[精品]城中村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、精品-可研報(bào)告目 錄第一部分 項(xiàng)目拓展的意義4一、項(xiàng)目所在的區(qū)位環(huán)境及發(fā)展?jié)摿υu(píng)價(jià)4二、項(xiàng)目發(fā)展面臨的機(jī)遇及市場(chǎng)環(huán)境評(píng)估4三、項(xiàng)目性質(zhì)及合作模式評(píng)估6四、項(xiàng)目拓展對(duì)于武漢公司戰(zhàn)略布局的意義6第二部分 青山板塊特征8一、青山的歷史淵源8二、青山板塊的特征8三、城市要素及總體規(guī)劃9一）經(jīng)濟(jì)要素91、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境92、青山區(qū)人口構(gòu)成9二）行業(yè)要素101、2011年青山區(qū)供求情況：市場(chǎng)容量較小，去化緩慢102、2011年青山房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格表現(xiàn)113、成交結(jié)構(gòu)：2房或3房占絕對(duì)主力114、2011年土地供應(yīng)及價(jià)格表現(xiàn)12三）區(qū)域總體規(guī)劃121、“三橋一站”的建設(shè)對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響122、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)

2、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響13四）小結(jié)13第三部分 區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境研究14一、青山區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展歷程14二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)特征151、 房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分析152、房地產(chǎn)市場(chǎng)具體分析163、區(qū)域板塊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析174、未來(lái)幾年青山區(qū)供應(yīng)量預(yù)期18三、總結(jié)21第四部分 項(xiàng)目地塊解析21一、項(xiàng)目指標(biāo)21二、項(xiàng)目區(qū)位及特征231、項(xiàng)目區(qū)位特征232、項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀233、項(xiàng)目周邊配套情況244、項(xiàng)目交通情況245、小結(jié)24第五部分 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析24一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析24二、項(xiàng)目劣勢(shì)分析25三、項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析25四、項(xiàng)目威脅分析25第六部分 項(xiàng)目定位方向及投資分析26一、項(xiàng)目定位261、檔次定位262、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定

3、位26二、項(xiàng)目靜態(tài)成本測(cè)算26第七部分 項(xiàng)目可行性研究結(jié)論27一、從青山板塊的功能特征來(lái)看27二、從青山區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境來(lái)看27三、從青山區(qū)房地產(chǎn)供銷(xiāo)環(huán)境來(lái)看27四、從片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿?lái)看27五、從區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)來(lái)看28六、從項(xiàng)目地塊的條件來(lái)看28七、從項(xiàng)目地塊的財(cái)務(wù)分析情況來(lái)看28第一部分 項(xiàng)目拓展的意義一、 項(xiàng)目所在的區(qū)位環(huán)境及發(fā)展?jié)摿υu(píng)價(jià)1、項(xiàng)目所在的區(qū)位項(xiàng)目隸屬武昌轄區(qū)，與青山區(qū)接壤，處于城市內(nèi)環(huán)與二環(huán)線之間，屬城市中心區(qū)項(xiàng)目。2、區(qū)域發(fā)展前景評(píng)價(jià)項(xiàng)目隸屬武昌轄區(qū)，處于武昌與青山接壤區(qū)域。毗鄰徐東商圈，背依武漢理工大學(xué)，西瞰長(zhǎng)江。融人文、繁華商貿(mào)、稀缺江景于一體，具有較大的發(fā)展價(jià)

4、值。二、項(xiàng)目發(fā)展面臨的機(jī)遇及市場(chǎng)環(huán)境評(píng)估1、項(xiàng)目發(fā)展面臨的機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目發(fā)展機(jī)遇：1）大規(guī)模城建規(guī)劃促進(jìn)：三橋一站（長(zhǎng)江二橋、二七長(zhǎng)江大橋、天興洲大橋、武漢火車(chē)站）、雙地鐵（4號(hào)線、8號(hào)線）；2）雙重價(jià)值低估區(qū)：現(xiàn)代化的青山區(qū)是在武鋼、石化的帶動(dòng)下發(fā)展起來(lái)的，在市民的觀念中是工業(yè)重度污染區(qū)，受武鋼、石化的影響，區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展緩慢。土地及房產(chǎn)價(jià)值被市場(chǎng)看低。目前隨著武鋼、石化的外遷，區(qū)內(nèi)污染源消除、土地資產(chǎn)盤(pán)活，伴隨著三橋一站及雙地鐵的規(guī)劃修建，區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)必將迎來(lái)了一個(gè)高峰發(fā)展期。3）未來(lái)幾年市場(chǎng)引爆的熱點(diǎn)區(qū)域：隨著華僑城中央文化區(qū)超3000畝巨體娛樂(lè)城配套項(xiàng)目逐步入市及30萬(wàn)方巨體娛樂(lè)項(xiàng)目的5

5、月1日開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)，將為青山帶來(lái)現(xiàn)代娛樂(lè)新元素，吸引城市眼光。未來(lái)幾年，隨著華僑城項(xiàng)目的逐步入市，注入游旅、娛樂(lè)等現(xiàn)代元素的青山，必將迎來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新活力。項(xiàng)目發(fā)展面臨的風(fēng)險(xiǎn)：1）政策風(fēng)險(xiǎn)：限購(gòu)限貸政策帶來(lái)的房?jī)r(jià)下行風(fēng)險(xiǎn)；2）流動(dòng)資金風(fēng)險(xiǎn)：公司內(nèi)部面臨的流動(dòng)資金吃緊的風(fēng)險(xiǎn)。2、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境評(píng)估青山區(qū)受大型企業(yè)用地的影響，歷年的房產(chǎn)、土地供應(yīng)量都較小。市場(chǎng)基本處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。受企業(yè)污染的影響，青山片區(qū)的購(gòu)房人群主要以青山片區(qū)的受眾為主，外來(lái)片區(qū)的購(gòu)房人群相對(duì)較少。目前，隨著二七長(zhǎng)江大橋的修建通車(chē)及武鋼、石化的外遷，區(qū)內(nèi)的對(duì)外交通環(huán)境及空氣質(zhì)量均得到徹底性的改善，區(qū)域板塊的升值前景開(kāi)始

6、獲得廣泛市民的關(guān)注及認(rèn)可，隨著眾多大型開(kāi)發(fā)企業(yè)的進(jìn)入和推動(dòng)，區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)上升較快。目前區(qū)域中心城區(qū)內(nèi)房產(chǎn)均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了8500元/平方米左右。三、項(xiàng)目性質(zhì)及合作模式評(píng)估1、項(xiàng)目性質(zhì)：城中村改造用地。地塊編號(hào)凈用地面積（）容積率建筑面積（）用地性質(zhì)K137201.55580商業(yè)用地K4200095.54110850居住用地K6401954.6184897居住公共合計(jì)639244.713013272、合作模式評(píng)估及建議本項(xiàng)目是福星惠譽(yù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司跟蹤項(xiàng)目，已于2012年1月6日在武漢土地交易中心公告掛牌一次，后因企業(yè)資金原因，撤了牌。福星惠譽(yù)擬轉(zhuǎn)讓或合作開(kāi)發(fā)此項(xiàng)目。掛牌初始樓面地價(jià)為2224元/

7、平方米，競(jìng)買(mǎi)保證金為13400萬(wàn)元，初步協(xié)商轉(zhuǎn)讓樓面地價(jià)為2700-2800元/平方米。結(jié)合公司平衡三鎮(zhèn)布局及公司財(cái)務(wù)狀況，建議公司可采取參股（持有項(xiàng)目公司51%的股權(quán)獲得153676平米開(kāi)發(fā)權(quán)）組建聯(lián)合公司競(jìng)標(biāo)的模式參與本案開(kāi)發(fā)。四、項(xiàng)目拓展對(duì)于武漢公司戰(zhàn)略布局的意義1、項(xiàng)目拓展的可行性項(xiàng)目競(jìng)買(mǎi)保證相對(duì)較低，在公司可承受范圍之內(nèi)；村灣的拆遷已基本完成，前期的拆遷補(bǔ)償款可與福星惠譽(yù)協(xié)商，逐步支付；村灣還建項(xiàng)目后期可以分期投入；從項(xiàng)目的投資回報(bào)率來(lái)看，項(xiàng)目具備較強(qiáng)的盈利能力，具備財(cái)務(wù)可行性。2、項(xiàng)目拓展對(duì)于武漢區(qū)域公司的意義本項(xiàng)目的拓展可以?xún)?yōu)化武漢區(qū)域公司在武漢三鎮(zhèn)的布局，同時(shí)為公司進(jìn)軍武昌及洪

8、山區(qū)域積累資源。本案的拓展對(duì)于公司而言，具有一定的戰(zhàn)略意義。第二部分 青山板塊特征一、青山的歷史淵源青山舊屬武昌縣，據(jù)史料記載，“在縣東北二十五里，尾亙長(zhǎng)湖，首枕大江，山下有磯，曰青山。”史料所述青山就是指當(dāng)前的青山鎮(zhèn)。青山區(qū)得名于“青山鎮(zhèn)”，但事實(shí)上二者之間已經(jīng)沒(méi)有太多聯(lián)系了，雖然青山鎮(zhèn)還是在轄區(qū)內(nèi)，但早已被邊緣化.伴隨著武鋼、石化等大型企業(yè)落戶(hù)青山，現(xiàn)代意義上的青山才建立起來(lái)。二、青山板塊的特征1、青山區(qū)在歷史源淵上是武鋼、石化的青山，企業(yè)主導(dǎo)規(guī)劃痕跡明顯，在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)上限制了現(xiàn)代青山城市的發(fā)展。隨著武鋼、石化的逐步外遷，區(qū)內(nèi)企業(yè)用地的逐步騰退以及天興洲大橋、二七長(zhǎng)江大橋的建成通車(chē)，區(qū)內(nèi)大

9、氣環(huán)境、空氣質(zhì)量、交通環(huán)境均得到了很大的改善，區(qū)內(nèi)對(duì)外輻射能力增強(qiáng)，房地產(chǎn)開(kāi)始獲得較大程度的發(fā)展。2、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚：青山區(qū)是整個(gè)武漢市GDP最高的區(qū)之一，人均GDP、人均可支配收入水平也是武漢市最高的區(qū)域之一，區(qū)內(nèi)居民的房地產(chǎn)消費(fèi)能力較強(qiáng)。3、大規(guī)模城建規(guī)劃促進(jìn)：三座過(guò)江通道、兩條地鐵線（8號(hào)線、4號(hào)線）聯(lián)接漢口、武昌，青山的區(qū)位價(jià)值將逐步顯現(xiàn)。4、土地、房產(chǎn)價(jià)值低谷：青山由于受土地制約，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展緩慢，土地房產(chǎn)價(jià)值均還處于相對(duì)低谷，隨著4號(hào)線、8號(hào)線的建成通過(guò)，區(qū)內(nèi)房產(chǎn)將迎來(lái)另一個(gè)升值高潮，未來(lái)升值潛力較大。5、區(qū)內(nèi)年均供應(yīng)及去化量相對(duì)較小，人口導(dǎo)入及外向性相對(duì)不足受企業(yè)用地的影響，區(qū)內(nèi)

10、年均土地供應(yīng)量相對(duì)較??；且區(qū)內(nèi)房產(chǎn)消費(fèi)主要以當(dāng)?shù)鼐用駷橹鳎瑢?dǎo)致去化量相對(duì)緩慢。但隨著二七長(zhǎng)江大橋的通車(chē)，區(qū)位及交通環(huán)境的改善，這種狀況正在獲得逐步改善。三、城市要素及總體規(guī)劃一）經(jīng)濟(jì)要素1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境2010年青山GDP達(dá)到了410億元，為武漢市各區(qū)縣之首。人均GDP12000美元，高出武漢市人均GDP7000美元約5000美元。2010年青山人均可支配收入為18905元，同比增長(zhǎng)10%。2010年青山區(qū)家庭恩格爾系數(shù)為40.5%，人均可用于額外消費(fèi)的收入為7562元，家庭月可承受的貸款支出為1890元。2、青山區(qū)人口構(gòu)成從青山區(qū)現(xiàn)有人口構(gòu)成來(lái)看，青山區(qū)15-29歲的住房鋼需人群約為11萬(wàn)人

11、，按人均住房面積30平方米測(cè)算，未來(lái)幾年住房鋼需面積約為330萬(wàn)平方米；30-49歲的改善性人群約為18萬(wàn)人，按人均住房面積30平米計(jì)（現(xiàn)有人均住房面積25平米），則改善性需求面積約為90萬(wàn)平方米。從以上分析可以看出，在不考慮產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入人口及舊城改造引起住房需求增加的情況下，未來(lái)3-5年青山區(qū)的住房需求量約為420萬(wàn)平方米。二）行業(yè)要素1、2011年青山區(qū)供求情況：市場(chǎng)容量較小，去化緩慢2011年1-11月，青山區(qū)全年房地產(chǎn)市場(chǎng)供求比為1.89，全年呈現(xiàn)供給過(guò)量需求不足的狀況。2011年除2、5、7、8月份外，其余月份供求比均大于1。1月份供求比為全年最大，達(dá)到了10.78，供應(yīng)量遠(yuǎn)大于成交量。

12、從去年1-11月份單月的成交量來(lái)看，基本上月均去化量在2萬(wàn)平方米左右。市場(chǎng)需求量較小，去化緩慢。2、2011年青山房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格表現(xiàn)2011年1-8月青山市場(chǎng)成交均價(jià)一直維持在8000元/平米以上，之后連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)明顯下跌，10月份更是下跌至全年最低值6836元/平米。11月份雖有上漲，但依舊維持在8000元/平方米左右。由于青山區(qū)單月供應(yīng)及成交量均較小，房?jī)r(jià)可能受個(gè)案影響較大。3、成交結(jié)構(gòu)：2房或3房占絕對(duì)主力從戶(hù)型成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，2011年1-11月2房或3房的戶(hù)型成為成交的絕對(duì)主力。而一房或四房及以上戶(hù)型成交占比不足3%。4、2011年土地供應(yīng)及價(jià)格表現(xiàn)地塊編號(hào)競(jìng)得人地塊位置凈用地面積（

13、）土地用途及使用年限容積率規(guī)劃建筑面積（）樓面地價(jià)（元/）P（2011）157號(hào)武漢大華東星房地產(chǎn)有限公司青山區(qū)紅衛(wèi)路街東興洲村186610住宅70年4.94-5.89956666.7 2100P（2011）160號(hào)華通置業(yè)有限公司青山區(qū)紅鋼二街13號(hào)51608住宅70年、商服40年3.8196110.42048.8P（2011）183號(hào)武漢雨澤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司青山區(qū)109街坊內(nèi)13304居住、商業(yè)金融業(yè)3399123396.11P（2011）184號(hào)武漢市中勝泓潤(rùn)物流有限責(zé)任公司青山區(qū)青山鎮(zhèn)81307倉(cāng)儲(chǔ)、市場(chǎng)2162614862.91三）區(qū)域總體規(guī)劃1、“三橋一站”的建設(shè)對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)

14、的影響“橋、路、站”建設(shè)，帶動(dòng)區(qū)位格局根本性改變的機(jī)遇。隨著陽(yáng)邏大橋、天興洲大橋、二七長(zhǎng)江大橋、武鄂高速出口路、武漢火車(chē)站、輕軌4號(hào)線一期工程等重大基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，將帶動(dòng)青山的區(qū)位格局、城區(qū)功能也將實(shí)現(xiàn)根本性變化?；A(chǔ)設(shè)施將日趨完善，人口導(dǎo)入基礎(chǔ)增強(qiáng)，城市輻射能力顯著增強(qiáng)，將極大地帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。2、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響青山區(qū)“十一五”規(guī)劃打造相對(duì)于二環(huán)以?xún)?nèi)的城市中心區(qū)而言的多元化“武漢城市副中心”;根據(jù)“居住和產(chǎn)業(yè)分離”的原則，形成“東工西居”的城市空間布局;交通布局方面，規(guī)劃形成以武漢火車(chē)站為中心，以陽(yáng)邏長(zhǎng)江大橋、天興洲長(zhǎng)江大橋、二七長(zhǎng)江大橋(過(guò)江通道)三條環(huán)線為軸線

15、，區(qū)域內(nèi)“四縱五橫”路網(wǎng)為主骨架的輻射狀交通格局，成為武漢市東南部交通樞紐中心。產(chǎn)業(yè)外移和區(qū)內(nèi)交通的大發(fā)展，必將帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)的快速發(fā)展，而隨著區(qū)域產(chǎn)業(yè)外遷，區(qū)內(nèi)大企業(yè)割據(jù)的消除及行政板塊的外擴(kuò)、板塊面積增大，未來(lái)幾年區(qū)內(nèi)新增土地交易有可能迎來(lái)較大的放量，特別是武漢新火車(chē)站區(qū)域。而未來(lái)隨著80萬(wàn)噸乙烯項(xiàng)目的上馬投產(chǎn)，也將為區(qū)內(nèi)帶來(lái)較多產(chǎn)業(yè)移民，必將推動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。四）小結(jié)1、從青山區(qū)的歷史淵源來(lái)看，青山區(qū)一直以來(lái)都是作為一個(gè)重工業(yè)區(qū)而存在的，第二產(chǎn)業(yè)相當(dāng)發(fā)達(dá)，這可以從青山歷年GDP排名居武漢各區(qū)縣之首可以看出。但區(qū)內(nèi)大企業(yè)的板塊割據(jù)，嚴(yán)重滯約了區(qū)內(nèi)土地資產(chǎn)的盤(pán)活，區(qū)內(nèi)工業(yè)污染嚴(yán)重，這

16、些導(dǎo)致了區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展滯后；2、隨著青山區(qū)“橋、路、站”建設(shè)，青山區(qū)的區(qū)位格局已經(jīng)發(fā)生了根本性改變。隨著陽(yáng)邏大橋、天興洲大橋、武鄂高速出口路、武漢火車(chē)站的相繼建成以及二七長(zhǎng)江大橋、輕軌4號(hào)線一期工程等重大基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)，將帶動(dòng)青山區(qū)區(qū)位格局、城區(qū)功能的根本性改變。區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施將日趨完善，城市外向輻射能力顯著增強(qiáng)，區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)新的發(fā)展契機(jī)。3、從青山區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況來(lái)看，青山區(qū)人均GDP約為武漢市全市人均GDP的兩倍，達(dá)到12000美元左右，區(qū)內(nèi)人均可支配收入較高，居民房地產(chǎn)消費(fèi)能力較強(qiáng)。4、從青山房地產(chǎn)供銷(xiāo)情況來(lái)看，區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)為外向性不足，市場(chǎng)容量相對(duì)較小，去化緩慢。未來(lái)隨

17、著區(qū)域供應(yīng)逐步加大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。第三部分 區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境研究一、青山區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展歷程青山區(qū)住宅市場(chǎng)發(fā)展起步晚，項(xiàng)目主要是企業(yè)的自建型住房，市場(chǎng)化程度較低。到2000年發(fā)展開(kāi)始有所起色，逐步走向市場(chǎng)軌道，產(chǎn)品檔次稍有提高，產(chǎn)品的設(shè)計(jì)也相對(duì)成熟，并考慮了多方面的因素。當(dāng)時(shí)的樓盤(pán)有楊園新村、綠苑花園、XX花園等。2000年以來(lái)，青山區(qū)共有30余個(gè)樓盤(pán)進(jìn)入市場(chǎng)，主要集中在和平大道和友誼大道兩條大道的周邊區(qū)域。青山區(qū)樓盤(pán)主要集中在兩條大道的周邊地區(qū)，形成和平大道區(qū)域和友誼大道區(qū)域兩大片區(qū)。和平大道區(qū)域：和平大道西起積玉橋，東臨武漢鋼鐵集團(tuán)，沿線有建二、紅鋼城商圈。本片區(qū)為青山老城區(qū)，是房地產(chǎn)早期重點(diǎn)

18、建設(shè)區(qū)域，居住氛圍成熟，單位自建房和經(jīng)濟(jì)適用房較多，房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模普遍較小。友誼大道區(qū)域：友誼大道是武漢新修的一條大道，原名武青三干道，連接過(guò)江隧道和徐東商圈，西起中山路，東止武鋼廠前。在市政建設(shè)提速的促進(jìn)下，友誼大道沿線房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐漸升溫，形成了扎堆開(kāi)發(fā)的效應(yīng)。二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)特征目前在售的項(xiàng)目有：奧山世紀(jì)城、江南春城二期、新奧依江畔園、新長(zhǎng)江青源、新長(zhǎng)江香樟林，華潤(rùn)置地橡樹(shù)灣、福星惠譽(yù)青城華府、山河格調(diào)等項(xiàng)目，其中江南春城二期、新奧依江畔園、新長(zhǎng)江青源、新長(zhǎng)江香彰林、華潤(rùn)置地橡樹(shù)灣、奧山世紀(jì)城分布在和平大道區(qū)域，福星惠譽(yù)青城華府、山河格調(diào)分布在友誼大道區(qū)域。其中，奧山世紀(jì)城，總建筑面積近

19、150萬(wàn)方，是青山區(qū)中心城區(qū)現(xiàn)有最大的房地產(chǎn)項(xiàng)目。1、 房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分析青山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為特殊，整體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要集中在兩條大道的周邊地區(qū)，形成和平大道區(qū)域和友誼大道區(qū)域兩大片區(qū)，兩片房產(chǎn)因開(kāi)發(fā)時(shí)間和地域拓展的空間存在一定差異，在樓盤(pán)開(kāi)發(fā)中表現(xiàn)出各自的特色。（1）和平大道區(qū)域 本片區(qū)為青山老城區(qū)，是房地產(chǎn)早期重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域，居住氛圍較為成熟。由于單位自建房和經(jīng)濟(jì)適用房較多，舊城改造力度較小，受制于大單位用地的限制，片區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模普遍較小。歐景苑是該區(qū)早期開(kāi)發(fā)的代表之作。近幾年，隨著青山區(qū)自然環(huán)境的改善、商貿(mào)配套設(shè)施的健全以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、舊城改造力度的推進(jìn)，為滿(mǎn)足區(qū)域環(huán)保及新興產(chǎn)業(yè)需求

20、，和平大道沿線房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐漸向商務(wù)樓及城市綜合體項(xiàng)目建設(shè)偏移，其中新建項(xiàng)目150萬(wàn)平方米的奧山世紀(jì)城是其典型代表之作。（2）友誼大道區(qū)域 在市政建設(shè)提速的促進(jìn)下，友誼大道沿線房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐漸升溫，形成了扎堆開(kāi)發(fā)的效應(yīng)。早期綠景苑、美地家園、虹琦花園、牡丹園等中高檔項(xiàng)目集中于此，總開(kāi)發(fā)量達(dá)到200多萬(wàn)平方米。同時(shí)，目前項(xiàng)目的品質(zhì)也不可與早期同日而語(yǔ)，如天佳大城小院、福星惠譽(yù)青城華府、華潤(rùn)橡樹(shù)灣等項(xiàng)目，在品質(zhì)上已經(jīng)相較于早期項(xiàng)目而言已經(jīng)有較大的提升。目前本片區(qū)的主流價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了8500元/平方米左右，其中稍靠近徐東片區(qū)的華潤(rùn)橡樹(shù)灣項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格更是達(dá)到11000元/平方米。片區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相應(yīng)表現(xiàn)出高

21、層和建設(shè)為主體，小高層為輔的分布格局。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)具體分析（1）從建筑形態(tài)上看 隨著土地的日益緊張，目前不管是和平大道沿線還是友誼大道沿線，均以高層項(xiàng)目為主。（2）從價(jià)格上看受二七長(zhǎng)江大橋通車(chē)的影響，目前，青山區(qū)房?jī)r(jià)相較2011年而言，房?jī)r(jià)又有所上升，和平大道沿線房產(chǎn)均價(jià)基本上都已經(jīng)達(dá)到了8500元/平方米以上。（3）從購(gòu)房客戶(hù)特征上看 據(jù)調(diào)查，該區(qū)的購(gòu)房客戶(hù)具有以下特征：第一、從職業(yè)上看，可以歸納為：個(gè)體私營(yíng)業(yè)主、武鋼及大型廠礦職工、科研設(shè)計(jì)院所職員/設(shè)計(jì)師、高校教師等；第二、從區(qū)域分布上看，其中很大一部分來(lái)自青山本區(qū)域內(nèi)，其它來(lái)至徐東和武昌區(qū)域，這部分客戶(hù)主要考慮距離原居住地點(diǎn)不遠(yuǎn)、交通

22、較為方便、居住環(huán)境好、價(jià)格低等因素；第三、從收入水平上看，大部分為中等收入，能承受當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)；第四、從購(gòu)房目的上看，以自住和改善性需求為主，投資所占比例較低。（4）從開(kāi)發(fā)品質(zhì)上看 以03年綠景苑為代表的一批開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，極大地帶動(dòng)了區(qū)域房地產(chǎn)品質(zhì)提升，如奧山世紀(jì)城、華潤(rùn)置地橡樹(shù)灣等項(xiàng)目，品質(zhì)相較早期項(xiàng)目而言，品質(zhì)、城市配套功能均相較早期項(xiàng)目有了較大的提升，也將帶動(dòng)區(qū)域房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲。3、區(qū)域板塊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析板塊項(xiàng)目發(fā)展商總規(guī)模(萬(wàn))當(dāng)前推盤(pán)量(萬(wàn))總戶(hù)數(shù)當(dāng)期住宅均價(jià)（元/）和平大道沿線奧山世紀(jì)城湖北奧山置業(yè)有限公司150一期38128009600江南春城二期湖北中馳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司28.4

23、331579500青城國(guó)際湖北國(guó)豪正承置業(yè)有限公司6.556009300友誼大道沿線福星惠譽(yù)青城華府福星惠譽(yù)房地產(chǎn)有限公司27630008300山河格調(diào)武漢大洲置業(yè)有限公司3.23.23608300沿江板塊新長(zhǎng)江青源湖北世紀(jì)東方房地產(chǎn)有限公司1.51.51659500華潤(rùn)置地橡樹(shù)灣華潤(rùn)置地武漢（有限）公司47.6一期18.3530011000【小結(jié)】和平大道沿線板塊目前基本上以高層住宅為主，銷(xiāo)售價(jià)格基本在9000元/平方米-10000元/平方米之間；友誼大道沿線板塊以高層住宅為主，小高層住宅為副，銷(xiāo)售價(jià)格在：8000元/平方米-9000元/平方米之間；沿江板塊屬青山區(qū)的高端板塊，在新長(zhǎng)江青源的

24、帶動(dòng)下，房?jī)r(jià)相對(duì)較高，售價(jià)集中在：9000元/平方米-11000元/平方米之間。4、未來(lái)幾年青山區(qū)供應(yīng)量預(yù)期1）在售或待售項(xiàng)目推盤(pán)量統(tǒng)計(jì)：區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目3個(gè)、待售項(xiàng)目也有4個(gè)，其中江南春城二期、新長(zhǎng)江青源等已進(jìn)入尾盤(pán)階段，奧山世紀(jì)城、華潤(rùn)置地橡樹(shù)灣、福星惠譽(yù)青城華府等幾個(gè)大項(xiàng)目未來(lái)幾年將進(jìn)入大規(guī)模推盤(pán)階段。圖：青山區(qū)2012-2015年在售或待售項(xiàng)目推盤(pán)量統(tǒng)計(jì)【小結(jié)】 根據(jù)對(duì)青山區(qū)現(xiàn)售或待售項(xiàng)目調(diào)查，根據(jù)其工程進(jìn)度，對(duì)其在售或即將待售項(xiàng)目未來(lái)幾年的推盤(pán)量進(jìn)行了分解，預(yù)計(jì)未來(lái)4年在不考慮新增項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，現(xiàn)階段在售或待售項(xiàng)目的推盤(pán)量將達(dá)到80萬(wàn)方，年均供應(yīng)量約20萬(wàn)平方米。2）青山區(qū)新增土地供應(yīng)

25、量統(tǒng)計(jì)青山區(qū)待建項(xiàng)目推盤(pán)量統(tǒng)計(jì)地塊編號(hào)土地使用權(quán)人位置土地面積(公頃)容積率總建面土地使用年限開(kāi)發(fā)狀況2009年青山區(qū)新增土地供應(yīng)量P(2009)035湖北天倫青山區(qū)107街坊0.872.219149.6 住宅70年動(dòng)工P（2009）025武漢龍?zhí)吨脴I(yè)青山工業(yè)大道 1號(hào)1.83.664832.4 居住70年動(dòng)工P（2009）032湖北奧山置業(yè)洪山區(qū)余家頭村22.323669934.8 商業(yè)40年居住70年已經(jīng)動(dòng)工2010年青山區(qū)新增土地供應(yīng)量P（2010）208湖北怡佳房地產(chǎn)青山區(qū)武東路8號(hào)1.263.341600居住動(dòng)工2011年青山區(qū)新增土地供應(yīng)量P（2011）157武漢大華紅衛(wèi)路東興洲1

26、8.664.94/5.89956667住宅沒(méi)動(dòng)工P（2011）160華通置業(yè)青山區(qū)紅鋼二街5.163.8196110住宅/商業(yè)沒(méi)動(dòng)工P（2011）183武漢雨澤青山區(qū)109街坊1.33339912居住/商業(yè)沒(méi)動(dòng)工P（2011）051武漢大橋?qū)崢I(yè)建設(shè)十路2.723.595410居住沒(méi)動(dòng)工【小結(jié)】從已成交地塊的開(kāi)發(fā)情況來(lái)看，2011年的新增供應(yīng)量約為130萬(wàn)方。根據(jù)歷年青山區(qū)土地供應(yīng)規(guī)模，預(yù)計(jì)2012-2015年間，每年的新增土地供應(yīng)約為10公頃，按平均容積率3.0計(jì)，預(yù)計(jì)每年的新增面積約為30萬(wàn)平方米。則未來(lái)幾年的供應(yīng)量如下年份2012年2013年20142015供應(yīng)量（萬(wàn)）607080903）

27、青山區(qū)歷年房產(chǎn)去化量統(tǒng)計(jì)圖：青山區(qū)歷年商品房數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)【小結(jié)】從青山區(qū)歷年的銷(xiāo)售面積來(lái)看，年均銷(xiāo)售量約為22萬(wàn)平方米左右。但這與青山市場(chǎng)供應(yīng)不足有較大的關(guān)系,不足以反應(yīng)市場(chǎng)的真實(shí)狀況。從2009年的市場(chǎng)供需狀況來(lái)看，2009青山區(qū)商品房實(shí)際銷(xiāo)售面積約28.4萬(wàn)平方米，供需比為0.83，實(shí)際需求面積約為35萬(wàn)平方米左右。以年均35萬(wàn)平方米的需求面積作為基數(shù)，可推算出未來(lái)幾年青山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況：年份2012年2013年20142015供應(yīng)量（萬(wàn)）60708090需求量35353535供需比1.7122.282.57【小結(jié)】從上表可以看出，未來(lái)幾年青山片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的狀況可能會(huì)有所改觀。

28、武青四干道、團(tuán)結(jié)大道的相繼通車(chē)以及武漢火車(chē)站區(qū)域征地手續(xù)的完成，未來(lái)幾年青山區(qū)的土地供應(yīng)量會(huì)出現(xiàn)一個(gè)放量式的增長(zhǎng)，片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能迎來(lái)一個(gè)放量增長(zhǎng)階段，總體來(lái)看，未來(lái)幾年，青山片區(qū)市場(chǎng)基本處于一個(gè)供大于求的階段，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。三、總結(jié)1、總體來(lái)看，由于片區(qū)市場(chǎng)在售或待售項(xiàng)目相對(duì)較少，只有約7個(gè)項(xiàng)目，新盤(pán)供應(yīng)量相對(duì)較少，在市場(chǎng)供應(yīng)偏緊及華潤(rùn)置地、福星惠譽(yù)、奧山世紀(jì)城等大項(xiàng)目的帶動(dòng)及片區(qū)交通環(huán)境及城市宜居環(huán)境持續(xù)改善下，片區(qū)樓市價(jià)格可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)較大幅度的跳升；2、從未來(lái)幾年青山片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況來(lái)看，隨著武青四干道、團(tuán)結(jié)路的通車(chē)及武漢新火車(chē)站周邊區(qū)域土地征地手續(xù)的完成，未來(lái)幾年片區(qū)土地市

29、場(chǎng)可能會(huì)迎來(lái)一個(gè)放量式的增長(zhǎng)，市場(chǎng)總體供需失衡，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度相對(duì)往年會(huì)比較激烈。第四部分 項(xiàng)目地塊解析一、項(xiàng)目指標(biāo)地塊編號(hào)凈用地面積（）容積率建筑面積（）用地性質(zhì)K137201.55580商業(yè)用地K4200095.54110850居住用地K6401954.6184897居住公共合計(jì)639244.71301327K1地塊： 規(guī)劃凈用地面積：3720平方米（含軌道控制用地1046平方米）； 規(guī)劃用地性質(zhì)：商業(yè)用地； 容積率：1.5； 建筑密度：50%以?xún)?nèi)； 總建筑面積：5580平方米。K4地塊： 規(guī)劃凈用地面積：20009平方米（含軌道控制用地2128平方米）； 規(guī)劃用地性質(zhì)：居住用地；套型建筑面

30、積90平米以下商品房不低于60%。 容積率：5.54； 建筑密度：20%以?xún)?nèi)； 總建筑面積：110850平方米，需配建不少于6班，建筑面積不小于1500平方米的幼兒園。K6地塊： 規(guī)劃凈用地面積：40195平方米； 規(guī)劃用地性質(zhì)：居住公共設(shè)施用地；套型建筑面積90平米以下商品房不低于60%。 容積率：4.6； 建筑密度：40%以?xún)?nèi)； 總建筑面積：184897平方米（其中公共設(shè)施建筑面積為20700平方米）。需配建不少于6班，建筑面積不小于1500平方米的幼兒園。同時(shí)需配建200個(gè)公共社會(huì)停車(chē)位。二、項(xiàng)目區(qū)位及特征1、項(xiàng)目區(qū)位特征項(xiàng)目隸屬武昌轄區(qū)，處于武昌與青山接壤區(qū)域。毗鄰徐東商圈，背依武漢理

31、工大學(xué)，西瞰長(zhǎng)江。融人文、繁華商貿(mào)、稀缺江景于一體，具有較大的發(fā)展價(jià)值。2、項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀目前宗地范圍內(nèi)已基本拆平。3、項(xiàng)目周邊配套情況醫(yī)院：鋼洲花園衛(wèi)生服務(wù)站、市第九醫(yī)院、武鋼總醫(yī)院、青山婦幼保健院、普仁醫(yī)院；金融：農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、中國(guó)銀行；學(xué)校：武漢理工大學(xué)、湖北大學(xué)、武漢科技大學(xué)、紅衛(wèi)路中學(xué)、鋼花小學(xué)、鋼花中學(xué)、一冶第三子弟中學(xué)、吉林街小學(xué)、一冶四中；商業(yè)：武商量販、中百超市、中商平價(jià)、武商建二商場(chǎng)、工貿(mào)家電、蘇寧電器、新干線商場(chǎng)、沃爾瑪、銷(xiāo)品茂、歐亞達(dá)；4、項(xiàng)目交通情況549、540、610、725、734、702、215公交從地塊旁經(jīng)過(guò)。5、小結(jié)地塊臨徐東商圈，處于城市主

32、干道和平大道與友誼路之間，交通發(fā)達(dá)，配套齊全，屬城市核心區(qū)項(xiàng)目，具有較大發(fā)展價(jià)值。隨著奧山世紀(jì)城、保利淺水灣、萬(wàn)科金域華府等城市綜合體項(xiàng)目的逐步開(kāi)發(fā)及竣工交付，片區(qū)綜合配套及環(huán)境將得到較大程度的改善，片區(qū)高端形象已經(jīng)樹(shù)立。集旅游、娛樂(lè)、文化于一體的華僑城中央文化區(qū)五月一日開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)，將在很大程度上改善青山板塊老工業(yè)區(qū)的外在形象，青山板塊宜居形象將在市民心中生根，加上地鐵概念，未來(lái)幾年，青山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)有較大程度上的一個(gè)漲幅，片區(qū)升值潛力較大。第五部分 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析1、項(xiàng)目處于城市內(nèi)環(huán)與二環(huán)之間，臨徐東商圈，具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)；2、項(xiàng)目地塊拿地成本相對(duì)較低，具有一定的成本優(yōu)勢(shì)

33、；3、項(xiàng)目性質(zhì)為城中村改造項(xiàng)目，能享受一定的政策優(yōu)惠；4、項(xiàng)目前期啟動(dòng)資金相對(duì)較少，后續(xù)資金可依據(jù)還建和開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度陸續(xù)投入，符合公司充分利用資金杠桿作用實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，以小博大的項(xiàng)目運(yùn)作特點(diǎn)；5、項(xiàng)目已基本拆平，可實(shí)現(xiàn)快速開(kāi)發(fā)。6、地塊臨城市主干道，交通發(fā)達(dá)，配套齊全。二、項(xiàng)目劣勢(shì)分析1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地緊臨村民住房，周邊環(huán)境相對(duì)還較為雜亂；三、項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析1、隨著華僑城中央文化娛樂(lè)區(qū)的修建及營(yíng)運(yùn)，將極大地提升青山板塊的外在形象，板塊價(jià)值將獲得市場(chǎng)進(jìn)一步認(rèn)可；2、華潤(rùn)橡樹(shù)灣、奧山世紀(jì)城、萬(wàn)科金域南灣、保利華都等高檔項(xiàng)目的扎堆開(kāi)發(fā)，極大地改變了區(qū)域環(huán)境，提升了區(qū)域形象；四、項(xiàng)目威脅分析1、青山片區(qū)的市場(chǎng)容量較小，去化量相對(duì)較慢；未來(lái)幾年市場(chǎng)供應(yīng)量激增，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。2、行業(yè)政策及市場(chǎng)走向具有較大的不確定性，市場(chǎng)下行的風(fēng)險(xiǎn)依然存在；3、在政策高壓下，公司多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。第六部分 項(xiàng)目定位方向及投資分析一、項(xiàng)目定位1、檔次定位K4、K6地塊定位方向：中高端公寓臨江地塊定位方