物業(yè)管理整合

1、精品文檔你我共享1、 李小生購(gòu)買了某小區(qū)的一套住宅，購(gòu)買時(shí)開(kāi)發(fā)商承諾物業(yè)管理費(fèi)為1元/平方米，房屋開(kāi) 通有管道煤氣，并有全天熱水供應(yīng)等配套設(shè)施，而且都寫進(jìn)了購(gòu)買合同中。李先生稱入住已有半年，非但相關(guān)的配套設(shè)施沒(méi)有落實(shí)，物業(yè)管理費(fèi)反而漲到了 2元/平方米。物業(yè)管理公司說(shuō)開(kāi)發(fā)商說(shuō)的不算數(shù)，收費(fèi)是依據(jù)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)制定的。而開(kāi)發(fā)商則稱，物業(yè)管理已經(jīng)移交，自己無(wú)權(quán)過(guò)問(wèn)。 請(qǐng)問(wèn)，開(kāi)發(fā)商的說(shuō)法合理嗎？為什么？開(kāi)發(fā)商的說(shuō)法不合理。物業(yè)管理公司的說(shuō)法是合理的。原因是：(1) 開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)向業(yè)主承諾物業(yè)管理費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)。(2) 開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按合同落實(shí)相關(guān)配套設(shè)施，業(yè)主可向法院追究其責(zé)任。2、 陳先生所購(gòu)買的房子于 2006

2、年5月中旬完工并通過(guò)驗(yàn)收，根據(jù)合同，5月底交鑰匙。在辦理入住手續(xù)時(shí)，開(kāi)發(fā)商告知，須向指定的物業(yè)管理公司繳納2年的物業(yè)管理費(fèi)用才能入住，物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)從貸款公證日期起計(jì)算。請(qǐng)問(wèn)：物業(yè)管理費(fèi)是從貸款公證日期起計(jì)算的嗎？物業(yè)管理公司能一次收取2年的管理費(fèi)嗎？為什么？(1) 物業(yè)管理費(fèi)從物業(yè)管理公司提供服務(wù)的那天，就是業(yè)主交房入住的那一天算起。(2) 物業(yè)管理公司能夠一次性收取 2年的管理費(fèi)，但必須征得業(yè)主同意，不得強(qiáng)制。3、 某小區(qū)有一間對(duì)外開(kāi)門的底層商鋪，該商鋪有個(gè)門直通小區(qū)內(nèi)部，業(yè)主劉某已經(jīng)將該商鋪出租給他人經(jīng)營(yíng)。當(dāng)該小區(qū)物業(yè)管理公司向劉某收取管理費(fèi)時(shí)遭到拒絕。理由是商鋪是對(duì)外開(kāi)門的，因此與小區(qū)物

3、業(yè)管理公司在管理上沒(méi)有多大關(guān)系，物業(yè)管理公司也沒(méi)有為其服務(wù)，所以物業(yè) 管理費(fèi)也就理所當(dāng)然可以不付。請(qǐng)問(wèn)：劉某究竟該不該繳納管理費(fèi)呢？為什么？劉某應(yīng)繳納管理費(fèi)。原因是：(1)業(yè)主購(gòu)買商鋪，屬于建筑物的一部分，必須接受統(tǒng)一的管理。 商鋪中的附屬設(shè)備設(shè)施是統(tǒng)一的，比如給排水設(shè)備系統(tǒng)、供暖、供冷、通風(fēng)設(shè)備 系統(tǒng)、電氣工程設(shè)備系統(tǒng)等等。按照“誰(shuí)享受、誰(shuí)受益、誰(shuí)買單” ，繳納管理費(fèi)。(3) 該商鋪有個(gè)門直通小區(qū)內(nèi)部，但無(wú)人可以保證門開(kāi)或者不開(kāi)。4、 王叔有套房子想出租，但是對(duì)于房子租出去后的物業(yè)管理費(fèi)用該由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)而犯愁。如果 是業(yè)主自己承擔(dān)，好象有點(diǎn)冤，房子自己沒(méi)?。蝗绻勺鈶舫袚?dān)，萬(wàn)一租戶毀約不繳，或

4、者是他們欠了許多管理費(fèi)后就不聲不響的走了，那他們欠下的管理費(fèi)豈不是要自己補(bǔ)交嗎？請(qǐng)問(wèn)：物業(yè) 管理費(fèi)用該誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？租戶欠下的管理費(fèi)由誰(shuí)承擔(dān)？無(wú)統(tǒng)一規(guī)定，房東和租戶可共同協(xié)定誰(shuí)來(lái)承擔(dān)。若是由物業(yè)使用人(租戶)承擔(dān)，但租戶走了的情況下，那么房東應(yīng)承擔(dān)連帶繳納責(zé)任，為租戶繳納費(fèi)用。5、 某小區(qū)業(yè)主到國(guó)土房管局查到其所在的小區(qū)物業(yè)管理公司現(xiàn)在是三級(jí)資質(zhì)，而小區(qū)的物業(yè) 管理費(fèi)卻高達(dá)1.7元/平方米，達(dá)到了一級(jí)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)。請(qǐng)問(wèn)：這種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合法嗎？為什么？這種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合理。建設(shè)部有關(guān)文件說(shuō)明，物業(yè)管理公司的資質(zhì)與服務(wù)等級(jí)沒(méi)有直接、必然的聯(lián)系，所以該小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是合理和合法的6、某住宅小區(qū)8層住宅樓的第六層

5、 601單元住戶的外墻下水管滲漏， 淋濕了以下三層沿管的 大片外墻。物業(yè)公司提出要對(duì)其維修，其維修費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)，8家住戶說(shuō)法不一。7和8樓的住戶說(shuō)此事與他們無(wú)關(guān)，他們不出維修費(fèi)；6樓以下住戶說(shuō)，該維修費(fèi)應(yīng)該有第六層的住戶出，第六層的住戶說(shuō)該維修費(fèi)用應(yīng)該由物業(yè)維修基金出。請(qǐng)問(wèn)你對(duì)此有什么看法？外墻下水管屬于附屬的設(shè)備設(shè)施，在保修期內(nèi)由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)承擔(dān)，但在保修期外， 則屬于公共的設(shè)備設(shè)施，按照“誰(shuí)受益，誰(shuí)承擔(dān)”，該費(fèi)用由八戶業(yè)主一起承擔(dān)。而 物業(yè)維修基金是屬于中修工程以上的費(fèi)用，換水管的費(fèi)用較少，屬于小修工程，無(wú)需 動(dòng)用物業(yè)維修基金。7、某管理員在小區(qū)巡邏時(shí)，見(jiàn)到幾個(gè)收廢品的人在小區(qū)內(nèi)高聲招攬生意

6、，立即上前制止，并 勸其離開(kāi)。但這幾個(gè)人不聽(tīng)勸告，不愿離開(kāi)，該管理員立即招來(lái)保安員將其驅(qū)趕出去。請(qǐng)問(wèn)該管 理員的做法是否妥當(dāng)？你有什么建議？該管理員得做法妥當(dāng)。原因是：小區(qū)的公共場(chǎng)所是屬于全體業(yè)主的，是獨(dú)有的，是 業(yè)主的私有財(cái)產(chǎn)。外人若在小區(qū)內(nèi)招攬生意，則是侵犯了業(yè)主的權(quán)益，而管理員的行 為是出于維護(hù)業(yè)主的權(quán)益出發(fā)，所以該行為是合理、妥當(dāng)?shù)?。建議：希望管理人員不 要采取驅(qū)趕的方式，而應(yīng)該多召集些保安勸說(shuō)其離開(kāi)。&某小區(qū)數(shù)位業(yè)主反映， 一直以來(lái)他們都是在樓前樓后停車，今年年初，物業(yè)管理公司未經(jīng) 小區(qū)業(yè)主委員會(huì)同意就把樓前樓后畫上線，改成臨時(shí)停車場(chǎng)并進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。該小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)對(duì) 停車場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)提出

7、異議，多次與物業(yè)管理公司協(xié)商，但都未達(dá)成一致。無(wú)奈之下，業(yè)主委員會(huì)將 物業(yè)管理公司告上法庭，要求停止侵權(quán)并賠償損失。請(qǐng)問(wèn)業(yè)主委員會(huì)的要求能否得到法院的支持?業(yè)主委員會(huì)的要求會(huì)得到法院的支持。原因是：(1) 小區(qū)的公共場(chǎng)地是屬于業(yè)主的私有財(cái)產(chǎn)，物業(yè)管理公司是管理者，不該侵犯業(yè)主 的權(quán)益，其收益權(quán)應(yīng)該歸屬于業(yè)主。(2) 房屋建設(shè)前是由政府的相關(guān)部門審批額，公共場(chǎng)地若是要更改，也必須得到政府 的同意，同時(shí)也必須要得到業(yè)主委員會(huì)的同意才可。9、某日清晨，某大廈新來(lái)的保潔員小林在公共通道拖地時(shí)，發(fā)現(xiàn)1805號(hào)業(yè)主家的客廳亮著燈，但大門內(nèi)側(cè)的門開(kāi)著，外面的通透式防道門也虛掩著，她便上前按業(yè)主家的門鈴，但是

8、按了 好幾次，室內(nèi)也沒(méi)有反應(yīng)，小林便懷著好奇的心理，廁身進(jìn)入室內(nèi)，到客廳、陽(yáng)臺(tái)、廚房等一一 查看有沒(méi)有人。正在這時(shí)，業(yè)主張先生從電梯出來(lái)走向家門(原來(lái)他是去早鍛煉了，因粗心而忘 了關(guān)好家門)，一見(jiàn)大門沒(méi)關(guān)，張先生先是吃了一驚，進(jìn)到家中，又看見(jiàn)一陌生女子在自己家里， 更是又急又氣，大聲質(zhì)問(wèn)小林是干什么的。不由分說(shuō)要把她送進(jìn)派出所。請(qǐng)問(wèn)：小林哪些地方做 錯(cuò)了？遇到這種情況，你會(huì)怎么做？(1) 小林不該沖動(dòng)進(jìn)去業(yè)主的家中，沒(méi)有及時(shí)反饋情況給上級(jí)組長(zhǎng)、經(jīng)理知道。(2) 首先，保潔員小林應(yīng)向上級(jí)如實(shí)反映情況，上級(jí)針對(duì)小林提供的情況，派保安、 客服人員、工作人員一起到業(yè)主家中察看。而小林應(yīng)站在業(yè)主的家門口

9、等待相關(guān)人員 的到來(lái)；其次，應(yīng)想辦法聯(lián)系到業(yè)主，告知并了解情況，希望其能夠盡快回家察看； 然后，至少兩個(gè)工作人員才能同時(shí)進(jìn)入業(yè)主的家中，這樣方便保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，如有意外事 件發(fā)生，需通知有關(guān)部門報(bào)警處理。10、光明小區(qū)原來(lái)由開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)的新華物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，業(yè)主入住后對(duì)該公司不滿意,后來(lái)小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，經(jīng)過(guò)業(yè)主委員會(huì)的研究討論，決定解聘該公司。但新華物業(yè)管理公 司表示，其與開(kāi)發(fā)商訂有物業(yè)服務(wù)合同，且業(yè)主與開(kāi)發(fā)尚的購(gòu)房合同中已經(jīng)寫明：同意開(kāi)發(fā)商委 托的物業(yè)管理公司管理。如果業(yè)主解聘本公司，則須承擔(dān)違約責(zé)任。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下訴至法院。請(qǐng) 問(wèn)，法院會(huì)如何處理？業(yè)主并不違約。原因是：開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公

10、司簽訂的為前期物業(yè)服務(wù)合同。如無(wú) 訂立期限，算是作廢的合同的。若業(yè)主委員會(huì)是按照合法程序成立，則其有權(quán)解聘物 業(yè)管理公司。如有訂立期限，則按約定的期限執(zhí)行。?補(bǔ)充案例:某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的某住宅小區(qū)，由甲物業(yè)管理公司承擔(dān)前期物業(yè)管理。業(yè)主于2003年8月開(kāi)始入住，2005年5月該小區(qū)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會(huì)，并按照業(yè)主大 會(huì)決議選聘了乙物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會(huì)與乙物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，合同于2005年8月1日零時(shí)生效。業(yè)主委員會(huì)以書面形式通知甲物業(yè)管理公司應(yīng)于2005年8月1日前辦理完成物業(yè)交接驗(yàn)收手續(xù)。甲物業(yè)管理公司收到業(yè)主委員會(huì)書面通知后，安排了該小區(qū)管理服務(wù)

11、人員 退場(chǎng)，但以部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由，拒絕移交相應(yīng)額物業(yè)管理資料，拒不配合物業(yè)交接查 驗(yàn)。2006年8月15 日,頂層的20戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水于是聯(lián)名要求乙物業(yè)管理公司無(wú)償修 復(fù)。乙物業(yè)管理公司稱這是因甲物業(yè)管理公司管理不善所致，應(yīng)由甲物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)修繕。之 后，乙物業(yè)管理公司不再受理業(yè)主有關(guān)該問(wèn)題的投訴。1、問(wèn)題1： 上述20戶業(yè)主提出的修復(fù)請(qǐng)求是否合理？是否應(yīng)由乙物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)無(wú)償修復(fù)？(4分)合理。未超過(guò)五年保修期。在保修期內(nèi)由開(kāi)放商負(fù)責(zé)進(jìn)行維修處理。2、 問(wèn)題2：乙物業(yè)管理公司的做法是否妥當(dāng)？如果您是該公司的負(fù)責(zé)人如何處理業(yè)主的投訴？(4 分)(1) 乙物業(yè)管理公司的做

12、法不妥當(dāng)。(2) 若是該公司的負(fù)責(zé)人，可做以下的處理： 接受投訴，并到業(yè)主的家中進(jìn)行勘察。 告知業(yè)主房屋的保修期內(nèi)，若有問(wèn)題，由公司的建設(shè)商、開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)。 告知業(yè)主委員會(huì)，及時(shí)聯(lián)系開(kāi)發(fā)商，由業(yè)主委員會(huì)聯(lián)系房地商。3、問(wèn)題3:該小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)合同何時(shí)終止？ (3分)2005年8月1日零時(shí)4、 問(wèn)題4:甲物業(yè)管理公司拒絕移交的理由是否成立？請(qǐng)說(shuō)明理由。(3分)甲物業(yè)管理公司拒絕移交的理由不成立。原因是，業(yè)主沒(méi)有交清費(fèi)用，可通過(guò)兩個(gè) 途徑來(lái)實(shí)現(xiàn)，一是通過(guò)法律程序來(lái)交清，二是由業(yè)主委員會(huì)督促其未交清的業(yè)主交清 物業(yè)服務(wù)費(fèi)。5、問(wèn)題5:在甲物業(yè)管理公司拒絕移交物業(yè)管理資料和配合物業(yè)交接查驗(yàn)的情況下，乙物業(yè)管理公司應(yīng)如何進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)？(6分)(1) 由業(yè)主委員會(huì)陪同驗(yàn)收、并記錄，由業(yè)主委員會(huì)代為簽字，其屬于公用的設(shè)備設(shè) 施。(2) 可能的話，請(qǐng)具有公信力的第三方，比如街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)等等。(3)