盤(pán)錦麗景湖畔住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、盤(pán)山麗景灣住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱(chēng)：盤(pán)山麗景灣住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目；建設(shè)單位：盤(pán)錦金馬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司盤(pán)山縣分公司；建設(shè)地址：盤(pán)山新縣城縣政府東側(cè)；建設(shè)內(nèi)容：會(huì)展中心、住宅樓、小區(qū)公園及公共設(shè)施；規(guī)劃用地面積：134249.5 m2；總建筑面積 ：185880 m2；地上建筑面積：180880 m2；地下建筑面積： 5000 m2；容 積 率：1.38；建 筑 密 度：20.2%項(xiàng) 目總投 資：34955萬(wàn)元；銷(xiāo) 售 收 入：52046萬(wàn)元；利 潤(rùn) 總 額：12428萬(wàn)元；投資利潤(rùn)率 ：35.55%；投資利稅率 ：43%。第一章 總論1.1項(xiàng)目實(shí)施背景與依據(jù)盤(pán)錦市是1984

2、年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立的地級(jí)市，隸屬遼寧省。轄2個(gè)區(qū)、2個(gè)縣，即雙臺(tái)子區(qū)、興隆臺(tái)區(qū)、盤(pán)山縣、大洼縣。盤(pán)錦市位于遼寧省西南部，遼河三角洲中心地帶，東、東北鄰鞍山市轄區(qū)。東南隔大遼河與營(yíng)口市相望，西、西北鄰錦州市轄區(qū)，南臨渤海遼東灣。市區(qū)距省城沈陽(yáng)市155公里；西距錦州市102公里；南距營(yíng)口市65公里，鲅魚(yú)圈港146公里，大連港302公里；東距鞍山市98公里。地理坐標(biāo)為北緯40394127、東經(jīng)1212512231之間。總面積4 071平方公里，占遼寧省總面積的2.75%。盤(pán)錦大米聞名于國(guó)內(nèi)外，是盤(pán)錦市主要出口商品之一。盤(pán)錦市尚有2萬(wàn)多公頃土地可以開(kāi)墾利用，沿海灘涂逐年伸延，土地面積不斷增加。盤(pán)錦市地

3、下有豐富的石油、天然氣、井鹽、煤、硫等礦藏。2000年底，遼河油田累計(jì)探明石油儲(chǔ)量21億噸，天然氣1 784億立方米。中國(guó)第三大油田遼河油田坐落于此，已開(kāi)發(fā)建設(shè)32個(gè)油氣田，已建成興隆臺(tái)、曙光、歡喜嶺、錦州、高升、沈陽(yáng)、茨榆坨等12個(gè)油氣生產(chǎn)單位。原油穩(wěn)定裝置處理能力600萬(wàn)噸/年。原油品類(lèi)有稀油、稠油和高凝油。年處理天然氣5.62億立方米，為石化工業(yè)提供了可靠的原料資源。盤(pán)錦市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)。2009年，全地區(qū)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)685億元，是2004年的1.8倍，2008年開(kāi)始駛?cè)雰晌粩?shù)增長(zhǎng)的快車(chē)道；財(cái)政一般預(yù)算收入增長(zhǎng)24.4%，達(dá)到43.4億元，是2004年的2.3倍；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資

4、增長(zhǎng)47.9%，達(dá)到543億元，是2004年的3.6倍。萬(wàn)元生產(chǎn)總值綜合能耗比“十五”期末下降21.7%，主要污染物排放實(shí)現(xiàn)控制目標(biāo)。縣區(qū)經(jīng)濟(jì)競(jìng)相崛起，生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)27.5%，高于全市19個(gè)百分點(diǎn)。 盤(pán)錦市抓住機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)沿海發(fā)展的重大突破，拉開(kāi)了盤(pán)錦從遼河時(shí)代走向海洋時(shí)代的宏大序幕。對(duì)沿海開(kāi)發(fā)開(kāi)放具有決定性意義的盤(pán)錦億噸海港建設(shè)取得重要進(jìn)展，依港興區(qū)的開(kāi)發(fā)框架加快形成。遼濱沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)在荒灘上拔地而起，填海造地、道路、水系等基礎(chǔ)工程形成支撐，139個(gè)重大項(xiàng)目進(jìn)駐發(fā)展，2009年完成投資120億元、累計(jì)達(dá)到177億元，開(kāi)始進(jìn)入產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目加速聚集的新階段。石油裝備制造基地被列入省沿海開(kāi)發(fā)開(kāi)放重點(diǎn)支

5、持區(qū)域和國(guó)家火炬計(jì)劃特色產(chǎn)業(yè)基地。盤(pán)錦高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、盤(pán)山新材料產(chǎn)業(yè)園、雙臺(tái)子塑料產(chǎn)業(yè)園等成為新的亮點(diǎn)。對(duì)外開(kāi)放水平顯著提高。我們以主題概念推銷(xiāo)盤(pán)錦，以集群招商壯大產(chǎn)業(yè)，濕地旅游周、石油裝備制造博覽會(huì)等走上世界舞臺(tái)，新加坡益海嘉里、香港華潤(rùn)等一大批知名企業(yè)落戶盤(pán)錦。累計(jì)實(shí)際利用外資4.7億美元，年均增長(zhǎng)64.9%；引進(jìn)域外資金493億元，年均增長(zhǎng)218%。2009年外貿(mào)出口達(dá)到2.8億美元，是2004年的1.9倍。口岸建設(shè)得到加強(qiáng)，港口吞吐量由50萬(wàn)噸增加到300萬(wàn)噸，集裝箱突破1萬(wàn)標(biāo)箱。 以開(kāi)放促改革、促發(fā)展、促轉(zhuǎn)型的格局初步形成。國(guó)有企業(yè)戰(zhàn)略性重組和產(chǎn)權(quán)制度改革取得重大進(jìn)展，中油遼河油區(qū)、

6、華錦集團(tuán)等企業(yè)加快發(fā)展。行政審批電子監(jiān)察系統(tǒng)在全省率先開(kāi)通，取消、調(diào)整和下放市級(jí)審批項(xiàng)目808項(xiàng)。公共服務(wù)、投融資、要素市場(chǎng)等改革向縱深推進(jìn)，政府機(jī)構(gòu)、醫(yī)藥衛(wèi)生體制和農(nóng)村綜合改革全面啟動(dòng)。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)占全市比重由22.4%提高到45.6%，牽動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的生力軍作用更加突出。 盤(pán)錦市城鄉(xiāng)面貌明顯變化、基礎(chǔ)設(shè)施向現(xiàn)代化快速提升。從戰(zhàn)略高度謀劃和推進(jìn)基礎(chǔ)建設(shè)，5年來(lái)累計(jì)完成投資214.3億元。疏港鐵路、盤(pán)營(yíng)客運(yùn)專(zhuān)線和阜盤(pán)高速公路破土動(dòng)工，濱海大道、盤(pán)營(yíng)線拓寬改造等主體工程完工，百平方公里公路密度由51.3公里提高到81.7公里，盤(pán)錦正加快向交通樞紐城市邁進(jìn)。大伙房水庫(kù)輸水一期工程完工，病險(xiǎn)水庫(kù)除險(xiǎn)加固取

7、得階段性成果，華潤(rùn)城市熱電、華能風(fēng)電等項(xiàng)目進(jìn)展順利，基礎(chǔ)設(shè)施支撐發(fā)展的作用進(jìn)一步增強(qiáng)。城市建設(shè)和管理水平顯著提高。建設(shè)改造中華路、雙興路、公園大街等城市道路45條，遼河城市段形成景觀，遼河美術(shù)館、湖濱公園等區(qū)塊展現(xiàn)了發(fā)展新形象，城市環(huán)境質(zhì)量和宜居水平明顯提升。加大規(guī)劃執(zhí)行力度，持續(xù)推進(jìn)亮化綠化、市容整治和違建拆除，土地征拆工作逐步走向法制化、規(guī)范化。我市躋身全國(guó)創(chuàng)建文明城市工作先進(jìn)市和省級(jí)園林城市行列，2009年城市公共文明指數(shù)在全國(guó)114個(gè)城市評(píng)選中名列第11位，位居?xùn)|北三省第1名。 農(nóng)村生產(chǎn)生活條件明顯改觀。各級(jí)財(cái)政累計(jì)投入新農(nóng)村建設(shè)資金126億元。提前三年在全省率先實(shí)現(xiàn)村村通油路。綠化整

8、治村屯360個(gè)，沼氣和秸稈氣化工程受益農(nóng)村人口2.1萬(wàn)人。建成農(nóng)村九年一貫制學(xué)校31所。實(shí)現(xiàn)農(nóng)村有線電視“村村通”。推進(jìn)“萬(wàn)村千鄉(xiāng)市場(chǎng)工程”，新建、改造農(nóng)家店965家。縣城和小城鎮(zhèn)建設(shè)進(jìn)程加快，縣域城鎮(zhèn)化率達(dá)到32%。 生態(tài)盤(pán)錦建設(shè)扎實(shí)推進(jìn)。建成污水處理廠5座，日處理能力達(dá)到32萬(wàn)噸。遼河流域治理成效顯著，城市垃圾填埋場(chǎng)、螃蟹溝綜合整治等工程投入使用，遼河流域盤(pán)錦段連續(xù)八年保持出境水質(zhì)優(yōu)于入境水質(zhì)，濕地生態(tài)環(huán)境得到有效保護(hù)。城市空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良率達(dá)到95.1%。有林面積增加到26萬(wàn)畝。集約節(jié)約利用土地取得積極成效，耕地連續(xù)十年占補(bǔ)平衡。 盤(pán)錦市民生質(zhì)量持續(xù)改善、人民生活向全面小康闊步前進(jìn)。2009

9、年，城市居民人均可支配收入18500元，農(nóng)民人均純收入9000元，分別比2004年增加8991元和4370元。社會(huì)消費(fèi)品零售總額年均增長(zhǎng)17.3%，達(dá)到156.9億元。盤(pán)錦建筑業(yè)生產(chǎn)持續(xù)發(fā)展，經(jīng)營(yíng)效益穩(wěn)步提高。全年100戶具有建筑業(yè)資質(zhì)等級(jí)的總承包和專(zhuān)業(yè)承包建筑企業(yè)共簽訂工程合同額85億元，實(shí)際施工的房屋建筑面積66萬(wàn)平方米。全員勞動(dòng)生產(chǎn)率163 272元/人，比上年增長(zhǎng)10.6%；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)1.1億元。盤(pán)錦市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)。全年商品房屋施工面積72萬(wàn)平方米；竣工面積32萬(wàn)平方米。商品房屋銷(xiāo)售面積32萬(wàn)平方米，其中銷(xiāo)售給個(gè)人32萬(wàn)平方米。商品房銷(xiāo)售額6.4億元。年末全市商品房屋空置面積9.2萬(wàn)平方

10、米。2009年全年全社會(huì)建筑業(yè)增加值24.8億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)7.2%。全市具有資質(zhì)等級(jí)的總承包和專(zhuān)業(yè)承包建筑業(yè)企業(yè)完成建筑業(yè)總產(chǎn)值89.7億元，竣工產(chǎn)值61.7億元，房屋施工面積129萬(wàn)平方米。 2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資19.7億元，比上年增長(zhǎng)51.5%。其中，商品住宅投資14.8億元，增長(zhǎng)22.3%。商品房竣工面積49.4萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)14.8%。商品房銷(xiāo)售額9.5億元。其中，住宅銷(xiāo)售額8.9億元，所占比重為94.7%。2009年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資270.2億元，比上年增長(zhǎng)34.3%。其中，城鎮(zhèn)投資248億元，增長(zhǎng)34.4%；農(nóng)村投資22.2億元，增長(zhǎng)32.8%。 全市7個(gè)特

11、色園區(qū)，完成投資32.1億元，比上年增長(zhǎng)1.1倍；開(kāi)工建設(shè)項(xiàng)目167個(gè)，比上年增長(zhǎng)41.5%，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施投資9.5億元。 全市計(jì)劃總投資500萬(wàn)元以上重點(diǎn)項(xiàng)目382個(gè)，完成投資246.7億元；超億元以上建設(shè)項(xiàng)目29個(gè)，完成投資188.2億元。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資1.8億元，增長(zhǎng)43.8%；第二產(chǎn)業(yè)投資189.4億元，增長(zhǎng)25%；第三產(chǎn)業(yè)投資56.8億元，增長(zhǎng)76.7%。2008年末城市污水處理廠日處理能力達(dá)10萬(wàn)立方米，污水處理率達(dá)到35.97%。集中供熱面積1355萬(wàn)平方米。建成區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到37.79%。近年來(lái)盤(pán)山縣審時(shí)度勢(shì)，以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局，將構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的要求貫穿

12、始終，圍繞“農(nóng)業(yè)富民、工業(yè)強(qiáng)縣、生態(tài)立縣”發(fā)展目標(biāo)，實(shí)施工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)化、生態(tài)化四大戰(zhàn)略。按照一個(gè)加快，兩個(gè)提高，三個(gè)開(kāi)發(fā)，六個(gè)突破的要求，完善一城、五區(qū)、一帶三個(gè)布局，突出經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、生態(tài)縣建設(shè)，社會(huì)事業(yè)全面發(fā)展及人民生活水平全面提高五個(gè)重點(diǎn)，將盤(pán)山推上了一個(gè)新的起點(diǎn)。盤(pán)山縣新縣城基礎(chǔ)設(shè)施投資全面鋪開(kāi)。上半年，新縣城開(kāi)工項(xiàng)目15個(gè)，完成投資1.1億元，同比增長(zhǎng)95%。其中，投資8200萬(wàn)元主要用于曙光路、府東北路北段、跨溝盤(pán)運(yùn)河橋、溝盤(pán)運(yùn)河景觀帶等建設(shè)；投資1.5億元用于污水處理廠及供電、供暖、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；投資1億元用于建設(shè)建筑面積2.4萬(wàn)平方米的縣級(jí)醫(yī)院、九年一貫制學(xué)

13、校等，目前項(xiàng)目已開(kāi)工。小城鎮(zhèn)重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)突出便民、為民。上半年，9個(gè)建制鎮(zhèn)重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目16項(xiàng)，累計(jì)投資1500萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)90%。其中新修柏油路20公里，投資1025萬(wàn)元；新修砂石路52公里，投資150萬(wàn)元；投資120萬(wàn)元新修暗排2公里、明排3公里；投資50萬(wàn)元新安裝路燈120盞；投資400萬(wàn)元改造自來(lái)水管線20公里重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，不僅極大地改善了人民群眾的生活條件，符合了民心民意，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展儲(chǔ)備了豐厚的能源，特別是在項(xiàng)目建設(shè)上表現(xiàn)尤為突出。項(xiàng)目層次高。完善的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)使國(guó)內(nèi)外大集團(tuán)、大企業(yè)、大項(xiàng)目樂(lè)于落戶。上海杰事杰、成都康泰等企業(yè)就是典型代表。項(xiàng)目體量大。上半年開(kāi)工建設(shè)的投

14、資超千萬(wàn)元的120個(gè)項(xiàng)目中，超億元的19個(gè)。項(xiàng)目形成的優(yōu)勢(shì)特色產(chǎn)業(yè)鮮明。振興生態(tài)造紙、新材料等具有明顯地方特色的產(chǎn)業(yè)迅速興起，優(yōu)質(zhì)特色農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)加工和交易前景可觀。項(xiàng)目推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)作用明顯。通過(guò)大項(xiàng)目建設(shè)推進(jìn)產(chǎn)業(yè)水平提升，一改變過(guò)去小打小鬧、低水平粗放式的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，引進(jìn)吸收一批帶動(dòng)力強(qiáng)的大項(xiàng)目、好項(xiàng)目，推進(jìn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，使更多的二、三產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地生根。完善的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使盤(pán)山變成了一個(gè)“大磁場(chǎng)”，吸引了企業(yè)和資本的強(qiáng)勢(shì)注入，它所衍生出來(lái)的“乘數(shù)效應(yīng)”將使盤(pán)山經(jīng)濟(jì)迅速騰飛。1.2承建單位概況盤(pán)錦金馬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2000年，注冊(cè)資本1000萬(wàn)元，隸屬于遼寧遼河油田恒

15、泰利實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司。坐落在盤(pán)錦市興隆臺(tái)區(qū)渤海路，具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)三級(jí)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售、房屋租賃等業(yè)務(wù)，具有專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱(chēng)人員13人，年開(kāi)發(fā)能力5萬(wàn)平方米。近年來(lái)，公司在董事長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)下，通力合作，相互協(xié)調(diào)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向、以開(kāi)發(fā)為重點(diǎn)，以經(jīng)營(yíng)為龍頭，以質(zhì)量為根本，初步形成了一個(gè)積極上進(jìn)、勇于開(kāi)拓的企業(yè)團(tuán)隊(duì)。2002年，公司被評(píng)為遼寧社會(huì)信賴房地產(chǎn)企業(yè)。公司堅(jiān)持“以人為本”的發(fā)展理念，力爭(zhēng)為住戶創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美、安全、舒適、方便、文明和具有較高文化品位的生活環(huán)境。由公司開(kāi)發(fā)的興油小區(qū)及綜合開(kāi)發(fā)興油小區(qū)等項(xiàng)目開(kāi)發(fā)房屋達(dá)10萬(wàn)平方米。工程合格率100%，優(yōu)良率20%，用戶滿意度達(dá)到100%。其

16、中興油南區(qū)1#樓等工程榮獲遼寧省優(yōu)質(zhì)主體結(jié)構(gòu)工程稱(chēng)號(hào)。公司近兩年來(lái)取得的業(yè)績(jī)有，2008年綜合開(kāi)發(fā)興油小區(qū)住宅，建住宅樓7棟，其中4棟高層，共建筑面積為4.6萬(wàn)平方米，該工程獲得了盤(pán)錦市建設(shè)工程遼河杯市優(yōu)質(zhì)工程的稱(chēng)號(hào)。2009年開(kāi)發(fā)的歡喜嶺新區(qū)住宅樓工程，共建住宅樓10棟，建筑面積4.65萬(wàn)平方米，投資7000萬(wàn)，其中住房400套，車(chē)庫(kù)161個(gè)，該工程將于2010年九月初竣工。2010年，擬開(kāi)發(fā)環(huán)境優(yōu)美、品味典尚、設(shè)施功能配套的盤(pán)山麗景灣住宅小區(qū)。公司將秉承以往的優(yōu)良作風(fēng)，堅(jiān)持以人為本、創(chuàng)造精品、追求卓越、奉獻(xiàn)社會(huì)的經(jīng)營(yíng)理念，繼續(xù)為盤(pán)錦市的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。公司竭誠(chéng)與社會(huì)各界攜手并進(jìn)、共謀發(fā)展，同

17、創(chuàng)美好未來(lái)。1.3編制依據(jù)與研究范圍1.3.1 編制依據(jù)中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法城市用地分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)(g b137-90)城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范(gb50220 -95)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范(gb50180 -93)【房產(chǎn)】產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2007）盤(pán)錦市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范gb505002003遼寧省建筑工程計(jì)價(jià)定額（2008）建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）建設(shè)盤(pán)錦盤(pán)山麗景湖畔住宅小區(qū)項(xiàng)目建議書(shū)1.3.2 研究范圍項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析、市場(chǎng)分析；建設(shè)條件分析、工程進(jìn)度安排；確定建設(shè)規(guī)模和總體功能、設(shè)計(jì)

18、施工方案；消防、環(huán)保和衛(wèi)生方案；投資估算與資金籌措；財(cái)務(wù)效益分析，結(jié)論與建議。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性、技術(shù)的可行性和經(jīng)濟(jì)的合理性的綜合評(píng)價(jià)，為政府有關(guān)部門(mén)審批項(xiàng)目、建設(shè)單位進(jìn)行投資決策和金融機(jī)構(gòu)貸款決策提供比較可靠的依據(jù)。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性2.1城鄉(xiāng)一體化發(fā)展新格局的需要 盤(pán)錦市政府統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展布局。結(jié)合第三輪總規(guī)修編，編制完成覆蓋城鄉(xiāng)的總體規(guī)劃，認(rèn)真做好主體功能區(qū)、土地利用等規(guī)劃工作，科學(xué)布局和定位重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，落實(shí)城鎮(zhèn)化支撐節(jié)點(diǎn)。探索實(shí)施行政區(qū)劃調(diào)整，合理劃定縣區(qū)發(fā)展空間。規(guī)劃建設(shè)一批功能定位清晰的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，鮮明地樹(shù)起產(chǎn)業(yè)形象，推動(dòng)企業(yè)向園區(qū)集中、園區(qū)向城鎮(zhèn)集中、勞動(dòng)力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，

19、促進(jìn)城鎮(zhèn)化與工業(yè)化良性互動(dòng)。規(guī)劃形成樞紐型、網(wǎng)絡(luò)化、功能性基礎(chǔ)設(shè)施體系。依托道路主干線、油田采油區(qū)以及中心鎮(zhèn)，加快合鄉(xiāng)并鎮(zhèn)和城鎮(zhèn)整合步伐，形成多點(diǎn)支撐的一體化發(fā)展空間格局。進(jìn)一步加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程。創(chuàng)造有利于縮小城鄉(xiāng)差距的物質(zhì)基礎(chǔ)和體制條件，完善城市功能，推動(dòng)內(nèi)涵式發(fā)展，增強(qiáng)綜合承載力，不斷提高城鎮(zhèn)化水平。加快主城區(qū)“退二進(jìn)三”步伐，把主城區(qū)改造與特色街區(qū)建設(shè)、服務(wù)業(yè)發(fā)展結(jié)合起來(lái)，優(yōu)化城區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。下放權(quán)力，明確區(qū)級(jí)責(zé)任，形成兩級(jí)政府三級(jí)管理的體制。推進(jìn)城鄉(xiāng)網(wǎng)格化管理，提高城鄉(xiāng)管理水平。支持盤(pán)山新縣城建設(shè)和大洼縣城改造提升。大力推進(jìn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，搞好土地增減掛鉤，啟動(dòng)村屯整體改造試點(diǎn)，以鐵東

20、、城北小區(qū)和小六隊(duì)、小郭等區(qū)域?yàn)橹攸c(diǎn)，加快城鄉(xiāng)結(jié)合部、城市平房區(qū)、危舊房及城中村改造，全年改造面積200萬(wàn)平方米以上。加大遼河、一統(tǒng)河、六零河等整治綠化力度，推進(jìn)濕地生態(tài)工程，全年完成造林綠化6萬(wàn)畝。建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的基礎(chǔ)設(shè)施體系。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、資源配置和生態(tài)環(huán)境保護(hù)，統(tǒng)籌建設(shè)水電路、公交、信息等基礎(chǔ)設(shè)施，重點(diǎn)抓好80個(gè)建設(shè)項(xiàng)目。推進(jìn)疏港鐵路、盤(pán)營(yíng)客專(zhuān)等項(xiàng)目加快進(jìn)度，開(kāi)工建設(shè)沈盤(pán)貨運(yùn)鐵路，完成盤(pán)營(yíng)線、新港路、中華路、中新線、泰山路、西外環(huán)、興于快速干道等296公里公路工程，做好沈盤(pán)城際鐵路和城市輕軌前期工作。加快大伙房水庫(kù)輸水工程二期、華潤(rùn)城市熱電、500千伏鶴鄉(xiāng)變電站等項(xiàng)目建設(shè)步伐。啟動(dòng)

21、“數(shù)字盤(pán)錦”建設(shè)，加快交通、城管等信息資源開(kāi)發(fā)與應(yīng)用，爭(zhēng)取成為全省首座智能化交管城市。推進(jìn)建筑節(jié)能和城區(qū)集中供熱計(jì)量改造，提高污水垃圾處理率，落實(shí)減排措施，完成“十一五”節(jié)能減排任務(wù)。推進(jìn)城鄉(xiāng)公共服務(wù)均等化。統(tǒng)籌建立城鄉(xiāng)就學(xué)、就醫(yī)、就業(yè)、社保等公共服務(wù)體系，重點(diǎn)推進(jìn)優(yōu)質(zhì)社會(huì)事業(yè)資源向農(nóng)村延伸。促進(jìn)教育均衡發(fā)展，加快職業(yè)教育資源整合，爭(zhēng)取北方工業(yè)學(xué)校成為國(guó)家級(jí)（中職）示范校。抓好醫(yī)藥衛(wèi)生體制改革試點(diǎn)，加強(qiáng)公共衛(wèi)生服務(wù)體系建設(shè)，積極應(yīng)對(duì)重大公共衛(wèi)生事件。強(qiáng)化創(chuàng)業(yè)孵化、培訓(xùn)、指導(dǎo)和扶持“四位一體”的創(chuàng)業(yè)促進(jìn)機(jī)制，以創(chuàng)業(yè)帶動(dòng)就業(yè)。完善社會(huì)保障體系，擴(kuò)大社會(huì)保險(xiǎn)覆蓋面，確保各類(lèi)保險(xiǎn)金足額及時(shí)發(fā)放。繁榮文

22、化事業(yè)和產(chǎn)業(yè)，鼓勵(lì)引導(dǎo)社會(huì)資本投向公共文化服務(wù)領(lǐng)域，支持新聞出版、創(chuàng)意文化等發(fā)展。落實(shí)全民科學(xué)素質(zhì)行動(dòng)計(jì)劃綱要。建立人口與計(jì)劃生育工作新機(jī)制，不斷優(yōu)化人口結(jié)構(gòu)和素質(zhì)。推進(jìn)國(guó)防和民兵預(yù)備役建設(shè)，加強(qiáng)雙擁共建，妥善安置復(fù)轉(zhuǎn)軍人、隨軍家屬。搞好全國(guó)第六次人口普查。深化油地融合，全面做好民族宗教、防震減災(zāi)、婦女兒童、老齡慈善、殘疾人等工作。作為全省城鄉(xiāng)一體化綜合改革試驗(yàn)區(qū)，這是省委、省政府賦予盤(pán)錦的重大使命。我們要抓住機(jī)遇，大膽實(shí)踐，努力實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的率先突破。2.2社會(huì)保障和改善民生的需要盤(pán)錦市著力做好就業(yè)和社會(huì)保障工作。重點(diǎn)抓好12件實(shí)事，主要包括：培訓(xùn)失業(yè)待業(yè)人員4萬(wàn)人次，扶持1萬(wàn)人自主創(chuàng)

23、業(yè)，全年實(shí)名制就業(yè)5萬(wàn)人，轉(zhuǎn)移就業(yè)農(nóng)村富余勞動(dòng)力2萬(wàn)人，確保城鎮(zhèn)零就業(yè)家庭動(dòng)態(tài)為零。開(kāi)發(fā)公益性崗位700個(gè)，面向高校畢業(yè)生提供基層管理和公共服務(wù)崗位200個(gè)。啟動(dòng)新型農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)。城鎮(zhèn)企業(yè)退休人員養(yǎng)老金（月）人均提高107元。農(nóng)村低保（月）人均提高到276元。擴(kuò)大城鄉(xiāng)困難群眾二次醫(yī)療救助覆蓋面，提高在鄉(xiāng)復(fù)員軍人等優(yōu)撫對(duì)象待遇水平。建成市老年服務(wù)中心、兒童福利院和農(nóng)村常年病人托管中心，新建2所中心敬老院，改造2所高標(biāo)準(zhǔn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院。妥善解決失地農(nóng)民社會(huì)保障、戶籍等問(wèn)題。提高孤兒最低養(yǎng)育標(biāo)準(zhǔn)，機(jī)構(gòu)集中養(yǎng)育孤兒（月）人均提高333元，社會(huì)散居孤兒（月）人均提高593元。盤(pán)錦市著力解決上學(xué)難、看病難

24、、住房難問(wèn)題。重點(diǎn)抓好14件實(shí)事，主要包括：完善扶貧助學(xué)體系，保證每一名貧困家庭學(xué)生不因貧困失學(xué)。抓好校舍安全檢測(cè)改造和校車(chē)配備管理等工作。新建市第四完全中學(xué)和市實(shí)驗(yàn)幼兒園。新農(nóng)合人均籌資標(biāo)準(zhǔn)由100元提高到150元，報(bào)銷(xiāo)最高限額提高到4萬(wàn)元。建成市中心醫(yī)院，竣工2個(gè)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心新建項(xiàng)目。抓好農(nóng)村孕婦免費(fèi)住院分娩、貧困白內(nèi)障患者免費(fèi)救治等惠民項(xiàng)目。改造、新建農(nóng)村貧困戶土危房600戶。建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房8.5萬(wàn)平方米，新增廉租房948套。規(guī)范物業(yè)管理，建設(shè)10個(gè)物業(yè)管理示范小區(qū)。推進(jìn)集中供熱，城區(qū)、縣城集中供熱普及率達(dá)到98%以上。妥善解決歷史遺留的城區(qū)居民已住房屋房照辦理問(wèn)題。著力改善群眾生產(chǎn)

25、生活環(huán)境。重點(diǎn)抓好20件實(shí)事，主要包括：建成覆蓋城鄉(xiāng)的生活垃圾集中收集、運(yùn)輸和處理系統(tǒng)。綠化整治村屯300個(gè)，綠化棄管小區(qū)15萬(wàn)平方米，城區(qū)植樹(shù)25萬(wàn)株。實(shí)施農(nóng)村清潔和小康環(huán)保行動(dòng)，新建農(nóng)村戶用沼氣池1000個(gè)。搞好8萬(wàn)農(nóng)墾職工飲水工程改造。抓好農(nóng)村有線電視“屯屯通”，推進(jìn)城鄉(xiāng)廣播電視數(shù)字化。新建鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合文化站6個(gè)、農(nóng)家書(shū)屋148個(gè)。改造建設(shè)農(nóng)家店100家，新建農(nóng)資網(wǎng)點(diǎn)91家。改造、新建小街小巷68條，拆除違章建筑9.1萬(wàn)平方米，規(guī)劃建設(shè)公共停車(chē)場(chǎng)（位）3萬(wàn)平方米。改造提升湖濱和中興公園。完善城鄉(xiāng)公交線路和站點(diǎn)布局建設(shè)，更新公交車(chē)輛110臺(tái)，建立公交ic卡管理系統(tǒng)。開(kāi)辟公民因私出境綠色通道。開(kāi)

26、工建設(shè)市全民健身活動(dòng)中心和老干部活動(dòng)中心，建成市職工文體活動(dòng)中心。本項(xiàng)目建設(shè)符合盤(pán)錦市政府關(guān)于“著力解決上學(xué)難、看病難、住房難問(wèn)題”，“大力推進(jìn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，搞好土地增減掛鉤，啟動(dòng)村屯整體改造試點(diǎn)，以鐵東、城北小區(qū)和小六隊(duì)、小郭等區(qū)域?yàn)橹攸c(diǎn)，加快城鄉(xiāng)結(jié)合部、城市平房區(qū)、危舊房及城中村改造，全年改造面積200萬(wàn)平方米以上”的規(guī)劃。因此，該項(xiàng)目建設(shè)是十分必要的。第三章 市場(chǎng)分析3.1盤(pán)錦市總體環(huán)境分析遼寧省盤(pán)錦市是1984年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)建立的省轄市。位于遼河沖積平原的最南端，地理坐標(biāo)在北緯4041-4127，東經(jīng)12131-12228之間。西、北鄰錦州，東界鞍山，南臨渤海遼東灣。轄興隆臺(tái)、雙

27、臺(tái)子兩區(qū)和大洼、盤(pán)山兩縣。區(qū)域面積4071平方公里，總?cè)丝?20.8萬(wàn)。盤(pán)錦屬溫帶大陸性半濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，四委分明，年平均氣溫8.6，無(wú)霜期170天，年平均降雨量627毫米，年日照時(shí)間在2700小時(shí)以上。盤(pán)錦，地勢(shì)平坦，景觀獨(dú)特，資源豐富，可謂物華天寶，被稱(chēng)作美麗、富饒的遼河金三角。這里地下蘊(yùn)藏著豐富的石油和天然氣，油氣儲(chǔ)量占全國(guó)已探明的總儲(chǔ)量的10，是我國(guó)第三大油田-遼河油田所在地，也是全國(guó)最大、世界第四大特種油生產(chǎn)基地。境內(nèi)有連片水田、灘涂等資源，是遼寧省重要的商品糧、優(yōu)質(zhì)大米和水產(chǎn)品基地。3.1.1項(xiàng)目選址分析本項(xiàng)目選址在盤(pán)山新縣城府前大道北側(cè)，介于廣場(chǎng)東路和溝盤(pán)運(yùn)河之間、北臨府北一路。西

28、邊是盤(pán)山縣縣委縣政府所在地，是盤(pán)山縣政治、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的中心。項(xiàng)目建成后該住宅小區(qū)將成為盤(pán)錦市城鄉(xiāng)居民理想的生活區(qū)。3.1.2建設(shè)項(xiàng)目地理位置見(jiàn)下圖3.2 項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì)3.1.1 盤(pán)山縣城市建設(shè)及交通優(yōu)勢(shì)新縣城基礎(chǔ)設(shè)施投資全面鋪開(kāi)，投資8200萬(wàn)元主要用于曙光路、府東北路北段、跨溝盤(pán)運(yùn)河橋、溝盤(pán)運(yùn)河景觀帶等建設(shè)；投資1.5億元用于污水處理廠及供電、供暖、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；詳見(jiàn)下圖盤(pán)錦建市后下了大氣力，以國(guó)省干線為重點(diǎn)，城鎮(zhèn)出口為龍頭，大力發(fā)展縣鄉(xiāng)公路?，F(xiàn)在縣級(jí)以上公路總里程達(dá)到1419公里。高級(jí)、次高級(jí)路面所占總里程率居全省第一位；公路密度35.8公里/百平方公里，全省第2位。即將竣工的沈山（沈

29、陽(yáng)-山海關(guān)）高速公路通過(guò)境內(nèi)58.3公里；與沈大、京沈兩條高速公路相連接的盤(pán)海高速公路，通過(guò)境內(nèi)51.9公里，目前正在施工中；溝海鐵路橫貫盤(pán)錦境內(nèi)，正在修建的秦沈高速鐵路也從盤(pán)錦穿過(guò)。沿海沿河有碼頭54處，較大的碼頭有田莊臺(tái)碼頭和輸油碼頭，位于大遼河口的盤(pán)錦港已正式投入使用。盤(pán)錦沒(méi)有飛機(jī)場(chǎng)，但距四周幾大機(jī)場(chǎng)都很近，距錦州機(jī)場(chǎng)100公里，距沈陽(yáng)機(jī)場(chǎng)160公里，距大連機(jī)場(chǎng)300公里，距北京機(jī)場(chǎng)600公里?？梢哉f(shuō)，盤(pán)錦的交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)。3.2.2 知名度優(yōu)勢(shì)目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)由產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)階段跳躍到了品牌、知名度競(jìng)爭(zhēng)階段，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始重視依托品牌、知名度、物業(yè)等優(yōu)質(zhì)服務(wù)體系進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。盤(pán)

30、錦金馬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司自2000年成立以來(lái)，先后綜合開(kāi)發(fā)了興油小區(qū)住宅樓工程、歡喜嶺新區(qū)住宅樓工程等多項(xiàng)住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)。獲得了政府、社會(huì)、客戶的好評(píng)，有了一定的知名度。為盤(pán)錦市的知名企業(yè)，作為盤(pán)錦市知名商業(yè)品牌的吸引力，將吸引更多的客戶。這一優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在住宅小區(qū)的銷(xiāo)售與經(jīng)營(yíng)上。3.3盤(pán)錦市的房地產(chǎn)環(huán)境分析3.3.1 盤(pán)錦市房地產(chǎn)現(xiàn)狀2009年，盤(pán)錦市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量240萬(wàn)平方米。其中，住宅地產(chǎn)215萬(wàn)平方米，商業(yè)地產(chǎn)20萬(wàn)平方米,工業(yè)地產(chǎn)5萬(wàn)平方米。全年住宅地產(chǎn)新開(kāi)工面積170萬(wàn)平方米，竣工面積80萬(wàn)平方米。在建項(xiàng)目主要有紫苑名都、水木清華、日月興城、廣廈新城、藍(lán)色康橋、恒泰尚城、振雷花園小

31、區(qū)、錦湖小區(qū)、新宇酒店等項(xiàng)目。2009年計(jì)劃新開(kāi)工面積280萬(wàn)平方米，其中，住宅地產(chǎn)140萬(wàn)平方米，商業(yè)地產(chǎn)40萬(wàn)平方米，工業(yè)地產(chǎn)100萬(wàn)平方米。目前新建項(xiàng)目主要有長(zhǎng)湖新城、湖濱四季城二期、泰山新苑、鼎信佳苑、鐵西小區(qū)三期、圣凱家園、潤(rùn)城苑三期項(xiàng)目、晟華苑二期、秉耀工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目等。3.3.2 盤(pán)錦市房地產(chǎn)需求量狀況盤(pán)錦市每年商品樓需求量在200萬(wàn)平方米左右。一是城市區(qū)域新婚購(gòu)房需求。從近年統(tǒng)計(jì)結(jié)果看，每年新婚夫婦在5000對(duì)左右，新婚人員大多與父母分居，獨(dú)自購(gòu)買(mǎi)商品樓。按每對(duì)新婚人員購(gòu)買(mǎi)100平方米商品樓計(jì)算，需求約在50萬(wàn)平方米。二是油田職工由外圍遷入市區(qū)購(gòu)房需求。近年來(lái)，遼河油田職工退休后

32、有遷入市區(qū)居住愿望，需求量約30萬(wàn)平方米。三是舊房調(diào)新房需求。盤(pán)錦市每年因舊房調(diào)新房或小房調(diào)大房等因素，商品樓需求約40萬(wàn)平方米。四是被動(dòng)需求。每年因房屋拆遷，回遷安置等，需求量約50萬(wàn)平方米。五是其他需求。每年因外來(lái)人口遷入、農(nóng)轉(zhuǎn)非、投資等原因，形成的商品樓需求約30萬(wàn)平方米。3.3.2 盤(pán)錦市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)（1）雙臺(tái)子區(qū)：2005年平均價(jià)格1467元/ m2，較上年度漲幅20.75%。2006年平均價(jià)格1725元/ m2，較上年度漲幅17.59%。2007年平均價(jià)格2200元/ m2，較上年度漲幅27.53%。2008年平均價(jià)格2800元/ m2，較上年度漲幅27.27%。2009-201

33、0年平均價(jià)格3500元/ m2。（2）興隆臺(tái)區(qū)：2005年平均價(jià)格2051元/ m2，較上年度漲幅4.69%。2006年平均價(jià)格2285元/ m2，較上年度漲幅11.41%。2007年平均價(jià)格2800元/ m2，較上年度漲幅22.53%。2008年平均價(jià)格3200元/ m2，較上年度漲幅14.28%。2009-2010年平均價(jià)格為3500元/ m2。3.4市場(chǎng)定位與策略3.4.1目標(biāo)市場(chǎng)選擇(1)家庭現(xiàn)金儲(chǔ)蓄在30萬(wàn)元以上的家庭是投資者目標(biāo)市場(chǎng)；(2)單身白領(lǐng)階層；(3)結(jié)婚但無(wú)子女的兩人家庭；(4)地產(chǎn)投資者3.4.2市場(chǎng)定位以盤(pán)錦市的三口家庭、青年白領(lǐng)階層和投資者為銷(xiāo)售對(duì)象，將該項(xiàng)目打造成

34、引領(lǐng)健康、時(shí)尚、自由、現(xiàn)代生活方式的健康形象。同時(shí)以優(yōu)良的配套設(shè)施，絕佳的地理位置使該項(xiàng)目成為未來(lái)幾年內(nèi)的經(jīng)典樓盤(pán)，吸引投資者的目光。具體講有以下價(jià)值點(diǎn)：(1)健康、保健會(huì)所、咖啡廳等設(shè)施齊備。運(yùn)動(dòng)就在窗外，生活處處精彩；(2)時(shí)尚。網(wǎng)上銀行、證券、購(gòu)物，e時(shí)代時(shí)尚生活方式，都可以在小區(qū)內(nèi)輕松實(shí)現(xiàn)，真正做到soho式家庭辦公；3.4.3營(yíng)銷(xiāo)推廣策略(1)項(xiàng)目的銷(xiāo)售渠道為自主銷(xiāo)售，通過(guò)企業(yè)內(nèi)、外部培訓(xùn)，充分發(fā)揮現(xiàn)有銷(xiāo)售人員的潛力，提高銷(xiāo)售人員的能力和水平，使項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)工作有杰出表現(xiàn)。依據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度和銷(xiāo)售費(fèi)用計(jì)劃，不同時(shí)期選擇不同媒體組合運(yùn)用。 (2)實(shí)施概念營(yíng)銷(xiāo)，不僅營(yíng)銷(xiāo)本地產(chǎn)，而且營(yíng)銷(xiāo)小戶型公寓

35、概念和該項(xiàng)目的品牌形象。 (3)由于該項(xiàng)目地處辦公、生活區(qū)，且周邊自然環(huán)境好，租房需求大，因而建議在項(xiàng)目推廣初期將投資者作為首攻的目標(biāo)市場(chǎng)。 (4)戶型設(shè)計(jì)考慮小戶型住宅。 (5)小戶型的營(yíng)銷(xiāo)推廣應(yīng)采取針對(duì)性的促銷(xiāo)宣傳手段，選擇針對(duì)階層偏好的媒體，并針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)展開(kāi)勸說(shuō)投資的宣傳，避免大規(guī)模無(wú)效的促銷(xiāo)。第四章 小區(qū)規(guī)劃4.1小區(qū)現(xiàn)狀4.1.1地理位置盤(pán)山麗景灣住宅小區(qū)位于盤(pán)山縣政府至305國(guó)道段，南臨府前大道、北界府北一路，距京沈高速公路盤(pán)錦北站出口1km、鐵路貨運(yùn)太平站2km，區(qū)域位置優(yōu)越。4.1.2土地利用現(xiàn)狀園區(qū)規(guī)劃用地面積13.42公頃，現(xiàn)狀地勢(shì)平坦，用地類(lèi)別主要為現(xiàn)狀住宅和市政建設(shè)用

36、地。4.1.3道路交通現(xiàn)狀國(guó)道305是盤(pán)山新縣城對(duì)外交通聯(lián)系的主要道路，用地范圍內(nèi)的現(xiàn)狀道路為新縣城府前大道、規(guī)劃的內(nèi)環(huán)東路、府北一路。4.1.4現(xiàn)狀綜合評(píng)價(jià)盤(pán)山麗景灣住宅小區(qū)地處盤(pán)山縣政治、經(jīng)濟(jì)和文化活動(dòng)的中心，周邊商業(yè)氛圍濃郁、交通條件便利，有著明顯的位優(yōu)勢(shì)，是建設(shè)民生安居工程的宜居首選。4.1.5外部配套條件該項(xiàng)目周?chē)A(chǔ)設(shè)施達(dá)到七通，即通道路、上水、下水、電、煤氣、暖氣和通訊設(shè)施，所以，項(xiàng)目所需的外部配套條件已具備。優(yōu)勢(shì)分析：（1）良好的政策與機(jī)遇（2）便利的對(duì)外交通條件（3）商業(yè)氛圍濃郁（3）地勢(shì)平坦，易于開(kāi)發(fā)建設(shè)4.2規(guī)劃依據(jù)、原則與建設(shè)規(guī)模4.2.1規(guī)劃依據(jù)中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃

37、法城市規(guī)劃編制辦法建設(shè)部（2006年4月1日）城市規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范盤(pán)山縣總體規(guī)劃（20102020）4.2.2規(guī)劃原則（1）園區(qū)空間規(guī)劃布局堅(jiān)持科學(xué)定位，合理布局，功能完善，宜居頤養(yǎng)的原則。（2）園區(qū)的規(guī)劃結(jié)合城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益結(jié)合統(tǒng)一的可持續(xù)發(fā)展原則。（3）按照社會(huì)化服務(wù)、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)、合理布局的原則完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。（4）以人為本，強(qiáng)化生態(tài)意識(shí)，美化園區(qū)景觀，創(chuàng)建人性化、生態(tài)型的居住環(huán)境。4.2.3建設(shè)規(guī)模該項(xiàng)目是高、中、低層交錯(cuò)；公用設(shè)施、景觀、健身配套的現(xiàn)代化住宅小區(qū)。該項(xiàng)目占地面積134249.5 m2，總建筑面積153456 m2，其中地上建筑面積1

38、48456 m2；地下建筑面積5000 m2。居民總戶數(shù)1266戶。其中高層住宅樓10棟、720戶，中低層住宅樓28棟、546戶。配套設(shè)施：地下停車(chē)位285個(gè)、半地下停車(chē)位125個(gè)；展會(huì)會(huì)館4800 m2（2層）；帶狀公園（含健身設(shè)施） m2；小區(qū)道路面積 m2；小區(qū)路化面積 m2。小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)了人性化的不同需求，設(shè)計(jì)了高、中、低樓層；健身娛樂(lè)景觀公園；公用設(shè)施配套、滿足不同層次用戶需求。4.3用地規(guī)劃4.3.1 住宅用地規(guī)劃范圍內(nèi)的住宅用地總面積為24677m2，占規(guī)劃總用地的18.38，住宅用地的規(guī)劃集中體現(xiàn)集中性和“關(guān)聯(lián)性”的原則，根據(jù)整個(gè)住宅區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，每個(gè)地塊都保持了比較均

39、等的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。4.3.2 商業(yè)用地規(guī)劃范圍內(nèi)的會(huì)展中心用地面積為2400 m2，占規(guī)劃總用地的1.79，靠近府前大道、305國(guó)道地理環(huán)境優(yōu)越。4.3.3道路、綠化用地園區(qū)內(nèi)的綠化用地以住宅樓的間距綠化景點(diǎn)為主，以路邊綠化隔離帶為附，道路及防護(hù)綠地面積為107172.5 m2，占規(guī)劃總用地的79.83%。4.3.4 公園、健身用地 公園健身用地26800 m2（不在規(guī)劃用地范圍內(nèi)），左臨內(nèi)環(huán)東路、右浜溝盤(pán)運(yùn)河，為宜居養(yǎng)身提供了優(yōu)雅的環(huán)境。4.3.5規(guī)劃用地見(jiàn)下表表4-1 規(guī)劃用地構(gòu)成表 序號(hào)用地代碼用地類(lèi)別用地名稱(chēng)用地面積（公頃）比例(%)1 r31031住宅用地2.4718.4121032服務(wù)

40、設(shè)施0.24 1.7931033道路用地2.4218.004 1034綠 地8.29 61.80合 計(jì)合 計(jì)總用地13.42100.006g11 6011麗景灣公園2.68 另建4.4道路交通規(guī)劃4.4.1 對(duì)外交通小區(qū)主要依靠305國(guó)道和府前大道作為對(duì)外交通聯(lián)系道路。4.4.2道路網(wǎng)規(guī)劃道路交通是建設(shè)現(xiàn)代住宅小區(qū)的主要基礎(chǔ)設(shè)施，以現(xiàn)狀道路為基礎(chǔ)、以總體規(guī)劃中確定的城區(qū)主干路為網(wǎng)絡(luò)，建立棟與棟之間以方格網(wǎng)為主要特征的網(wǎng)絡(luò)骨架，形成有效、便捷、明確的交通系統(tǒng)。規(guī)劃道路用地占地2.42公頃，占規(guī)劃總用地的18。園區(qū)道路均為瀝青砼路面。進(jìn)小區(qū)主干路：園區(qū)環(huán)路道路紅線寬為12米；支路：為了實(shí)現(xiàn)住宅道路

41、網(wǎng)具備應(yīng)有的可達(dá)性，樓間縱橫均設(shè)有支路，規(guī)劃道路紅線寬度為9米。4.5綠地規(guī)劃麗景灣住宅小區(qū)綠地系統(tǒng)規(guī)劃體現(xiàn)“點(diǎn)、線、面”三個(gè)層次相結(jié)合的概念，注重路邊綠化與樓距空間相銜接，形成以“綠、路”為一體的綠化網(wǎng)絡(luò)。園區(qū)的綠化系統(tǒng)主要由路邊綠地和防護(hù)綠地構(gòu)成，注重住宅小區(qū)的生態(tài)環(huán)境建設(shè)。4.6空間景觀規(guī)劃按照創(chuàng)造格局清晰住宅小區(qū)景觀秩序與視覺(jué)聯(lián)系，保證空間界面的連續(xù)變化，注意內(nèi)外空間的交融和滲透等景觀設(shè)計(jì)原則，由標(biāo)志、節(jié)點(diǎn)、界面、區(qū)域、視線廊道等構(gòu)成的景觀體系。（1）景觀軸線：結(jié)合小區(qū)的道路規(guī)劃網(wǎng)，以及小區(qū)的樓群結(jié)構(gòu)，將結(jié)構(gòu)體系的“主軸線”構(gòu)筑成整個(gè)小區(qū)的景觀主軸線，創(chuàng)造連續(xù)不斷的景觀效應(yīng)。（2）景觀

42、節(jié)點(diǎn)：小區(qū)的景觀軸線上結(jié)合道路交叉口的設(shè)計(jì)布置多個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)，也成為每一種樓群的形象代表。（3）開(kāi)放空間：依據(jù)服務(wù)范圍、服務(wù)對(duì)象，采取不同尺度的開(kāi)敞空間。營(yíng)造人性化的游憩休閑環(huán)境。4.7土地使用強(qiáng)度控制土地使用強(qiáng)度得控制主要包括用地面積、容積率、建筑密度和綠地率等。（1）用地面積本項(xiàng)目規(guī)劃占地134249.5 m2，建筑面積27077m2，綠地面積82900 m2；（2）容積率容積率1.38；住宅區(qū)不小于1.2，符合相關(guān)強(qiáng)度控制標(biāo)準(zhǔn)。 （3）建筑密度建筑密度20.2%；住宅小區(qū)不小于20%，符合相關(guān)強(qiáng)度控制標(biāo)準(zhǔn)。（4）綠地率綠地率61.8%；住宅區(qū)30%，符合相關(guān)強(qiáng)度控制標(biāo)準(zhǔn)。第五章 項(xiàng)目實(shí)施方

43、案5.1小區(qū)地址選擇和建設(shè)條件5.1.1廠址自然地理概況盤(pán)山麗景灣住宅小區(qū)選址在盤(pán)山新縣城公安局北東側(cè)。園區(qū)規(guī)劃用地面積13.42公頃，現(xiàn)狀規(guī)劃區(qū)內(nèi)地勢(shì)平坦，用地類(lèi)別為現(xiàn)狀住宅和市政建設(shè)用地。5.1.2氣象資料（1）氣溫：平均氣溫8.3夏季最高平均氣溫28.2冬季最低平均氣溫15.7極端最高所溫35.2（2）風(fēng)向、主導(dǎo)風(fēng)向：冬季東北北（nne）夏季西南南（ssw）風(fēng)速：最大（地面上10m處10min統(tǒng)計(jì)數(shù)字）25.7m/s平均風(fēng)速：4.46m/s標(biāo)準(zhǔn)風(fēng)載：70kg/m2（3）降雨量：年平均降雨量616.6mm日最大降雨量142.2mm一次暴雨持續(xù)降雨量3天236.4mm5分鐘最大降雨量13mm

44、10分鐘最大降雨量22.8mm（4）降雪量：最大降雪厚度150mm雪荷載：35 kg/m2（5）濕度：年最熱月份平均相對(duì)濕度82%年最冷月份平均相對(duì)濕度54%年平均相對(duì)濕度70.5%（6）氣壓：年平均大氣壓1016.22毫巴最大氣壓1046.20毫巴最低氣壓983.30毫巴5.1.3工程水文地質(zhì)資料根據(jù)當(dāng)?shù)厮牡刭|(zhì)資料記載，土壤結(jié)構(gòu)為亞粘土、黃土和粉砂層，地耐力為110130mpa，海拔標(biāo)高為3.33.9m。5.2標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范gb500112001建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范建筑與建筑群體綜合布線系統(tǒng)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范110kv及以上送變電工程啟動(dòng)及竣工驗(yàn)收規(guī)范dl/t

45、7822001（參照?qǐng)?zhí)行）送變電工程質(zhì)量驗(yàn)收評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)及強(qiáng)制性條文實(shí)用手冊(cè)建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)gb503002001建筑電器工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范gb503032002公路地面工程工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及國(guó)家強(qiáng)制性條文混凝土結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范gb5020420025.3總圖布置根據(jù)該項(xiàng)目的建設(shè)條件，結(jié)合環(huán)保、衛(wèi)生、安全、消防運(yùn)輸及施工安裝等要求，進(jìn)行合理的總平面布置，并使其符合總體規(guī)劃的要求，總平面在保證安全距離的同時(shí)，力求緊湊，以節(jié)省用地和投資。重視經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益及環(huán)境效益。豎向布置與總平面布置結(jié)合考慮，場(chǎng)地標(biāo)高符合建設(shè)的要求，為居民生活和小區(qū)管理創(chuàng)造良好的條件。滿足場(chǎng)內(nèi)道路運(yùn)輸和人流疏

46、散的要求。建筑構(gòu)物及場(chǎng)地標(biāo)高和坡度要求既要有利于排水，又不受雨水沖刷，對(duì)自然地形加以充分利用和合理改造，以減少土石方量。建筑設(shè)計(jì)符合時(shí)代建筑風(fēng)格、具有鮮明的的品牌象征力和內(nèi)涵潛力。從建筑形態(tài)、外部形象、建筑材料的選用和顏色的搭配體現(xiàn)品牌特點(diǎn)。5.4工程設(shè)計(jì)5.4.1 建筑內(nèi)容該項(xiàng)目建筑內(nèi)容見(jiàn)下表表5-1 建筑構(gòu)物匯總表序 號(hào)項(xiàng) 目 名 稱(chēng)面積（m2）備 注1低層 39002層、5棟2中層91120 5層、23棟3高層 5759518層、6棟4高層 2346511層、4棟5會(huì)展中心 48002層6地下停車(chē)場(chǎng) 5000 地下和半地下合計(jì) 1858805.4.2建筑設(shè)計(jì)該項(xiàng)目嚴(yán)格遵照國(guó)家頒布的現(xiàn)行各

47、設(shè)計(jì)規(guī)范及盤(pán)錦市有關(guān)城市規(guī)劃，消防、交通要求，并按照設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)所確定的條件進(jìn)行設(shè)計(jì)。考慮城市景觀及區(qū)域內(nèi)已有的建筑風(fēng)格，發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，利用建筑造型、體量、顏色、創(chuàng)造出一個(gè)造型大方得體、簡(jiǎn)潔具有時(shí)代氣息的現(xiàn)代建筑新形象。本工程為一類(lèi)建筑，耐火等級(jí)為一級(jí)，采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，局部屋面采用鋼結(jié)構(gòu)屋架，抗震設(shè)計(jì)烈度為七度。5.4.3結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)1、住宅樓主體采用框架結(jié)構(gòu)，樓板、屋面采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土。墻體采用空心磚砌筑。內(nèi)墻仿瓷、外墻涂料、水泥麻灰地面，進(jìn)戶門(mén)為防盜門(mén)、內(nèi)門(mén)為裝飾木門(mén)，塑鋼窗。其余為用戶自行裝飾。2、會(huì)展中心歐式建筑、2層、層高4.2m,15016m、建筑面積4800，層高4.2m。主

48、體采用框架結(jié)構(gòu)，樓板采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土，屋頂采用鋼結(jié)構(gòu)屋架，墻體采用空心磚砌筑。內(nèi)墻面為乳膠漆、前墻面為陶瓷面磚、其余三面為彩涂料，塑鋼窗、歐式裝飾門(mén)，不銹鋼樓梯扶手，理石地面。3、公園借助溝盤(pán)運(yùn)河水系，構(gòu)建麗景灣公園，建筑面積26800m2,種植花草喬木、布置景點(diǎn)、游船垂釣、荷花魚(yú)塘、健身器材及場(chǎng)地，成為新縣城重要景點(diǎn)之一。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)基本參數(shù)：1、使用年限：本工程在正常維護(hù)情況下的設(shè)計(jì)使用年限為50年；2、安全等級(jí)：本工程結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)，結(jié)構(gòu)重要性系數(shù)r1.0；3、設(shè)防類(lèi)別：本工程的抗震設(shè)防類(lèi)別為乙類(lèi)；4、建筑場(chǎng)地：建筑場(chǎng)地類(lèi)別為類(lèi)，場(chǎng)地特征周期為0.400s；5、抗震設(shè)防：本工程的抗震設(shè)

49、防烈度為6度。設(shè)計(jì)地震分組為第二組，設(shè)計(jì)基本地震加速度為0.05g。結(jié)構(gòu)的阻尼比取0.05。據(jù)建筑抗震設(shè)防類(lèi)別調(diào)整后用于結(jié)構(gòu)抗震驗(yàn)算的烈度為6度；按建筑抗震設(shè)防類(lèi)別及場(chǎng)地類(lèi)別調(diào)整后用于確定抗震等級(jí)的烈度7度。6、抗震等級(jí)：本工程框架剪力墻結(jié)構(gòu)抗震等級(jí)二級(jí)；7、本工程框架采用平法配筋圖。5.5 公用工程5.5.1 給水系統(tǒng) 供水現(xiàn)狀：麗景灣住宅小區(qū)給水系統(tǒng)，來(lái)水經(jīng)dnl00管道接入小區(qū)給水管網(wǎng)，要求供水壓力0.45mpa，保證不間斷用水。高層設(shè)置變頻調(diào)速水泵供水，屋頂設(shè)置消防水箱。用水指標(biāo)：生活用水指標(biāo)：14lm2/ d公用設(shè)施用地用水指標(biāo)：3.8lm2/ d道路廣場(chǎng)用水刷地指標(biāo)：2.5lm2/

50、 d綠地用水指標(biāo)：2lm2/ d時(shí)變化系數(shù) ：l. 50建設(shè)方案： 根據(jù)上述參數(shù)資料，大興和新村最高日用水量為2600m3d；小時(shí)最高用水量為166m3h。 由新縣城供水管網(wǎng)接兩條dn150管線供水，當(dāng)其中一路管線發(fā)生事故時(shí)，另路管線仍能供給規(guī)劃區(qū)內(nèi)的用水。管網(wǎng)采用環(huán)狀和枝狀相結(jié)合的方式布置。5.5.2 排水工程規(guī)劃5.5.2.1 規(guī)劃依據(jù)與排水體制1規(guī)劃依據(jù)城市排水工程規(guī)劃規(guī)范（gb503182000）規(guī)劃區(qū)規(guī)劃標(biāo)高及用地布局要求盤(pán)山新縣城總體規(guī)劃2排水體制由于新縣城對(duì)污水和雨水排放實(shí)行分流制，因此，該小區(qū)亦采取雨水、污水分流排放體制。5.4.2.2 污水工程小區(qū)內(nèi)生活污水的排放率不超過(guò)用水

51、量的70%，污水最大排放量為0.182萬(wàn)m3/d。生活污水經(jīng)市政污水管網(wǎng)排入污水處理廠。5.4.2.3 雨水工程1雨水量計(jì)算采用盤(pán)錦市暴雨強(qiáng)度公式：1885.764（10.58gp）q= (t+8.719)0.711雨水管渠設(shè)計(jì)流量公式:q=qf式中：重現(xiàn)期 (年) p1，集水時(shí)間(分鐘) t徑流系數(shù) 0.45，匯水面積(公頃) f 2系統(tǒng)布置雨水管道沿道路布置坡度1，由各主干路布置雨水干管匯集各匯水面積的雨水，根據(jù)該區(qū)地形高差，設(shè)置雨水排放口，最終排入就近水體，管材采用鋼筋混凝土管。5.5.3電力工程5.4.3.1 設(shè)計(jì)依據(jù)城市電力規(guī)劃規(guī)范（gb/502931999）城市道路照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)新縣

52、城總體規(guī)劃5.5.3.2 用電負(fù)荷本項(xiàng)目用電負(fù)荷為一級(jí)負(fù)荷，在地下一層設(shè)置變配電室，變配電室采用高壓真空開(kāi)關(guān)柜，低壓抽屜式配電屏，操作電源采用硅整流鎘鎳電池組，作分合閘直流操作電源。采用電磁操作。斷電保護(hù)與計(jì)量進(jìn)線柜采用過(guò)電流保護(hù)，變壓器柜采用過(guò)電流過(guò)負(fù)荷保護(hù)。該工業(yè)區(qū)規(guī)劃用電總負(fù)荷3.77mw，考慮同時(shí)系數(shù)0.8，應(yīng)為3.02mw（詳見(jiàn)表）。表4-2 小區(qū)用電負(fù)荷預(yù)測(cè)表用地名稱(chēng)建筑面積（萬(wàn)）綜合用電指標(biāo)：w/用電量(mw)住宅小區(qū)178480203.57會(huì)展、車(chē)庫(kù)、亮化 19500100.20小 計(jì)3.77乘同時(shí)系數(shù)0.83.025.5.3.3系統(tǒng)布置園區(qū)有一條10千伏電力線，為本園區(qū)提供用

53、電需求。園區(qū)內(nèi)規(guī)劃10kv/0.3kv箱變1座為住宅區(qū)供電。該區(qū)內(nèi)電力線以地埋方式敷設(shè)。5.5.4道路照明道路照明應(yīng)符合：城市道路照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)城市道路設(shè)計(jì)規(guī)范的有關(guān)要求。道路照明設(shè)計(jì)應(yīng)根據(jù)道路性質(zhì)、夜間人流車(chē)輛集散活動(dòng)頻率、路面鋪裝材料以及綠化布置等情況，分別采用雙側(cè)對(duì)稱(chēng)布燈、周邊式布燈等常規(guī)照明或高桿燈照明。廣場(chǎng)通道、出入口與人群集中活動(dòng)區(qū)的照明水平及均勻度應(yīng)略高于與其銜接的道路。5.5.5供熱工程5.5.5.1建設(shè)原則經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會(huì)效益相統(tǒng)一，一次性全面規(guī)劃、建設(shè)和實(shí)施。結(jié)合小區(qū)實(shí)際，選擇合適的熱源、具有熱效率較高、經(jīng)濟(jì)環(huán)保等特點(diǎn)。選擇新縣城供熱公司向小區(qū)提供熱源，可滿足小區(qū)的供熱需求。5.5.5.2熱負(fù)荷估算 計(jì)算指標(biāo)，取用綜合熱指標(biāo)70wm2，容積系數(shù)取0.5，初步估算麗景灣小區(qū)區(qū)的熱負(fù)荷為6.5mw。5.5.5.3供熱方案由新縣城供熱公司供熱管線（2