標(biāo)桿房企分析之龍湖地產(chǎn)研究108p

1、龍湖地產(chǎn)研究報(bào)告龍湖地產(chǎn)研究報(bào)告 標(biāo)桿企業(yè)分析系列 一、龍湖總貌一、龍湖總貌 增長(zhǎng)階梯增長(zhǎng)階梯 從從2003年至今，龍湖的銷售業(yè)績(jī)經(jīng)歷了一個(gè)快速發(fā)展的跨越階年至今，龍湖的銷售業(yè)績(jī)經(jīng)歷了一個(gè)快速發(fā)展的跨越階 段。段。2003年，龍湖聚焦于重慶，開發(fā)銷售收入為年，龍湖聚焦于重慶，開發(fā)銷售收入為6.2億元，億元，2004年年 總銷售收入總銷售收入10多億元，到多億元，到2005年已達(dá)年已達(dá)23.6億元，億元，2006年則達(dá)年則達(dá)38.3億億 元，元，2007年銷售收入為年銷售收入為100億元億元 ，從該年度開始，躋身全國(guó)，從該年度開始，躋身全國(guó)10多家多家 百億地產(chǎn)企業(yè)行列；百億地產(chǎn)企業(yè)行列；200

2、8年龍湖銷售收入達(dá)到年龍湖銷售收入達(dá)到115億元，億元，2009年銷年銷 售收入售收入183億元；億元；2010年銷售收入年銷售收入333.2億元；億元；2011年銷售收入年銷售收入 382.7億元；億元；2012年上半年實(shí)現(xiàn)銷售收入年上半年實(shí)現(xiàn)銷售收入174.6億元，完成全年計(jì)劃億元，完成全年計(jì)劃 45%，銷售面積，銷售面積183萬(wàn)平米，銷售收入和銷售面積均位居全國(guó)房企萬(wàn)平米，銷售收入和銷售面積均位居全國(guó)房企 top10行列，但較行列，但較2011年排名下滑一位，這既是受供貨不足影響，年排名下滑一位，這既是受供貨不足影響， 也與行業(yè)調(diào)控前景不明確背景下，龍湖管理層決定放慢發(fā)展的步伐，也與行業(yè)

3、調(diào)控前景不明確背景下，龍湖管理層決定放慢發(fā)展的步伐， 首先要穩(wěn)健發(fā)展的戰(zhàn)略決策有關(guān)首先要穩(wěn)健發(fā)展的戰(zhàn)略決策有關(guān) 。 從區(qū)域性公司向全國(guó)性公司的跨越從區(qū)域性公司向全國(guó)性公司的跨越 “區(qū)域聚集戰(zhàn)略區(qū)域聚集戰(zhàn)略” 在同一區(qū)域運(yùn)用系統(tǒng)的優(yōu)勢(shì)在同一區(qū)域運(yùn)用系統(tǒng)的優(yōu)勢(shì) 提供多元化產(chǎn)品提供多元化產(chǎn)品 “產(chǎn)品擴(kuò)張戰(zhàn)略產(chǎn)品擴(kuò)張戰(zhàn)略”： 在同一區(qū)域掌握不同業(yè)態(tài)與產(chǎn)品習(xí)性，以高層在同一區(qū)域掌握不同業(yè)態(tài)與產(chǎn)品習(xí)性，以高層 公寓、花園洋房、別墅、購(gòu)物中心并舉為核心公寓、花園洋房、別墅、購(gòu)物中心并舉為核心 “產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略”： 提供與眾不同的中高檔與高品質(zhì)服務(wù)為提供與眾不同的中高檔與高品質(zhì)服務(wù)為 戰(zhàn)略中心戰(zhàn)

4、略中心 1997年-1999年1999年-2001年 第一階段 單業(yè)態(tài)單項(xiàng)目串聯(lián) 1 第二階段 單業(yè)態(tài)多項(xiàng)目并聯(lián) 2 2002年-2004年 第三階段 多業(yè)態(tài)多項(xiàng)目并聯(lián) 3 2005年-2012年 第四階段 異地?cái)U(kuò)張積累期 4 開發(fā)結(jié)開發(fā)結(jié) 構(gòu)構(gòu) 標(biāo)志標(biāo)志 值得關(guān)注值得關(guān)注 事件事件 糖葫蘆型 特點(diǎn)特點(diǎn) 做完一個(gè)項(xiàng) 目再做下一 個(gè) 魚骨型 一個(gè)主脈多 個(gè)項(xiàng)目同時(shí) 開展 井田型 龍湖花園 水晶酈城 北城天街 藍(lán)湖群 住宅、別墅、商 業(yè)多種業(yè)態(tài)多個(gè) 項(xiàng)目 跨區(qū)域、多項(xiàng)目 空降進(jìn)京 奇襲成都 2002年，網(wǎng)上辦公和管理信息化平臺(tái)搭建 2004年，“仕官生制度” 戰(zhàn)略意圖戰(zhàn)略意圖 探究房地產(chǎn) 開發(fā)與運(yùn)

5、作 住宅業(yè)態(tài)掌握日益成熟，并在單 一業(yè)態(tài)快速推進(jìn)與精耕細(xì)作并舉 歷練自己多種業(yè)態(tài)能力， 尤為商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)出色 全國(guó)規(guī)?；瘮U(kuò)張 2007年4月,管理團(tuán)隊(duì) 亮相 早在1995年龍湖成立之初，龍湖掌門吳亞軍就親赴深圳找萬(wàn)科的王石取 經(jīng)。然而，多年之后，龍湖終于化魚為龍。在業(yè)界盛傳一個(gè)故事，萬(wàn)科一位 高層曾經(jīng)來(lái)渝考察龍湖多日，感嘆龍湖的“可怕”。宋衛(wèi)平與吳亞軍是“狂 妄”與“謙虛”的兩個(gè)極端，但在宋衛(wèi)平炮轟萬(wàn)科的同時(shí)，卻大贊了龍湖。 他說(shuō)：“龍湖是綠城惟一的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，我看過(guò)龍湖在重慶的項(xiàng)目之后，便讓 綠城的高管也坐飛機(jī)去重慶看項(xiàng)目，光是飛機(jī)票就花了60多萬(wàn)元?！?吳亞軍，女，45歲，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，198

6、4年畢業(yè)于西北工業(yè)大學(xué)航海工程 專業(yè)；1995年創(chuàng)辦龍湖地產(chǎn)，歷任重慶龍湖地產(chǎn)總經(jīng)理、董事長(zhǎng)，北京龍湖 置業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理、董事長(zhǎng)；2005年9月內(nèi)部機(jī)構(gòu)改組成立龍湖集團(tuán)， 辭去兼任的所有區(qū)域公司總經(jīng)理之職，任集團(tuán)董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理。 2006年萬(wàn)科集團(tuán)二季度例會(huì)上，介紹到，中質(zhì)協(xié)連續(xù)2年做的客戶滿意度調(diào)查， 龍湖為94分，萬(wàn)科為64分，且龍湖工程質(zhì)量滿意度為5星級(jí)，萬(wàn)科為1星級(jí)。 萬(wàn)科集團(tuán)總部要求有關(guān)部門到龍湖交流學(xué)習(xí)，調(diào)查萬(wàn)科與龍湖的差距在什么 方面。2006年6月23日，萬(wàn)科工程系統(tǒng)、物業(yè)系統(tǒng)組團(tuán)到龍湖進(jìn)行了考察， 并向集團(tuán)提交了考察報(bào)告。 2009年，龍湖讓業(yè)界記得最深刻的一大事件便是

7、龍湖如愿上市。是什么讓龍 湖一路走來(lái)，并得到業(yè)界認(rèn)可的呢？可能看過(guò)龍湖的產(chǎn)品都會(huì)得出一致的結(jié) 論，就是細(xì)節(jié)成就龍湖。以下詳細(xì)分析解讀。 入口，眼前一亮入口，眼前一亮通往項(xiàng)目的路，已有改變，還未明顯通往項(xiàng)目的路，已有改變，還未明顯 售樓處，趣意盎然售樓處，趣意盎然 樣板間，親和溫馨樣板間，親和溫馨 營(yíng)造出超乎客戶期望的生活環(huán)境！營(yíng)造出超乎客戶期望的生活環(huán)境！ 為數(shù)不多的硬質(zhì)鋪裝 更多采用大量的軟景 有生命的園林，比建筑本身更能打動(dòng)人！有生命的園林，比建筑本身更能打動(dòng)人！ 花盛香醍 花盛香醍 滟瀾山 香醍漫步 精細(xì)化的綠化理念，精細(xì)化的綠化理念， 小尺度上注重植物層次的搭配！小尺度上注重植物層次的

8、搭配！ 全程不同節(jié)點(diǎn)關(guān)注客戶感受 入口外秩序化種植雪松輔以低矮的 花灌木突出禮儀性與歸屬感 入口內(nèi)部秩序化的銀杏簡(jiǎn)潔大 氣限定出導(dǎo)向性強(qiáng)烈的空間 院墻外的植被景觀漸趨自然 緩和客戶的心態(tài) 水景的加入成為秩序與自然的 過(guò)渡 宅間近人尺度的灌木花卉給 客戶心理上的減壓 入戶的處理溫馨、私密使客戶 最達(dá)限度放松自我 兒 童 戲 水 場(chǎng) 景 供來(lái)訪客戶小孩游戲 分不清稻草人還是園丁 通過(guò)示范區(qū)、售樓通過(guò)示范區(qū)、售樓 處和樣板間展示出處和樣板間展示出 客戶未來(lái)的生活場(chǎng)客戶未來(lái)的生活場(chǎng) 景，通過(guò)體驗(yàn)營(yíng)銷景，通過(guò)體驗(yàn)營(yíng)銷 感染客戶感染客戶 停車場(chǎng)標(biāo)識(shí)的與園林渾然一體 煙灰缸和垃圾桶 精致的樹根處理 維護(hù)中的

9、大樹 露臺(tái) 的燒 烤場(chǎng) 景 保潔對(duì)園林細(xì)節(jié)的維護(hù) 管理的基本邏輯：管理的基本邏輯： 選擇最合適自己的戰(zhàn)略方向選擇最合適自己的戰(zhàn)略方向 構(gòu)建自己的核心能力體系構(gòu)建自己的核心能力體系 通過(guò)運(yùn)營(yíng)體系支撐核通過(guò)運(yùn)營(yíng)體系支撐核 心能力的建設(shè)。心能力的建設(shè)。 研究龍湖，也從這幾個(gè)方面入手。研究龍湖，也從這幾個(gè)方面入手。 二、龍湖戰(zhàn)略二、龍湖戰(zhàn)略 主要思路策略 區(qū)域布局 運(yùn)用業(yè)態(tài)與區(qū)域的雙重平衡實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)運(yùn)用業(yè)態(tài)與區(qū)域的雙重平衡實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn) 步發(fā)展，分散產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不均衡和區(qū)域周步發(fā)展，分散產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不均衡和區(qū)域周 期不均衡帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)期不均衡帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn) 運(yùn)用帕爾迪模式進(jìn)行全國(guó)布局： n由北向南從沿海經(jīng)濟(jì)圈中心城市輻

10、射到周邊城市群由北向南從沿海經(jīng)濟(jì)圈中心城市輻射到周邊城市群 n10年左右完成全國(guó)基本布局年左右完成全國(guó)基本布局 業(yè)態(tài)布局 在少于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手業(yè)務(wù)城市布點(diǎn)的情況下在少于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手業(yè)務(wù)城市布點(diǎn)的情況下 運(yùn)用多業(yè)態(tài)布局實(shí)現(xiàn)領(lǐng)先業(yè)務(wù)規(guī)模運(yùn)用多業(yè)態(tài)布局實(shí)現(xiàn)領(lǐng)先業(yè)務(wù)規(guī)模 在每一個(gè)城市成為新鴻基： n在每一個(gè)城市成為在每一個(gè)城市成為no.1或者或者no.2； n集中于中高端市場(chǎng)，在城市內(nèi)進(jìn)行多業(yè)態(tài)布局；集中于中高端市場(chǎng)，在城市內(nèi)進(jìn)行多業(yè)態(tài)布局； n可售物業(yè)數(shù)量維持在高水平并快速周轉(zhuǎn)；可售物業(yè)數(shù)量維持在高水平并快速周轉(zhuǎn)； n適時(shí)發(fā)展具有高升值潛力的地標(biāo)性投資物業(yè)。適時(shí)發(fā)展具有高升值潛力的地標(biāo)性投資物業(yè)。 集分權(quán)控制

11、 在城市領(lǐng)先與新城市進(jìn)入產(chǎn)生沖突時(shí)，在城市領(lǐng)先與新城市進(jìn)入產(chǎn)生沖突時(shí)， 城市領(lǐng)先優(yōu)先于新城市進(jìn)入城市領(lǐng)先優(yōu)先于新城市進(jìn)入 用霍頓模式進(jìn)行集權(quán)分權(quán)管理： n集分權(quán)視行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、組織發(fā)展和戰(zhàn)略需要進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整；集分權(quán)視行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、組織發(fā)展和戰(zhàn)略需要進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整； n分權(quán)原則：在有利于激發(fā)地區(qū)公司活力與能量的領(lǐng)域分權(quán)；分權(quán)原則：在有利于激發(fā)地區(qū)公司活力與能量的領(lǐng)域分權(quán)； n在地區(qū)公司核心業(yè)務(wù)職能上原則上不設(shè)集團(tuán)的對(duì)應(yīng)職能；在地區(qū)公司核心業(yè)務(wù)職能上原則上不設(shè)集團(tuán)的對(duì)應(yīng)職能； n隨時(shí)警惕地區(qū)公司諸侯化；隨時(shí)警惕地區(qū)公司諸侯化； n集權(quán)原則：在地區(qū)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)間和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)上集團(tuán)管理；集權(quán)原則：在地區(qū)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)間和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)上

12、集團(tuán)管理； n地區(qū)公司組織發(fā)展能力弱時(shí)集權(quán)管理；地區(qū)公司組織發(fā)展能力弱時(shí)集權(quán)管理； n在規(guī)模效應(yīng)的領(lǐng)域里集權(quán)管理；在規(guī)模效應(yīng)的領(lǐng)域里集權(quán)管理； 龍湖的戰(zhàn)略龍湖的戰(zhàn)略 區(qū)域布局：帕爾迪擴(kuò)張模式立足重慶，布局全國(guó)區(qū)域布局：帕爾迪擴(kuò)張模式立足重慶，布局全國(guó) n由北向南從沿海經(jīng)濟(jì)圈中心城市輻射周邊城市群由北向南從沿海經(jīng)濟(jì)圈中心城市輻射周邊城市群 n用用10年左右的時(shí)間完成全國(guó)基本布局年左右的時(shí)間完成全國(guó)基本布局 n2008年進(jìn)入天津年進(jìn)入天津,完成環(huán)渤海區(qū)域中心城市布局完成環(huán)渤海區(qū)域中心城市布局,2009年年 進(jìn)入上海、南京基本完成長(zhǎng)三角區(qū)域中心城市布局，進(jìn)入上海、南京基本完成長(zhǎng)三角區(qū)域中心城市布局，

13、 2010年年-2012年從中心城市向板塊內(nèi)其他重要城市滲透年從中心城市向板塊內(nèi)其他重要城市滲透 北京 天津 南京 上海 深圳 廣州 重慶 成都 2007年年 2008年年 2009年年 2004年年 業(yè)態(tài)布局：在每一個(gè)城市成為新鴻基（不做首置產(chǎn)品，只做再改和豪宅客戶）業(yè)態(tài)布局：在每一個(gè)城市成為新鴻基（不做首置產(chǎn)品，只做再改和豪宅客戶） 在每一個(gè)進(jìn)入的城市成為在每一個(gè)進(jìn)入的城市成為no.1或或no.2 集中于中高端市場(chǎng)集中于中高端市場(chǎng),在城市內(nèi)進(jìn)行多業(yè)態(tài)布局在城市內(nèi)進(jìn)行多業(yè)態(tài)布局 可售物業(yè)數(shù)量維持在高水平并快速周轉(zhuǎn)可售物業(yè)數(shù)量維持在高水平并快速周轉(zhuǎn)(尤其尤其 是城市化的前期和中期是城市化的前期

14、和中期) 適時(shí)發(fā)展具高升值潛力的地標(biāo)性投資物業(yè)適時(shí)發(fā)展具高升值潛力的地標(biāo)性投資物業(yè) ， 讓公司也受益于自己的物業(yè)增值讓公司也受益于自己的物業(yè)增值 城市內(nèi)業(yè)態(tài)平衡城市內(nèi)業(yè)態(tài)平衡 獨(dú)立獨(dú)立 別墅別墅 聯(lián)排聯(lián)排 別墅別墅 花園花園 洋房洋房 高層高層 公寓公寓 商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè) 擴(kuò)展擴(kuò)展 進(jìn)一步擴(kuò)展業(yè)態(tài)進(jìn)一步擴(kuò)展業(yè)態(tài) 在同一城市內(nèi)不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品有不同的市場(chǎng)周期，多業(yè)態(tài)開發(fā)可使地區(qū)公司在不同業(yè)態(tài)在同一城市內(nèi)不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品有不同的市場(chǎng)周期，多業(yè)態(tài)開發(fā)可使地區(qū)公司在不同業(yè)態(tài) 產(chǎn)品間平衡收入，實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，使每一個(gè)進(jìn)入的城市都能成為穩(wěn)固的根據(jù)地。產(chǎn)品間平衡收入，實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，使每一個(gè)進(jìn)入的城市都能成

15、為穩(wěn)固的根據(jù)地。 獨(dú)立獨(dú)立 別墅別墅 聯(lián)排聯(lián)排 別墅別墅 花園花園 洋房洋房 高層高層 公寓公寓 商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè) 擴(kuò)展擴(kuò)展 1、購(gòu)物公園：、購(gòu)物公園：后工項(xiàng)目相當(dāng)于兩倍北城天街的后工項(xiàng)目相當(dāng)于兩倍北城天街的 商業(yè)規(guī)模；商業(yè)規(guī)模； 2、創(chuàng)業(yè)基地：、創(chuàng)業(yè)基地：后工項(xiàng)目城市創(chuàng)業(yè)者的后工項(xiàng)目城市創(chuàng)業(yè)者的loft公公 寓；寓； 3、濱江住宅：、濱江住宅：春森彼岸；春森彼岸； 4、別墅：、別墅：悠山郡獨(dú)院別墅、東橋郡連排別悠山郡獨(dú)院別墅、東橋郡連排別 墅、江與城連排別墅；墅、江與城連排別墅； 5、洋房：、洋房：悠山庭院、江與城、后工項(xiàng)目；悠山庭院、江與城、后工項(xiàng)目； 6、寫字樓：、寫字樓： 龍湖國(guó)際，北

16、部超高層寫字樓；龍湖國(guó)際，北部超高層寫字樓； 7、江景住宅：、江景住宅：酈江的板式住宅與樓王單位；酈江的板式住宅與樓王單位； 8、精裝房：、精裝房：酈江好望嶺；酈江好望嶺； 9、商業(yè)：、商業(yè)：江與城、春森彼岸、江與城、春森彼岸、moco等城等城 市大型配套商業(yè)區(qū)；市大型配套商業(yè)區(qū)； 區(qū)域聚焦，城市占比優(yōu)于區(qū)域規(guī)模區(qū)域聚焦，城市占比優(yōu)于區(qū)域規(guī)模 運(yùn)用業(yè)態(tài)與區(qū)域的雙重平衡實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，分 散產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不均衡和區(qū)域周期不金衡帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn) 在少于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手城市布點(diǎn)的情況下運(yùn)用多業(yè)態(tài)布 局實(shí)現(xiàn)領(lǐng)先規(guī)模 區(qū)域區(qū)域與業(yè)態(tài)雙重平衡發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)與業(yè)態(tài)雙重平衡發(fā)展風(fēng)險(xiǎn) 區(qū)域聚焦的多業(yè)態(tài)布局區(qū)域聚焦的多業(yè)態(tài)布局 單一城市

17、占比優(yōu)于單一城市占比優(yōu)于 區(qū)域規(guī)模增長(zhǎng)區(qū)域規(guī)模增長(zhǎng) 在城市領(lǐng)先與新城市進(jìn)入產(chǎn)生沖突時(shí)，城市領(lǐng)先 優(yōu)先于新城市進(jìn)入 商業(yè)物業(yè)成為關(guān)注點(diǎn)商業(yè)物業(yè)成為關(guān)注點(diǎn) 持有型商業(yè)整體發(fā)展原則：持有型商業(yè)整體發(fā)展原則： 選擇性保留租金價(jià)值高或者租金增長(zhǎng)快的商業(yè)物業(yè)。 商業(yè)項(xiàng)目選擇原則：組織能力、現(xiàn)金流量、開發(fā)節(jié)奏和團(tuán)隊(duì)迅速取得成功商業(yè)項(xiàng)目選擇原則：組織能力、現(xiàn)金流量、開發(fā)節(jié)奏和團(tuán)隊(duì)迅速取得成功 新公司一年內(nèi)謹(jǐn)慎選擇持有型商業(yè)物業(yè)面積比例超過(guò)30%的單個(gè)開發(fā)項(xiàng)目； 新公司一年后兩年內(nèi)，可適當(dāng)選擇在商業(yè)物業(yè)面積在60%以內(nèi)的單個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，最好立足 于選擇能在本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流平衡的項(xiàng)目； 新公司三年后可以拿純商業(yè)項(xiàng)目

18、。 三、龍湖核心能力規(guī)劃三、龍湖核心能力規(guī)劃 幾個(gè)品牌企業(yè)的特點(diǎn)幾個(gè)品牌企業(yè)的特點(diǎn) 項(xiàng)目策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)營(yíng)銷交房招商入住經(jīng)營(yíng)施工建造 企業(yè)戰(zhàn)略/基礎(chǔ)管理/人力資源/ 品牌戰(zhàn)略 /客戶關(guān)系管理 注重客戶研究； 注重前期定位 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化 合作伙伴管理 客戶服務(wù) 萬(wàn)科萬(wàn)科 注重客戶研究； 注重前期策劃 精細(xì)化運(yùn)營(yíng)體系 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化 營(yíng)銷突出 客戶服務(wù) 龍湖龍湖 注重規(guī)劃設(shè)計(jì) 注重施工建造 過(guò)程成本管理 物業(yè)服務(wù) 中海中海 注重客戶研究 產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)研 究 物業(yè)服務(wù) 綠城綠城 從戰(zhàn)略到核心競(jìng)爭(zhēng)力 核心競(jìng)爭(zhēng)力核心競(jìng)爭(zhēng)力 n最佳體驗(yàn)：圍繞客戶的最最佳體驗(yàn)：圍繞客戶的最 佳體驗(yàn)來(lái)設(shè)計(jì)產(chǎn)品和服務(wù)佳體驗(yàn)來(lái)設(shè)計(jì)產(chǎn)品

19、和服務(wù) 以達(dá)成溢價(jià)。以達(dá)成溢價(jià)。 n效率提升：圍繞快速?gòu)?fù)制效率提升：圍繞快速?gòu)?fù)制 產(chǎn)品模塊與服務(wù)和優(yōu)化流產(chǎn)品模塊與服務(wù)和優(yōu)化流 程來(lái)加快開發(fā)速度。程來(lái)加快開發(fā)速度。 n商業(yè)增值：圍繞商業(yè)資源商業(yè)增值：圍繞商業(yè)資源 管理和氛圍營(yíng)造來(lái)提升商管理和氛圍營(yíng)造來(lái)提升商 業(yè)物業(yè)和地段價(jià)值業(yè)物業(yè)和地段價(jià)值 使命使命 n 為客戶提供 優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和 服務(wù)并影響 他們的行為。 在此過(guò)程中， 成為卓越的 企業(yè)并創(chuàng)造 機(jī)會(huì)。 產(chǎn)品研發(fā)戰(zhàn)略產(chǎn)品研發(fā)戰(zhàn)略 成本戰(zhàn)略成本戰(zhàn)略 合作伙伴管理戰(zhàn)略合作伙伴管理戰(zhàn)略 客戶關(guān)系管理戰(zhàn)略客戶關(guān)系管理戰(zhàn)略 品牌管理戰(zhàn)略品牌管理戰(zhàn)略 最佳體驗(yàn)最佳體驗(yàn) 最佳體驗(yàn)舉措實(shí)例最佳體驗(yàn)舉措實(shí)例 效率提

20、升效率提升 效率提升舉措實(shí)例效率提升舉措實(shí)例 商業(yè)增值商業(yè)增值 商業(yè)增值舉措實(shí)例商業(yè)增值舉措實(shí)例 四、兩個(gè)核心能力示例四、兩個(gè)核心能力示例 產(chǎn)品定位能力產(chǎn)品定位能力 客戶服務(wù)能力客戶服務(wù)能力 -因?yàn)辇埡漠a(chǎn)品定位體系曾向萬(wàn)科學(xué)習(xí)，兩者比因?yàn)辇埡漠a(chǎn)品定位體系曾向萬(wàn)科學(xué)習(xí)，兩者比 較類似，因此該部分內(nèi)容介紹有資料在手的萬(wàn)科較類似，因此該部分內(nèi)容介紹有資料在手的萬(wàn)科“客戶客戶 定位、產(chǎn)品定位的七對(duì)眼睛定位、產(chǎn)品定位的七對(duì)眼睛”。 為客戶在哪里拿為客戶在哪里拿 地地? 土地屬性評(píng)估土地屬性評(píng)估 客戶需求清客戶需求清 單化單化 案例案例: : 社會(huì)新銳土地屬社會(huì)新銳土地屬 性需求清單性需求清單 所在區(qū)

21、域是傳統(tǒng)意義上好的區(qū)域 所在區(qū)域文化氛圍濃厚 所在區(qū)域被普遍認(rèn)為是高檔區(qū)域 所在區(qū)域是具有發(fā)掘潛力的新興區(qū)域 靠近xxx等歷史文化區(qū)域 區(qū)域意義區(qū)域意義 靠近寫字樓,金融機(jī)構(gòu)集中的區(qū)域 靠近繁華商業(yè)區(qū) 可選擇的交通工具比較多 方便的交通路線 周邊道路好,交通順暢 出行道路兩邊景觀好 靠近地鐵/城鐵站 區(qū)域內(nèi)涵區(qū)域內(nèi)涵 交通設(shè)施交通設(shè)施 生活設(shè)施生活設(shè)施 靠近比較好的醫(yī)院 靠近大超市、購(gòu)物中心、餐飲等生活設(shè)施 靠近大學(xué)等高等教育院校 靠近高質(zhì)量的小學(xué)或中學(xué)學(xué)校 靠近公園、綠化帶等人工景觀 靠近運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館等比較好的健身、休閑設(shè)施 風(fēng)水比較好 靠近山、水、運(yùn)河等自然風(fēng)景物 教育設(shè)施教育設(shè)施 休閑設(shè)休閑

22、設(shè) 施施 自然環(huán)自然環(huán) 境境 帕爾迪七步法帕爾迪七步法 1、售前客戶接待、售前客戶接待 2、框架落成參觀、框架落成參觀 3、成品參觀、成品參觀 4、交付、交付3個(gè)月后質(zhì)量檢查個(gè)月后質(zhì)量檢查 5、交付、交付11個(gè)月后質(zhì)量檢查個(gè)月后質(zhì)量檢查 6、交付、交付23個(gè)月后質(zhì)量檢查個(gè)月后質(zhì)量檢查 7、交付、交付35個(gè)月后質(zhì)量檢查個(gè)月后質(zhì)量檢查 售前售前需求需求溝通溝通 售后售后-入伙前，入伙前，品質(zhì)、使用品質(zhì)、使用 方式方式溝通溝通 入伙后，客戶入伙后，客戶體驗(yàn)體驗(yàn)溝通溝通 全過(guò)程溝通 主動(dòng)服務(wù) 第一步：溫馨牽手第一步：溫馨牽手 客戶觸點(diǎn):看樓 客戶典型心態(tài) 投資價(jià)值最大化：錢要花的值投資價(jià)值最大化：錢要

23、花的值 降低投資風(fēng)險(xiǎn)：廣納信息，謹(jǐn)慎決策，防止受騙降低投資風(fēng)險(xiǎn)：廣納信息，謹(jǐn)慎決策，防止受騙 和發(fā)展商相比，心理上占主動(dòng)和發(fā)展商相比，心理上占主動(dòng) 客戶關(guān)注焦點(diǎn) 預(yù)算支出（單價(jià)，面積和總價(jià)）預(yù)算支出（單價(jià)，面積和總價(jià)） 房屋特性（戶型、朝向、樓層、得房率等）房屋特性（戶型、朝向、樓層、得房率等） 房屋質(zhì)量（含裝修質(zhì)量）房屋質(zhì)量（含裝修質(zhì)量） 小區(qū)規(guī)劃（容積率、綠化等）小區(qū)規(guī)劃（容積率、綠化等） 配套設(shè)施（商業(yè)、教育、交通、銀行、醫(yī)療等）配套設(shè)施（商業(yè)、教育、交通、銀行、醫(yī)療等） 物業(yè)管理服務(wù)（安全、社區(qū)文化氛圍等）物業(yè)管理服務(wù)（安全、社區(qū)文化氛圍等） 地理位置地理位置 保值和增值潛力保值和增值

24、潛力 客觀條件和不確定因素（空氣、噪音等）客觀條件和不確定因素（空氣、噪音等） 開發(fā)商誠(chéng)信、實(shí)力和品牌（三證齊全）開發(fā)商誠(chéng)信、實(shí)力和品牌（三證齊全） 銷售服務(wù)（熱情、專業(yè)、用心）銷售服務(wù)（熱情、專業(yè)、用心） 第一步第一步:溫馨牽手溫馨牽手 第二步第二步:喜結(jié)連理喜結(jié)連理 第三步第三步:親密接觸親密接觸 第四步第四步:恭迎喬遷恭迎喬遷 第五步第五步:噓寒問(wèn)暖噓寒問(wèn)暖 第六步第六步:承擔(dān)責(zé)任承擔(dān)責(zé)任 +1 一路同行一路同行 +2 四年之約四年之約 核心內(nèi)容核心內(nèi)容: :陽(yáng)光購(gòu)樓，提醒風(fēng)險(xiǎn)陽(yáng)光購(gòu)樓，提醒風(fēng)險(xiǎn) 工作要點(diǎn)說(shuō)明 詳細(xì)告知樓盤信息和特點(diǎn) 提醒項(xiàng)目周邊風(fēng)險(xiǎn) 做好參謀 第二步：喜結(jié)連理第二步：喜

25、結(jié)連理 客戶觸點(diǎn):比較、落實(shí)、簽約 客戶典型心態(tài) 心態(tài)轉(zhuǎn)為被動(dòng)：有無(wú)助感，易焦慮、急噪心態(tài)轉(zhuǎn)為被動(dòng)：有無(wú)助感，易焦慮、急噪 防止合同風(fēng)險(xiǎn)防止合同風(fēng)險(xiǎn) 客戶關(guān)注焦點(diǎn) 房子和裝修是否可能貨不對(duì)板房子和裝修是否可能貨不對(duì)板 合同條款是否體現(xiàn)了業(yè)主的合法利益合同條款是否體現(xiàn)了業(yè)主的合法利益 貸款的申請(qǐng)和審批邊界貸款的申請(qǐng)和審批邊界 房產(chǎn)證的辦理房產(chǎn)證的辦理 簽約手續(xù)便捷簽約手續(xù)便捷 認(rèn)籌方式的公平合理性認(rèn)籌方式的公平合理性 定金數(shù)量和退定條件定金數(shù)量和退定條件 貸款銀行服務(wù)（含銀行的選擇）貸款銀行服務(wù)（含銀行的選擇） 貸款保險(xiǎn)服務(wù)貸款保險(xiǎn)服務(wù) 律師的服務(wù)態(tài)度和專業(yè)能力律師的服務(wù)態(tài)度和專業(yè)能力 銷售人員

26、服務(wù)態(tài)度銷售人員服務(wù)態(tài)度 第一步第一步:溫馨牽手溫馨牽手 第二步第二步:喜結(jié)連理喜結(jié)連理 第三步第三步:親密接觸親密接觸 第四步第四步:恭迎喬遷恭迎喬遷 第五步第五步:噓寒問(wèn)暖噓寒問(wèn)暖 第六步第六步:承擔(dān)責(zé)任承擔(dān)責(zé)任 +1 一路同行一路同行 +2 四年之約四年之約 核心內(nèi)容核心內(nèi)容: :明確條款，信息透明明確條款，信息透明 工作要點(diǎn)說(shuō)明工作要點(diǎn)說(shuō)明 告知合同條款 降低業(yè)主無(wú)助感 方便業(yè)主辦理相關(guān)手續(xù) 告知業(yè)主與萬(wàn)科的溝通渠道 第三步第三步:親密接觸親密接觸 客戶觸點(diǎn):等待 客戶典型心態(tài) 憧憬未來(lái)的美好生活憧憬未來(lái)的美好生活 忐忑不安忐忑不安 客戶關(guān)注焦點(diǎn) 是否按期交樓是否按期交樓 工程質(zhì)量（毛

27、坯和精裝）工程質(zhì)量（毛坯和精裝） 此前業(yè)主遇到什么問(wèn)題此前業(yè)主遇到什么問(wèn)題 樓房建設(shè)進(jìn)展樓房建設(shè)進(jìn)展 區(qū)域內(nèi)的樓市變化區(qū)域內(nèi)的樓市變化 樓盤以及開發(fā)商口碑樓盤以及開發(fā)商口碑 考慮裝修設(shè)計(jì)考慮裝修設(shè)計(jì) 家具、電器的購(gòu)買計(jì)劃家具、電器的購(gòu)買計(jì)劃 收樓程序收樓程序 了解驗(yàn)房的專業(yè)方法了解驗(yàn)房的專業(yè)方法 入住的費(fèi)用入住的費(fèi)用 搬家計(jì)劃搬家計(jì)劃 第一步第一步:溫馨牽手溫馨牽手 第二步第二步:喜結(jié)連理喜結(jié)連理 第三步第三步:親密接觸親密接觸 第四步第四步:恭迎喬遷恭迎喬遷 第五步第五步:噓寒問(wèn)暖噓寒問(wèn)暖 第六步第六步:承擔(dān)責(zé)任承擔(dān)責(zé)任 +1 一路同行一路同行 +2 四年之約四年之約 核心內(nèi)容核心內(nèi)容: :

28、工地開放，進(jìn)展通工地開放，進(jìn)展通 報(bào)報(bào) 工作要點(diǎn)說(shuō)明工作要點(diǎn)說(shuō)明 樓盤建設(shè)進(jìn)展的溝通 規(guī)劃設(shè)計(jì)變更通報(bào) 工地開放日 第四步第四步:恭迎喬遷恭迎喬遷 客戶觸點(diǎn):交付、裝修、搬遷 客戶典型心態(tài) 夢(mèng)想實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想實(shí)現(xiàn) 與交樓標(biāo)準(zhǔn)一致，排除隱患與交樓標(biāo)準(zhǔn)一致，排除隱患 裝扮個(gè)性化家庭裝扮個(gè)性化家庭 客戶關(guān)注焦點(diǎn) 告知驗(yàn)房的專業(yè)方法和注意事項(xiàng)告知驗(yàn)房的專業(yè)方法和注意事項(xiàng) 發(fā)展商告知水電、門窗的使用發(fā)展商告知水電、門窗的使用 工程質(zhì)量（毛坯和精裝）工程質(zhì)量（毛坯和精裝） 需要裝修方面的信息和幫助需要裝修方面的信息和幫助 裝飾材料的購(gòu)買裝飾材料的購(gòu)買 收樓過(guò)程應(yīng)該喜悅收樓過(guò)程應(yīng)該喜悅 入住后的收費(fèi)情況說(shuō)明入住后

29、的收費(fèi)情況說(shuō)明 有問(wèn)題通過(guò)何種渠道和方式解決有問(wèn)題通過(guò)何種渠道和方式解決 我的鄰居是誰(shuí)？我的鄰居是誰(shuí)？ 質(zhì)量問(wèn)題多長(zhǎng)時(shí)間解決質(zhì)量問(wèn)題多長(zhǎng)時(shí)間解決 第一步第一步:溫馨牽手溫馨牽手 第二步第二步:喜結(jié)連理喜結(jié)連理 第三步第三步:親密接觸親密接觸 第四步第四步:恭迎喬遷恭迎喬遷 第五步第五步:噓寒問(wèn)暖噓寒問(wèn)暖 第六步第六步:承擔(dān)責(zé)任承擔(dān)責(zé)任 +1 一路同行一路同行 +2 四年之約四年之約 核心內(nèi)容核心內(nèi)容: :裝扮家庭、恭賀喬遷裝扮家庭、恭賀喬遷 工作要點(diǎn)說(shuō)明工作要點(diǎn)說(shuō)明 指引業(yè)主驗(yàn)樓 收費(fèi)情況說(shuō)明 便捷的入伙手續(xù) 裝修指引 第第五五步步:噓寒問(wèn)暖噓寒問(wèn)暖 客戶觸點(diǎn):居住 客戶典型心態(tài) 我被持續(xù)關(guān)注

30、我被持續(xù)關(guān)注 鄰里關(guān)系、與發(fā)展商和物業(yè)公司的關(guān)系鄰里關(guān)系、與發(fā)展商和物業(yè)公司的關(guān)系 客戶關(guān)注焦點(diǎn) 我的鄰居是誰(shuí)我的鄰居是誰(shuí) 以后有問(wèn)題我向誰(shuí)反映以后有問(wèn)題我向誰(shuí)反映 發(fā)展商會(huì)象以前那樣關(guān)注我嗎發(fā)展商會(huì)象以前那樣關(guān)注我嗎 物業(yè)的收費(fèi)與繳費(fèi)物業(yè)的收費(fèi)與繳費(fèi) 我的活動(dòng)場(chǎng)所我的活動(dòng)場(chǎng)所 社區(qū)有哪些活動(dòng)社區(qū)有哪些活動(dòng) 核心內(nèi)容:居住3個(gè)月后的居住訪問(wèn) 第一步第一步:溫馨牽手溫馨牽手 第二步第二步:喜結(jié)連理喜結(jié)連理 第三步第三步:親密接觸親密接觸 第四步第四步:恭喜喬遷恭喜喬遷 第五步第五步:噓寒問(wèn)暖噓寒問(wèn)暖 第六步第六步:承擔(dān)責(zé)任承擔(dān)責(zé)任 +1 一路同行一路同行 +2 四年之約四年之約 工作要點(diǎn)說(shuō)明工作

31、要點(diǎn)說(shuō)明 詢問(wèn)業(yè)主需要解決的問(wèn)題 主動(dòng)檢查房屋質(zhì)量 征詢對(duì)產(chǎn)品和服務(wù)的建議和意 見 第六步第六步:承擔(dān)責(zé)任承擔(dān)責(zé)任 客戶觸點(diǎn):居住 客戶典型心態(tài) 如果被關(guān)注如果被關(guān)注,感到驚心感到驚心 社區(qū)活動(dòng)社區(qū)活動(dòng) 居住氛圍居住氛圍 客戶關(guān)注焦點(diǎn) 居住的舒適性居住的舒適性 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量物業(yè)服務(wù)質(zhì)量 市政配套和小區(qū)配套市政配套和小區(qū)配套 發(fā)展商會(huì)象以前那樣關(guān)注我嗎發(fā)展商會(huì)象以前那樣關(guān)注我嗎? 我的活動(dòng)場(chǎng)所我的活動(dòng)場(chǎng)所 社區(qū)有哪些活動(dòng)社區(qū)有哪些活動(dòng) 核心內(nèi)容:居住一年后的質(zhì)量檢查 第一步第一步:溫馨牽手溫馨牽手 第二步第二步:喜結(jié)連理喜結(jié)連理 第三步第三步:親密接觸親密接觸 第四步第四步:恭喜喬遷恭喜喬遷 第

32、五步第五步:噓寒問(wèn)暖噓寒問(wèn)暖 第六步第六步:承擔(dān)責(zé)任承擔(dān)責(zé)任 +1 一路同行一路同行 +2 四年之約四年之約 工作要點(diǎn)說(shuō)明工作要點(diǎn)說(shuō)明 檢查五金配件的完好性 檢查排水設(shè)施通暢 檢查門窗的五金配件 檢查電氣和燃?xì)庠O(shè)備的安全性 +1 一路同行一路同行 客戶觸點(diǎn)客戶觸點(diǎn):全過(guò)程全過(guò)程 客戶典型心態(tài)客戶典型心態(tài) 及時(shí)有效解決我的問(wèn)題及時(shí)有效解決我的問(wèn)題 安全感安全感 客戶關(guān)注焦點(diǎn)客戶關(guān)注焦點(diǎn) 我的問(wèn)題被重視我的問(wèn)題被重視 始終言而有信始終言而有信 我被尊重我被尊重 面對(duì)問(wèn)題，解決問(wèn)題面對(duì)問(wèn)題，解決問(wèn)題 及時(shí)處理及時(shí)處理 處理結(jié)果令我滿意處理結(jié)果令我滿意 核心內(nèi)容核心內(nèi)容:持續(xù)收集反饋業(yè)主信息持續(xù)收集反

33、饋業(yè)主信息,解決客戶投訴解決客戶投訴 第一步第一步:溫馨牽手溫馨牽手 第二步第二步:喜結(jié)連理喜結(jié)連理 第三步第三步:親密接觸親密接觸 第四步第四步:恭喜喬遷恭喜喬遷 第五步第五步:噓寒問(wèn)暖噓寒問(wèn)暖 第六步第六步:承擔(dān)責(zé)任承擔(dān)責(zé)任 +1 一路同行一路同行 +2 四年之約四年之約 +2 四年之約四年之約 客戶觸點(diǎn):居住 客戶典型心態(tài) 如果你能做到對(duì)我是奢望如果你能做到對(duì)我是奢望 客戶關(guān)注焦點(diǎn) 小區(qū)的設(shè)備老化小區(qū)的設(shè)備老化 圍墻的涂料開始褪色圍墻的涂料開始褪色,脫落脫落 我們的小區(qū)沒有寬帶我們的小區(qū)沒有寬帶 配套不完善配套不完善 綠地需要改造了綠地需要改造了 安防設(shè)施需要更新了安防設(shè)施需要更新了 核

34、心內(nèi)容:交付4年后項(xiàng)目改造 工作要點(diǎn)說(shuō)明: 對(duì)公共部位和設(shè)施進(jìn)行改善對(duì)公共部位和設(shè)施進(jìn)行改善 一線結(jié)合具體項(xiàng)目開展工作一線結(jié)合具體項(xiàng)目開展工作 第一步第一步:溫馨牽手溫馨牽手 第二步第二步:喜結(jié)連理喜結(jié)連理 第三步第三步:親密接觸親密接觸 第四步第四步:恭喜喬遷恭喜喬遷 第五步第五步:噓寒問(wèn)暖噓寒問(wèn)暖 第六步第六步:承擔(dān)責(zé)任承擔(dān)責(zé)任 +1 一路同行一路同行 +2 四年之約四年之約 龍湖地產(chǎn)的物業(yè)龍湖地產(chǎn)的物業(yè) 2 3 物業(yè)公司有自己的學(xué)校，培養(yǎng)合格員工。物業(yè)公司有自己的學(xué)校，培養(yǎng)合格員工。 有效培訓(xùn)，工作成果分享，感動(dòng)自己感動(dòng)他人。有效培訓(xùn)，工作成果分享，感動(dòng)自己感動(dòng)他人。 文化支撐，細(xì)節(jié)關(guān)注

35、。文化支撐，細(xì)節(jié)關(guān)注。 物業(yè)公司員工上崗前都必須經(jīng)過(guò)培訓(xùn)，這是龍湖物業(yè)品質(zhì)的基本保證。 業(yè)主被感動(dòng)，員工也會(huì)被感動(dòng)。工作分享比規(guī)章制度管人更加有效， “有尊嚴(yán)的工作，守護(hù)他人幸福生活”。 “善待你一生，有你有我”，員工快樂工作，微笑中透出真情，細(xì)節(jié)上彰 顯品質(zhì)。服務(wù)貼心、周到。 1 五、龍湖運(yùn)營(yíng)管理體系五、龍湖運(yùn)營(yíng)管理體系 運(yùn)營(yíng)架構(gòu) 龍湖運(yùn)營(yíng)體系 a.投資決策及收益跟蹤 b.項(xiàng)目階段成果 c.運(yùn)營(yíng)決策 d.進(jìn)度計(jì)劃管理 e.成本管理 f.資金預(yù)算 g.知識(shí)管理 投資決策 收益跟蹤 投資分析模型 投資評(píng)價(jià)指標(biāo) a.投資決策 b.項(xiàng)目階段成果 c.運(yùn)營(yíng)決策 d.進(jìn)度計(jì)劃管理 e.成本管理 f.資金

36、預(yù)算 g.知識(shí)管理 階段成果管理意義 運(yùn)營(yíng)質(zhì) 量評(píng)價(jià) 階段完 成標(biāo)志 運(yùn)營(yíng)知 識(shí)積累 對(duì)項(xiàng)目各階段性的完成質(zhì)量，由地區(qū)公司pmo成 員、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)、下游相關(guān)人員進(jìn)行評(píng)價(jià) 明確項(xiàng)目信息流的管理，每階段成果完成后向 項(xiàng)目成員發(fā)出可進(jìn)入下一階段的明確信號(hào) 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)知識(shí)的積累和共享 階段成果管理體系 階段成果管理流程 階段成果管理制度 l各子成果經(jīng)辦人為項(xiàng)目職能經(jīng)理，將各階段成果提交公司 pmo會(huì)議審核和集團(tuán)oa審批的責(zé)任人為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人（土 地投資分析階段除外）； l各子成果經(jīng)職能部門內(nèi)部研討后才能提交公司pmo會(huì)議 審核，各階段成果經(jīng)地區(qū)公司pmo會(huì)議審核通過(guò)后才能 提交集團(tuán)審批； l項(xiàng)目前一階段的成

37、果經(jīng)地區(qū)公司pmo會(huì)議審核通過(guò)，是 進(jìn)入后一階段工作的依據(jù)； l地區(qū)公司計(jì)劃運(yùn)營(yíng)專員負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目階段性成果的提交及時(shí) 性、規(guī)范性等進(jìn)行管理； l集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心負(fù)責(zé)對(duì)各地區(qū)公司的階段性成果進(jìn)行管理； 項(xiàng)目階段性成果提交時(shí)間按照各項(xiàng)目的一級(jí)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)執(zhí)行； 階段成果管理模塊 項(xiàng)目啟動(dòng)階段 階段起止： 中標(biāo)通知書取得方案設(shè)計(jì)任務(wù)書發(fā)出 所含子成果： 項(xiàng)目定位報(bào)告 營(yíng)銷 成本敏感分析、價(jià)值分配和目標(biāo)成本預(yù)設(shè)報(bào)告造價(jià) 售樓處、樣板房選址、定位及開放計(jì)劃 營(yíng)銷 項(xiàng)目一二級(jí)計(jì)劃項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 投資分析模型（啟動(dòng)）投資分析專員 方案設(shè)計(jì)任務(wù)書研發(fā) 景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書研發(fā) 精裝房定位、限價(jià)及建設(shè)實(shí)施方案（如有）研發(fā)、造價(jià)

38、 及工程 第、項(xiàng)，集團(tuán)均有標(biāo)準(zhǔn)模版。第、項(xiàng)，集團(tuán)均有標(biāo)準(zhǔn)模版。 oa界面-提交、查詢 a.投資決策 b.項(xiàng)目階段成果 c.運(yùn)營(yíng)決策 d.進(jìn)度計(jì)劃管理 e.成本管理 f.資金預(yù)算 g.知識(shí)管理 pmo及其相關(guān)概念定義 pmo定義： project management office 即：地區(qū)公司項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)決策機(jī)構(gòu)。 pmo最高負(fù)責(zé)人（主持人）：地區(qū)公司總經(jīng)理 以下情況，由pmo最高負(fù)責(zé)人作最后的決定： 當(dāng)pmo成員之間不能達(dá)成共識(shí) 不能實(shí)現(xiàn)相互承諾 資源不能完成相互支持和配置時(shí) pmo召集人：由地區(qū)公司總經(jīng)理任命 負(fù)責(zé)審核pmo會(huì)議議題 負(fù)責(zé)除pmo會(huì)議決策以外的項(xiàng)目溝通、協(xié)調(diào)和管理 pmo成員：

39、地區(qū)公司各職能負(fù)責(zé)人（部門經(jīng)理） pmo架構(gòu) 地區(qū)公司會(huì)議決策體系 運(yùn)營(yíng)會(huì)議體系非運(yùn)營(yíng)會(huì)議體系 地區(qū)公司會(huì)議管理體系 4 運(yùn)營(yíng)會(huì)議體系 1 pmo預(yù)案決策會(huì) 拿地前 2 pmo項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì) 3 取得土地 后15日內(nèi) 階段成果審查會(huì) 項(xiàng)目階段 成果審查 pmo關(guān)鍵決策會(huì)關(guān)鍵決策會(huì) 根據(jù)需要 5 半年年度運(yùn)營(yíng)總結(jié)會(huì) 6月15日或 6 pmo月度運(yùn)營(yíng)會(huì) 12月15日 每月頭3個(gè)工 作日 7 項(xiàng)目周例會(huì) 每周五 4 非運(yùn)營(yíng)會(huì)議體系 1 辦公周例會(huì) 每周一 2 季度綜合指標(biāo)回 顧會(huì) 3 每季結(jié)束 后15日內(nèi) 跨部門研討會(huì) 根據(jù)需要 高層座談會(huì) 5 每季或不 定期 半年年度總結(jié)表彰會(huì) 6 半年 年度總結(jié)表彰

40、會(huì) 年度 二個(gè)重要運(yùn)營(yíng)決策會(huì) 預(yù)案決策會(huì) 就發(fā)展、營(yíng)銷、研發(fā)提供資料進(jìn)行甄別討論，以確定其方案合理 性、可行性； 找出關(guān)鍵計(jì)劃節(jié)點(diǎn)、決策點(diǎn)和重要敏感指標(biāo)，討論如何提高項(xiàng)目 競(jìng)爭(zhēng)力和風(fēng)險(xiǎn)控制水平； 對(duì)項(xiàng)目達(dá)成共識(shí)，對(duì)重要計(jì)劃節(jié)點(diǎn)、工作包和工作質(zhì)量做出承諾； 項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì) 在項(xiàng)目獲得后對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行審視、推演； 對(duì)項(xiàng)目一二級(jí)計(jì)劃及目標(biāo)成本預(yù)案進(jìn)行梳理； 向項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人交底； 進(jìn)一步達(dá)成共識(shí)，對(duì)計(jì)劃、成本以及相關(guān)工作包、工作質(zhì)量作出 承諾，完成資源匹配。 二個(gè)重要運(yùn)營(yíng)管理會(huì) 項(xiàng)目周例會(huì) 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員參加，必要時(shí)請(qǐng)職能負(fù)責(zé)人參加 團(tuán)隊(duì)成員互通信息，提出需配合解決的問(wèn)題 進(jìn)度計(jì)劃（非集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)

41、）的協(xié)商一致和承諾 解決項(xiàng)目層面的問(wèn)題，提出需pmo決策的問(wèn)題和備選方案 月度運(yùn)營(yíng)會(huì) pmo成員及項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員參加 集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的決策 決策項(xiàng)目提出的問(wèn)題和方案 通過(guò)項(xiàng)目收益、成本、銷售等多維度分析項(xiàng)目 管理案例分析、知識(shí)總結(jié) 如何運(yùn)營(yíng)決策？ 1、pmo會(huì)議中最重要的兩個(gè)會(huì)議是：預(yù)案決策會(huì)和項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)； 2、預(yù)案決策會(huì)的質(zhì)量取決于對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)的判斷、對(duì)城市地段及發(fā) 展的解讀、預(yù)案深度、企業(yè)在溢價(jià)和成本上的競(jìng)爭(zhēng)力； 3、關(guān)鍵中的關(guān)鍵會(huì)議是項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)，若該會(huì)議質(zhì)量差，通常會(huì)導(dǎo) 致后期會(huì)議大量增加； 4、每次pmo會(huì)議必須作出決定； 5、不能決策、無(wú)決策能力、無(wú)決策權(quán)力的人員不能參會(huì)，不愿承 諾、不敢

42、承諾、胡亂承諾的人員不得成為pmo成員； 6、判斷是否胡亂承諾的方法就是在pmo會(huì)議上就承諾內(nèi)容（往實(shí)施 深度的方向）向承諾人追問(wèn)； 如何運(yùn)營(yíng)決策？ 7、項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人總傾向于把職能負(fù)責(zé)人牽進(jìn)與他項(xiàng)目相關(guān)的決 策會(huì)議，表現(xiàn)出項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人的能力有待提高； 8、動(dòng)輒即將問(wèn)題推向pmo會(huì)議或者頻繁動(dòng)議召開臨時(shí)pmo會(huì)議，表 明該項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人或pmo召集人的能力有待提高； 9、上述會(huì)議是根據(jù)不同目的作出的定義，實(shí)際操作中地區(qū)公司可 將有的會(huì)議合并召開。 a.投資決策 b.項(xiàng)目階段成果 c.運(yùn)營(yíng)決策 d.進(jìn)度計(jì)劃管理 e.成本管理 f.資金預(yù)算 g.知識(shí)管理 計(jì)劃管理常見問(wèn)題 l缺乏計(jì)劃

43、意識(shí) l缺乏系統(tǒng)性 l缺乏合理的分級(jí)計(jì)劃層級(jí) l缺乏主線和驅(qū)動(dòng) l缺乏持續(xù)性 l眉毛胡子一把抓 l深一腳淺一腳，東抓一下西抓一下 l體系內(nèi)信息不對(duì)稱 。 計(jì)劃體系 計(jì)劃編制流程 計(jì)劃反饋及調(diào)整流程 集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 14個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)： （1）取得國(guó)土使用權(quán)證（2）交地（3）完成方案設(shè)計(jì)（4） 完成初步設(shè)計(jì)（5）完成施工圖設(shè)計(jì)（6）取得施工許可證（7） 項(xiàng)目開工（8）售樓處、樣板區(qū)開放（9）取得預(yù)售許可證 （10）開盤（11）景觀施工進(jìn)場(chǎng)（12）竣工備案（13）交房 （14）交房完成率95 l 不影響集團(tuán)管控的14個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，地區(qū)公司可自行調(diào)整 計(jì)劃，只需將結(jié)果抄送集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心； l 影響

44、上述14個(gè)節(jié)點(diǎn)中5個(gè)節(jié)點(diǎn)（1、2、6、9、12），地 區(qū)總經(jīng)理應(yīng)進(jìn)行書面解釋，并經(jīng)集團(tuán)總裁審批，以引起關(guān)注； 剩余9個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的變化由集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心審批； 集團(tuán)只考核項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的按時(shí)達(dá)成率。集團(tuán)只考核項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的按時(shí)達(dá)成率。 計(jì)劃管理系統(tǒng)構(gòu)架 計(jì)劃管理系統(tǒng)功能 與目前相比： 1、可以通過(guò)引用模板或已有相似項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)計(jì)劃的在線快速編制； 2、方便、快捷的查看所有需要的最新項(xiàng)目計(jì)劃信息； 3、待辦、提醒督促計(jì)劃的按時(shí)完成； 4、計(jì)劃信息反饋、評(píng)價(jià)的快速和簡(jiǎn)捷； 5、生成各類所需計(jì)劃管理報(bào)表； 公司項(xiàng)目計(jì)劃管理模塊 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 提供計(jì)劃編制 的信息 計(jì)劃反饋 計(jì)劃編制 項(xiàng)目啟 動(dòng) 決策會(huì)

45、 每月1日前 每月5日前 反饋點(diǎn)評(píng) 提供計(jì)劃調(diào)整 的信息 反饋點(diǎn)評(píng) 項(xiàng)目月度報(bào)告提交 項(xiàng)目計(jì)劃調(diào)整 pmo月度月度 運(yùn)營(yíng)會(huì) a.投資決策 b.項(xiàng)目階段成果 c.運(yùn)營(yíng)決策 d.進(jìn)度計(jì)劃管理 e.成本管理 f.資金預(yù)算 g.知識(shí)管理 成本管理 1、分階段進(jìn)行成本管理 2、控制重點(diǎn)：加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段成本控制 3、工程施工期間，控制成本方式：動(dòng)態(tài)成本跟蹤 4、使用工具：成本系統(tǒng) 5、明確責(zé)任人：項(xiàng)目成本經(jīng)理 6、配套制度：集團(tuán)成本管理辦法 分階段進(jìn)行成本管理 土地投資論證階段 項(xiàng)目啟動(dòng)階段 設(shè)計(jì)階段 招標(biāo)圖完成后一月 施工過(guò)程中 竣工結(jié)算后一月 項(xiàng)目成本預(yù)設(shè) 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本 項(xiàng)目成本測(cè)算及驗(yàn)算（*階

46、段） *設(shè)計(jì)任務(wù)書成本控制附件 項(xiàng)目目標(biāo)成本 動(dòng)態(tài)成本跟蹤 項(xiàng)目竣工成本 土地投標(biāo) 指導(dǎo)方案設(shè)計(jì) 驗(yàn)算、控制各階段設(shè)計(jì) 指導(dǎo)工程合同簽訂 控制工程實(shí)際成本 20% 竣 竣 工 設(shè)計(jì)階段對(duì)于項(xiàng)目成本控制的意義 100% 95% 75% 成本決定曲線 施工圖完成時(shí)，該 項(xiàng)目的建安成本的 80% 已經(jīng)確 定 成本發(fā)生曲線 100% 25% 20% 設(shè)計(jì) 0 設(shè)計(jì)階段 施工階段 竣工 一個(gè)主線、三個(gè)階段 設(shè)計(jì)階段 土地投資論證階段 項(xiàng)目成本經(jīng)理 工程實(shí)施階段 、 投資論證階段成本管理投資論證階段成本管理 75 l 根據(jù)發(fā)展部提供的土地信息，由地區(qū)公司總經(jīng)理主持，地區(qū)公司 pmo 成員 參加，確定擬取得

47、地塊的項(xiàng)目定位（含擬售價(jià)格及項(xiàng)目成本設(shè)定等）； l 根據(jù)地塊項(xiàng)目定位，公司研發(fā)部負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目預(yù)案，公司發(fā)展部負(fù)責(zé) 提供土地信息及周邊市政配套情況； l 根據(jù)項(xiàng)目定位、項(xiàng)目預(yù)案 土地信息和周邊市政配套情況，由公司造價(jià) 采購(gòu)部經(jīng)理（或其指定人員）、負(fù)責(zé)完成土地投資論證階段項(xiàng)目預(yù)設(shè)成本； l 項(xiàng)目預(yù)設(shè)成本由地區(qū)公司 pmo 會(huì)審，地區(qū)公司總經(jīng)理最終審定。如 不能滿足拿地成本要求，由總經(jīng)理給定一個(gè)成本限值，公司造價(jià)采購(gòu)部和研發(fā)部 按此限值去重新規(guī)劃和測(cè)算； l 項(xiàng)目預(yù)設(shè)成本按照集團(tuán)統(tǒng)一指導(dǎo)模板的要求完成； l 項(xiàng)目預(yù)設(shè)成本是土地投資論證資料的一部分，需和其他資料一起報(bào)投委 會(huì)委員審核；如土地中標(biāo)，項(xiàng)目

48、預(yù)設(shè)成本將作為項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本的參 照依據(jù)。否則由地區(qū)公司成本管理專員存檔。 設(shè)計(jì)階段成本管理設(shè)計(jì)階段成本管理 設(shè)計(jì)目標(biāo)成本預(yù)設(shè)設(shè)計(jì)目標(biāo)成本預(yù)設(shè) 在土地中標(biāo)后，參照項(xiàng)目預(yù)設(shè)成本，由公司造價(jià)采購(gòu)部經(jīng)理（或其指定 人員）負(fù)責(zé)組織，公司研發(fā)部和造價(jià)采購(gòu)部一起負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成 本（含產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)），在項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)上，由地區(qū)公司 pmo 審批后下達(dá)； 根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本，項(xiàng)目成本經(jīng)理（或公司造價(jià)采購(gòu)部指定人 員）負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員一起研討，最后由項(xiàng)目成本經(jīng)理和項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理負(fù)責(zé) 形成項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制重點(diǎn)和控制方案，并經(jīng)公司造價(jià)采購(gòu)部經(jīng)理、公 司研發(fā)經(jīng)理審核，地區(qū)公司總經(jīng)理審批，送達(dá)

49、地區(qū)公司 pmo。 設(shè)計(jì)階段成本管理設(shè)計(jì)階段成本管理 -方案設(shè)計(jì)階段方案設(shè)計(jì)階段 根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制重點(diǎn)和控制方案，項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理完成方案設(shè) 計(jì)任務(wù)書成本控制附件，經(jīng)項(xiàng)目成本經(jīng)理、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、公司造價(jià)采購(gòu)部經(jīng)理、 公司研發(fā)經(jīng)理審核通過(guò)后，作為方案設(shè)計(jì)任務(wù)書的附件； 方案設(shè)計(jì)完成后 20 個(gè)工作日內(nèi)，項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （方案）和項(xiàng)目產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)（方案），項(xiàng)目成本經(jīng)理?yè)?jù)其完成項(xiàng)目成本 測(cè)算及驗(yàn)算（方案）； 如項(xiàng)目成本測(cè)算及驗(yàn)算（方案）未超過(guò)方案設(shè)計(jì)任務(wù)書成本控制附件 中預(yù)設(shè)總成本（主體建安及裝修工程費(fèi)）的 3%，則只需按方案設(shè)計(jì)階段成果 審批流程提交審批。否則，需項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)

50、理和項(xiàng)目成本經(jīng)理對(duì)超預(yù)設(shè)目標(biāo)成本的原 因進(jìn)行分析和總結(jié)，并提交地區(qū)公司 pmo 進(jìn)行研討和審核。 根據(jù)審核通過(guò)的項(xiàng)目成本測(cè)算及驗(yàn)算（方案），由項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理負(fù)責(zé)完成 初步設(shè)計(jì)任務(wù)書成本控制附件，并報(bào)項(xiàng)目成本經(jīng)理、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、公司造價(jià)采 購(gòu)部經(jīng)理、公司研發(fā)部經(jīng)理審核。 設(shè)計(jì)階段成本管理設(shè)計(jì)階段成本管理 -初步設(shè)計(jì)階段（如無(wú)初步設(shè)計(jì)，可省略此步驟）初步設(shè)計(jì)階段（如無(wú)初步設(shè)計(jì)，可省略此步驟） 初步設(shè)計(jì)完成后 20 個(gè)工作日內(nèi)： l項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（初設(shè)）和項(xiàng)目配置標(biāo)準(zhǔn)（初設(shè)） l項(xiàng)目成本經(jīng)理?yè)?jù)其完成項(xiàng)目成本測(cè)算及驗(yàn)算（初設(shè)） 如項(xiàng)目成本測(cè)算及驗(yàn)算（初設(shè)）未超過(guò)初步設(shè)計(jì)任務(wù)書成本控制

51、附件中 的預(yù)設(shè)總成本（除土地外開發(fā)成本）的 3%，則只需按初步設(shè)計(jì)階段成果審批流 程提交審批。否則，需要項(xiàng)目成本經(jīng)理和項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理對(duì)超預(yù)設(shè)目標(biāo)成本的原因進(jìn)行 分析和總結(jié)，并提交地區(qū)公司 pmo 進(jìn)行研討和審核。 根據(jù)審核通過(guò)的項(xiàng)目成本測(cè)算及驗(yàn)算（初設(shè)），由項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理負(fù)責(zé)完成施 工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書成本控制附件，并報(bào)項(xiàng)目成本經(jīng)理、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、公司造價(jià)采購(gòu)部 經(jīng)理、公司研發(fā)部經(jīng)理審核。 工程實(shí)施階段成本管理工程實(shí)施階段成本管理 目標(biāo)成本制定目標(biāo)成本制定 l項(xiàng)目目標(biāo)成本由項(xiàng)目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)組織，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員參加，共同開會(huì) 充分討論最后經(jīng)地區(qū)公司 pmo 審核后確定，同時(shí)抄送公司 pmo、全體項(xiàng)目 團(tuán)隊(duì)成員

52、、集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心、集團(tuán)財(cái)務(wù)部； l項(xiàng)目目標(biāo)成本在初步設(shè)計(jì)完成后 30 個(gè)工作日內(nèi)完成。（如無(wú)初步設(shè)計(jì)， 需在招標(biāo)圖紙完成后 30 個(gè)工作日內(nèi)完成項(xiàng)目目標(biāo)成本） l項(xiàng)目目標(biāo)成本需按照集團(tuán)統(tǒng)一模板編制。 工程實(shí)施階段成本管理工程實(shí)施階段成本管理 動(dòng)態(tài)成本跟蹤動(dòng)態(tài)成本跟蹤 l項(xiàng)目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)將審批通過(guò)的項(xiàng)目目標(biāo)成本錄入到成本系統(tǒng)； l合同執(zhí)行人負(fù)責(zé)已發(fā)生成本的拆分，付款申請(qǐng)人負(fù)責(zé)已支付成本的拆分。項(xiàng)目成本經(jīng)理 負(fù)責(zé)對(duì)拆分情況進(jìn)行復(fù)核。 l每季度最后一個(gè)月 25 日前，費(fèi)項(xiàng)的指定責(zé)任人負(fù)責(zé)對(duì)未發(fā)生成本進(jìn)行預(yù)估，并匯總提 交給項(xiàng)目成本經(jīng)理審核，最后由項(xiàng)目成本經(jīng)理在每季度最后一個(gè)工作日前負(fù)責(zé)形成項(xiàng) 目成本回

53、顧報(bào)告（季度） 項(xiàng)目成本回顧報(bào)告（季度）項(xiàng)目成本回顧報(bào)告（季度）審批流程：審批流程： a) 如總動(dòng)態(tài)成本（除土地外開發(fā)成本）總目標(biāo)成本（除土地外開發(fā)成本）（1+2%） 審批流程：項(xiàng)目成本經(jīng)理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人地區(qū)公司 pmo（會(huì)議形式）地區(qū)總經(jīng)理 （抄送地區(qū)公司 pmo、全體項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員、集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心、集團(tuán)財(cái)務(wù)部） b) 其余條件下，審批流程：項(xiàng)目成本經(jīng)理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人（抄送地區(qū)公司 pmo、全體項(xiàng) 目團(tuán)隊(duì)成員、集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心、集團(tuán)財(cái)務(wù)部 c) 如出現(xiàn)總動(dòng)態(tài)成本（除土地外開發(fā)成本）總目標(biāo)成本（除土地外開發(fā)成本） （1+5%），應(yīng)立即走 a）流程。 如出現(xiàn)上述 a）、c）情況，項(xiàng)目成本經(jīng)理可申請(qǐng)目標(biāo)成本的調(diào)整

54、。調(diào)整流程：項(xiàng)目成 本經(jīng)理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人地區(qū)公司 pmo（會(huì)議形式）地區(qū)總經(jīng)理； 工程實(shí)施階段成本管理工程實(shí)施階段成本管理 項(xiàng)目竣工成本確認(rèn)：項(xiàng)目竣工成本確認(rèn)： l 由計(jì)財(cái)部負(fù)責(zé)組織，造價(jià)采購(gòu)部、研發(fā)部、工程部、發(fā)展部、營(yíng)銷部參 與，共同對(duì)已竣工項(xiàng)目進(jìn)行成本確認(rèn)，形成項(xiàng)目竣工成本。 l 每年 1-6 月竣工項(xiàng)目，須在 6 月 30 日前；每年 6-12 月竣工項(xiàng)目，須在 12 月 31 日前，完成項(xiàng)目竣工成本，并通過(guò)審批。 l 項(xiàng)目竣工成本按集團(tuán)統(tǒng)一指導(dǎo)模板進(jìn)行編制。 項(xiàng)目成本總結(jié)：項(xiàng)目成本總結(jié)： 項(xiàng)目竣工結(jié)算完成后 30 個(gè)工作日內(nèi)，由項(xiàng)目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)，按規(guī)定格式 形成項(xiàng)目成本總結(jié)和分析，并輸入

55、到項(xiàng)目成本系統(tǒng)。 成本管理系統(tǒng) 動(dòng)態(tài)成本跟蹤及管理 動(dòng)態(tài)成本跟蹤及管理 a.投資決策 b.項(xiàng)目階段成果 c.運(yùn)營(yíng)決策 d.進(jìn)度計(jì)劃管理 e.成本管理 f.資金預(yù)算 g.知識(shí)管理 資金計(jì)劃管理 資金計(jì)劃如何編制 按時(shí)間分為年度資金計(jì)劃、月度資金計(jì)劃和項(xiàng)目整體 資金計(jì)劃； 按主體分為公司資金計(jì)劃、部門資金計(jì)劃 資金計(jì)劃管理流程 所有的付款申請(qǐng)都應(yīng)有相應(yīng)的資金計(jì)劃 合同付款原則上以合同約定為準(zhǔn) 預(yù)算管理 預(yù)算編制的意義 預(yù)算包括的內(nèi)容 預(yù)算編制的主導(dǎo)部門 預(yù)算編制的依據(jù) 預(yù)算及資金計(jì)劃管理 a.投資決策 b.項(xiàng)目階段成果 c.運(yùn)營(yíng)決策 d.進(jìn)度計(jì)劃管理 e.成本管理 f.資金預(yù)算 g.知識(shí)管理 龍湖

56、龍湖pmo體系體系知識(shí)管理體系知識(shí)管理體系 龍湖龍湖pmo體系體系知識(shí)管理體系知識(shí)管理體系 提供提供 路徑路徑 員工可每月或不定期的在知識(shí)建議模塊向公司提出建議（原oa計(jì)劃總結(jié)模塊不再使用）； 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員可在項(xiàng)目過(guò)程中或項(xiàng)目結(jié)束時(shí)就可上升為公司知識(shí)的階段性成果及其他相關(guān)內(nèi) 容提出建議 管理管理 人員人員 地區(qū)公司設(shè)知識(shí)專員1名，由pmo召集人或綜合能力突出的職能負(fù)責(zé)人擔(dān)任，集團(tuán)設(shè)知識(shí)專 員1名，由集團(tuán)運(yùn)營(yíng)職能負(fù)責(zé)人或人力資源職能負(fù)責(zé)人擔(dān)任。知識(shí)專員對(duì)要實(shí)施的改進(jìn)建議 應(yīng)保持積極而謹(jǐn)慎的態(tài)度，須在調(diào)研基礎(chǔ)上推動(dòng)建議的完善和落實(shí)。 知識(shí)專員進(jìn)行評(píng)價(jià)回復(fù)時(shí)可參考員工評(píng)議，但須獨(dú)立作出審慎的價(jià)值判斷

57、 評(píng)分評(píng)分 規(guī)則規(guī)則 建議上升為知識(shí)的關(guān)鍵在于可實(shí)施性，知識(shí)管理積分為評(píng)定已實(shí)施建議價(jià)值貢獻(xiàn)大小的計(jì)量 標(biāo)尺，分為4個(gè)等級(jí)： （1）、暫無(wú)實(shí)施價(jià)值的建議為0-40分； （2）、已實(shí)施的具體業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)改進(jìn)建議為40-100分； （3）、已實(shí)施的地區(qū)公司制度、流程、指引、模版改進(jìn)建議100-500分； （4）、已在集團(tuán)實(shí)施或在其他地區(qū)公司推廣的改進(jìn)建議為500-1000分。 回復(fù)回復(fù) 類型類型 員工提出的建議須在知識(shí)管理系統(tǒng)中進(jìn)行公示。知識(shí)專員對(duì)所有建議必須給予回復(fù)，以保持 員工的知識(shí)創(chuàng)造熱情?；貜?fù)內(nèi)容分5類： （1）、0-40分的建議回復(fù)：建議有一定的參考價(jià)值，但暫時(shí)無(wú)實(shí)施價(jià)值； （2）、40-1

58、00分的建議回復(fù)：感謝您提出的改進(jìn)建議，建議現(xiàn)已落實(shí)到具體業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的改 進(jìn)； （3）、100-500分的建議回復(fù)：感謝您提出的改進(jìn)建議，建議現(xiàn)已落實(shí)到部門或公司的制 度、流程、指引、模版的改進(jìn)； （4）、500-1000分的建議回復(fù)：感謝您提出的改進(jìn)建議，建議現(xiàn)已落實(shí)到集團(tuán)的制度、流 程、指引、模版的改進(jìn)或推廣到其他地區(qū)公司； （5）、建議修改回復(fù)：建議有實(shí)施價(jià)值，但請(qǐng)?jiān)趚x方面進(jìn)一步完善。 六、龍湖人才理念與管理六、龍湖人才理念與管理 一、人員標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)確定義一、人員標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)確定義 有企業(yè)家精神的職業(yè)經(jīng)理人有企業(yè)家精神的職業(yè)經(jīng)理人+ +操心員工操心員工 “企業(yè)家精神企業(yè)家精神”就是就是“生命力

59、生命力+ +事業(yè)心事業(yè)心+ +創(chuàng)造力創(chuàng)造力+ +遠(yuǎn)見遠(yuǎn)見+ +胸懷胸懷+ +感染感染 力力”；“有企業(yè)家精神的職業(yè)經(jīng)理人有企業(yè)家精神的職業(yè)經(jīng)理人”就是不僅象一般職業(yè)經(jīng)理就是不僅象一般職業(yè)經(jīng)理 人那樣僅用人那樣僅用“腦和手腦和手”工作，還能夠用工作，還能夠用“心和靈魂心和靈魂”工作；他們工作；他們 有更強(qiáng)烈的上進(jìn)欲望和團(tuán)隊(duì)合作意識(shí)，善于自我否定，對(duì)官僚主有更強(qiáng)烈的上進(jìn)欲望和團(tuán)隊(duì)合作意識(shí)，善于自我否定，對(duì)官僚主 義有天然免疫力。義有天然免疫力。 “操心員工操心員工”與一般意義上的合格員工的根本區(qū)別在于，他們與一般意義上的合格員工的根本區(qū)別在于，他們 更善于用心工作：即對(duì)客戶用心、對(duì)公司用心、對(duì)同事

60、用心、對(duì)更善于用心工作：即對(duì)客戶用心、對(duì)公司用心、對(duì)同事用心、對(duì) 工作用心。工作用心。 二、吸納外部有經(jīng)驗(yàn)人員的體二、吸納外部有經(jīng)驗(yàn)人員的體 系和能力的建立系和能力的建立 有效的運(yùn)營(yíng)管理體系有效的運(yùn)營(yíng)管理體系+ +企業(yè)文化是龍湖成功關(guān)鍵因素。每個(gè)崗位企業(yè)文化是龍湖成功關(guān)鍵因素。每個(gè)崗位 上的員工都會(huì)得到同樣的尊重和重視。上的員工都會(huì)得到同樣的尊重和重視。 人才本地化人才本地化+ +人才全國(guó)化：?jiǎn)T工錄用的標(biāo)準(zhǔn)在全國(guó)是統(tǒng)一的，員人才全國(guó)化：?jiǎn)T工錄用的標(biāo)準(zhǔn)在全國(guó)是統(tǒng)一的，員 工的回報(bào)機(jī)制是全國(guó)統(tǒng)一的，員工的發(fā)展機(jī)會(huì)和空間是全國(guó)化的。工的回報(bào)機(jī)制是全國(guó)統(tǒng)一的，員工的發(fā)展機(jī)會(huì)和空間是全國(guó)化的。 三、內(nèi)部