鄭州綠城小區(qū)建設項目可行性研究報告

1、摘 要 可行性研究是指對擬建項目有關的自然、經濟、技術等進行調研、分析比較 以及預測建成后的社會經濟效益。在此基礎上，綜合論證項目建設的必要性，財 務的盈利性，經濟上的合理性，技術上的先進性和適應性以及建設條件的可能性 和可行性，從而為投資決策提供決策依據。 關 鍵 詞 可行性研究；市場分析；投資估算；財務分析 abstract feasibility study refers to the proposed project-related natural , social, economic, technological and other conduct research, and com

2、pared the predicted social and economic benefits after the completion. on this basis, the need for comprehensive demonstration projects, financial profitability, economic rationality, technically advanced and adaptable, and the possibility and feasibility of construction conditions, so as to provide

3、 basis for decision making investment decisions。 key words feasibility studies; market analysis; investment estimates; financial analysis。 目 錄 第一章 總論 1 一、項目概況1 二、可行性分析研究的目的1 三、編制依據1 第二章 項目建設條件分析 2 一、項目建設條件2 二、基礎設施條件3 三、場地評價3 第三章 房地產市場調查 4 一、開發(fā)情況簡介4 二、房地產市場預測4 三、競爭樓盤調查分析4 四、目標客戶調查分析4 第四章 項目市場定位分析和競爭力

4、分析 6 一、項目總體定位6 二、項目市場價格定位分析6 第五章 項目規(guī)劃設計方案 7 一、規(guī)劃設計目標7 二、規(guī)劃設計建議 7 三、規(guī)劃設計方案簡介 7 四、規(guī)劃設計經濟技術指標8 第六章 項目組織、勞動定員 9 第七章 項目物業(yè)管理 10 一、物業(yè)管理組織管理10 二、物業(yè)管理的原則10 三、物業(yè)管理與服務10 第八章 項目投資成本估算與資金籌措計劃11 一、項目投資成本估算內容11 二、開發(fā)成本估算11 三、項目資金籌措計劃13 第九章 項目實施計劃和資金計劃 14 一、項目實施計劃14 二、資金使用計劃編制14 第十章 項目財務分析評價15 一、項目銷售收入分析與收入計劃15 二、項目

5、靜態(tài)經濟評價15 三、項目動態(tài)經濟評價16 第十一章 項目風險分析 17 一、盈虧平衡分析17 二、敏感性分析17 三、財務風險分析18 四、市場風險分析18 第十二章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 19 一、環(huán)境和生態(tài)現狀19 二、主要污染物排放情況19 三、環(huán)境保護措施20 第十三章 社會影響分析22 一、社會影響效果分析22 二、社會適應性分析22 第十四章 綜合評價與結論 23 參考文獻 24 致謝 25 鄭州綠城小區(qū)建設項目可行性研究報告 第第 1 1 章章 總總 論論 一、項目概況一、項目概況 東航房地產開發(fā)的項目在鄭州科學大道，瑞達路附近，該項目總 用面積62.90畝（41937.5m2）

6、,使用權面積為46.78畝（31192.19m2） ， 建設11棟建筑物，地上總建筑面積為56277.13m2（其中住宅總建筑面 積為51335.77m2，商業(yè)總建筑面積為4941.36m2） ，地下總建筑面積為 5684.25 m2，建筑層數1-6層，建筑基底面積10625.61m2。該項目從得 土地開始計算到項目清盤銷售全面退出為止需要2年時間，項目準備 期為半年到10個月，項目施工期為一年。 二、可行性分析研究的依據二、可行性分析研究的依據 1、國有土地使用證書,土地出讓協議書 2、鄭州市房地產市場行情 3、項目規(guī)劃總平面圖 4、項目市場調查報告 三、編制依據三、編制依據 1、作為項目開

7、發(fā)指導性綱領文件，尤其對于工程施工組織，銷 售政策制訂，資金籌集使用等進行指導。 2、作為地方政府項目審批立項的依據。 3、外部合作單位，與各協作單位簽訂合同和協議的依據， 4、作為向銀行貸款的依據，了解項目的投資可行性。 第第2 2章章 項目建設條件分析項目建設條件分析 一、項目建設條件一、項目建設條件 根據鄭州市地區(qū)的氣象、水文等條件及鄭州市的歷年氣象水文地 質資料，結合該項目周圍的地質勘探資料： 該項目的各項建設條件如下： （一）氣象條件 1、溫度 年平均溫度 14.2 極端最高溫度 43 極端最低溫度 -17.9 最冷月平均溫度 -0.3 最熱月（七月）平均溫度 27.3 冬季通風室外

8、計算溫度 0 2、濕度 年平均相對濕度 66% 年平均絕對濕度 12.6mb 最熱月平均相對濕度 68.3% 最冷月份平均相對濕度 65% 最熱月份平均相對濕度 76% 夏季通風室外計算相對濕度 45% 冬季空調室外計算相對濕度 60% 3、降雨量 年平均降雨量 640.9mm 年最大降雨量 1040.3mm 年最小降雨量 380.6mm 最大日平均降雨量 112.8mm 七、八、九月份占全年雨量 54% （二）水文地質、工程地質資料 1、水文地質資料 地下水位埋深6-121米，年變幅約20m，近5年最高水位埋深約 7.0m。 2、工程地質 該項目用地屬黃河一級和二級階地，地形較平坦，地勢西南

9、高、 東北低，地面平均坡度0.3%左右，海拔高程在99.0115.2m之間。地 面表層為第四系黃土狀亞粘土、輕亞粘土，一般厚1540m，孔隙結 構、微具濕陷性，允許承載力2.02.5kg/cm2。 二、二、基礎設施條件基礎設施條件 （一）供電：瑞達路上有高壓電纜，滿足用電需求。 （二）供水：瑞達路上鋪設有自來水管網，市政建設過程中并為 該地塊預留接口位置。 三、場地評價三、場地評價 場地平整，水文地質適宜建筑。市政配套齊全，接入方便，并有 許多優(yōu)惠政策。房地產開發(fā)基礎條件充分，無任何障礙。 第三章第三章 房地產市場調查房地產市場調查 一、開發(fā)情況簡介一、開發(fā)情況簡介 鄭州是房地產市場正處于調整

10、期，市場需求產品創(chuàng)新，整個房地 產住宅市場處于發(fā)展初級階段，價格與一線城市相比較低，存在一定 的提升空間。 二、房地產市場預測二、房地產市場預測 因為市區(qū)市場一直很熱，供需兩旺，而且相對于全國市場來說， 鄭州的房價一直偏低，因此，幾年來，鄭州及高新區(qū)樓市并未引起市 區(qū)置業(yè)者注意，但是，隨著市區(qū)可開發(fā)土地的進一步減少及房價的進 一步攀高，高新區(qū)較低的房價和較高的升值空間會引起更多鄭州市民 的關注。在未來一兩年的時間內，高新區(qū)將會成為置業(yè)的又一塊熱土； 3 3、競爭樓盤調查分析競爭樓盤調查分析 （一）森林半島 主力戶型：三室兩廳，兩室兩廳 （二）錦繡家園 主力戶型：三室兩廳 （三）九鼎雅園 主力戶

11、型：兩室兩廳，三室兩廳 四、四、 目標客戶調查分析目標客戶調查分析 （一）目標人群分類 本案目標購買人群并不僅僅著眼鄭州于內購買人群，根據市場實 際需求，將目標購買人群范圍進一步擴大，主要分為投資和自用兩種 類型。 （二）目標客戶基本狀況分析 1、目標客戶年齡層分布 在所調查人群中，65.3%的目標客戶年齡集中在2535歲之間， 其中，2630歲之間的人最多，這說明這些人到了將要成家的年齡， 對住房的需求也日益強烈。 2、目標客戶月收入統計分析 被調查人群中，平均月收入主要集中在6002000元之間，收 入相對中等，這也與鄭州居民平均收入水平相符，該類人群屬鄭州的 中間階層。 3、建筑類型分析

12、 因受物業(yè)費、居住習慣等因素的影響，多層還是受到較多人士的 熱衷，選擇多層，占被調查人數的55.6%；選擇小高層的人數與多層 人數有一定的差距，占總人數的24.6%，說明多層建筑仍然受到大多 數人的歡迎，成為置業(yè)人士的首選。 4、住房面積需求分析 目標客戶住房面積需求集中在90120之間，占總調查人 數的55%，這與目標客戶的購買力相符，基本上能夠滿足他們的心理 需求，受到他們的歡迎。 第四章第四章 項目市場定位分析和競爭力分析項目市場定位分析和競爭力分析 作為一家品質樓盤，亞泰一經面市將倍受關注，所帶來的不僅僅 是經濟效益，更是中城整體房地產市場的進一步發(fā)展。 一、項目總體定位一、項目總體定

13、位 （一）現代文化社區(qū) 定位依據：居住仍然是房產購買的主流 1、滿足居住需求 戶型集中在兩房兩廳與三房兩廳為主，面積控制在80平方米-95 平方米左右的經濟型與120平方米-130平方米左右的舒適型。 二、項目市場價格定位分析二、項目市場價格定位分析 1、周邊區(qū)域在售項目價格比較分析 目前本案附近在售的住宅項目主要有：森林半島，錦繡家園，九 鼎雅園，現對其銷售價格進行比較和分析 周圍住宅項目價格表 項目森林半島錦繡家園九鼎雅園 均價（元/） 45703360-42003640 分析：從上表可看出，本案周邊在售的項目均價都在36004000 元/。 第五章第五章 項目規(guī)劃設計方案項目規(guī)劃設計方案

14、 一、規(guī)劃設計目標一、規(guī)劃設計目標 規(guī)劃設計目標：純居住型及局部商業(yè) （一）以市場為導向，注重市場調查研究，充分掌握消費者對于 住宅、商業(yè)的基本需求，對于小區(qū)景觀環(huán)境、戶型設計，功能配置的 要求。滿足項目的基本定位。 （二）突出文化、健康、教育、節(jié)能的住宅概念。 二、規(guī)劃設計建議二、規(guī)劃設計建議 （一）景觀綠化 植物景觀設計在整個環(huán)境規(guī)劃設計中處于極其重要的地位，是整 個環(huán)境設計的核心內容之一，是住宅銷售的最大亮點。 （二）居家智能化 寬帶網入戶，接入因特網，可以滿足未來生活需要。如家庭娛樂 互動式電子游戲、參加視頻會議、遠程教育、遠程醫(yī)療、家庭健康監(jiān) 護、幼兒老年人求救、電子商務、電子郵件等

15、，實現網絡化家居生活。 三、規(guī)劃設計方案簡介三、規(guī)劃設計方案簡介 1、東航對該項目按項目市場定位進行了整體規(guī)劃方案設計。按 照規(guī)劃設計方案：該地塊三面臨路，共規(guī)劃建設11棟住宅。臨街均設 二層商鋪。在小區(qū)神火大道設置小區(qū)主出入口，珠江路設置次出入口。 在功能使用上主要為辦公與住宅。 2、項目規(guī)劃特點 綠城規(guī)劃總建筑面積19786.0平方米，是一個以居住為主題的社 區(qū)。整個小區(qū)地形成矩形狀，在小區(qū)神火大道設置小區(qū)主出入口，珠 江路設置次出入口。小區(qū)主干道串聯若干個小區(qū)廣場作為主交通網絡。 4 4、規(guī)劃設計經濟技術指標規(guī)劃設計經濟技術指標 規(guī)劃設計經濟技術指標表 總建筑面積 19786.60 m2

16、 備 注 住宅 4710.0 m2 商業(yè) 6493.4 m2 寫字樓 8582.6 m2 建筑基底面積 3313.2m2 建筑密度 34% 容積率 1.81 綠地率 30% 上表為設計方案中提供的數據，依據規(guī)劃設計方案和報建圖及開 發(fā)商的提供的資料和建議經調整后的主要經濟技術指標為 第第6 6章章 項目組織、勞動定員項目組織、勞動定員 本項目可以采用垂直式管理組織形式，下設綜合辦公室、市場開 發(fā)部、工程部、營銷部、財務部五個核心部門。綜合辦公室負責后勤 保障，協調服務、人事、監(jiān)督等工作，市場開發(fā)部負責外部聯絡，手 續(xù)辦理，工程部負責工程建設控制，營銷部負責策劃銷售工作，財務 部負責日常財務收支

17、核算和融資銀行按揭等工作。物業(yè)管理由集團公 司下屬物業(yè)管理公司負責，行政上由項目部管理，業(yè)務上直屬物業(yè)管 理公司。 勞動定員：設項目總經理1人，副總經理2人。綜合部2-3人，工 程部6-8人，營銷部6-8人，財務部2人，開發(fā)部2人?？側藬担?1-26 人?？梢詮募瘓F公司抽調人員組成，不足部分采用公開招聘解決。 第七章第七章 項目物業(yè)管理項目物業(yè)管理 一、物業(yè)管理組織管理一、物業(yè)管理組織管理 本項目物業(yè)管理由鄭州新世家物業(yè)管理公司負責進行，在該項目 成立物業(yè)管理項目部，實現項目經理負責制，在管理上受雙重領導。 二、物業(yè)管理的原則二、物業(yè)管理的原則 （一）早期介入原則 早期介入的作用有三：一是熟悉

18、物業(yè)情況；二是參與小區(qū)的工程 管理；三是可提出整改意見。 （二）統一管理原則 本案是一個有機的整體，統一管理能夠有效保證小區(qū)內各項設施 的正常運行，職責明確，出現問題和故障，能夠及時發(fā)現解決。 三、物業(yè)管理與服務三、物業(yè)管理與服務 （一）房屋建筑主體應有的維修管理 物業(yè)管理應定期掌握房屋的基本情況，對小區(qū)的樓面、樓道等房 屋要進行經常的維修、養(yǎng)護和管理，使建筑物保持完好、整潔和美觀。 對住戶、用戶的房屋裝修進行嚴格的監(jiān)督管理，使小區(qū)不因裝修而影 響壽命和危及他人安全。 （二）小區(qū)各系統設備設施的管理 物業(yè)管理人員要經常對小區(qū)的供電供水及排水、消防、公共照明 等公用設施進行維護檢查，發(fā)現問題，及

19、時處理，保證設備完好的運 行狀態(tài)。 第八章第八章 項目投資成本估算與資金籌措計劃項目投資成本估算與資金籌措計劃 一、項目投資成本估算內容一、項目投資成本估算內容 根據政府有關規(guī)定，房地產開發(fā)項目投資與成本費用由以下幾部 分組成： （一）開發(fā)成本 1、土地費用：土地價格、土地出讓金、土地安置補償費、土地 配套費、轉讓契稅等 2、前期費用：用地規(guī)劃、建筑規(guī)劃、勘察設計、招投標管理、 預算審核、抗震審核、三通一平費用等 3、建筑安裝費用 4、基礎配套及市政配套建設 5、不可預見費 6、其他費用：工程監(jiān)理費用 （二）開發(fā)期間費用 1、管理費用 2、財務費用 3、銷售費用 二、開發(fā)成本估算二、開發(fā)成本估

20、算 （一）土地費用： 1、地價：2994萬元 2、契稅：119.76萬元 3、工本費測量費：0.12萬元 4、小計：3113.88萬元，單方成本：503元/m2 （二）前期費用： 1、設計費：40萬元 2、地質文物勘探費：15萬元 3、施工用水用電三通一平費：62萬元 4、小計：117萬元。 （三）政府交納的稅費： 1、多層建筑人防工程費: 40元/m256277.13m2=225萬元 2、施工圖審查費用：31萬元 3、勞保養(yǎng)老基金：121萬元 4、小計：225+31+121=377萬元 （四）基礎設施配套費： 1、給排水 62萬 2、圍墻道路及地面硬化 62萬 3、配電設施 217萬 4、綠

21、 化 62萬 5、小 計：62+62+217+62= 403萬 （五）建筑安裝費 650元/m261916.38m2=4025萬元 （六）工程項目建設其他投資 1、建設單位管理費用 242萬 2、工程監(jiān)理費 31萬 3、工程不可預見費 248萬 4、銷售費用 344萬 5、財務費用 291萬 6、小 計： 1156萬元 開發(fā)成本合計：9192.19萬,單方造價為1484.61元/m2 三、項目資金籌措計劃三、項目資金籌措計劃 本項目總投資約9800萬，為分期分批投入累計。土地款3114萬元， 為中城置業(yè)有限公司籌集的自有資金，項目啟動資金需要房地產開發(fā) 商再投入1000萬，該項目峰值最大使用資

22、金2000萬元。土地辦理土地 證后，辦理土地抵押貸款融資不低于1000萬。其中700萬元可作為項 目的啟動資金，其余300萬元可以用于其他用途，如歸還中城集團公 司該項目土地籌集借款，留作該項目風險準備金，或用于其他項目投 資。 第第9 9章章 項目實施計劃和資金計劃項目實施計劃和資金計劃 一、項目實施計劃一、項目實施計劃 本項目土地使用面積46.788畝，建設十一棟建筑物，總建筑面積 大約6.2萬平方米，規(guī)模正常，項目宜一期整體開發(fā)。該項目建設工 期一年，從破土動工開始計算，到竣工驗收并交付業(yè)主使用為止，項 目整體運作兩年，從取得土地開始計算到項目清盤銷售，全面退出為 止2005年7月到20

23、07年6月。項目準備期為半年到10個月，項目施工期 為一年。 二、資金使用計劃編制二、資金使用計劃編制 資金使用計劃主要原則為保證項目開發(fā)的實際需要，結合實際資 金的使用情況進行編制，管理費用平均發(fā)生，土地款在前期土地摘盤 合同簽定前支付完畢，手續(xù)辦理，前期費用在前期支付。銷售費用結 合銷售業(yè)績支付，財務費用結合貸款時間支付，室外配套工程景觀綠 化工程在后期支付，施工費用按完成工程量進行支付。 資金使用計劃表 單位：萬元 項目時 間 05.12- 06.3 06.4- 06.6 06.7- 06.9 06.10- 06.12 07.1- 07.3 07.4- 07.6 支出金 額 338318

24、702006800800333 資金用 途 土地款, 前期 主體工程 款,財務 主體工程 款,財務 裝飾工程安裝工 程、室 工程欠 款、質 費費外工程保金 第十章第十章 項目財務分析評價項目財務分析評價 一、項目銷售收入分析與收入計劃一、項目銷售收入分析與收入計劃 （一）銷售收入分析 根據該項目所處的位置地段和周邊環(huán)境情況，建筑物結構形式， 以及周圍房地產市場行情，對周邊物業(yè)銷售價格的調查，市場調查項 目定位分析，可以把該項目的銷售情況估計為：商業(yè)房銷售價格均價 為3600元/m2，住宅樓部分銷售均價為1800元/m2，地下室按800元 /m2。 據此進行收入估算： 1、商業(yè)房銷售收入：494

25、1.36m23600 元/m2=1779 萬元 2、住宅樓銷售收入：1800 元/m2 51335.77m2=9240 萬元 3、地下室銷售收入：5684.25m2800 元/m2=455 萬元 4、該項目總銷售收入為：11474 萬元 二二、項目靜態(tài)經濟評價項目靜態(tài)經濟評價 （一）按預征企業(yè)所得稅計算 1、銷售收入：11474萬 2、營業(yè)稅金及城建稅教育費附加費 631.07萬 3、預征企業(yè)所得稅: 454.37萬元 4、開發(fā)成本 9192.19萬 5、凈利潤 11474-631.07-454.37-9192.19=1196.37萬。 下面計算靜態(tài)盈利能力指標采用第一種計算結果。 （二）計算

26、靜態(tài)盈利能力指標 1、投資凈利潤率為12.18%，總投資為9823.26萬元。 2、自有資金凈利回報率38.42%，這里假設土地投資3114萬元完 全為企業(yè)自有資金投入。通常情況下，房地產企業(yè)的土地投資資金也 很少是完全的自有資金，一般是貸款或拆借一部分，因此，企業(yè)自有 資金或稱現金回報率一般很高。假如其土地的投資有70%為自有資金， 則自有資金凈利回報率為54.9%。 3、銷售凈利率10.43% 4、不含稅盈虧平衡點銷售率80.11% 5、投資利稅率：23.23% 6、靜態(tài)投資回收期： 12個月，自土地款投資2005年12月支出開 始，到2006年12月全部投資收回。 三三、項目動態(tài)經濟評價

27、、項目動態(tài)經濟評價 （一）凈現值計算 計算依據為上述項目銷售收入資金計劃和投資資金使用計劃，各 項收入和費用按時間分期分批實現，投入現金流出根據實際需要估算。 采用鄭州市房地產行業(yè)平均利潤率15%作為基準收益率進行利率折算， 按一季度復利一次計算。 第十一章第十一章 項目風險分析項目風險分析 項目風險分析由定性分析與定量分析組成,定量分析即指不確定 性分析，主要進行盈虧平衡分析和敏感性分析。 一、一、盈虧平衡分析盈虧平衡分析 項目總投資9823.26萬元，開發(fā)成本為9192.19萬元。預計總銷售 收入為11474萬元，含稅盈虧平衡點為85.61%,不含稅盈虧平衡點為 80.11%。以銷售率表示

28、的含稅盈虧平衡點為85.61%,不含稅盈虧平衡 點為80.11%。以銷售價格表示的含稅盈虧平衡點為1586.5元/平方米。 開發(fā)成本為1484.61元/平方米。 從盈虧平衡分析可以看出，該項目的抗風險能力良好，只要銷售 完成85.61%，價格不低于1586.5元/平方米，均可以實現凈盈利。 盈虧平衡分析見下圖 萬元 營業(yè)收入營業(yè)稅金及附加 盈虧平衡點 85.61% 總成本費用 固定成本 85.61% 銷售率（100%） 盈虧平衡分析圖 二、敏感性分析二、敏感性分析 分別以銷售價格上升5%，銷售價格下降5%，開發(fā)成本上升5%，開 發(fā)成本下降5%，以凈利潤，投資凈利率為指標計算。以上述投資分析 結

29、果為基準，即銷售均價1800元/平方米，總開發(fā)成本9192.19萬元, 總銷售收入11474萬元,凈利潤1196.37萬元, 投資凈利率12.18%為基 準。 三、三、財務風險分析財務風險分析 房地產投資最大的風險往往都是財務風險，現金的流入和流出脫 節(jié)，不能平衡。本項目同樣存在這種風險，投資比較大，現金流的安 排困難，融資工作事關重要，銷售力度必須加強，銷售和工程相互結 合,防止出現支付困難的局面，造成財務危機，從而導致項目失敗。 本項目計劃進行土地抵押貸款用于項目開發(fā)資金保障和預備資金，財 務風險極小。 四、市場風險分析四、市場風險分析 國家對房地產行業(yè)的宏觀調控,對市場的影響,目標客戶持

30、幣觀望,競 爭樓盤的出現，帶來市場競爭，爭奪客戶，銷售速度放慢，隨之而來 的現金流的回款變慢，是該項目的市場風險。 第十二章第十二章 環(huán)境和生態(tài)影響分析環(huán)境和生態(tài)影響分析 一、環(huán)境和生態(tài)現狀一、環(huán)境和生態(tài)現狀 （一）大氣環(huán)境：本項目建設場地位于河南省鄭州市高新區(qū)瑞達 路。經當地環(huán)保部門監(jiān)測，該區(qū)域環(huán)境空氣質量符合環(huán)境空氣質量 標準 （gb3095-1996）二級標準。 （二）水環(huán)境：洨河由于接納了鄭州市區(qū)的絕大部分工業(yè)廢水和 生活污水，沿途又匯入了大量的部分工業(yè)廢水和生活污水，水質嚴重 超標，呈有機污染特征。主要污染物為溶解氧、化學需氧量、揮發(fā)酚、 氨、總鎘等。全年監(jiān)測水質超過地表水環(huán)境質量標

31、準 （gb3828- 2002）v 標準。 二、主要污染物排放情況二、主要污染物排放情況 （1）施工階段 1、建筑揚塵：由于挖土、推土及沙石、水泥等的裝卸和運輸過 程中的塵埃散逸，汽車運送材料時引起道路揚塵及施工場地地面二次 揚塵。 2、噪聲：施工過程中作業(yè)機械較多，如挖掘機、裝載機、升降 機等，這些機械在運行時產生噪音。 3、建筑垃圾：施工期產生建筑垃圾和施工人員生活垃圾。 （二）投入使用期 本項目投入使用后，會產生生活污水、噪聲。 三、環(huán)境保護措施三、環(huán)境保護措施 （一）施工期間環(huán)境保護措施 在施工過程中切實落實對揚塵、噪聲、固體廢物的管理，切實貫 徹實施鄭州市建筑業(yè)環(huán)境污染防治管理辦法的

32、有關條文，主要措 施如下： 1、防塵措施 （1）在施工過程中，作業(yè)場地采取圍擋、圍護以減少揚塵擴散； （2）由于建筑面積大于 5000 平方米，施工道路及作業(yè)場地應進 行硬化處理，有臨時排水管道，做到無積水、無泥濘； 2、降噪聲措施 （1）在施工期間，施工單位施工前必須到環(huán)保部門辦理建設項 目施工環(huán)境影響審批表。如連續(xù)澆筑，需到環(huán)保部門登記，并采取圍 擋措施，嚴格按要求施工。選用低噪聲、低振動的施工機械設備，如 以液壓機械代替燃油機械等；限制施工場地使用蒸汽打樁機、柴油打 樁機和錘式打樁機等沖擊打樁機、風錘等設備作業(yè)；購買商品混凝土， 避免使用混凝土攪拌機。 （二）項目投入使用期間環(huán)境保護措施

33、 1、生活污水 生活污水經集成式生物化糞池處理后，污染物 cod、bod5、ss、nh3-n 的濃度分別由 400mg/l、250mg/l、200mg/l、40mg/l 降到 140mg/l、28mg/l、120mg/l 和 20mg/l，排水水質符合污水綜合排 放標準 （gb8978-1996）表 4 中二級標準，同時符合欒城縣污水處理 廠進水水質要求。經市政污水管網排入污水處理廠進一步處理。 2、噪聲 噪聲主要是交通噪聲和水泵房和水源熱泵機組設備噪音。在設計 上選用低噪聲設備，設備房布置在地下室，安裝時對設備基座進行減 震處理，隔音降噪。通過以上措施，降噪值可達 35db(a)以上。區(qū)域 環(huán)境噪聲符合城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準 （gb3096-93）類標準，即 晝間55db(a)，夜間45db(a)。 3、生活垃圾 日常產生的生活垃圾實行分類袋裝，由物業(yè)公司派專人進行收集 后，運至附近垃圾轉運站集中清理，最后運至生活垃圾衛(wèi)生填埋場。 第十三章第十三章 社會影響分析社會影響分析 一、社會影響效果分析一、社會影響效果分析 （一）本項目實施后，給瑞達路增加了一個亮點。 項目社會影響分析表項目社會影響分析表 序 號社會因素 影響的 范圍、 程度 可能出現的后果措施建議 1 對所在地區(qū)居民生活水平、 生活質量和收入的影響 較大 提高所在地區(qū)居民生活質 量和