[其他資格考試]3級資產(chǎn)估值技術(shù)指南A版12月2日

1、編號：0000-11008-30版號：a資產(chǎn)估值技術(shù)指南生效日期：二一年十二月二日資產(chǎn)估值技術(shù)指南編號：0000-11008-30版號：a頁碼：第32頁 共32頁1. 目的為公司資產(chǎn)內(nèi)部估值提供方法參考，規(guī)范公司資產(chǎn)內(nèi)部估值工作，提高內(nèi)部估值的科學(xué)性。2. 適用范圍適用于公司資產(chǎn)收購、管理和處置的內(nèi)部估值工作。3. 術(shù)語和定義3.1 資產(chǎn)估值：指根據(jù)本辦法規(guī)定的思路和方法以及國家其他相關(guān)規(guī)定，在資產(chǎn)收購、管理和處置過程中，由公司內(nèi)部組織人員估算資產(chǎn)價值的行為。資產(chǎn)估值的主要方法包括市場法、收益法、成本法、基準(zhǔn)地價修正法、假設(shè)清算法、現(xiàn)金流償債法、交易案例比較法、專家打分法和其他適用方法。其中假

2、設(shè)清算法、現(xiàn)金流償債法、交易案例比較法、專家打分法等方法適用于金融不良資產(chǎn)估值。3.2 市場法：指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估算資產(chǎn)價值。3.3 收益法：指通過估測被估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值，來判斷資產(chǎn)價值。3.4 成本法：指首先估測被估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶值因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被估資產(chǎn)價值。3.5 基準(zhǔn)地價修正法：是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表等評估結(jié)果，按照替代的原則，將被估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，從而求取被估宗地

3、在估值基準(zhǔn)日價值的方法。3.6 假設(shè)清算法：指在假設(shè)對企業(yè)（債務(wù)人或債務(wù)責(zé)任關(guān)聯(lián)方）進(jìn)行清算償債的情況下，基于企業(yè)的整體資產(chǎn)，從總資產(chǎn)中剔除不能用于償債的無效資產(chǎn)，從總負(fù)債中剔除實際不必償還的無效負(fù)債，按照企業(yè)清算過程中的償債順序，考慮債權(quán)的優(yōu)先受償，以分析債權(quán)資產(chǎn)在某一時點從債務(wù)人或債務(wù)責(zé)任關(guān)聯(lián)方所能獲得的受償程度的一種方法。3.7 現(xiàn)金流償債法：指依據(jù)企業(yè)近幾年的經(jīng)營和財務(wù)狀況，考慮行業(yè)、產(chǎn)品、市場、企業(yè)管理等因素的影響，對企業(yè)未來一定年限內(nèi)可償債現(xiàn)金流和經(jīng)營成本進(jìn)行合理預(yù)測分析，考察企業(yè)以未來經(jīng)營及資產(chǎn)變現(xiàn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流清償債務(wù)的一種方法?；蛘邔τ忻鞔_的處置待回收協(xié)議或轉(zhuǎn)讓意向書，能合理

4、確定未來還款現(xiàn)金流量或抵（質(zhì)）押資產(chǎn)的變現(xiàn)現(xiàn)金流量，或者估值人員能預(yù)測債務(wù)企業(yè)及關(guān)聯(lián)企業(yè)的還款現(xiàn)金流量的項目，以未來的還款現(xiàn)金流和還款期限考慮適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率后估算資產(chǎn)價值的方法。3.8 交易案例比較法：指首先通過定性分析掌握債權(quán)資產(chǎn)的基本情況和相關(guān)信息，確定影響債權(quán)資產(chǎn)價值的各種因素，然后選取若干近期已經(jīng)發(fā)生的與被分析債權(quán)資產(chǎn)類似的處置案例，對影響債權(quán)資產(chǎn)處置價格的各種因素進(jìn)行量化分析，必要時可通過適當(dāng)方法選取主要影響因素作為比較因素，與被分析債權(quán)資產(chǎn)進(jìn)行比較并確定比較因素修正系數(shù)，對交易案例的處置價格進(jìn)行修正并綜合修正結(jié)果得出被分析債權(quán)資產(chǎn)價值的一種分析方法。3.9 專家打分法：指通過匿名方式

5、征詢有關(guān)專家的意見，對專家意見進(jìn)行統(tǒng)計、處理、分析和歸納，客觀地綜合多數(shù)專家經(jīng)驗與主觀判斷，對大量難以采用技術(shù)方法進(jìn)行定量分析的因素做出合理估算，經(jīng)過多輪意見征詢、反饋和調(diào)整后，對債權(quán)價值和價值可實現(xiàn)程度進(jìn)行分析的方法。4. 職責(zé)部門/崗位職 責(zé)4.1評估管理部門負(fù)責(zé)公司資產(chǎn)估值的組織工作，指導(dǎo)估值人員做好內(nèi)部估值工作。4.2估值人員負(fù)責(zé)具體實施資產(chǎn)的內(nèi)部估值工作，提出初步估值意見。5. 工作程序5.1 估值準(zhǔn)備5.1.1 按照資產(chǎn)盡職調(diào)查管理辦法的要求對擬估值資產(chǎn)進(jìn)行盡職調(diào)查或補充調(diào)查，搜集估值所需資料。5.1.2 實物資產(chǎn)估值資料權(quán)證資料：房地產(chǎn)權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證

6、、建設(shè)工程施工許可證、車輛行駛證、購買合同、購置發(fā)票、國家行業(yè)管理部門查詢到的相關(guān)資料等。詢價資料：資產(chǎn)所在區(qū)域最近的房地產(chǎn)報價資料、交易案例成交資料、租賃合同、同類型資產(chǎn)的市場租賃價格、概預(yù)算定額資料、市場最新報價以及外部中介機(jī)構(gòu)出具的評估報告或分析報告等。5.1.3 債權(quán)資產(chǎn)估值資料債權(quán)基本情況：借款合同、債權(quán)金額、收購成本、抵押擔(dān)保情況、訴訟情況等。債務(wù)人及關(guān)聯(lián)企業(yè)相關(guān)資料：經(jīng)營范圍、歷史沿革、行業(yè)地位、最近及前三年的經(jīng)營狀況、財務(wù)報表、資產(chǎn)負(fù)債構(gòu)成情況、抵質(zhì)押及查封資產(chǎn)情況、企業(yè)運轉(zhuǎn)情況、經(jīng)營現(xiàn)金流量、人員構(gòu)成情況等。對于抵（質(zhì)）押資產(chǎn)，可按照5.1.2的要求搜集相關(guān)資料。其他相關(guān)資料

7、：處置待回收協(xié)議、轉(zhuǎn)讓意向書、未來還款計劃、抵（質(zhì)）押物變現(xiàn)情況，從工商、稅務(wù)、房產(chǎn)、土地等行政管理部門查詢得到的相關(guān)資料，與被估債權(quán)類似的有參考價值的交易案例資料，中介機(jī)構(gòu)出具的債權(quán)價值分析報告、債權(quán)調(diào)查分析意見及其他資料等。5.1.4 股權(quán)資產(chǎn)估值資料轉(zhuǎn)股協(xié)議、抵債協(xié)議、法院判決書，企業(yè)公司章程、行業(yè)資料、經(jīng)營情況、最近及前三年的財務(wù)報告，評估報告及備案表等資料。5.2 實物資產(chǎn)的估值5.2.1 根據(jù)公司相關(guān)文件完成備案的不動產(chǎn)評估結(jié)果一般為公開市場價值，估值人員可分析該結(jié)果是否考慮了不動產(chǎn)的瑕疵事項，結(jié)合盡職調(diào)查了解到的信息資料，考慮處置時間、處置難易程度、處置費用、市場交易情況、投資者

8、報價等變現(xiàn)因素后綜合確定不動產(chǎn)初步估值，或采用其他適當(dāng)?shù)墓乐捣椒ù_定不動產(chǎn)初步估值。5.2.2 公司收購不動產(chǎn)或定期對不動產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行估值時，能取得評估報告的，估值人員應(yīng)分析評估目的、評估基準(zhǔn)日、采用的價值類型、委托方等因素對評估結(jié)果的影響，充分考慮市場變化，合理使用評估結(jié)果。5.2.3 不動產(chǎn)的估值方法主要有市場法、收益法、成本法、基準(zhǔn)地價修正法等，其中基準(zhǔn)地價修正法只適用于土地的估值。1）市場法適用范圍：同類資產(chǎn)交易市場活躍，有適合的類似房地產(chǎn)交易案例，如住宅類房地產(chǎn)、商鋪、寫字樓等。原理：在求取一宗被估房地產(chǎn)價值時，依據(jù)替代原理，將被估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價格進(jìn)行對照比較，通過對交

9、易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況等因素進(jìn)行修正，得出被估房地產(chǎn)在估值基準(zhǔn)日的價值。可用來估算房產(chǎn)、土地或房地產(chǎn)價值。公式：p=pabcdp被估房地產(chǎn)價值 p可比實例價值a交易情況修正系數(shù) b交易日期修正系數(shù)c區(qū)域因素修正系數(shù) d個別因素修正系數(shù)a=100/( )=正常交易情況指數(shù)/可比實例交易情況指數(shù)b=( )/100=估值基準(zhǔn)日價格指數(shù)/可比實例交易價格指數(shù)c=100/( )=待估對象所處區(qū)域因素條件指數(shù)/可比實例所處區(qū)域因素條件指數(shù)d=100/( )=待估對象個別因素條件指數(shù)/可比實例個別因素條件指數(shù)采用市場法時，可比實例宜選取三個以上，并應(yīng)與待估資產(chǎn)具有一定的可比性。案例成交日期與估值基準(zhǔn)日

10、比不宜超過一年。通過將所選取的不同案例分別與待估資產(chǎn)比較、打分，代入公式后可計算出待估資產(chǎn)的不同比準(zhǔn)價格，剔除其中相對偏高或偏低的異常值后，可采用算術(shù)平均或加權(quán)平均等方法計算待估資產(chǎn)價值。表1 房地產(chǎn)估值計算表市場法（參考格式）估值基準(zhǔn)日（格式y(tǒng)yyy-mm-dd）：序號比較因素案例案例案例待估對象1名稱2待估對象建筑面積（）3交易價格p（元/）4交易情況a100/()100/()100/()1005交易日期b()/100()/100()/1007區(qū)域因素c繁華程度100/()100/()100/()100基礎(chǔ)設(shè)施完善程度100/()100/()100/()100公共配套設(shè)施完善程度100/(

11、)100/()100/()100交通便捷程度100/()100/()100/()100環(huán)境狀況100/()100/()100/()100其他100/()100/()100/()1008個別因素d臨街狀況100/()100/()100/()100建筑結(jié)構(gòu)100/()100/()100/()100裝修狀況100/()100/()100/()100設(shè)備設(shè)施狀況100/()100/()100/()100建筑物外觀100/()100/()100/()100新舊程度100/()100/()100/()100泊車便捷度100/()100/()100/()100物業(yè)管理狀況100/()100/()100/()

12、100其他100/()100/()100/()1009用途修正100/()100/()100/()10010土地剩余年限修正土地剩余年限（年）年折現(xiàn)率r（）修正系數(shù)k11比準(zhǔn)價格p（元/）12權(quán)重（%）13待估對象單價（元/）(=1112）14待估對象總價(元)（=132）備注注：1.交易日期修正系數(shù)的確定方法：以交易案例的得分為100確定待估對象估價基準(zhǔn)日的得分，用待估對象的得分/100確定。（可參考同區(qū)域類似資產(chǎn)的價格變動指數(shù)）。2.交易情況修正系數(shù)的確定方法：以正常交易情況下的得分為100確定各交易案例的得分，用100/可比交易案例的得分確定。3.土地剩余年限修正系數(shù)的確定：k= r年折

13、現(xiàn)率 m案例房地產(chǎn)對應(yīng)土地的剩余年限 n待估對象對應(yīng)土地的剩余年限4.比準(zhǔn)價格的確定：在交易價格的基礎(chǔ)上，根據(jù)交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素、用途修正、土地剩余年限等因素修正系數(shù)代入公式p=pabcd用途修正土地剩余年限修正，分別計算各交易案例的比準(zhǔn)價格。2）收益法適用范圍：適用于對收益性房地產(chǎn)的估值，如商鋪、寫字樓、旅館、公寓等。原理：通過預(yù)測房地產(chǎn)未來每年的凈收益，按一定的折現(xiàn)率折為現(xiàn)值，作為該房地產(chǎn)的價值。一般常用來估算房地合一的資產(chǎn)價值。 公式p=（本公式適用于凈收益每年不變，折現(xiàn)率固定且大于零、收益年限為有限年期的情況。）p被估房地產(chǎn)價值 凈收益 r折現(xiàn)率 n收益年期參數(shù)確定

14、a）凈收益=總收益-總費用，一般以年為單位。根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范及不動產(chǎn)評估準(zhǔn)則，租賃型物業(yè)租約期內(nèi)的收益一般應(yīng)選用合同約定的租金，租約期外的收益應(yīng)選用該房地產(chǎn)在正常的市場條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益，即客觀收益，費用主要包括維修費、管理費、保險費、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費附加等。酒店等經(jīng)營型物業(yè)的收益應(yīng)包括客房收入、餐飲收入、娛樂收入等各種營業(yè)收入，費用包括各種合理的經(jīng)營成本支出。b）折現(xiàn)率又稱資本化率，是投資者對投資所期望的回報率。折現(xiàn)率=安全利率風(fēng)險報酬率。安全利率通常選取中長期國庫券利率，風(fēng)險報酬率一般根據(jù)影響被估房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境狀況等因素確定。c）收益年

15、期一般選取房屋尚可使用年限和土地剩余年限的較低者。根據(jù)項目實際情況，可考慮年期屆滿后剩余的房屋或土地的價值。表2 房地產(chǎn)（租賃型物業(yè)）估值計算表收益法（參考格式）估值基準(zhǔn)日（格式y(tǒng)yyy-mm-dd）：金額單位：元序號項目數(shù)量1一、租約期內(nèi)1.1 租約期內(nèi)收入（元/平方米.年）1.2 總費用（元/平方米.年）（=1.2.1+1.2.2+1.2.3+1.2.4）1.2.1 維修費1.2.2 管理費1.2.3 保險費1.2.4 應(yīng)交稅金1.2.5 租賃合同中約定的其他費用1.3 凈收益1（1.11.2）1.4 年折現(xiàn)率r1.5 租約期限n11.6 租約期內(nèi)房地產(chǎn)單價= 2二、租約期外2.1 租約期

16、外收入（元/平方米.年）2.2 空置損失（元/平方米.年）2.3 租金凈收入（2.12.2）2.4 總費用（元/平方米.年）（=2.4.1+2.4.2+2.4.3+2.4.4）2.4.1 維修費2.4.2 管理費2.4.3 保險費2.4.4 應(yīng)交稅金2.4.5 其他費用2.5 凈收益2（2.32.4）2.6 年折現(xiàn)率r2.7 收益年限n22.8 租約期外房地產(chǎn)單價=3三、收益期內(nèi)房地產(chǎn)單價(=1+2)4 建筑面積5四、收益期內(nèi)房地產(chǎn)總價（元）（=34）6五、收益期滿后剩余土地折現(xiàn)值（元）7六、房地產(chǎn)總價（元）（=5+6）備注注：收益期滿后如有剩余建筑物價值應(yīng)根據(jù)項目實際情況考慮。3）成本法適用

17、范圍：無法選用市場法、收益法等估值方法的情況，如工業(yè)廠房、學(xué)校、公園等。原理：以假設(shè)重新復(fù)制被估房地產(chǎn)所需要的成本為依據(jù)計算房地產(chǎn)價值?？捎脕砉浪惴慨a(chǎn)、土地或房地產(chǎn)價值。公式：房地產(chǎn)價值=建筑物價值+土地價值 建筑物價值=建筑物重置成本綜合成新率 土地價值=土地取得費+開發(fā)成本+利息+利潤參數(shù)確定a）建筑物重置成本是指采用估值基準(zhǔn)日的工藝和材料，重新建造與待估資產(chǎn)功能結(jié)構(gòu)基本相同的建筑物的成本?？筛鶕?jù)當(dāng)?shù)氐母蓬A(yù)算定額資料，估算建筑物的單平米造價，并考慮紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、專業(yè)費、不可預(yù)見費、管理費用、銷售稅費等合理費用后，乘以建筑面積以確定重置成本。b）建筑物的成新率通常采用年限法和打分法進(jìn)

18、行綜合判定。 年限法成新率= 表3 建筑物耐用年限一覽表結(jié)構(gòu)類型生產(chǎn)用房（年）受腐蝕生產(chǎn)用房（年）非生產(chǎn)用房（年）鋼結(jié)構(gòu)705080鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)503560磚混結(jié)構(gòu)一等403050磚混結(jié)構(gòu)二等403050磚木結(jié)構(gòu)一等302040磚木結(jié)構(gòu)二等302040磚木結(jié)構(gòu)三等302040簡易結(jié)構(gòu)10注：1該表數(shù)據(jù)引自房地產(chǎn)估價規(guī)范（gb/t50291-1999）2鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)包括框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、簡體結(jié)構(gòu)、框架-剪力墻結(jié)構(gòu)等。打分法成新率主要考慮建筑及安裝工程施工質(zhì)量、主要承重結(jié)構(gòu)使用情況、裝修工程情況、設(shè)備維修保養(yǎng)情況等確定。綜合成新率=年限法成新率40%打分法成新率60%。c）土地取得費指為取

19、得土地向原土地使用者支付的費用。土地取得主要包括征收農(nóng)地取得，城市房屋拆遷取得和市場購買取得三種方式。征收農(nóng)地支付的費用包括按照國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)支付的土地補償費、地上附著物和青苗補償費、安置補助費、耕地占用稅、土地出讓金等相關(guān)稅費。在城市中進(jìn)行房屋拆遷取得土地的費用包括繳納的拆遷補償款、房屋拆遷管理費、房屋拆遷服務(wù)費、土地出讓金、契稅、印花稅等相關(guān)稅費。在市場上購買已完成拆遷的熟地取得費用為土地購買價款和契稅、印花稅等相關(guān)稅費，購買生地的應(yīng)考慮拆遷補償費用。d）土地開發(fā)成本包括基礎(chǔ)設(shè)施配套費、公共事業(yè)建設(shè)配套費和小區(qū)開發(fā)配套費，一般根據(jù)土地開發(fā)程度和當(dāng)?shù)厍闆r綜合確定。e）投資利息以土地取得費和開

20、發(fā)成本之和考慮資金投入時間和利息率確定。f）土地利潤一般取土地取得費和開發(fā)成本之和乘以開發(fā)類似房地產(chǎn)的平均利潤率確定。如果被估土地的剩余年限與土地出讓金對應(yīng)的年限不一致，應(yīng)進(jìn)行年期修正。公式：kk年期修正系數(shù)r折現(xiàn)率m被估土地的剩余年限n土地出讓金對應(yīng)的土地使用年限（一般為法定最高使用年限）表4 房地產(chǎn)估值計算表成本法（參考格式）估值基準(zhǔn)日格式y(tǒng)yyy-mm-dd）： 金額單位：元序號項目數(shù)量1一、建筑物價值（1.11.21.3）1.1 建筑物重置單價（元/平方米）(1.1.1+1.1.2+1.1.3+1.1.4+1.1.5+1.1.6)1.1.1 建筑物建安單價1.1.2 紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

21、費1.1.3 不可預(yù)見費1.1.4 專業(yè)費1.1.5 管理費用1.1.6 銷售稅費=(1.1.11.1.21.1.31.1.41.1.5)（1-費率）費率 （費率一般為5.5）1.2 建筑物面積1.3 綜合成新率=（1.3.1）40（1.3.2）601.3.1 年限法成新率(%)=100%建筑物已使用年限/建筑物耐用年限1.3.2 現(xiàn)場勘察成新率(%)2二、土地價值(=（2.12.22.32.4）2.52.6)2.1 土地取得費單價(=2.1.1或2.1.2或2.1.3)2.1.1 征用農(nóng)地的取得費構(gòu)成 （=2.1.1.1+2.1.1.2+2.1.1.3+2.1.1.4+2.1.1.5+2.1

22、.1.6+2.1.1.7+2.1.1.8）2.1.1.1 土地補償費2.1.1.2 地上附著物和青苗補償費2.1.1.3 安置補助費2.1.1.4 耕地占用稅2.1.1.5 耕地開墾費或新菜地開發(fā)基金2.1.1.6 征地管理費2.1.1.7 土地出讓金2.1.1.8 稅金（契稅、印花稅等）2.1.2 拆遷取得土地費用（=2.1.2.1+2.1.2.2+2.1.2.3+2.1.2.4+2.1.2.5）2.1.2.1 拆遷補償款2.1.2.2 拆遷管理費2.1.2.3 拆遷服務(wù)費2.1.2.4 土地出讓金2.1.2.5 稅金（契稅、印花稅等）2.1.3 購買土地的費用（=2.1.3.1+2.1.3

23、.2）2.1.3.1 土地購買價款2.1.3.2 稅金（契稅、印花稅等）2.2 土地開發(fā)成本（元/平方米）2.3 投資利息（元/平方米）2.4 合理利潤（元/平方米）2.5年期修正系數(shù)=2.5.1 土地出讓金對應(yīng)的土地年限（n）2.5.2 待估土地剩余年限（m）2.5.3 年折現(xiàn)率r2.6 土地面積3三、房地產(chǎn)價值(12)備注注：1.該表適用于同一土地取得方式、同一建筑結(jié)構(gòu)類型的土地、建筑物估值。2.對于計算土地價值的，均需進(jìn)行年期修正。4）基準(zhǔn)地價修正法適用范圍：完成了基準(zhǔn)地價評估的城鎮(zhèn)的土地估價，即該城市具備基準(zhǔn)地價成果圖和相應(yīng)修正體系成果。公式待估宗地地價待估宗地所處地段的基準(zhǔn)地價年期修

24、正系數(shù)期日修正系數(shù)容積率修正系數(shù)其他因素修正系數(shù)參數(shù)確定a）年期修正系數(shù)，是指基準(zhǔn)地價對應(yīng)的土地年限與被估土地剩余年限不一致所進(jìn)行的修正，參見成本法年期修正系數(shù)公式。b）期日修正系數(shù)是指基準(zhǔn)地價對應(yīng)的基準(zhǔn)日與估值基準(zhǔn)日不一致所進(jìn)行的修正，可參考當(dāng)?shù)氐牡貎r變動指數(shù)。c）容積率修正是指基準(zhǔn)地價對應(yīng)的容積率與被估土地容積率不一致所進(jìn)行的修正，一般可查詢基準(zhǔn)地價資料中的修正表確定。d）其他因素修正可根據(jù)具體情況確定。當(dāng)估價對象設(shè)定的土地開發(fā)程度與基準(zhǔn)地價設(shè)定的土地開發(fā)程度不一致時，應(yīng)進(jìn)行土地開發(fā)程度修正。采用基準(zhǔn)地價評估土地價值時，應(yīng)選用最新基準(zhǔn)地價。對于工業(yè)用地估值結(jié)果低于國土資源部發(fā)布的全國工業(yè)用

25、地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)關(guān)注估值結(jié)果的合理性。表5 土地估值計算表基準(zhǔn)地價修正法（參考格式）估值基準(zhǔn)日（格式y(tǒng)yyy-mm-dd）：序號土地用途土地級別基準(zhǔn)地價1年期修正系數(shù)1.1 基準(zhǔn)地價對應(yīng)的土地年限1.2 待估土地剩余使用年限1.3 年折現(xiàn)率2期日修正系數(shù)3容積率修正系數(shù)4其他修正系數(shù)5單位面積開發(fā)程度修正（元）6待估土地單價(元/平方米)7土地面積(平方米)8待估土地總價（元）（67）備注注：1.如估價期日、容積率、其他情況與基準(zhǔn)地價內(nèi)涵一致，或無需修正，則應(yīng)在相應(yīng)單元格中填寫1。2.開發(fā)程度修正單位為元，需直接填入修正的金額。3.待估土地單價=基準(zhǔn)地價年期修正系數(shù)期日修正系數(shù)容積率修正

26、系數(shù)其他因素修正系數(shù)+單位面積開發(fā)程度修正5.2.4 其他實物資產(chǎn)的估值1）估值人員應(yīng)選用適當(dāng)?shù)墓乐捣椒▽ζ渌麑嵨镔Y產(chǎn)進(jìn)行估值，對于能取得評估報告的，可考慮5.2.2中所列因素后確定資產(chǎn)價值。2）機(jī)器設(shè)備類資產(chǎn)估值常采用成本法、市場法和收益法。成本法a）適用范圍：一般情況下均可使用。b）公式：設(shè)備價值重置成本綜合成新率c）參數(shù)確定重置成本為估值基準(zhǔn)日該資產(chǎn)的重新取得成本，主要包括設(shè)備購置價和運輸安裝費。對于大型設(shè)備可適當(dāng)考慮資金占用成本。綜合成新率=年限法成新率40%技術(shù)鑒定成新率60%。年限法成新率= 技術(shù)鑒定成新率的確定：通過對設(shè)備各主要部位進(jìn)行技術(shù)鑒定，綜合考慮設(shè)備的使用功能、各部件的實

27、際技術(shù)狀況、負(fù)荷程度、制造質(zhì)量、外觀維護(hù)保養(yǎng)情況打分，進(jìn)而確定設(shè)備的成新率。表6 技術(shù)鑒定成新率打分表（參考格式）序號部位權(quán)重%技術(shù)狀態(tài)技術(shù)評分加權(quán)評分1234合計100d）對于長期廢棄，腐蝕嚴(yán)重，工藝屬于淘汰的設(shè)備，且不能取得重置成本的，可確定其拆零變現(xiàn)價值。表7 機(jī)器設(shè)備估值計算表-成本法（參考格式）估值基準(zhǔn)日（格式y(tǒng)yyy-mm-dd）：金額單位：元序號項目數(shù)量1設(shè)備重置成本（1.11.21.31.4）1.1 購置價1.2 運輸費1.3 安裝費1.4 資金成本2綜合成新率（2.140+2.260）2.1年限法成新率（經(jīng)濟(jì)使用年限已使用年限）/經(jīng)濟(jì)使用年限2.2 技術(shù)鑒定成新率（根據(jù)實際情

28、況確定）3設(shè)備價值（12）備注市場法包括直接匹配法、因素調(diào)整法和成本比率調(diào)整法，其中直接匹配法應(yīng)用最廣泛。a）直接匹配法是根據(jù)被估對象基本相同的參照物，通過直接比較來確定被估對象的價值。直接匹配法公式：vviv估算價值 v參照物的市場價值 i差異調(diào)整v：與被估對象各項參數(shù)基本相同的參照物市場售價。i：考慮參照物與被估對象的差異，加以量化歸集計算其金額。b）因素調(diào)整法是通過比較分析相似的市場參照物與被估設(shè)備的可比因素差異，并對這些因素逐項做出調(diào)整，由此確定被估對象的價值。c）成本比率調(diào)整法是通過對大量市場交易的統(tǒng)計分析，掌握相似的市場參照物的交易價格與全新設(shè)備售價的比率關(guān)系，用此比率作為確定被估

29、機(jī)器設(shè)備價值的依據(jù)。收益法a）適用范圍：要能夠確定被估機(jī)器設(shè)備的獲利能力、凈利潤或凈現(xiàn)金流量，能夠確定資產(chǎn)合理的折現(xiàn)率。該方法在機(jī)器設(shè)備估值中使用較少，主要用于生產(chǎn)線、成套生產(chǎn)設(shè)備等具有獨立獲利能力的機(jī)器設(shè)備，單項設(shè)備通常不采用收益法評估。b）公式：p=p估算價值 i年序號 ri 未來第i年的預(yù)期收益r折現(xiàn)率5.2.5 采用上述方法確定實物資產(chǎn)價值后，估值人員可考慮5.2.1 中所列因素后確定資產(chǎn)的初步估值。5.3 債權(quán)資產(chǎn)的估值5.3.1 對評估機(jī)構(gòu)出具的債權(quán)價值分析報告和債權(quán)調(diào)查分析意見，估值人員應(yīng)分析評估師的評估程序及取得資料的受限情況，參數(shù)的選取情況，了解評估師采用的分析方法，重點關(guān)注

30、抵（質(zhì)）押資產(chǎn)的價值分析是否合理，結(jié)合盡職調(diào)查所獲取的資料和債務(wù)人的還款意愿、近期會談結(jié)果等因素后，綜合確定債權(quán)初步估值。不宜直接將評估師的分析結(jié)論作為債權(quán)初步估值。5.3.2 根據(jù)不同的估值目的，估值人員可參照金融不良資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行），選取適當(dāng)?shù)姆椒▽鶛?quán)資產(chǎn)進(jìn)行估值。主要包括假設(shè)清算法、現(xiàn)金流償債法、未來現(xiàn)金流量折現(xiàn)法、交易案例比較法、專家打分法和其他適用方法。1）假設(shè)清算法適用范圍：適用于非持續(xù)經(jīng)營條件下的企業(yè)以及仍在持續(xù)經(jīng)營但不具有穩(wěn)定凈現(xiàn)金流或凈現(xiàn)金流很小的企業(yè)。企業(yè)資產(chǎn)龐大或分布廣泛的項目和不良債權(quán)與企業(yè)總資產(chǎn)的比率相對較小的項目，不宜采用假設(shè)清算法。適用條件：債務(wù)人及關(guān)聯(lián)

31、企業(yè)能夠提供其真實會計報表、界定準(zhǔn)確的資產(chǎn)負(fù)債范圍，估值人員能對其資產(chǎn)負(fù)債表履行相應(yīng)的分析程序。估值程序a）對債權(quán)人的債權(quán)資料進(jìn)行分析和賬項調(diào)整， 剔除企業(yè)無效資產(chǎn)，確定有效資產(chǎn)，剔除債務(wù)人無效負(fù)債，確定有效負(fù)債。無效資產(chǎn)可能包括福利性資產(chǎn)、待處理損失、待攤和遞延資產(chǎn)等；無效負(fù)債指長期掛賬無需支付的負(fù)債以及與福利性資產(chǎn)相對應(yīng)的負(fù)債。在確定無效資產(chǎn)和負(fù)債時要考慮持續(xù)經(jīng)營和非持續(xù)經(jīng)營情況下的范圍變化。b）對企業(yè)的有效資產(chǎn)進(jìn)行估值定價，對負(fù)債進(jìn)行確認(rèn)。企業(yè)的現(xiàn)金及銀行存款一般以核實后的賬面價值確定估算價值（其中的公積金賬戶等應(yīng)剔出）。往來賬款應(yīng)根據(jù)實際回收的可能性逐筆認(rèn)定價值，如果不能對每筆債權(quán)取得

32、詳細(xì)資料，可根據(jù)企業(yè)歷史上實際發(fā)生的壞賬損失率來估算，如無法取得壞賬損失率，可采取賬齡分析法確定壞賬損失；對于僅能取得賬面余額的，估值人員可根據(jù)企業(yè)性質(zhì)，經(jīng)營現(xiàn)狀等盡職調(diào)查信息合理估算價值。存貨、固定資產(chǎn)等實物資產(chǎn)可參照5.2中的估值方法估算價值，應(yīng)重點關(guān)注抵押資產(chǎn)價值。長期投資，對于有控股權(quán)的應(yīng)對被投資企業(yè)的整體資產(chǎn)和負(fù)債比照對債務(wù)企業(yè)同樣的方法進(jìn)行估算，以投資比例乘以凈資產(chǎn)確定長期投資價值，對于非控股權(quán)的長期投資可以取得的被投資企業(yè)估值基準(zhǔn)日報表凈資產(chǎn)（宜采用審計后凈資產(chǎn)）乘以投資比例確定，對于上述股權(quán)價值，可根據(jù)實際情況合理考慮變現(xiàn)率后確定變現(xiàn)價值；對于具有明確市價的股票、債券投資應(yīng)以估

33、值基準(zhǔn)日的收盤價確定其價值。負(fù)債的確認(rèn)應(yīng)本著實事求是的原則，對企業(yè)不需承擔(dān)的負(fù)債進(jìn)行剔除，對未計提負(fù)債計入，對企業(yè)因擔(dān)保所產(chǎn)生的或有負(fù)債進(jìn)行分析，考慮連帶保證責(zé)任和一般保證責(zé)任在清償順序上的差別，避免各種還款來源之間的沖突。如果被擔(dān)保企業(yè)為同一資產(chǎn)包債務(wù)企業(yè)且雙方均不能償還自身債務(wù)，可不考慮或有負(fù)債。c）分析抵押資產(chǎn)價值與抵押債權(quán)價值。如抵押資產(chǎn)估算價值大于抵押債權(quán)價值，則抵押債權(quán)能100%優(yōu)先受償，剩余的抵押資產(chǎn)價值應(yīng)納入一般資產(chǎn)來償還一般債權(quán)；如抵押資產(chǎn)估算價值小于抵押債權(quán)價值，則抵押債權(quán)優(yōu)先受償價值為抵押資產(chǎn)估算價值，剩余債權(quán)應(yīng)納入一般債權(quán)。d）分析其他優(yōu)先扣除債務(wù)及費用。優(yōu)先扣除債務(wù)一

34、般包括所欠職工的工資、福利費、各種保險金、欠繳的各種稅金、優(yōu)先支付的工程款等，可參考國家關(guān)于企業(yè)破產(chǎn)的相關(guān)法規(guī)確定。優(yōu)先扣除費用一般包括清算費用和職工安置費用。在考慮優(yōu)先扣除費用時，應(yīng)以國家相關(guān)文件為依據(jù)，并考慮計提的合理性。e）計算債務(wù)企業(yè)一般債權(quán)償債率。一般債權(quán)受償比例 =（有效資產(chǎn)估算價值-資產(chǎn)項優(yōu)先扣除項目）/（有效負(fù)債估算價值-負(fù)債項優(yōu)先扣除項目）f）計算待估值債權(quán)價值。待估值債權(quán)價值=優(yōu)先受償價值+（債權(quán)總額-優(yōu)先債權(quán)價值）一般債權(quán)受償比例假設(shè)清算法主要基于債務(wù)企業(yè)賬面資產(chǎn)、負(fù)債的分析來確定債權(quán)價值，實際中債權(quán)價值受債務(wù)企業(yè)資產(chǎn)的可變現(xiàn)程度、還款意愿、政策保護(hù)、談判情況、處置方式等

35、因素的影響。估值人員應(yīng)在分析結(jié)果的基礎(chǔ)上綜合考慮各種因素后確定債權(quán)價值。表8 債權(quán)資產(chǎn)估值計算表-假設(shè)清算法（參考格式）估值基準(zhǔn)日（格式y(tǒng)yyy-mm-dd）： 金額單位：元序號項目估算價值1資產(chǎn)總額(賬面價值）2無效資產(chǎn)（賬面價值）2.1其中：福利性資產(chǎn)2.2 待處理流動資產(chǎn)2.3 待處理固定資產(chǎn)2.4 待攤、遞延資產(chǎn)2.5 其他3有效資產(chǎn)(12)4有效資產(chǎn)清算價值5負(fù)債總額（賬面價值）6無效負(fù)債（賬面價值）6.1其中：與福利性資產(chǎn)對應(yīng)的負(fù)債6.2 無需支付的負(fù)債7有效負(fù)債(56)8有效負(fù)債清算價值9優(yōu)先償還抵押債務(wù)（填債務(wù)人抵押資產(chǎn)清算價值與對應(yīng)的抵押債權(quán)價值二者較小者,逐筆考慮）10優(yōu)先

36、償還一般債務(wù)10.1其中：應(yīng)付工資10.2 應(yīng)付福利費10.3 養(yǎng)老統(tǒng)籌金10.4 住房公積金10.5 應(yīng)交稅金10.6 其他11優(yōu)先扣除的費用項目11.1其中：清算及中介費11.2 職工安置費用11.3 其他12可用于償還一般債權(quán)人的資產(chǎn)(491011)13一般負(fù)債總額(8910)14一般償債能力系數(shù)(12/13)15待估債權(quán)金額16優(yōu)先受償金額（被估抵押資產(chǎn)清算價值與對應(yīng)的抵押債權(quán)價值二者較小者，逐筆考慮）17待估債權(quán)一般債權(quán)部分(1516)18待估債權(quán)一般受償部分(1714)19剩余債權(quán)由保證人所獲受償額及其他20待估債權(quán)綜合受償額(161819)21待估債權(quán)綜合受償率(20/15)備注

37、：2）現(xiàn)金流償債法適用范圍：主要適用于有持續(xù)經(jīng)營能力并能產(chǎn)生穩(wěn)定可償債現(xiàn)金流量的企業(yè)；或者通過分析相關(guān)合同、協(xié)議和經(jīng)營計劃等資料，能合理預(yù)測未來還款現(xiàn)金流量的項目。所需資料：企業(yè)前三年財務(wù)報表，對未來經(jīng)營情況發(fā)展規(guī)劃的預(yù)測；預(yù)測未來還款現(xiàn)金流量的相關(guān)合同、協(xié)議和經(jīng)營計劃等資料。公式1（適用于能預(yù)測債務(wù)或關(guān)聯(lián)企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流量的項目）企業(yè)償債能力償債系數(shù)（）n未來償債年限i年數(shù)=凈利潤資本支出未來償債年限是指根據(jù)企業(yè)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢確定的企業(yè)能以穩(wěn)定經(jīng)營收入償還被評估債權(quán)的年限。償債系數(shù)是指企業(yè)未來償債年限內(nèi)新增償債收益中實際可以用于償還債務(wù)的比例，可根據(jù)企業(yè)的性質(zhì)和財務(wù)狀況進(jìn)行確定。折現(xiàn)率應(yīng)采用加

38、權(quán)平均資本成本wacc模型，wacc模型可用下列公式表示：wacc= kee(d+e)+kd(1-t)d(d+e)其中： ke權(quán)益資本成本e(d+e)權(quán)益資本占全部資本的權(quán)重d(d+e)債務(wù)資本占全部資本的權(quán)重kd債務(wù)資本成本t所得稅率確定各種資本權(quán)數(shù)的方法一般有三種：a) 以各種資本的賬面價值計算的比重為權(quán)數(shù)；b) 以各種資本的市場價值計算的比重為權(quán)數(shù)；c) 以在企業(yè)的目標(biāo)資本構(gòu)成中應(yīng)該保持的比重為權(quán)數(shù)。自由現(xiàn)金流的預(yù)測程序預(yù)測未來的銷售收入，各項成本、費用、稅金以及投資收益、營業(yè)外收支等，確定凈利潤。預(yù)測利息費用和折舊，其中利息費用應(yīng)考慮抵稅因素。預(yù)測資本性支出和營運資本的增加，其中，資本

39、支出是指企業(yè)在不動產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、重要研發(fā)等方面進(jìn)行的支出；營運資本指企業(yè)的短期資本扣除營業(yè)性的短期負(fù)債后的余額，是債務(wù)企業(yè)日常經(jīng)營所需的資本，未來運營資本增加額主要依據(jù)債務(wù)企業(yè)預(yù)期銷售收入增長情況等來進(jìn)行預(yù)測。由于企業(yè)未來的發(fā)展存在不確定性，償債系數(shù)和折現(xiàn)率的取值主要基于估值人員的判斷，對于該方法的分析結(jié)論，估值人員應(yīng)結(jié)合各種影響債權(quán)價值的因素充分分析后使用。表9 債權(quán)資產(chǎn)估值計算表-現(xiàn)金流償債法（一）（參考格式）估值基準(zhǔn)日（格式y(tǒng)yyy-mm-dd） 金額單位：元序號項目預(yù)測年度a1a2a3a4a51凈利潤2利息費用3折舊4攤銷5資本性支出6營運資本增加7自由凈現(xiàn)金流量（=1+2+3+4-5

40、-6）8折現(xiàn)年限n9年折現(xiàn)率10自由凈現(xiàn)金流折現(xiàn)（=7/(1+9)n）11自由凈現(xiàn)金流折現(xiàn)求和（=10）12償債系數(shù)(%)13企業(yè)未來償債年限新增現(xiàn)金流償債能力14待估債權(quán)金額占企業(yè)一般債務(wù)總額比15待估債權(quán)價值備注對于能直接預(yù)測未來還款現(xiàn)金流量或抵（質(zhì)）押資產(chǎn)的變現(xiàn)現(xiàn)金流量，或者估值人員能估算債務(wù)企業(yè)及關(guān)聯(lián)企業(yè)的還款進(jìn)度的項目，可采用以下方式估算債權(quán)價值。a) 公式2（適用于能預(yù)測未來還款現(xiàn)金流量的項目）pv=a1/(1+r)1+a2/(1+r)2 + a3/(1+r)3 +an-1/(1+r)n-1 +an/(1+r)npv全部未來現(xiàn)金流的現(xiàn)值an第n期的現(xiàn)金流，n=1, 2, 3, n-

41、1, nr折現(xiàn)率b) 分析程序)預(yù)測未來還款現(xiàn)金流量和還款期限處置待收回協(xié)議已經(jīng)簽訂的，依據(jù)協(xié)議中規(guī)定的收款金額，包括將回收的實物資產(chǎn)的公允價格以及回收期間，預(yù)計未來現(xiàn)金流量，同時考慮協(xié)議的保障程度，如執(zhí)行合同的能力、實物資產(chǎn)公允價值的合理性等。資產(chǎn)（含打包）轉(zhuǎn)讓，包括拍賣、競標(biāo)、競價轉(zhuǎn)讓和協(xié)議轉(zhuǎn)讓等方式，如交易達(dá)成（拍賣成交）并簽訂相關(guān)法律文件的，以法律文件中規(guī)定的轉(zhuǎn)讓價格、支付期間為依據(jù)預(yù)計未來現(xiàn)金流量，相關(guān)的直接費用作為未來現(xiàn)金流的減項，同時需要考慮協(xié)議的保障程度，如是否有保證金、資產(chǎn)受讓人的執(zhí)行合同的能力等。對于有轉(zhuǎn)讓意向書的項目，以轉(zhuǎn)讓計劃中初步約定的轉(zhuǎn)讓價格、支付期間為基礎(chǔ)預(yù)計未來

42、現(xiàn)金流量，相關(guān)的直接費用作為未來現(xiàn)金流的減項。同時需要考慮協(xié)議的保障程度，如是否有保證金、資產(chǎn)受讓人的執(zhí)行合同的能力等，并分析轉(zhuǎn)讓計劃的合理性。抵（質(zhì)）押物和查封物等資產(chǎn)的變現(xiàn)分析，當(dāng)該資產(chǎn)與其他還款來源不存在沖突的情況下，可以預(yù)計該資產(chǎn)變現(xiàn)收入；當(dāng)與其他還款來源存在沖突的情況下，取其最大者預(yù)測其未來現(xiàn)金流。分析擔(dān)保人或其他還款主體歸還情況，如果擔(dān)保人或其他還款主體在過去一年內(nèi)有還款記錄，且財務(wù)報表等其他信息能夠證明在一定期間維持經(jīng)營并具有還款意愿的情況下，可根據(jù)對擔(dān)保人或其他還款主體的綜合書面分析，參照歷史還款記錄預(yù)測未來的還款金額，預(yù)測現(xiàn)金流的期限應(yīng)不超過5年。無處置待回收協(xié)議、轉(zhuǎn)讓意向書

43、的項目，估值人員可綜合分析獲取的相關(guān)資料，如：與借款人的會議記錄、訪談記錄、法院訴訟、借款人的財務(wù)報表、 債權(quán)本金、收購成本、抵（質(zhì)）押情況、訴訟情況、行業(yè)地位、工商稅務(wù)部門查詢資料等，采用其他適用方法確定未來還款現(xiàn)金流量和還款期限，預(yù)測現(xiàn)金流的期限應(yīng)不超過5年。）確定折現(xiàn)率。折現(xiàn)率可采用加權(quán)平均資本成本wacc確定，公式見現(xiàn)金流償債法。估值時應(yīng)注意折現(xiàn)率與現(xiàn)金流量預(yù)測期間的一致性?，F(xiàn)金流以年為單位預(yù)測的，折現(xiàn)率為年折現(xiàn)率，現(xiàn)金流以半年為單位的，折現(xiàn)率應(yīng)除以2。表10 債權(quán)資產(chǎn)估值計算表-現(xiàn)金流償債法（二）（參考格式）估值基準(zhǔn)日（格式y(tǒng)yyy-mm-dd） 金額單位：元序號項目預(yù)測年度a1a2

44、a3a4a51現(xiàn)金流量2折現(xiàn)年限n3年折現(xiàn)率4現(xiàn)金流量現(xiàn)值（=1/(1+3)n）5待估債權(quán)價值（現(xiàn)值和）（=4）備注3）交易案例比較法適用范圍：主要適用于可以對債權(quán)資產(chǎn)進(jìn)行因素定性分析以及有可供比較的債權(quán)資產(chǎn)交易案例的情形。所需資料：獲得類似或具有合理可比性的債權(quán)資產(chǎn)處置案例作為可比案例，案例應(yīng)當(dāng)是近期發(fā)生的并且具備一定數(shù)量。分析程序a）選擇三個以上（含三個）債權(quán)形態(tài)、債務(wù)人性質(zhì)和行業(yè)、交易條件相近的債權(quán)資產(chǎn)處置案例作為參照。估值人員應(yīng)當(dāng)確信可比案例與待估債權(quán)具有一定的可比性。b） 對待估債權(quán)和可比案例之間進(jìn)行比較因素調(diào)整。比較因素包括但不限于：債權(quán)情況（包括貸款時間、本息結(jié)構(gòu)、剝離形態(tài)等），

45、債務(wù)人情況（包括行業(yè)、性質(zhì)、規(guī)模、地域等），不良資產(chǎn)的市場狀況，交易情況（處置方式、交易批量、交易時間、交易動機(jī)等）。交易案例樣本比較多時，可以通過統(tǒng)計分析方法確定主要比較因素，剔除影響較弱的因素。c）在確定主要的影響因素后，根據(jù)各影響因素對債權(quán)回收價值影響的大小設(shè)立不同的標(biāo)準(zhǔn)分值，每個因素再根據(jù)實際情況進(jìn)行分類，明確調(diào)整分值。表11 交易案例比較法因素調(diào)整參數(shù)表例（僅供參考，分類、分值視實際重要程度及影響而定）因素項目分類標(biāo)準(zhǔn)分值調(diào)整分值貸款時間年度10每早晚一年減、加0.5分本息結(jié)構(gòu)利息占本金的百分比10每降升5個百分點加、減1分剝離狀態(tài)1.呆滯或可疑2.呆賬或損失101類計10分、2類計

46、2分所屬行業(yè)1.紡織、機(jī)械、電子、礦冶、制藥 2.建材、化工、建筑、修理、運輸 3.商業(yè)、物資、外貿(mào)、餐飲、其他 4.農(nóng)業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)、漁業(yè)5從14檔每差別一檔減0.5分企業(yè)性質(zhì)1.國有 2.集體 3.合資 4.私營7從14檔每差別一檔減1分企業(yè)規(guī)模1.大型 2.中型 3.小型7從13檔每差別一檔減1分目前經(jīng)營狀況1.自營 2.出租 3.改制 4.關(guān)停6從14檔每差別一檔減1分歷史信用狀況1.差 2.較差 3.極差5從13檔每差別一檔減2分所處地域1.中心城市 2.縣城 3.鄉(xiāng)鎮(zhèn) 4.農(nóng)村10從14檔每差別一檔減1分不良債權(quán)市場情況1.發(fā)育 2.一般 3.不發(fā)育 4.極不發(fā)育10從14檔每差別一檔減1分交易批量1.單個 2.打包5級差2分交易時間年度10每早一年加2分交易動機(jī)1.自用、抵債 2.追索、再轉(zhuǎn)讓5級差1分合計100d）對可比案例及待估債權(quán)各影響因素準(zhǔn)確歸類，對各影響因素進(jìn)行定量分析，在假設(shè)待估債權(quán)得分為100分的情況下，確定可比案例分值。e）計算待估債權(quán)回收比例根據(jù)可比案例與待估債權(quán)的相似程