牧山錦城項目市場研究及可研報告

1、新津縣花源麗景牧山錦城項目市場研究及可行性分析報告第一章 總論一、項目概況（一）項目名稱：新津縣花源麗景項目（二）建設地址：新津縣花源鎮(zhèn)（三）項目業(yè)主：成都市新津縣城鄉(xiāng)建設投資有限責任公司（四）項目法定代表人：熊建（五）建設性質(zhì)：商品房（六）建設規(guī)模:43000平方米（七）項目建設投資：8600萬元 。（八）建設期：本項目計劃建設周期為 18個月。二、項目業(yè)主簡介成都市新津縣城鄉(xiāng)建設投資有限責任公司是經(jīng)新津縣縣委縣政府批準成立的國有獨資公司。于2007年3月30日正式注冊成立，注冊資本為5000萬元人民幣。公司主營項目投資、項目策劃、投資信息咨詢服務、房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、花卉及園藝作物種植和

2、銷售。截止今年5月底，公司總資產(chǎn)為99711.78萬元，負債93707.79萬元。新津縣國有資產(chǎn)局代表縣政府依法對公司國有資產(chǎn)實施監(jiān)督管理，公司依法享有授權(quán)范圍授權(quán)范圍內(nèi)國有資產(chǎn)的占有、支配、處置和收益權(quán)，負責授權(quán)范圍內(nèi)國有資產(chǎn)的經(jīng)營和管理，履行國有資產(chǎn)保值增值責任。公司實行產(chǎn)權(quán)明晰，權(quán)責分明，管理科學，激勵和約束相結(jié)合的內(nèi)部管理機制。三、項目編制依據(jù)編制依據(jù)：建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）投資項目可行性研究指南（試用版）建設項目經(jīng)濟咨詢評估指南項目單位提供的有關(guān)資料.四、研究的范圍及內(nèi)容1研究范圍本可研報告的研究范圍如下:項目建設背景和建設的必要性分析;建設場址和建設條件分析;建設規(guī)模

3、和建設方案論證;環(huán)境保護、節(jié)能節(jié)水措施研究；組織機構(gòu)與項目管理；招標方式；投資估算和資金籌措方案；財務分析和項目效益評價；可行性研究結(jié)論與建議。 2研究內(nèi)容 本項目的研究內(nèi)容主要有以下幾方面：（1） 項目建設的必要性和可行性；（2） 項目需求分析和未來預測；（3） 合理確定本項目的建設規(guī)模；（4） 項目建設的基本條件；（5） 項目建設方案 ；（6） 項目的招投標、建設進度安排；（7） 建設水平及投資估算；（8） 建設資金籌措；（9） 經(jīng)濟效益。五、技術(shù)經(jīng)濟指標1.投資估算經(jīng)測算，本項目建設投資8600萬元。2.資金籌措自有資金2580萬元，銀行貸款6020萬元。第二章項目提出的背景及建設的必要

4、性一、項目提出的背景新津縣位于四川盆地西部、成都南部，全縣幅員面積330平方公里，轄11鎮(zhèn)1鄉(xiāng)，總?cè)丝?0.18萬，其中城鎮(zhèn)人口12萬。新津歷史悠久，自北周定名，相襲至今，已有1450年歷史，自古以來“商賈云集、貨如輪轉(zhuǎn)，多出富商”，為川西重要的物資集散地和交通樞紐，是四川省經(jīng)濟、技術(shù)向西南輻射的必經(jīng)之地。新津民營經(jīng)濟發(fā)達，是“四川省個體私營經(jīng)濟試驗區(qū)”和“四川省非公有制經(jīng)濟示范區(qū)”，孕育了全國最大的民營企業(yè)希望集團，具有活躍的全民創(chuàng)業(yè)氛圍。全縣90%的企業(yè)是民營企業(yè)，民營經(jīng)濟占地方生產(chǎn)總值比重達到67.6，居全省第一位，在全省民營經(jīng)濟發(fā)展綜合評價中位列前十強，民營經(jīng)濟已成為縣域經(jīng)濟的主體、財

5、政稅收的主體、農(nóng)民增收的主體和就業(yè)創(chuàng)業(yè)的主體。新津工業(yè)發(fā)展強勁，近年來，新津堅持實施“工業(yè)強縣”戰(zhàn)略，依托省級開發(fā)區(qū)四川新津工業(yè)園區(qū)和西部對臺交流合作平臺四川新津臺灣農(nóng)民創(chuàng)業(yè)園，全力推進工業(yè)集中集約集群發(fā)展，工業(yè)集中發(fā)展區(qū)已聚集工業(yè)企業(yè)216戶。已落戶納愛斯、美國開利、通威水產(chǎn)品、天威硅業(yè)、中藍晨光等一大批重大產(chǎn)業(yè)化項目；形成了食品、機械、化工、光伏等優(yōu)勢和特色產(chǎn)業(yè)。工業(yè)經(jīng)濟對gdp的貢獻率連續(xù)四年超過50%，成為推動縣域經(jīng)濟跨越式發(fā)展的主力軍。新津人居環(huán)境優(yōu)美，境內(nèi)五河匯聚，江河如帶，是四川省有名的魚米之鄉(xiāng)和特色水產(chǎn)大縣，以“黃辣丁”為代表的河鮮美食飲譽全國。新津自然生態(tài)資源豐富，山不高而堆

6、綠疊翠，水不深而蘊秀吐雅，龍馬寶墩古城遺址、觀音寺、純陽觀、老君山等文物古跡與自然山水相得益彰，被譽為“成都后花園”。特別是圍繞“成南門戶，水城新津”的城市定位，正加快推進“一生之城”、“亞特蘭蒂斯黃金時代”等項目建設，以親水文化為主要形態(tài)的山水休閑生態(tài)城市已具雛形。依托區(qū)位、資源、產(chǎn)業(yè)等優(yōu)勢，新津縣在市委、市政府的正確領導下，以“三個集中”為抓手，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為突破口，積極探索、大膽實踐，重點突破、統(tǒng)籌推進，全縣經(jīng)濟社會保持了又好又快的發(fā)展勢頭?？h第十二次黨代會以來，我縣緊緊圍繞“融入大都市、經(jīng)濟再翻番、領先三圈層”奮斗目標，大力實施“工業(yè)強縣、三產(chǎn)興縣、城建靚縣”發(fā)展戰(zhàn)略，創(chuàng)新舉措，突出重點

7、，推進縣域經(jīng)濟又好又快發(fā)展。2007年，全縣完成地區(qū)生產(chǎn)總值70.92億元，增長16.8%；完成全口徑財政收入11.52億元，增長121%，其中地方財政收入7.64億元，增長155.2%，全口徑財政收入和地方財政收入均提前4年實現(xiàn)翻番；完成規(guī)模工業(yè)增加值26.13億元，增長32.7%；到位市外資金41.8億元，增長94.24%；完成全社會固定資產(chǎn)投資50.31億元，增長47.3%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10421元，增長13.4%；農(nóng)民人均純收入5523元，增長13.6%。被評為全國最具投資潛力中小城市百強，全國浙商投資潛力城市，位列西部百強縣第68位、四川省縣級綜合經(jīng)濟實力評比第15位，連續(xù)

8、4年被省委、省政府評為平原類區(qū)先進縣?；ㄔ存?zhèn)是成都市14個優(yōu)先發(fā)展重點鎮(zhèn)之一，距成都市區(qū)20公里，距新津10公里，距西南航空港10公里。全鎮(zhèn)幅員面積32.6平方公里，轄10個行政村，1個社區(qū)，人口4.3萬人，其中，城鎮(zhèn)人口2.65萬人，建成區(qū)面積近5平方公里。目前，鎮(zhèn)域內(nèi)有川藏路、大件路兩條快速通道直通市中心，規(guī)劃建設中的成綿城際鐵路及客運站將于今年正式實施，全面建成后，進出花源鎮(zhèn)快速通道的通行能力將全面提升，區(qū)位優(yōu)勢將進一步凸顯。 花源鎮(zhèn)以打造“成都市南部新城的重要組團和牧馬山片區(qū)的區(qū)域中心”為城市定位，不斷優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，壯大產(chǎn)業(yè)支撐。一是大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)：花源鎮(zhèn)現(xiàn)有置信、龍湖、中

9、鵬等多家知名房地產(chǎn)公司，建筑面積達70.48萬平方米，總投資近50億元。教育文化產(chǎn)業(yè)：成都職業(yè)藝術(shù)學院規(guī)模不斷壯大，北大附中和成都職業(yè)技術(shù)學院國際旅游學院已分別于2008年9月8日和今年3月正式開學。旅游休閑產(chǎn)業(yè)：邀請知名公司對牧馬山進行整體包裝，打造集運動休閑和現(xiàn)代服務于一體“牧馬天堂”旅游項目。該項目占地8平方公里，預計一期將在今年年底對外開放。二是大力發(fā)展都市農(nóng)業(yè)。將在大件路以西依托金馬河支流水域及其沿岸資源發(fā)展特色園藝種植和觀光農(nóng)業(yè)等現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)。三是堅持“限制發(fā)展、穩(wěn)步發(fā)展、引導發(fā)展”的辦法發(fā)展工業(yè)?！氨绕饛那埃F(xiàn)在的花源鎮(zhèn)可以用脫胎換骨來形容她的變化?！边@是人們走進花源鎮(zhèn)的共同感覺

10、。歐式風格的建筑隨處可見，幽幽牧馬山別墅成排，清清楊柳河書聲瑯瑯花源鎮(zhèn)，這個依山傍水天生麗質(zhì)的川西小鎮(zhèn)如今正以深具歐洲風情的個性小城呈現(xiàn)在世人面前。 2004年，成都市從全市30個重點鎮(zhèn)中挑選出14個作為優(yōu)先發(fā)展鎮(zhèn)，明確將通過3年時間其將建設成為新的亮點。憑借突出的區(qū)位優(yōu)勢和自然環(huán)境優(yōu)勢，花源鎮(zhèn)被成都市確定為首批啟動的優(yōu)先發(fā)展重點鎮(zhèn)。4年過去，花源鎮(zhèn)大變臉，一組數(shù)據(jù)展示了它的成長：城區(qū)面積由不足1平方公里增長到近4平方公里；建城區(qū)人口由0.95萬人增長到2.45萬人；城市化率由31.2%，增長到61%；全鎮(zhèn)gdp從4.17億元增長到6.9億元；農(nóng)民人均年純收入由4295元增長到5860元，；城

11、鎮(zhèn)居民人均可支配收入從9889元增長到12397元。一個實力雄厚特色鮮明的歐風小鎮(zhèn)已然呈現(xiàn)。先天資源條件 催生低密住區(qū)“第四城” 當平原成都遇上牧馬淺山，當高爾夫優(yōu)雅的姿勢劃過花源，當知名地產(chǎn)商群聚小鎮(zhèn)，當國際城南的英氣直逼新津花源鎮(zhèn)，理所當然、順理成章地成為成都低密舒居住區(qū)的經(jīng)典地場。羅馬不是一天建成的，成都低密舒居住區(qū)也不是一朝一夕繪就的，但，花源鎮(zhèn)已經(jīng)邁出了堅實而重要的一步。政府的強力助推，企業(yè)的激情相擁，市民的熱情追捧，花源鎮(zhèn)，正在迎接一個光明的未來。 .自然景觀是高端住宅先天的必備，這是全國乃至世界都已經(jīng)認可的一條至關(guān)重要標準，由于城市土地資源的稀缺性和人工痕跡太重決定了城市高端住宅

12、有著難以逾越的局限性，浣花城市低密住區(qū)雖然緊挨幾大主題公園和有濃郁文化氛圍的杜甫草堂，有著較好的人文景觀，但它仍不可避免的帶有城市高端住宅的局限性容積率相對較高，缺乏獨特的自然景觀。上海佘山、北京溫榆河、深圳香蜜湖的低密住區(qū)，已經(jīng)成為國內(nèi)高品質(zhì)低密度社區(qū)的標桿。占據(jù)不可復制的自然資源、擁有便捷的交通路網(wǎng)、成熟生活配套滿足多樣化生活需求，是建立低密住區(qū)的三大基石。優(yōu)越的自然資源和方便的交通條件或許能吸引購買者下單，而真正要把他們留在低密住區(qū)里生活，則要依靠娛樂、休閑、餐飲、運動、醫(yī)院、學校等完整的配套系統(tǒng)。沒有人居住的低密度住區(qū)只能擁有光鮮的外表，沒有人氣，沒有生命力和活力，上海佘山、北京溫榆河

13、、深圳香蜜湖的與眾不同就在于此。 要造就這些知名低密住宅群落，只有后天的人工雕琢是不夠的，幾乎所有的成功案例，都是依托了獨特的區(qū)位優(yōu)勢以及良好的自然環(huán)境。暫且不論品牌開發(fā)商對區(qū)域的建設能力，僅對比先天優(yōu)勢，花源鎮(zhèn)的潛力也不可低估。正待開發(fā)的花源鎮(zhèn)新區(qū)，是成都的城南門戶，緊鄰楊柳河、牧馬山脈，自然環(huán)境優(yōu)美，白云寺依山而建，人文底蘊濃厚。在成都市的城市化進程中，花源鎮(zhèn)已經(jīng)引起國內(nèi)地產(chǎn)巨頭的強勢關(guān)注。在不可復制的、稀缺的良好生態(tài)環(huán)境基礎上，具有豐富經(jīng)驗的開發(fā)商可以在此大展拳腳，建造更加適合人居的高品質(zhì)住區(qū)。 后天謀劃 歐洲小鎮(zhèn)成就低密住區(qū)第四城 背靠牧馬山麓、緊鄰楊柳河畔，難得一見的綿延山丘和自然起

14、伏的天際線讓花源鎮(zhèn)如畫般美麗；山環(huán)水繞的自然環(huán)境和便利的交通，以及豐富歷史遺存的人文底蘊，使花源鎮(zhèn)獨具魅力；白云寺依山而建，人文底蘊濃厚。不可復制的、稀缺的良好生態(tài)環(huán)境，為打造適合人居的低密度高品質(zhì)住區(qū)提供了有力的先決條件。面對如此優(yōu)質(zhì)的先天條件，新津經(jīng)過充分謀劃，于今年7月6日正式評審通過水城新津總體規(guī)劃。根據(jù)新的水城新津總體規(guī)劃，新津花源鎮(zhèn)的發(fā)展定位，是打造居住、旅游、運動休閑及教育文化產(chǎn)業(yè)為支持的都市功能區(qū)。 同時，新津縣特別邀請了全球著名的規(guī)劃設計公司阿特金斯專門為花源鎮(zhèn)進行籌劃，設計規(guī)劃了廣場慶典區(qū)、創(chuàng)意遐想?yún)^(qū)、音樂漫步區(qū)、餐飲娛樂區(qū)、濱水游覽區(qū)、濱水住宅區(qū)等多個主題街區(qū)、大型中央廣

15、場，大片綠地、音樂噴泉、藝術(shù)大劇院、高聳的教堂等歐式建筑特色明顯的公共設施，將為游人活動提供充裕的空間，將小鎮(zhèn)的低密生活演繹到極致。另外，根據(jù)不同區(qū)域和土地利用性質(zhì)的不同，結(jié)合“打造低密度、高品質(zhì)的住區(qū)”理念，規(guī)劃在不同地塊開發(fā)強度指標上提出了不同要求。在老鎮(zhèn)區(qū)、風貌核心區(qū)等形成開發(fā)較高密集的區(qū)域，沿牧山大道(大件路)形成中高密度開發(fā)區(qū)域，牧山大道(大件路)與楊柳河之間形成中低密度的區(qū)域，楊柳河以東牧馬山片區(qū)進行低密度的開發(fā)。 據(jù)了解，在水城新津總體規(guī)劃正式通過評審后，已經(jīng)有不少的國內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)瞄準新津花源鎮(zhèn)，準備在花源鎮(zhèn)大展拳腳，投資開發(fā)無數(shù)高品質(zhì)的低密度項目。由此可見，在不久的將來，一場

16、低密度、高品質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)大潮將在新津花源鎮(zhèn)隆重上演。 加大投入 力爭中國低密住區(qū)“第四城”早日建成 先天優(yōu)勢獨特，后天籌劃完美，如何早日讓這個中國低密住區(qū)的“第四城”呈現(xiàn)在人們面前，讓更多的人們享受到這個世界級居住社區(qū)呢？花源鎮(zhèn)有關(guān)負責人認為，從區(qū)位上講，花源鎮(zhèn)是成都南部新城的重要組成部分，其地理位置和地理優(yōu)勢決定了她不僅將成為南部新城的功能性補充，又是新津通往成都的橋頭堡。要充分發(fā)揮其橋頭堡的作用，就必須基礎先行，借助民間資金、通過項目包裝，把基礎配套做好了，城市才具備發(fā)展的基石，從而快速融入都市化進程。 為此，新津從去年7月15日正式開始建設成都至新津的免費快速通道，該道路建成后，成都到

17、新津的時間將縮短一半，新津也將完全融入成都半小時經(jīng)濟圈。當然，從成都到花源鎮(zhèn)高端低密度社區(qū)的時間則更短。 道路改擴建僅是花源鎮(zhèn)建設的冰山一角。據(jù)新津花源鎮(zhèn)負責人介紹，3年來該鎮(zhèn)實施城市建設項目123個，編制了城鎮(zhèn)總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)控制性詳細規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、城市街景風貌設計導則等14個深度性規(guī)劃設計，城市規(guī)劃面積由3平方公里調(diào)整為7.98平方公里，城市發(fā)展更加科學有序。其他如學校、醫(yī)院、自來水廠、污水處理廠、污水管網(wǎng)等配套功能逐步完善，城市承載能力不斷增強。 據(jù)新津縣有關(guān)負責人介紹，目前，新津縣正在進行全面規(guī)劃，科學統(tǒng)籌，力爭讓新津花源鎮(zhèn)這個中國低密度居住社區(qū)早日呈現(xiàn)在人們面前，也

18、讓更多的人早日享受到具有國際領先水平的低密度社區(qū)生活。原規(guī)劃的實施情況 2005年8月編制完成的新津縣花源鎮(zhèn)規(guī)劃確定城鎮(zhèn)為“一鎮(zhèn)兩片”的組團式布局結(jié)構(gòu)，即北部居住生活組團和南部工業(yè)發(fā)展點組團。城鎮(zhèn)的性質(zhì)為：以發(fā)展機械加工和商貿(mào)為主的新津縣北部的工貿(mào)型片區(qū)中心鎮(zhèn)。 城鎮(zhèn)北部組團按照規(guī)劃實施了道路、管網(wǎng)等基礎設施和房產(chǎn)項目建設，房產(chǎn)銷售情況良好；南部組團無明顯的擴展。 花源鎮(zhèn)招商引資情況良好，引入項目多為文化教育、生態(tài)休閑及房地產(chǎn)業(yè)，其原因在于根據(jù)成都市總體規(guī)劃的戰(zhàn)略部署結(jié)合資源和環(huán)境的優(yōu)勢，花源這一區(qū)域更適宜這些項目的發(fā)展。 因此花源鎮(zhèn)規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)功能布局和發(fā)展方向不能適應成都市南部新城功能定

19、位的要求，不能適應牧馬山區(qū)域聯(lián)動發(fā)展的要求，不能適應成都生態(tài)環(huán)境維護的要求。急需對原規(guī)劃進行調(diào)整。規(guī)劃調(diào)整的背景 （一）、新津縣社會主義新農(nóng)村建設布局規(guī)劃的編制 新津縣社會主義新農(nóng)村建設布局規(guī)劃已經(jīng)成都市規(guī)劃委員會審查過，該規(guī)劃從縣域的實際出發(fā)，全縣確定了36個農(nóng)村新型社區(qū)，花源鎮(zhèn)布局了3個農(nóng)村新型社區(qū)。原總體規(guī)劃與該規(guī)劃不相符，應對花源鎮(zhèn)總體規(guī)劃應進行調(diào)整。（ 二）、花源鎮(zhèn)城鎮(zhèn)工業(yè)點的布局和定性、定位已不能適應花源鎮(zhèn)城鎮(zhèn)的發(fā)展 1、設立花源鎮(zhèn)工業(yè)點的背景 2005年9月26日成都市人民政府下發(fā)的成都市人民政府關(guān)于切實做好工業(yè)集中發(fā)展區(qū)和工業(yè)點布局落實工作的通知（成府發(fā)200552號）中確定了

20、花源鎮(zhèn)作為10個布局工業(yè)點的重點鎮(zhèn)之一。、花源鎮(zhèn)城鎮(zhèn)的發(fā)展定位由原來的工貿(mào)型重點向生態(tài)休閑及房地產(chǎn)業(yè)方向轉(zhuǎn)變 （1）花源鎮(zhèn)工業(yè)點不適應南部新城功能定位的要求（2）花源鎮(zhèn)工業(yè)點不適應區(qū)域聯(lián)動發(fā)展的要求（3）花源鎮(zhèn)工業(yè)點不適應成都生態(tài)環(huán)境維護的要求（4）花源鎮(zhèn)工業(yè)點遠景發(fā)展空間不足 3、2006年10月12日新津縣花源鎮(zhèn)工業(yè)點調(diào)整專題會議精神和2006年11月8日市長會議精神。規(guī)劃調(diào)整的重點 （一）、總體規(guī)劃部分 1、鎮(zhèn)域總體規(guī)劃中村鎮(zhèn)體系布局規(guī)劃，按照新津縣社會主義新農(nóng)村建設布局規(guī)劃進行重新布局。 2、從區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展整體要求出發(fā)，調(diào)整花源鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向及布局，加快花源鎮(zhèn)社會經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)建設步伐

21、。 （二）、建設規(guī)劃部分 1、調(diào)整花源城鎮(zhèn)發(fā)展的功能定位，重新確定花源鎮(zhèn)城鎮(zhèn)的性質(zhì)、規(guī)模。 2、調(diào)整城鎮(zhèn)的布局結(jié)構(gòu)和功能分區(qū)。 （三）、基礎設施部分 1、強化對外交通聯(lián)系，使花源鎮(zhèn)真正融入大成都，融入南部新城。 2、進一步完善各項市政基礎設施配套，為花源鎮(zhèn)社會經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)建設服務。 鎮(zhèn)域總體規(guī)劃的調(diào)整 （一）、村鎮(zhèn)體系的調(diào)整 1、2005年8月花源鎮(zhèn)總規(guī)優(yōu)化調(diào)整確定了城鎮(zhèn)和農(nóng)村新型社區(qū)兩級布局，并確定了8個農(nóng)村新型社區(qū)。 2、新津縣社會主義新農(nóng)村建設布局規(guī)劃在花源鎮(zhèn)確定了兩個農(nóng)村新型社區(qū)，即興樂社區(qū)和梁筏社區(qū)，規(guī)劃人口均為3000人。本次規(guī)劃鎮(zhèn)域社區(qū)的個數(shù)、點位和人口按新津縣社會主義新農(nóng)村建

22、設布局規(guī)劃進行調(diào)整。 （二）、產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局規(guī)劃 1、花源鎮(zhèn)原規(guī)劃確定以農(nóng)業(yè)為基礎，二、三產(chǎn)業(yè)為主導的發(fā)展戰(zhàn)略，強調(diào)以機械加工工業(yè)和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化項目為重點，作為花源鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)支撐。 2、本次規(guī)劃調(diào)整，著重從成都市南部區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，針對花源鎮(zhèn)的實際條件進行深入研究，堅持“整體開發(fā)打造牧馬山”的觀念。我們認為花源作為一個鎮(zhèn)，社會經(jīng)濟發(fā)展不可能孤立于大的環(huán)境，從可持續(xù)發(fā)展和科學發(fā)展觀的角度分析，確定花源鎮(zhèn)的社會經(jīng)濟發(fā)展必須利用自身的優(yōu)勢融入到大的區(qū)域才能取得長足的發(fā)展，因此必須對其產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局規(guī)劃進行調(diào)整。 花源鎮(zhèn)今后的發(fā)展，應以第三產(chǎn)業(yè)為重點，發(fā)展房地產(chǎn)、教育、文化、旅游及運動休閑產(chǎn)業(yè)，通過上述幾類

23、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動商業(yè)、服務業(yè)的發(fā)展。 逐步弱化第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，近期保留現(xiàn)狀工業(yè)，遠期逐步遷出進入新津縣工業(yè)集中發(fā)展區(qū)。使成都南部新城牧馬山片區(qū)商務、居住、休閑旅游功能純潔化。 農(nóng)業(yè)的發(fā)展應更進一步加強規(guī)?；彤a(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，建立上規(guī)模的蔬菜、食用筍及水產(chǎn)品基地，發(fā)展規(guī)?；B(yǎng)殖基地，推廣公司+農(nóng)戶的經(jīng)營模式，注重生態(tài)綠色食品品牌的打造。加強畜禽糞便的集中處理和無害化排放。二、項目建設的必要性城鎮(zhèn)定位從“第二縣城”發(fā)展為“融入大都市的橋頭堡”，產(chǎn)業(yè)方向從“主抓工業(yè)”變?yōu)椤耙跃幼　⒙糜?、休閑和教育文化產(chǎn)業(yè)為主”，同時將“成都南部新城的重要組成部分和牧馬山片區(qū)的中心”作為城市發(fā)展的戰(zhàn)略定位不過幾年時間，花

24、源鎮(zhèn)整體思路發(fā)生了大逆轉(zhuǎn)，這“變”，讓重點鎮(zhèn)建設找對了感覺找準了方向。 應該說，一直以來，花源鎮(zhèn)是全縣發(fā)展基礎較好的鄉(xiāng)鎮(zhèn)之一，特別是第二產(chǎn)業(yè)基礎較好，在被確定為成都市重點鎮(zhèn)之前，曾有工業(yè)企業(yè)52家，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)23家。能如此忍痛割愛，是基于外界發(fā)生了改變：成都市向東向南發(fā)展的戰(zhàn)略、西南航空港臨空經(jīng)濟圈、成新經(jīng)濟走廊、牧馬山休閑文化產(chǎn)業(yè)帶的發(fā)展、新津融入大都市的發(fā)展戰(zhàn)略都決定了花源鎮(zhèn)必須主動接受來自成都中心城區(qū)的輻射，2006年底，經(jīng)過縣、鎮(zhèn)兩級數(shù)次大討論，花源鎮(zhèn)最終確定了以發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為主的思路，走出了嬗變的第一步。紅火三產(chǎn)，奠定鎮(zhèn)域發(fā)展之基 9月23日，投資25億元打造的專供跨

25、國公司高級管理人員及其家屬居住、子女就讀的高檔社區(qū)西部國際社區(qū)，正式簽約落戶花源鎮(zhèn)楊柳河畔，而此前落戶的龍湖、置信、金秋、中鵬等9家大型房地產(chǎn)企業(yè)總投資達50億元以上，其中龍湖長橋郡已成為成都高檔住宅的樣板。據(jù)悉，花源鎮(zhèn)打造的牧馬山高尚居住區(qū)占地上千畝，是成都近郊規(guī)模最大的高尚居住區(qū)之一，是圍繞山水和生態(tài)主題的低密度、園林式大型生態(tài)社區(qū)， “住在花源”已成為都市人南部置業(yè)的時尚和潮流。 文化教育產(chǎn)業(yè)也不甘示弱。川師設計藝術(shù)學院，通過近幾年的發(fā)展，規(guī)模不斷擴大，全校師生總數(shù)達7000余人。占地150畝的標準化學校已正式投入使用，在校教職工達1200人；投資3億元的成都職業(yè)技術(shù)學院國際旅游學院，將

26、于明年春開學；投資約2億元的北大附中新津?qū)嶒瀸W校，已于今年9月1日開學。 在旅游業(yè)上，現(xiàn)有三星級以上會所3家 ，正規(guī)劃建設體育運動公園和一批鄉(xiāng)村旅游項目。集運動休閑和現(xiàn)代服務于一體的“牧馬天堂”牧馬山旅游開發(fā)項目，占地8平方公里，預計一期將在明年年底對外開放。此外，花源鎮(zhèn)還是成都片區(qū)最大的建筑機具租賃基地之一，年產(chǎn)值達1億元以上。 城市建好了，產(chǎn)業(yè)發(fā)展了，人氣隨之上漲，而商機也浮現(xiàn)了。1999年落戶的成都職業(yè)藝術(shù)學院比起剛落戶時的情景，學校周邊環(huán)境的變化可謂是滄海桑田。川流不息的車輛和鱗次櫛比的商鋪很難讓人想象這里是曾經(jīng)的爛泥灣。據(jù)統(tǒng)計，學校周邊的商家，80%以上是周邊各村的失地農(nóng)民，不少人都

27、說：“現(xiàn)在家鄉(xiāng)發(fā)展的這么好，學校多起來了，我們再不想到外出打工了，自己開個小店，一個月保守估計也有三、四千的收入?！北姸嗌碳业臒崤?，令沿線店面的租金也隨之水漲船高，正對校門的互惠超市可謂是黃金口岸，房東笑得樂開了花： “我的店面80多個平方米，租金一年是40000多元，而且每年還要隨著行情上浮。和諧生活，百姓樂翻天 “現(xiàn)在的生活以前硬是想都不敢想哦?！被ㄔ存?zhèn)花源社區(qū)的王大娘告訴記者，以前，自己和其他農(nóng)戶一樣住在分散的破舊瓦房里，過著面朝黃土背朝天的艱辛生活。而如今，他們搬進了集中安置的新房，不僅實現(xiàn)了水電氣“三通”，還買了鋪面，有了醫(yī)保社保，生活上要用什么，想買什么，想怎么方便就怎么方便?！艾F(xiàn)

28、在花源鎮(zhèn)這么美，想喊我到哪兒耍久點我都不干。” 今年7月8日，縣交巡警大隊派駐花源片區(qū)交巡警中隊正式到位，拉開了花源交通管理上的新篇章。而此前城管執(zhí)法大隊也派出機構(gòu)進駐，如今花源鎮(zhèn)共有專職城管執(zhí)法隊員和交巡警隊員20余人，保潔工人100余人。按照大都市標準進行城市管理，不斷改善人居環(huán)境、提升城市品位，投資100余萬元，購置了灑水車、垃圾清運車等，布置垃圾桶300余個、新建農(nóng)村垃圾房113個，生活垃圾無害化處理率達100%。四年來，全鎮(zhèn)新增綠化面積近50萬平方米 ，建成區(qū)綠地率37.19%。 群眾的社會保障更加完善。四年來全鎮(zhèn)共落實安身工程42戶；通過計劃生育“三結(jié)合”工作，定向扶貧、脫貧90戶

29、；為856名失地農(nóng)民購買了農(nóng)村社會保險；共舉辦各類技術(shù)培訓近20期，培訓農(nóng)村適齡勞動力近7000人次，全面消除 “零就業(yè)”家庭，建成充分就業(yè)社區(qū)比例達92.6 %,農(nóng)村富裕勞動力實現(xiàn)向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移就業(yè)率達91.5 %以上，全鎮(zhèn)勞動力就業(yè)率達93.8。 四年來,花源鎮(zhèn)不僅在重點鎮(zhèn)目標考核中連年升位，而且先后獲得“成都市重點鎮(zhèn)專項目標考核先進單位”、“成都市教育強鎮(zhèn)”、“成都市衛(wèi)生集鎮(zhèn)”、“成都市勞動保障先進集體”、“成都市愛國衛(wèi)生先進單位”等榮譽。但這些還不夠，“今年年終考評，花源鎮(zhèn)要力爭沖進全市重點鎮(zhèn)前三名?！笨h委縣政府對花源鎮(zhèn)重點鎮(zhèn)發(fā)展深切關(guān)懷，更寄予殷殷重托，眼下，花源鎮(zhèn)正在對標檢查，加快

30、建設，力爭達到縣委縣政府的要求，沖進全市三強！科學規(guī)劃，鑄就“慢生活”品質(zhì) 被確定為市級優(yōu)先發(fā)展的重點鎮(zhèn)后，花源鎮(zhèn)就把科學規(guī)劃列為發(fā)展的第一要務。據(jù)悉，三年來花源鎮(zhèn)先后投入資金500余萬元，編制了城鎮(zhèn)總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)控制性詳細規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、城市街景風貌設計導則等14個深度性規(guī)劃設計，城市規(guī)劃面積由不足3平方公里調(diào)整為7.98平方公里，城市發(fā)展更加科學有序。此外，還專程請來世界著名規(guī)劃咨詢公司阿特金斯為全鎮(zhèn)打造整體規(guī)劃方案，根據(jù)規(guī)劃未來花源將是一個休閑慢生活歐風小鎮(zhèn)。高規(guī)格高起點的規(guī)劃為發(fā)展“宜居花源”占領了制高點，以“慢生活”的理念吸引開發(fā)商和業(yè)主的同時也讓花源鎮(zhèn)從細處對自己

31、的發(fā)展定位明確了方向，讓不同路段不同地塊發(fā)揮了不同功能和更大潛能。 在縣委縣政府的領導下，花源鎮(zhèn)還用超前的規(guī)劃及一系列優(yōu)惠政策，吸引民間資金，共同為城市的基礎設施配套輸血出力，目前成效初顯：白云大道、花源大道、森林大道、麗景路、楊柳大道等城市主要道路建設已基本完成，水電氣網(wǎng)基礎設施逐步配套完善，生態(tài)河堤、濕地公園正在傾力打造預計今年花源鎮(zhèn)城區(qū)將拓展到4.5平方公里以上，城區(qū)人口達四萬人左右。該鎮(zhèn)將結(jié)合爭創(chuàng)“成都市市容示范鎮(zhèn)”，按大都市標準進行城市管理，不斷改善人居環(huán)境、提升城市品位。完美配套，奠定城市之基 幽幽牧馬山，清清楊柳河，千年古剎白云寺掩映于青青松柏中天生麗質(zhì)的花源鎮(zhèn)仿佛是傳說中的“桃

32、花源”，深深地吸引著渴望“離塵不離城”的人們。 龍湖、置信等地產(chǎn)巨頭紛紛搶灘花源鎮(zhèn)，正是看中了花源不可復制的天然優(yōu)勢，同時看中了她超前的規(guī)劃理念及日趨完善的城市配套。從區(qū)位上看，花源鎮(zhèn)是成都南部新城的重要組成部分，其地理位置和地理優(yōu)勢決定了她不僅將成為南部新城的功能性補充，還是新津通往成都的橋頭堡。目前從成都經(jīng)雙流前往花源鎮(zhèn)，困擾牧馬山房產(chǎn)開發(fā)多年的交通瓶頸問題得到有效解決。眼下牧山大道（大件路）新津段已經(jīng)通車，雙流段正在緊張施工，全線通車限速標準提高到80公里/小時后，新津完全可以融入成都半小時經(jīng)濟圈，從成都到花源鎮(zhèn)的時間則更短，以往從雙流到花源需要20多分鐘的路程輕松縮短了一半。此外，成都

33、未來規(guī)劃的輕軌將在花源鎮(zhèn)穿境而過，綿成峨城際客運專線、從雙楠大道延伸出來的成新蒲快速通道等即將開工建設。這些快速交通干線將花源鎮(zhèn)融入到大都市生活節(jié)奏，同時也大大縮短新津與成都的心理距離，讓更多人到新津購房、置業(yè)、發(fā)展。 道路改擴建僅是花源鎮(zhèn)基礎設施建設的一部分。據(jù)悉，3年來重點鎮(zhèn)建設已共投入資金3.58億元，實施城市建設項目123個，初步形成了四橫四縱的城市主干道網(wǎng)絡，城市骨架基本形成。工業(yè)企業(yè)的相繼退出，“以旅游休閑、房地產(chǎn)、教育文化等產(chǎn)業(yè)為支撐的都市功能區(qū)”的城市定位更加明確，學校、醫(yī)院、自來水廠、污水處理廠、污水管網(wǎng)等配套功能逐步完善，城市承載能力不斷增強。繼川師設計藝術(shù)學院后，成都職業(yè)

34、技術(shù)學院國際旅游學院和北大附中相繼落戶；標準化衛(wèi)生院的建成，花源車站投入使用讓重點鎮(zhèn)功能更加齊備，“宜居花源”更具吸引力?！坝泊胧贝蛟靸?yōu)質(zhì)“軟環(huán)境” 打造優(yōu)質(zhì)軟環(huán)境是建設“宜居花源”的重要保證。據(jù)悉，為確保房地產(chǎn)開發(fā)商進場正常施工，花源鎮(zhèn)專門出臺了打擊強買強賣強攬工程的相關(guān)規(guī)定，引導當?shù)厝罕姾戏ㄓ行虻貐⑴c到重點鎮(zhèn)建設上來。 作為新津融入大都市的橋頭堡，花源鎮(zhèn)各項工作都力爭在全縣爭先，爭當全縣的領頭羊和排頭兵。據(jù)了解，花源鎮(zhèn)今年實施的重點項目就多達68個，其中基礎配套實施項目21個，包括牧山大道（大件路）改擴建、安居路、森林大道、污水支管網(wǎng)的敷設等項目，還完成約17萬平方米新居工程建設，教育文

35、化項目、房地產(chǎn)項目及農(nóng)業(yè)項目。為了推動這些項目的快速上馬，該鎮(zhèn)制定了項目落實到人的“責任到人”制度：即把每個項目都細化到分管領導和承辦所室，包括黨委書記、鎮(zhèn)長在內(nèi)的13個鎮(zhèn)領導成員都分別負責了項目；每個科室有專人負責項目的具體落實，每周由黨政辦將各項目的完成進度、存在的問題、建設性意見統(tǒng)計出來，在便民服務中心的電子屏幕上進行公示；鎮(zhèn)黨委、政府每周召開一次班子會通報督促一次，一月小結(jié)一次，一季度總結(jié)一次，半年兌現(xiàn)獎勵一次?，F(xiàn)在的花源鎮(zhèn)，沒有周末與平時的區(qū)別，每天都是工作日。 “宜居花源”，花源宜居，重點鎮(zhèn)的建設者們正在用火樣的熱情和激情快馬加鞭，我們期待著一個具有濃郁歐洲風情的城市早日呈現(xiàn)在眼前

36、 ！國內(nèi)外大城市，都有代表其城市形象和身份的低密舒居住區(qū)，且不說巴黎、倫敦、紐約等老牌城市，在國內(nèi)，北京的溫榆河、上海的佘山、深圳的香蜜湖都是一個個響當當?shù)拿帧Ｋ鼈兊墓残允?，距離主城區(qū)二、三十公里，兼具不可復制的自然和人文環(huán)境，居住以疊拼、聯(lián)排、獨棟等低密度住區(qū)為主。可以說，上海佘山、北京溫榆河、深圳香蜜湖高品質(zhì)住宅帶，已經(jīng)成為國內(nèi)高品質(zhì)、低密度住區(qū)的標桿。那么作為現(xiàn)代化特大型城市的成都，有沒有代言其身份和形象的低密住區(qū)呢？答案很肯定，它就是新津花源鎮(zhèn)，它將成為中國低密度住區(qū)“第四城”！環(huán)境篇依山傍水 宜室宜家 從成都市中心城區(qū)出發(fā)，向南行駛約20分鐘車程，寬敞的大件路左手邊，一座青山相依、

37、綠水環(huán)繞的秀麗城市便浮現(xiàn)在筆者面前，這就是在成都南面近年迅速崛起的新津縣花源鎮(zhèn)。 中心城區(qū)綠樹成蔭，腳下綠茵滿地，幾條主要的骨干道路寬敞而明亮，規(guī)范的紅綠燈路口，兩邊設著漂亮的圍欄，車輛井然有序地行駛在道路上，街面上，各種店鋪統(tǒng)一著規(guī)范的店招一切細節(jié)都顯示出這個新城高標準的建設起點。 水不深而蘊秀吐雅，往城里走，撥開像布簾一樣垂掛的楊柳枝條，一條開闊的河面楊柳河便顯露在人們面前。作為養(yǎng)育了沿河數(shù)萬畝農(nóng)田的母親河，如今的楊柳河正像一個修行者，不緊不慢地從人們的身邊流過，帶著一絲柔和與紳士的氣質(zhì)。沿河行走，隨便找一家依河而建的農(nóng)家樂，泡上一杯清茶，拿上一份報紙，游人便靜靜享受這份難得的寧靜。 山不

38、高而堆綠疊翠，不遠處，但看見綠茵繽紛的山丘，這便是綿延的牧馬山了。俗語說，山不在高，有仙則名，牧馬山雖然不高，但卻是廣袤的成都平原上難得一見的綿延山丘，自然起伏的曲線給花源鎮(zhèn)這座城市增加了幾分妖嬈暢想。山下，白云寺內(nèi)鐘聲敲響，“鐺，鐺”隨著聲聲清響在山丘上瑩繞，讓你恍惚覺得來到了世外桃源。 “蜿蜒曲折、綠柳垂垂的楊柳河，令你不由得把腳步放輕放慢；山花燦爛、蝶燕紛飛的牧馬山，讓你的心情重歸童年的無忌；明凈的天空和獨特的清幽氣息，讓你尋找到一份安寧這一切，構(gòu)成了花源鎮(zhèn)獨特的浪漫，一份在雜亂里尋找平和，在喧囂里尋找寧靜的浪漫氣息。漫步在那些大自然原始的痕跡中，即使是隨著性子任意閑逛都是很寫意美好的。

39、”一位到花源鎮(zhèn)游歷過的驢友在游記里這樣描述這個城市帶給他的感受。 打生態(tài)牌 花源鎮(zhèn)重點發(fā)展三產(chǎn) 花源鎮(zhèn)一直是個工業(yè)優(yōu)勢較為明顯的城鎮(zhèn)，其優(yōu)美的城市環(huán)境是怎么得來的，事件的原委，還得從一年前新津縣對花源鎮(zhèn)的調(diào)規(guī)說起： “原來作為重點產(chǎn)業(yè)培養(yǎng)的工業(yè)將不再發(fā)展，未來的花源鎮(zhèn)，將重點培養(yǎng)教育、文化體育、房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為主?！?006年9月，花源鎮(zhèn)重點鎮(zhèn)要調(diào)規(guī)的消息在全鎮(zhèn)引起了不小的震動。 工業(yè)一直是花源鎮(zhèn)的優(yōu)勢，2005年，花源鎮(zhèn)的工業(yè)和有色金屬加工企業(yè)對全鎮(zhèn)的財政稅收貢獻達到80%左右。抑制工業(yè)發(fā)展三產(chǎn)，會不會是舍本逐末？一時間，爭論聲四起。 但是，成都市向東向南發(fā)展的戰(zhàn)略、西南航空港臨

40、空經(jīng)濟圈、成新經(jīng)濟走廊、牧馬山休閑文化產(chǎn)業(yè)帶的發(fā)展，特別是市政中心南遷、新津融入大都市的發(fā)展戰(zhàn)略都給了花源鎮(zhèn)一個強烈的信號花源鎮(zhèn)在地域和環(huán)境上的優(yōu)勢，決定了其必須主動接受來自成都中心城區(qū)的輻射，如果全鎮(zhèn)發(fā)展的方向不放在第三產(chǎn)業(yè)，而過多追求工業(yè)的發(fā)展，追求短期的稅收利益，是不符合花源鎮(zhèn)現(xiàn)在的鎮(zhèn)情的。 經(jīng)過新津縣、花源鎮(zhèn)兩級數(shù)次大討論，科學規(guī)劃，花源鎮(zhèn)最終確定了以發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為主的思路，走出了花源鎮(zhèn)嬗變，建生態(tài)新城的第一步?；A設施篇提升承載能力 打造城市副中心 獨特的區(qū)位優(yōu)勢，美麗的自然環(huán)境都使花源鎮(zhèn)在建設人居城市中占盡先機，但如何把資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)承接優(yōu)勢，如何讓更多人輕松享受優(yōu)美

41、的自然資源這份饋贈呢？為此，花源鎮(zhèn)拉開了一出建設基礎設施和提升城市承載能力的大戰(zhàn)，通過系列配套工程，使花源鎮(zhèn)的城市面貌和城市功能得到了前所未有的提升。 配合大件路改建工程的建設，花源鎮(zhèn)先后實施道路交通項目13個，白云大道、東華大道、興源路、正源路、趙支渠路、電力小區(qū)路等城市主要道路建設全部完成；投資200萬的白云大橋，投資300萬的花源車站已投入使用截止目前，花源鎮(zhèn)已形成三縱四橫的主干道網(wǎng)絡，基本形成城市道路骨架。 與此同時，花源鎮(zhèn)先后投資6200萬元，實施市政配套設施項目11個。目前，該鎮(zhèn)城鎮(zhèn)排水系統(tǒng)、老川藏路城區(qū)段雨水系統(tǒng)已完成；投入800萬元的縣第三人民醫(yī)院已投入使用；占地60余畝的標準

42、化學校、新建花源自來水二廠、綜合市場、污水處理廠及污水管網(wǎng)有的已完成，有的正在緊張施工中城鎮(zhèn)配套設施更趨完善。除此之外，花源鎮(zhèn)先后實施了新老城區(qū)風貌改造、農(nóng)村垃圾處理體系、新居工程等14個項目。其中正源路、學源路綠化、亮化等工程已竣工；新居工程總建筑面積達11萬平方米，吸引上千戶農(nóng)民集中居住。 現(xiàn)在，無倫是在花源鎮(zhèn)長期居住的居民，還是短期旅游觀光游人和客商都明顯感覺到，花源鎮(zhèn)除了城市面貌的提升外，城市功能也得到了大大的加強，“在這座城市生活既方便，又很舒適”成了市民最為深刻的感受。 在城市環(huán)境和功能上，花源鎮(zhèn)已經(jīng)與大成都融為一體。越來越多的人擁入花源鎮(zhèn)，如今，無論是在依依楊柳河畔，還是在巍巍牧

43、馬山片區(qū)，隨處都可見看見改造和建設者的身影。 督促項目進展 掀起問責風暴 短短一年多的時間內(nèi)，完成如此巨大的城市改造工程，花源鎮(zhèn)是如何辦到的？這與花源鎮(zhèn)緊抓“三新”突破年中心工作，對項目督促問責是離不開的： 3月7日，花源鎮(zhèn)召開班子會，對60余個重點項目和創(chuàng)新亮點工作進行每周例行通報，該鎮(zhèn)某班子成員因所掛的污水處理廠項目進展緩慢，在會上受到通報批評，該鎮(zhèn)目標管理辦公室要求該班子成員就該項目下一階段的工作列出計劃，并立下“軍令狀”:若不能按期完成，甘愿取消全年目標獎。同日，花源鎮(zhèn)政務大廳的電子屏上還對此事進行了通報。 一段時間以來，花源鎮(zhèn)還先后有2名駐村干部，3名村干部，2名組干部因工作執(zhí)行不力

44、、民意測驗滿意率低或個人事務影響工作等原因被調(diào)整。 據(jù)了解，花源鎮(zhèn)今年將實施的重點項目就達61個，總投資25億元。為了推動這些項目的快速上馬，該鎮(zhèn)制定了項目落實到人的“責任到人”制度:即把每個項目都細化到分管領導和承辦所室，該鎮(zhèn)包括黨委書記、鎮(zhèn)長在內(nèi)的13個班子成員都分別負責了項目；每個科室有專人負責項目的具體落實，每周由黨政辦將各項目的完成進度、存在的問題、建設性意見統(tǒng)計出來，在便民服務中心的電子屏幕上進行公示；鎮(zhèn)黨委、政府每周召開一次班子會通報督促一次，一月小結(jié)一次，一季度總結(jié)一次，半年兌現(xiàn)獎勵一次。現(xiàn)在的花源鎮(zhèn)，沒有周末與平時的區(qū)別，每天都是工作日。產(chǎn)業(yè)篇產(chǎn)業(yè)支撐 構(gòu)筑美麗“花源” 有付

45、出就會有回報。隨著城市環(huán)境的改善，城市功能的提升，除了帶給老百姓直接的舒適方便外，花源鎮(zhèn)這個有山有水的南部新城也引起了省內(nèi)外開發(fā)商的濃厚興趣。 龍湖、置信、中鵬、泰來等一批品牌開發(fā)商的爭相進駐，金秋樂園老年社區(qū)、中鵬會所等新鮮出爐，隨著置信“歐洲風情小鎮(zhèn)”、龍湖會所等品牌的引領打造，不知不覺中，“住在花源”已成為都市人南部置業(yè)的時尚和潮流。 與此同時，該鎮(zhèn)的教育文化產(chǎn)業(yè)得到了長足的發(fā)展。2005年以前，落戶花源鎮(zhèn)的只有一個藝術(shù)學院，現(xiàn)在，成都職業(yè)技術(shù)學院國際旅游學院已動工，現(xiàn)又有教育項目引進，花源作為教育文化產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)正在崛起。 在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)方面，花源鎮(zhèn)正規(guī)劃一個大型水產(chǎn)養(yǎng)殖旅游觀光基地，該基地建

46、成后不僅能使農(nóng)民增收，最重要的是培育起新的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，為花源鎮(zhèn)的長遠發(fā)展奠定基礎。 花源鎮(zhèn)的未來 “必然有值得期待的新驚喜”?；ㄔ存?zhèn)黨委書記劉永健講述了花源鎮(zhèn)未來發(fā)展的構(gòu)想：按照規(guī)劃，引進和培育支柱產(chǎn)業(yè)，積極發(fā)展教育文化、旅游休閑等第三產(chǎn)業(yè)，進一步加大人居環(huán)境改善的力度，引進房地產(chǎn)知名企業(yè)和品牌開發(fā)商進行高檔次、大手筆的開發(fā)建設，努力在花源鎮(zhèn)形成聚集效應，使其成為成都近郊高尚居住板塊的代表。同時，積極推進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，努力提升花源鎮(zhèn)的城鄉(xiāng)一體化水平。 抓住成都作為“全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)”機會 推進城鄉(xiāng)一體化 成都作為“全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)”，也為花源鎮(zhèn)帶來了發(fā)展機會。新津縣將花源

47、鎮(zhèn)發(fā)展定位確定為大都市南部的組成部分，重點發(fā)展“居住、旅游、休閑和教育文化產(chǎn)業(yè)”，更加符合花源鎮(zhèn)現(xiàn)在的鎮(zhèn)情，也為花源鎮(zhèn)加快城鄉(xiāng)統(tǒng)籌提供了更加有利的戰(zhàn)略保障。 目前，花源鎮(zhèn)總?cè)丝谑?萬人，將來隨著規(guī)劃面積的增加，可能就會達到1015萬人的規(guī)模。 下一步，作為新津融入成都這個大都市的橋頭堡，花源鎮(zhèn)將力爭各項工作在全縣爭先，爭當領頭羊和排頭兵。通過加大項目引進和項目建設力度，提升城鄉(xiāng)一體化水平，加大規(guī)范化服務型政府建設，加強基層民主政治建設，加強干部隊伍建設，推進花源鎮(zhèn)超常規(guī)跨越式發(fā)展。2003年，黨的十六大召開，提出了全面建設小康社會的奮斗目標，并指出改善相對落后的農(nóng)村經(jīng)濟，是實現(xiàn)全面建設小康社會

48、這一戰(zhàn)略的重要環(huán)節(jié)，也是今后工作的重點；實現(xiàn)小康目標的著眼點就是提高農(nóng)民收入，因此必須使農(nóng)村富余勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，這也是工業(yè)化和現(xiàn)代化的必然趨勢，逐步提高城鎮(zhèn)化水平，堅持中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，走中國特色的城鎮(zhèn)化道路。 為了更好的落實中央以及成都市委、市政府有關(guān)增加農(nóng)民收入的精神，新津縣政府做出了“深化農(nóng)村改革，加快農(nóng)村城鎮(zhèn)化進程”的決定，提出了“新農(nóng)村，新民居”的建設思想，以加快重點小城鎮(zhèn)的建設步伐，改善本地區(qū)農(nóng)民的居住環(huán)境，帶動本地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，形成新型農(nóng)村小城鎮(zhèn)。由于花源鎮(zhèn)具有較好的房地產(chǎn)開發(fā)基礎，且接受新津縣中心城區(qū)的經(jīng)濟輻射，并為其配套服務，逐步建立起以房地產(chǎn)、文化教育，

49、商品集散和社會文化綜合發(fā)展，經(jīng)濟、社區(qū)、生態(tài)效益良性循環(huán)的綜合型城鎮(zhèn)。將采取從點到面，由試點村到全鎮(zhèn)的漸進方式實施“新農(nóng)村，新民居”計劃。第三章 建設內(nèi)容和建設規(guī)模一、建設內(nèi)容根據(jù)規(guī)劃要求，經(jīng)批準的規(guī)劃和建設方案，擬建的*工程項目，由地上建筑群和商業(yè)配套用房構(gòu)成。二、建設規(guī)模本項目為成都市新津縣城鄉(xiāng)建設投資有限責任公司投資的*工程。本項目用地面積24000，總建筑面積43000，其中包括住宅建筑面積35800，商業(yè)建筑面積7200，機動停車位800泊位。本項目住宅用房為地上六層鋼磚混底框結(jié)構(gòu)建筑。商業(yè)用房為底框結(jié)構(gòu)建筑。第四章 選址及建設條件一、項目選址及用地花源麗景工程項目位于新津縣花源鎮(zhèn),

50、地塊總用地面積為24000平方米。二、場址現(xiàn)狀1、花源城鎮(zhèn)位于鎮(zhèn)域東部，處于花源社區(qū)行政區(qū)域內(nèi)，有兩條省道川藏路和成樂大件路過境，距新津縣城11公里，距西南航空港10公里。2005年城鎮(zhèn)建成區(qū)面積達202.00公頃，城鎮(zhèn)有各類常住人口20000人。 2、城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)主要以二、三產(chǎn)業(yè)為主導，工業(yè)企業(yè)有海寧化工公司，托展油墨、華川皮革、高爾強力、華西農(nóng)藥等企業(yè)。已建有一處綜合市場，以農(nóng)副產(chǎn)品、日用百貨為主。城鎮(zhèn)商貿(mào)較為繁榮，百貨、美容美發(fā)、娛樂、飲食等門類齊全。沿楊柳河已有泰來集團、中鵬房產(chǎn)、倍持集團等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入，房產(chǎn)開發(fā)將成為城鎮(zhèn)另一主導產(chǎn)業(yè)。 3、城鎮(zhèn)行政、經(jīng)濟機構(gòu)較為齊全，社會服務機構(gòu)較

51、為完善。有鎮(zhèn)政府、派出所、稅務所、保險所、醫(yī)院、計生站、文化站、農(nóng)業(yè)科技服務站、民辦大學(開元學院)、中、小學、敬老院等。 4、城鎮(zhèn)已建有花源前街、花源后街、白云廣場等街道，道路寬度均在828米左右，均為水泥路面。城鎮(zhèn)建筑多以磚混結(jié)構(gòu)為主，二類建筑居多，三類建筑較少，多為34層，個別有5層。建筑質(zhì)量總體以老鎮(zhèn)區(qū)較差，新區(qū)較好。 5、城鎮(zhèn)基礎設施已有一定基礎，已通電、電話，及閉路電視，天然氣管線已鋪設到城鎮(zhèn)。 三、建設條件1.自然條件1.1氣候新津縣屬亞熱帶季風氣候，無霜期長，雨量充沛，四季分明。氣候特征為：冬無嚴寒，夏無酷暑，春暖多變，秋多綿雨。年均氣溫16.4，無霜期平均297天，年平均降水

52、量為978mm，相對濕度年平均84%，濕度較大。年平均總?cè)照諘r數(shù)為1119.1小時，偏少。1.2 水文地質(zhì) 新津縣位于四川盆地西部、成都南部，距成都市區(qū)28公里，距西南航空港18公里，區(qū)位優(yōu)勢明顯，古有“南方絲綢古道第一站”之譽，今有“成都南大門”之稱。自北周定名，相襲至今，已有1448年歷史。全縣幅員面積331平方公里，轄11鎮(zhèn)1鄉(xiāng)，總?cè)丝?9.66萬。地勢平坦，面積方圓。主要為河流，漫灘和階地構(gòu)成地平原地貌。由76.6%的平壩和14.1%的丘陵和9.3%的水面構(gòu)成，海拔高度442673米，平原地區(qū)分布在縣境中西和東部邊緣及南部部份地區(qū)，海拔高度在442480之間，地勢由西北向東南傾斜，以2

53、.2坡降緩慢降低。地勢起伏不大。平原分布于縣的東北部、北部和西北部，以金馬河為界、河西由西北向東南傾斜，地面平均比降為1.17；河東由東北向西南傾斜，地面平比降1.04%，平原面積占全縣總面積76.6%。縣城東南為牧馬山臺地，海拔450500，境西南為長丘山陵，海拔5006002.區(qū)位和交通新津縣位于成都平原南端,是川西南交通樞紐。距雙流國際機場18公里，交通條件便利，有國、省市級公路7條，成樂、成雅高速公路穿境而過，成昆鐵路斜貫東境。川藏、成樂、和省大件路、新蒲、新大、新崇等六條公路貫穿全境。新津縣縣城現(xiàn)有城市道路48條，總長42.88公里，總面積23.71萬平方米。大件路、五津東路、五津西

54、路、五津南路、五津北路、武陽東路、武陽中路、武陽西路等構(gòu)成了縣城道路的主骨架道路系統(tǒng)。城區(qū)內(nèi)已形成四通八達的交通網(wǎng)絡。3.水電氣條件3.1、水城市自來水管網(wǎng)日供水能力15萬噸，國家標準水質(zhì)，水壓達到0.16兆帕。項目所需要的用水，由新津縣城市自來水管網(wǎng)提供。3.2、電項目用電由城市電網(wǎng)供電，用電線路擬將從附近變電站供給。3.3、天然氣項目由城市天然氣管網(wǎng)供氣，滿足用氣需求。4.建材供應條件新津縣建材資源豐富，各類建材廠家、商家眾多，項目建設所需的砂子、石料、磚、木材等均由當?shù)亟ú膹S家提供，鋼材、水泥由各生產(chǎn)廠家駐縣城供貨商定點供應。項目的建筑材料來源充足。四、當前花源鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場概況1、商業(yè)部

55、分商鋪形式：基本為臨街商鋪面積：一層區(qū)間集中在50-80m2，50m2以下極少，且在發(fā)售之初即快速銷售完畢；二層有的采取分零銷售，有的采用大間銷售；分零部分與一層面積基本接近，大間面積200m2以上，銷售狀況不太理想。層數(shù)：以1-2層底商為主，部分有獨幢（2-4層）純商業(yè)存在開間：均在4.2米以上，框架大開間，組合靈活進深：在10米以上，以14-17米為主層高：一層以4.2米為主，二層4.5-4.8米業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)規(guī)劃大而全，主題與重點不突出，且后期推廣執(zhí)行過程中，推廣主題不明確，導致項目特色不鮮明，市場反映平淡。室內(nèi)外配套：均未對外正式明確銷售策略：以自然銷售為主，營銷策略單一、缺乏系統(tǒng)性、執(zhí)行

56、環(huán)節(jié)薄弱。均未提出明確招商策略，或提出但后期執(zhí)行弱。專業(yè)廣告代理公司介入，開發(fā)商自主銷售與銷售代理同時存在。價格一層 價格區(qū)間4800-11800元/m2，均價6000-7600元/m2，總價集中在30-50萬元左右,月供1800-3000元（5成10年計）不等二層 價格為3600-4200元/m2，小間總價集中在18-26萬元左右，月供1100-1700元（5成10年計）不等，大間100萬元以上獨幢 一層價格9000-11000元/m2，二層4000/4500元/m2，三層3800/4500元/ m2，四層4000/4800元/ m2，目前主要傾向單層整體銷售。優(yōu)惠幅度 一次性付款最高達4%，按揭最高3%。推廣策略：以傳統(tǒng)推廣形式為主，公關(guān)活動極少。銷售情況：樓盤商業(yè)部分總體銷售進度緩慢，主要表現(xiàn)為前緩后慢，現(xiàn)房銷售速度快。前期快速完成銷售的基本為面積在40m2左右、總價較低的商鋪。2、住宅部分a、產(chǎn)品情況：面積范圍主要在90-160m2，其中以120-130m2左右套三戶型為主；且90平米以下戶型基本一推出市場即被消化；b、價格情況 電梯公寓價格范圍在： 2300元/m2-2800元/m2之間?？梢钥?/p>