2021年惠州市業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則(示范文本)

1、制度2021年惠州市業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則(示范文本)單位名稱：XXXX部門：XXXX日期：2021年XX月XX日管理制度2021年惠州市業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則(示范文本)惠州市業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則(示范文本)第一章 總則第一條 為維護(hù)本物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主的合法權(quán)益，規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的議事活動(dòng)，根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法、物業(yè)管理?xiàng)l例、廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則等有關(guān)規(guī)定，制定本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。第二條 (一)業(yè)主大會(huì)名稱：業(yè)主委員會(huì)辦公地址：(二)物業(yè)管理區(qū)域范圍(四至及附圖)：(三)物業(yè)類型：(四)物業(yè)管理區(qū)域總占地面積： 平方米，房屋總建筑面積：

2、 平方米。第三條 業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，依法履行職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)委員經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)接受業(yè)主的監(jiān)督，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行義務(wù)，規(guī)范服務(wù)行為。第四條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)接受物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、居民委員會(huì)的監(jiān)督和指導(dǎo)，積極配合居民委員會(huì)共同做好宜居社區(qū)建設(shè)工作。第五條 業(yè)主大會(huì)于 年 月 日的首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開之日成立。業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)于成立之日起30日內(nèi)將廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例第二十七條規(guī)定的材料

3、送到物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。第二章業(yè)主大會(huì)第六條 業(yè)主大會(huì)決定以下事項(xiàng)：(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;(二)制定和修改管理規(guī)約;(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);(五)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(七)利用共有部分從事經(jīng)營性活動(dòng)，以及所得收益的分配與使用;(八)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。(九) 。第七條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù) 人，建筑物總面積 平方米，車位、攤位等特定空間(計(jì)入、不計(jì)入)用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積。參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的形式為以下第

4、 種形式：(一)全體業(yè)主參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議;(二)以 (幢、單元、樓層等)為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議;(三)書面征求意見的形式;(四) 。第八條 召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)于會(huì)議召開15日前，將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，并書面通知全體業(yè)主。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)在參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議三日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主意見;需要投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主委托他人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，載明委托事

5、項(xiàng)、委托權(quán)限及期限。第九條 業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利重大事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。第十條 業(yè)主大會(huì)采用以下第 種形式進(jìn)行表決：(一)設(shè)投票箱：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)投票箱，由業(yè)主自行將個(gè)人意見投入投票箱內(nèi)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)計(jì)匯總，公布表決結(jié)果。(二)專人送達(dá)、回收意見：由業(yè)主委員會(huì)組織有關(guān)人員逐戶送發(fā)和回收業(yè)主意見，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)計(jì)匯總，公布表決結(jié)果。(三)網(wǎng)上投票：由業(yè)主通過密碼、秘鑰等確認(rèn)身份

6、后在網(wǎng)上進(jìn)行投票，由業(yè)主委員會(huì)或者自動(dòng)匯總統(tǒng)計(jì)，公布表決結(jié)果。(四) 。業(yè)主在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)不提出同意、反對、棄權(quán)意見的，按以下第 種形式進(jìn)行計(jì)算：1.票數(shù)計(jì)入已表決的多數(shù)票;2.視為棄權(quán)。第十一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)每 個(gè)月召開一次定期會(huì)議。有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：(一)百分之二十以上的業(yè)主提議;(二)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定的;(三) 。第十二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議按下列程序召開：(一)會(huì)議籌備。業(yè)主委員會(huì)做好開會(huì)前的準(zhǔn)備工作。根據(jù)業(yè)主的提議，草擬會(huì)議議題，確定會(huì)議召開形式、時(shí)間、地點(diǎn)、議程，制定征詢意見表或選票，核實(shí)業(yè)主人數(shù)、專有部分面積、建筑

7、物總面積等情況。(二)發(fā)布公告。業(yè)主大會(huì)召開會(huì)議前15日，由業(yè)主委員會(huì)將會(huì)議的召開形式、時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告，并書面通知全體業(yè)主。本物業(yè)管理區(qū)域公告發(fā)布地點(diǎn)為： 。(三)征詢意見。采用書面征求意見形式的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)發(fā)放征詢意見表或選票，將業(yè)主大會(huì)議事內(nèi)容書面征詢物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主意見，并將書面征求意見的結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示三十日以上。(四)回收統(tǒng)計(jì)意見。業(yè)主委員會(huì)回收業(yè)主意見，進(jìn)行意見匯總或者票數(shù)統(tǒng)計(jì)。(五)通報(bào)大會(huì)議事決定。業(yè)主委員會(huì)以書面形式在公告欄通報(bào)征詢意見或投票統(tǒng)計(jì)結(jié)果，接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議書面記錄并存檔。第

8、十三條 業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)符合下列約定：(一)業(yè)主是自然人的，可以書面委托物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主代表、其他業(yè)主、物業(yè)使用人或者 參加，但受托人代理份額不能超過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)總投票權(quán)的 %。(二)業(yè)主是單位法人的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議或者業(yè)主委員會(huì)。(三)業(yè)主代表需委托代理人參加業(yè)主(代表)大會(huì)會(huì)議的，其委托行為應(yīng)符合下列約定：1、受委托的代理人必須是所代表業(yè)主中的業(yè)主;2、有書面委托書;3、 。業(yè)主委員會(huì)委員需委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，其委托行為應(yīng)符合下列約定：1、有書面委托書;2、受委托的代理人必須是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主代表或業(yè)主;3、 。第十四條 業(yè)主大

9、會(huì)對所提議案已經(jīng)作出決定的，業(yè)主在 個(gè)月內(nèi)不得以同一內(nèi)容再提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行表決。第十五條 對共用部分收益的用途規(guī)定如下：(一)利用共用部位作為停車場的停車費(fèi)：補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金 業(yè)主大會(huì)表決使用(二)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收入：補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金 業(yè)主大會(huì)表決使用(三) ：劃入專項(xiàng)維修資金 業(yè)主大會(huì)表決使用第三章 業(yè)主委員會(huì)第十六條 業(yè)主委員會(huì)履行以下職責(zé)：(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作;(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)決定選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;(四)督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管

10、理規(guī)約，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動(dòng)中的相關(guān)問題;(五)配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)工作;(六)法律法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。第十七條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)從具備以下條件的業(yè)主中選舉產(chǎn)生：(一)具有完全民事行為能力;(二)遵紀(jì)守法，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有較強(qiáng)的公信力和組織能力;(三)遵守管理規(guī)約，履行業(yè)主義務(wù)，按時(shí)交納住宅專項(xiàng)維修資金和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，無損害公共利益行為;(四)本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其下屬單位任職。(五) 。第十八條 本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主委員會(huì)設(shè)委員 名(五至十五人的單數(shù))，其中 。業(yè)主委員會(huì)設(shè)主任1名，副

11、主任 名。主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)每屆任期不超過五年，委員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)實(shí)行差額選舉的，未當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)委員且得票數(shù)達(dá)到法定票數(shù)的候選人，可以按照得票順序當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員。候補(bǔ)委員人數(shù)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，不具有表決權(quán)。分期開發(fā)的項(xiàng)目如需增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的，召開后期開發(fā)部分的業(yè)主大會(huì)進(jìn)行選舉，選舉后產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)委員任期和先期成立的業(yè)主委員會(huì)任期同時(shí)結(jié)束，當(dāng)期不參加業(yè)主委員會(huì)主任和副主任的競選。第十九條 業(yè)主委員會(huì)每 月召開一次定期會(huì)議，并在以下情形發(fā)生時(shí)召開臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議：(一)業(yè)主大會(huì)決定召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議

12、的;(二)經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議;(三)業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的。第二十條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集和主持，主任因故不能召集和主持的，可以委托副主任負(fù)責(zé)。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員過半數(shù)同意，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公布。業(yè)主委員會(huì)委員不能委托代理人參加業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。第二十一條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開7日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄并存檔，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議作出的決定，應(yīng)當(dāng)有參會(huì)委員的簽字確認(rèn)，并自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。第二十二條 業(yè)主委員會(huì)委員

13、(含主任、副主任)缺員，由候補(bǔ)委員遞補(bǔ)后仍不足五人，或者后期物業(yè)的業(yè)主入住后需增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議補(bǔ)選業(yè)主委員會(huì)委員。業(yè)主委員會(huì)委員集體辭職的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議重新選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出協(xié)助要求。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)對重新選出人員在三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。第二十三條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約，不得有下列行為：(一)挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn);(二)索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬;(三)利用職務(wù)之便要求物業(yè)

14、服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)等應(yīng)繳費(fèi)用;(四)違反物業(yè)服務(wù)合同拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;(五)泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng);(六)其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。業(yè)主委員會(huì)委員違反前款規(guī)定的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議決定中止其委員職務(wù)，并提請業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定終止其委員職務(wù)。第二十四條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓等原因不再是業(yè)主的;(二)因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的;(三)任職期間被依法追究刑事責(zé)任的;(四)本人以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的;(五)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他情形。第二十五條 業(yè)主委員會(huì)委

15、員職務(wù)終止，有候補(bǔ)委員的，由候補(bǔ)委員依次遞補(bǔ)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)終止和候補(bǔ)委員遞補(bǔ)的情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。職務(wù)終止的業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)自公告之日起三日內(nèi)將其保管的屬于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)所有的資料、印章等物品交回業(yè)主委員會(huì)。第二十六條 業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章由業(yè)主委員會(huì)主任負(fù)責(zé)管理。主任辭職的，由指定副主任負(fù)責(zé)管理。業(yè)主委員會(huì)依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定刻制和管理印章。根據(jù)本議事規(guī)則規(guī)定使用印章，具體如下：(一)經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議或業(yè)主委員會(huì)會(huì)議討論決定的;(二)會(huì)議通知;(三)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)授權(quán)范圍內(nèi)的物業(yè)增值資金及維修資金收取證明;(四)違反印章使用規(guī)定，

16、造成經(jīng)濟(jì)損失或者不良影響的，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。第二十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立工作檔案，由 負(fù)責(zé)存檔工作，工作檔案應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：(一)業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的記錄;(二)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定;(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同;(四)業(yè)主委員會(huì)選舉及備案資料;(五)住宅專項(xiàng)維修資金籌集及使用相關(guān)資料;(六)業(yè)主及業(yè)主代表名冊;(七)業(yè)主意見及建議;(八)政府相關(guān)部門下發(fā)的文件;(九)其他需要保存的資料。第二十八條 業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按季度在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公布工作經(jīng)費(fèi)的使用情況，接

17、受業(yè)主監(jiān)督。第二十九條 業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)來源采用下列第 種籌集方式：(一)業(yè)主每月按每平方米建筑面積交納 元;(二)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益支出 元;(三) 。具體額度由業(yè)主委員會(huì)提出預(yù)算，并在業(yè)主大會(huì)上表決通過后執(zhí)行。經(jīng)費(fèi)收支帳目由 代為管理，經(jīng)費(fèi)收支帳目應(yīng)每年 次在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布經(jīng)費(fèi)使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督，公布時(shí)間不少于7天。第三十條 業(yè)主委員會(huì)的辦公用房按物業(yè)服務(wù)用房配置實(shí)際情況從物業(yè)管理用房中調(diào)整，建筑面積 平方米，位置在： 。第三十一條 經(jīng)業(yè)主大會(huì)二分之一有投票權(quán)的業(yè)主表決通過，授權(quán)業(yè)主委員會(huì)向人民法院提起訴訟的，訴訟所產(chǎn)生的費(fèi)用從 公共部位停車場停車費(fèi)收入 經(jīng)

18、營用房收入 共有部位經(jīng)營收入 業(yè)委會(huì)運(yùn)作經(jīng)費(fèi) 中列支。第三十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)督促違反約定不交納物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用的業(yè)主，并限期交納。經(jīng)書面催交，無正當(dāng)理由逾期不交納物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用的業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)可以采用在本物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行公示等方式協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行催交。第三十三條 物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例第五十五條規(guī)定行為時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)管理規(guī)約及時(shí)予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)積極予以配合。第三十四條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)任

19、期屆滿仍未組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出協(xié)助要求。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期屆滿三日內(nèi)，將屬于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)財(cái)物、文件資料、印章等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿，不得繼續(xù)履行職責(zé)。第四章 附 則第三十五條 本規(guī)則和本規(guī)則的修訂經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過后生效。本規(guī)則未盡事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)補(bǔ)充。業(yè)主大會(huì)通過補(bǔ)充內(nèi)容為本規(guī)則的組成部分。第三十六條 本業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則自業(yè)主大會(huì) 年 月 日通過之日起實(shí)施。業(yè)主大會(huì)(章) 年 月日 篇2：西安市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則（2021）西安市住房保障和房屋管理局關(guān)于印發(fā)西安市業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)

20、則的通知各區(qū)(縣)、開發(fā)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門：為進(jìn)一步規(guī)范我市業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)，依法、有序引導(dǎo)廣大業(yè)主進(jìn)行自我管理，依據(jù)西安市物業(yè)管理?xiàng)l例，我局制定了西安市業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則，現(xiàn)印發(fā)你們，請參照執(zhí)行。西安市住房保障和房屋管理局2021年10月13日西安市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則第一章總則第一條為了協(xié)助、指導(dǎo)業(yè)主共同管理活動(dòng)，為業(yè)主行使共同管理權(quán)提供倡導(dǎo)性意見，依據(jù)中華人民共和國物權(quán)法、國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例、陜西省物業(yè)管理?xiàng)l例、西安市物業(yè)管理?xiàng)l例等法律法規(guī)，制定本規(guī)則。第二條本市物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)及其活動(dòng)適用本規(guī)則。第三條業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的

21、全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。第四條業(yè)主大會(huì)自全體業(yè)主表決通過業(yè)主管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則之日起成立。業(yè)主委員會(huì)自業(yè)主大會(huì)表決通過業(yè)主委員會(huì)委員選舉之日起設(shè)立。本市提倡根據(jù)住宅小區(qū)專項(xiàng)維修資金列支范圍，按幢、單元或若干建筑物組成的組團(tuán)等設(shè)立業(yè)主小組。第五條逐步建立物業(yè)管理活動(dòng)公共決策平臺(tái)，法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定需要業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，提倡通過公共決策平臺(tái)表決。第六條區(qū)、縣人民政府、開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)監(jiān)督管理，有序引導(dǎo)業(yè)主依法進(jìn)行自治活動(dòng)。第七條區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)指導(dǎo)工作。街

22、道辦事處、鎮(zhèn)人民政府對業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)提供業(yè)務(wù)指導(dǎo)，將業(yè)主大會(huì)活動(dòng)納入社區(qū)活動(dòng)范疇，第八條推動(dòng)社區(qū)居民黨組織領(lǐng)導(dǎo)下，社區(qū)居民委員會(huì)、人民糾紛調(diào)解室、社區(qū)警務(wù)室、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)，共同參與、協(xié)調(diào)決策的制度建設(shè)。第九條鼓勵(lì)黨員、律師業(yè)主參選業(yè)主委員會(huì)，鼓勵(lì)業(yè)主委員會(huì)委員參選社區(qū)居民委員會(huì)委員。第二章業(yè)主大會(huì)的設(shè)立第十條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。第十一條物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的，可以召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：(一)物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積50%以

23、上的;(二)首套物業(yè)出售并交付使用滿兩年且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積20%以上的。物業(yè)管理區(qū)域符合前款條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)書面告知物業(yè)所在地區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)，并報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需資料。建設(shè)單位未及時(shí)履行告知義務(wù)和報(bào)送資料的，已售物業(yè)業(yè)主人數(shù)5%以上聯(lián)名可以書面告知。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)應(yīng)核查成立業(yè)主大會(huì)條件是否滿足，并在7個(gè)工作日內(nèi)書面回復(fù)申請人。第十二條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的下列資料：(一)業(yè)主名冊;(二)物業(yè)管理區(qū)域劃分證明;(三)房屋及建筑面積

24、清冊;(四)建筑規(guī)劃總平面圖;(五)共用設(shè)施設(shè)備交付使用備案證明;(六)物業(yè)服務(wù)用房配置資料;(七)成立業(yè)主大會(huì)必需的其他資料。第十三條符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)應(yīng)在收到籌備申請30日內(nèi)，按照以下要求和程序指導(dǎo)、協(xié)助籌備申請人組織成立業(yè)主大會(huì)籌備組。(一)業(yè)主大會(huì)籌備組由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)工作人員1名，居民委員會(huì)代表1名，建設(shè)單位代表1名，業(yè)主代表4至6名組成。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)書面通知建設(shè)單位參加籌備工作;(二)籌備組組長由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)工作人員擔(dān)任;(三)街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開

25、發(fā)區(qū)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主代表推選辦法，明確任職條件、名額分配方式、推選程序，并組織推選業(yè)主代表;(四)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示籌備組成立情況，公示內(nèi)容應(yīng)包括籌備組成立時(shí)間、籌備組和籌備志愿組組成、報(bào)名參加籌備組業(yè)主成員的得票情況、籌備組組長和業(yè)主成員的姓名、分工和聯(lián)系方式，公示期不少于7日?；I備組自公告之日起成立;(五)籌備組正式開展籌備工作前，區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對籌備組成員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)培訓(xùn);(六)聘請業(yè)主自治活動(dòng)輔導(dǎo)專家，對籌備組成員進(jìn)行專項(xiàng)業(yè)務(wù)培訓(xùn);(七)籌備組發(fā)布公示、公告等書面決定的，應(yīng)經(jīng)籌備組組長簽發(fā);(八)籌備組會(huì)議應(yīng)形成書面記錄，并經(jīng)

26、參加會(huì)議的籌備組成員簽字確認(rèn);(九)籌備組成員不能委托代理人參加會(huì)議，但成員是法人或其他組織的除外;(十)籌備組成立后，5日內(nèi)街道辦應(yīng)向區(qū)縣物業(yè)行政主管部門書面報(bào)告。第十四條籌備組組長履行以下職責(zé)：(一)召集和主持籌備組會(huì)議，在籌備組首次會(huì)議上確立籌備組的基本議事規(guī)范、程序和分工;(二)對籌備組會(huì)議的會(huì)議記錄予以簽字確認(rèn);(三)根據(jù)籌備組會(huì)議決定簽發(fā)籌備組公示、公告;(四)對籌備組出具的業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況簽署確認(rèn)意見;(五)籌備組賦予籌備組組長的其他職責(zé)。第十五條籌備組成員應(yīng)當(dāng)具有完全民事行為能力，且本人、配偶及其直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職。籌備組成員中的業(yè)主代表

27、還應(yīng)當(dāng)遵守臨時(shí)管理規(guī)約，及時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得有侵犯本建筑區(qū)劃其他業(yè)主合法權(quán)益和公共利益的行為;不得有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法建設(shè)、破壞房屋外貌或者擅自改變物業(yè)用途等不當(dāng)使用的行為。第十六條籌備組應(yīng)自成立之日起60日內(nèi)，完成以下籌備工作：(一)擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案;(二)制定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開方案，確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開及表決方式、召開時(shí)間、召開地點(diǎn)、表決事項(xiàng)、表決規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會(huì)委員及候補(bǔ)委員產(chǎn)生辦法、業(yè)主代表推選產(chǎn)生辦法、籌備及召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議費(fèi)用預(yù)算明細(xì)及費(fèi)用結(jié)算方案等;(三)統(tǒng)計(jì)小區(qū)專有部分建筑面積和業(yè)主人數(shù)，并據(jù)此制作小區(qū)表決權(quán)

28、構(gòu)成清單。確認(rèn)業(yè)主身份，并確定業(yè)主表決權(quán)數(shù);(四)確定業(yè)主小組劃分;(五)將上述(一)至(四)項(xiàng)所列內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示，公示期不少于15日。公示中應(yīng)明確征集業(yè)主意見的征集期以及意見匯總方式。業(yè)主在征集期內(nèi)書面提交意見建議的，籌備組應(yīng)予簽收;(六)匯總征集的書面建議，經(jīng)籌備組會(huì)議形成擬提交表決的議案表決稿和建議采納情況說明。第十七條管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定：(一)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理;(二)住宅專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用;(三)物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配;(四)業(yè)主共同利益的維護(hù);(五)業(yè)主共同管理權(quán)的行使;(六)業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù);(七)違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任

29、。第十八條業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定：(一)業(yè)主大會(huì)名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域;(二)業(yè)主委員會(huì)的職責(zé);(三)業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則;(四)業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的形式、時(shí)間和議事方式;(五)業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法;(六)業(yè)主代表的產(chǎn)生方式;(七)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決程序;(八)業(yè)主委員會(huì)委員的資格、人數(shù)和任期等;(九)業(yè)主委員會(huì)換屆程序、補(bǔ)選辦法等;(十)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理;(十一)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章的使用和管理。第十九條首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照以下程序進(jìn)行：(一)表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則;(二)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì);(三)表決

30、通過其他需要業(yè)主大會(huì)會(huì)議議決的事項(xiàng)。第二十條業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起60日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議?；I備組應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)的會(huì)議記錄。首次業(yè)主大會(huì)召開前5日，街道辦事處應(yīng)將首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議情況書面報(bào)告區(qū)縣物業(yè)行政主管部門。業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之日起7日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交籌備期間的全部資料后解散。第二十一條劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，先期開發(fā)部分符合本條例第十一條第一款規(guī)定條件的，可以召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)組成人員的辦法。第二十二條業(yè)主大會(huì)

31、確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認(rèn)定專有部分面積和建筑物總面積：(一)專有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算;(二)建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。第二十三條業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認(rèn)定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)：(一)業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算;(二)總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。(三)業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定車位、攤位等特定空間是否計(jì)入用于確

32、定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積。第二十四條一個(gè)專有部分有兩個(gè)以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)推選一人行使表決權(quán)，所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護(hù)人行使投票權(quán)。第三章業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生第二十五條業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，接受業(yè)主的監(jiān)督。第二十六條業(yè)主委員會(huì)由5至11人單數(shù)組成，任期3至5年，可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)組成人員的具體人數(shù)和任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)組成人員應(yīng)當(dāng)具備法律、法規(guī)規(guī)定的任職條件，并符合本條例第十五條的規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起7日內(nèi)召開首次會(huì)議，在全體有表決權(quán)的

33、組成人員中推選業(yè)主委員會(huì)主任、副主任。第二十七條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府及區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案;開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的，向開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)備案：(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;(二)業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定;(三)業(yè)主委員會(huì)組成人員的基本情況。區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到上述材料后5個(gè)工作日內(nèi)發(fā)出備案回執(zhí)。備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起15日內(nèi)書面報(bào)告?zhèn)浒竼挝?，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。第二十八條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立印章管理制度，業(yè)主大會(huì)印章、業(yè)主委員會(huì)印章應(yīng)當(dāng)指定專人保管。業(yè)主大

34、會(huì)印章的使用，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)的決定;業(yè)主委員會(huì)印章的使用，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主委員會(huì)的決定。第二十九條提倡在業(yè)主委員會(huì)選舉或換屆選舉前，業(yè)主大會(huì)會(huì)議召集方組織召開業(yè)主委員會(huì)委員候選人見面會(huì)。由候選人向廣大業(yè)主介紹本人基本情況、競選優(yōu)勢和管理服務(wù)理念。第四章業(yè)主大會(huì)的日?；顒?dòng)第三十條業(yè)主大會(huì)是物業(yè)管理權(quán)利和管理責(zé)任主體，業(yè)主大會(huì)會(huì)議的種類、形式、程序和表決方式由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。業(yè)主大會(huì)的決定由全體業(yè)主共同形成。第三十一條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式召開，并應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主參加。業(yè)主

35、可以委托他人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，但應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，并載明委托事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)書面記錄并存檔，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議由業(yè)主大會(huì)籌備組記錄。第三十二條采用集體討論形式召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以全體業(yè)主參加，也可以以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議3日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主意見;凡需業(yè)主投票表決的，表決票應(yīng)當(dāng)經(jīng)本人簽名，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議不得委托他人。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，其所代表的業(yè)主應(yīng)當(dāng)另外推選一名業(yè)主代表參加。第三十三條采用書面

36、征求意見形式召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主，由業(yè)主本人或者其委托的代理人實(shí)名簽署意見;無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告不少于7日。需投票表決的，表決意見應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人或者其委托的代理人簽名。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)或者其委托的居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對采用書面征求意見形式召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的情況進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)。第三十四條業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議，由業(yè)主委員會(huì)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則組織召開。召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日前將會(huì)議內(nèi)容書面告知街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)及居民委員會(huì)。符合以下條件之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在收到提議30日