土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告

1、土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告項(xiàng) 目 名 稱 : 貴陽(yáng)環(huán)宇進(jìn)口汽車修配廠因辦理土地出讓 金涉及的位于貴陽(yáng)市南明區(qū)花溪大道 2002-151 號(hào)商住綜合用地土地使用權(quán)價(jià)格 評(píng)估受托估價(jià)單位: * 咨詢有限公司土地估價(jià)報(bào)告編號(hào) : *(2010) 評(píng)字第 029 號(hào)土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告編號(hào) : *(2010) 技字第 029 號(hào)提交估價(jià)報(bào)告日期：二oo年月二日關(guān)鍵詞：貴陽(yáng)市、補(bǔ)繳土地出讓金、貴州東信恒業(yè)咨詢有限公司、2010年土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告第一部分 總 述一、估價(jià)項(xiàng)目名稱 貴州中偉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司因補(bǔ)繳土地出讓金涉及的位于貴陽(yáng)市南明 區(qū)花溪大道 2002-151 號(hào)商住綜合用地土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估。二、委托估價(jià)方

2、 單位名稱：貴陽(yáng)環(huán)宇進(jìn)口汽車修配廠 單位住所：三橋南路 131 號(hào) 法定代表人： * 單位聯(lián)系人： * 單位電話：三、受托估價(jià)方 機(jī)構(gòu)名稱： * 咨詢服務(wù)有限公司 機(jī)構(gòu)地址：貴陽(yáng)市中華北路世紀(jì)商務(wù)城 * 室*08510851- *550001資質(zhì)注冊(cè)號(hào)B2010520 法定代表人: * 聯(lián) 系 人：聯(lián)系電話：機(jī)構(gòu)傳真：郵政編碼：四、估價(jià)目的 貴州中偉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司因補(bǔ)繳土地出讓金目的的需要，為了解其土地使用權(quán)價(jià)值，特委托我公司對(duì)位于貴陽(yáng)市南明區(qū)花溪大道 2002-151 號(hào)商 住綜合 用地土地使用權(quán)進(jìn)行合理、 公正之價(jià)值評(píng)估， 為其進(jìn)行補(bǔ)繳出讓金提供參考依據(jù)五、估價(jià)依據(jù)（一）國(guó)家有關(guān)部門頒

3、布的法律、法規(guī)1、中華人民共和國(guó)土地管理法 ；2、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 ；3、國(guó)土資源部“關(guān)于做好當(dāng)前土地登記和城鎮(zhèn)地籍調(diào)查工作的通知” （國(guó)土資發(fā) 2000105 號(hào)）；4、國(guó)土資源部關(guān)于印發(fā) 土地分類 的通知（國(guó)土資發(fā) 2001255 號(hào)）。（二）地方有關(guān)部門頒布的法規(guī)、通知文件1、貴州省 2001年1月 1日起施行的貴州省土地管理?xiàng)l例 ；2、2007年 8月公布的關(guān)于貴陽(yáng)市云巖區(qū)、南明區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn) 地價(jià)的通知。（三）有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1、中華 人 民共 和 國(guó)國(guó) 家標(biāo) 準(zhǔn) 城鎮(zhèn) 土地 估 價(jià) 規(guī) 程（ GB/T 18508-2001）；2 、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)

4、規(guī)程（GB/T18507-2001） 。（四）其他資料1、土地價(jià)格評(píng)估委托書 ；2、2010 補(bǔ)第 011號(hào)補(bǔ)繳土地出讓金公文處理簽 ；3、筑預(yù)登2006字第035號(hào)、036號(hào)貴陽(yáng)市土地使用權(quán)預(yù)登記證 ；4、貴陽(yáng)市云巖區(qū)、 南明區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告 （2006 年 1 月）；5、委托方提供的其他資料；6、估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察、調(diào)查、收集的相關(guān)資料。六、估價(jià)基準(zhǔn)日2010年10月 25日七、估價(jià)日期2010年 10月 25日至 2010年 11月 2日八、地價(jià)定義根據(jù)委托方提供的資料及現(xiàn)場(chǎng)勘察情況，待估宗地土地使用權(quán)類型為出 讓，用途為商住綜合用地，剩余使用年限為年，宗地實(shí)際開(kāi)發(fā)程度為

5、宗地紅線外“六通” （即通路、通上水、通下水、通電、通訊、煤氣） 、 宗地紅線內(nèi)“五通” （即通路、通水、通電、通訊、煤氣）及“場(chǎng)地 平整”。根據(jù)土地估價(jià)技術(shù)規(guī)程和委托項(xiàng)目的要求，本次地價(jià)定義指在 2010 年 10 月 25 日，基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)程度宗地紅線外達(dá)到六通” （即通 路、通上水、通下水、通電、通訊、煤氣） 、宗地紅線內(nèi) “場(chǎng)地平整” 及規(guī)劃利用指標(biāo)等條件下商住綜合用地剩余年限年期的土地使用權(quán) 價(jià)格。九、估價(jià)結(jié)果 經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)分析，按照地價(jià)評(píng)估的基本原則和 估價(jià)程序，選擇合適的評(píng)估方法，評(píng)估得到待估宗地在設(shè)定的用途、開(kāi) 發(fā)程度及規(guī)劃利用指標(biāo)等條件下、于評(píng)估基準(zhǔn)日 201

6、0年 10月 25日，其 商住綜合用地年期的土地使用權(quán)價(jià)格如下：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估單價(jià)：元 / 平方米土地面積： 906 平方米評(píng)估總價(jià)： 799092 元大寫 （ 人民幣 ） ：柒拾玖萬(wàn)玖仟零玖拾貳元整剩余法評(píng)估單價(jià)：元 / 平方米土地面積： 906 平方米評(píng)估總價(jià)： 2225317 元大寫 （人民幣 ） ：貳佰貳拾貳萬(wàn)伍仟叁佰壹拾柒元整三、估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告使用（一）估價(jià)的前提和假設(shè)條件1、土地使用者合法取得土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費(fèi)。2、估價(jià)對(duì)象作為商住綜合用地，得到或?qū)⒌玫阶钣行Ю茫a(chǎn)生 相應(yīng)的土地收益。3、在估價(jià)期日地產(chǎn)市場(chǎng)為公正、公開(kāi)、公平的均衡市場(chǎng)。4、任何有關(guān)待估宗地的

7、運(yùn)作方式、程序等均符合國(guó)家、地方的有關(guān) 法律、法規(guī)。5、本報(bào)告中有關(guān)待估宗地的土地權(quán)屬狀況、土地面積、規(guī)劃指標(biāo)等 以貴陽(yáng)市國(guó)土資源局利用處提供的 2010補(bǔ)第 011 號(hào)補(bǔ)繳土地出讓金公 文處理簽、筑預(yù)登2006 字第 035號(hào)、第 036號(hào)貴陽(yáng)市土地使用權(quán)預(yù) 登記證及委托方提供的土地估價(jià)委托書為依據(jù)。6、委托方提供的所有資料屬實(shí)。（二）估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用1、本報(bào)告及估價(jià)結(jié)果僅為本報(bào)告設(shè)定的評(píng)估目的服務(wù)，當(dāng)用于其它 目的，本報(bào)告評(píng)估結(jié)果無(wú)效。2、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在滿足估價(jià)的前提和假設(shè)、以及地價(jià)定義所設(shè) 定條件下的土地使用權(quán)價(jià)格，若待估宗地的土地使用權(quán)類型、土地權(quán)屬 狀況、土地用途、土地利

8、用方式、估價(jià)期日、土地開(kāi)發(fā)狀況、土地使用 年限、土地面積等影響地價(jià)的因素發(fā)生變化時(shí)，該評(píng)估價(jià)格應(yīng)作相應(yīng)調(diào) 整或重新評(píng)估。3、本報(bào)告必須完整使用，對(duì)僅使用報(bào)告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān) 損失，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。4、在地產(chǎn)市場(chǎng)變化相對(duì)較穩(wěn)定的前提下，本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果自估價(jià) 基準(zhǔn)日起半年內(nèi)有效。（三）需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)1、土地利用狀況等資料由委托方提供。2、土地區(qū)位條件、地產(chǎn)市場(chǎng)交易資料等評(píng)估相關(guān)資料由估價(jià)人員實(shí) 地調(diào)查而得。3、估價(jià)人員根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、估價(jià)規(guī)程及地方有關(guān)地價(jià)評(píng) 估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合待估宗地具體狀況，確定估價(jià)原則、方法及參數(shù)的選 取。4、委托方對(duì)所提供資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，估價(jià)機(jī)

9、構(gòu)對(duì)所收集資料的真 實(shí)性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。5、任何單位和個(gè)人未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)書面同意，報(bào)告的全部或部份不得 公開(kāi)發(fā)表于任何媒體上。6、本報(bào)告由估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)解釋。卜一、土地估價(jià)師簽名姓名土地估價(jià)師資格證號(hào)簽字*十二、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字:*咨詢有限公2010年11月2日第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析一、估價(jià)對(duì)象描述1、土地登記狀況根據(jù)委托方提供貴陽(yáng)市國(guó)土地資源局出具的 2010補(bǔ)第 011 號(hào)補(bǔ)繳 土地出讓金公文處理簽及筑預(yù)登 2006 字第 035 號(hào)、字第 036 號(hào)貴 陽(yáng)市土地使用權(quán)預(yù)登記證和委托方提供的土地估價(jià)委托書 ，其待估 宗地土地使用者為貴州中偉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和貴州

10、省電影器材公 司，土地座落于貴陽(yáng)市南明區(qū)花溪大道 2002-151 號(hào)，土地總面積為 906 平方米，其中偉公司分?jǐn)偼恋孛娣e為平方米，省電影器材公司分?jǐn)偼恋?面積為平方米 ,用途為商住綜合用地 ,終止日期為 2053年 11月10日。2、土地權(quán)利狀況 待估宗地的土地所有權(quán)屬于國(guó)家所有，待估宗地規(guī)劃用途為商住綜 合用地，至估價(jià)基準(zhǔn)日，其商住綜合用地出讓年限為年。截止估價(jià)期日， 無(wú)抵押權(quán)、租賃權(quán)、地役權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利。3、土地利用狀況 待估宗地實(shí)際開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線外“六通”（即通路、通上水、通下水、 通電、通煤氣、通訊）、宗地紅線內(nèi)“六通”（即通路、通上水、通下水、通電、 通煤氣、通訊）及“場(chǎng)地平整

11、” ; 根據(jù)貴陽(yáng)市國(guó)土資源局出具的 2010 補(bǔ)第 011 號(hào)補(bǔ)繳土地出讓金公文處理簽 ：1：土地總面積為 906 平方米，土 地總面積為 906 平方米，其中偉公司分?jǐn)偼恋孛娣e為平方米，省電影器 材公司分?jǐn)偼恋孛娣e為平方米 , 用途為商住綜合用 ,合同約定容積率為； 2、根據(jù)原評(píng)估土地面積為 906 平方米，建筑面積為平方米，其中商業(yè)為 平方米，住宅為平方米； 3、根據(jù)市規(guī)劃局工作聯(lián)系函（ 筑規(guī)函471 號(hào)） 明確，其總用地面積為面積為平方米，總建筑面積為平方米，其中商場(chǎng) 為又辦公建筑面積為平方米，住宅建筑面積為平方米；容積率為，后公 司利用地形高差增加半地下商場(chǎng)平方米 , 另擅自增加住宅建

12、筑面積為平 方米； 4、經(jīng)計(jì)算得出，現(xiàn)實(shí)際計(jì)入容積率的建筑面積為平方米，其中商 業(yè)為平方米，辦公為平方米 , 住宅平方米，容積率為。經(jīng)研究決定，擬同 意對(duì)上述增加的建筑面平方米的建筑面積直接按住宅用地以現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià) 格評(píng)估后補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款。根據(jù)上述資料：1、待估宗地土地面積為 906 平方米，增加住宅面積為平方米，增加 容積率為，采用基準(zhǔn)地價(jià)法及市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估后補(bǔ)繳出讓價(jià)款。 二、地價(jià)影響因素分析（一）一般因素1、城市資源狀況 貴陽(yáng)市位于貴州省中部、云貴高原東斜坡地帶，地處東經(jīng)10607107 17,北緯26 11 27 22之間，土地面積 8046平方 公里，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和西南鐵

13、路交通樞紐。貴陽(yáng)市屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候,具有冬無(wú)嚴(yán)寒、夏無(wú)酷暑、雨量 豐沛、無(wú)霜期長(zhǎng)等特點(diǎn)，年均溫15C。市區(qū)平均海拔約1000米，地貌上 屬以山地、丘陵為主的丘原盆地地區(qū),其中山地及丘陵各占土地總面積 的 %和%；壩地較少,僅占 %；此外還有約 %的峽谷等地貌。由于地形地貌 因素的限制,城市建設(shè)用地極為緊張。貴陽(yáng)市地處長(zhǎng)江與珠江分水嶺地帶,烏江干支流落差大,水力資源 豐富,建有多座大、中、小型水電站,烏江渡和貓?zhí)犹菁?jí)骨干電站總 裝機(jī)容量萬(wàn)KVy在建的東風(fēng)、普定電站總裝機(jī)容量萬(wàn) KW全市已探明礦種 52 種,主要有煤、鐵、硅、重晶石、大理石、耐火 粘土、鋁釩土、磷、硫、汞等礦產(chǎn)資源。鋁土礦

14、保有儲(chǔ)量 4 億噸,占全 國(guó)的五分之一；磷礦 20 億噸,是全國(guó)三大磷礦基地之一,全國(guó) 70%以上 的優(yōu)質(zhì)磷礦集中在貴陽(yáng)。貴陽(yáng)市轄 6區(qū)、 1 市、 3 縣（包括南明區(qū)、云巖區(qū)、小河區(qū)、白云區(qū)、 烏當(dāng)區(qū)、花溪區(qū)、清鎮(zhèn)市、開(kāi)陽(yáng)縣、修文縣、息烽縣） ,共 54 個(gè)鄉(xiāng)、 29個(gè)鎮(zhèn)和 32 個(gè)街道辦事處。全市總?cè)丝谌f(wàn)人，人口密度為 412 人/ 平方公 里，其中城區(qū)（南明區(qū)、云巖區(qū)、小河區(qū)）人口占全市人口的%。全市土地總面積 804667公頃，其中，耕地 288979 公頃，占土地總 面積的 %；園地 5616公頃，占%；林地 266258公頃，占%，森林覆蓋率 15 .97%； 牧草地 28860

15、公頃，占 %；水面 15247公頃，占 %；建設(shè)用地（含居民點(diǎn) 及工礦用、交通用地和水利設(shè)施） 48276公頃，占 %；未利用地 151431公 頃，占 %,貴陽(yáng)市地形地貌狀況決定了可供利用的后備資源尤其是建設(shè)用 地資源嚴(yán)重缺乏。2、房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 由于新土地管理法的實(shí)施，使得征地成本較大提高，土地一級(jí)市場(chǎng) 用地量的限制及招標(biāo)拍賣方式的逐步推行以及房改進(jìn)行，國(guó)家對(duì)房屋交 易稅費(fèi)的降低，地方對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)制定的優(yōu)惠政策等，使得當(dāng)?shù)胤?地產(chǎn)交易市場(chǎng)逐步發(fā)育，房?jī)r(jià)穩(wěn)步小步增加，地價(jià)則有所提高。從 1998 年至今，貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步駛?cè)敫咚侔l(fā)展的軌道，房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)以年均 %的

16、速度遞增，個(gè)人購(gòu)買商品房的比例逐年增長(zhǎng)， 居民已經(jīng)成為住房投資和消費(fèi)主體，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP的比重也逐年增加，2002年占GDP的比重已達(dá)7%3、產(chǎn)業(yè)政策1992年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)貴陽(yáng)市為內(nèi)陸開(kāi)放城市，在項(xiàng)目審批、稅收、海關(guān)等 一系列政策上享有與沿海城市相應(yīng)的優(yōu)惠政策，在全國(guó)房地產(chǎn)投資過(guò)熱的形 式下，因受建設(shè)用地可供量不足的限制，貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)所受影響較小， 價(jià)格穩(wěn)中有升。1996年貴陽(yáng)市被列為全國(guó) 58 個(gè)“優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)”試點(diǎn)城市 之一，在實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)存量重組和結(jié)構(gòu)優(yōu)化上享受國(guó)家相關(guān)政策。 1998年國(guó) 家為擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，實(shí)行相對(duì)寬松的財(cái)政金融政策，加大對(duì)中西 部地區(qū)的投入，貴陽(yáng)市

17、上報(bào)的中心快速公路環(huán)線、人民廣場(chǎng)、西郊水廠、北 郊水廠、垃圾填埋場(chǎng)、污水處理廠、糧食儲(chǔ)備庫(kù)等大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目獲 得中央財(cái)政支持，總投資 68 億元，可使貴陽(yáng)市城市建設(shè)步伐加快 5 至 10 年， 城市綜合實(shí)力迅速提高，1999年國(guó)家開(kāi)始實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，貴陽(yáng)市在此 機(jī)遇下，全市社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步得到發(fā)展 。4、城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo) 貴陽(yáng)市是貴州省省會(huì)，我國(guó)西南地區(qū)重要的中心城市之一。根據(jù)國(guó)務(wù)院 2000 年 6 月批準(zhǔn)的貴陽(yáng)市城市總體規(guī)劃，貴陽(yáng)市的城市建設(shè)與發(fā)展堅(jiān)持 人口、經(jīng)濟(jì)、 社會(huì)、環(huán)境和資源相協(xié)調(diào)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，完善城市功能， 到 2010 年，把貴陽(yáng)建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理、科

18、學(xué)技術(shù)先進(jìn)、服務(wù) 體系完善、社會(huì)文明、城市布局合理、環(huán)境與生態(tài)良好、交通便捷的現(xiàn)代化 城市，力爭(zhēng)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)和科技綜合實(shí)力達(dá)到全國(guó)省會(huì)城市中等水平。城市規(guī)劃區(qū)范圍：東起龍洞堡，西至觀山，南起桐木嶺，東北至洛灣， 西北至麥架，包括中心區(qū)和小河 （含中曹甘蔭塘） 、龍洞堡、二戈寨、三橋馬 王廟及外圍白云、金陽(yáng)、新添、花溪九片區(qū)組成，面積平方公里。 市域范圍 內(nèi)，結(jié)合產(chǎn)業(yè)空間布局，以城區(qū)為核心，“一縱二橫三環(huán)”市域交通網(wǎng)絡(luò)為 骨架，沿貴黃、貴遵高等級(jí)公路的城鎮(zhèn)密集帶為城市的主要發(fā)展走廊，形成“T”形的軸線城鎮(zhèn)群空間地域結(jié)構(gòu)。到2010年形成中心城市（貴陽(yáng)地區(qū)）衛(wèi)星城（清鎮(zhèn)、扎佐、修文）縣城及中心鎮(zhèn)（

19、息烽、開(kāi)陽(yáng)、占街等 7座城鎮(zhèn)） 一般鎮(zhèn)（龍崗、東風(fēng)等 28座城鎮(zhèn)）組成的層次分明、規(guī)模適當(dāng)、 功能合理的市域城鎮(zhèn)體 系。5、城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。全年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn) 總值億元，比上年增長(zhǎng) %。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值完成億元，增長(zhǎng) %，第二產(chǎn) 業(yè)增加值完成億元，增長(zhǎng) %，第三產(chǎn)業(yè)增加值完成億元，增長(zhǎng) %；三次產(chǎn)業(yè)比 重分別為 %、%和%，一、二、三產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)分別為、和個(gè)百分點(diǎn)。從 總量上看，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值突破了 300億元大關(guān)，標(biāo)志著全市經(jīng)濟(jì)邁上了一個(gè) 新臺(tái)階；從發(fā)展速度上看，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)分別高于全國(guó)個(gè)百分點(diǎn)和全省個(gè)百分點(diǎn)， 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度實(shí)現(xiàn)了連續(xù)七年

20、高于全國(guó)平均水平，連續(xù)八年高于全省平均水 平，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)入了快速穩(wěn)定增長(zhǎng)階段，為全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)生產(chǎn)力跨越式發(fā)展 奠定了良好基礎(chǔ)。由于實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，全市 固定資產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)，投資增長(zhǎng)已成為全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力。全年 完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資億元，比上年增長(zhǎng)%其中：基本建設(shè)投資億元，增 長(zhǎng)%更新改造投資億元，增長(zhǎng);房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資億元，增長(zhǎng)%投資直接 或間接的帶動(dòng)了建筑業(yè)、相關(guān)工業(yè)快速增長(zhǎng)和城鄉(xiāng)居民收入增加。從全年GDP 支出結(jié)構(gòu)看，由于投資增長(zhǎng)所形成的固定資本對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為%拉動(dòng)經(jīng) 濟(jì)增長(zhǎng)個(gè)百分點(diǎn)。財(cái)稅收入穩(wěn)定增長(zhǎng)。全市財(cái)政總收入億元，比上年增長(zhǎng)% 其中：地方財(cái)政

21、收入億元，增長(zhǎng)%財(cái)政支出億元，增長(zhǎng)%全市稅收收入完 成億元，比上年增長(zhǎng)其中：國(guó)稅收入億元，增長(zhǎng)%地稅收入億元，增長(zhǎng)% 金融運(yùn)行平穩(wěn)，各項(xiàng)存貸款保持較大增幅，貨幣回籠速度有所減緩。年末全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額億元，比年初增長(zhǎng) %其中企業(yè)存款余額 億元，增長(zhǎng)%城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額億元，增長(zhǎng) %金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款 余額億元，比年初增長(zhǎng) %其中：短期貸款億元，增長(zhǎng) %中長(zhǎng)期貸款億 元，增長(zhǎng)%全市金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)金收入億元，現(xiàn)金支出億元，收支相抵，凈 回籠現(xiàn)金億元，比上年少回籠現(xiàn)金億元。（二）區(qū)域因素1、區(qū)域概況待估宗地位于南明區(qū)， 南明區(qū)是貴陽(yáng)市的兩城之一，全區(qū)行政區(qū)域總面積平方千米，耕地面積995公頃，森林

22、覆蓋率%轄兩個(gè)鄉(xiāng)，15個(gè) 街道辦事處，11個(gè)村委會(huì)，136個(gè)社區(qū)居民委員會(huì)。年 末總?cè)丝谌f(wàn)人，其 中少數(shù)民族萬(wàn)人，農(nóng) 業(yè)人口萬(wàn)人。人口出生率。，人口自然增長(zhǎng)率 。, 計(jì)劃生育率%已新建成了同濟(jì)堂藥配中心、新世紀(jì)數(shù)碼廣場(chǎng)等總面積為 8.1萬(wàn)平方米的大型專業(yè)市場(chǎng)。完成了水牛沖、畢山、五里關(guān)等7條村寨 道路改造，有甲秀廣場(chǎng)、冠洲花園、南橫步行街基礎(chǔ)設(shè)施。改建了興關(guān)路、 新建瑞花廣場(chǎng)。引進(jìn)了新大陸百貨商城和 諾瑪特大型超市；基礎(chǔ)設(shè)施完善， 投資環(huán)境較好。2、交通條件待估宗地所在具體區(qū)域范圍內(nèi)城市主要干道為花溪大道，待估宗地 緊臨花溪大道，目前有 7 路等多路交通車經(jīng)過(guò)，交通條件方便。3 、基礎(chǔ)設(shè)施條件

23、（1）供水 區(qū)域內(nèi)供水水源由自來(lái)水公司提供，供水保證率大于 90%。（2）供電 區(qū)域內(nèi)電源為供電局供電網(wǎng)，供電保證率 95%。（3）通訊 區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，通訊線路以地下管道為主 , 輔以架空 線路, 通訊線路暢通。（4）排水區(qū)域內(nèi)排水為市政排水，排水通暢，保證率較高。（5）煤氣區(qū)域內(nèi)煤氣為可供氣范圍內(nèi)，保證率較高。4. 繁華程度待估宗地周邊有商 行、建行、工行、農(nóng)行，貴惠路小學(xué)、北京華聯(lián)， 醫(yī)院、菜場(chǎng)等配套設(shè)施、配套設(shè)施完善。5. 自然環(huán)境條件：貴陽(yáng)市地處山間盆地，常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)， 待估宗地自然環(huán)境一般。6. 社會(huì)環(huán)境：委估地塊地處貴陽(yáng)市南明區(qū)花溪大道，周圍為住宅、 商場(chǎng)、辦

24、公、學(xué)校、醫(yī)院等，人員構(gòu)成一般，社會(huì)環(huán)境一般。7. 相鄰?fù)恋亻_(kāi)發(fā)狀況：相鄰地塊目前為商住綜合用地。8. 規(guī)劃限制：該宗用地土地規(guī)劃為商住綜合用地。9、區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)水平： 該地塊位于 貴陽(yáng)市南明區(qū)花溪大道 ，用途為 商業(yè)、住宅，商業(yè)為三級(jí)，住宅為三級(jí)地，根據(jù)其基準(zhǔn)地價(jià)以 2007年 8 月公布的關(guān)于貴陽(yáng)市云巖區(qū)、南明區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)的通知中 地價(jià)為依據(jù)，住宅為 1300元/ 平方米。（三）個(gè)別因素1. 土地位置：貴陽(yáng)市南明區(qū)花溪大道。2. 宗地用途：商住綜合用地。3. 設(shè)定用途：商住綜合用地。4. 出讓年限：年。5. 評(píng)估面積：土地總面積為 906平方米。6. 地質(zhì)條件：可供建筑用地，地質(zhì)條

25、件較好。7. 地形條件：平坦。8. 容 積 率: 本次僅評(píng)估凈增加住宅容積率為。9. 實(shí)際開(kāi)發(fā)程度：宗地紅線外 “六通”（即通路、通上水、通下水、通 電、通煤氣、通訊）,紅線內(nèi)達(dá)到 “六通”（即通路、通上水、通下水、通電、 通煤氣、通訊）、宗地紅線內(nèi) “場(chǎng)地平整”。第三部分 土地估價(jià)一、估價(jià)原則1、替代原則土地估價(jià)應(yīng)以相鄰地區(qū)或類似地區(qū)功能相同、條件相似的土地市場(chǎng) 交易價(jià)格為依據(jù)，估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價(jià)格。 根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場(chǎng)中，商品或提供服務(wù)的效用相同或 大致相似時(shí)，價(jià)格低者吸引需求，即有兩個(gè)以上互有替代性的商品或服 務(wù)同時(shí)存在時(shí)，商品或服務(wù)的價(jià)格是經(jīng)過(guò)相

26、互影響與比較之后來(lái)決定的。 土地價(jià)格也同樣遵循替代規(guī)律，某塊土地的價(jià)格，受其它具有相同使用 價(jià)值的地塊，即同類型具有替代可能的地塊價(jià)格所牽制。2、最有效利用原則判斷土地的最有效利用以土地利用符合其自身?xiàng)l件、法律法規(guī)政策及 規(guī)劃限制、市場(chǎng)需求和最佳利用程度等。由于土地具有用途的多樣性，不 同的利用方式能為權(quán)利人帶來(lái)不同的收益量，且土地權(quán)利人都期望從其所 占有的土地上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定土地利用方式 的依據(jù)。所以，土地價(jià)格是以該地塊的效用作最有效發(fā)揮為前提的 。3、供需原則土地估價(jià)要以市場(chǎng)供需決定土地價(jià)格為依據(jù)，并充分考慮土地供需 的特殊性和土地市場(chǎng)的地域性。在完全的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中

27、，一般商品的價(jià)格 都取決于供求的均衡點(diǎn)。供小于求，價(jià)格就會(huì)提高，否則，價(jià)格就會(huì)降 低。由于土地與一般商品相比，具有獨(dú)特的人文和自然特性，因此在進(jìn) 行土地估價(jià)時(shí)既要考慮到所假設(shè)的公平市場(chǎng)，又要考慮土地供應(yīng)的壟斷 性特征。4、報(bào)酬遞增遞減原則土地估價(jià)要考慮在技術(shù)等條件一定的前提下，土地純收益會(huì)隨著土 地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點(diǎn)。5、變動(dòng)原則指估價(jià)人員應(yīng)把握土地價(jià)格影響因素及土地價(jià)格的變動(dòng)規(guī)律，準(zhǔn)確 地評(píng)估價(jià)格。一般商品的價(jià)格，是伴隨著構(gòu)成價(jià)格的因素的變化而發(fā)生 變動(dòng)的。土地價(jià)格也有同樣情形，它是各種地價(jià)形成因素相互作用的結(jié) 果，而這些價(jià)格形成因素經(jīng)常處于變動(dòng)之中，所以土地價(jià)格是在這些因

28、素相互作用及其組合的變動(dòng)過(guò)程中形成的。因此，在土地估價(jià)時(shí)，必須 分析該土地的效用、稀缺性、個(gè)別性及有效需求以及使這些因素發(fā)生變 動(dòng)的一般因素、區(qū)域因素及個(gè)別因素。由于這些因素都在變動(dòng)之中，因 此應(yīng)把握各因素之間的因果關(guān)系及其變動(dòng)規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價(jià)水平預(yù)測(cè)未來(lái)的土地價(jià)格。二、估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程（ 一 ） 方法選擇 根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程以及待估宗地的具體條件、用地性質(zhì)及 評(píng)估目的，結(jié)合估價(jià)師收集的有關(guān)資料，考慮到當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度， 選擇兩種或兩種以上不同的評(píng)估方法。由于待估宗地位于貴陽(yáng)市土地等級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍內(nèi)，因此適 宜選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估 ; 又因待估宗地?cái)M建商住綜合用

29、房， 待估宗地區(qū)域類似房地產(chǎn)的交易案例較多，能夠比較容易測(cè)算待估宗地 地上建（構(gòu)）筑物的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，且建筑成本及相關(guān)稅費(fèi)、利潤(rùn)率等容 易獲取，故亦適宜選用剩余法進(jìn)行評(píng)估；綜上所述，本次估價(jià)采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和剩余法進(jìn)行評(píng)估。（二）估價(jià)過(guò)程1、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等 評(píng)估成果，按照替代原則，對(duì)待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所 處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基 準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正 , 進(jìn)而求取待估宗地在估價(jià)基準(zhǔn)日價(jià)格的方法。其計(jì)算公 式為 :Pi =P x（ 1 士刀 k）x YX KX L式中： P i -

30、 待估宗地價(jià)格P -待估宗地對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)刀K -區(qū)域及個(gè)別因素修正Y - 年期修正K -容積率修正（ 1 ）基準(zhǔn)地價(jià)成果介紹及內(nèi)涵根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)日為 2007 年 8 月公布的關(guān)于貴陽(yáng)市云巖區(qū)、南明區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)的通知，其商業(yè)用地土地開(kāi)發(fā)程度一至五級(jí)地至少為“五通”及紅線內(nèi)場(chǎng)地平整，一類商業(yè)容積率標(biāo)準(zhǔn)容積率為，臨街深度為20米，二類商業(yè)容積率為1,商業(yè)用地法定最高出讓年限為 40年期的平均地價(jià)，其基準(zhǔn)地價(jià)摘要詳見(jiàn)下表：表1:貴陽(yáng)市云巖區(qū)、南明區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)表摘要單位：兀/平方米級(jí)別-一一.二三三四一類商業(yè)8750675052203140二類商業(yè)2468246822581365住宅23

31、5021501300660（2）確定待估宗地的土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)（P）待估宗地位于貴陽(yáng)市南明區(qū)花溪大道，用途為商業(yè)、住宅綜合用地，其住宅地處貴陽(yáng)市第三級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍內(nèi)，住宅地處貴陽(yáng) 市第三級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍內(nèi)，根據(jù)貴陽(yáng)市2007年8月公布的基準(zhǔn)地價(jià)，其住宅基準(zhǔn)地價(jià)為1300元/平方米。待估宗地位于貴陽(yáng)市南明區(qū)陳家坡，根據(jù)貴陽(yáng)市云巖區(qū)、南明區(qū)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告（2006年1月）中商業(yè)、住宅用地地價(jià)影響因素說(shuō)明表及修正系數(shù)表（見(jiàn)表2、3）,按照待估宗地的區(qū)域因素及個(gè)別因素條件，可建立待估宗地地價(jià)影響因素說(shuō)明、 優(yōu)劣程度及修正系數(shù)表（見(jiàn)表4）:表2貴陽(yáng)市中心區(qū)三級(jí)住宅用地區(qū)位因素說(shuō)明

32、表優(yōu)劣程度影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣距離市級(jí)商業(yè)中心3800米內(nèi)部交 通條件道路類型城市主次干道、紅線寬30-45米、人行道7X 2米居住區(qū)道路、 紅線寬20米、 人行道4X 2米小區(qū)級(jí)道路、紅 線寬12米、人行道X 2米組團(tuán)級(jí)道路、 紅線寬5-7米巷道距離公交站點(diǎn) 401 米公交線路數(shù)量山級(jí)：2條山級(jí)：1條山級(jí)：2條中 巴線山級(jí)：1條中巴 線無(wú)基礎(chǔ)設(shè) 施條件供水保證率 90%80-90%70-80%60-70%V 60%供電保證率 95%85-95%75-85%65-75%V 65%管道煤氣管道已進(jìn)戶臨宗地可供氣范圍近期規(guī)劃范圍遠(yuǎn)期規(guī)劃范圍電訊市話預(yù)設(shè)或進(jìn)戶臨宗地可申請(qǐng)市話安 裝市話營(yíng)業(yè)區(qū)外無(wú)

33、公用服 務(wù)設(shè)施距中小學(xué)1500 米距醫(yī)院2500 米條件距農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)1000 米規(guī)劃限 制條件周圍土地利用類 型住宅小區(qū)科研文體辦公區(qū)商業(yè)、普通住宅廠礦住宅區(qū)未改造居民區(qū)交通管制無(wú)限制單行線、禁停自然環(huán) 境條件高程坡度0-5度5-15 度15-25 度25-35 度35度以上大氣噪聲一類標(biāo)準(zhǔn)區(qū)一、二類標(biāo)準(zhǔn) 區(qū)交界二類標(biāo)準(zhǔn)區(qū)二、三類標(biāo)準(zhǔn)區(qū)ter 父界三類標(biāo)準(zhǔn)區(qū)水淹可能性 30年一遇10年一遇常年受災(zāi)宗地條件臨街位置拐角或二面臨街一面臨街不臨街面積形狀 無(wú)影響有一定影響有較大影響建筑物朝向南東或東南點(diǎn)式建筑西南或東北西或北地質(zhì)條件地基處理 情況正常有一定難度有較大難度 如地下溶洞等表3-2貴陽(yáng)市中心

34、區(qū)三級(jí)住宅用地區(qū)位因素修正系數(shù)表優(yōu)劣程度影響因素 優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣距商服中心距離（定級(jí)作用分值）+5%+%0%-3%內(nèi)部交通條件道路類型+3%+%0-1%-2%距離公交站點(diǎn)+1%+%0%-1%公交線路數(shù)量+2%+1%0-1%-2%基礎(chǔ)設(shè)施條件供水保證率+1%+%0%-1%供電保證率+1%+%0%-1%管道煤氣+1%+%0%-1%電訊+1%+%0%-1%公用服務(wù) 設(shè)施條件距中小學(xué)+2%+1%0-1%-2%距醫(yī)院+1%+%0%-1%距農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)+2%+1%0-1%-2%規(guī)劃限制條件周圍土地利用類型+3%+%0-1%-2%交通管制0-5%自然環(huán)境條件高程坡度作用分值+3%+%0-1%-2%大氣噪聲作用

35、分值+3%+%0-1%-2%水淹可能性0-5%-10%宗地條件臨街位置+5%+%0面積形狀0-2%-4%建筑物朝向+2%+1%0-1%-2%地質(zhì)條件0-1%-2%表4住宅用地區(qū)位因素修正系數(shù)表優(yōu)劣程度影響因素-宗地條件優(yōu)劣程度修正系數(shù)距商服中心距離（定級(jí)作用分值）3200 米優(yōu)+5%內(nèi)部交通條件道路類型城市主次干道、紅線寬30-45米、人行道7 X 2米優(yōu)+3%距離公交站點(diǎn) 2條優(yōu)+2%基礎(chǔ)設(shè)施條件供水保證率 90%優(yōu)+1%供電保證率 95%優(yōu)+1%管道煤氣管道已進(jìn)戶優(yōu)+1%電訊市話預(yù)設(shè)或進(jìn)戶優(yōu)+1%公用服務(wù) 設(shè)施條件距中小學(xué)701-1000 米一般0距醫(yī)院 30年一遇一般0宗地條件臨街位置一

36、面臨街較優(yōu)面積形狀無(wú)影響一般0建筑物朝向點(diǎn)式建筑一般0地質(zhì)條件地基處理情況正常一般0合計(jì)/%(4)確定土地使用權(quán)年期修正系數(shù)(Y)待估綜合用地設(shè)定年期為年，與基準(zhǔn)地價(jià)中設(shè)定年期住宅70年 不一致，故需進(jìn)行年期修正，其修正公式如下：一 1-(1/(1+r d)m)y=n1-(1/(1+r d)式中：y宗地使用年期修正系數(shù)rd土地還原率，根據(jù)現(xiàn)行存款年利率和物價(jià)水平、投資風(fēng)險(xiǎn)綜合確定為 7%m 設(shè)定待估宗地可使用設(shè)定年期(年)n 基準(zhǔn)地價(jià)土地使用年限(住宅 70年)代入公式計(jì)算出相應(yīng)的住宅年期修正系數(shù)為%(5)容積率修正(K值)根據(jù)2007年公布的貴陽(yáng)市基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，其住宅容積率修正 系數(shù)摘要

37、如下：住宅容積率修正系數(shù)表摘要容積率修正系數(shù)待估宗地為商住綜合用地，本次住宅增加容積率為，約等于，根據(jù)上述表中的資料，則其容積率修正系數(shù)為。6）基準(zhǔn)地價(jià)法計(jì)算結(jié)果根據(jù)上述分析的情況， 按照基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的公式， 其測(cè)算 結(jié)果如下：增加住宅建筑面積對(duì)應(yīng)的土地價(jià)格：住宅部分 單位地價(jià) Pi=PX（ 1 士刀k）x YX K= 1300 X %X %X 60%= （ 元 / 平方米 ）總價(jià)=*=799092元2、剩余法剩余法又稱假設(shè)開(kāi)發(fā)法， 是在估算開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià) 格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買賣有關(guān)的專 業(yè)費(fèi)、利息、利潤(rùn)、稅收等到費(fèi)用后，以價(jià)格余額來(lái)確定估價(jià)對(duì)象

38、土地價(jià)格的一種方法。其計(jì)算公式為：地價(jià) = 不動(dòng)產(chǎn)總價(jià) -建筑費(fèi) - 專業(yè)費(fèi) -利息 - 利潤(rùn) -稅費(fèi)（ 1 ）確定最佳利用方式 根據(jù)委托方提供的規(guī)劃設(shè)技方案及相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)， 待估宗地 為商業(yè)、住宅用地，地處貴陽(yáng)市南明區(qū)花溪大道 2002-151 號(hào)，其規(guī) 劃用途即為最佳使用用途。 待估宗地土地總面積為 906 平方米 , 現(xiàn)計(jì) 入容積率的建筑面積為平方米 , 容積率為 , 本次僅評(píng)估凈增加住宅面 積為平方米 , 凈增加容積率為。（ 2）不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)根據(jù)待估宗地所在區(qū)域近年來(lái)住宅用房開(kāi)發(fā)銷售情況， 住宅高層 一般在 5000-7000 元 / 平方米， 本次評(píng)估根據(jù)采集資料和對(duì)市場(chǎng)前景 調(diào)查，以及對(duì)待估宗地區(qū)位，基礎(chǔ)設(shè)施，交