榕江縣侗寨之笙精品酒店建設(shè)可行性分析報告

1、榕江縣侗寨之笙精品酒店 口 r 行 性 研 究 報 告 編撰單位：貴州宏拓酒店管理有限公司 編撰時間：2016年3月3日 第一章總 論3 1項目概況3 1.1 項目名稱3 1.2 項目區(qū)位3 1.3 工程概況3 1.4 本可行性研究范圍 3 第二章項目市場分析與營銷戰(zhàn)略 4 2.1 榕江縣城目前酒店基本情況 4 2.2 項目定位4 2.3 酒店客源分析5 2.4 酒店區(qū)域布局及功能 5 第三章酒店建設(shè)裝修設(shè)計方案 6 3.1 建筑主體外觀設(shè)計6 3.2 室內(nèi)裝修裝飾設(shè)計 7 3.3 大廳民族工藝展廳及客房通道實物展陳.7 3.4 展品的選擇8 第四章酒店服務(wù)8 第五章項目的運營管理 10 第六

2、章項目實施進度安排 10 第七章投資估算與資金籌措11 7.1 估算項目及依據(jù)11 7.2 設(shè)備安裝工程費11 7.3 酒店裝修成本 11 第八章財務(wù)效益分析 12 8.1 酒店營業(yè)成本核算 12 8.2 酒店營業(yè)收入預(yù)估 14 8.3 銀行還款分析 14 8.4 綜合分析14 第13頁共19頁 第一章 1 項目概況 1.1、項目名稱 榕江縣侗寨之笙精品酒店 1.2、項目區(qū)位 酒店北距高鐵站7公里，距老城大十字商業(yè)區(qū)約 1公里， 臨近高速出口，依傍三江漁火景區(qū)、楊家灣環(huán)島公園、五榕 山風(fēng)景區(qū)、世界第一侗族鼓樓，坐擁都柳江岸；酒店坐落于 濱江1號地帶，交通便利。 1.3、工程概況 榕江縣侗寨之笙

3、精品酒店坐落于榕江縣東濱江大道濱 江一號商業(yè)2樓，酒店客房面積 3000川，一樓大廳及早餐 廳約200川，負(fù)一樓大型停車場面積1000川，停車位約30 余個，總面積約4200 m2o 1.4、本可行性研究范圍 在對榕江區(qū)域經(jīng)濟、酒店市場兩方面研究的基礎(chǔ)上，本 可行性研究工作范圍主要是針對酒店市場分析及營銷戰(zhàn)略， 建設(shè)規(guī)模及功能，酒店及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資 金籌措，項目經(jīng)濟效益評價等。 第二章項目市場分析與營銷戰(zhàn)略 2.1、榕江縣城目前酒店基本情況 由于本項目位于榕江縣城區(qū)，故競爭性業(yè)態(tài)選擇榕江縣 城區(qū)同類酒店進行比較。 目前榕江縣城正營業(yè)中較有競爭力的酒店有：樂言百吉 酒店、天禧豪都

4、大酒店、尚品國際大酒店、晟鼎大酒店。 酒店經(jīng)營情況調(diào)查表 酒店名稱 房間數(shù) 入住率 房均價 停車位 樂言百吉酒店 112 80% 228 35 天禧豪都大酒店 79 90% 208 30 尚品國際大酒店 128 60% 228 78 晟鼎大酒店 84 60% 258 20 2.2、項目定位 根據(jù)對前期的市場調(diào)查，從而確定投資酒店的市場定 位即：了解酒店在市場中需要滿足什么層次的消費，客人能 接受什么價格就是我們調(diào)查市場的目的，絕非是我們想象中 的客人能接受什么價格。了解客人可以接受什么價格，我們 就做什么樣的酒店，客人需要什么樣的風(fēng)格，需要什么樣的 房型，我們就裝修什么風(fēng)格，裝修什么樣的房型，

5、才能獲得 客人的認(rèn)同，客人的認(rèn)同才是我們創(chuàng)造利潤的基礎(chǔ)； 榕江：榕江氣候溫和，雨量充沛，是“貴州省旅游優(yōu)先 發(fā)展區(qū)”、縣城內(nèi)有天下獨一苗王廟等古建筑，榕江苗山侗 水風(fēng)景名勝區(qū)被列為國家級風(fēng)景名勝區(qū)，榕江縣擁有A級民 族村寨4個、文物133處，三寶千戶侗寨旅游區(qū)等，民族風(fēng) 情及民間藝術(shù)獨具一格，享有“風(fēng)情濃郁、璞玉渾金、無跡 不古、山水獨秀”的美稱。但作為少數(shù)民族最濃的縣城，恰 恰缺少的是有代表性民族特色文化的精品酒店。所以本項目 建議定位為侗族特色文化的精品酒店。 2.3、酒店客源分析 酒店客源比例：49月旅游團隊50%散客10%會員及 協(xié)議20%網(wǎng)購20% 94月會員及協(xié)議50%散客20%網(wǎng)

6、 購20%旅游團隊10%旅游團隊主要來源是旅行社、自助 游、節(jié)假日家庭成年人成員、中老年組團等；散客及網(wǎng)購來 源主要針對過客、來榕江洽談、商務(wù)等；會員及協(xié)議主要來 源榕江中青年、個體戶、居住穩(wěn)定或事業(yè)穩(wěn)定者；政府、企 事業(yè)單位工作人員、個體老板等。 2.4、酒店區(qū)域布局及功能 酒店負(fù)一樓配置大型停車場；一樓是大廳接待中心， 民族工藝展示臺、早餐廳； 二樓客房區(qū)：配置有商務(wù)套房2間、豪華大床房13間、 沿都柳江邊休閑麻將房 12間、精品單標(biāo)間44間；商務(wù)套房 配備2mx 2m寬敞大床、 所有單人間配備1.8m x 2m大床、 所有雙人間配備1.5mx 2m標(biāo)準(zhǔn)床；42寸高清網(wǎng)絡(luò)電視、房 間獨立

7、WiFi、獨立空調(diào)、二十四小時熱水、黔東南州內(nèi)免費 電話；酒店設(shè)有免費早餐、 叫醒服務(wù)、配送電腦、免費糖果、 二十四小時貼心管家服務(wù)等。 第三章酒店建設(shè)裝修設(shè)計方案 3.1、建筑主體外觀設(shè)計 少數(shù)民族聚居區(qū)都具有非常強烈排它性特征的極具民 族特色的民居建筑和宗教建筑。侗寨之笙精品酒店的建筑外 觀裝飾設(shè)計立意之一就是要以濃郁的侗族特色形成強烈的 視覺沖擊力，使之與其它商業(yè)酒店的外觀設(shè)計產(chǎn)生明顯差 異，成為榕江展現(xiàn)苗山侗水的民族特色風(fēng)貌，對外形象展示 一個地區(qū)標(biāo)志性的酒店。在酒店主體風(fēng)格選擇上，考慮將侗 族風(fēng)格元素大量地應(yīng)用到外觀設(shè)計上，以蘊含深厚侗族文化 的民族建筑風(fēng)格，作為 侗寨之笙精品酒店的

8、建筑風(fēng)格，展現(xiàn) 其地道民族文化的內(nèi)涵性特征。 3.2、室內(nèi)裝修裝飾設(shè)計 在侗寨之笙精品酒店室內(nèi)裝修設(shè)計上，秉承與外觀設(shè)計 和園林設(shè)計風(fēng)格整體性，一致性的原則，在和諧的基礎(chǔ)上繼 續(xù)突出民族文化特色，將一切有侗族特色的元素滲透在室內(nèi) 設(shè)計的各個方面。如果說園林系統(tǒng)是整個建筑系統(tǒng)的神韻， 其余的室內(nèi)設(shè)計、家具軟裝就是建筑體系中的一個個點亮人 眼睛的亮點，在賓客不經(jīng)意的抬頭低眉之間給人意外的驚 喜，使人包裹在濃濃的民族氛圍之內(nèi)，深陷其中。 我們侗族大多精于刺繡、染蠟，這些作品中蘊含了秀麗 多彩的民族文化和巧奪天工的紡織技藝，運用在侗寨之笙精 品酒店的床品、窗簾等布藝裝飾中一方面實現(xiàn)了其美學(xué)價 值，另一

9、方面也使一些頻臨失傳的手工技藝得以保存下來， 通過蘆侗寨之笙精品酒店這個對外宣傳的窗口加以展示，作 為鮮明的視覺符號隨時隨地傳遞給客人濃厚的民族文化信 息。 3.3、大廳民族工藝展廳及客房通道實物展陳 陳列是一種手段，與傳統(tǒng)博物館的陳列方式不同，侗寨 之笙精品酒店的實物陳列是嵌入式陳列，也稱為融入式陳 列。具體做法是將展品根據(jù)自身材質(zhì)、溫濕度、感光要求等 特點融入到整個建筑系統(tǒng)中，實現(xiàn)賓客在酒店中“五步一贊 嘆，十步一驚喜”的移步換景的效果。使展品和整個建筑環(huán) 境相得益彰，相互輝映，提升整個酒店的整體審美和文化氛 圍。 3.4、展品的選擇 侗寨之笙精品酒店以本地區(qū)的民族文物為主，選擇具有 濃郁

10、侗族特色的民族服飾、銀飾品、文化藝術(shù)作品、宗教法 器，在條件允許的情況下，作為展品在酒店中展示，營造出 濃厚的民族文化氛圍。 第四章酒店服務(wù) 服務(wù)是衡量一家酒店的重要標(biāo)準(zhǔn)，所以在侗寨之笙精 品酒店中，服務(wù)也是理所當(dāng)然的有著更為重要的意義。從廣 義上說，通過提供滿足人們各種物資與精神需求的所有的工 作都可以叫做服務(wù)，從微觀上來講，服務(wù)人員向客人打招呼 能夠同時用到普通話、侗族語言都是服務(wù)的一種體現(xiàn)。 侗寨之笙精品酒店不同于其他商業(yè)酒店的地方在于其 侗族文化服務(wù)理念貫徹到每個細(xì)微的深處。無論是從服務(wù)人 員的侗族服裝飾品，還是到酒店的裝飾硬件，無時無刻都在 營造濃郁醇厚的侗族文化氛圍。酒店工作人員除

11、核心專業(yè)人 員外，其他服務(wù)人員的選擇上均秉承就地選擇的原則，根據(jù) 所需職能的不同，挑選具備相應(yīng)技能的當(dāng)?shù)囟弊迦罕姡ㄟ^ 專業(yè)的酒店崗位培訓(xùn)，使其既成為一名合格的酒店服務(wù)人 員，又是一名出色的侗族文化的傳播者。對于客人每一個關(guān) 于酒店建筑、裝飾、展品、地方風(fēng)景名勝、風(fēng)土人情、地方 志史的疑問的專業(yè)解答都在無時無刻傳遞出深厚的侗族文 化信息，使酒店中的每一個人都成為介紹地區(qū)歷史文化的一 扇窗口。在此過程中，工作人員本身加深了對本地區(qū)、本民 族文化的了解，增強了民族自信心和自豪感。 根據(jù)文化傳播的輻射性，在這些工作人員帶動下，他們 的家庭會在其影響下發(fā)生潛移默化的變化；首先，在進行工 作技能培訓(xùn)的過

12、程中，由于侗寨之笙精品酒店所運用的是富 含現(xiàn)代科學(xué)管理理念的酒店管理思想，這些思想涵蓋了禮儀 學(xué)、旅游學(xué)、心理學(xué)等學(xué)科，通過酒店工作人員自身素質(zhì)的 提高所帶來的對其周邊人群的影響從而實現(xiàn)當(dāng)?shù)厝罕娬w 素質(zhì)的提升。另一方面，由于侗寨之笙精品酒店的核心靈魂 是侗族文化，服務(wù)于酒店的當(dāng)?shù)囟弊迦罕娫诠ぷ鬟^程中對于 其生于斯，長于斯的本土文化有了新的認(rèn)識，由經(jīng)濟利益所 激發(fā)出來的文化自覺意識有利于增強年輕人對于本民族文 化的認(rèn)同感從而實現(xiàn)文化傳承的主動性。 第五章項目的運營管理 整個侗寨之笙精品酒店將以侗族文化為核心，以專業(yè)的 現(xiàn)代化為主導(dǎo)，是侗族傳統(tǒng)與現(xiàn)代文明、 文化與商業(yè)相結(jié)合； 管理中注重員工培訓(xùn)

13、，實施中高層管理者“領(lǐng)導(dǎo)力”工 程，實施基層管理者“教練式”工程，實施一線服務(wù)人員“技 能化”工程；以服務(wù)為基礎(chǔ)，以客人為先、以市場為導(dǎo)向； 創(chuàng)建獨特、高效率、快捷舒適、低成本，高效益的經(jīng)營模式。 第六章 項目實施進度安排 本項目分為前期準(zhǔn)備、酒店布局設(shè)計、裝修設(shè)計、隔 墻施工、裝修施工、和開業(yè)前準(zhǔn)備等六個間段。項目進度計 劃2016年3月份開始酒店前期準(zhǔn)備，至 2016年8月份酒店 試營業(yè)，總工期5個月。計劃安排建設(shè)實施進度如下： 月份 3月份 4月份 5月份 項 目 實 施 進 度 布局設(shè)- 6月份 7月份 8月份 9月份 開業(yè)前準(zhǔn)備 第七章投資估算與資金籌措 7.1、估算項目及依據(jù) 1）

14、 前期負(fù)一樓、一、二樓改造設(shè)計及消防審核費用4200 m2 X 20元/m,合計 84000元。 2） 、二樓工程改造，切磚；3200 mx 500元/m,合計 160 萬元。 7.2、設(shè)備安裝工程費 本項目共有80間規(guī)模各異的客房，按照同等酒店配套 設(shè)備的基礎(chǔ)上，確定合理的酒店設(shè)備安裝成本，以保證酒店 后續(xù)的使用品質(zhì)和功能完善，設(shè)備安裝成本計算如下： 1）、熱水系統(tǒng)采用空氣能制熱形式，兩臺，安裝及布管， 計劃投資25萬。 2）、空調(diào)系統(tǒng)采用空氣源中央空調(diào)兩臺，安裝及布管，預(yù) 計投資80萬。 3） 除項目主體提供的專變外，另購1臺250KVA的發(fā)電機， 并配備三電源智能自動切換屏，預(yù)計投資20

15、萬。 4） 酒店消防系統(tǒng)，計劃投資80萬。 5） 酒店智能弱電系統(tǒng)，預(yù)計投資20萬。 7.3、酒店裝修成本 酒店客房裝修費用平均每間7萬（1822 m）含民族 工藝裝飾品、床鋪、電視、衛(wèi)生間設(shè)備；80間X 7萬，合計 560萬；過道200米長，1.6米寬。合計 320川，裝修1500 元/川合計48萬（含民族工藝裝飾品）；一樓接待大廳及 早餐廳約200川，預(yù)計100萬；“含酒店外頭裝修及民族工 藝展示廳，民族工藝品，早餐廳桌椅，廚房簡易設(shè)備，餐用 具等”負(fù)一樓停車位改造預(yù)計 3萬；酒店管理系統(tǒng)預(yù)計 7萬。 7.4、場地租用費 總面積4200 m2X 20元/X 12個月；合計100.8萬元；

16、投資成本費用估算匯總表 項目 總額（萬元） 改造設(shè)計及消防審核費用 8.4 一、二樓工程改造，切磚費用 160 設(shè)備安裝工程費 225 酒店裝修成本 718 場地租用費 100.8 總投資額合計 1212.2 因此，酒店總投資1212.2萬元，自籌資金412.2萬元， 銀行貸款800萬元，具體還款分析后面另表述； 第八章財務(wù)效益分析 8.1酒店營業(yè)成本核算 酒店人員配置表 職位 人數(shù) 工資標(biāo)準(zhǔn) 小計 店長 1 5000 5000 銷售經(jīng)理 1 3000 3000 值班經(jīng)理 1 3000 3000 客房主管 1 2600 2600 財務(wù) 1 2200 2200 前臺接待 3 1800 5400

17、保安兼工程 2 1600 3200 客房服務(wù) 5 1600 8000 早餐服務(wù) 1 1600 1600 合計 16 37000 成本月預(yù)算項目表 項目 月預(yù)計費用 項目 月預(yù)計費用 水費 1500 電費 7000 電話費 1000 網(wǎng)絡(luò)費 1000 電視網(wǎng)絡(luò)費 500 稅費 1500 布草洗滌費 13000 清潔用品費 500 辦公用品費 200 一次性用品 5400 員工工資 37000 員工福利 2800 公安系統(tǒng)維護 500 酒店管理系統(tǒng) 1000 租金 50000 其他 1000 合計 123900元 8.2、酒店營業(yè)收入預(yù)估 酒店平均出租率 80% 80間X 80%=64間 預(yù)估月營

18、業(yè)額 64間X平均房價 228元/間X 30天=437760元 預(yù)估月純利潤： 營業(yè)額（437760元）總成本（123900元）=313860兀； 每年純利潤： 313860 元 X 12 個月=3766320 元 8.3、銀行還款分析 銀行貸款800萬元，分四年還清；每年還本金200萬，利率 約50萬。 8.4、綜合分析： 酒店總投資1212.2萬，自籌412.2萬；銀行貸款800萬， 四年可全部還清貸款，五年可收回成本。 目錄 第一章總論錯誤！未定義書簽 1.1項目概況 錯誤！未定義書簽 1.2可行性研究報告編制單位錯誤！未定義書簽 1.3承辦單位簡介錯誤！未定義書簽 1.4項目區(qū)概況 錯

19、誤！未定義書簽 第#頁共19頁 5.4運營期間環(huán)境保護措施錯誤！未定義書簽 1.6可行性研究的范圍 錯誤! 第二章 項目建設(shè)背景及必要性 錯誤! 2.1項目建設(shè)背景錯誤! 2.2項目建設(shè)必要性 錯誤! 第三章 項目建設(shè)地址及條件 錯誤! 3.1項目建設(shè)地址錯誤! 3.2項目建設(shè)條件錯誤! 第四章 工程建設(shè)方案 錯誤! 4.1項目設(shè)計依據(jù)與原則 錯誤! 4.2工程規(guī)劃方案 錯誤! 4.3工程技術(shù)方案 錯誤! 4.4給排水工程錯誤! 4.5供電工程錯誤! 4.6采暖及通風(fēng)錯誤! 4.7燃?xì)庠O(shè)計錯誤! 第五章環(huán)境保護錯誤! 5.1環(huán)境保護標(biāo)準(zhǔn) 錯誤! 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 未定義書簽 5.2環(huán)境影響初步分析錯誤! 5.5 綠化 錯誤！未定義書簽 5.6環(huán)境影響評價 錯誤！未定義書簽 第六章節(jié)能錯誤！未定義書簽 6.1依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)、法律、法規(guī)和規(guī)范 錯誤！未定義書簽 6.2能耗狀況和能耗指標(biāo)分析 錯誤！未定義書簽 6.3節(jié)能措施 錯誤！未定義書簽 第七章 勞動安全衛(wèi)生消防 錯誤！未定義書簽 7.1設(shè)計依據(jù) 錯誤！未定義書簽 7.2危害因素及危害程度分析 錯誤！未定義書簽 7.3安全設(shè)施及措施 錯誤！