33號地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及建議

1、北部新區(qū)經(jīng)開園xx北區(qū)33號地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及建議xx地產(chǎn)開發(fā)有限公司2012-1-14目 錄第一部分：決策背景1一、內(nèi)部因素1二、外部環(huán)境1第二部分：項(xiàng)目情況2一、項(xiàng)目位置及四至2二、項(xiàng)目基本資料4三、面積及地價(jià)情況4四、土地出讓綜合價(jià)金支付方式4五、交地時(shí)間與交地方式4六、其他事項(xiàng)4第三部分：競買程序6第四部分：初步設(shè)計(jì)方案10一、設(shè)計(jì)思路10二、規(guī)劃指標(biāo)10三、設(shè)計(jì)要點(diǎn)10第五部分：開發(fā)計(jì)劃及投資收益測算11一、開發(fā)計(jì)劃11二、售價(jià)估算11三、成本及投資收益測算11四、敏感性分析13第六部分：結(jié)論和建議15一、綜合比較及結(jié)論15二、建議15第一部分：決策背景一、內(nèi)部因素1、 本地塊

2、位于蔚城4號地塊的東北角，并且和4號地塊緊緊相連，能夠形成蔚城4號地塊對稱的完整性，取得較好的景觀效果；2、 該項(xiàng)目可以納入到蔚城項(xiàng)目中，可以節(jié)省項(xiàng)目的管理費(fèi)用等開發(fā)成本，取得規(guī)模效益；3、 項(xiàng)目條件比較成熟，不需要拆遷或者拆遷工作已經(jīng)完成。二、外部環(huán)境1、 項(xiàng)目所在片區(qū)投資開發(fā)建設(shè)的力度不斷加大，周邊的各大樓盤都將在這一兩年內(nèi)推出，居住的良好氛圍將在近年形成，片區(qū)的人氣將逐漸旺盛，項(xiàng)目具有良好的市場前景；2、 項(xiàng)目規(guī)模較小，而且夾在蔚城4號地塊和鴛鴦北湖郡之間，在開發(fā)經(jīng)營本項(xiàng)目上，公司占有很大的優(yōu)勢，因此在獲取本項(xiàng)目時(shí)也具有較大的優(yōu)勢。33地塊第二部分：項(xiàng)目情況一、項(xiàng)目位置及四至1、項(xiàng)目位置

3、本項(xiàng)目位于北部新區(qū)經(jīng)開園鴛鴦街道柿子村9社范圍內(nèi)，蔚城項(xiàng)目和鴛鴦北湖郡之間，金開大道旁。項(xiàng)目所在地項(xiàng)目區(qū)位圖一33地蔚城項(xiàng)目區(qū)位圖二2、項(xiàng)目四至項(xiàng)目的四至方面，東面為金開大道，西面和南面都是蔚城項(xiàng)目4號地，北面為鴛鴦北湖郡。 w e n s二、項(xiàng)目基本資料總建設(shè)用地面積（m2）用途土地級別出讓年限容積率建筑密度綠地比起始價(jià)（萬元）17037商業(yè)居住住宅8級商業(yè)7級住宅50年商業(yè)40年335%30%1516三、面積及地價(jià)情況總建設(shè)用地面積17037平方米（合25.56畝），其中出讓面積約13570平方米（合20.36畝），市政道路分?jǐn)傆玫孛娣e3467平方米（合5.2畝）。土地出讓綜合價(jià)金起始價(jià)為

4、1516萬元，每畝單價(jià)為1516萬元/20.36畝74.31萬元/畝。四、土地出讓綜合價(jià)金支付方式1 土地出讓金、控規(guī)及地災(zāi)防治規(guī)劃分?jǐn)傎M(fèi)按出讓合同約定支付。2 土地成本599.265萬元在簽收成交確認(rèn)書時(shí)繳納。五、交地時(shí)間與交地方式在出讓合同中約定交地時(shí)間，按現(xiàn)狀交地。六、其他事項(xiàng)1、 該項(xiàng)目建設(shè)必須符合北部新區(qū)總體規(guī)劃和北部新區(qū)經(jīng)開園鴛鴦組團(tuán)控制性詳細(xì)規(guī)劃。2、 宗地的水、電、氣、訊等管網(wǎng)及相關(guān)市政道路的建設(shè)事宜由競得單位與重慶經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會約定辦理。3、 土地的征地、拆遷、補(bǔ)償安置事宜以及地上、地下管網(wǎng)按現(xiàn)行規(guī)劃需要拆除的由管委會在交地前完成。33地現(xiàn)狀圖第三部分：競買程序拍賣確定

5、底價(jià)現(xiàn)場競價(jià)確定買受人掛牌確定底價(jià)提交掛牌競價(jià)單更新掛牌價(jià)結(jié)果確定競得人招標(biāo)確定底價(jià)投標(biāo)開標(biāo)、評標(biāo)確定中標(biāo)人招標(biāo)拍賣掛牌階段現(xiàn)場開啟集體確定底價(jià)資料卡簽署成交確認(rèn)書成交確認(rèn)階段報(bào)名資格審查審查合格后繳納保證金土地交易中心核發(fā)受理競買申請通知書報(bào)名階段開發(fā)商索取報(bào)名資料、填寫后提交土地競買流程圖33地競買程序說明：一、報(bào)名階段1、時(shí)間：2004年12月31日至2005年1月19日2、報(bào)名須提交資料：（復(fù)印件應(yīng)提交原件供核對）（1）國有土地使用權(quán)競買申請書；（2）國有土地使用權(quán)競買報(bào)名表；（3）單位工商營業(yè)執(zhí)照副本（復(fù)印件，已通過年檢的）；（4）房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證明副本（復(fù)印件，已通過年檢的）；（5

6、）銀行資信證明（開戶行出具并蓋章）；（6）法定代表人身份證明（復(fù)印件）；（7）單位及法定代表人簽署的授權(quán)委托書（原件）；（8）受托人身份證明（復(fù)印件）；（9）草簽的國有土地使用權(quán)出讓合同；3、競買保證金報(bào)名者在參與競投標(biāo)報(bào)名時(shí)，須同時(shí)向重慶市土地交易中心提交人民幣152萬元的保證金。履約保證金應(yīng)于報(bào)名截止日期之前提交到交易中心，否則視為無效。（1）如提交的銀行支票、本票、匯票在有效期內(nèi)出現(xiàn)不能兌現(xiàn)或者不能完全兌現(xiàn)，視為報(bào)名無效；（2）如成功競得，已繳納的保證金則作抵土地出讓綜合價(jià)金；（3）如單位未競得，可在成交日之后5個(gè)工作日內(nèi)辦理退還手續(xù)；如交易后競得人放棄競得地塊的，則保證金不予退還。競得

7、人還應(yīng)按成交額的20%支付違約金，如該地塊在以后的公開出讓價(jià)格低于本次成交價(jià)格，差額部分由競得人賠償。經(jīng)審核符合報(bào)名條件，由土地交易中心核發(fā)受理國有土地競買申請通知書。受理國有土地競買申請通知書是競買單位參加土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌活動的憑據(jù)。二、出讓方式及時(shí)間1、土地出讓方式（1）報(bào)名參與競買單位有3家以上（含3家），采用招標(biāo)或拍賣方式；（2）報(bào)名參與競買企業(yè)在2家以下的，自公告截至后第二個(gè)工作日起10個(gè)工作日進(jìn)行掛牌。2、掛牌時(shí)間：2005年1月21日9：00時(shí)2005年2月3日12：00時(shí)3、招標(biāo)、拍賣時(shí)間：在掛牌時(shí)間段內(nèi)，另行通知。三、招標(biāo)、拍賣、掛牌程序及競得方式1、招標(biāo)：（1）出價(jià)最

8、高者得，但報(bào)價(jià)不得低于底價(jià)；（2）有兩家以上出價(jià)相同且價(jià)格最高，采用現(xiàn)場競價(jià)方式，出價(jià)最高者得，但報(bào)價(jià)不得低于底價(jià)。（3）提交的標(biāo)書必須密封并加蓋單位公章；（4）有下列情形之一的標(biāo)書為無效標(biāo)書： 報(bào)價(jià)低于出讓綜合價(jià)金底價(jià)的； 標(biāo)書未密封的； 標(biāo)書未蓋投標(biāo)單位印鑒的； 標(biāo)書未經(jīng)法定代表人或授權(quán)代理人簽署的； 提交標(biāo)書時(shí)間超過規(guī)定時(shí)間的； 標(biāo)書內(nèi)容有虛假現(xiàn)象的； 其他出讓方認(rèn)為無效標(biāo)書的情形。2、拍賣：符合競買條件，出價(jià)最高者得。3、掛牌：（1）在公告期內(nèi)只有一家報(bào)名的，在掛牌期限內(nèi)由報(bào)名方密封標(biāo)書交土地交易中心，報(bào)價(jià)不低于公告起始價(jià)，并符合其他條件的，掛牌成交；（2）在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)競買人報(bào)價(jià)

9、的，出價(jià)最高者為競買人；在掛牌期限內(nèi)申請用地者可多次報(bào)價(jià)；競買雙方應(yīng)在掛牌首日首次報(bào)價(jià)，首次報(bào)價(jià)應(yīng)密封報(bào)價(jià)單交重慶市土地交易中心，報(bào)價(jià)較高者為掛牌起始價(jià)，以后報(bào)價(jià)幅度不得低于重慶市土地交易中心確定的競價(jià)幅度；首次報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單為競得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外。（3）在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價(jià)者或者競買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或均不符合其他條件的，掛牌不成交。（4）在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)競買人要求報(bào)價(jià)的，出讓人應(yīng)當(dāng)對掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場競價(jià)，出價(jià)最高且高于底價(jià)者為競得人。四、成交確認(rèn)階段通過招標(biāo)、拍賣或者掛牌取得地塊的競得人，須在本地塊掛牌期屆滿后3個(gè)工作日內(nèi)到重慶市土地交易中心簽收國有土地使用權(quán)成交確

10、認(rèn)書并支付首期成本，33地應(yīng)支付的首期成本為599.265萬元。此時(shí)保證金152萬作抵土地出讓綜合價(jià)金，因此，在這個(gè)階段還應(yīng)繳納447.265萬元。競得人還須在簽收過于土地使用權(quán)成交確認(rèn)書后30天內(nèi)與重慶市國有資源和房屋管理局簽訂重慶市國有土地使用權(quán)出讓合同，并按合同約定嚴(yán)格執(zhí)行。競得人未按規(guī)定簽收國有土地使用權(quán)成交確認(rèn)書或簽訂重慶市國有土地使用權(quán)出讓合同的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，出讓人可取消其競得資格，違約人繳納的保證金不予退還，并按成交價(jià)支付20%的違約金，成交的土地使用權(quán)由出讓人收回另行公開出讓，另行出讓成交價(jià)低于原成交價(jià)的，違約人還應(yīng)就差額部分承擔(dān)賠償責(zé)任。如因規(guī)劃方案更改導(dǎo)致容積率改變的，

11、容積率低于公示容積率的，原繳納的土地出讓金不予退還，容積率高于公示容積率的，應(yīng)補(bǔ)交土地出讓金。第四部分：初步設(shè)計(jì)方案一、設(shè)計(jì)思路蔚城項(xiàng)目的原規(guī)劃不變，本地塊結(jié)合周邊已有設(shè)計(jì)，利用組團(tuán)關(guān)系將蔚城4#地與33#地聯(lián)系組織成整體。二、規(guī)劃指標(biāo)總建筑面積29100平米住宅建筑面積27790平米公共服務(wù)設(shè)施面積1110平米容積率2.14住宅總戶數(shù)236三、設(shè)計(jì)要點(diǎn)延續(xù)蔚城4#地塊中組團(tuán)道路的設(shè)計(jì)，在道路西側(cè)分布2棟6f，6棟4f的多層住宅。道路東側(cè)分布1棟6f，2棟9f，2棟11f及1棟18f。沿金開大道設(shè)計(jì)有商業(yè)集中廣場，在18f高層下設(shè)計(jì)2f商業(yè)群房。沿金開大道高層及小高層的設(shè)計(jì)延續(xù)了蔚城4#地塊的

12、設(shè)計(jì)手法，使得整個(gè)沿道路面完整，在空間上具有統(tǒng)一性。同時(shí)在入口處的廣場設(shè)計(jì)具有標(biāo)志性作用。組團(tuán)內(nèi)部的設(shè)計(jì)結(jié)合蔚城4#地塊綠地及道路劃分方式，統(tǒng)一景觀元素。方案平面圖如下：融科蔚城4地33地設(shè)計(jì)方案平面圖第五部分：開發(fā)計(jì)劃及投資收益測算一、開發(fā)計(jì)劃取得該地塊之后，安排在蔚城四期統(tǒng)一開發(fā)。二、售價(jià)估算技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及售價(jià)預(yù)測住宅（總體）類型內(nèi)容套均建筑面積(m2 )總套數(shù)建筑面積(m2 )均價(jià)（元/m2 )合計(jì)(萬元)多層洋房經(jīng)濟(jì)型(4/6f)8458487234501680.8411684974434503361.681172225743450888.03高層 (18f)1507210800335

13、03618.00公共服務(wù)設(shè)施（總體）類型內(nèi)容建筑面積 (m2 )均價(jià)（元/m2 )合計(jì)（萬元）商業(yè)11107000777.00總計(jì)（萬元）10325.55三、成本及投資收益測算1、測算說明將33地安排在蔚城四期的時(shí)間開發(fā)，本報(bào)告將其與蔚城項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一核算，通過比較統(tǒng)一核算和原蔚城項(xiàng)目的相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)，判斷33地的經(jīng)濟(jì)可行性。此外，33地的地價(jià)按公示的出讓綜合價(jià)金起始價(jià)74.31萬/畝測算。2、統(tǒng)一核算的成本及收益測算（1）融科蔚城加入33地后統(tǒng)一核算的分?jǐn)偝杀炯百M(fèi)用：成本項(xiàng)目合價(jià)(萬元)建筑面積（萬m2）單位面積的投資金額（元）所占比例土地成本68,62688.7277442.36%2開發(fā)前期準(zhǔn)

14、備費(fèi)9,64288.721095.97%4室外工程成本17,32988.7219510.67%5不可售建筑投資11,49388.721307.12%6不可預(yù)見費(fèi)4,71588.72532.90%7開發(fā)間接費(fèi)用3,78288.72432.35%8資本化利息13,73388.721558.48%9期間費(fèi)用12,36588.721397.61%10流轉(zhuǎn)稅20,30088.7222912.53%11合計(jì)161,98588.721827100.00%（2）融科蔚城加入33地后統(tǒng)一核算的收益：加入33地的融科蔚城分期利潤表序號項(xiàng) 目單位合計(jì) （萬元）利潤體現(xiàn)一期二期三期四期五期六期銷售面積萬m284.31

15、 12.3910.61 13.88 22.30 11.10 14.02 1一、營業(yè)收入萬元300745 4116536944 46121 80754 43200 52561 2 二、營業(yè)稅金及附加萬元17293 23672124 2652 4643 2484 3022 3 三、土地增值稅萬元3007 442379 495 795 396 500 4 四、開發(fā)成本萬元212119 3202626760 33366 54655 29011 36301 5 五、項(xiàng)目毛利萬元68326 63307681 9608 20661 11309 12738 6 六、項(xiàng)目公司期間費(fèi)用萬元11422 167814

16、38 1880 3021 1505 1900 6 其中：銷售費(fèi)用萬元9022 13261136 1485 2386 1188 1501 6 管理費(fèi)用萬元2400 353302 395 635 316 399 7 七、總部費(fèi)用萬元943 139119 155 249 124 157 8 八、稅前利潤萬元55961 45136124 7572 17390 9680 10681 9 九、所得稅萬元18467 14892021 2499 5739 3194 3525 10 十、項(xiàng)目凈利潤萬元37494 30244103 5073 11652 6486 7156 銷售毛利率%22.72%15.38%20

17、.79%20.83%25.58%26.18%24.23%銷售凈利率%12.47%7.35%11.11%11.00%14.43%15.01%13.62%成本凈利率 %17.68%9.44%15.33%15.20%21.32%22.36%19.71%總投資回報(bào)率%16.70%8.93%14.49%14.33%20.11%21.17%18.66%3、融科蔚城的成本及收益測算（1）融科蔚城的分?jǐn)偝杀炯百M(fèi)用：序號成本項(xiàng)目合價(jià)(萬元)建筑面積（萬m2）單位面積投資金額（元）所占比例1土地成本66,79585.8177842.28%2開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)9,35285.811095.92%4室外工程成本16,99

18、885.8119810.76%5不可售建筑投資11,52385.811347.28%6不可預(yù)見費(fèi)4,57285.81532.88%7開發(fā)間接費(fèi)用3,76785.81442.39%8資本化利息13,40185.811568.48%9期間費(fèi)用12,02785.811407.61%10流轉(zhuǎn)稅19,60385.8122812.39%11合計(jì)158,03885.811840100.00%（2）融科蔚城的收益（見下頁融科蔚城分期利潤表）4、收益比較及經(jīng)濟(jì)可行性分析銷售凈利率原蔚城項(xiàng)目12.11%加進(jìn)33地后統(tǒng)一核算12.47從上表可知，加入33地后統(tǒng)一核算得到的銷售凈利率為12.47%大于原蔚城項(xiàng)目的銷售

19、凈利率12.11%。因此，以74.31萬/畝取得33地并實(shí)施本報(bào)告提出的規(guī)劃建設(shè)方案在經(jīng)濟(jì)上具有可行性。四、敏感性分析土地均價(jià)（萬/畝）74.3180859095100蔚城綜合價(jià)金總價(jià)（萬元）151616281730183219342036統(tǒng)一核算的銷售凈利率12.47%12.44%12.41%12.38%12.35%12.32%12.11%續(xù)上表如下：土地均價(jià)（萬/畝）105110115120125130135蔚城綜合價(jià)金總價(jià)（萬元）2137223923412443254426462748統(tǒng)一核算的銷售凈利率12.29%12.26%12.24%12.21%12.18%12.15%12.12%

20、12.11%如上表所示，當(dāng)?shù)貎r(jià)在135萬/畝以下時(shí)，對33地實(shí)行本報(bào)告提出的方案并與原融科蔚城項(xiàng)目統(tǒng)一核算得到的銷售凈利率大于原融科蔚城項(xiàng)目的相應(yīng)指標(biāo)值。融科蔚城分期利潤表序號項(xiàng) 目單位合計(jì)（萬元）利潤體現(xiàn)一期二期三期四期五期六期銷售面積萬m281.40 12.39 10.61 13.88 19.39 11.10 14.02 1一、營業(yè)收入萬元290419 41165 36944 46121 70429 43200 52561 2 二、營業(yè)稅金及附加萬元16699 2367 2124 2652 4050 2484 3022 3 三、土地增值稅萬元2904 442 379 495 692 396 500 4 四、開發(fā)成本萬元206316 32227 26933 33584 47834 29200 36539 5 五、項(xiàng)目毛利萬元64500 6129 7508 9390 17854 11120 12499 6 六、項(xiàng)目公司期間費(fèi)用萬元11113 1691 1449 1895 2647 1516 1914 6 其中：銷售費(fèi)用萬元8713 1326 1136 1486 2075 1189 1501 6 管理費(fèi)用萬元2400 365 313 409 572 327 413 7 七、總部費(fèi)用萬元914 139 119 156