上海青浦新城區(qū)域市場分析

1、青浦新城區(qū)域市場分析本項目地塊位于青浦工業(yè)區(qū)輻射范圍之內(nèi)，東至漕俞路、西至大盈港、南至上達河、北至西湖浜。該地塊位置屬于目前規(guī)劃中的青浦新城板塊以北，該區(qū)域現(xiàn)以發(fā)展工業(yè)產(chǎn)業(yè)為主，未被納入青浦新城整體規(guī)劃范圍之內(nèi)。地塊大致區(qū)位園區(qū)以發(fā)展發(fā)展電子信息、新型紡織材料、生物醫(yī)藥行業(yè)為主，目前已有大量企業(yè)入駐，但缺少居住氛圍。目前青浦區(qū)主力發(fā)展的居住區(qū)域是本項目南至上達河以南的新城板塊。因此目前在研究本項目地塊的競爭市場時以青浦新城板塊作為參考。新城板塊的發(fā)展可能會對本項目地塊產(chǎn)生一定帶動作用，但由于該板塊的遠期規(guī)劃實現(xiàn)要到2020年，中期規(guī)劃完成也要到2010年以后，因此其對本項目產(chǎn)生的輻射效應(yīng)還需要

2、一定年數(shù)的積累。一、區(qū)域宏觀規(guī)劃情況分析1、“青浦新城”規(guī)劃成為區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展的新契機“青浦新城”規(guī)劃用地范圍53.8平方公里，是由現(xiàn)青浦老城、青浦新區(qū)（東部）、向西延伸區(qū)域和朱家角鎮(zhèn)區(qū)四部分組成，它具有居住生活、產(chǎn)業(yè)、旅游等綜合功能，是全區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化中心。構(gòu)架完善的上海市城鎮(zhèn)等級結(jié)構(gòu)；加速區(qū)域產(chǎn)業(yè)和人口集聚，發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，推動郊區(qū)城市化進程，規(guī)劃建設(shè)具有綜合功能的中等規(guī)模城市，這也成為區(qū)域新一輪房地產(chǎn)發(fā)展的契機和支撐點。2、總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)為 “三軸、四片、五心” l “三軸”“紅軸”生活設(shè)施軸、“藍軸”淀浦河濱水游憩軸 、“綠軸”318國道和滬青平高速公路生態(tài)發(fā)展軸。l “四片”中片 、

3、東片 、西片 、朱家角鎮(zhèn)區(qū)片。l “五心”新城中心 、老城中心 、東片中心 、西片中心 、朱家角鎮(zhèn)中心。3、全方位立體交通l 三橫二縱的高速公路青浦區(qū)域范圍內(nèi)規(guī)劃有骨架為三橫二縱的高速公路結(jié)構(gòu)體系。三橫指滬寧高速公里、蘇虹高速公路、滬青平高速公路，二縱指嘉金高速公路、同三高速公路。滬青平高速公路與同三高速公路穿過新城，為新城對外交通的主要骨干道路。l 318國道截彎取直規(guī)劃對318國道進行局部改線，通過截彎取直，使道路線性更加合理，避免了318國道穿越城區(qū)內(nèi)部造成對城區(qū)生活的干擾。l 快速軌道交通上海市區(qū)地鐵2號線的延伸段r4線將會進入青浦新城并直達朱家角，加強了青浦新城與上海市區(qū)、松江新城以

4、及朱家角的相互聯(lián)系，有利于青浦新城自身的發(fā)展并形成青松片城市群。青浦新城作為作為青浦老鎮(zhèn)中心所在地，本身有著良好的人脈支撐，同時隨著青浦區(qū)對于青浦新城扶持力度的逐步體現(xiàn)，其具有良好的規(guī)劃前景；再加之良好的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的支撐，便捷的交通和軌道交通12號線的規(guī)劃使其更具發(fā)展?jié)摿?。但是目前青浦新城的位置距離市中心仍然較遠，因此仍然是一個區(qū)域性消費市場，規(guī)劃以及交通帶來的外區(qū)人流可能要通過35年左右的時間來顯現(xiàn)。二、區(qū)域住宅市場概況青浦新城作為青浦區(qū)的經(jīng)濟、文化、行政中心，其住宅市場在青浦整個區(qū)域中舉足輕重，隨著青浦新城規(guī)劃的逐步實施，青浦新城的房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，并開始逐步樹立起青浦核心地

5、位，對外界的影響力也開始日漸擴大。1、區(qū)域市場已形成以自用為主的穩(wěn)定市場由于青浦新城規(guī)劃面世較晚，吸引力也無法與松江新城等中心城鎮(zhèn)相比，與這些在前一輪發(fā)展中借助投資概念炒作的城鎮(zhèn)不同，青浦新城的住宅市場一直是以本區(qū)域需求為主，周邊區(qū)域為輔，自用比例比較高，投資比例相當(dāng)少，這也成就了區(qū)域市場受宏觀調(diào)控影響較小，形成目前的穩(wěn)定局面。2005年起至今的宏觀調(diào)控過程中，上海市房地產(chǎn)市場受到了比較明顯的沖擊，各區(qū)的成交價格和成交量都出現(xiàn)過階段性的反復(fù)和振蕩，而青浦區(qū)期間的價格并未下降，同時去化速度也保持在一個比較穩(wěn)定的狀況下。本區(qū)域自主客源的有力支撐和健康的房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境使得青浦新城未來具有很大的發(fā)展?jié)?/p>

6、力。2、區(qū)域市場發(fā)展形成三大板塊市場青浦新城住宅市場基本可以分為青浦老城區(qū)、青浦新區(qū)以及今年開始逐漸形成清晰輪廓的淀浦河濱區(qū)。l 青浦老區(qū)為最早發(fā)展的區(qū)域，并且是青浦區(qū)域的商業(yè)中心，因此也是初期住宅發(fā)展的中心。l 青浦新區(qū)住宅市場的興起較為迅速，并且是前一波市場快速發(fā)展的主力，隨著樓盤交房入住，商業(yè)氛圍和設(shè)施日漸完善。l 淀浦河濱帶是進入05下半年才逐漸清晰的板塊市場，是隨著青浦新城藍軸規(guī)劃所形成，目前主要由仁恒運杰河濱城以及復(fù)地帕緹歐香以及金地格林郡三大高品質(zhì)大盤組成。3、市場處在兩輪發(fā)展過渡期，發(fā)展中心逐漸向東、南傾斜目前青浦市場基本處在新老交替階段，前一輪發(fā)展的主力樓盤基本處在尾盤銷售階

7、段，有的后期尚未開發(fā),市場供應(yīng)量較少，整個市場銷售氣氛顯得平靜。隨著仁杰河濱園以及帕緹歐香苑兩個項目首期的上市，也標(biāo)志著淀浦河濱發(fā)展帶在青浦市場中的正式登場，位于外青松公路兩側(cè)的帕緹歐香苑是由東航集團和復(fù)地集團合作開發(fā)，而仁恒運杰河濱花園則是仁恒集團與運杰置業(yè)的聯(lián)手之作，兩個樓盤所處的地理位置相當(dāng)接近，項目規(guī)模和物業(yè)類型也較為相似，已經(jīng)成為青浦住宅市場新一輪發(fā)展的主力。金地格林郡也已經(jīng)在06年9月正式開盤面市，金地品牌號召力毋庸置疑，同時其首創(chuàng)的“4+1”式花園洋房的產(chǎn)品也在區(qū)域內(nèi)獨樹一幟，取得了不俗的市場業(yè)績。另外在青浦新城東側(cè)區(qū)域，江蘇新城集團開發(fā)的位于盈港路、匯金路的一個住宅項目也將于今

8、年下半年推出市場。因此整個青浦新城的住宅發(fā)展呈現(xiàn)出向東這至匯金路沿線、向南至淀浦河沿線的趨勢。從發(fā)展趨勢來看，青浦新城板塊的發(fā)展重點將主要傾向淀浦河板塊和東側(cè)板塊。尤其是淀浦河板塊擁有的景觀、品牌開發(fā)商等優(yōu)勢將對對整個板塊的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生比較大的沖擊。本項目地塊位于青浦新城板塊以北，而青浦新城板塊住宅目前的主力趨勢在東側(cè)和南側(cè)，因此在短期內(nèi)其能夠?qū)Ρ卷椖康貕K產(chǎn)生的輻射效應(yīng)較弱。三、區(qū)域住宅市場分析1、區(qū)域市場開發(fā)商掃描l 本地開發(fā)商向全國性品牌開發(fā)商擴延青浦新城住宅市場長期以來一直是由當(dāng)?shù)亻_發(fā)商占據(jù)主力位置，并形成了當(dāng)?shù)氐钠放崎_發(fā)商，如運杰置業(yè)等，而從順馳集團高調(diào)進入青浦市場，復(fù)地集團、金地集

9、團的跟進，以及仁恒集團的參與，區(qū)域住宅市場開始由本地開發(fā)商向全國性品牌開發(fā)商擴延。青浦新城主要開發(fā)商及開發(fā)項目一覽開發(fā)商名稱項目名稱區(qū)域本地開發(fā)商振浦置業(yè)新青浦世紀苑吉富紳置業(yè)吉富紳花園區(qū)域品牌開發(fā)商運杰置業(yè)運杰城市花園全國性品牌開發(fā)商順馳集團順馳藍灣復(fù)地集團復(fù)地帕緹歐香苑仁恒集團仁恒運杰河濱花園金地集團金地格林郡新城集團新城盛景l(fā) 未來將成知名品牌開發(fā)商將整體推動新城板塊前進目前青浦新城在售的主力樓盤就是復(fù)地帕緹歐香苑、仁恒運杰河濱花園以及06年上市的金地格林郡，幾個項目規(guī)模及產(chǎn)品品質(zhì)比較接近，青浦新城住宅市場之爭將主要集中在這三家知名品牌開發(fā)商之間，形成三分天下的格局，對于這三家開發(fā)商來說

10、，將是實力、策略、營銷綜合性的考驗，成為一場沒有硝煙的戰(zhàn)爭。品牌開發(fā)商伴隨著淀浦河板塊的興起正式進入了青浦市場，其強大的品牌號召力和更具競爭力的產(chǎn)品逐漸成為區(qū)域市場的代表，青浦新城未來的中高端產(chǎn)品市場將成為品牌開發(fā)商的天下。但就品牌開發(fā)商集中的區(qū)域來看，主要分布在板塊的東側(cè)和南側(cè)，距離本項目地塊較近的北側(cè)盈港路和上達河沿線由于距離主要配套較遠，目前還未受到品牌開發(fā)商關(guān)注。但是隨著2010年以后軌道交通2號線延伸段建成通車，青浦新城板塊的北部區(qū)域也必定會受到關(guān)注。2、區(qū)域住宅市場整體供求走勢分析l 成交大于供應(yīng)從2006年開始至今，除去動遷房區(qū)域內(nèi)主要在售整體供應(yīng)量較只有11.6萬平米，而整體去

11、化量卻達到16.5萬平米，成交遠大于供應(yīng)量。出現(xiàn)這個現(xiàn)象的主要原因在于：區(qū)域相對封閉，受到市中心及外區(qū)域供求變動影響較??；同時區(qū)域內(nèi)自住客為購房絕對主力，隨著城市化進程的加快、農(nóng)地征用等原因，當(dāng)?shù)鼐用褓徺I商品住宅的需求進一步得到增長。l 成交均價穩(wěn)步上揚不僅成交量比較穩(wěn)定，同時區(qū)域住宅市場的成交均價也呈現(xiàn)出穩(wěn)定上揚的態(tài)勢。主要是自06年下半年開始區(qū)域住宅市場出現(xiàn)了品牌開發(fā)商群雄逐鹿的現(xiàn)象，尤其是9月份金地格林郡的開盤熱銷也為區(qū)域住宅市場的價格上升奠定了基礎(chǔ)。3、區(qū)域重點在售項目分析項目名稱占地面積（萬平米）建筑面積（萬平米）容積率產(chǎn)品類型已推主力戶型帕緹歐香27331.2小高層、疊加、聯(lián)排三房

12、金地格林郡20.2823.731.17小高層、花園洋房三房匯豐豪軒2.43.71.54多層、小高層三房翡翠國際1.671.991.2小高層、疊加二房（90平米以上）青水彎671.16多層、小高層三房順馳藍灣118.070.73多層、聯(lián)排三房仁恒運杰28.133.71.2小高層、聯(lián)排三房新青浦佳園13.317.31.3多層、小高層、聯(lián)排三房l 按照青浦新城板塊整體房地產(chǎn)的發(fā)展思路，西片以低密度水鄉(xiāng)風(fēng)格為主，東片以多樣化住宅區(qū)為主。故板塊內(nèi)樓盤容積率普遍不高，在1.1-1.3之間；但是產(chǎn)品線較為豐富，多為公寓與別墅或洋房混合。l 板塊內(nèi)總建面20萬平米以上的項目不多。目前一線品牌開發(fā)企業(yè)如金地、復(fù)

13、地、仁恒等已開始陸續(xù)進駐，而板塊內(nèi)的20萬平米以上大盤均為此類企業(yè)開發(fā)。l 目前板塊內(nèi)主要樓盤已售或在售的主力戶型大多為三房，僅翡翠國際主力戶型為二房，但面積設(shè)置均在90平米以上。l 但是隨著“7090”新政的全面推廣，自07年下半年開始區(qū)域市場上將逐漸出現(xiàn)以90平米以下小戶型為主的項目，如新城置業(yè)即將推出的新城盛景中90平米以下戶型就占到74%以上，金地格林郡二期也將大量規(guī)劃90平米以下的產(chǎn)品。這是目前區(qū)域市場的一個空白點，而目前區(qū)域客戶的主要購房需求仍舊以舒適戶型為主，因此緊湊戶型的市場接受程度如何仍有待觀察。項目名稱供應(yīng)量成交量去化率月均去化套數(shù)帕緹歐香67462192.1%35金地格林

14、郡67855481.7%70匯豐豪軒806783.8%8翡翠國際847994.0%16青水彎606606100%25仁恒運杰78564882.5%32新青浦佳園1264121896.4%37l 區(qū)域內(nèi)重點在售項目中，去化速度較快的項目都是由品牌開發(fā)商開發(fā)的項目，月均去化速度均達到30套以上。其中金地格林郡自開盤至今，月均去化速度更是達到了70套，在區(qū)域內(nèi)一支獨秀。這主要是由于該項目的花園洋房為區(qū)域內(nèi)稀缺產(chǎn)品，一面市就受到了客戶的追捧。l 目前區(qū)域內(nèi)在售項目成交均價主要集中在6000元/平方米上下的價格水平。其中仁恒運杰的成交價格曾一度達到7500元/平方米的水平，是因為其中有聯(lián)排別墅產(chǎn)品，由于

15、聯(lián)排產(chǎn)品的集中成交導(dǎo)致了該項目成交均價的猛升。青水彎公寓由于距離主要生活配套較遠，故成交均價略低于區(qū)域平均水平。而新青浦佳園由于含有動遷房，所以拉低了其整體成交價格。4、區(qū)域市場總結(jié)l 青浦新城的整體規(guī)劃，將使得青浦新城從目前分散的集鎮(zhèn)升級為綜合性城鎮(zhèn)，其三軸發(fā)展、交通、綠化景觀等規(guī)劃是一項利好，也是支撐區(qū)域住宅市場持續(xù)走好的重要因素，但規(guī)劃的實施時間及進程尚未確定。l 區(qū)域產(chǎn)品多為混合型項目，前期發(fā)展以多層及小高層為主，而在新一輪發(fā)展中，低密度住宅將成為主線產(chǎn)品。但是隨著受“7090”政策影響的項目逐漸面市，區(qū)域住宅市場又將回歸到以普通住宅為主為局面，未來同質(zhì)競爭激烈，其中低密度的和舒適戶型將成為稀缺產(chǎn)品。l 區(qū)域購房客戶具有明顯的區(qū)域化特性，并以自用需求為主，這在前期保證了區(qū)域市場的良性發(fā)展。但隨著未來開發(fā)力度的加大，區(qū)域客戶的消化能力將逐漸無法滿足市場供應(yīng)，因此需要加強引進外來需求并引導(dǎo)投資