5月廣東惠州豪宅發(fā)展研究報告(63頁)_第1頁
5月廣東惠州豪宅發(fā)展研究報告(63頁)_第2頁
5月廣東惠州豪宅發(fā)展研究報告(63頁)_第3頁
5月廣東惠州豪宅發(fā)展研究報告(63頁)_第4頁
5月廣東惠州豪宅發(fā)展研究報告(63頁)_第5頁
已閱讀5頁,還剩59頁未讀, 繼續(xù)免費(fèi)閱讀

下載本文檔

版權(quán)說明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請進(jìn)行舉報或認(rèn)領(lǐng)

文檔簡介

1、世 聯(lián) 地 產(chǎn) 2011年5月 惠州豪宅發(fā)展研究惠州豪宅發(fā)展研究 1 1 蛇蛇 口口 半半 島島 華僑城華僑城 香密湖香密湖 梅沙片區(qū)梅沙片區(qū) 尖崗山尖崗山 橫崗橫崗 觀瀾觀瀾 坂田坂田 紅樹灣紅樹灣 中心區(qū)中心區(qū) 一級資源區(qū)一級資源區(qū) 深圳豪宅發(fā)展歷程分布圖 銀湖銀湖 第一階段:頂級資源區(qū)域開發(fā),一線海第一階段:頂級資源區(qū)域開發(fā),一線海 景與一線湖景開發(fā);豪宅產(chǎn)品出現(xiàn);代景與一線湖景開發(fā);豪宅產(chǎn)品出現(xiàn);代 表項目蛇口半山別墅、銀湖山莊表項目蛇口半山別墅、銀湖山莊 第四階段:城市新區(qū)區(qū)域開發(fā),區(qū)域的 規(guī)劃價值未來發(fā)展空間,次級自然資源 區(qū)域;代表項目中信紅樹灣、紅樹西岸 第三階段:城市中心區(qū)域

2、占有,城第三階段:城市中心區(qū)域占有,城 市資源豐富區(qū)域,高密度豪宅產(chǎn)品市資源豐富區(qū)域,高密度豪宅產(chǎn)品 出現(xiàn);代表項目星河國際、雅頌居、出現(xiàn);代表項目星河國際、雅頌居、 黃埔雅苑,時間上與第二階段有所黃埔雅苑,時間上與第二階段有所 交叉交叉 第五階段:城市近郊自然資源區(qū)域第五階段:城市近郊自然資源區(qū)域 開發(fā),豪宅產(chǎn)品郊區(qū)化;代表項目開發(fā),豪宅產(chǎn)品郊區(qū)化;代表項目 星河丹堤、圣莫麗斯星河丹堤、圣莫麗斯 第一階段:頂級資源區(qū)域開發(fā),一線海第一階段:頂級資源區(qū)域開發(fā),一線海 景與一線湖景開發(fā);豪宅產(chǎn)品出現(xiàn);代景與一線湖景開發(fā);豪宅產(chǎn)品出現(xiàn);代 表項目蛇口半山別墅、銀湖山莊表項目蛇口半山別墅、銀湖山莊

3、第二階段:城市內(nèi)的二級自然資源區(qū)域第二階段:城市內(nèi)的二級自然資源區(qū)域 開發(fā),區(qū)位成熟交通便利;代表項目熙開發(fā),區(qū)位成熟交通便利;代表項目熙 園、水榭花都、波托菲諾園、水榭花都、波托菲諾豐澤湖豐澤湖 深圳的豪宅發(fā)展之路:深圳的豪宅發(fā)展之路:深圳擁有完整的山、海、深圳擁有完整的山、海、 湖資源,深圳豪宅發(fā)展代表了完整的豪宅發(fā)展歷程湖資源,深圳豪宅發(fā)展代表了完整的豪宅發(fā)展歷程 資源條資源條 件件 產(chǎn)品特產(chǎn)品特 點(diǎn)點(diǎn) 價格表價格表 現(xiàn)現(xiàn) 代表項代表項 目目 2001-2004,兩階段有所交叉2004-20052005-2007 銀湖山莊 蛇口半山別墅 黃埔雅苑 雅頌居 星河國際 熙園 蘭溪谷 水榭花都

4、 波托菲諾 中信紅樹灣 紅樹西岸 香蜜湖1號 星河丹堤 圣莫麗斯 十七英里 占據(jù)城市最好資 源,銀湖與蛇口 一級的自然資源 豪宅 在城市近郊區(qū)域 占據(jù)城市中心 區(qū)資源 內(nèi)部打造自身 大環(huán)境資源 占據(jù)城市稀缺的 二級自然資源 區(qū)位發(fā)展成熟, 交通便利 城市新開發(fā)區(qū) 域二級自然資 源 僅剩成熟區(qū)域 地塊 城市近郊區(qū) 域,二三級 資源資源 城市新城中 心 低密度產(chǎn)品為 主,注重大尺 度,注重景觀 資源利用打造 產(chǎn)品密度增加 注重產(chǎn)品材質(zhì) 及產(chǎn)品尺度 產(chǎn)品形象大幅 提升,風(fēng)格突 出 注重戶型創(chuàng)新 高密度產(chǎn)品為 主 產(chǎn)品適度創(chuàng)新 高配置,高配 套 戶型適度創(chuàng) 新 個性化產(chǎn)品 出現(xiàn) 是區(qū)域價格5- 6倍

5、是區(qū)域價格 1.5-2倍 是區(qū)域價格 2-3倍 是區(qū)域價格 1.5-4倍 是區(qū)域價格 1.5-4倍 90年代-2002 頂級自然資源頂級自然資源 主導(dǎo)階段主導(dǎo)階段 城市中心資源城市中心資源 主導(dǎo)階段主導(dǎo)階段 二級自然資源二級自然資源 主導(dǎo)階段主導(dǎo)階段 城市新區(qū)主導(dǎo)城市新區(qū)主導(dǎo) 階段階段 城市近郊自然城市近郊自然 資源主導(dǎo)資源主導(dǎo) 階段階段 03-0503-05年,惠州還缺乏對豪宅概念的理解,大多數(shù)人認(rèn)為年,惠州還缺乏對豪宅概念的理解,大多數(shù)人認(rèn)為 別墅就是豪宅別墅就是豪宅,對景觀、地段、資源的占有沒有明確的概,對景觀、地段、資源的占有沒有明確的概 念;念; 藍(lán)波灣藍(lán)波灣 合生國合生國 際新城際

6、新城 奧園奧園 惠州豪宅發(fā)展歷程:第一階段惠州豪宅發(fā)展歷程:第一階段別墅就是豪宅別墅就是豪宅 其他本地開發(fā)商在干啥呢?其他本地開發(fā)商在干啥呢? 隆生隆生-東湖花園東湖花園 約約30003000元元/ /平米平米 麗日麗日-麗日百合麗日百合 約約30003000元元/ /平米平米 金裕金裕-碧水灣碧水灣 約約30003000元元/ /平米平米 30年藍(lán)波灣為惠城區(qū)域首個別墅型項目,首批別墅單價約5400-6000元/平米,超 過當(dāng)時在售各項目一倍有余,在惠州奠定了首個別墅豪宅概念 項目位置 地處水口門戶地帶,緊靠廣汕公地處水口門戶地帶,緊靠廣汕公 路,毗鄰惠澳大道進(jìn)出口路,毗鄰惠澳大道進(jìn)出口 占

7、地面積為為2020萬平方米萬平方米 建筑面積約約13. 2813. 28萬平方米萬平方米 主力戶型別墅別墅 客戶客戶深圳客戶、本地客戶深圳客戶、本地客戶 惠州豪宅發(fā)展歷程:第一階段惠州豪宅發(fā)展歷程:第一階段別墅就是豪宅別墅就是豪宅 藍(lán)波灣的入市作為惠州別墅豪宅的起點(diǎn),之后又陸續(xù)出現(xiàn)了奧林匹克花園以及合 生國際新城等項目 項目位置 惠州市惠城區(qū)水口中心區(qū)惠州市惠城區(qū)水口中心區(qū)2 2、3 3 號小區(qū)號小區(qū) 占地面積9191萬萬 建筑面積127127萬萬 容積率1.51.5 主力戶型聯(lián)排別墅、小高層聯(lián)排別墅、小高層 客戶客戶 主要以深圳香港客戶為主,惠主要以深圳香港客戶為主,惠 州本地客戶少數(shù),客戶

8、多為私州本地客戶少數(shù),客戶多為私 企業(yè)主,以自住為目的企業(yè)主,以自住為目的 奧林匹 克花園 推出時間主力戶型均價 第一批第一批07.08 別墅單位別墅單位 開盤開盤6700元元/ 平米(精裝平米(精裝 修修8000元元/平平 米)米) 第二批第二批08.11.17 開盤開盤6500元元/ 平米(精裝平米(精裝 修修8500元元/平平 米)米) 第三批第三批09.01.15 開盤開盤6500元元/ 平米(毛坯平米(毛坯 房)房) 惠州豪宅發(fā)展歷程:第一階段惠州豪宅發(fā)展歷程:第一階段別墅就是豪宅別墅就是豪宅 藍(lán)波灣的入市作為惠州別墅豪宅的起點(diǎn),之后又陸續(xù)出現(xiàn)了奧林匹克花園以及合 生國際新城等項目

9、項目位置惠州市惠城區(qū)水口中心區(qū)惠州市惠城區(qū)水口中心區(qū)2 2、3 3號小區(qū)號小區(qū) 物業(yè)管理康景物業(yè)服務(wù)有限公司康景物業(yè)服務(wù)有限公司 占地面積640000640000 建筑面積11000001100000 容積率1.71.7 主力戶型聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅 客戶客戶 基本以深圳投資客為主,純投資占少數(shù),基本以深圳投資客為主,純投資占少數(shù), 多數(shù)為投資偏自住為主;有少量惠州水多數(shù)為投資偏自住為主;有少量惠州水 口本地客;口本地客; 合生國 際新城 推出時間 占地 面積 主力戶型均價 一期一期 2006年年 10月月1日日 16萬萬 平米平米 toho建筑面建筑面 積積180-320平平 米。首推米。首推1

10、59 套,套,2007年年5 月月1日售完,日售完, 開盤開盤6500元元/ 平米平米 二期二期 2006年年11 月月20日日 (已售完)(已售完) 開盤開盤7200元元/ 平米,平米, 現(xiàn)價約現(xiàn)價約9000 元元/平米平米 三期三期8月月11日日 7萬萬 平米平米 三期推出三期推出299 套別墅,其中套別墅,其中 街墅街墅100套,套, 雙拼雙拼116套套 (可能先賣),(可能先賣), 雙拼別墅雙拼別墅321 平方米為平方米為5房房 三廳六衛(wèi),聯(lián)三廳六衛(wèi),聯(lián) 排別墅排別墅83套套 300.75平方米平方米 為五房兩廳五為五房兩廳五 衛(wèi)衛(wèi), 三期約三期約11000 元元/平方米平方米 (帶裝

11、修)(帶裝修) 左右左右 隨著城市的發(fā)展,客戶對豪宅的認(rèn)識不斷成熟,生活水平隨著城市的發(fā)展,客戶對豪宅的認(rèn)識不斷成熟,生活水平 日益提高,更多的客戶開始為資源買單;因此出現(xiàn)了大量日益提高,更多的客戶開始為資源買單;因此出現(xiàn)了大量 資源型豪宅資源型豪宅 高爾夫高爾夫 莊園莊園 白鷺湖白鷺湖 帝景灣帝景灣 富力港富力港 中心中心 惠州豪宅發(fā)展歷程:第二階段惠州豪宅發(fā)展歷程:第二階段資源造就豪宅資源造就豪宅 隨著城市的不斷發(fā)展,惠州的豪宅從單純的別墅豪宅轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y源型豪宅;并出現(xiàn) 了遠(yuǎn)郊型強(qiáng)勢資源的高端物業(yè)單位;如白鷺湖、合生高爾夫莊園 奧林匹 克花園 推出時間主力戶型均價 第一批第一批07.10 四

12、孖屋、聯(lián)排、四孖屋、聯(lián)排、 獨(dú)棟獨(dú)棟 獨(dú)棟獨(dú)棟25000- 30000元;元; 聯(lián)排聯(lián)排15000 元;四孖屋元;四孖屋 12000元元 第二批第二批08.08聯(lián)排、獨(dú)棟聯(lián)排、獨(dú)棟 獨(dú)棟獨(dú)棟20000 元;聯(lián)排元;聯(lián)排 14000元元 第三批第三批08.11聯(lián)排、雙拼聯(lián)排、雙拼 雙拼雙拼12000 元;聯(lián)排元;聯(lián)排 14000元元 第四批第四批09.07聯(lián)排、雙拼聯(lián)排、雙拼 雙拼雙拼16000 元;聯(lián)排元;聯(lián)排 14000元元 超超 五五 星星 級級 酒酒 店店 娛娛 樂樂 購購 物物 區(qū)區(qū) 別別 墅墅 區(qū)區(qū) 別別 墅墅 區(qū)區(qū) 別別 墅墅 區(qū)區(qū) 高層高層 住宅住宅 高層高層 住宅住宅 高層高層

13、 住宅住宅 高層高層 住宅住宅 高層高層 住宅住宅 游游 艇艇 碼碼 頭頭 游游 泳泳 池池 項目位置 惠州市區(qū)東北部、轄屬惠城區(qū)汝湖惠州市區(qū)東北部、轄屬惠城區(qū)汝湖 鎮(zhèn),鎮(zhèn), 占地面積1.61.6萬畝萬畝 建筑面積201.2201.2萬萬 主力戶型聯(lián)排、獨(dú)棟、雙拼、公寓聯(lián)排、獨(dú)棟、雙拼、公寓 客戶客戶 項目前期以深港客戶為主,惠州客項目前期以深港客戶為主,惠州客 戶逐步上升,度假、投資、自主均戶逐步上升,度假、投資、自主均 占一定比例。占一定比例。 業(yè)主主要以私企老板業(yè)主主要以私企老板 為主為主 惠州豪宅發(fā)展歷程:第二階段惠州豪宅發(fā)展歷程:第二階段資源造就豪宅資源造就豪宅 隨著城市的不斷發(fā)展,

14、惠州的豪宅從單純的別墅豪宅轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y源型豪宅;并出現(xiàn) 了遠(yuǎn)郊型強(qiáng)勢資源的高端物業(yè)單位;如白鷺湖、合生高爾夫莊園 合生高 爾夫 推出時間主力戶型均價 第一批第一批09.08別墅別墅6300元元/平米平米 第二批第二批09.10別墅別墅 6500元元/平米;平米; 帶裝修帶裝修1500 元元/平米平米 第三批第三批10.05二期聯(lián)排單位二期聯(lián)排單位 9800元元/平米平米 (帶(帶1500元元/ 平米精裝修)平米精裝修) 第四批第四批11.05聯(lián)排、公寓聯(lián)排、公寓 聯(lián)排聯(lián)排9800元元/ 平米精裝修;平米精裝修; 公寓公寓5100元元/ 平米(帶平米(帶 1200元元/平米平米 精裝修)精裝修) 項

15、目位置 位于惠州市東江上游的水口東部新位于惠州市東江上游的水口東部新 城片區(qū)。城片區(qū)。 占地面積207207萬平米萬平米 建筑面積122122萬萬 主力戶型別墅、公寓別墅、公寓 客戶客戶 項目前期以深港客戶為主,二期惠項目前期以深港客戶為主,二期惠 州客戶逐步上升,度假、投資、自州客戶逐步上升,度假、投資、自 主均占一定比例。主均占一定比例。 業(yè)主主要以私企業(yè)主主要以私企 老板為主老板為主 惠州豪宅發(fā)展歷程:第二階段惠州豪宅發(fā)展歷程:第二階段資源造就豪宅資源造就豪宅 在江北區(qū)域出現(xiàn)了依托一線海景資源的高層豪宅,帝景灣;帝景灣打破了別墅即 是豪宅的概念,成為惠州首個高層豪宅物業(yè); 帝景灣推出時間

16、主力戶型均價 第一批第一批06.06高層單位高層單位6000元元/平米平米 第二批第二批08.01 高層高層210單單 位位 9500元元/平米平米 第三批第三批09.09 高層高層408單單 位位 14000元元/平平 米米 第四批第四批10.05 高層高層280-370 單位單位 15000- 18000元元/平平 米米 第五批第五批11.04 高層高層280-370 單位單位 一線江景一線江景 1600元元/; 二線江景二線江景 12000元元/平平 米米 項目位置 惠城區(qū)江北區(qū)文昌一路惠城區(qū)江北區(qū)文昌一路1 1號號( (東東 江大橋北江大橋北) ) 占地面積2020萬平米萬平米 建筑面

17、積6060萬萬 主力戶型高層住宅高層住宅 客戶客戶 主要以惠州本地土豪老板為主,主要以惠州本地土豪老板為主, 均以自住為職業(yè)目的均以自住為職業(yè)目的 帝景灣項目作為惠州首個高層豪宅物業(yè)的代表,帝景灣項目作為惠州首個高層豪宅物業(yè)的代表, 高出市場價格一倍以上;且豪宅地位保持至今高出市場價格一倍以上;且豪宅地位保持至今 惠州豪宅發(fā)展歷程:第二階段惠州豪宅發(fā)展歷程:第二階段資源造就豪宅資源造就豪宅 帝景灣推出時間主力戶型均價 第一批第一批08.05.17高層單位高層單位 10000元元/平平 米米 第二批第二批09.05.12 高層高層185-300 單位單位 6500元元/平米平米 第三批第三批10

18、-07.01 商鋪、公寓、商鋪、公寓、 寫字樓、高層寫字樓、高層 商鋪商鋪14000 元元/平米;公平米;公 寓寓15000元元/ 平米;寫字平米;寫字 樓樓18000元元/ 平米;高層平米;高層 折后折后9000元元/ 平米平米 第四批第四批10.05 高層高層280-370 單位單位 15000- 18000元元/平平 米米 第五批第五批11.04 高層高層280-370 單位單位 一線江景一線江景 1600元元/; 二線江景二線江景 12000元元/平平 米米 項目位置 惠城區(qū)江北東江二路惠城區(qū)江北東江二路1 1號(第一號(第一 小學(xué)旁)小學(xué)旁) 占地面積5810158101平米平米 建

19、筑面積292953292953萬萬 主力戶型高層住宅高層住宅 客戶客戶 主要以惠州本地老板為主,均以主要以惠州本地老板為主,均以 自住為職業(yè)目的自住為職業(yè)目的 隨后出現(xiàn)了富力港中心等濱江一線高層豪宅,占據(jù)絕佳地段、一線景觀,成為惠 州的豪宅標(biāo)桿; 城市化氛圍日益濃厚,老城區(qū)商業(yè)以及配套發(fā)展趨于成熟,城市化氛圍日益濃厚,老城區(qū)商業(yè)以及配套發(fā)展趨于成熟, 客戶開始為地段買單,因此出現(xiàn)了客戶開始為地段買單,因此出現(xiàn)了城市型豪宅的趨勢城市型豪宅的趨勢 瓏湖灣瓏湖灣 華茂中心華茂中心 惠州豪宅發(fā)展歷程:第三階段惠州豪宅發(fā)展歷程:第三階段城市型豪宅城市型豪宅 城市的逐步發(fā)展,資源型豪宅不在稀缺,消費(fèi)者的生

20、活水品日益提高,豪宅正面 臨者從資源型像城市型的轉(zhuǎn)變;今年年初面世的瓏湖灣已經(jīng)成為城市型豪宅項目 的代表; 項目位置惠城區(qū)金山大道與惠沙堤二路交匯處 類型/規(guī) 模 項目總占占地面積138372平方米 建筑面積 450000平方米,規(guī)劃828戶,本次推售為一期 產(chǎn)品。 推售套數(shù)推售110套, 推售戶型 高層 113140 雙拼 k1 238 l1 267281 聯(lián)排 j1b 195211 開盤時間2011年1月8日(下午14:00) 開盤地點(diǎn)方直瓏湖灣營銷中心 實(shí)收均價 高層8000元/平米 雙拼4萬元/平方 聯(lián)排2萬元/平方 銷售率 開盤當(dāng)天高層銷售約25套,銷售率約41%;聯(lián) 排銷售約30,

21、銷售率約75%;雙拼銷售約4套, 銷售率約100% 客戶構(gòu)成 客戶來源以惠州客戶為主,其次為深圳,廣州 客戶。 l瓏湖灣作為金山湖區(qū)域的代表,立志瓏湖灣作為金山湖區(qū)域的代表,立志 打造成惠州的高端品質(zhì)樓盤,目前實(shí)現(xiàn)打造成惠州的高端品質(zhì)樓盤,目前實(shí)現(xiàn) 高層高層0.80.8萬萬/ /平米,雙拼平米,雙拼4 4萬萬/ /平米的標(biāo)桿平米的標(biāo)桿 價格,取代了帝景灣歷年來的豪宅地位價格,取代了帝景灣歷年來的豪宅地位 惠州豪宅發(fā)展歷程:第三階段惠州豪宅發(fā)展歷程:第三階段城市型豪宅城市型豪宅 城市的逐步發(fā)展,資源型豪宅不在稀缺,消費(fèi)者的生活水品日益提高,豪宅正面 臨者從資源型像城市型的轉(zhuǎn)變;今年年初面世的瓏湖

22、灣已經(jīng)成為城市型豪宅項目 的代表; l華貿(mào)中心坐落在惠州江北cbd 核心區(qū),總占地約13.5公頃,總 建筑面積約71萬平方米,總投資 50多億元。 l是由一座15萬平方米的超大規(guī) 模國際時尚購物中心、兩座16萬 平方米的國際水準(zhǔn)的cbd金融中 心5a智能寫字樓、以及六棟40萬 平方米的超高層城市觀景豪宅, 簇?fù)斫鼉扇f平方米的中央花園廣 場圍合而成,是北京國華以北京 華貿(mào)中心為模版原版布局珠三角 的第一個大型高端城市綜合體項 目。 l華貿(mào)中心占據(jù)江北華貿(mào)中心占據(jù)江北cbdcbd核心地段,集合市政核心地段,集合市政 配套、體育中心、市民樂園等多種配套于一身,配套、體育中心、市民樂園等多種配套于一身

23、, 強(qiáng)勢打造惠城區(qū)高端豪宅物業(yè)。強(qiáng)勢打造惠城區(qū)高端豪宅物業(yè)。 l其項目主要以高層為主;均價約其項目主要以高層為主;均價約1500015000元元/ /平平 米,預(yù)計米,預(yù)計7-87-8月正式開盤月正式開盤 l在豪宅的發(fā)展之路上,在豪宅的發(fā)展之路上, l我們的城市已經(jīng)走過了別墅就是豪、資源就是豪階段,正我們的城市已經(jīng)走過了別墅就是豪、資源就是豪階段,正 在處于城市中心區(qū)域占有階段。在處于城市中心區(qū)域占有階段。 l同時正在向著第四階段的城市新區(qū)開發(fā)階段過渡。同時正在向著第四階段的城市新區(qū)開發(fā)階段過渡。 那么,我們的客戶又處于哪個階那么,我們的客戶又處于哪個階 段,有什么樣的演變過程?段,有什么樣的

24、演變過程? 2 2 早期的早期的別墅別墅豪宅項目均豪宅項目均已深圳客戶為主已深圳客戶為主,目的自住少數(shù),目的自住少數(shù), 主要偏投資,惠州本地客戶的比例少數(shù)主要偏投資,惠州本地客戶的比例少數(shù) 07年1-5月公爵小鎮(zhèn)成交客戶構(gòu)成 71%深圳客戶,29%香港客戶 高爾夫莊園的一期別墅客戶主要 以深圳關(guān)內(nèi)客戶為主;惠州本地 客戶占少數(shù) 早期的惠州原住民選擇自建房,對商品房需求不大;本地的高端客早期的惠州原住民選擇自建房,對商品房需求不大;本地的高端客 戶比例較少,購買能力較弱;因此惠州早期的高端項目均被深圳客戶比例較少,購買能力較弱;因此惠州早期的高端項目均被深圳客 戶消化。戶消化。 早期的早期的高層

25、高層豪宅項目深圳客戶仍然占據(jù)一定比例,但豪宅項目深圳客戶仍然占據(jù)一定比例,但主主 力群體以本地高端客戶為主;力群體以本地高端客戶為主; 早期惠州發(fā)展尚未成熟,客戶整體水平處于中下階段;但仍然存在早期惠州發(fā)展尚未成熟,客戶整體水平處于中下階段;但仍然存在 少量的高端客戶;此類客戶多為暴發(fā)戶、生意人,屬于土豪階級,少量的高端客戶;此類客戶多為暴發(fā)戶、生意人,屬于土豪階級, 對帝景灣較為青睞對帝景灣較為青睞 早期帝景灣客戶比例 l早期的帝景灣定位的核心群體早期的帝景灣定位的核心群體 為惠州高端群體,比例較少;為惠州高端群體,比例較少; l因此帝景灣開盤推售的單位較因此帝景灣開盤推售的單位較 少,推售

26、少,推售80-10080-100來套;且銷售來套;且銷售 速度一般速度一般 l0808年市場低迷階段,帝景灣項年市場低迷階段,帝景灣項 目出現(xiàn)過一次斷貨階段;目出現(xiàn)過一次斷貨階段; 他們購房目的主要關(guān)注于,身份檔次、投資保值、優(yōu)良的環(huán)境以他們購房目的主要關(guān)注于,身份檔次、投資保值、優(yōu)良的環(huán)境以 及配套;及配套; 現(xiàn)階段現(xiàn)階段別墅別墅豪宅豪宅主要以惠州本地客戶為主主要以惠州本地客戶為主,多數(shù)為企業(yè),多數(shù)為企業(yè) 高管、私企業(yè)主等具有較大經(jīng)濟(jì)實(shí)力的客戶群體為主高管、私企業(yè)主等具有較大經(jīng)濟(jì)實(shí)力的客戶群體為主 通過惠州自住客戶的比例上升,可以看出惠州城市以及產(chǎn)業(yè)進(jìn)幾年通過惠州自住客戶的比例上升,可以看出

27、惠州城市以及產(chǎn)業(yè)進(jìn)幾年 來的發(fā)展水平,本地的高端物業(yè)不再依賴深圳客戶;來的發(fā)展水平,本地的高端物業(yè)不再依賴深圳客戶; 帝景灣成交客戶組帝景灣成交客戶組 成成 以私營企業(yè)主、企業(yè)中高層管理和公務(wù)員為主,他們屬于社會中以私營企業(yè)主、企業(yè)中高層管理和公務(wù)員為主,他們屬于社會中 的上層階層,收入較為豐厚的上層階層,收入較為豐厚 現(xiàn)階段現(xiàn)階段高層高層豪宅的豪宅的本地客戶比例同樣得到提升本地客戶比例同樣得到提升,同樣私,同樣私 企業(yè)主與公務(wù)員占多數(shù)比例;企業(yè)主與公務(wù)員占多數(shù)比例; 通過對比可看出,高層與別墅均以本地私企業(yè)主為主力群體,而高通過對比可看出,高層與別墅均以本地私企業(yè)主為主力群體,而高 層豪宅客

28、戶中出現(xiàn)了不少的普通職員以及自由職業(yè)者;說明惠州整層豪宅客戶中出現(xiàn)了不少的普通職員以及自由職業(yè)者;說明惠州整 體發(fā)展水平上升,未來潛力較大;體發(fā)展水平上升,未來潛力較大; 客戶主要以本地客戶為主,且年齡層次偏中青年,主要以自住為客戶主要以本地客戶為主,且年齡層次偏中青年,主要以自住為 目的,投資占少數(shù);目的,投資占少數(shù); 本地的高端客戶比例逐漸增加,且年齡層次開始逐步年輕本地的高端客戶比例逐漸增加,且年齡層次開始逐步年輕 化;化;客戶的置業(yè)目的逐漸的從投資轉(zhuǎn)向自主;客戶的置業(yè)目的逐漸的從投資轉(zhuǎn)向自主; 通過分析,高端客戶不再以投資為主要目的,絕大數(shù)客戶均以改善通過分析,高端客戶不再以投資為主要

29、目的,絕大數(shù)客戶均以改善 居住,第一居所為主要置業(yè)目的;反映多數(shù)惠州本地人的物質(zhì)生活居住,第一居所為主要置業(yè)目的;反映多數(shù)惠州本地人的物質(zhì)生活 水平提高,置業(yè)層次提高;水平提高,置業(yè)層次提高; 3 3 客戶為什么會發(fā)展變化?未來將如何繼續(xù)演變? 數(shù)據(jù)來源:惠州統(tǒng)計信息公眾網(wǎng) 惠州在珠三角的經(jīng)濟(jì)地位排名 靠前,其經(jīng)濟(jì)增長速度更是雄踞 榜首蘇州經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展,提高 了城市居民的收入,使其住宅消 費(fèi)能力大幅度提高,給惠州房地 產(chǎn)業(yè)帶來巨大商機(jī) 08年惠州gdp首次突破千億 部分企業(yè)在經(jīng)濟(jì)危機(jī)時受到影 響,然而后期發(fā)展依然迅速 2001200120022002200320032004200420052

30、0052006200620072007200820082009200920102010 gdpgdp(億)(億) 478.9526.5586.5686.4803.49351085129014581730 名義增長率名義增長率9.0%10.0%11.4%17.0%17.0%16.4%16.0%18.9%13.2%18.6% 視角視角1經(jīng)濟(jì):經(jīng)濟(jì):珠三角九市中,珠三角九市中,gdp總值名列第六;總值名列第六; 增長保持強(qiáng)勁,雄踞榜首;發(fā)展極為迅速。增長保持強(qiáng)勁,雄踞榜首;發(fā)展極為迅速。 n進(jìn)入04年后,惠州經(jīng)濟(jì)長期 保持10%以上的增長率,社會 經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速;而惠州房地產(chǎn) 市場也在05年開始進(jìn)入穩(wěn)

31、定快 速增長期;08年又是一個增長 高峰; n人均可支配收入、社會消費(fèi) 品零售總額均保持強(qiáng)勁增長勢 頭。2010年通貨膨脹,市場受 到了調(diào)控的影響,增長率環(huán)比 有所下降,但市場購買力仍存 在上漲市場空間。 視角視角1 1經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì):惠州經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)增長、抗風(fēng)險能力強(qiáng),:惠州經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)增長、抗風(fēng)險能力強(qiáng), 對房地產(chǎn)市場提供長期穩(wěn)定支撐對房地產(chǎn)市場提供長期穩(wěn)定支撐 20002001200220032004200520062007200820092010 常住人口59.3 61.0 61.2 99.1 101.1 102.1 103.9 107.0 108.79112.56116.52 人均gdp2

32、3513.0 23779.0 26486.030097.0 30564.0 34862.0 38290.0 42723.0 428094926766560 視角視角1 1經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì):自:自0303年開始的人均年開始的人均gdpgdp穩(wěn)定增長,財富穩(wěn)定增長,財富 積累開始擴(kuò)大化,給惠州帶來大量的中端購買能力群體積累開始擴(kuò)大化,給惠州帶來大量的中端購買能力群體 視角視角2 2城市交通:到城市交通:到20202020年惠州將構(gòu)建成年惠州將構(gòu)建成“5 5橫橫3 3 縱縱”8 8條高速公路及廈深高速鐵路組成高速網(wǎng)絡(luò),與廣條高速公路及廈深高速鐵路組成高速網(wǎng)絡(luò),與廣 州、深圳、廈門等國內(nèi)大中城市交通將更加便利

33、。州、深圳、廈門等國內(nèi)大中城市交通將更加便利。 5橫:橫: 河(源)清(遠(yuǎn))高速公路惠州段,主線長河(源)清(遠(yuǎn))高速公路惠州段,主線長91公里公里 ; 規(guī)劃完畢,待實(shí)施。規(guī)劃完畢,待實(shí)施。 廣惠高速公路及其東延線,全長廣惠高速公路及其東延線,全長141.5公里公里 ;廣惠已;廣惠已 通車,東延線通車,東延線08年開工,年開工,2010年通車。年通車。 惠莞高速公路及其東延線,全長惠莞高速公路及其東延線,全長122公里公里 ;施工中,;施工中, 預(yù)計預(yù)計2008年年底通車。年年底通車。 深汕高速公路,全長深汕高速公路,全長62.55公里公里 ;已建成通車。;已建成通車。 惠深沿海高速公路,全長

34、惠深沿海高速公路,全長48.3公里公里 。施工中,預(yù)計。施工中,預(yù)計 2008年底通車。年底通車。 3縱:縱: 粵贛高速公路惠州段,全長粵贛高速公路惠州段,全長107公里公里 ;2005年年12月月28 日全線通車。日全線通車。 惠大高速公路,全長惠大高速公路,全長75公里公里 ;規(guī)劃完成,開工籌備中。;規(guī)劃完成,開工籌備中。 粵湘高速公路,惠州段長粵湘高速公路,惠州段長141公里公里 ?;浵娓咚俟坊荨;浵娓咚俟坊?州段計劃分三期建設(shè),州段計劃分三期建設(shè),“十一五十一五”期間建設(shè)博羅(接期間建設(shè)博羅(接 廣惠高速公路)至深圳段,投資廣惠高速公路)至深圳段,投資30億,已開工建設(shè)。億,已開工

35、建設(shè)。 “十二五十二五”期間建設(shè)龍門(接廣河高速公路)至博羅期間建設(shè)龍門(接廣河高速公路)至博羅 (接廣惠高速公路),(接廣惠高速公路),“十三五十三五”期間建設(shè)龍門(接期間建設(shè)龍門(接 廣河高速公路)至新豐段。粵湘高速公路博羅至深圳廣河高速公路)至新豐段。粵湘高速公路博羅至深圳 段已完成工可評審,進(jìn)入了工程勘測設(shè)計階段。段已完成工可評審,進(jìn)入了工程勘測設(shè)計階段。 除規(guī)劃的除規(guī)劃的“五橫三縱五橫三縱”高速公路外,全市的高速公路高速公路外,全市的高速公路 網(wǎng)附加線有四條:網(wǎng)附加線有四條: 附橫附橫1線:環(huán)市高速南線,長約線:環(huán)市高速南線,長約15公里;公里; 附橫附橫2線:吉巽高速,長約線:吉巽

36、高速,長約22公里;規(guī)劃完成,待實(shí)公里;規(guī)劃完成,待實(shí) 施。施。 附縱附縱1線:從莞高速,長約線:從莞高速,長約30公里;公里;09年動工,年動工,2011 年通車。年通車。 附縱附縱2線:瑞汕高速,長線:瑞汕高速,長15公里;規(guī)劃完成,待實(shí)施。公里;規(guī)劃完成,待實(shí)施。 未來區(qū)域內(nèi)外軌道交通的建成,惠州內(nèi)部將進(jìn)一 步整合,外部深莞惠一體化會進(jìn)一步加快。 區(qū)域影響區(qū)域影響 p“異城族異城族”將成時尚將成時尚 p“軌道經(jīng)濟(jì)軌道經(jīng)濟(jì)”將成熱點(diǎn)將成熱點(diǎn) p公路時代進(jìn)入公交時代公路時代進(jìn)入公交時代 樓市影響樓市影響 p樓市起伏節(jié)奏趨同深莞樓市起伏節(jié)奏趨同深莞 p樓價洼地抹平速度加快樓價洼地抹平速度加快

37、p產(chǎn)品差異化趨勢進(jìn)一步明顯產(chǎn)品差異化趨勢進(jìn)一步明顯 視角視角2 2城市交通:深莞惠一體化,惠州城市價值將進(jìn)一城市交通:深莞惠一體化,惠州城市價值將進(jìn)一 步得到展示,對房地產(chǎn)市場刺激明顯步得到展示,對房地產(chǎn)市場刺激明顯 三環(huán)路:三環(huán)路:貫穿而過,連接河南岸 及江北區(qū)域(全線已貫通) 四環(huán)路:四環(huán)路:貫穿而過,連接金山湖 及江北區(qū)域( 其中南段已開工建 設(shè),現(xiàn)已部分通車現(xiàn)已部分通車) 四環(huán)路南段四環(huán)路南段 惠大高速:惠大高速:緊鄰區(qū)域,以連接廣 惠高速及大亞灣(已開工建設(shè)) 惠州大道東段:惠州大道東段:貫穿而過,連接 江北區(qū)域及惠東(已開工建設(shè)) 據(jù)了解,隨著四環(huán)路建成通車,將承擔(dān)起 惠州過境公路

38、功能;因此,三環(huán)路的功能三環(huán)路的功能 將隨之發(fā)生改變,變?yōu)槌鞘械缆穼㈦S之發(fā)生改變,變?yōu)槌鞘械缆?視角視角2 2城市交通城市交通:惠州城市交通網(wǎng)絡(luò)分析:惠州城市交通網(wǎng)絡(luò)分析 視角視角3 3土地人口:土地人口:20032003年撤市合區(qū),惠州行政區(qū)劃年撤市合區(qū),惠州行政區(qū)劃 面積發(fā)生較大調(diào)整,尤其是惠城區(qū)面積得到較大幅度的擴(kuò)面積發(fā)生較大調(diào)整,尤其是惠城區(qū)面積得到較大幅度的擴(kuò) 張。張。 惠城區(qū)惠陽區(qū)大亞灣 區(qū) 惠東縣博羅縣龍門縣 2002年4191910268339628702295 2010年1410994268339627952295 單位:平方公里 視角視角3 3土地人口:規(guī)劃區(qū)內(nèi)人口規(guī)模和建

39、設(shè)用地規(guī)土地人口:規(guī)劃區(qū)內(nèi)人口規(guī)模和建設(shè)用地規(guī) 模呈現(xiàn)大幅度增長趨勢模呈現(xiàn)大幅度增長趨勢 規(guī)劃區(qū)2010年、2020年配 套人口規(guī)模分別為230萬人 和370萬人。 人口規(guī)模發(fā)展趨勢 建設(shè)用地規(guī)模發(fā)展趨勢 規(guī)劃區(qū)2010年、2020年的城 市建設(shè)用地規(guī)模分別控制在 253平方公里、427平方公里。 資料來源于惠州市城市總體規(guī)劃(2006-2020)綱要 惠州統(tǒng)計年鑒 p惠城戶籍人口的增長高于人口增長,主要是因 為第三產(chǎn)業(yè)的增長,帶來的高素質(zhì)人才的加入; p目前從絕對數(shù)量來說,惠州人口增速對房地產(chǎn) 市場增長支撐極為有限 視角視角3 3土地人口:惠州人口增長對房地產(chǎn)支撐較弱,但土地人口:惠州人口增

40、長對房地產(chǎn)支撐較弱,但 人口素質(zhì)穩(wěn)步提升,中高端置業(yè)能力加強(qiáng)人口素質(zhì)穩(wěn)步提升,中高端置業(yè)能力加強(qiáng) 視角視角4 4產(chǎn)業(yè)發(fā)展:惠州市規(guī)劃提升第三產(chǎn)業(yè)比例,將引產(chǎn)業(yè)發(fā)展:惠州市規(guī)劃提升第三產(chǎn)業(yè)比例,將引 入大量高新服務(wù)業(yè)入大量高新服務(wù)業(yè) 三產(chǎn)業(yè)比例將由目前的06年的10.3:57.2:32.5達(dá)到65440; 大力發(fā)展商貿(mào)、金融、信息服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè); 高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值的比重達(dá)到42%。 惠州市城市近期建設(shè)規(guī)劃(2006-2010) 提升第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展質(zhì)量,重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與旅游文化產(chǎn)業(yè)。 惠州市城市總體規(guī)劃(2006-2020)綱要 中心鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)板塊 工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)板塊 城市中心區(qū)板塊 開發(fā)

41、區(qū)經(jīng)濟(jì)板塊 視角視角4 4產(chǎn)業(yè)發(fā)展:未來惠州市將形成產(chǎn)業(yè)發(fā)展:未來惠州市將形成“2+6”2+6”強(qiáng)勢支柱強(qiáng)勢支柱 產(chǎn)業(yè)體系和四大強(qiáng)勢經(jīng)濟(jì)板塊產(chǎn)業(yè)體系和四大強(qiáng)勢經(jīng)濟(jì)板塊 “2+6”強(qiáng)勢支柱產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勢支柱產(chǎn)業(yè) “”:石化、電子信息兩 大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) “6” :特色農(nóng)業(yè)、汽車零部 件業(yè)、水泥建材業(yè)、服裝制 鞋業(yè)、旅游業(yè)、港口物流業(yè) 工業(yè)年增加值(億元)占gdp比重(%) 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)2010年產(chǎn)值年增加值 特色農(nóng)業(yè)20億元以上 汽車零部件業(yè)150億元50億元 水泥建材業(yè)100億元30億元 服裝制鞋業(yè)350億元100億元 旅游業(yè)100億元 港口物流業(yè)50億元 四大強(qiáng)勢經(jīng)濟(jì)板塊四大強(qiáng)勢經(jīng)濟(jì)板塊 產(chǎn)業(yè)園區(qū)占地產(chǎn)業(yè)類

42、型進(jìn)駐企業(yè)年產(chǎn)值 惠城惠城 數(shù)碼工業(yè)園數(shù)碼工業(yè)園 2121平方公平方公 里里 電子信息產(chǎn)業(yè)、光機(jī)電產(chǎn)電子信息產(chǎn)業(yè)、光機(jī)電產(chǎn) 業(yè)、現(xiàn)代裝備與汽車配件業(yè)、現(xiàn)代裝備與汽車配件 產(chǎn)業(yè)、新能源新材料產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)、新能源新材料產(chǎn)業(yè) 等等 普利司通等企業(yè)普利司通等企業(yè)100100多多 億元億元 西部綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)西部綜合產(chǎn)業(yè)區(qū) 3030平方公平方公 里里 電子信息、汽車零部件等,電子信息、汽車零部件等, 主要包括響水河工業(yè)園、主要包括響水河工業(yè)園、 東風(fēng)車城、西區(qū)科技園等東風(fēng)車城、西區(qū)科技園等 東風(fēng)本田、三洋、住友、永昶、寶興、東風(fēng)本田、三洋、住友、永昶、寶興、 合正、東風(fēng)、龍億、普利司通、新華合正、東風(fēng)、龍億、普

43、利司通、新華 昌等昌等 水口水口水口工業(yè)區(qū)水口工業(yè)區(qū) 42.3842.38平方平方 公里公里 納偉仕、健力、納偉仕、健力、tcltcl金能電池、統(tǒng)將、金能電池、統(tǒng)將、 同健、天祥、和鑫實(shí)業(yè)、君宇紙品、同健、天祥、和鑫實(shí)業(yè)、君宇紙品、 南旋、宏凱工業(yè)、兆婷化妝品等南旋、宏凱工業(yè)、兆婷化妝品等 陳江陳江- -仲愷仲愷 惠臺工業(yè)區(qū)惠臺工業(yè)區(qū) 6.76.7平方平方 公里公里 基本形成電子信息、機(jī)電基本形成電子信息、機(jī)電 一體化、食品飲料和新材一體化、食品飲料和新材 料為重點(diǎn)地產(chǎn)業(yè)框架。料為重點(diǎn)地產(chǎn)業(yè)框架。 日本的日本的sonysony、spgspg、kenwoodkenwood、信華精、信華精 機(jī),美

44、國的寶豐機(jī),美國的寶豐atiati電子、順福達(dá)電子、電子、順福達(dá)電子、 冠惠、先通光電,意大利的冠惠、先通光電,意大利的urmeturmet,澳,澳 大利亞的大利亞的clipsalclipsal, 臺灣的臺灣的turbocommturbocomm、 惠成、惠成、coolermastercoolermaster,香港的益生堂,香港的益生堂 等。等。 仲愷高新技術(shù)區(qū)仲愷高新技術(shù)區(qū)10-1510-15公頃公頃 數(shù)字視聽產(chǎn)品、通信設(shè)備、數(shù)字視聽產(chǎn)品、通信設(shè)備、 汽車電子產(chǎn)品、計算機(jī)及汽車電子產(chǎn)品、計算機(jī)及 網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品、新型元器件、網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品、新型元器件、 汽車零配件、生物制藥和汽車零配件、生物制藥和 現(xiàn)代

45、物流業(yè)等現(xiàn)代物流業(yè)等 sonysony、tcltcl、三星等近、三星等近500500家企業(yè),先家企業(yè),先 后與香港、臺灣、日本、韓國等國家后與香港、臺灣、日本、韓國等國家 和地區(qū)建立了經(jīng)濟(jì)技術(shù)關(guān)系和地區(qū)建立了經(jīng)濟(jì)技術(shù)關(guān)系 炒炒200200億億 元元 惠陽惠陽 大亞灣大亞灣 大亞灣石油化學(xué)大亞灣石油化學(xué) 產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū) 27.827.8平方平方 公里公里 石油化學(xué)產(chǎn)業(yè)石油化學(xué)產(chǎn)業(yè)中海殼牌、中海煉油、中海殼牌、中海煉油、lnglng電廠等電廠等8585億元億元 視角視角4 4產(chǎn)業(yè)發(fā)展:產(chǎn)業(yè)分布示意表格產(chǎn)業(yè)發(fā)展:產(chǎn)業(yè)分布示意表格 u2010年惠州房地產(chǎn)新開工面積為 1322.27萬平米,與去年同期

46、相比有 大幅上升,上升幅度是239.92%; 竣工面積為564.59萬平米,同比去 年增幅為27.64%,同時10年新開工 面積與竣工面積比為2.34:1。 l10年惠州房地產(chǎn)銷售面積627.3萬 平米,與去年同期相比上升了 41.43%,銷售額為311.17億元,與 去年同期相比上升了62.89%; 視角視角5 5房地產(chǎn)發(fā)展:惠州市場發(fā)展起步較晚,總體上升房地產(chǎn)發(fā)展:惠州市場發(fā)展起步較晚,總體上升 趨勢明顯趨勢明顯 11年惠州商品房累計銷售均價為4961元/平米,與去年相比增長了16.3%, 增長速度明顯加快。 視角視角5 5房地產(chǎn)發(fā)展:在經(jīng)歷房地產(chǎn)發(fā)展:在經(jīng)歷0707年的大幅增長后,惠州價

47、年的大幅增長后,惠州價 格體系增長平穩(wěn)且幅度較小,泡沫空間較小格體系增長平穩(wěn)且幅度較小,泡沫空間較小 市場成交量表現(xiàn):市場成交量表現(xiàn): 1 1、1111年價格維持在較高位,預(yù)計年價格維持在較高位,預(yù)計1212年均價將突破年均價將突破70007000元元/ /平米,平米, 2 2、受到政策的影響,、受到政策的影響,1111年的簽約面積存在波動,但浮動不打;成交均價仍然年的簽約面積存在波動,但浮動不打;成交均價仍然 保持穩(wěn)步上漲;保持穩(wěn)步上漲; 視角視角5 5房地產(chǎn)發(fā)展:房地產(chǎn)發(fā)展:0909年年“量價齊升量價齊升” ” ,1010年經(jīng)過季年經(jīng)過季 節(jié)性調(diào)整后,樓市繼續(xù)進(jìn)入平緩的上升空間;節(jié)性調(diào)整后

48、,樓市繼續(xù)進(jìn)入平緩的上升空間; 市場存量影響:市場存量影響: 1 1、0909年之前,惠州市場存量維持在年之前,惠州市場存量維持在300300萬平米以上,且產(chǎn)品面積偏大質(zhì)量價萬平米以上,且產(chǎn)品面積偏大質(zhì)量價 差價格偏低,對新推售大盤造成擠壓;差價格偏低,對新推售大盤造成擠壓; 2 2、1010年市場存量急劇縮減,導(dǎo)致市場均價居高不下,同時新盤推售壓力減小。年市場存量急劇縮減,導(dǎo)致市場均價居高不下,同時新盤推售壓力減小。 視角視角5 5房地產(chǎn)發(fā)展:房地產(chǎn)發(fā)展:1010年底年底惠州市場存量已不足惠州市場存量已不足100100萬萬 平米,存量的變化代表著需求的旺盛;平米,存量的變化代表著需求的旺盛;

49、 市場供求關(guān)系:市場供求關(guān)系: 1 1、從、從0909年年7 7月開始,市場供應(yīng)出現(xiàn)不足,主要是因為月開始,市場供應(yīng)出現(xiàn)不足,主要是因為0808年市場環(huán)境影響了大年市場環(huán)境影響了大 量的房地產(chǎn)投資決策,對市場影響在量的房地產(chǎn)投資決策,對市場影響在0909年出現(xiàn);年出現(xiàn); 2 2、1010年中旬市場供求基本達(dá)到平衡,然而年底出現(xiàn)需求高峰;說明市場上潛年中旬市場供求基本達(dá)到平衡,然而年底出現(xiàn)需求高峰;說明市場上潛 在需求量巨大;在需求量巨大; 視角視角5 5房地產(chǎn)發(fā)展:需求量不斷增大,短暫時期內(nèi)出現(xiàn)房地產(chǎn)發(fā)展:需求量不斷增大,短暫時期內(nèi)出現(xiàn) “供不應(yīng)求供不應(yīng)求”局面;市場需求量巨大局面;市場需求量

50、巨大 小結(jié)小結(jié) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展:經(jīng)濟(jì)發(fā)展:經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,惠州進(jìn)入珠三角前經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,惠州進(jìn)入珠三角前6 6,且還在不斷提高,人均,且還在不斷提高,人均 單產(chǎn)上升,代表著生活水平的提高,未來發(fā)展惠州認(rèn)為對物質(zhì)的最求將會逐步增單產(chǎn)上升,代表著生活水平的提高,未來發(fā)展惠州認(rèn)為對物質(zhì)的最求將會逐步增 大;大; 城市交通:城市交通:惠州惠州5 5縱縱3 3橫的宏觀規(guī)劃,將拉近與廈門、深圳、廣州等珠三角主橫的宏觀規(guī)劃,將拉近與廈門、深圳、廣州等珠三角主 要城市之間的距離;城區(qū)內(nèi)部未來四環(huán)的建設(shè),將承擔(dān)起惠州過境公路功能;因要城市之間的距離;城區(qū)內(nèi)部未來四環(huán)的建設(shè),將承擔(dān)起惠州過境公路功能;因 此,三環(huán)路的

51、功能將隨之發(fā)生改變,變?yōu)槌鞘械缆?;交通路網(wǎng)不斷發(fā)達(dá),城市發(fā)此,三環(huán)路的功能將隨之發(fā)生改變,變?yōu)槌鞘械缆罚唤煌肪W(wǎng)不斷發(fā)達(dá),城市發(fā) 展?jié)摿薮螅徽節(jié)摿薮螅?產(chǎn)業(yè)發(fā)展:產(chǎn)業(yè)發(fā)展:大量的產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐惠州,將會帶動惠州人口的提升,產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)大量的產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐惠州,將會帶動惠州人口的提升,產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā) 展暗示著客戶置業(yè)比例將會上升;展暗示著客戶置業(yè)比例將會上升; 土地人口:土地人口:從從0202年年1212年惠城區(qū)域行政區(qū)域面積增加了年惠城區(qū)域行政區(qū)域面積增加了3.53.5倍,人口比例倍,人口比例 不斷增加,預(yù)計不斷增加,預(yù)計20202020年將達(dá)到年將達(dá)到370370萬人;人口密度的提升代表著未來對于房產(chǎn)

52、的萬人;人口密度的提升代表著未來對于房產(chǎn)的 需求更加強(qiáng)烈;需求更加強(qiáng)烈; 需求小結(jié): 1、惠州早期的項目均已“量大就是美”為概念;大量的開發(fā), 迅速的走量,出現(xiàn)供過于求的局面,因此價格增長速度較為緩慢, 缺乏質(zhì)的變化; 2、自09、10年開始成交量與推售量基本趨于持平,說明需求量 大大增加,剛性需求強(qiáng)烈,惠州購房水平提高; 3、隨著城市的不斷發(fā)展,gdp不斷增長,慢慢會出現(xiàn)供小于求的 趨勢,那是房地產(chǎn)市場將處于精品化階段,城市中將會有明顯的 富人區(qū)、中產(chǎn)區(qū)、白領(lǐng)區(qū)的圈層劃分; 4 4 惠城按照城市規(guī)劃分為惠城按照城市規(guī)劃分為8 8大板塊大板塊 cbd一線江景 豪宅板塊 江北cld居住 生活板塊

53、 水口區(qū)域 新居住板塊 東江新城 新居住板塊 金山湖區(qū)域 新居住板塊 東平老城區(qū) 居住板塊 麥地、南岸老城區(qū) 居住板塊 龍豐上排 紅花湖區(qū)域 居住板塊 白鷺湖白鷺湖,06,06年年, ,別墅別墅/ /洋房洋房 天地源;別墅天地源;別墅 東方威尼斯東方威尼斯, , 別墅別墅/ /洋房洋房 沿江路城市外圍資源型沿江路城市外圍資源型 豪宅:豪宅: 項目價值體現(xiàn)在資源項目價值體現(xiàn)在資源+ +高端高端 產(chǎn)品產(chǎn)品+ +大社區(qū)大社區(qū) ,別墅,別墅+ +中大中大 戶型為主,別墅戶型為主,別墅80008000元元/ /平平 米米 江北城市濱江核心型豪江北城市濱江核心型豪 宅:宅: 項目價值體現(xiàn)在地段項目價值體現(xiàn)

54、在地段+ +完善完善 的城市配套的城市配套 ,大戶型為主,大戶型為主 , 價格價格10000-1300010000-13000元元/ /平米平米 紅花湖城市中心資源型紅花湖城市中心資源型 豪宅:豪宅: 項目價值體現(xiàn)在資源項目價值體現(xiàn)在資源+ +高端高端 產(chǎn)品產(chǎn)品+ +地段,別墅地段,別墅+ +中大戶中大戶 型型 ,別墅,別墅11000 2000011000 20000元元 / /平米,洋房平米,洋房5500-65005500-6500元元/ / 平米平米 潤園潤園,06,06年年, ,別墅別墅/ /洋房洋房 萬林湖萬林湖,07,07年年, ,別墅別墅/ /洋房洋房 鵬基金榜南鵬基金榜南 奧園奧

55、園,06,06年年, ,別墅別墅 山水城山水城,10,10年年, ,別墅別墅/ /洋房洋房 帝景灣帝景灣 華貿(mào)中心華貿(mào)中心,11,11年年, ,高層高層 佳兆業(yè)中佳兆業(yè)中 心心,10,10年年, ,高層高層 鳳凰谷鳳凰谷,07,07年年, ,別墅別墅/ /高層高層 瓏湖灣瓏湖灣,10,10年年, ,別別 墅墅/ /高層高層 保利達(dá)項目保利達(dá)項目 中洲項目中洲項目 金山湖、水口城市型豪金山湖、水口城市型豪 宅:宅: 項目價值體現(xiàn)在區(qū)域潛力、項目價值體現(xiàn)在區(qū)域潛力、 景觀景觀 ,大戶型為主,大戶型為主 ,價格,價格 8000-100008000-10000元元/ /平米平米 惠城區(qū)域各版塊:主要分

56、為江北濱江豪宅區(qū)、沿江路資惠城區(qū)域各版塊:主要分為江北濱江豪宅區(qū)、沿江路資 源型豪宅區(qū)、紅花湖城市中心資源型豪宅區(qū)、金山湖東源型豪宅區(qū)、紅花湖城市中心資源型豪宅區(qū)、金山湖東 平水口城市型豪宅區(qū)平水口城市型豪宅區(qū) 從項目價值來看,以江北為中心的豪宅化進(jìn)程已開始,從項目價值來看,以江北為中心的豪宅化進(jìn)程已開始, 城市價值逐步在項目價格上體現(xiàn)城市價值逐步在項目價格上體現(xiàn) 屬性:行政中心/頂級豪宅區(qū)/城市價值第一圈 代表樓盤:帝景灣、華貿(mào)中心、金域華庭 主流均價: 7000-15000元/m2 發(fā)展趨勢:商務(wù)、行政、高檔住宅 屬性:大盤區(qū)域/準(zhǔn)豪宅區(qū)/城市價值第二圈 代表樓盤:翡翠灣、東湖八區(qū)、翡儷港

57、 主流均價:6500-11000元/m2 發(fā)展趨勢:純居住區(qū),中高檔住宅 屬性:熱點(diǎn)片區(qū)/準(zhǔn)豪宅區(qū)/城市價值第三圈 代表樓盤:瓏湖灣、金山湖國墅園、山水華府、金山湖花 園 主流均價: 5500-8000元/m2 發(fā)展趨勢:南部新城,未來居住中心 屬性:新興大盤區(qū)/準(zhǔn)豪宅區(qū)/城市價值第三圈 代表樓盤:萬林湖、山水江南、名流印象、熙龍小鎮(zhèn) 主流 均價:4300-6500元/m2 發(fā)展趨勢:城市的延伸、資源大盤 江北江北 金山湖金山湖 南線南線 大東平大東平 城市價值分布線城市價值分布線 (依次降低)(依次降低) 價格:價格:8000-100008000-10000 價格:價格:13000-1800

58、013000-18000 第二極:高端項目:第二極:高端項目: 翡翠灣、萬林湖、潤園、碧水灣翡翠灣、萬林湖、潤園、碧水灣 第一極:豪宅:第一極:豪宅: 瓏湖灣、帝景灣、華貿(mào)中心瓏湖灣、帝景灣、華貿(mào)中心 價格:價格:5000-70005000-7000 第三極:中高端項目:第三極:中高端項目: 萬科金域華庭、陽光御園、山水華府萬科金域華庭、陽光御園、山水華府 惠城房地產(chǎn)市場:惠城房地產(chǎn)市場: 按照不同檔次,可劃分為中高端、高端和豪宅三個層級按照不同檔次,可劃分為中高端、高端和豪宅三個層級 現(xiàn)階段的熱點(diǎn)豪宅分布主線,是由江北濱江線到東平,沿現(xiàn)階段的熱點(diǎn)豪宅分布主線,是由江北濱江線到東平,沿 新開河

59、到金山湖;新開河到金山湖; 華茂中心華茂中心 翡儷港翡儷港 翡翠灣翡翠灣 瓏湖灣瓏湖灣 未來城市發(fā)展的分析:富人區(qū)域板塊、中產(chǎn)階層板塊、白未來城市發(fā)展的分析:富人區(qū)域板塊、中產(chǎn)階層板塊、白 領(lǐng)區(qū)域板塊領(lǐng)區(qū)域板塊 白領(lǐng)板塊 富人、中產(chǎn)階級板塊 中產(chǎn)階級板塊 白領(lǐng)、普通階級 板塊 富人板塊 項目名稱占地面積(m2)建面(m2)產(chǎn)品類型11年推售量 荷蘭水鄉(xiāng)40萬60萬多層、小高層、高層8萬(三期) 東方威尼斯17萬26萬聯(lián)排別墅、洋房、小高層8萬(二期) 中信水岸城25萬75萬小高層、高層、別墅11萬 天地源水口項目18萬20萬別墅、高層10萬 龍光東江新城項目10萬20萬高層10萬 合生上觀國際

60、40萬100萬小高層、高層10萬 寶安水口項目12萬25萬別墅、高層10萬 鼎峰項目27萬67.5萬高層預(yù)計10萬 盈超項目3萬7.4萬別墅、高層預(yù)計4萬 中頤項目7.8萬33萬高層預(yù)計10萬 萬科項目25.3萬32.8萬洋房、小高層、高層預(yù)計12萬 雙城國際5.6萬28.4萬-預(yù)計6萬 合生帝景灣23萬42萬小高層、高層預(yù)計8萬 奧園100萬130萬聯(lián)排別墅、小高層、洋房預(yù)計10萬 東南項目1萬2萬預(yù)計2萬 鵬基萬林湖42萬33萬多層、小高層、高層、獨(dú)立、臺地別墅8萬(明年) 潤園30萬21.7萬獨(dú)棟、聯(lián) 排、疊拼、小高層預(yù)計8萬(二期) 山水江南7.2萬10萬多層、別墅4萬(二期) 東江學(xué)

溫馨提示

  • 1. 本站所有資源如無特殊說明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請下載最新的WinRAR軟件解壓。
  • 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶所有。
  • 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁內(nèi)容里面會有圖紙預(yù)覽,若沒有圖紙預(yù)覽就沒有圖紙。
  • 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
  • 5. 人人文庫網(wǎng)僅提供信息存儲空間,僅對用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護(hù)處理,對用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對任何下載內(nèi)容負(fù)責(zé)。
  • 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當(dāng)內(nèi)容,請與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
  • 7. 本站不保證下載資源的準(zhǔn)確性、安全性和完整性, 同時也不承擔(dān)用戶因使用這些下載資源對自己和他人造成任何形式的傷害或損失。

評論

0/150

提交評論