加眾地產(chǎn)項(xiàng)目可研

1、湖南加 眾地產(chǎn) 開發(fā)有 限公司湖南安全食品產(chǎn)業(yè)中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目單位：湖南加眾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：瀏陽市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技產(chǎn)業(yè)園可研報(bào)告編制時間：二零一二年五月湖南加眾地產(chǎn)開發(fā)有限公司湖南安全食品生產(chǎn)中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告湖南省農(nóng)業(yè)咨詢中心長沙唯爾思咨詢有限公司二零一二年五月第一章 總 論1.1 項(xiàng)目單位基本情況1.1.1 概況湖南加眾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于 2011 年 9 月在湖南省工商局 注冊成立， 位于瀏陽市農(nóng)業(yè)科技產(chǎn)業(yè)園， 注冊資本 1000 萬元， 現(xiàn)有職工 37 人，其中技術(shù)人員 3 人，管理人員 34 人。公司 主要從事工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。2012 年，公司

2、計(jì)劃投資 5 億元，全力打造湖南安全食品產(chǎn) 業(yè)中心建設(shè)項(xiàng)目， 對接長株潭食品產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移。 該項(xiàng)目規(guī)劃建 設(shè) 30 萬平方米的國際標(biāo)準(zhǔn)廠房，打造糧油深加工、飲料營養(yǎng) 食品加工、 農(nóng)副產(chǎn)品加工、 食品原輔材料加工四大食品產(chǎn)業(yè)集 群。引進(jìn)企業(yè) 60-80 家，新增就業(yè)崗位 4000 個，創(chuàng)年產(chǎn)值 30 億元，創(chuàng)年上繳稅收 1.5 億元。目前已完成 208 畝土地征用、 立項(xiàng)、規(guī)劃、項(xiàng)目設(shè)計(jì)等前期 工作， 7 月份即可開工。項(xiàng)目建成后，將成為全國安全食品產(chǎn) 業(yè)的示范區(qū)， 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技樣板區(qū)， 真正實(shí)現(xiàn)兩型產(chǎn)業(yè)園的建 設(shè)目標(biāo)。1.1.2 法人代表基本情況公司法人代表劉常青，男，40歲，湖南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院

3、MBA結(jié)業(yè)。湖南 加盛農(nóng)業(yè)投資有限公司董事長，公司下轄的湖南省美津園糧油食品有限公 司、瀏陽市九道灣茶油產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司、 湖南加眾地產(chǎn)有限公司和湖南加 和菌業(yè)有限公司董事長。1.2 項(xiàng)目基本情況1.2.1 項(xiàng)目名稱、建設(shè)性質(zhì)及建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目名稱：湖南安全食品產(chǎn)業(yè)中心建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)：新建建設(shè)地點(diǎn)：瀏陽市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技產(chǎn)業(yè)園1.2.2 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模本項(xiàng)目總占地面積 208 畝，計(jì) 138381.74 平方米，總建筑面積 259663.08 萬平方米。其中，綜合辦公樓 23881.70 平方米；標(biāo)準(zhǔn)化廠房 20 棟， 164970.7 平方米；設(shè)備用房 1600.00 平方米；職工宿舍用房 287

4、59.62 平方米；綜合 服務(wù)樓 12715.52 平方米；商業(yè)住宅 27735.54 平方米。本項(xiàng)目建設(shè)場區(qū)道路、廣場等輔助工程和其他配套設(shè)施。1.2.3 建設(shè)期限2012年 6月至 2014年 5 月124投資結(jié)構(gòu)及資金來源項(xiàng)目總投資38979.46萬元，其中，公司自籌18949.46萬元，融資資金12000萬元,預(yù)售資金8000萬元。1.2主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1-1主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表項(xiàng)目名稱總體規(guī)劃數(shù)值單位總規(guī)劃用地面積138381.74m2其中道路用地面積1455.61im2凈用地面積136926.13im2總建筑面積259663.08im2其中:1、辦公樓建筑面積23881.70im2

5、2 、廠房建筑面積164970.70im23 、設(shè)備用房1600im24、職工宿舍28759.62im25、綜合服務(wù)樓12715.52im26、管理人員宿舍27735.54im2建筑基底面積47144.88im2計(jì)容積率面積71568im2容積率1.90建筑密度34.43%綠地率31.70%綠化用地面積43401.14m2機(jī)動車泊車位302個其中地上車位167個地下車位135個建設(shè)工期24月投資利潤率21.44%投資利稅率28.59%盈虧臨界點(diǎn)65.20%125項(xiàng)目效益項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益：本項(xiàng)目建成后，項(xiàng)目單位新增銷售收入59737.52萬元，實(shí)現(xiàn)利潤11134.75元，稅金2783.69萬元。項(xiàng)目

6、社會效益：本項(xiàng)目有利于加快推進(jìn)長沙市食品安全城市的 建設(shè)；有利于對接長株潭食品產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；有利于食品產(chǎn)業(yè)監(jiān)管措施的 落實(shí)；有利于推進(jìn)長株潭兩型社會建設(shè)。1.3可行性研究報(bào)告編制依據(jù)1.3.1 2006-2010年中共中央、國務(wù)院 1號文件1.3.2 2004年7月國家關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)食品安全工作的決定（國發(fā)辦200423 號）1.3.3 2007年7月25日 國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)食品等產(chǎn)品安全監(jiān)督管理的特別規(guī)定（國務(wù)院503號令）1.3.4 產(chǎn)品質(zhì)量法、食品衛(wèi)生法1.3.5工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)許可證暫行條例1.3.6 2009年7月20日國務(wù)院中華人民共和國食品安全法實(shí)施條例1.3.7 項(xiàng)目單位提供的有關(guān)資料1

7、.4綜合評價瀏陽市各項(xiàng)事業(yè)迅速發(fā)展，產(chǎn)權(quán)制度改革、 金融安全區(qū)創(chuàng)、 城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境優(yōu)化等工作在全省獨(dú)樹一幟，被譽(yù)為“瀏陽現(xiàn)象”，成為“全 國衛(wèi)生城市”、“全國社會治安綜合治理先進(jìn)縣（市）”、“優(yōu)秀旅游 城市”和“湖南省文明城市”。瀏陽已連續(xù)幾屆進(jìn)入全國百強(qiáng)縣。第十 一屆全國縣域經(jīng)濟(jì)百強(qiáng)縣（市）排名中，湖南省長沙四小龍中長沙縣、 瀏陽市、寧鄉(xiāng)縣 3個縣（市）全部跨進(jìn)了全國百強(qiáng)；瀏陽市位居全國第 64位，中部第3位，湖南省第2位，競爭力狀態(tài)為相對穩(wěn)定。同時發(fā)布 的2010年度湖南省縣域經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣市，瀏陽排名第3,僅次于長沙縣和望城縣。項(xiàng)目實(shí)施不僅發(fā)揮了區(qū)域比較優(yōu)勢，也有利于推進(jìn)瀏陽市農(nóng) 業(yè)產(chǎn)業(yè)化

8、和農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)，形成全國首個安全食品產(chǎn)業(yè)中心。項(xiàng) 目符合國家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)規(guī)劃，符合瀏陽市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的發(fā) 展方向。本項(xiàng)目建成后，項(xiàng)目單位新增銷售收入 59737.52 萬元，實(shí) 現(xiàn)利潤 11134.75 元，稅金 2783.69 萬元。具有較好的財(cái)務(wù)贏利 和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)、社會、生態(tài)效益同步增長，切實(shí)可行。建議國家 和省、市政府對本項(xiàng)目給予重點(diǎn)支持。優(yōu)先立項(xiàng)，使項(xiàng)目得以早 日實(shí)施。第二章 背景及必要性2.1 項(xiàng)目背景目前，我國的食品安全現(xiàn)狀堪憂。生產(chǎn)、流通、消費(fèi)等各個環(huán)節(jié)的食品安 全問題屢有發(fā)生。食品安全問題已成為全國人們極為關(guān)注的熱點(diǎn)問題。微生物造成的食源性疾病問題。據(jù)衛(wèi)生部提供的資

9、料 ,2010 年衛(wèi)生部共收 到全國重大食品中毒事件報(bào)告 220起， 7383人中毒， 184人死亡，涉及 100 人以上的食物中毒事件 7 起。食物中毒事件報(bào)告中， 微生物性食物中毒事件 的報(bào)告起數(shù)和中毒人數(shù)最多，分別占總數(shù)的 36.82 和 62.10 。 2001 年在 江蘇、安徽等發(fā)生了有史以來最大的腸出血性大腸桿菌食物中毒，造成 77 人死亡；人們食用了被沙門氏菌感染的禽肉而廣泛發(fā)生于學(xué)校、家庭、公共 餐飲單位的食物中毒多起， 其中不乏有上百人的大型食物中毒， 微生物性危 害已成為中國食品安全的主要問題?；瘜W(xué)污染所導(dǎo)致的食品安全問題。 人們受到利益的驅(qū)使， 不斷追求農(nóng)作物、 家禽以及

10、水產(chǎn)品更高的產(chǎn)量， 就會過量使用化肥、農(nóng)藥、激素類等化學(xué)用品,從源頭上威脅到了食品安全。2010年12月底，國家有關(guān)部門對北京、上海 和廣東三地超市的蔬菜和水產(chǎn)品隨機(jī)抽取了18份樣品，有4個樣品含有世界衛(wèi)生組織列為毒性最高的I類農(nóng)藥；有11個樣品含有世界衛(wèi)生組織列為 中等毒性的農(nóng)藥；有5個樣品含有有機(jī)磷類農(nóng)藥； 有1個樣品上殘留的農(nóng)藥 量極可能導(dǎo)致消費(fèi)者超過此種農(nóng)藥的每日允許攝入量（以4 5歲兒童為例）；有4個樣品上殘留的農(nóng)藥量極可能導(dǎo)致消費(fèi)者接近此種農(nóng)藥的每日允 許攝入量（以1至2歲幼兒為例）；有9個樣品含有至少5種農(nóng)藥殘留。這 些農(nóng)藥進(jìn)入人體后，大大增加人類癌癥、嬰兒畸形病發(fā)的概率。環(huán)境污

11、染對食品安全的威脅。工業(yè)的快速發(fā)展，工業(yè)產(chǎn)生的廢棄物、廢水、廢氣會對周圍的環(huán)境產(chǎn)生污染。在中國的其他地方的湖泊和河流也遭到不同程度的污染，使得藻類污染以及富營養(yǎng)化程度嚴(yán)重。這些污染物會在農(nóng) 作物、家禽以及水產(chǎn)品中不斷積累。同時，汽車尾氣的排放和燃燒都會造成 大氣的污染，對食品安全造成威脅。食品加工過程中的污染。濫用食品添加劑，非法添加物造成的食品問題， 食品添加劑用于改善食品品質(zhì)、延長食品保存期、便于食品加工和增加食品營養(yǎng)成分的一類化學(xué)合成或天然物質(zhì)。是為改善食品色、香、味等品質(zhì)，以 及為防腐和加工工藝的需要而加入食品中的化合物質(zhì)或者天然物質(zhì)。但是濫用，非法使用食品添加劑就會對食品安全造成威脅

12、。2008年9月，我國發(fā)生了震驚中外的三鹿奶粉事件，因受奶粉中非法添加物質(zhì)的危害，全國262662名患幾身受其害；175家嬰幼兒奶粉生產(chǎn)企業(yè)中，66家企業(yè)停止生產(chǎn)嬰幼兒奶粉，導(dǎo)致食用了受污染奶粉的嬰幼兒產(chǎn)生腎結(jié)石病癥，其原因是奶粉 中含有三聚氰胺。非法生產(chǎn)、經(jīng)營帶來的食品安全問題。不法分子受到利益的驅(qū)使，只注 重生產(chǎn)和銷售，非法使用化學(xué)物品作為食品原料，對食品安全造成威脅。2011年1月19日，湖南電視臺都市頻道記者曝光了“化學(xué)火鍋”中令人驚 心的一幕，長沙黃興路步行街季季紅火鍋城，其廚房鍋底配制間不見熬湯的大骨和爐灶，十幾平方米的制作間中擺放著11個鋼盆，裝著鍋底中添加的各種配料：香料粉、雞

13、精、食鹽等等，以及一種乳白色、叫不出名字的濃稠 液體。工作人員忙著用這種白色液體兌上自來水“調(diào)出”鮮美的“骨頭高湯”。此外，在農(nóng)村市場、城鄉(xiāng)結(jié)合部及校園周邊兜售無廠名廠址、無出廠合格證、無保質(zhì)期的“三無”食品、假冒偽劣食品，嚴(yán)重危害城鄉(xiāng)居民和未成年人的 身體健康。針對食品安全存在的嚴(yán)重問題，國家采取了一系列的監(jiān)管措施。國務(wù)院 2004年7月頒發(fā)了關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)食品安全工作的決定（國發(fā)辦200423號）確定了對食品安全實(shí)行分段監(jiān)管的體制：農(nóng)業(yè)部門負(fù)責(zé)初級農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn) 環(huán)節(jié)的監(jiān)管；質(zhì)檢部門負(fù)責(zé)食品生產(chǎn)加工環(huán)節(jié)的監(jiān)督；工商行政管理部門負(fù)責(zé)食品流通環(huán)節(jié)的監(jiān)管； 衛(wèi)生部門負(fù)責(zé)餐飲業(yè)和食堂等消費(fèi)環(huán)節(jié)的監(jiān)管；

14、食品藥品監(jiān)管部門負(fù)責(zé)對食品安全的綜合監(jiān)督、組織協(xié)調(diào)和依法查處重大事 故；2007年7月 25日頒布的 國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)食品等產(chǎn)品安全監(jiān)督管理的特別規(guī)定（國務(wù)院503號令），其目的也在于明確生產(chǎn)經(jīng)營者、監(jiān)督管理部門和地方人民政府的責(zé)任，加強(qiáng)各監(jiān)督管理部門的協(xié)調(diào)、配合，特別規(guī)定對 現(xiàn)行II部法律，22部行政法規(guī)有關(guān)產(chǎn)品安全監(jiān)督管理的規(guī)定加以重申、明確、補(bǔ)充，為產(chǎn)品監(jiān)管提供可操作性、有針對性和更有力的法律武器，使得特 別規(guī)定與產(chǎn)品質(zhì)量法、食品衛(wèi)生法、工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)許可證暫行條例 等法律法規(guī)的內(nèi)容上的重合和沖突進(jìn)行了明確。自2009年2月 28日第一屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第七次會議通過第一百零四條：

15、食品安全法自2009年6月1日起施行，我國的食品安全監(jiān)管工作做了較大調(diào)整，對食我國的食品安全監(jiān)管的相關(guān)制度都做了明確的說明，食品安全監(jiān)管的各個環(huán)節(jié)及相關(guān)部門職責(zé)的設(shè)定也很詳細(xì)。但是，往往因?yàn)槿狈ο到y(tǒng)性和完整性，經(jīng)常 會遇到很多環(huán)節(jié)銜接和交叉的情況，使得監(jiān)管執(zhí)法過程并不能按照政策制定 者的意愿進(jìn)行；2009年7月20日國務(wù)院又出臺了中華人民共和國食品安全 法實(shí)施條例，可以看出我國對食品安全監(jiān)管所出臺的一系列政策法律體系 是比較完備的，也顯示了我國政府對于食品安全監(jiān)管上的重視程度。但是， 食品安全監(jiān)管政策能否得到很好的執(zhí)行，直接影響到食品安全的問題。2.2項(xiàng)目區(qū)社會經(jīng)濟(jì)狀況瀏陽是長沙市管的縣級市，

16、處于長沙、株洲、湘潭三市“金三角”地帶，距省會長沙60公里，距黃花國際機(jī)場40公里，距京珠高速公路 50公里，是國家兩型社會試驗(yàn)區(qū)長株潭城市 群的組成部分。瀏陽市地域東西寬105.8公里，南北長 80.9公里，總面積 5007平方公里。市轄 4個街道、26個鎮(zhèn)、7個 鄉(xiāng)。瀏陽市經(jīng)濟(jì)以鞭炮煙花、生物醫(yī)藥、紡織服裝、建筑材料、 機(jī)械制造、礦產(chǎn)冶煉、食品加工、化工塑料、竹木加工、花卉 苗木等十大產(chǎn)業(yè)為支撐。其中鞭炮煙花、生物醫(yī)藥、紡織服裝 和花卉苗木頗有影響。瀏陽市總?cè)丝?138萬。其中農(nóng)業(yè)人口約100萬人，農(nóng)村勞動力32萬人，2009年農(nóng)民人均純收入為 3232元。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)以水 稻、柑橘、花生、黃

17、花等傳統(tǒng)農(nóng)作物為主，畜牧業(yè)生產(chǎn)以生豬生 產(chǎn)為主，食品加工生產(chǎn)已成為經(jīng)濟(jì)的主要支柱產(chǎn)業(yè)，具有良好的 發(fā)展食品加工產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)的物質(zhì)基礎(chǔ)和群眾基礎(chǔ)。2.2本行業(yè)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀食品加工業(yè)對于拉動瀏陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有相當(dāng)重大的作用。隨著食品加工業(yè)的發(fā)展，不僅帶動了養(yǎng)殖業(yè)，種植業(yè)的發(fā)展，同時 也拉動了運(yùn)輸、包裝、飼料等行業(yè)的發(fā)展，為項(xiàng)目實(shí)施提供了一 個非常好的建設(shè)環(huán)境。但目前瀏陽市上規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)少， 農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)量較低，加工工藝滯后，因此，食品加工發(fā)展?jié)摿?大。2.3項(xiàng)目建設(shè)的必要性(1) 本項(xiàng)目是長沙市建設(shè)食品安全城市的需要2008 年，長沙市在全國率先提出了建設(shè)食品安全城市的工作目標(biāo)，這表 明

18、市委、 政府高度重視食品安全工作， 同時也是市委市政府高度重視民生的 一個重要舉措。市委、政府堅(jiān)持標(biāo)本兼治、重在治本，預(yù)防結(jié)合、重在預(yù)防 的原則，按照政府主導(dǎo)、企業(yè)負(fù)責(zé)、部門聯(lián)動、公眾參與的基本思路，重點(diǎn) 構(gòu)建食品標(biāo)準(zhǔn)體系、產(chǎn)品檢測體系、監(jiān)管責(zé)任體系、誠信社會體系和法規(guī)制 度體系，突出標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)工程、放心市場工程和陽光消費(fèi)工程，使全市的食品 安全呈現(xiàn)出持續(xù)向好、安全可控的局面。要建設(shè)好食品安全城市， 首要的一條，是要加強(qiáng)食品安全監(jiān)管。 市委、政府采取了很多行之有效的監(jiān)管措施， 把嚴(yán)格依法加強(qiáng) 食品安全監(jiān)管作為建設(shè)食品安全城市的一個重點(diǎn)來抓。 一是進(jìn) 一步健全監(jiān)管體系。從生產(chǎn)環(huán)節(jié)、加工環(huán)節(jié)、流通環(huán)

19、節(jié)、貯藏 環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)， 食品安全監(jiān)管都必須做到疏而不漏、 管而不 松。從把好原料的進(jìn)口關(guān)、食品的加工關(guān)和市場的銷售關(guān)入手， 落實(shí)好監(jiān)管的責(zé)任要求， 健全好監(jiān)管的責(zé)任體系。 二是進(jìn)一步 突出監(jiān)管重點(diǎn)。食品安全涉及到方方面面， 必須要實(shí)現(xiàn)全過程、 全覆蓋、 全監(jiān)管。重點(diǎn)要確保基本的食品安全 。三是進(jìn)一步形 成監(jiān)管合力。 長沙率先建立了食品安全管理辦公室， 作為政府 的組成單位， 這在全國是第一家， 作為食品安全管理綜合協(xié)調(diào) 機(jī)構(gòu)，協(xié)調(diào)農(nóng)業(yè)、畜牧、質(zhì)監(jiān)、工商、食藥等部門，共同加強(qiáng) 食品安全監(jiān)管。然而，盡管政府部門千方百計(jì)采取了監(jiān)管措施，加大了監(jiān)管力度，但是，食品安全形勢依然嚴(yán)峻， 問題層出不窮，

20、 為什么？一個重要原因在于食品的 生產(chǎn)、經(jīng)營有其自身的特點(diǎn)。一是產(chǎn)業(yè)鏈長。任何一個食品都要經(jīng)過種養(yǎng)、 加工、儲藏、流通、銷售等多個環(huán)節(jié)，任何一個環(huán)節(jié)疏漏，都會影響食品的 安全。 二是流動性快。無論是基本食品還是一些特殊食品，一旦進(jìn)入市場， 流動極快，對于前段和后段的監(jiān)管帶來了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，稍有不慎，不安全的 食品就有可能釀成公共危機(jī)事件。 三是影響面廣。因?yàn)槿魏我豁?xiàng)食品，針 對的都是一個消費(fèi)群體，一旦流入市場，影響的是千家萬戶，關(guān)系的是民生 利益。四是危害性大。輕則影響人民群眾的身體健康，重則影響到人民群眾 的生命安全。 正是食品生產(chǎn)的這個行業(yè)特點(diǎn)， 決定了食品安全問題監(jiān)管的復(fù) 雜性和巨大難度。

21、所以，要建設(shè)食品安全城市，除了加強(qiáng)監(jiān)管之外，還有一個重要的 方面，就是抓生產(chǎn)，抓源頭，抓加工環(huán)節(jié)，特別是抓住廣大小微食品 生產(chǎn)企業(yè)。提供條件，提供平臺，讓它們進(jìn)行集約化、規(guī)模化、規(guī)范 化、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，既便于統(tǒng)一監(jiān)管，也有利于企業(yè)自身加強(qiáng)約束，自 身提高。本項(xiàng)目的實(shí)施，完全能夠?yàn)樾∥⑹称菲髽I(yè)提供這樣一個平臺。（2）本項(xiàng)目是對接長株潭食品產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的需要 要建設(shè)長沙食品安全城市，要發(fā)展壯大長沙市食品產(chǎn)業(yè)，就必須加 快長株潭食品產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的步劃。在 2012年 4 月 17 日長沙市政府主辦 的“2012長株潭食品產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移招商推介會 ”上，市商務(wù)局局長楊興龍?zhí)?出，作為湖南 “千億產(chǎn)業(yè) ”之一的食品產(chǎn)業(yè)

22、，未來將打造成湖南的支柱 產(chǎn)業(yè)，長沙市政府也已經(jīng)明確了長沙食品產(chǎn)業(yè)向周邊城市轉(zhuǎn)移的大趨 勢，這是推動食品產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然要求。 “長沙食品產(chǎn)業(yè)向周邊工業(yè)園 區(qū)集中，有利于質(zhì)量監(jiān)督、環(huán)境管理和土地集約利用，有利于統(tǒng)一化、 制度化管理，有利于政府對整個行業(yè)的發(fā)展進(jìn)行引導(dǎo)。同時在食品安 全問題頻發(fā)的今天，這種集中也便于在食品安全方面的監(jiān)管。 ”目前長 沙的食品產(chǎn)業(yè)依然處于一個零散的狀態(tài)，在企業(yè)規(guī)模和企業(yè)規(guī)范方面 離市委政府的預(yù)期都存在距離，促使小型食品企業(yè)的轉(zhuǎn)型，是當(dāng)前政 府相關(guān)部門一項(xiàng)極為重要的工作。為了推動小微食品企業(yè)的規(guī)范化生產(chǎn)， 2010 年，長沙市政府下發(fā)文 件，重新明確了 QS （食品安全

23、許可證）的發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)，文件上明確規(guī)定 申請QS,必須要有土地使用證明。調(diào)查表明，以長沙市為例，位于黎 托、高橋及城鄉(xiāng)結(jié)合部的一些棚戶區(qū)的一些小微食品加工企業(yè)，絕大 部分企業(yè)的廠址使用土地為租賃獲得，沒有政府所要求的土地使用證 明。僅黎圫一個鎮(zhèn)，注冊的食品加工生產(chǎn)小微企業(yè)近 300 家，加上黑 作坊，大約有 500家食品加工廠。從 2011年 9月起，長沙市質(zhì)監(jiān)部門 對黎圫食品企業(yè)全面整治。 至今已有 150 余家企業(yè)因?yàn)椴缓细癖蝗【啞?而接下來三年，整治將延續(xù)，并且將進(jìn)一步加大力度。目前，黎圫鄉(xiāng) 已被規(guī)劃為汽車工業(yè)、制造工業(yè)等相關(guān)機(jī)械制造業(yè)用地，高橋商業(yè)區(qū) 的改造升級，也在規(guī)劃實(shí)施當(dāng)中，不可能提

24、供大量的成片土地給小微 食品企業(yè)，一些小微食品企業(yè)，想要獲得土地使用證，最有效、最經(jīng) 濟(jì)、最可行的辦法，就是將企業(yè)搬入湖南安全食品產(chǎn)業(yè)中心這樣的食品工業(yè)園區(qū)。（3）本項(xiàng)目是食品產(chǎn)業(yè)監(jiān)管措施得以落實(shí)的需要涉及食品產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管部門多，政府采取的監(jiān)管措施也多，但是，監(jiān) 管的效果卻并不理想，其中一個重要的原因就是食品行業(yè)點(diǎn)多，面廣， 產(chǎn)業(yè)鏈長，地域分散，監(jiān)管的難度非常大。以長沙為例，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)， 長沙市食品行業(yè)生產(chǎn)加工企業(yè)、流通企業(yè)、餐飲單位數(shù)量龐大，達(dá) 萬家之多，其中小企業(yè)、小作坊、小食店、小餐館、小攤販等“五小 門店”約占 20 %左右。這些“五小門店”大多分布散、流動性強(qiáng)，生 產(chǎn)管理欠規(guī)范，無證經(jīng)

25、營、摻雜使假、以次充好等問題較為突出。特 別是“五小門店”業(yè)主中弱勢群體對象較多，整改難度大。同時，食 品安全監(jiān)管基礎(chǔ)工作整體上仍然較為薄弱，監(jiān)管力量不能滿足實(shí)際需 要，整治工作復(fù)雜而艱巨。這些分布散、流動性強(qiáng)的“五小門店”監(jiān) 管起來的難度非常大。反之，實(shí)施本項(xiàng)目，建設(shè)安全食品產(chǎn)業(yè)中心或 園區(qū)，監(jiān)管措施就能得到有效落實(shí)。一是便于強(qiáng)化源頭監(jiān)管。現(xiàn)在很 多食品安全問題，要等到事發(fā)后，政府才能采取應(yīng)對措施，往往陷于 被動，究其原因，就在于食品行業(yè)生產(chǎn)加工企業(yè)、流通企業(yè)數(shù)量龐大， 其中小企業(yè)、小作坊、小食店、小餐館、小攤販等“五小門店”大多 分布散、流動性強(qiáng)，生產(chǎn)地點(diǎn)隱僻，使監(jiān)管部門很難采取有效的、得

26、 力的措施。二是便于長效保障機(jī)制的落實(shí)。為了改善食品安全狀況， 長沙市先后制定出臺了長沙市加強(qiáng)食品安全管理的實(shí)施意見 、 沙市食品市場準(zhǔn)入管理辦法等系列制度規(guī)章規(guī)范性文件，完善食品 抽檢與行政監(jiān)督、行政執(zhí)法與司法究責(zé)的制度銜接，制定熟食制品、 米粉、臘制品等地方特色食品標(biāo)準(zhǔn)。完善市場準(zhǔn)入、產(chǎn)品召回、信息 發(fā)布、應(yīng)急處置等制度。出臺食品安全不良信用記錄管理辦法 ，實(shí) 行嚴(yán)重違法“一次黃牌警告，二次吊銷證照”和媒體公開曝光制度。 然而，由于受到食品行業(yè)特點(diǎn)的制約，這些制度措施的落實(shí)效果并不 如人意。但是，如果把它們搬入環(huán)境優(yōu)美、管理規(guī)范、設(shè)施齊全的食 品產(chǎn)業(yè)園區(qū)，政府部門進(jìn)行監(jiān)管就要容易得多，監(jiān)管

27、的效果也要好得 多。能真正使食品安全的監(jiān)管落到實(shí)處，使那些昧著良心、喪失道德， 制造假劣、有毒食品的不敢為、不敢做，從而失去生存的土壤。（4）本項(xiàng)目是小微食品企業(yè)自身轉(zhuǎn)型升級規(guī)范發(fā)展的需要 隨著經(jīng)濟(jì)社會的進(jìn)一步發(fā)展， 人們越來越關(guān)注食品安全， 越來越對假冒偽 劣食品近乎恐慌， 政府勢必不斷加強(qiáng)整頓和懲罰的力度， 那種在城鄉(xiāng)結(jié)合部、 在偏僻的角落里進(jìn)行的棚戶式、作坊式的食品生產(chǎn)，那種無序的、粗放的、 不按標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)的小食品模式， 是注定沒有市場的， 是做不大的， 即使做大了， 也長不了。對于中小食品企業(yè)，出路只有一條，乘兩型社會的東風(fēng)，盡快搶 抓機(jī)遇，提質(zhì)轉(zhuǎn)型，華麗轉(zhuǎn)身，做規(guī)范，做標(biāo)準(zhǔn)，做安全，做

28、質(zhì)量，才能最 終找到自己的立足之地。本項(xiàng)目為“生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化、加工標(biāo)本化、流通標(biāo)識化”提供了很好地 平臺。生產(chǎn)要標(biāo)準(zhǔn)化，企業(yè)是不是按生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行生產(chǎn)；加工要標(biāo) 本化，這便于追究責(zé)任，便于溯源，便于建立不合格產(chǎn)品的召回制度； 銷售流通環(huán)節(jié)要標(biāo)識化，就是所有市場的商品，都要明碼標(biāo)識，不管 生產(chǎn)企業(yè)確定什么標(biāo)準(zhǔn)，最后流通企業(yè)都應(yīng)該進(jìn)行檢測，并且要把檢 測結(jié)果標(biāo)識清楚。只有每一個環(huán)節(jié)把監(jiān)管體系健全，把監(jiān)管責(zé)任落實(shí)， 才能保證食品安全?，F(xiàn)在一些食品經(jīng)營企業(yè)，加工原料沒有提供原料 的生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)，沒有檢測的質(zhì)量標(biāo)識，既不管是誰拿來的，也不問從哪 拿來的，就進(jìn)行生產(chǎn)。如果進(jìn)入安全食品產(chǎn)業(yè)園區(qū)，這一切都不可能 容許

29、發(fā)生，因?yàn)?，中心建立了健全的質(zhì)量安全監(jiān)管體系和產(chǎn)品質(zhì)量追 溯體系。（5）本項(xiàng)目是對接長株潭兩型社會建設(shè)的需要 長株潭是全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型兩型社會的試驗(yàn)區(qū)， 兩型社會的建 設(shè)，對中小食品企業(yè)來說，是一個提質(zhì)轉(zhuǎn)型、跨越式發(fā)展的巨大機(jī)遇。建設(shè) 安全食品產(chǎn)業(yè)中心，把小微食品企業(yè)集中起來，進(jìn)行規(guī)模化、集約化生產(chǎn)， 相對于那種在低矮的茅房里，在棚戶區(qū)，在城鄉(xiāng)結(jié)合部，不僅改善了生產(chǎn)環(huán) 境，而且極大地節(jié)約了土地資源，節(jié)約了社會成本和其他社會資源；同時， 生產(chǎn)廠區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，生產(chǎn)廠房寬敞明亮，環(huán)境優(yōu)美和諧，能夠推動企業(yè)快速 轉(zhuǎn)型，朝著國際化廠房、精細(xì)化管理、標(biāo)準(zhǔn)化流程方向轉(zhuǎn)， 朝著生產(chǎn)規(guī)范、 標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格、質(zhì)

30、量過硬、安全放心的生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)。使從事小微食品生產(chǎn)的企業(yè) 主轉(zhuǎn)型升級成為有理想、有追求、負(fù)責(zé)任的企業(yè)家。使小微食品企業(yè)的生產(chǎn) 經(jīng)營自覺融入到長株潭兩型社會建設(shè)中來。第三章 場址選擇與建設(shè)規(guī)模3.1 場址現(xiàn)狀3.1.1 地點(diǎn)與地理位置 湖南安全食品產(chǎn)業(yè)中心南鄰瀏大路，東鄰農(nóng)業(yè)園辦公區(qū)，北臨交通干道，西臨交通干道。城市主干道等均由此經(jīng)過，區(qū)域內(nèi)道路寬廣通暢。本項(xiàng)目交通條件優(yōu)越，運(yùn)輸便捷。周邊企業(yè)無大型污染源，環(huán)境條件良好。3.1.2場址土地權(quán)屬類別及占地面積本項(xiàng)目建設(shè)用地屬瀏陽市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技產(chǎn)業(yè)園出讓土地，為湖南加眾房地產(chǎn)幵發(fā)公司競拍獲得土地使用權(quán)，相關(guān)手續(xù)已辦好，場址用地權(quán)屬清楚， 無權(quán)屬糾紛。擬

31、建項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積138381.74仃，建筑物占地面積為47144.88 仃。3.2場址條件3.2.1地形地貌瀏陽境內(nèi)地勢西高東低，呈階梯狀傾斜。擬建項(xiàng)目場地地處瀏陽市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技產(chǎn)業(yè)園，用地內(nèi)已做好“五通一平”，即：宗地紅線外通路、 通上水、通下水、通電、通訊及紅線內(nèi)場地平整。幵發(fā)條件好。3.2.2自然條件瀏陽隸屬長沙市，位于湖南東部偏北，東鄰江西省銅鼓、萬載、宜 春；南接江西省萍鄉(xiāng)及湖南省醴陵、株洲；西倚省會長沙；北界岳陽 市平江。古代瀏陽地屬荊州，因縣城位于瀏水之陽而得名。東漢建安 14年（公元209年），即為東吳將領(lǐng)周瑜“俸邑”之一。由此可知瀏 陽建縣至今已1790年。而且瀏陽是著名

32、的“將軍之鄉(xiāng)”與聞名的“花 炮之鄉(xiāng)”。瀏陽市面積4999平方公里，2011年人口 136萬，氣候?qū)賮?熱帶季風(fēng)性濕潤氣候。得天獨(dú)厚的地理?xiàng)l件，瀏陽市是一個農(nóng)業(yè)大市， 各種農(nóng)產(chǎn)品十分豐富，為食品加工企業(yè)提供豐富的原材料。除4、5月份雨季外，其它均為施工的良好季節(jié)，氣候條件對施工影響 較小，全年施工周期長。323工程地質(zhì)水文條件本項(xiàng)目為低層廠房建筑，建設(shè)方未提供地質(zhì)勘測資料， 建議項(xiàng)目幵工之 前，建設(shè)方應(yīng)依照相關(guān)法規(guī)，向地質(zhì)環(huán)境監(jiān)測部門申請進(jìn)行建設(shè)用地災(zāi)害危 險(xiǎn)性評估，并慎重處理好地基礎(chǔ)。3.2.4地震根據(jù)國家地震局2001年2月發(fā)布的“中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖”(GB18306-2001)查得：該區(qū)

33、域地震動峰值加速度為 g=0.05，地震反應(yīng)譜特 性周期為S=0.35。根據(jù)瀏陽市總體規(guī)劃要求，所有新建工程都必須按地震烈度6度構(gòu)成設(shè)防。3.2.5城市規(guī)劃與區(qū)域性規(guī)劃要求在瀏陽市總體規(guī)劃中，擴(kuò)充發(fā)展農(nóng)業(yè)園區(qū)是瀏陽發(fā)展的總體戰(zhàn)略，本項(xiàng)目所在地是一個重要的兩型社會亮點(diǎn)，是一塊重要的商業(yè)綜合用地。將該區(qū)域作為主要的食品加工產(chǎn)業(yè)園區(qū)，本項(xiàng)目規(guī)劃符合農(nóng)業(yè)園總體規(guī)劃要求。3.2.6 區(qū)域交通條件瀏陽是由湖南省直管的省直管市，處于長沙、株洲、湘潭三市“金三角”地帶，距省會長沙60公里，距黃花國際機(jī)場40公里，距京珠高速公路50公里，是國家兩型社會試驗(yàn)區(qū)長株潭城市群的組成部分。瀏陽 市地域東西寬 105.8

34、公里，南北長 80.9公里。3.2.7公共設(shè)施條件327.1 給排水及供電本項(xiàng)目用電量大，由城市電網(wǎng)輸入。場址已接通城市自來水，本項(xiàng)目用電、生產(chǎn)生活用水都不成問題。供水、供電都能提供保證。327.2 市政交通本項(xiàng)目距省會長沙 60公里，距黃花國際機(jī)場40公里，距京珠高速公路50公里，瀏大高速在項(xiàng)目區(qū)有互通連接。城市主干道等均由此經(jīng)過， 區(qū)域內(nèi)道路寬廣通暢。本項(xiàng)目交通條件優(yōu)越，運(yùn)輸便捷。3.2.7.3由E電通訊瀏陽市屬區(qū)域內(nèi)通信中心，城區(qū)已建成程控交換網(wǎng)、寬帶互聯(lián)網(wǎng)、長 途數(shù)字傳輸網(wǎng)、移動通訊網(wǎng)等現(xiàn)代電信網(wǎng)絡(luò)，本項(xiàng)目信息傳遞方便。3.2.8社會環(huán)境條件瀏陽市各項(xiàng)事業(yè)迅速發(fā)展，產(chǎn)權(quán)制度改革、 金融

35、安全區(qū)創(chuàng)、 城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境優(yōu)化等工作在全省獨(dú)樹一幟，被譽(yù)為“瀏陽現(xiàn)象”，成為“全 國衛(wèi)生城市”、“全國社會治安綜合治理先進(jìn)縣（市）”、“優(yōu)秀旅游 城市”和“湖南省文明城市”。瀏陽已連續(xù)幾屆進(jìn)入全國百強(qiáng)縣。第十 一屆全國縣域經(jīng)濟(jì)百強(qiáng)縣（市）排名中，湖南省長沙四小龍中長沙縣、 瀏陽市、寧鄉(xiāng)縣 3個縣（市）全部跨進(jìn)了全國百強(qiáng)；瀏陽市位居全國第 64位，中部第3位，湖南省第2位，競爭力狀態(tài)為相對穩(wěn)定。同時發(fā)布 的2010年度湖南省縣域經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣市，瀏陽排名第3,僅次于長沙縣和望城縣。瀏陽市人民政府都把安全食品產(chǎn)業(yè)中心建設(shè)項(xiàng)目作為重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行扶持，項(xiàng)目所在地瀏陽農(nóng)業(yè)科技產(chǎn)業(yè)園為入園企業(yè)提供一站式 服務(wù)

36、，代辦項(xiàng)目入園的工商、稅務(wù)、立項(xiàng)、報(bào)建等手續(xù)。園區(qū)實(shí) 行封閉式管理，推行“一個窗口對外，一站式審批，一條龍服務(wù)” 的辦事程序。主要優(yōu)惠政策有，對新入園的建設(shè)項(xiàng)目，首次固定 資產(chǎn)投資超 2000 萬元，屬貸款建設(shè)項(xiàng)目，實(shí)行全額貸款貼息，貼 息期 1-3 年。對具備一定規(guī)模的加工龍頭企業(yè)技術(shù)改造，兩年技 改投資超 1000萬元或一年內(nèi)技改投資超 500萬元的項(xiàng)目， 按當(dāng)年 實(shí)際完成投資的 5%給予財(cái)政扶持。對新入園的經(jīng)批準(zhǔn)為農(nóng)產(chǎn)品加 工農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，年銷售收入 5000 萬元以上，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān) 批準(zhǔn)，免征企業(yè)所得稅。對入園項(xiàng)目實(shí)行無費(fèi)區(qū)管理，免繳本級 行政事業(yè)性收費(fèi)。對投資規(guī)模大、創(chuàng)稅強(qiáng)、建成

37、投產(chǎn)快的知名企 業(yè)，實(shí)行特惠一事一議。以上政策和措施為項(xiàng)目實(shí)施提供了極好 的政策環(huán)境。區(qū)域內(nèi)商家云集，餐飲、購物、休閑、娛樂場所應(yīng)有盡有，縣政府、 各機(jī)關(guān)大院、賓館、學(xué)校、銀行、汽車站、商住小區(qū)等云集周邊，生活用品 市場近在咫尺。交通方便，地理位置優(yōu)越，市政基礎(chǔ)設(shè)施俱全。3.2.9 基礎(chǔ)設(shè)施條件項(xiàng)目地處瀏陽市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技產(chǎn)業(yè)園，園區(qū)距黃花國際空港 60公里，距長沙市 80 公里，大瀏高速和湘贛 309省道穿園而過， 擁有快速抵達(dá)長三角和珠三角區(qū)最便捷的立體交通通道，交通和 物流運(yùn)輸極為快速方便。 園區(qū)實(shí)現(xiàn)了道路、 水、電、電訊、網(wǎng)絡(luò)“五 通”與土地平整，修建了多條主干道，并已硬化、亮化、綠化。

38、園 區(qū)各干、 支路網(wǎng)已經(jīng)形成， 園區(qū)主干道直接連接大瀏高速。 日供 2 萬噸自來水和給水網(wǎng)絡(luò)工程已完成，梅田水庫和富嶺水庫主干渠 直通園內(nèi)，噴灌、滴灌設(shè)施和標(biāo)準(zhǔn)水渠均已投入使用。 11 萬伏輸 變電站與線路可滿足園區(qū)開發(fā)建設(shè)和企業(yè)生產(chǎn)需要。園區(qū)有線電 話、移動通訊、傳真通訊等均已開通， 900 兆赫的電訊塔已建成， 已開通園區(qū)寬帶網(wǎng)絡(luò)。園區(qū)建有高品位的休閑公寓，并可為入園 企業(yè)籌建期間提供高檔辦公寫字樓和環(huán)境優(yōu)美的員工公寓。 同時， 高科技農(nóng)業(yè)設(shè)施區(qū)、生活服務(wù)中心等已按需要完成了土地平整和 改造。3.2.10 征地拆遷條件 本項(xiàng)目建設(shè)用地為新征用地，相關(guān)用地手續(xù)均已辦好。場址權(quán)屬清楚， 無產(chǎn)權(quán)

39、糾紛。項(xiàng)目總用地面積 138381.74 平方米。3.2.11 施工條件 本工程需要的建筑材料都可就近解決，施工用電、水由變配電所和自 來水廠供應(yīng)。本項(xiàng)目的實(shí)施，能給當(dāng)?shù)鼐用駧斫?jīng)濟(jì)效益，并可解決部分人 的就業(yè)。 當(dāng)?shù)鼐用穹e極支持本項(xiàng)目。 場區(qū)地質(zhì)條件未發(fā)現(xiàn)影響場地穩(wěn)定性滑 坡、崩塌、泥石流等不良地質(zhì)，場地穩(wěn)定，適宜進(jìn)行工程建設(shè)。交通方便， 運(yùn)輸方便，且本項(xiàng)目場址已通水通電，市政設(shè)施配套齊全。第四章 建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模4.1建設(shè)規(guī)模擬建項(xiàng)目規(guī)劃用地總面積 138381.74仃，建筑總面積259663.08仃。4.2建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目總占地面積 208畝，計(jì)138381.74平方米，總建筑面積259

40、663.08 萬平方米。其中，綜合辦公樓23881.70平方米，含有高標(biāo)準(zhǔn)食品質(zhì)檢中心， 食品研發(fā)中心；標(biāo)準(zhǔn)化廠房20棟，164970.7平方米；職工宿舍用房28759.62 平方米；綜合服務(wù)樓12715.52平方米；高管人員住房 27735.54平方米。本項(xiàng)目建設(shè)場區(qū)道路、廣場等輔助工程和其他配套設(shè)施。第五章 項(xiàng)目營銷5.1執(zhí)行策略指引項(xiàng)目有著充分準(zhǔn)確的前期工作，在產(chǎn)品打造上優(yōu)勢明顯，且體現(xiàn)先進(jìn)的、與產(chǎn)品相統(tǒng)一的管理理念，為實(shí)際營銷推廣工作提供豐富多樣、層次分明的延展支撐及發(fā)揮空間。同時，項(xiàng)目也具有造就項(xiàng)目地段未來新型工業(yè)小城的美好前景，及大規(guī)模、多業(yè)態(tài)組合，更樹立了農(nóng)業(yè)園兩型產(chǎn)業(yè)良好形象。

41、項(xiàng)目的多個閃光點(diǎn)中哪些方面最能征服消費(fèi)者？項(xiàng)目如何營銷運(yùn)作才能引起整個食品加工業(yè)的關(guān)注，產(chǎn)生強(qiáng)烈的購買欲望？在營銷執(zhí)行過程中，必須遵循 “有的放矢，充分挖掘項(xiàng)目有效閃光點(diǎn)”的思想，經(jīng)過深入研究市場特點(diǎn)及發(fā)展規(guī)律，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)，認(rèn)為湖南安全食品產(chǎn)業(yè) 中心中心項(xiàng)目在推廣方面應(yīng)準(zhǔn)確控制：各項(xiàng)能賣什么不能賣什么上表為項(xiàng)目差異性賣點(diǎn)表現(xiàn)策略控制的原則，是營銷推廣的指引及定性。從 形象樹立到現(xiàn)場氛圍營造貫穿始終，給目標(biāo)客戶一個大氣、專業(yè)、規(guī)范、特色化 的項(xiàng)目形象。5.2營銷目標(biāo) H M W . * _I.Ii高在形象入市推廣階度推盤以銷形象入商協(xié)同全面合理戶對本項(xiàng)目的關(guān)注度與I良銷周期；前以合理的市場售價

42、贏期映的刺激招商。在銷售階段內(nèi)，分 批推售，進(jìn)行銷控，以適中的速度推盤，力爭把銷售周期控制在四個月內(nèi)（從公 開發(fā)售之日起），在不同的營銷節(jié)點(diǎn)，實(shí)行不同的價格的策略，通過價格調(diào)整使商 鋪不斷升值進(jìn)而刺激購買，以獲取更大的市場利潤。5.3營銷周期根據(jù)項(xiàng)目目前的發(fā)展態(tài)勢來看，項(xiàng)目有望于今年11月份可以公開發(fā)售，據(jù)此, 項(xiàng)目的營銷階段大可分為：營銷籌備期一2012年6月一7月上旬市場預(yù)熱期一2012年7月中旬一8月公開發(fā)售期一2012年11月一2013年1月強(qiáng)銷持續(xù)期一2013年2月-3月尾盤沖刺期一2013年4月銷售階段銷售周期預(yù)計(jì)銷售率營銷籌備期2012年6月一7月上旬0市場預(yù)熱期2012年7月中

43、旬一8月15%公開發(fā)售期2012年11月一2013年1月50%強(qiáng)銷持續(xù)期2013年2月-3月30%尾盤沖刺期2013年4月5%5.4營銷概念策略5.4.1 項(xiàng)目賣點(diǎn)薈萃湖南安全食品產(chǎn)業(yè)中心的號召力；安全食品集聚的理念；政府強(qiáng)力支撐；一分鐘上高速；交鑰匙工程；花園式廠區(qū)，標(biāo)準(zhǔn)化廠房；統(tǒng)一的國家級質(zhì)檢平臺，低成本質(zhì)量檢控；“一站式”辦證服務(wù)；倉噺銷售模式，即買即收租，低投入高回報(bào);創(chuàng)建電子商務(wù)，打造信息交流平臺。5.4.2營銷概念提示1、項(xiàng)目總體形象定位一流的安全食品產(chǎn)業(yè)孵化平臺;企業(yè)花園，創(chuàng)業(yè)樂園，精神家園2、專業(yè)市場形象定位安全食品專業(yè)專業(yè)生產(chǎn)基地的定位，將原本分散化的食品小微企業(yè)導(dǎo)入“安 全

44、中心”的理念，在食品生產(chǎn)業(yè)界打造一個集生產(chǎn)、展示、信息交流、倉儲、配 送、貨運(yùn)以及金融結(jié)算等功能于一體，生產(chǎn)規(guī)模大型化、生產(chǎn)品種專業(yè)化、經(jīng)營 環(huán)境規(guī)范化的超大規(guī)模的“安全食品發(fā)散地”，成為引領(lǐng)全國食品市場的安全食品 超級“航母”。3、資源整合的角度進(jìn)行考慮超大規(guī)模，30萬平方米； 緊臨交通高速，位置優(yōu)越； 完善配套，滿足經(jīng)營與消費(fèi)的需求。管理軟件產(chǎn)品硬件“一站式”辦證服務(wù)，省錢省時省力省心。的可持續(xù)發(fā)展。4、從品牌方面進(jìn)行考國家級質(zhì)檢平臺，確保項(xiàng)目抓住人心即買即收租，低投入高回報(bào)。加盛農(nóng)業(yè)投資集團(tuán)良好的發(fā)展商品牌號召力；創(chuàng)建電子商務(wù)，打造信息交流平臺。 高產(chǎn)品給予客戶的預(yù)期。5、從客戶關(guān)注點(diǎn)的

45、考慮投資回報(bào)投資者經(jīng)營管理價格與付款方式價格與規(guī)模及廠家的入駐j產(chǎn)業(yè)規(guī)模力的綜合分業(yè)氛從單個角度提煉出項(xiàng)目的定位都很難支撐項(xiàng)目 的形象，現(xiàn)從產(chǎn)品和客戶兩個營需相對面進(jìn)行提煉，找到兩者的價值共鳴點(diǎn)，從 中提煉出代表項(xiàng)目獨(dú)特銷售發(fā)展商實(shí)力生產(chǎn)商通過以上三方面注:推廣語具體由廣告公司5.5形象包裝策略5.5.1項(xiàng)目形象包裝及建議項(xiàng)目目前即將進(jìn)入建筑期，而項(xiàng)目自身的些包裝及導(dǎo)示系統(tǒng)還沒有建立起來， 為了將項(xiàng)目盡早展現(xiàn)在潛在消費(fèi)者面前，引起市場上的關(guān)注，給消費(fèi)者一種預(yù)期， 項(xiàng)目必須盡快進(jìn)行形象包裝及導(dǎo)示系統(tǒng)的建立。根據(jù)項(xiàng)目目前建設(shè)情況，提出對項(xiàng)目進(jìn)行如下包裝：圍墻包裝項(xiàng)目圍墻是在項(xiàng)目建設(shè)推廣過程中唯一全

46、過程直接面對客戶的包裝項(xiàng)目，在 項(xiàng)目的宣傳推廣中起著非常重要的作用，是項(xiàng)目形象宣傳的重要陣地。目前項(xiàng)目即將進(jìn)入建設(shè)階段，必須盡快將項(xiàng)目圍墻的告示性作用開始正式利 用起來，針對項(xiàng)目特色，制定推廣方案，作為項(xiàng)目形象的重要部分將項(xiàng)目對外進(jìn) 行宣傳推廣。從項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度看，目前階段圍墻廣告不應(yīng)是單純的字體廣告，而是多方 位的宣傳廣告，主要內(nèi)容包括多條賣點(diǎn)的宣傳圖案，項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)字體與顏色及延展、 項(xiàng)目logo、項(xiàng)目發(fā)展商、項(xiàng)目銷售代理公司等。建筑主體包裝建筑主體包裝的內(nèi)容也根據(jù)項(xiàng)目的不同階段有不同的表現(xiàn)內(nèi)容，除了在項(xiàng)目 建設(shè)的過程中按照瀏陽市的相關(guān)要求對樓盤進(jìn)行保護(hù)性包裝外，還應(yīng)在不同的階 段采用以條幅為

47、主的不同宣傳方式，其他的方式還包括燈箱廣告、pop旗、彩旗等方式。進(jìn)入項(xiàng)目宣傳推廣階段以后，項(xiàng)目樓體包裝則以廣告賣點(diǎn)條幅、項(xiàng)目大幅效果圖、項(xiàng)目名稱燈箱廣告、pop旗等內(nèi)容為主，并且在項(xiàng)目推廣的不同階段對部分內(nèi)容適時加以改變，如：節(jié)日祝語、宣告開盤、促銷信息、即將封頂?shù)鹊?。地盤夜間燈光處理項(xiàng)目地盤夜間燈光由近至遠(yuǎn)主要由以下幾部分組成：在地面燈光處理上，應(yīng)該保證項(xiàng)目臨大瀏大道的街面燈光效果顯著。項(xiàng)目圍墻燈光，在項(xiàng)目進(jìn)入市場預(yù)熱階段以后，需要對項(xiàng)目圍墻宣傳畫進(jìn)行照明處理，較為普通的做法是每段圍墻或每幅廣告畫上采用射燈 照明，以整齊劃一的形象來表達(dá)項(xiàng)目的整體感覺。項(xiàng)目導(dǎo)視系統(tǒng)包裝項(xiàng)目周邊包裝主要是指項(xiàng)

48、目推廣過程中，在項(xiàng)目周邊設(shè)置路旗和路牌，以對 項(xiàng)目周邊人流進(jìn)行指引的導(dǎo)示系統(tǒng)。從目前項(xiàng)目的進(jìn)度情況看，項(xiàng)目的導(dǎo)示系統(tǒng)需要盡快建立，大瀏大道是條城市主干道，人、車流量較多，過往潛在客戶較多，擴(kuò)大項(xiàng)目的影響力，讓更多的 潛在消費(fèi)者觀注本項(xiàng)目，給潛在客戶一種預(yù)期。建議項(xiàng)目在黎托、高橋市場、瀏陽市樹立 1-2個個大型廣告牌，傳達(dá)項(xiàng)目對外信息，作為項(xiàng)目的一個交流窗口5.6價格策略5.6.1價格定位綜合對項(xiàng)目整體規(guī)劃、策劃構(gòu)想、未來發(fā)展前景等多種因素的考慮，結(jié)合工業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)律性綜合推導(dǎo)出本項(xiàng)目最終銷售價格。依據(jù)價格定位的相關(guān)要素及數(shù)據(jù)綜合推算，均價為:廠房：2000 元/ m2( 5%)商業(yè)鋪面均價為：

49、4000元/ m2( 5%)注：詳細(xì)價格定位請參閱項(xiàng)目定位報(bào)告。5.6.2總體策略低價入市，低開咼走，小幅快調(diào)，持續(xù)走咼低價入市，低幵高走以具有絕對競爭力的初期市場銷售價格搶先入市，吸引市場視線，便于 迅速成交，進(jìn)入良性循環(huán)階段并有利于日后的價格控制。小幅快調(diào)，持續(xù)走咼價格調(diào)整頻率快，但每次漲幅不大，但價格持續(xù)走高，這樣給投資者升 值的感覺，同時促使?jié)撛诳蛻舫山?，又不會使價格脫離合理的區(qū)域。漲幅回饋每次漲價，同時再作其他優(yōu)惠，令客戶既有升值的感覺，同時又有優(yōu)惠的感覺。5.6.3定價方法資源定價 而在項(xiàng)目范圍內(nèi)，將根據(jù)廠房的位置、對道路、配套等資源占有的差異, 進(jìn)行差異定價，此差異定價，利于將來

50、客戶選擇上自然分流，利于尋找 合理價位，避免“價空”、“價缺”的定價結(jié)果。特別定價根據(jù)營銷戰(zhàn)略，銷售過程中將制造多頻次的火爆銷售場面，因此，在衡量先后順序的關(guān)系上，將確定“天價”、“超低價”的特價單位，此類單位定價不作為整體定價的邏輯關(guān)系來考慮，利于將來樹立價格標(biāo)桿，利于促使具難點(diǎn)單位的消化。564階段性折扣幅度按照客戶購買時間不同，會給予不同折扣，根據(jù)各銷售階段的劃分進(jìn)行先期預(yù)測。階段折扣內(nèi)部認(rèn)購0.95開盤期當(dāng)日0.96開盤后一周內(nèi)0.97開盤后第二周1開盤后第三周1.02開盤后第四周1.02持續(xù)強(qiáng)銷期1.06尾盤期0.97備注：由于價格與動態(tài)市場有非常緊密的關(guān)系，因此，具體詳細(xì)價格方案將

51、在銷售前 15 天最終確定并銷售過程中根據(jù)實(shí)際市場情況隨時作調(diào)整5.7 銷售策略5.7.1 策略組合低開高走策略在內(nèi)部認(rèn)購期內(nèi)采取投石問路的方式，檢驗(yàn)市場對價格的可接受度，然 后以相對優(yōu)惠的價格面市，然后一路高走，給市場堅(jiān)定信心。主動出擊策略利用自身客戶資源，實(shí)行“走出去、請進(jìn)來”的銷售方式，以節(jié)省與控 制營銷售費(fèi)用。點(diǎn)式滲透策略針對目標(biāo)客戶集中地（如會所、高檔酒樓、商業(yè)旺區(qū)、公務(wù)員住宅區(qū)、現(xiàn)營經(jīng)營市場等）進(jìn)行點(diǎn)式宣傳，通過行業(yè)專業(yè)報(bào)刊雜志，以及行業(yè)協(xié) 會針對目標(biāo)行業(yè)進(jìn)行營銷。網(wǎng)絡(luò)營銷策略通過定向網(wǎng)絡(luò)宣傳，進(jìn)行跨地域互動式營銷 。商業(yè)氛圍策略重點(diǎn)應(yīng)該在自身的環(huán)境營造和包裝上， 這是項(xiàng)目獨(dú)特商業(yè)

52、形象從項(xiàng)目認(rèn) 知到項(xiàng)目認(rèn)同的首要條件。招商先行，穩(wěn)步發(fā)售項(xiàng)目的價值取決于商業(yè)的成功經(jīng)營， 招商的成功是銷售的保證。 提前確 定招商的計(jì)劃和步驟， 積累相關(guān)的客戶資源， 未占領(lǐng)投資市場先占領(lǐng)經(jīng) 營市場。VIP 策略一方面迅速區(qū)隔潛在客戶，不在無謂的客戶身上浪費(fèi)時間：另一方面， 使客戶感覺身份的差異滿足其心理要求，再者，把客戶引入購買暗示， 促其成交。銷售控制策略在銷售的控制上， 依循市場變動和目標(biāo)客戶定位， 進(jìn)行合理的控制性銷 售策略。 避免無控制推向市場造成濫賣， 導(dǎo)致無法向大客戶進(jìn)行大面積 銷售的現(xiàn)象和部分銷售過快而使其它部分陷入滯銷的不良境地。 需要采 取分期推售，限量供應(yīng)的辦法。三年返租

53、策略在銷售模式上可以提供一次性返還 3 年租金，按年度投資回報(bào)率 8%返 租，降低首期，擴(kuò)大投資受眾面。促銷策略VIP 卡認(rèn)購舉行多種主題的現(xiàn)場和外展點(diǎn)抽獎促銷活動 老客戶帶新客戶購鋪送現(xiàn)金券、多買多送 開盤邀請明星剪彩簽名活動額外點(diǎn)數(shù)優(yōu)惠特價銷售5.7.2 開盤推廣方式預(yù)熱期推出 VIP 貴賓卡認(rèn)籌活動，配合廣告推廣，輔以認(rèn)籌優(yōu)惠條件，試探市場反應(yīng)，迅速積累客戶，控制客戶量和誠意度，在短期內(nèi)積聚市場熱度，控制 開盤日的成交率，有效保證開盤期解籌率和銷售率。認(rèn)籌階段在市場預(yù)熱期，高舉高打，首輪形象推廣后，保證一個半月內(nèi)部認(rèn)購時間，排除誠意度不高的客戶，搜集積累具有誠意客戶，在開盤 銷售前廣告宣

54、傳強(qiáng)勢期里，制造集聚效應(yīng)打造聲勢。認(rèn)購籌碼案例認(rèn)購VIP貴賓卡，建議100萬元/張,可購買廠房1棟。解籌階段根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，在認(rèn)籌階段累積的認(rèn)籌客戶達(dá)到鋪位數(shù)的 2 倍時，基本 可以保證開盤日 60%-70%的解籌率，如果客戶誠意度控制得當(dāng)， 配以 適當(dāng)?shù)慕饣I方案，解籌當(dāng)天可能就實(shí)現(xiàn)開盤即封盤的驚人效果。5.7.3 產(chǎn)品推售策略 通過以上分析，在推售策略上，根據(jù)操作工業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，由于工業(yè)項(xiàng) 目經(jīng)營客戶在產(chǎn)品選擇上較之大眾物業(yè)的針對性、 目地性更為強(qiáng)， 所以 本項(xiàng)目每次以怎樣的推出量、 怎樣的業(yè)態(tài)對客戶， 對項(xiàng)目的整體銷售都 影響巨大，針對本項(xiàng)目的特征，基于我們對商業(yè)經(jīng)營客戶的認(rèn)識，認(rèn)為 本項(xiàng)目不適

55、合整體推售，而適應(yīng)于工程節(jié)奏、分階段推售，現(xiàn)對項(xiàng)目的 推售策略構(gòu)想如下：項(xiàng)目可分二期推出，形成持續(xù)的市場熱度：一期從縱向分兩期推，一期先推一半，拿出相對位置較差的區(qū)位，以相對低的價位入市，炒熱市場氣氛，形成銷售亮點(diǎn)。二期二期暫不原則性劃定，視一期情況進(jìn)行調(diào)整 。5.8 廣告執(zhí)行策略5.8.1 總策略以硬性廣告作為旗幟主導(dǎo)走向，軟性廣告及新聞炒作為烘托，以戶外廣 告為主要渠道，投放一定數(shù)量的廣告。以區(qū)域性媒體和流動性媒體為呼應(yīng)， 以全局性媒體為主導(dǎo)。以最省錢的方式達(dá)到最大的宣傳效果。結(jié)合營銷總戰(zhàn)略，廣告投放量采用推廣分期和分區(qū)間集中投放，以較高 姿態(tài)入市，強(qiáng)勢推廣。緊扣目標(biāo)客戶的行為特征，全面概述項(xiàng)目理念，增加 項(xiàng)目品牌認(rèn)同度，充分挖掘自身優(yōu)勢，開展各種利益組合和主題性的事件活 動，幫助完善項(xiàng)目價值內(nèi)涵。5.8.2 運(yùn)用法則“選”而告之本項(xiàng)目的媒介的選取上講求特殊性和針對性： 采取一些非大眾的、 非常規(guī) 的、而又切合目標(biāo)行為特征的的媒介通路進(jìn)行推廣?！吧媳ブ\，咽喉封殺”選擇目