2010洋房及類低密度住宅產(chǎn)品專題研究3

1、1、以綠城產(chǎn)品為代表、以綠城產(chǎn)品為代表“花園化洋房花園化洋房”路線路線 2、以萬(wàn)科情景洋房系列為代表、以萬(wàn)科情景洋房系列為代表“情景化洋房情景化洋房”路路 線線 3、以萬(wàn)科寬景、以萬(wàn)科寬景House為代表為代表“疊拼化洋房疊拼化洋房”路線路線 上承多層產(chǎn)品上承多層產(chǎn)品 空間情景化空間情景化 下啟類低密度產(chǎn)品下啟類低密度產(chǎn)品 常見(jiàn)洋房產(chǎn)品的分類常見(jiàn)洋房產(chǎn)品的分類 3+1寬景寬景House產(chǎn)品特點(diǎn)產(chǎn)品特點(diǎn) 五大價(jià)值點(diǎn)： a.12層均有地下室附送 b.獨(dú)特的露臺(tái)空間 c.豐富的建筑形態(tài) d.氣派的橫向客廳 e.豪華的頂層套房 b e c d a 戶型特點(diǎn)：一層為平層，贈(zèng)送地下室和庭院；二層為平 層，

2、贈(zèng)送地下室；三四層為復(fù)式，贈(zèng)送大露臺(tái) 寬景寬景househouse產(chǎn)品的市場(chǎng)機(jī)會(huì)產(chǎn)品的市場(chǎng)機(jī)會(huì) 機(jī)會(huì)一機(jī)會(huì)一 創(chuàng)新物業(yè)帶來(lái)的市場(chǎng)關(guān)注度和吸引力 機(jī)會(huì)二機(jī)會(huì)二 解決對(duì)大戶型、別墅類產(chǎn)品有需求但 受總價(jià)限制的客戶需求 機(jī)會(huì)三機(jī)會(huì)三 寬景House能增加戶數(shù)，降低12層的 總價(jià)區(qū)間，所以優(yōu)于疊拼別墅產(chǎn)品。 產(chǎn)品從舒適三房到舒適四房，面積從 145平米-200平米不等。 一層戶型關(guān)鍵詞：下沉式私家院落一層戶型關(guān)鍵詞：下沉式私家院落/半地下層半地下層/陽(yáng)光房陽(yáng)光房 庭院入戶/多景式情景房從入戶花園走到 一樓地下室地下室是附送的，面積也很大， 可以分影音室和書(shū)房 半圍合庭院 地下室 露臺(tái) 二層：附送露臺(tái)二

3、層：附送露臺(tái)/地下室地下室 明廚明衛(wèi)方正實(shí)用明廚明衛(wèi)方正實(shí)用 二層結(jié)構(gòu)關(guān)鍵詞：地下室與大露臺(tái)二層結(jié)構(gòu)關(guān)鍵詞：地下室與大露臺(tái) 通向地下室的樓梯 三層戶型關(guān)鍵詞：復(fù)式結(jié)構(gòu)，閣樓和空中花園三層戶型關(guān)鍵詞：復(fù)式結(jié)構(gòu)，閣樓和空中花園 三層復(fù)式結(jié)構(gòu)：復(fù)式結(jié)構(gòu)4個(gè)露 臺(tái)獨(dú)立主人套房客廳挑空 送露臺(tái)空中花園送露臺(tái)空中花園 頂層附送閣樓頂層附送閣樓 小結(jié)小結(jié)北方客戶對(duì)洋房類產(chǎn)品的市場(chǎng)接受度高，春夏季節(jié)使用率高北方客戶對(duì)洋房類產(chǎn)品的市場(chǎng)接受度高，春夏季節(jié)使用率高 從洋房類項(xiàng)目的銷售狀況上看，市場(chǎng)接受度高從洋房類項(xiàng)目的銷售狀況上看，市場(chǎng)接受度高 n客戶追求的是低密度的生活感受：客戶追求的是低密度的生活感受：對(duì)于花園

4、洋房類的產(chǎn)品，花園洋房是一種介于別墅形態(tài)和板樓產(chǎn) 品之間的產(chǎn)品，可以讓客戶找到舒適與價(jià)位的最佳接合點(diǎn)?；▓@洋房和戶外的聯(lián)系最大的特色就是退 臺(tái)，多層產(chǎn)品的陽(yáng)臺(tái)是扁長(zhǎng)的坐不下人，而露臺(tái)是方正的，沒(méi)有頂蓋區(qū)別于陽(yáng)臺(tái)更有花園感，能夠真 正把室外和室內(nèi)的空間結(jié)合在一起。 n得房率高、實(shí)惠：得房率高、實(shí)惠：在戶型設(shè)計(jì)上都力求方正、緊湊，面積控制合理，擁有較高的得房率，同時(shí)，戶 主還能獲得贈(zèng)送面積，享受更大的實(shí)用面積。底層戶型還贈(zèng)送地下室、花園，二、三層贈(zèng)送露臺(tái)。 從終端客戶的使用情況上看，春夏季節(jié)使用率高從終端客戶的使用情況上看，春夏季節(jié)使用率高 n功能空間與情趣生活的豐富：功能空間與情趣生活的豐富：花

5、園和露臺(tái)能夠使居者充分與自然情景溝通，實(shí)現(xiàn)每戶都具有一片自 有的室外空間、綠地，增強(qiáng)了室內(nèi)外空間的互動(dòng)與交流，在北方城市春夏季節(jié)的使用率較高。 n改變?nèi)穗H關(guān)系改變?nèi)穗H關(guān)系：公共空間開(kāi)敞化，讓鄰里之間交往更為容易。人與人之間的關(guān)系比較輕松，互相之 間可以在公共場(chǎng)所、在院子里面、平臺(tái)上打招呼，進(jìn)行交流。 n私密性、安全性：私密性、安全性：在露臺(tái)、花園的活動(dòng)多為種植、觀景、娛樂(lè)活動(dòng)等，對(duì)私密性要求不高，甚至可 以和鄰里分享、參與；安全性方面，首先對(duì)人的因素考慮，同類產(chǎn)品的客群勻質(zhì)，所以在這種低密度 社區(qū)客戶素質(zhì)比較高，不用擔(dān)心鄰里相處的因素，因此，社區(qū)的保安工作是業(yè)主安全的根本保障。 2 類低密度住

6、宅產(chǎn)品類低密度住宅產(chǎn)品 1 洋房住宅產(chǎn)品洋房住宅產(chǎn)品 TownhouseTownhouse產(chǎn)品產(chǎn)品 經(jīng)濟(jì)型小獨(dú)棟產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)型小獨(dú)棟產(chǎn)品 洋房產(chǎn)品的定義與特征洋房產(chǎn)品的定義與特征 洋房產(chǎn)品的價(jià)值分析洋房產(chǎn)品的價(jià)值分析 常見(jiàn)洋房產(chǎn)品的分類常見(jiàn)洋房產(chǎn)品的分類 TownhouseTownhouse定義與特征定義與特征 TownhouseTownhouse價(jià)值分析價(jià)值分析 TownhouseTownhouse常見(jiàn)溢價(jià)方式常見(jiàn)溢價(jià)方式 規(guī)避小獨(dú)棟產(chǎn)品缺陷的手段規(guī)避小獨(dú)棟產(chǎn)品缺陷的手段 小獨(dú)棟產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)建議小獨(dú)棟產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)建議 小獨(dú)棟產(chǎn)品的界定小獨(dú)棟產(chǎn)品的界定 Townhouse的構(gòu)成：的構(gòu)成： Town

7、House是一種準(zhǔn)獨(dú)立住宅形式，它是由Town的文化氛圍、House的私人生活和Nature的 自由格調(diào)，三種因素的組合體。 Townhouse 的技術(shù)要點(diǎn)的技術(shù)要點(diǎn) 1）TH單體的層數(shù)通常在23層，面寬范圍：以68米居多，最小可至4.8米，北京湯House某 戶型兩開(kāi)間面寬5.7米；上海格林春曉某戶型面寬13米。 2）TH常見(jiàn)以6聯(lián)、8聯(lián)、10聯(lián)居多，其總長(zhǎng)度受消防規(guī)范限制。 3）TH社區(qū)的容積率一般在0.60.8之間。 Townhouse 產(chǎn)品在解決方案中的常見(jiàn)角色產(chǎn)品在解決方案中的常見(jiàn)角色 1）低密度社區(qū)中平衡容積率。既能保持整個(gè)社區(qū)的低密度意向，又可以加強(qiáng)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，或以 價(jià)格差消化資源

8、劣勢(shì)地塊。 2）中高密度社區(qū)中的標(biāo)桿產(chǎn)品。之于多層或洋房物業(yè)有良好的連續(xù)性同時(shí)又可體現(xiàn)明顯升級(jí)。 3）遠(yuǎn)郊別墅板塊中的低總價(jià)度假產(chǎn)品 TownhouseTownhouse定義與特征定義與特征 2 類低密度住宅產(chǎn)品類低密度住宅產(chǎn)品 1 洋房住宅產(chǎn)品洋房住宅產(chǎn)品 TownhouseTownhouse產(chǎn)品產(chǎn)品 經(jīng)濟(jì)型小獨(dú)棟產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)型小獨(dú)棟產(chǎn)品 洋房產(chǎn)品的定義與特征洋房產(chǎn)品的定義與特征 洋房產(chǎn)品的價(jià)值分析洋房產(chǎn)品的價(jià)值分析 常見(jiàn)洋房產(chǎn)品的分類常見(jiàn)洋房產(chǎn)品的分類 TownhouseTownhouse定義與特征定義與特征 TownhouseTownhouse價(jià)值分析價(jià)值分析 TownhouseTownho

9、use常見(jiàn)溢價(jià)方式常見(jiàn)溢價(jià)方式 規(guī)避小獨(dú)棟產(chǎn)品缺陷的手段規(guī)避小獨(dú)棟產(chǎn)品缺陷的手段 小獨(dú)棟產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)建議小獨(dú)棟產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)建議 小獨(dú)棟產(chǎn)品的界定小獨(dú)棟產(chǎn)品的界定 Townhouse 的價(jià)值要素的價(jià)值要素 Townhouse產(chǎn)品的核心價(jià)值在于初步擺脫了集合住宅的形式，已經(jīng)可以實(shí)現(xiàn)“獨(dú)門獨(dú)院、有天 有 地”的生活模式獲得獨(dú)立住宅的居住感受而支付相對(duì)低的價(jià)格，是該產(chǎn)品立足市場(chǎng)的根本。 如何在“有限”的條件下“做足”別墅生活的空間感受，成為TH通常的產(chǎn)品發(fā)力目標(biāo)這 一點(diǎn)也 是所有類低密度產(chǎn)品的共同特性。 1、“看齊獨(dú)棟看齊獨(dú)棟”的空間構(gòu)成的空間構(gòu)成 2、“有天有地有天有地”的充分表達(dá)的充分表達(dá) 3、兼

10、顧私有和鄰里的單元組合方式、兼顧私有和鄰里的單元組合方式 TownhouseTownhouse價(jià)值分析價(jià)值分析 1、“看齊獨(dú)棟看齊獨(dú)棟”的空間構(gòu)成的空間構(gòu)成 Townhouse住宅在功能空間的構(gòu)成上能夠較為齊備地涵蓋各類居住需求，可以概括為 5個(gè)組成部分： 1、禮儀接待性空間。、禮儀接待性空間。包括：入口、客廳（有時(shí)與起居室合一）、餐廳等； 2、居家活動(dòng)性空間。、居家活動(dòng)性空間。包括：起居室、早餐室、廚房、家庭室、書(shū)房、視聽(tīng)室等； 3、私密性空間。、私密性空間。包括：主臥室、次臥室、衛(wèi)生間、客房等； 4、輔助性空間。、輔助性空間。包括：洗衣室、儲(chǔ)藏、車庫(kù)、地下室等； 5、景觀性空間。、景觀性空

11、間。包括：（前、后）花園、內(nèi)天井、露臺(tái)等。 禮儀性空間的分化獨(dú)立，以及景觀空間的比重加大，是TH產(chǎn)品的顯著特征； 同時(shí)空間更加“立體”TH的內(nèi)部空間往往表現(xiàn)的極為豐富與活躍，在有限的面 積限制下，盡可能的營(yíng)造出“別墅感受”。 TownhouseTownhouse價(jià)值分析價(jià)值分析 2、“有天有地有天有地”的充分表達(dá)的充分表達(dá) “有天有地”是別墅生活的典型特征具體是指室內(nèi)外空間在多層面實(shí)現(xiàn)交流，并且這種交流具有 私有化的特征，即不僅“有天有地有天有地”，而且必須是“自有天地自有天地”。限于TH自身形式上的局限性，其需要 通過(guò)底層花園、入戶平臺(tái)、內(nèi)天井和露臺(tái)底層花園、入戶平臺(tái)、內(nèi)天井和露臺(tái)這些空間元素對(duì)“有天有地”的特征進(jìn)行強(qiáng)化。 天井內(nèi)庭院兼具功能意義天井內(nèi)庭院兼具功能意義 和情景價(jià)值