房地產(chǎn)法律法規(guī)培訓

1、主講：吳楊婷吳楊婷 二O一O年八月 版權所有版權所有,未經(jīng)許可未經(jīng)許可,不得使用不得使用. 第二部分第二部分 房地產(chǎn)法律法規(guī)房地產(chǎn)法律法規(guī) 第三部分第三部分 房地產(chǎn)政策房地產(chǎn)政策 第一部分第一部分 法律基礎知識法律基礎知識 第第一部分一部分 法律基礎知識法律基礎知識 一、一、法律的基本分類法律的基本分類 民事法律民事法律 民事責任民事責任 調(diào)整平等主體之間的人身關系和財產(chǎn)關系的法律規(guī)范。調(diào)整平等主體之間的人身關系和財產(chǎn)關系的法律規(guī)范。 行政法律行政法律 行政責任行政責任 關于行政權利的授予、行使以及對行政權力進行監(jiān)督和對其關于行政權利的授予、行使以及對行政權力進行監(jiān)督和對其 后果予以補救的法律

2、規(guī)范。后果予以補救的法律規(guī)范。 刑事法律刑事法律 刑事責任刑事責任 一切關于犯罪、刑事責任和刑罰的法律規(guī)范。一切關于犯罪、刑事責任和刑罰的法律規(guī)范。 經(jīng)濟法經(jīng)濟法 國家干預、調(diào)控市場經(jīng)濟國家干預、調(diào)控市場經(jīng)濟 。 二、二、民事主體民事主體 自然人（年齡自然人（年齡+理智）理智） （1）完全民事行為能力）完全民事行為能力 十八周歲以上的公民十八周歲以上的公民 十六周歲以上不滿十八周十六周歲以上不滿十八周 歲的公民，以自己的勞動收歲的公民，以自己的勞動收 入為主要生活來源的入為主要生活來源的 （2）限制民事行為能力）限制民事行為能力 十周歲以上的未成年人十周歲以上的未成年人 不能完全辨認自己行為的

3、精神病人不能完全辨認自己行為的精神病人 （3）無民事行為能力）無民事行為能力 不滿十周歲的未成年人不滿十周歲的未成年人 不能辨認自己行為的精神病人不能辨認自己行為的精神病人 法人法人 其他組織其他組織 1 1、幾種合同類型、幾種合同類型 （1）買賣合同買賣合同 出賣人轉(zhuǎn)移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款出賣人轉(zhuǎn)移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款 的合同。的合同。 （2）借款合同借款合同 借款人向貸款人借款，到期返還借款并支付利息的合同。借款人向貸款人借款，到期返還借款并支付利息的合同。 （3）租賃合同租賃合同 出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租出租人將租賃物交付承租人

4、使用、收益，承租人支付租 金的合同。金的合同。 （4）居間合同居間合同 居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同 的媒介服務，委托人支付報酬的合同。的媒介服務，委托人支付報酬的合同。 三、三、合同的相關知識合同的相關知識 2 2、合同公證、合同鑒證、合同見證的區(qū)別、合同公證、合同鑒證、合同見證的區(qū)別 合同公證合同公證 指國家公證機關依法證明當事人之間簽訂的合同的真實性、指國家公證機關依法證明當事人之間簽訂的合同的真實性、 合法性的活動合法性的活動 合同鑒證合同鑒證 工商行政管理機關審查合同的真實性、合法性的一種監(jiān)督管工商行政管理機關審查合

5、同的真實性、合法性的一種監(jiān)督管 理制度。理制度。 （法律制度）（法律制度） “登記備案登記備案” 簽訂簽訂商品房買賣合同商品房買賣合同及及商品房預售合同商品房預售合同后需在房后需在房 地產(chǎn)交易中心登記備案（即為所稱之鑒證）。地產(chǎn)交易中心登記備案（即為所稱之鑒證）。 合同見證合同見證 合同雙方當事人以外的第三方（目前多為律師）對合同的真合同雙方當事人以外的第三方（目前多為律師）對合同的真 實性、合法性進行審查的活動。（一般證明作用）實性、合法性進行審查的活動。（一般證明作用） 3 3、合同的效力、合同的效力 （1）合同的成立）合同的成立 （2）合同的生效：成立的合同具有法律的拘束力。）合同的生效

6、：成立的合同具有法律的拘束力。 合同成立不等于合同生效合同成立不等于合同生效 （3）可變更可撤銷合同（）可變更可撤銷合同（1年內(nèi)申請）年內(nèi)申請） 重大誤解重大誤解 顯失公平顯失公平 欺詐、脅迫、乘人之危，不損害國家利益欺詐、脅迫、乘人之危，不損害國家利益 （4）無效合同）無效合同 欺詐、脅迫，損害國家利益欺詐、脅迫，損害國家利益 惡意串通，損害國家、集體或第三人利益惡意串通，損害國家、集體或第三人利益 以合法形式掩蓋非法目的以合法形式掩蓋非法目的 損害社會公共利益損害社會公共利益 違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定 4 4、合同責任法律問題、合同責任法律問題 違約責任

7、違約責任 締約過失責任締約過失責任 爭議的解決方式爭議的解決方式 訴訟、仲裁訴訟、仲裁 定金、訂金、押金、保證金、違約金定金、訂金、押金、保證金、違約金 “定金罰則定金罰則” 給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金 的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。 四、訴訟時效訴訟時效 1、普通訴訟時效：、普通訴訟時效：2年年 2、特別訴訟時效：、特別訴訟時效： 1年年：身體受到傷害要求賠償?shù)?；：身體受到傷害要求賠償?shù)模?出售質(zhì)量不合格的商品未聲明的；出售質(zhì)量不合格的商品未

8、聲明的； 延付或拒付租金的；延付或拒付租金的； 寄存財物被丟失或損毀的。寄存財物被丟失或損毀的。 4年年：國際貨物買賣合同和技術引進出口合同爭議：國際貨物買賣合同和技術引進出口合同爭議 3、權利的最長保護期限：、權利的最長保護期限：20年年 第二部分第二部分 房地產(chǎn)法律法規(guī)房地產(chǎn)法律法規(guī) 一、商品房預售的法律規(guī)定與司法實踐一、商品房預售的法律規(guī)定與司法實踐 1、商品房預售的條件商品房預售的條件 （1）申請人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照；）申請人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照； （2）已交付全部地價款，取得土地使用權證書；）已交付全部地價款，取得土地使用權證書； （3）持有）持有建設工

9、程規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證和和建設工程施工許可證建設工程施工許可證； （4）已確定施工進度和竣工交付使用時間；）已確定施工進度和竣工交付使用時間； （5）三層以下的商品房項目已完成基礎和結(jié)構工程；四層以上的商）三層以下的商品房項目已完成基礎和結(jié)構工程；四層以上的商 品房項目，有地下室工程的，已完成基礎和首層結(jié)構工程，無地下室工品房項目，有地下室工程的，已完成基礎和首層結(jié)構工程，無地下室工 程的，已完成基礎和四層結(jié)構工程；程的，已完成基礎和四層結(jié)構工程； ； （6）已在商業(yè)銀行設立商品房預售款專用帳戶、簽訂預售款監(jiān)管協(xié)）已在商業(yè)銀行設立商品房預售款專用帳戶、簽訂預售款監(jiān)管協(xié) 議；議； （7）

10、預售商品房項目及其土地使用權未設定他項權；）預售商品房項目及其土地使用權未設定他項權； （8）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。 2、商品房預售合同登記備案的法律效力商品房預售合同登記備案的法律效力 開發(fā)企業(yè)應當自簽約之日起開發(fā)企業(yè)應當自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門 辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。 登記備案不是商品房預售合同生效的條件。登記備案不是商品房預售合同生效的條件。 3、商品房預售后規(guī)劃、設計變更的爭議處理商品房預售后規(guī)劃、設計變更的爭議處理 預售人不得擅自變更已預售的商品房項目的設計；預售人不得擅自變

11、更已預售的商品房項目的設計； 對預售的商品房項目的結(jié)構型式、戶型、使用功能、使用面積和合同對預售的商品房項目的結(jié)構型式、戶型、使用功能、使用面積和合同 約定的其他事項的設計進行變更時，應當征得相關的預購人同意；約定的其他事項的設計進行變更時，應當征得相關的預購人同意； 預購人不同意變更，經(jīng)雙方協(xié)商達不成補償協(xié)議的，可以索取已交付預購人不同意變更，經(jīng)雙方協(xié)商達不成補償協(xié)議的，可以索取已交付 的商品房預售款本息，并可以依照合同約定追償預售人的違約金，合同的商品房預售款本息，并可以依照合同約定追償預售人的違約金，合同 沒有約定違約金的，可以依法追償已付預售款百分之十以上百分之二十沒有約定違約金的，可

12、以依法追償已付預售款百分之十以上百分之二十 以下違約金。以下違約金。 4、商品房認購書的相關法律問題商品房認購書的相關法律問題 （1） 理論上應當屬于預約合同。理論上應當屬于預約合同。 （2）司法實踐中，其法律意義在于約束認購雙方在約定時間內(nèi)）司法實踐中，其法律意義在于約束認購雙方在約定時間內(nèi) 對買賣合同的內(nèi)容進行誠信談判。對買賣合同的內(nèi)容進行誠信談判。 如因一方原因未能訂立商品房買賣合同，適用定金罰如因一方原因未能訂立商品房買賣合同，適用定金罰 則；如因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣則；如因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣 合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。合

13、同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。 二、商品房現(xiàn)售的法律分析二、商品房現(xiàn)售的法律分析 1、商品房現(xiàn)售的法律條件：商品房現(xiàn)售的法律條件： （1）企業(yè)開發(fā)資質(zhì)等級證書和營業(yè)執(zhí)照；）企業(yè)開發(fā)資質(zhì)等級證書和營業(yè)執(zhí)照； （2）持有建設工程規(guī)劃許可證和建設工程施工許可證；）持有建設工程規(guī)劃許可證和建設工程施工許可證； （3）土地使用權證書或合法土地文件；）土地使用權證書或合法土地文件； （4）舊城改造項目的，拆遷安置已經(jīng)落實的依據(jù)；）舊城改造項目的，拆遷安置已經(jīng)落實的依據(jù)； （5）竣工驗收證明；）竣工驗收證明； （6）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用）供水、供電、供熱、燃氣、

14、通訊等配套基礎設施具備交付使用 條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已 確定施工進度和交付日期；確定施工進度和交付日期； （7）物業(yè)管理方案已落實。）物業(yè)管理方案已落實。 2、商品房銷售的法律限制、商品房銷售的法律限制 不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房；不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房； 不得采取售后包租或變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。不得采取售后包租或變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。 不得轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)： 依法限制產(chǎn)權轉(zhuǎn)移的依法限制產(chǎn)權轉(zhuǎn)移的 權屬不清的權屬不清的 國有土

15、地使用權被依法收回的國有土地使用權被依法收回的 經(jīng)行政主管機關公告拆遷的房屋經(jīng)行政主管機關公告拆遷的房屋 其他其他 3、商品房銷售時出現(xiàn)面積誤差的處理、商品房銷售時出現(xiàn)面積誤差的處理 有約定的，從約定。有約定的，從約定。 沒有約定或約定不明確的，按下列原則處理：沒有約定或約定不明確的，按下列原則處理： （1）誤差比絕對值在）誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價格據(jù)實），按照合同約定的價格據(jù)實 結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持； （2）誤差比絕對值超出）誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款，買受人請求解除合同、返

16、還已付購房款 及利息的，應予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面及利息的，應予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面 積大于合同約定面積的，面積誤差比在積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含以內(nèi)（含3%）部分）部分 的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超過的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超過3%部部 分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小 于合同約定面積的，面積誤差比在于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含以內(nèi)（含3%）部分房價）部分房價 款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過款

17、及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價部分的房價 款由出賣人雙倍返還買受人。款由出賣人雙倍返還買受人。 三三 、預購商品房再轉(zhuǎn)讓（期房買賣）、預購商品房再轉(zhuǎn)讓（期房買賣） 2005年年4月月30日，七部委出臺日，七部委出臺關于做好穩(wěn)定住房價格工關于做好穩(wěn)定住房價格工 作的意見作的意見 規(guī)定：規(guī)定： 禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓。禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在在 預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產(chǎn)主管部預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產(chǎn)主管部 門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權申請人與登記備案

18、的預售合門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權申請人與登記備案的預售合 同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬 登記手續(xù)。實行實名制購房，推行商品房預銷售合同網(wǎng)上即時備案，登記手續(xù)。實行實名制購房，推行商品房預銷售合同網(wǎng)上即時備案， 防范私下交易行為。防范私下交易行為。 四、商品房買賣的貸款法律分析四、商品房買賣的貸款法律分析 1、商業(yè)貸款、商業(yè)貸款 貸款額為八成以下；貸款額為八成以下； 應提供房產(chǎn)作為抵押。應提供房產(chǎn)作為抵押。 2、住房公積金貸款的條件、貸款額、期限和限制、住房公積金貸款的條件、貸款額、期限和限制

19、 （1）條件：）條件：住房公積金繳存者，且連續(xù)繳存半年以上；賬戶最少有半年正常住房公積金繳存者，且連續(xù)繳存半年以上；賬戶最少有半年正常 匯繳的余額；匯繳的余額； 別墅、聯(lián)排別墅、單家獨戶式住宅及超過別墅、聯(lián)排別墅、單家獨戶式住宅及超過20年樓齡的不適用。年樓齡的不適用。 （2）貸款最高限額：）貸款最高限額： 35萬萬/人人 90萬萬/多人共同購買一套多人共同購買一套 7.5萬萬/車位車位 月還本付息額度不超過申請人收入（按申請人繳存公積金時申報的工資基數(shù)）月還本付息額度不超過申請人收入（按申請人繳存公積金時申報的工資基數(shù)） 的的50。 （3）首期付款比例：）首期付款比例： 不低于所購住房需交全

20、部價款不低于所購住房需交全部價款20%； 二套房貸的首付款不低于成交價的二套房貸的首付款不低于成交價的50。 （4）貸款期限：）貸款期限： 預售房貸款不超過預售房貸款不超過30年；現(xiàn)房、自建房貸款不超過年；現(xiàn)房、自建房貸款不超過20年年 可延長到法定退休年齡（男：可延長到法定退休年齡（男：60 歲，女：歲，女：55歲）后歲）后5年。年。 利率：利率： 3.33% (5年以下年以下) 3.87%（5年以上）年以上） （5）提取個人住房公積金的條件：）提取個人住房公積金的條件： a購買、建造、翻建、大修自住住房的購買、建造、翻建、大修自住住房的 ； b償還本人（含配偶）購買自住住房貸款本息的償還本

21、人（含配偶）購買自住住房貸款本息的 ； c租住住房租金超出家庭月收入租住住房租金超出家庭月收入30%的的 ； d戶口遷離本市或出境定居的戶口遷離本市或出境定居的 ； e完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關系的完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關系的 ； f享受最低生活保障的享受最低生活保障的 ； g本市戶口下崗失業(yè)人員，男滿本市戶口下崗失業(yè)人員，男滿45歲、女滿歲、女滿40的的 ； h離休、退休的離休、退休的 ； i死亡或被宣告死亡的死亡或被宣告死亡的 ； http:/ 3、貸款合同與商品房買賣合同的關系、貸款合同與商品房買賣合同的關系 有關聯(lián)，但從法律的角度上來講是兩個有關聯(lián)，但從法律的角度

22、上來講是兩個相互獨立相互獨立的合同。的合同。 商品房買賣合同商品房買賣合同 買受人和出賣人（開發(fā)商）買受人和出賣人（開發(fā)商） 借款合同借款合同 貸款人（買受人）和借款人（銀行）貸款人（買受人）和借款人（銀行） 五、商品房的交付使用及其質(zhì)量保證五、商品房的交付使用及其質(zhì)量保證 1、商品房的交付要求、商品房的交付要求 一般都在買賣合同中進行約定，有約定的按約定執(zhí)行。一般都在買賣合同中進行約定，有約定的按約定執(zhí)行。 按期將符合交付使用條件的房交付給購房人；按期將符合交付使用條件的房交付給購房人； 向購房人出示商品房竣工驗收合格的文件及房屋實測面積數(shù)據(jù)；向購房人出示商品房竣工驗收合格的文件及房屋實測面

23、積數(shù)據(jù)； 向購房人提供向購房人提供住宅質(zhì)量保證書住宅質(zhì)量保證書和和住宅使用說明書住宅使用說明書 通知購房人辦理入住手續(xù)并配合購房人查驗、接收房屋通知購房人辦理入住手續(xù)并配合購房人查驗、接收房屋 2、交付時應提供的文件、交付時應提供的文件 “一表三書一表三書”：竣工驗收備案表竣工驗收備案表 商品住宅質(zhì)量保證書商品住宅質(zhì)量保證書 商品住宅使用說明書商品住宅使用說明書 商品住宅交樓書商品住宅交樓書 3、逾期交付的法律后果、逾期交付的法律后果 有約定的，按約定。有約定的，按約定。 無約定的，則：無約定的，則： a、經(jīng)買受人催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未交樓的，買受人可以、經(jīng)買受人催告后在三個月的合理期

24、限內(nèi)仍未交樓的，買受人可以 要求要求解除合同解除合同。（三個月；一年內(nèi)）。（三個月；一年內(nèi)） b、按照有關主管部門公布或有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段、按照有關主管部門公布或有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段 同類同類房屋租金房屋租金標準確定標準確定違約金。違約金。 4、商品房的保修期限、商品房的保修期限 從房屋交付之日起計算。從房屋交付之日起計算。 保修期限：保修期限： 1) 地基基礎和主體結(jié)構在合理使用壽命年限內(nèi)承擔保修地基基礎和主體結(jié)構在合理使用壽命年限內(nèi)承擔保修;(50年年) 2)屋面防水屋面防水3年；年； 3) 墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下

25、室、管道滲漏1年；年； 4)墻面、頂棚抹灰層脫落墻面、頂棚抹灰層脫落1年；年； 5)地面空鼓開裂、大面積起砂地面空鼓開裂、大面積起砂1年；年； 6)門窗翹裂、五金件損壞門窗翹裂、五金件損壞1年；年； 7)管道堵塞管道堵塞2個月；個月； 8)供熱、供冷系統(tǒng)和設備供熱、供冷系統(tǒng)和設備1個采暖期或供冷期；個采暖期或供冷期； 9)衛(wèi)生潔具衛(wèi)生潔具1年；年； 10)燈具、電器開關燈具、電器開關6個月個月 5、交付的商品房存在暇疵的解決方法、交付的商品房存在暇疵的解決方法 （1）質(zhì)量暇疵）質(zhì)量暇疵 拒絕接受或解除合同。拒絕接受或解除合同。 經(jīng)核驗主體結(jié)構質(zhì)量不合格的，有權退房。經(jīng)核驗主體結(jié)構質(zhì)量不合格的，

26、有權退房。 （2）權利暇疵）權利暇疵：指交付的商品房上設定有抵押權等他項權利。：指交付的商品房上設定有抵押權等他項權利。 若開發(fā)商在出售時未明確告知房屋上設定有抵押權的，買受人可以若開發(fā)商在出售時未明確告知房屋上設定有抵押權的，買受人可以 拒絕接受房屋。拒絕接受房屋。 更進一步更進一步 買受人可請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣買受人可請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣 人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。 6、商品房銷售意外風險責任承擔、商品房銷售意外風險責任承擔 交付作為分界線。交付作為分界線。 交付使用前毀損、滅失的

27、風險由出賣方承擔；交付使用前毀損、滅失的風險由出賣方承擔； 交付使用后毀損、滅失的風險由買受方承擔。交付使用后毀損、滅失的風險由買受方承擔。 注：注： 因購房人自身原因，致使商品房未能按期交付的，在此期間發(fā)生的物因購房人自身原因，致使商品房未能按期交付的，在此期間發(fā)生的物 業(yè)管理費等費用應由購房人承擔，商品房毀損、滅失的風險責任也由購業(yè)管理費等費用應由購房人承擔，商品房毀損、滅失的風險責任也由購 房人承擔。房人承擔。 六、商品房的專項維修基金六、商品房的專項維修基金 1、繳納標準、繳納標準: 2008年年2月月1日（含當日）后取得預售許可證的商品房首次繳存住日（含當日）后取得預售許可證的商品房

28、首次繳存住 宅專項維修資金的按以下比例：宅專項維修資金的按以下比例： 30元元-50元元/平方米平方米(中山標準）中山標準） 成交總額的成交總額的2%（貴陽標準）（貴陽標準） 2、專項維修基金的使用、專項維修基金的使用 屬業(yè)主所有。屬業(yè)主所有。 用于物業(yè)用于物業(yè)保修期滿后保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新 和改造。和改造。 保修期內(nèi)物業(yè)的維修，由建設單位承擔；保修期內(nèi)物業(yè)的維修，由建設單位承擔； 人為原因造成的房屋共用部位、共用設施設備損壞，維修費用由人為原因造成的房屋共用部位、共用設施設備損壞，維修費用由 責任人承擔，不得使用專項維修資金。

29、責任人承擔，不得使用專項維修資金。 共用部位和共用設施設備維修費用的分攤遵循共用部位和共用設施設備維修費用的分攤遵循“誰受益，誰負責誰受益，誰負責” 的原則。的原則。 物業(yè)公司和業(yè)主委員會應當合理分攤維修費用，并經(jīng)業(yè)主大會授物業(yè)公司和業(yè)主委員會應當合理分攤維修費用，并經(jīng)業(yè)主大會授 權業(yè)主委員會同意后，方可使用。權業(yè)主委員會同意后，方可使用。 七、商品房買賣轉(zhuǎn)移登記和權證辦理七、商品房買賣轉(zhuǎn)移登記和權證辦理 1、未經(jīng)登記不得對抗第三人和不發(fā)生所有權轉(zhuǎn)移、未經(jīng)登記不得對抗第三人和不發(fā)生所有權轉(zhuǎn)移 受法律保護的力度非常之弱。受法律保護的力度非常之弱。 容易出現(xiàn)出賣人再次將房屋賣出或別的可能。容易出現(xiàn)

30、出賣人再次將房屋賣出或別的可能。 第第9條條 不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效 力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。 第第14條條 不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯洸粍赢a(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯?的，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。的，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。 2、商品房買賣中發(fā)生或應交納的稅費、商品房買賣中發(fā)生或應交納的稅費 一手（房產(chǎn)證）一手（房產(chǎn)證）: （1）契稅契稅：買方：買方： 3% 1.5%

31、(普通住宅）普通住宅） （2）合同印花稅：合同印花稅：0.05%（買賣雙方均各自承擔，（買賣雙方均各自承擔，目前暫免征目前暫免征） （3）印花稅：印花稅： 5元元/本本（買方）（買方） （4）房屋所有權登記費房屋所有權登記費：80元元/套（住宅）套（住宅） 550元元/套（非住宅）套（非住宅） 買方承擔買方承擔 （5）交易手續(xù)費：交易手續(xù)費：賣方：賣方： 3元元/平方米；平方米； 買方：買方： 3元元/平方米平方米（住宅免收）；（住宅免收）； （6）房地產(chǎn)權證：房地產(chǎn)權證：10元元/本（一人免收，每增一人加收本（一人免收，每增一人加收10元）元） （7）房地產(chǎn)產(chǎn)權證明費：房地產(chǎn)產(chǎn)權證明費：90

32、平米以下平米以下 30元元 90-15090-150平方平方 5050元元 150-800150-800平米平米 100100元元 800800平米以上平米以上 200200元元 二手二手: (1)契稅：契稅：買方買方： 3% 1.5%(普通住宅）普通住宅） （2）合同印花稅：合同印花稅：買方：買方：0.05%(暫免暫免) 賣方：賣方：0.05%( 暫免暫免) （3）印花稅：印花稅： 5元元/本本（買方）（買方） （4）交易手續(xù)費：交易手續(xù)費：買方：買方： 3元元/平方米平方米 賣方：賣方： 3元元/平方米平方米 （5）房地產(chǎn)權證：房地產(chǎn)權證：10元元/本（一人免收，每增一人加收本（一人免收，

33、每增一人加收10元）元） （6）房屋所有權登記費房屋所有權登記費：80元元/套（住宅）套（住宅） 550元元/套（非住宅）套（非住宅） 買方承擔買方承擔 （7）房地產(chǎn)產(chǎn)權證明費：房地產(chǎn)產(chǎn)權證明費： 90平米以下平米以下 30元元 90-15090-150平方平方 5050元元 150-800150-800平米平米 100100元元 800800平米以上平米以上 200200元元 賣方需承擔的幾項賣方需承擔的幾項 (7)土地增值稅：土地增值稅：房價房價 x 3%（非普通住宅）（非普通住宅） (8)個人（單位）所得稅：個人（單位）所得稅： 據(jù)實征收：據(jù)實征收： （轉(zhuǎn)讓收入全額轉(zhuǎn)讓收入全額-購置或受

34、讓原價）購置或受讓原價） x 20% 核定征收：核定征收： 房價房價x3% 特別說明：特別說明： 自用住宅滿自用住宅滿5年免征個人所得稅。年免征個人所得稅。 （9）營業(yè)稅及附加營業(yè)稅及附加：（個人轉(zhuǎn)讓）個人轉(zhuǎn)讓） 稅率：稅率：營業(yè)稅：營業(yè)稅： 房價房價x5% 城市建設稅：城市建設稅： 營業(yè)稅營業(yè)稅x7%（鎮(zhèn)區(qū)、南區(qū)（鎮(zhèn)區(qū)、南區(qū)5%） 教育費附加：教育費附加： 營業(yè)稅營業(yè)稅x3% 堤圍費：堤圍費： 房價房價x0.1% 普通住宅：普通住宅： （轉(zhuǎn)讓收入（轉(zhuǎn)讓收入-上手發(fā)票價）上手發(fā)票價） x5% （購買未滿（購買未滿5年）年） 免征免征 （購買超過（購買超過5年）年） 非普通住宅：轉(zhuǎn)讓收入非普通住

35、宅：轉(zhuǎn)讓收入x5% （購買未滿（購買未滿5年）年） （轉(zhuǎn)讓收入（轉(zhuǎn)讓收入-上手發(fā)票價）上手發(fā)票價） x5% （購買超過（購買超過5年）年） 契稅完稅憑證原件契稅完稅憑證原件 贈與：贈與： 1、房屋所有權登記費：、房屋所有權登記費： 2、合同印花稅、交易手續(xù)費、房地產(chǎn)產(chǎn)權證明費、印花稅、房地產(chǎn)權證、合同印花稅、交易手續(xù)費、房地產(chǎn)產(chǎn)權證明費、印花稅、房地產(chǎn)權證 3、契稅：房產(chǎn)價值的、契稅：房產(chǎn)價值的3% 受贈人承擔受贈人承擔 4、個人所得稅：房產(chǎn)價值扣減合理費用后的、個人所得稅：房產(chǎn)價值扣減合理費用后的20 受贈人承擔受贈人承擔 以下三種情形免征個人所得稅：以下三種情形免征個人所得稅： 房屋產(chǎn)權所

36、有人將房產(chǎn)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、房屋產(chǎn)權所有人將房產(chǎn)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、 孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；孫子女、外孫子女、兄弟姐妹； 或無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人或無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人 ； 或房屋產(chǎn)權所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權的法定繼承人、遺囑繼承人或房屋產(chǎn)權所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權的法定繼承人、遺囑繼承人 或者受遺贈人或者受遺贈人 。 5、營業(yè)稅及附加、營業(yè)稅及附加 免征：上述第免征：上述第4點中點中 三種情形及離婚財產(chǎn)分割暫免征營業(yè)稅及附加；三種情形及離婚財產(chǎn)分割暫免征營業(yè)稅及附

37、加； 全額征收：全額征收： 將不動產(chǎn)無償贈予給上述情形除外的個人及單位將不動產(chǎn)無償贈予給上述情形除外的個人及單位 ，視同銷售征收營，視同銷售征收營 業(yè)稅及附加。業(yè)稅及附加。 4、房地產(chǎn)權證（小確權）的辦理時限、房地產(chǎn)權證（小確權）的辦理時限 a、商品房買賣合同有約定的，按約定的期限、商品房買賣合同有約定的，按約定的期限 b、商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起、商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起 90日日 c、商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起、商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日日 否則，開發(fā)商承擔

38、違約責任。否則，開發(fā)商承擔違約責任。 房地產(chǎn)交易登記所公示的辦證時限：房地產(chǎn)交易登記所公示的辦證時限： 遞件后遞件后15個工作日，有預售抵押轉(zhuǎn)現(xiàn)樓抵押的個工作日，有預售抵押轉(zhuǎn)現(xiàn)樓抵押的18個工作日。個工作日。 八、開發(fā)商違約需雙倍賠償?shù)那樾危洪_發(fā)商違約需雙倍賠償?shù)那樾危?合同訂立前：合同訂立前： 故意隱瞞所售房屋已抵押的事實；故意隱瞞所售房屋已抵押的事實； 故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或為拆遷補償安置房；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或為拆遷補償安置房； 故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛 假商品房預售許可證明。假商品房預

39、售許可證明。 合同訂立后：合同訂立后： 開發(fā)商又將房屋出賣給第三人；開發(fā)商又將房屋出賣給第三人； 開發(fā)商又將房屋抵押給第三人開發(fā)商又將房屋抵押給第三人. 第三部分第三部分 房地產(chǎn)政策房地產(chǎn)政策 二二OO五五 年年 度度 3月月26日：日： 關于切實穩(wěn)定住宅價格的通知關于切實穩(wěn)定住宅價格的通知 （國八條）（國八條） 部分地區(qū)投資性購房和投機性購房大量增加，導致房價上漲過快，部分地區(qū)投資性購房和投機性購房大量增加，導致房價上漲過快， 影響了經(jīng)濟和社會的穩(wěn)定發(fā)展。要求地方政府及相關部門綜合采取土影響了經(jīng)濟和社會的穩(wěn)定發(fā)展。要求地方政府及相關部門綜合采取土 地、財稅、金融等相關政策及利用輿論法律手段控

40、制不合理的需求，地、財稅、金融等相關政策及利用輿論法律手段控制不合理的需求， 抑制房價過快上漲；抑制房價過快上漲； 房價問題開始房價問題開始“泛政治化泛政治化” ，對于控制措施不力，造成市場大起，對于控制措施不力，造成市場大起 大落，影響經(jīng)濟穩(wěn)定運行和社會發(fā)展的地區(qū)，要追究有關負責人的責大落，影響經(jīng)濟穩(wěn)定運行和社會發(fā)展的地區(qū)，要追究有關負責人的責 任。任。 4月月27日日 加強房地產(chǎn)市場引導和調(diào)控的八條措施加強房地產(chǎn)市場引導和調(diào)控的八條措施（新國八條）（新國八條） 對對“舊國八條舊國八條”的解釋與細化，再次明確地對市場強調(diào)了政府的解釋與細化，再次明確地對市場強調(diào)了政府 “平抑平抑”樓市的決心：

41、要把房價降下來，并將調(diào)控措施具體化。它還樓市的決心：要把房價降下來，并將調(diào)控措施具體化。它還 透露出，政府已注意到并著手改變房地產(chǎn)市場存在的信息不暢、部分透露出，政府已注意到并著手改變房地產(chǎn)市場存在的信息不暢、部分 人獨霸話語權、房地產(chǎn)運作模糊等弊端。人獨霸話語權、房地產(chǎn)運作模糊等弊端。 5月月9日日 建設部等七部委建設部等七部委關于做好穩(wěn)定住房價格的意見關于做好穩(wěn)定住房價格的意見 要求把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價格上漲幅度過快要求把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價格上漲幅度過快 等問題，作為當前加強宏觀調(diào)控的一項重要任務；明確指等問題，作為當前加強宏觀調(diào)控的一項重要任務；明確指 出，出，“期房限轉(zhuǎn)

42、期房限轉(zhuǎn)”、新購商品房、新購商品房“兩年內(nèi)轉(zhuǎn)手全額征稅兩年內(nèi)轉(zhuǎn)手全額征稅” 等措施，收回閑置土地，打擊炒作投機行為。等措施，收回閑置土地，打擊炒作投機行為。 “六一大限六一大限”。 二二OO六六 年年 度度 關于調(diào)整住房供應結(jié)構穩(wěn)定住房價格的意見關于調(diào)整住房供應結(jié)構穩(wěn)定住房價格的意見（國六條）：（國六條）： 時間：時間：2006年年5月月17日日 內(nèi)容內(nèi)容：促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的六項措施：促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的六項措施 （一）切實調(diào)整住房供應結(jié)構。（一）切實調(diào)整住房供應結(jié)構。 （二）進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。（二）進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。 （三）合理控制城

43、市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快（三）合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快 增長。增長。 （四）進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。（四）進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。 （五）加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用房，積極發(fā)展（五）加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用房，積極發(fā)展 住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。 （六）完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度，（六）完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度， 全面、及時、準確地發(fā)布市場供求信息，

44、堅持正確的輿論導向。全面、及時、準確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導向。 拉開了拉開了2006年調(diào)控序幕年調(diào)控序幕 關于調(diào)整住房供應結(jié)構穩(wěn)定住房價格的意見關于調(diào)整住房供應結(jié)構穩(wěn)定住房價格的意見（國十五條）：國十五條）： 時間：時間：2006年年5月月29日日 內(nèi)容：內(nèi)容： 9月底前公布住房建設規(guī)劃；月底前公布住房建設規(guī)劃； 90平房方米以下住房（含經(jīng)濟適用房）須占項目總建面七成以上；平房方米以下住房（含經(jīng)濟適用房）須占項目總建面七成以上； 購房不足購房不足5年轉(zhuǎn)讓須按全額交營業(yè)稅，普通住房超過年轉(zhuǎn)讓須按全額交營業(yè)稅，普通住房超過5年的免征，年的免征， 非普通住房超過非普通住房超過5年的按差

45、額征收；年的按差額征收； 房地產(chǎn)信貸：項目資本金達不到房地產(chǎn)信貸：項目資本金達不到35%的不發(fā)放貸款，空置的不發(fā)放貸款，空置3年以上年以上 商品房不得作為貸款抵押物；商品房不得作為貸款抵押物； 個人住房貸款首付比例不低于三成，購買自住住房且個人住房貸款首付比例不低于三成，購買自住住房且90平米以下平米以下 首付二成；首付二成； 居住用地供應量七成用于中低價位中小套型；土地供應在限套型、居住用地供應量七成用于中低價位中小套型；土地供應在限套型、 限房價基礎上，用競地價、競房價的方法，以招標確定開發(fā)單位；停限房價基礎上，用競地價、競房價的方法，以招標確定開發(fā)單位；停 止別墅類用地的供應，限度低密度

46、、大套型住房土地供應；止別墅類用地的供應，限度低密度、大套型住房土地供應； 土地閑置土地閑置1年的征收高額土地閑置費，閑置年的征收高額土地閑置費，閑置2年將被收回使用權；年將被收回使用權； 各地城市年內(nèi)建立廉租住房制度。各地城市年內(nèi)建立廉租住房制度。 2006年年7月月6日日 關于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知關于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預售許可證后，應當在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預售許可證后，應當在10日內(nèi)開始銷售商品房。同日內(nèi)開始銷售商品房。同 時加強房地產(chǎn)廣告發(fā)布管理，未取得商品房預售許可證的房地產(chǎn)項目，不得時加強房地產(chǎn)廣告發(fā)布管理，未取得商品房預售許可證的房

47、地產(chǎn)項目，不得 發(fā)布商品房預售廣告。發(fā)布商品房預售廣告。 2006年年8月月1日日 招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范 協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)范協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)范 對招標拍賣掛牌或協(xié)議出讓國有土地使用權的范圍作了細化，進一步明對招標拍賣掛牌或協(xié)議出讓國有土地使用權的范圍作了細化，進一步明 確六類情形必須納入招標拍賣掛牌出讓國有土地范圍：確六類情形必須納入招標拍賣掛牌出讓國有土地范圍： 供應商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工供應商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工 業(yè)用地，并建立國有土地出讓的協(xié)調(diào)決策機

48、構和價格爭議裁決機制。業(yè)用地，并建立國有土地出讓的協(xié)調(diào)決策機構和價格爭議裁決機制。 7月月11日日 關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見 “外資限炒令外資限炒令”，加強了對外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)，加強了對外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng) 營和境外機構和個人購房的管理。營和境外機構和個人購房的管理。 9月月4日日 關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關問題的通知關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關問題的通知 境外主體辦理購房結(jié)匯時，應提交房地產(chǎn)主管部門出具的境外主體辦理購房結(jié)匯時，應提交房地產(chǎn)主管部門出具的 商品房預售合同登記備案文件等相關材料，結(jié)匯資金直接劃入商品房預售合同

49、登記備案文件等相關材料，結(jié)匯資金直接劃入 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人民幣賬戶，所購房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得的人民幣資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人民幣賬戶，所購房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得的人民幣資 金須經(jīng)審核后方可購匯匯出。金須經(jīng)審核后方可購匯匯出。 二二OO七七 年年 度度 住宅保障政策：住宅保障政策： 8月月7日日 國務院國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見 （國（國24號文）號文） 建立健全城市廉租住房制度，建立健全城市廉租住房制度，50平米以內(nèi)平米以內(nèi) 改進和規(guī)范經(jīng)濟適用住房制度。規(guī)范經(jīng)濟適用房的供應對象；改進和規(guī)范經(jīng)濟適用住房制度。規(guī)范經(jīng)濟適用房的供應對象；60 平米；使用不滿平

50、米；使用不滿5年，不得上市交易；政府優(yōu)先回購；加強單位集資年，不得上市交易；政府優(yōu)先回購；加強單位集資 合作建房管理，國家機關不得集資建房，。合作建房管理，國家機關不得集資建房，。 加大棚戶區(qū)、舊住宅區(qū)改造力度，力爭到加大棚戶區(qū)、舊住宅區(qū)改造力度，力爭到“十一五十一五”期末，使低期末，使低 收入家庭住房條件得到明顯改善，農(nóng)民工等其他城市住房困難群體的收入家庭住房條件得到明顯改善，農(nóng)民工等其他城市住房困難群體的 居住條件得到逐步改善。居住條件得到逐步改善。 11月月19日日 七部委七部委 經(jīng)濟適用住房管理辦法經(jīng)濟適用住房管理辦法 對對2004年版本的重新修訂。年版本的重新修訂。 中低收入家庭中低

51、收入家庭 低收入家庭低收入家庭 房價：微利保本房價：微利保本 3% 有限產(chǎn)權有限產(chǎn)權 嚴格限制集資建房嚴格限制集資建房 12月月1日日 九部委九部委 廉租住房保障辦法廉租住房保障辦法 最低收入家庭最低收入家庭 低收入家庭低收入家庭 土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%； 單套建筑面積控制在單套建筑面積控制在50平米以內(nèi)；平米以內(nèi)； 主要在經(jīng)濟適用房、普通商品住房項目中配套建設。主要在經(jīng)濟適用房、普通商品住房項目中配套建設。 金融政策：金融政策： 9月月27日日 央行、銀監(jiān)會央行、銀監(jiān)會關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知關于加強商

52、業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知 （1）嚴格房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理。嚴格房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理。自有資金達自有資金達35%及四證齊全才可辦理貸及四證齊全才可辦理貸 款；經(jīng)查實對囤積土地、房源的開發(fā)企業(yè)不得發(fā)放貸款；空置款；經(jīng)查實對囤積土地、房源的開發(fā)企業(yè)不得發(fā)放貸款；空置3年以上的商品房不得作年以上的商品房不得作 為貸款的抵押物；原則上只能本地貸款。為貸款的抵押物；原則上只能本地貸款。 （2）嚴格規(guī)范土地儲備貸款管理。嚴格規(guī)范土地儲備貸款管理。不得發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款；不得發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款； 對政府土地儲備機構的貸款應以抵押貸款形式發(fā)放，額度不超過評估值的對政府土地儲備機構的貸款應以抵押貸

53、款形式發(fā)放，額度不超過評估值的70%，期限不，期限不 超過超過2年。年。 （3）嚴格住房消費貸款管理。嚴格住房消費貸款管理。只對購買主體結(jié)構已封頂?shù)淖》康闹粚徺I主體結(jié)構已封頂?shù)淖》康?個人發(fā)放貸款；購買首套且個人發(fā)放貸款；購買首套且90平米以下，首付不低于平米以下，首付不低于20%；購買首套；購買首套 且且90平米以上，首付不低于平米以上，首付不低于30%；已利用貸款購房又申請購買第二套；已利用貸款購房又申請購買第二套 （含）以上住房的，首付不低于（含）以上住房的，首付不低于40%，利率不低于同期同檔次基準利，利率不低于同期同檔次基準利 率的率的1.1，首付比例和利率隨套數(shù)增加而大幅提高。，

54、首付比例和利率隨套數(shù)增加而大幅提高。 對已抵押房產(chǎn)，在未歸還全部貸款前，不得以再評估后的凈值對已抵押房產(chǎn)，在未歸還全部貸款前，不得以再評估后的凈值 為抵押追加貸款。為抵押追加貸款。 借款人償還貸款的月支出不得超過其月收入的借款人償還貸款的月支出不得超過其月收入的50% （4）嚴格商業(yè)用房購房貸款管理。嚴格商業(yè)用房購房貸款管理。已竣工驗收的房屋；首付已竣工驗收的房屋；首付 不低于不低于50%，不超過，不超過10年，利率不低于同期同檔次的年，利率不低于同期同檔次的1.1倍；以商住兩用房名倍；以商住兩用房名 義申請貸款的，首付不低于義申請貸款的，首付不低于45%。 （5）加強房地產(chǎn)信貸征信管理。加強

55、房地產(chǎn)信貸征信管理。銀行接受貸款申請后，及時銀行接受貸款申請后，及時 通過央行企業(yè)信用信息基礎數(shù)據(jù)庫對借款企業(yè)（人）信用狀況進行查詢；貸通過央行企業(yè)信用信息基礎數(shù)據(jù)庫對借款企業(yè)（人）信用狀況進行查詢；貸 款獲批后，將相關信息錄入數(shù)據(jù)庫，借款人是個人的，還應詳細記載借款人款獲批后，將相關信息錄入數(shù)據(jù)庫，借款人是個人的，還應詳細記載借款人 及其配偶的相關信息（身份證、購房套數(shù)等）。及其配偶的相關信息（身份證、購房套數(shù)等）。 （6）加強房地產(chǎn)貸款監(jiān)測和風險防范工作。）加強房地產(chǎn)貸款監(jiān)測和風險防范工作。 12月月5日日 央行、銀監(jiān)會央行、銀監(jiān)會關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)

56、信貸管理的補充通知 （1）以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位認）以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位認 定房貸次數(shù)。定房貸次數(shù)。 （2）已利用貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于）已利用貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于 當?shù)厮?，再次向銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款執(zhí)行，當?shù)厮?，再次向銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款執(zhí)行， 但必須提交當?shù)胤抗懿块T出具的家庭住房總面積查詢結(jié)果。但必須提交當?shù)胤抗懿块T出具的家庭住房總面積查詢結(jié)果。 （3）已利用公積金貸款購房的，再次申請商業(yè)住房貸款，按前款）已利用公積金貸款購房的，再次申請商

57、業(yè)住房貸款，按前款 執(zhí)行。執(zhí)行。 貨幣政策方面：貨幣政策方面： 加息加息6次，一年期存款基準利率次，一年期存款基準利率4.14%，一年期貸款基準利率，一年期貸款基準利率7.47%； 全年提高存款準備金率共計全年提高存款準備金率共計10次，次，14.5%。 市場整治政策：市場整治政策： 4月月2日日 建設部等八部委建設部等八部委關于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪蔚耐ㄖP于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪蔚耐ㄖ?大規(guī)模的、嚴厲的房地產(chǎn)市場整治行動開始全面展開。將在未來大規(guī)模的、嚴厲的房地產(chǎn)市場整治行動開始全面展開。將在未來 一年內(nèi)，強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法進行審計和檢一年內(nèi)，強化房地產(chǎn)市場監(jiān)

58、管，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法進行審計和檢 查，依法打擊房地產(chǎn)開發(fā)建設、交易、中介等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。查，依法打擊房地產(chǎn)開發(fā)建設、交易、中介等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。 將圍繞房地產(chǎn)開發(fā)建設和交易中容易發(fā)生違法違規(guī)、權錢交易問題的將圍繞房地產(chǎn)開發(fā)建設和交易中容易發(fā)生違法違規(guī)、權錢交易問題的 關鍵環(huán)節(jié)和重點部位展開，要對在建并已進入商品房預售環(huán)節(jié)的房地關鍵環(huán)節(jié)和重點部位展開，要對在建并已進入商品房預售環(huán)節(jié)的房地 產(chǎn)開發(fā)項目進行全面清理，并對有投訴舉報的項目進行重點調(diào)查。產(chǎn)開發(fā)項目進行全面清理，并對有投訴舉報的項目進行重點調(diào)查。 外資利用政策：外資利用政策： 6月月11日日 商務部、國家外匯管理局商務部、國

59、家外匯管理局 關于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知關于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知 對去年對去年7月出臺的月出臺的關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見 的進一步細化和補充。表明中央對于外資投資房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度趨嚴，的進一步細化和補充。表明中央對于外資投資房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度趨嚴， 境外個人和機構投資和投機房產(chǎn)的行為得到明顯抑制。境外個人和機構投資和投機房產(chǎn)的行為得到明顯抑制。 二二OO八八 年年 度度 10月月27日日 央行自央行自2008年年10月月27日起，將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率日起，將商

60、業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率 的的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為倍；最低首付款比例調(diào)整為20% 11月月1日日 自自2008年年11月月1日起，決定對個人住房交易環(huán)節(jié)的稅收政策作出調(diào)日起，決定對個人住房交易環(huán)節(jié)的稅收政策作出調(diào) 整，降低住房交易稅費。整，降低住房交易稅費。 個人首購個人首購90平米以下住房，契稅稅率下調(diào)到平米以下住房，契稅稅率下調(diào)到1% 個人買賣住房暫免征收印花稅個人買賣住房暫免征收印花稅 個人賣房暫免征收土地增值稅個人賣房暫免征收土地增值稅 最低首付款比例調(diào)整為最低首付款比例調(diào)整為20% 商業(yè)性個人住房貸款利率下限擴大為貸款基準利率的商業(yè)性個人住房貸款利率下限