戶型贈(zèng)送率精細(xì)化研究

1、面積贈(zèng)送方法 面積贈(zèng)送方法陽臺(tái)（計(jì)1/2面積）陽臺(tái)的贈(zèng)送是最常見的戶型面積贈(zèng)送之一。按照各個(gè)地方規(guī)范的不同，入戶花園和陽臺(tái)可能只計(jì)一半建筑面積，通過這種方式甚至可以多贈(zèng)送一個(gè)房間。 注意事項(xiàng)：凸陽臺(tái)和凸入戶花園一定要注意進(jìn)深，太深容易影響房間和下一層的采光，太淺則難以形成圍合成圈喝茶、聊天、打牌的空中庭院的感覺。入戶花園應(yīng)該與戶內(nèi)保持一定高差，否則無法填浮土種花草，不能達(dá)到真正花園的效果。 面積贈(zèng)送方法露臺(tái)（計(jì)1/2面積或不計(jì)面積）非頂層露臺(tái)通常采用退臺(tái)的方式實(shí)現(xiàn)，多用于花園洋房設(shè)計(jì)中。頂層露臺(tái)贈(zèng)送為較多見方式，通常贈(zèng)送面積可達(dá)到原戶型的50%以上；在部分地區(qū)，高度達(dá)到或超過二個(gè)層高的陽臺(tái)也可

2、視為露臺(tái)，均不計(jì)入建筑面積，可將大露臺(tái)客廳或者臥室相連，拓展了臥室的使用空間。面積贈(zèng)送方法共享梯廳（不計(jì)入套內(nèi)面積）通過電梯雙向開啟，使公共電梯廳成為私家電梯廳，電梯開門后可以直接進(jìn)入房屋，增加私密性和歸屬感?？衫迷摽臻g放置花草、鞋柜等，延伸了室內(nèi)使用空間?；?qū)⒁郧暗碾娞莸却齾^(qū)改為私人空間，把入戶門外移，使得業(yè)主可以多出部分套內(nèi)面積。面積贈(zèng)送方法首層花園（不計(jì)入套內(nèi)面積）為住宅首層增加附加值的方法，最常見的就是花園入戶的贈(zèng)送。有自己的獨(dú)享花園對(duì)住戶來說是首層最大的附加值。面積贈(zèng)送方法凸窗（計(jì)1/2面積）普通凸窗在小戶型中應(yīng)用較多。但在新版建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范中，明確規(guī)定：凸（飄）窗凈高大

3、于2.1米、窗臺(tái)與室內(nèi)樓地高差不大于0.45米的，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平計(jì)算二分之一面積。對(duì)此，可采取的應(yīng)對(duì)之策是：將窗臺(tái)高度做大45cm，凸窗高度2.1米，可不計(jì)。如此一來，還是能通過凸窗的設(shè)計(jì)，提高得房率，有效解決小戶型過于緊湊的缺陷。例：萬科18平米“超小戶型”中，通過使用飄窗設(shè)計(jì)，極大延展了客臥空間。而且飄窗下方設(shè)計(jì)為打開式的儲(chǔ)物柜，還增加了超小戶型的儲(chǔ)存功能。面積贈(zèng)送方法可局部拆卸內(nèi)凸窗（不計(jì)面積）在凸窗上部分設(shè)計(jì)橫梁，可以將部分空間隔成兩層，使得凸窗高度不超過2.1米，上層空間0.7米左右用于儲(chǔ)藏空間業(yè)主在裝修期間，可將橫梁“拆卸”，使原本2.1米的層高變成2.8米，與正常房屋層高一

4、致。頂柜為可以打掉的部分的上梁。業(yè)主裝修時(shí)將其打掉，則將低于2.2米的凸窗空間轉(zhuǎn)化成標(biāo)準(zhǔn)高面積贈(zèng)送方法利用設(shè)備平臺(tái)（不計(jì)面積）設(shè)備平臺(tái)通常作為空調(diào)外機(jī)，水電表等放置區(qū)域。通過贈(zèng)送大面積的設(shè)備平臺(tái)，為戶型提供了可改造空間。經(jīng)過改造設(shè)備平臺(tái)，可以將其增加為儲(chǔ)藏室、書房等功能房間。例：金地未來項(xiàng)目，利用設(shè)備平臺(tái)作為可改造空間。面積贈(zèng)送方法隱蔽式儲(chǔ)藏空間（不計(jì)面積）可以結(jié)合管道井，增加儲(chǔ)藏空間。在管道井設(shè)計(jì)處可對(duì)于其齊平墻面設(shè)隱蔽式儲(chǔ)藏空間，凈高小于2.2米可不計(jì)入建筑面積。 面積贈(zèng)送方法利用夾層實(shí)現(xiàn)套內(nèi)實(shí)用面積的增加（計(jì)1/2面積）在新規(guī)出臺(tái)之前，夾層空間只要做到凈高2.2米，都不計(jì)入套型的建筑面積

5、中。但新規(guī)出臺(tái)后，針對(duì)夾層空間進(jìn)行了明確規(guī)定：局部樓層結(jié)構(gòu)層高大于等于2.2米的計(jì)算全面積，小于等于2.2米的計(jì)算二分之一面積。但在實(shí)際案例中，由于普通住宅中的“夾層”高度有限，因此完全可以做到2.2米，如此一來，還是可以減少一半面積。對(duì)于這類空間，一般可作為用于家庭廳、更衣間、儲(chǔ)藏室來使用。面積贈(zèng)送方法超高中庭院可變現(xiàn)實(shí)用面積，車庫上方也可改造成房間（計(jì)1/2面積）在一些小戶型的別墅項(xiàng)目里，可設(shè)圍合式中庭作為贈(zèng)送面積，如此一來，上層的空間均可改造為房間利用；同時(shí)，還可利用車位上方空間，上方設(shè)置圍墻，為后期改造空間預(yù)留位置。在裝修期間，可將二、三層架板，頂部增設(shè)屋頂，改造成房間使用。例：上海河

6、谷3號(hào)，將車庫上方以及中庭封閉后，改造成功能間。在改造之前，每層空間均預(yù)留排水管道，可每層設(shè)計(jì)衛(wèi)浴空間，便于后期改造。面積贈(zèng)送方法以花架形式作為架構(gòu)，隔出一間功能房（計(jì)1/2面積）在原預(yù)備設(shè)定房間處構(gòu)建花架，又可以作為樓板的梁。根據(jù)建筑新規(guī)，這類型空中花園需要計(jì)算1/2的面積，但裝修時(shí)期間可鋪板隔房，做成一間獨(dú)立的房間進(jìn)行使用。面積贈(zèng)送方法室內(nèi)局部挑空，隔成一間臥室。（計(jì)一層的面積） 這種方式適用于別墅、復(fù)式及躍層住宅。在室內(nèi)進(jìn)行局部挑空設(shè)計(jì)，通常在位于客廳處進(jìn)行兩層挑高設(shè)計(jì)，只計(jì)算一層的面積。挑高的空間能給予住戶舒適寬亮的空間感，從而減少走廊狹長(zhǎng)型的局促感。需要注意的是不同地區(qū)對(duì)于挑高限制和

7、要求也有所不同。若建筑造型為坡屋頂，可利用屋頂空間，及屋頂高度計(jì)算的規(guī)定，在屋頂內(nèi)部實(shí)現(xiàn)躍層?？稍黾禹攲拥母郊又怠＠荷虾Ｏ饦錇趁娣e贈(zèng)送方法向地下室要空間（計(jì)1/2面積） 在新規(guī)實(shí)施之前，地下室空間經(jīng)常作為免費(fèi)贈(zèng)送的空間，增加產(chǎn)品的附加值。但新規(guī)實(shí)施后，地下室不能再免費(fèi)送。但地下室（半地下室）結(jié)構(gòu)層高2.2米的，還是可以算作二分之一的面積。另一種方式是，可以在地下室報(bào)規(guī)劃時(shí)按照車庫標(biāo)注、報(bào)批，交付后，就可以用原來的辦法使得地下不計(jì)面積。根據(jù)不同地域的規(guī)范規(guī)定，也可利用南北高差實(shí)現(xiàn)贈(zèng)送。面積贈(zèng)送方法總結(jié)面積贈(zèng)送方法按計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)分類計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)方式功能濟(jì)南是否適用不計(jì)面積1、凸窗無限度外擴(kuò)(凸窗高2.2

8、米內(nèi)) 空間延伸適用，但要求飄窗突出外墻部分不大于0.6米且窗臺(tái)不低于0.4米2、可局部拆卸內(nèi)假凸窗增加一些儲(chǔ)物空間或直接增加凸窗層高變成標(biāo)準(zhǔn)高是，需要改造3、兩層高以上的普通大露臺(tái)增加使用面積但不占用房間面積是5、兩層高以上的內(nèi)凹大露臺(tái)或入戶花園增加使用面積但不占用房間面積,可以加樓板變現(xiàn)更多實(shí)用面積否，內(nèi)凹陽臺(tái)計(jì)算全面積6、地下室空間 增加輔助使用空間是，若建筑基地有地形高差，建筑同一層部分為地上、部分為地下的建筑，用于停車、儲(chǔ)藏、設(shè)置市政設(shè)備的部分計(jì)入地下建筑面積（與地上居住空間連通的儲(chǔ)藏室，面積不宜超出地上居住空間面積的50%）。7、空調(diào)機(jī)位改生活陽臺(tái)增加可變使用面積是，花池、空調(diào)室外

9、機(jī)擱板、結(jié)構(gòu)板等突出建筑外墻、無圍護(hù)結(jié)構(gòu)且進(jìn)深小于0.6米（含0.6米）的，不計(jì)算建筑面積8、 首層庭院增加輔助使用空間是9、超高內(nèi)庭院可變可使用面積是，需改造10、室內(nèi)層高2.2以下 (夾層)增加輔助使用空間是，需改造面積贈(zèng)送方法總結(jié)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)方式功能濟(jì)南是否適用計(jì)一半面積1、普通大陽臺(tái)增加使用面積但使得房間面積減少是，進(jìn)深小于2米的，按水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。陽臺(tái)建筑面積占地上建筑面積的比例不宜大于7.5%2、可以變房間的內(nèi)陽臺(tái)計(jì)一半面積,但能直接變成房間,非常實(shí)用否，內(nèi)凹陽臺(tái)算全面積3、利用花架等造型計(jì)一半面積，改造后變成可使用面積是，需改造計(jì)一層室內(nèi)超高層面積1、室內(nèi)4米以下 增

10、加空間體量和舒適度是，需改造2、室內(nèi)4.4米-6米甚至更高 增加空間體量和舒適度,另可以加樓板變成可使用面積若建筑為平屋頂，按濟(jì)南規(guī)范規(guī)定：層高大于4米的，按每2.8 米一層、余數(shù)進(jìn)一方法折算的面積計(jì)算容積率。則不可行。若建筑造型為坡屋頂，可利用屋頂空間，及屋頂高度計(jì)算的規(guī)定，在屋頂內(nèi)部加樓板實(shí)現(xiàn)躍層，只計(jì)入一層面積。需改造。少分?jǐn)偣裁娣e1、不計(jì)面積的公共面積(高層高,夾層，共享電梯廳等)減少公攤建筑面積,增加套內(nèi)實(shí)用面積是2、計(jì)一半面積的公共面積(陽臺(tái)形式，夾層入戶門廳等)減少公攤建筑面積,增加套內(nèi)實(shí)用面積是面積贈(zèng)送方法面積贈(zèng)送方法總結(jié)面積贈(zèng)送方法類 別方 法原有結(jié)構(gòu)，改變用途可延展客廳、

11、共享梯廳、空調(diào)機(jī)位改生活陽臺(tái)擴(kuò)大空間，贈(zèng)送面積凸窗、入戶花園增加功能空間半地下室、隱藏式衣柜、露臺(tái)、空中花園、內(nèi)院露臺(tái)增加層高高層高入戶花園、LOFT、屋頂增加躍層按結(jié)構(gòu)差異分類從上表來看，上述面積贈(zèng)送的方法當(dāng)中，以“屬于建筑體的原來結(jié)構(gòu)，改變用途使之成為室內(nèi)的使用空間”和“新增加戶型的輔助功能空間”兩種方式為主。另外，擴(kuò)大戶型原有可贈(zèng)送面積部分的面積和高度也是面積贈(zèng)送的一種考慮方向。需要注意的是：原有結(jié)構(gòu)，改變用途的贈(zèng)送面積方法一般不會(huì)增加過多的建筑成本，而擴(kuò)大或者增加功能空間則必須面臨增加建筑成本的考慮面積贈(zèng)送方法總結(jié)方法可贈(zèng)送面積的多少濟(jì)南是否適用空調(diào)機(jī)位改生活陽臺(tái)+是隱藏式衣柜+是凸窗+是共享梯廳改為私家梯廳+ +是利用花架隔出房間+ +是首層入戶花園+ + +是利用層高增加躍層+ + + +是空中花園+ + + + 否內(nèi)院露臺(tái)（兩層高）+ + + +否露臺(tái)+ + + +是LOFT+ + + + +是送半地下室+ + + + +是