濟南市房地產(chǎn)形勢分析報告 31頁

1、濟南房地產(chǎn)市場形勢分析報告（20111121）一、 濟南市重點項目成交及推貨情況分析1、濟南市住宅市場周成交信息（只包含濟南五區(qū)，截止到11月13日）區(qū)域成交套數(shù)成交面積成交均價(元/)本周環(huán)比本周環(huán)比8.1-8.740982.60%481839208-3.10%8.8-8.14248-39.40%308361081717.50%8.15-8.2143475.00%489098663-19.90%8.22-8.284779.90%528627945-26.60%8.29-9.4327-31.40%3615884806.70%9.5-9.11264-19.80%2998689275.30%9.1

2、2-9.18172-34.80%2025291993.00%9.19-9.302140.24422519788373.90%10.1-10.936470.10%373518655-5.90%10.10-10.16761109.10%823698254-4.60%10.17-10.23239-68.60%27911915110.90%10.24-10.3027916.70%336829142-0.10%10.31-11.6278-0.40%317809051-1.00%11.7-11.13138-50.40%16475896311.00%合計4604日均成交：44套 從8月1日截止到11月13日

3、，共105天，濟南市住宅市場總體成交數(shù)量為4604套，日均成交44套。1) 成交套數(shù)變化濟南市住宅市場周成交套數(shù)呈現(xiàn)整體下降趨勢，八月份成交情況較為平穩(wěn)，九月份成交套數(shù)急劇下降，各開發(fā)商加大促銷力度，進入十月中旬成交套數(shù)略有回升，但11月份成交套數(shù)又直線下降。2）成交面積變化濟南市住宅市場周成交面積呈現(xiàn)整體下降趨勢，八月份成交情況較為平穩(wěn)，九月份成交面積急劇下降，各開發(fā)商加大促銷力度，進入十月中旬成交情況略有好轉(zhuǎn)，但11月份成交面積又直線下降。3）成交均價變化濟南市住宅項目周成交均價呈現(xiàn)整體下降趨勢，各開發(fā)商通過各種促銷方式，變相降低價格，以價換量，但效果并不明顯。濟南市住宅市場自八月份以來成

4、交套數(shù)、成交面積和成交價格呈現(xiàn)整體下降趨勢，市場表現(xiàn)較為平淡。十月中旬由于集中開盤放量，成交套數(shù)和成交面積雖然略有回升，但成交價格仍然在較低水平，沒有再出現(xiàn)金九銀十的地產(chǎn)場景。2、 濟南市住宅市場月成交信息（只包含濟南五個區(qū)）區(qū)域成交套數(shù)成交均價(元/)8月份15689158.259月份9778860.7510月份16438800.511月份（統(tǒng)計至11月13日）6428630合計460489041）月成交套數(shù)變化濟南市住宅市場月成交套數(shù)呈現(xiàn)下降趨勢。八月份成交情況一般，九月份成交數(shù)量迅速減少，隨后各開發(fā)商加大促銷力度，十月份市場略有回暖，但進入十一月份以來，成交數(shù)量直線下降。2）月成交均價變

5、化 濟南市住宅市場月成交均價呈現(xiàn)整體下降趨勢。濟南住宅市場情況概述：濟南住宅市場整體呈現(xiàn)供需兩不旺的局面，成交量大幅下降。樓市低迷局面有所加重，不但供需總量繼續(xù)下降，整體均價也大幅下挫，部分樓盤或推出特價房，或由精裝修改毛坯，價格已出現(xiàn)實質(zhì)性下降。3、 濟南市重點項目成交數(shù)據(jù)分析1）濟南市重點項目選擇標準： 品牌開發(fā)商開發(fā)的大盤； 項目在本區(qū)域內(nèi)有代表性，產(chǎn)品線豐富； 選擇項目有：恒大名都、萬象新天、魯能領(lǐng)秀城、中海國際社區(qū)、海爾綠城全運村、綠地國際花都。2）周成交數(shù)據(jù)：項目名稱8月份9月份10月份11月份合計1234123123412恒大名都2625222528206355023301510

6、315萬象新天12269109569154530113魯能領(lǐng)秀城2520211576730161519163200中海國際社區(qū)35181317583151525532164海爾綠城全運村35684101118011296綠地國際花都250281783622251276411合計1011457332178563112611910061453312993）月成交數(shù)據(jù)：項目名稱8月份9月份10月份11月份合計恒大名都985413825315萬象新天5720333113魯能領(lǐng)秀城81208019200中海國際社區(qū)8316605164海爾綠城全運村712101396綠地國際花都250539513411合

7、計640165416781299 恒大名都恒大名都總建筑面積35萬平米，戶型區(qū)間在92181平米，產(chǎn)品精裝，之前銷售均價在7300元/平米左右，包含1500元精裝。現(xiàn)階段加大促銷力度，銷售均價在6800元/平米，現(xiàn)推出房源為90120平米中小戶型，總價較低，項目成交情況尚可，除10月份一次小規(guī)模加推外，整體成交量仍出現(xiàn)下降趨勢。 萬象新天萬象新天總建筑面積為95萬平米，主力戶型區(qū)間在80135平米，主打?qū)W區(qū)房概念，自八月份開盤以來，雖然一直保持較強的推廣力度，但是成交量仍然呈下降趨勢。現(xiàn)推出房源以70110平米中小戶型去化為主。 魯能領(lǐng)秀城 魯能領(lǐng)秀城作為濟南具有代表性的大盤，總建筑面積420

8、萬平米，戶型區(qū)間在96147之間，之前銷售情況較好，但八月份成交情況一般，九月份成交迅速減少，受中海國際社區(qū)影響，九月份被迫大幅降價1500元左右，從均價9500元/平米跌至8000元/平米；十月份加推，成交情況有所回升，但十一月份成交數(shù)量直線下降?，F(xiàn)階段去化房源以中小戶型為主，大戶型房源銷售困難。 中海國際社區(qū)中海國際社區(qū)總建筑面積約300萬平米，主力戶型為85平米兩室和105平米三室。之前項目精裝，均價在10000元/平米左右，由于銷售困難，現(xiàn)取消精裝，均價在8300元/平米。八月到九月成交數(shù)量逐漸下降，由于十月份開盤促銷，成交數(shù)量有所回升，十一月份成交數(shù)量迅速下降，現(xiàn)階段去化房源以中小戶

9、型為主，大戶型房源銷售困難。 綠地國際花都綠地國際花都總建筑面積160萬平米，主力戶型為85平米兩室和110平米三室，前期銷售情況較好，八月底開盤，推出313套房源成交250套，去化戶型以中小戶型為主。從濟南住宅市場重點項目整體成交量呈下降趨勢，雖然由于十月份加大促銷力度集中推貨，成交量有所回升，但進入十一月以來，依然成交慘淡。相比較而言，中小戶型產(chǎn)品去化速度比大戶型產(chǎn)品去化速度快，低總價產(chǎn)品比高總價產(chǎn)品易于銷售。4、濟南市重點項目開盤推貨情況 濟南市重點項目開盤加推統(tǒng)計：時間項目動態(tài)均價戶型面積（）樓座推出房源成交量成交率（元/）2011/8/7綠地盧浮公館加推8500-9000兩室：98三

10、室：12413#樓2282000.88 2011/8/14海爾綠城全運村加推12160-19600149-3851#、7#、10#96560.58 2011/8/13萬象新天加推745090e240200.50 2011/8/19綠地泉景園開盤630085-1259#、10#264710.27 2011/8/20名泉春曉開盤7860-9100103-1402#240800.33 2011/8/21鑫苑名家開盤880058-1167#232600.26 2011/8/20黃金99開盤1100087-14410#54190.35 2011/8/20連城水岸加推7500100-1306#108180

11、.17 2011/8/27發(fā)祥福邸開盤980095-1606、7、9#258280.11 2011/8/21綠地國際花都開盤650058-11610、11、163132430.78 2011/9/2路勁御景城開盤850094-1359#1981030.52 2011/9/10恒生伴山開盤800068-1314#、10#、186800.43 2011/9/17海信慧園開盤8700101-1886#33150.45 2011/9/29中海國際社區(qū)開盤750088-1076#、7#6502600.40 2011/9/30翡翠清河開盤8550811424122010.49 2011/10/1大學士花園

12、開盤760090-1302#、4#146740.51 2011/10/10南益名泉春曉開盤830088-1404#196560.29 2011/10/16泉景天沅開盤8700881103、5、6#5581900.34 2011/10/14名士豪庭開盤16000167-17810#3680.22 2011/10/15魯商御龍灣開盤10000220-260/5050.10 2011/10/16宏瑞星城開盤670079-1163#4502400.53 2011/10/15杰正嶺寓1250036-751#168540.32 2011/10/22連城水岸開盤788072-1148#80250.31 20

13、11/10/23中海國際社區(qū)開盤2100040-20061300.49 2011/10/22海爾綠城加推16500150-2108、11、1214080.06 2011/10/30綠城百合花園開盤8990100-1401#、4#206700.34 2011/10/29銀座中心開盤1450063-1322#192720.38 2011/10/29四建美林苑開盤870098-1422#、3#260350.13 2011/10/29他山花園13000140-2006#、7#70260.37 2011/11/6翡翠清河開盤870070-1324、6、7、9280950.34 2011/11/6名士豪庭

14、加推7#：16000 32#：10000135-1807#、32#272300.11 2011/11/6泉景天沅開盤880070-1304#、5#3701250.34 2011/11/12海信慧園開盤800088-107 2#112180.16 2011/11/13尚品清河開盤8000129-171 90100.11 2011/11/12恒大城開盤6800108二期9#64140.22 濟南市場開盤成交率自八月份以來呈整體下降趨勢； 成交率較好的項目有綠地盧浮公館、綠地國際花都、萬象新天、宏瑞星城、中海國際社區(qū)等，這些項目推出的房源以中小戶型為主，總價較低，迎合了現(xiàn)階段剛需市場的需求，成交情況

15、較理想。 海爾綠城、發(fā)祥福邸、魯商御龍灣等項目以高價位的大戶型產(chǎn)品為主，成交率較低，成交情況較差。從濟南市住宅市場開盤成交情況可以看出，中小戶型、低總價產(chǎn)品比大戶型高總價產(chǎn)品易于銷售。二、章丘市競品項目成交及推貨情況分析1、章丘市項目成交數(shù)據(jù)分析章丘市場選擇福泰新都城、山水泉城北城和中國諾貝爾城三個競品項目進行分析。項目名稱8月份9月份10月份11月份合計1234123123412福泰新都城4535465003501169中國諾貝爾城302321535834323191山水泉城北城353233452530745合計1010810916214135446311305 福泰新都城 福泰新都城總建筑

16、面積為100萬平米，東區(qū)進入收尾階段，90平米兩室和120平米三室基本售罄，138平米大戶型房源去化困難。10月22日西區(qū)開盤，推出108套房源，推出房源為98平米兩室和121平米三室，成交35套，成交情況一般；進入十一月份以來，成交慘淡。之前東區(qū)銷售價格約6200元/平米，現(xiàn)西區(qū)銷售價格約5800元/平米。 山水泉城北城山水泉城北城自八月份以來一直保持較低的成交量，11月12日開盤，推35套房源，當天成交7套，銷售情況較差。140平米大戶型去化困難。之前銷售價格保持在6300元/平米，現(xiàn)開盤均價在5900元/平米。 中國諾貝爾城中國諾貝爾城八月份銷售慘淡，較之前銷售情況有較大差距。由于項目以

17、中小戶型為主，價格較低，九月中旬開盤銷售情況尚可，但之后一直表現(xiàn)平平，周平均成交量在3套左右。 章丘市項目開盤推貨數(shù)據(jù)統(tǒng)計：時間項目動態(tài)均價戶型面積（）樓座推出房源成交量成交率（元/）2011/9/10中國諾貝爾開盤400095-108e4e6#2101530.73 2011/9/18翡翠東郡開盤410080-120/2861660.58 2011/10/22福泰新都城580086-13761#108350.32 2011/10/22龍昌新座加推660099-1603#190600.32 2011/11/12翡翠東郡開盤多層4300 小高層405074-11018#、27#97400.41 2

18、011/11/12山水泉城北城開盤6000991274570.16 章丘市住宅市場開盤成交率成下降趨勢，諾貝爾城和翡翠東郡以中小戶型、低總價產(chǎn)品為主，迎合剛需市場需求，開盤成交情況較好；山水泉城北城和福泰新都城由于戶型偏大、價格較高，成交情況并不理想。綜上所述，可得出以下結(jié)論： 從8月份到11月份中旬，受市場環(huán)境的影響，濟南市重點項目的成交數(shù)量在逐步減少，成交率逐步降低； 現(xiàn)階段客戶群體以剛需為主，小戶型、低總價產(chǎn)品去化速度快，開盤成交率高；大戶型、高總價產(chǎn)品銷售困難。二、濟南市項目精裝產(chǎn)品數(shù)據(jù)分析1、精裝修發(fā)展迅速的主要原因從房地產(chǎn)市場裝修標準提升的歷程來看，近幾年市場集中出現(xiàn)精裝房，適應(yīng)市

19、場需求，也為開發(fā)商提供了較大的價值空間，精裝是市場發(fā)展的趨勢，也是當前與未來關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)品環(huán)保要求；同時更多遠郊大盤為提升產(chǎn)品的便利性，以及創(chuàng)造溢價價值，而對產(chǎn)品精裝予以廣泛應(yīng)用及肯定。精裝修住宅對于開發(fā)商而言，主要有以下幾點實質(zhì)價值與意義：1）提高項目檔次，樹立開發(fā)商品牌形象。2）由于土地成本的高啟，開發(fā)公司通過精裝修，提升項目價值，從而提高樓盤的溢價空間，提升利潤水平。3）由于市場供應(yīng)量的加大，市場競爭的加劇，通過精裝修提升項目的內(nèi)在附加值，提升性價比，從而利于快速的銷售成交。對于消費者而言，精裝修主要帶來以下便利：1）減輕了客戶裝修的繁瑣；2）避免了裝修的干擾，及垃圾的清運；3）通過按揭

20、貸款，精裝修住宅減輕了客戶資金壓力。2、濟南市精裝修市場發(fā)展分析（1）濟南精裝修發(fā)展趨勢特征：濟南房地產(chǎn)市場近兩年出現(xiàn)的精裝修項目主要體現(xiàn)以下特征：1、高端樓盤精裝修集中出現(xiàn)，海爾綠城全運村、萬達廣場等；2、精裝修的標準不斷提升，如萬達廣場新推樓座精裝標準達到3000元/平；3、隨著精裝樓盤的不斷增多，精裝修有著普及化的趨向。（2）濟南精裝修樓盤標準分析從目前濟南精裝修應(yīng)用樓盤的主要分為三大類：a）豪宅項目通過高標準精裝修，提升項目溢價空間。如海爾綠城全運村，高層裝修標準1500/平米、平層觀邸裝修標達到4500元/平米，萬達公館裝修標準為3000元/平米。由于統(tǒng)一精裝的價格優(yōu)勢，與同區(qū)位樓盤

21、相比，為開發(fā)企業(yè)增加溢價約500-1000元/平米。b）精裝公寓通過精裝修，更利于投資產(chǎn)品的打造。 如萬達達人界，發(fā)祥巷一號公館等裝修標準在1500元/平米左右。c）城郊樓盤精裝修應(yīng)用，提升項目性價比。如恒大城、恒大名都裝修標準為1500元/平米，優(yōu)惠后精裝修銷售均價略高于周邊在售樓盤價格，取得了開盤熱銷的佳績，為開發(fā)企業(yè)快速回籠了資金。裝修標準項目住宅類型裝修標準均價800-1500元/萬達達人界普通公寓1000元/9800元/中海奧龍觀邸普通住宅1300元/12300元/1500元/恒大城、恒大名都高層住宅1500元/6965元/發(fā)祥巷一號公館高層公寓1500元/10500元/天泰太陽樹小

22、高層1800元/14500元/中海國際社區(qū)1500元/10500元/1500元/以上海爾綠城全運村平層官邸4500元/23000元/小高層3000元/15000元/萬達公館豪宅3000元/15000元/中海奧龍觀邸世家組團4000元/16500元/3、當前市場形勢下精裝修的尷尬隨著今年限購政策的出臺，投機投資客戶受到抑制，剛需成為主流。因為剛需客戶對價格敏感度非常高，對總價承受力有限，于是濟南的精裝項目紛紛全部或部分取消精裝。1）2011年7月，中海國際社區(qū)原定價9000元/，取消精裝后7240元/起價；2）2011年9月恒大綠洲取消精裝，由5300變?yōu)?900；同時恒大城取消精裝均價由700

23、0元/變成5600元/；3）恒生伴山和保利海德公館也紛紛取消精裝，單價分別減低2000元左右；4）綠城百合花園，一期全部取消精裝準備以起價7999元/開盤；眾多項目迫于市場壓力，紛紛取消精裝，以迎合市場剛需對低總價的需求，結(jié)果銷售良好。由此得出啟示：當前市場形勢下，精裝抬升了置業(yè)門檻，取消精裝比精裝易于銷售。4、住宅裝修狀況簡析海爾綠城全運村是濟南第一個整體全精裝的項目，基于綠城多年開發(fā)經(jīng)驗和強大的高端物業(yè)營造能力，借助全運村作為全運會配套工程的特殊性質(zhì)，全運村項目在市場上樹立了良好的口碑；后續(xù)萬達廣場等推出高端精裝修的項目也取得成功，精裝住宅越來越受到高端置業(yè)者的青睞。但是，因為當前限購政策

24、抑制高端置業(yè)者的需求，剛需成為主力之后，不帶精裝的房子反而更易于銷售，這一現(xiàn)象還會隨著限購政策持續(xù)，但長期看住宅精裝是一個發(fā)展趨勢。5、全濟南市代表性精裝項目的精裝標準l 萬達公館均價15000元/戶型區(qū)間235-290價格體系萬達品牌，項目位置裝修對外報價4000元/裝修風格新古典主義裝修實際價格2600元/產(chǎn)品硬裝部分精裝大堂入戶門意大利公寓別墅裝甲門卡門大廳/走廊名貴石材客廳地面/玄關(guān)/壁爐拼花大理石燈施華洛世奇水晶燈頂?shù)蹴斨髋P/書房地面深胡桃色實木復(fù)合地板（地暖專用地板）衛(wèi)生間/廚房地面/墻面進口墻面磁磚材料和天然石材電梯三菱室內(nèi)軟裝部分衛(wèi)生間德國杜拉維特衛(wèi)浴德國漢斯格雅淋浴廚房和櫥柜

25、斯密格(smeg)廚房電器意大利miton精裝櫥柜暖氣地暖空調(diào)戶式中央空調(diào)l 天泰太陽樹均價14500元/主力戶型157-210價格體系不需要空調(diào)暖氣的科技住宅裝修對外報價1800元/裝修風格現(xiàn)代風格裝修實際價格1170元/產(chǎn)品硬裝部分精裝大堂入戶門高檔防盜門大廳/走廊/電梯廳大理石地板、墻磚、涂料客廳/餐廳/臥室地面大自然木地板墻面墻紙頂?shù)蹴敶安闹锌詹ＡР噬珨酂徜X合金窗帶紗扇主臥窗簾全遮光窗簾衛(wèi)生間/廚房地面/墻面瓷磚室內(nèi)軟裝部分衛(wèi)生間樂家衛(wèi)浴廚房和櫥柜灶具/抽油煙機/櫥柜西門子入戶門高檔防盜門新風系統(tǒng)全置換新風系統(tǒng)智能對講彩色可視對講機取暖地源熱泵l 中海國際社區(qū)1) 均價：10500元/

26、2) 精裝修標準：對外報稱1500元/；精裝實際價格：975元/3) 核心賣點：中海品牌、南部生態(tài)大盤；主力戶型：88-107位置項目材料室外外墻面磚、石材客廳/餐廳主入戶門鋼質(zhì)門內(nèi)門復(fù)合門窗斷橋鋁合金，中空玻璃地面拋光磚，局部波打墻面乳膠漆，局部墻紙 天花板乳膠漆，局部吊頂書房、臥室地面品牌實木復(fù)合地板天花板局部吊頂、乳膠漆廚房地面瓷磚墻面瓷磚頂防水石膏板，吊頂防水乳膠漆櫥柜/油煙機/燃氣灶華帝或同等檔次品牌衛(wèi)生間地面瓷磚墻面瓷磚頂防水石膏板，吊頂防水乳膠漆座便器/洗手盆/淋浴花灑/浴霸:國內(nèi)知名品牌熱水器華帝或同等檔次品牌其他集體供暖，暖氣片有線電視，寬帶入戶戶內(nèi)可視對講系統(tǒng)l 海爾綠城全

27、運村均價小多層23000元/高層15000-17000元/主力戶型小高層150和176多層150-170價格體系產(chǎn)品品質(zhì)+奧體中心區(qū)域價值裝修對外報價小高層3000元/多層4500元/裝修風格法式裝修實際價格小高層2275元/多層2925元/產(chǎn)品硬裝部分精裝大堂入戶門/入戶門鎖定做高級實木門-頂固牌大廳/走廊名貴石材客廳地面瓷磚墻面乳膠漆頂輕鋼龍骨窗臺斷橋隔熱鋁合金門窗、雙層中空玻璃主臥地面強化復(fù)合地板衛(wèi)生間/廚房地面/墻面亞細亞瓷磚候梯廳地面地磚，局部大理石拼花墻面墻磚吊頂輕鋼龍骨吊頂、乳膠漆室內(nèi)軟裝部分衛(wèi)生間toto潔具摩恩水龍頭廚房和櫥柜煤氣灶、抽油煙機海爾配送五金件頂固牌排風扇羅格朗鎖

28、具凱特曼鎖具入戶門頂固門空調(diào)新風系統(tǒng)海爾智能對講彩色可視對講照明三雄極光燈具l 中海奧龍觀邸均價19516000元/，剩余12300元/主力戶型只有四種戶型：87、115、137、195價格體系奧體中心區(qū)域價值+山景裝修對外報價195：4000元/137：1800元/115和87：1500元/裝修風格新古典主義裝修實際價格195：2600元/137：1170元/115和87：975元/產(chǎn)品硬裝部分大廳/走廊拼花石材（新西米、深啡網(wǎng)、淺啡網(wǎng)）客廳地面拋磚800800博德牌石材，玻化磚墻面乳膠漆，局部墻紙頂?shù)蹴?，乳膠漆窗材斷橋鋁合金，雙層中空玻璃主臥地板安信實木復(fù)合地板衛(wèi)生間/廚房地面/墻面防滑瓷

29、磚室內(nèi)軟裝部分衛(wèi)生間座便器/洗手盆toto龍頭/花灑/浴霸國內(nèi)知名品牌廚房/櫥柜/熱水器/消毒碗柜華帝開關(guān)施奈德品牌中梅蘭日蘭系列6、濟南市精裝項目數(shù)據(jù)分析 恒大名都成交情況較為理想，目前銷售均價為6800元/平米（含1500元精裝），主力戶型為90平米兩室和110平米三室，總價較低； 萬達公館和海爾綠城全運村成交情況較差。其中，萬達公館銷售均價為16000元/平米（含3500元精裝），主力戶型為230平米四室和290平米五室，總價較高，周平均成交1套；海爾綠城銷售均價為16500元/平米（含4000元精裝），主力戶型面積為150210平米，周平均成交2套； 恒生半山項目7月份開始取消精裝，單

30、價降低2000元左右，九月份開盤成交80套，之后銷售情況尚可，較之前精裝產(chǎn)品成交情況有很大改觀（恒生半山2010年12月份第一次開盤，推180套房源，成交29套）； 保利海德公館2011年4月一期精裝產(chǎn)品開盤，共推出420套房源，成交80余套，之后產(chǎn)品去化困難，現(xiàn)推出二期溫莎堡，取消項目精裝，但由于單價較高，面積較大，現(xiàn)階段仍然去化困難；三、保障房發(fā)展情況及影響分析1、全國保障房情況概述未來五年，全國計劃新建保障性住房3600萬套，大約是過去10年建設(shè)規(guī)模的兩倍；到“十二五”末，全國城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率將從目前的7%到8%提高到20%以上，基本解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問題。2、濟南市保障房建

31、設(shè)情況濟南市保障房發(fā)展以公共租賃住房為主，今年保障性安居工程任務(wù)目標為2.6萬套、新增租賃補貼1500戶，其中公共租賃住房2萬套、占全省的27%，新建農(nóng)房6.1萬戶(包括整村遷建5.5萬戶)、改造危房2260戶。2011年濟南市財政預(yù)算安排保障性住房建設(shè)資金達到18.35億元。濟南首批政府投資建設(shè)的六個廉租住房項目，包括沁園新居、文莊新居、雅居花苑、龍泉花園、清雅居和樂天居，總建筑面積近140萬平方米。3、章丘保障房情況概述（1）、廉租住房項目位于鐵道北路以南、繡水東路以西、膠濟鐵路以北區(qū)域，總占地面積30畝，其中在建項目100套廉租住房，戶均建筑面積75平方米，總面積9335.32平方米。（

32、2）公共租賃住房一期工程位于章丘市工業(yè)四路北首路東礦業(yè)工業(yè)園以北。整個工程面積為33569平方米，其中，二室一廳60平方米的176套，一室一廳40平方米的176套，公寓式集體宿舍30平方米的660套，共計1012套,建筑面積6.6萬平方米(包括地下停車場,配套設(shè)施)，一期工程共計559套。4、保障房對房地產(chǎn)市場的影響（1）、濟南保障房的發(fā)展來看，雖然近兩年隨著國家政策的變化，供應(yīng)量較前幾年有加大的增長，但從實際面向市場的保障房發(fā)展來看，真正投入市場的數(shù)量占整體市場的比重相對很少 ，而更多的保障房被用作政府部門的福利分房，對商品房市場的影響有限；（2）、從濟南保障房的申請標準來看，以低收入人群為

33、主的標準，同時受戶口等硬性要求的限制，保障房的人群與商品房人群有著較大的區(qū)別，對商品房市場的客群分流有限；（3）、從保障房的功能來看，保障房以公共租賃、廉租房等形式為主，尤其是章丘本地保障房，面向市場發(fā)售數(shù)量極少，對于商品房市場影響微乎其微。四、整體房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢從整體房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢來看，房地產(chǎn)正經(jīng)歷近十年來的市場拐點，房地產(chǎn)市場未來一年內(nèi)將保持下行趨勢：1、政策趨勢研判（1）房地產(chǎn)市場的嚴格政策將保持較長時間從房地產(chǎn)政策的連續(xù)性來看， 由于房地產(chǎn)市場與國民經(jīng)濟休戚相關(guān)的特殊性，房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷多年發(fā)展之后，尤其是近兩年的高速發(fā)展，存在一定的市場風險，同時對銀行等金融機構(gòu)形成了較大的沖擊，從保證國民經(jīng)濟健康發(fā)展的角度，房地產(chǎn)的合理發(fā)展，避免市場泡沫是政府調(diào)控的主要原因，因此房地產(chǎn)調(diào)控政策將維持較長時間；（2）宏觀調(diào)控目標是房價的合理回落此輪宏觀調(diào)控從供需兩方入手，多政策逐步施行，對市場形成較大的累加效應(yīng)，從房地產(chǎn)調(diào)控的措施來看，增加保障房供給、限購政策、嚴格個人貸款及開發(fā)貸款的政策，對房地產(chǎn)市場形成較大的沖擊，從政府調(diào)控的角度來看，促使房價合理回落，是本輪調(diào)控的