榜公布，以便讓業(yè)主明白物業(yè)管理費(fèi)的來(lái)龍去脈。但業(yè)主雖然有財(cái)務(wù)監(jiān)督權(quán)，但行使此項(xiàng)權(quán)利的方式并不是通過(guò)業(yè)主私人查賬。一是因?yàn)闃I(yè)主個(gè)人不具備專(zhuān)業(yè)財(cái)務(wù)知識(shí)，即使是專(zhuān)業(yè)財(cái)務(wù)人員也無(wú)法以個(gè)人身份提取具有合法效力的審計(jì)證明；二是因?yàn)槿绻總€(gè)業(yè)主都去使用自己的查賬權(quán)，就會(huì)干擾管理公司開(kāi)展正常工作。本案例所述物業(yè)管理公司應(yīng)明確：業(yè)主作為費(fèi)用支付人，有權(quán)利明白自己所繳費(fèi)用的去向。該公司如果沒(méi)有實(shí)行財(cái)務(wù)公開(kāi)制度，定期公布財(cái)務(wù)報(bào)表，則應(yīng)盡快實(shí)行。如果已有財(cái)務(wù)公開(kāi)制度，則可以向勞醫(yī)生說(shuō)明財(cái)務(wù)報(bào)表將于何時(shí)公布，請(qǐng)勞醫(yī)生留意。如果勞醫(yī)生執(zhí)意要查帳，財(cái)務(wù)人員可請(qǐng)勞醫(yī)生要求

45、業(yè)主委員會(huì)委托專(zhuān)業(yè)審計(jì)事務(wù)所審查。解決方法政府主管部門(mén)、業(yè)主委員會(huì)在接到投訴后，先后對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行審查。經(jīng)核實(shí)該物業(yè)管理公司并未亂收費(fèi)，要求管理公司盡快給業(yè)主交待明白。物業(yè)管理公司重新修訂了財(cái)務(wù)公開(kāi)制度，每季度一次，向全體業(yè)主公布費(fèi)用開(kāi)支情況。同時(shí)，物業(yè)管理公司還對(duì)處理此事的財(cái)務(wù)人員進(jìn)行教育，要求其耐心對(duì)待業(yè)主詢(xún)問(wèn)。管理公司主管還登門(mén)向勞醫(yī)生道歉，說(shuō)明公司的財(cái)務(wù)制度，并提醒勞醫(yī)生注意每次的財(cái)務(wù)公告。相關(guān)法規(guī)制度1物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)一、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)1根據(jù)有關(guān)法規(guī)，并結(jié)合實(shí)際情況制定管理辦法。2依照物業(yè)管理委托合同和管理辦法對(duì)物業(yè)實(shí)施管理。3依照物業(yè)管理委托合同和有關(guān)規(guī)定收取

46、管理費(fèi)。4有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為。5有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理。6有權(quán)選聘專(zhuān)業(yè)公司承擔(dān)專(zhuān)項(xiàng)管理業(yè)務(wù)。 7可以實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)。二、物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)1履行物業(yè)管理委托合同，依法經(jīng)營(yíng)。2接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主及使用人監(jiān)督。3重大管理措施應(yīng)提交業(yè)主委員會(huì)審議批準(zhǔn)。4接受行政主管部門(mén)監(jiān)督指導(dǎo)。 5至少每6個(gè)月應(yīng)向全體業(yè)主公布一次管理費(fèi)用收支帳目。 6提供優(yōu)良生活工作環(huán)境，搞好社區(qū)文化。 7發(fā)現(xiàn)違法行為要及時(shí)向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報(bào)告。 8物業(yè)管理委托合同終止時(shí)，必須向業(yè)主委員會(huì)移交全部房屋、物業(yè)管理檔案、財(cái)務(wù)等資料和本物業(yè)的公共財(cái)產(chǎn)，包括管理費(fèi)、公共收入積累形成的資產(chǎn)，同時(shí)，業(yè)主委員

47、會(huì)有權(quán)指定專(zhuān)業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)管理財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行審計(jì)。2物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定第一章 總則 第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)行為，有利于企業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算，結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的特點(diǎn)及其管理要求，制定本規(guī)定。除本規(guī)定另有規(guī)定外，物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度。第二條 本規(guī)定適用于中華人民共和國(guó)境內(nèi)的各類(lèi)物業(yè)管理企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)企業(yè)），包括國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、外商投資企業(yè)等各類(lèi)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的企業(yè)；有限責(zé)任公司、股份有限公司等各類(lèi)組織形式的企業(yè)。其他行業(yè)獨(dú)立核算的物業(yè)管理企業(yè)也適用本規(guī)定。第二章 代管基金 第三條 代管基金是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用

48、人委托代管的房屋共用部位維修基金和共用設(shè)施設(shè)備維修基金。房屋共用部位維修基金是指專(zhuān)項(xiàng)用于房屋共用部位大修理的資金。房屋的共用部位，是指承重結(jié)構(gòu)部位（包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等）、外墻面、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、樓內(nèi)存車(chē)庫(kù)等。共用設(shè)施設(shè)備維修基金是指專(zhuān)項(xiàng)用于共用設(shè)施和共用設(shè)備大修理的資金。共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設(shè)施、住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車(chē)場(chǎng)、游泳池、各類(lèi)球場(chǎng)等。第四條 代管基金作為企業(yè)長(zhǎng)期負(fù)債管理。代管基金應(yīng)當(dāng)專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)，專(zhuān)款專(zhuān)用，并定期接受業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的檢查

49、與監(jiān)督。代管基金利息凈收入應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人認(rèn)可后轉(zhuǎn)作代管基金滾存使用和管理。第五條 企業(yè)有償使用業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的管理用房、商業(yè)用房和共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)設(shè)立備查帳簿單獨(dú)進(jìn)行實(shí)物管理，并按照國(guó)家法律、法規(guī)的規(guī)定或者雙方簽訂的合同、協(xié)議支付有關(guān)費(fèi)用（如租賃費(fèi)、承包費(fèi)等）。管理用房是指業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人向企業(yè)提供的辦公用房。商業(yè)用房是指業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人向企業(yè)提供的經(jīng)營(yíng)用房。 第六條 企業(yè)支付的管理用房和商業(yè)用房有償使用費(fèi)，經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人認(rèn)可后轉(zhuǎn)作企業(yè)代管的房屋共用部位的維修基金；企業(yè)支付的

50、共用設(shè)施設(shè)備有償使用費(fèi)，經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人認(rèn)可后轉(zhuǎn)作企業(yè)代管的共用設(shè)施設(shè)備維修基金。第三章 成本和費(fèi)用 第七條 企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)等過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，按照國(guó)家規(guī)定計(jì)入成本、費(fèi)用。 第八條 企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的各項(xiàng)直接支出，計(jì)入營(yíng)業(yè)成本。營(yíng)業(yè)成本包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和間接費(fèi)用等。實(shí)行一級(jí)成本核算的企業(yè)，可不設(shè)間接費(fèi)用，有關(guān)支出直接計(jì)入管理費(fèi)用。直接人工費(fèi)包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動(dòng)等人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)等。直接材料費(fèi)包括企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動(dòng)力、構(gòu)配件、零件、低值易

51、耗品、包裝物等。間接費(fèi)用包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及修理費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、交通運(yùn)輸費(fèi)、租賃費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、綠化維護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷(xiāo)及其他費(fèi)用等。第九條 企業(yè)經(jīng)營(yíng)共用設(shè)施設(shè)備，支付的有償使用費(fèi)，計(jì)入營(yíng)業(yè)成本。第十條 企業(yè)支付的管理用房有償使用費(fèi)，計(jì)入營(yíng)業(yè)成本或者管理費(fèi)用。第十一條 企業(yè)對(duì)管理用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計(jì)入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)霠I(yíng)業(yè)成本或者管理費(fèi)用。第十二條 企業(yè)可以于年度終了，按照年末應(yīng)收帳款余額的0.30.5計(jì)提壞帳準(zhǔn)備金，計(jì)入管理費(fèi)用。企業(yè)發(fā)生的壞帳損失，沖減壞帳

52、準(zhǔn)備金。收回已核銷(xiāo)的壞帳，增加壞帳準(zhǔn)備金。 不計(jì)提取壞帳準(zhǔn)備金的企業(yè)，發(fā)生的壞帳損失，計(jì)入管理費(fèi)用。收回已核銷(xiāo)的壞帳，沖減管理費(fèi)用。第四章 營(yíng)業(yè)收入及利潤(rùn) 第十三條 營(yíng)業(yè)收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取得的各項(xiàng)收入，包括主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。第十四條 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和物業(yè)大修收入。物業(yè)管理收入是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)費(fèi)收入、公眾代辦性服務(wù)費(fèi)收入和特約服務(wù)收入。物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入是指企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得

53、的收入，如房屋出租收入和經(jīng)營(yíng)停車(chē)場(chǎng)、游泳池、各類(lèi)球場(chǎng)等共用設(shè)施收入。 物業(yè)大修收入是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修取得的收入。第十五條 企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時(shí)收訖價(jià)款或取得收取價(jià)款的憑證時(shí)確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。物業(yè)大修收入應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可后，確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。企業(yè)與業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。第十六條 企業(yè)利潤(rùn)總額包括營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、投資凈收益、營(yíng)業(yè)外收支凈額以及補(bǔ)貼收入。第十七條 補(bǔ)貼收入是指國(guó)家撥給企業(yè)

54、的政策性虧損補(bǔ)貼和其他補(bǔ)貼。第十八條 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)包括主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)和其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)。主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)是指主營(yíng)業(yè)務(wù)收入減去營(yíng)業(yè)稅金及附加，再減去營(yíng)業(yè)成本、管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用后的凈額。營(yíng)業(yè)稅金及附加包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)是指其他業(yè)務(wù)收入減去其他業(yè)務(wù)支出和其他業(yè)務(wù)繳納的稅金及附加后的凈額。第十九條 其他業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)從事主營(yíng)業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所取得的收入，包括房屋中介代銷(xiāo)手續(xù)費(fèi)收入、材料物資銷(xiāo)售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入及無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入是指企業(yè)利用業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)取得的收入，如開(kāi)辦健身房、歌舞廳

55、、美容美發(fā)屋、商店、飲食店等經(jīng)營(yíng)收入。第二十條 其他業(yè)務(wù)支出是指企業(yè)從事其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所發(fā)生的有關(guān)成本和費(fèi)用支出。 企業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費(fèi)，計(jì)入其他業(yè)務(wù)支出。企業(yè)對(duì)商業(yè)用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計(jì)入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)肫渌麡I(yè)務(wù)支出。第五章 附則 第二十一條 本規(guī)定自1998年1月1日起施行。第二十二條 本規(guī)定由財(cái)政部負(fù)責(zé)解釋和修訂。案例六收維修基金并非亂收費(fèi)某高層住宅小區(qū)建于1986年，商品房預(yù)售許可證是在1998年10月1日前核發(fā)的。按國(guó)家建設(shè)部、財(cái)政部的住宅共用部位設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法的規(guī)定，該小區(qū)物業(yè)管理處要求用戶(hù)依照規(guī)定，按購(gòu)房款的2%交納物業(yè)管理維修基金，引

56、起小區(qū)業(yè)主們的投訴。業(yè)主認(rèn)為維修費(fèi)應(yīng)從管理費(fèi)中出，為什么還要交錢(qián)？再說(shuō)就是交錢(qián)也應(yīng)由開(kāi)發(fā)商出，管理處是在替開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)嫁負(fù)擔(dān)?；谑站S修基金在業(yè)主中造成的反響過(guò)于強(qiáng)烈，管理處決定暫緩收維修基金。但小區(qū)內(nèi)的電梯、消防設(shè)備已趨于老化，電梯困人現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，消防設(shè)備幾近癱瘓，居民投訴不斷。案例分析案例所述現(xiàn)象目前已不僅僅存在于這一個(gè)小區(qū)，而是幾乎每個(gè)物業(yè)管理公司面臨的共同問(wèn)題。眾所周知物業(yè)維修金是維持物業(yè)狀況的重要保證，不僅國(guó)家建設(shè)部于1999年1月1日起頒布了住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法，很多省市也都據(jù)此制定了物業(yè)維修基金的收取辦法。但現(xiàn)在很多早期入住的業(yè)主不肯補(bǔ)交這筆費(fèi)用；而新建物業(yè)的開(kāi)發(fā)商也遲遲不肯交維修基金。其中的原因是多方面的，主要有：一是業(yè)主把維修基金與物業(yè)管理費(fèi)混為一談，認(rèn)為自己既然已交了不少物業(yè)管理費(fèi)，維修費(fèi)自然應(yīng)從物業(yè)管理費(fèi)中出，為什么還要另外收費(fèi)。其實(shí)，物業(yè)管理公司的物業(yè)管理費(fèi)支出只包括簡(jiǎn)單維修的小修項(xiàng)